深圳花園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書

1、投 標(biāo) 書致：z市梅沙花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)：一、在研究了梅沙花園的招標(biāo)工作方案和考察了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后，我們情愿按人民幣（大寫）住宅：壹圓捌角正/月/平方米，不墅：貳圓捌角正/月/平方米的投標(biāo)價(jià)，遵照招標(biāo)文件的要求承擔(dān)梅沙花園小區(qū)的物業(yè)治理項(xiàng)目的實(shí)施。二、我們同意在規(guī)定的投標(biāo)文件有效期內(nèi)，嚴(yán)格遵守本投標(biāo)書的各項(xiàng)承諾。在此期限屆滿之前，本投標(biāo)書始終將對(duì)我方具有約束力，并隨時(shí)同意中標(biāo)。三、在物業(yè)服務(wù)合同正式簽署生效之前，本投標(biāo)書連同貴單位的中標(biāo)通知書將構(gòu)成我們雙方之間共同遵守的文件，對(duì)雙方具有約束力。四、我們理解，貴單位不一定同意最低標(biāo)價(jià)的投標(biāo)或貴單位接到的其他任何投標(biāo)。同時(shí)也理解，貴單位不負(fù)擔(dān)我們的任何

2、投標(biāo)費(fèi)用。投 標(biāo) 人（全稱）：z市z物業(yè)治理有限公司法定代表人或其授權(quán)的代理人（職務(wù)、姓名）：日 期：二OO六年五月二十八日中標(biāo)后承諾針對(duì)梅沙花園小區(qū)現(xiàn)有的情況，若我司中標(biāo)，為更好地為梅沙花園業(yè)戶服務(wù)，遵循我司“以人為本、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的服務(wù)宗旨，我公司鄭重承諾：一、保證各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于目前水平。通過(guò)科學(xué)的治理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使業(yè)戶中意率達(dá)98%以上。二、建立物業(yè)治理專家定期督導(dǎo)小區(qū)服務(wù)的機(jī)制。聯(lián)系z(mì)市物業(yè)治理協(xié)會(huì)，邀請(qǐng)行業(yè)專家定期對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行督導(dǎo)，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。三、建立5萬(wàn)元服務(wù)質(zhì)量保證金。保障在梅沙花園物業(yè)服務(wù)過(guò)程中無(wú)因治理不善造成的物業(yè)及附屬設(shè)施、設(shè)備損失。如有發(fā)生，我公司將按

3、實(shí)際損失作出賠償。四、確保物業(yè)專項(xiàng)維修資金分帳到戶。我司將通過(guò)各方關(guān)系協(xié)助業(yè)主委員會(huì)規(guī)范專項(xiàng)維修資金治理制度。五、本公司若有幸中標(biāo)，同意在簽定的物業(yè)服務(wù)合同合同期限中采取“1加1”合作方式。先試用一年，一年后通過(guò)考評(píng)中意后再續(xù)約，反之解聘。z市z物業(yè)治理有限公司 二OO六年五月二十八日z市梅沙花園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書z市z物業(yè)治理有限公司目 錄第一章 前 言一、z市梅沙花園概況1二、z市梅沙花園要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表2三、z市梅沙花園物業(yè)特征和認(rèn)識(shí)2四、z市梅沙花園實(shí)現(xiàn)治理目標(biāo)3五、z市梅沙花園物業(yè)治理現(xiàn)狀分析3六、梅沙花園物業(yè)治理總體思路和服務(wù)設(shè)想8七、采取工作治理措施9第二章 治理服務(wù)內(nèi)容及

4、擬采取的治理方式一、治理服務(wù)內(nèi)容11二、擬采取的治理方式111、梅沙花園服務(wù)中心架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置122、運(yùn)作機(jī)制133、信息反饋渠道144、治理工作的操縱方式155、激勵(lì)系統(tǒng)166、工作流程17第三章 日常治理服務(wù)一、房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)和治理要求19二、公共秩序維護(hù)治理要求20三、道路、交通車輛治理要求21四、環(huán)境衛(wèi)生治理要求22五、園林、綠化治理要求24六、維修服務(wù)要求24第四章 治理服務(wù)人員的配備一、服務(wù)中心人員配備26二、擬派梅沙花園要緊服務(wù)人員簡(jiǎn)介27 三、其他崗位人員崗位差不多要求27第五章 治理服務(wù)人員培訓(xùn)及人員治理一、治理服務(wù)人員的培訓(xùn)301、培訓(xùn)目的312、培訓(xùn)原則3

5、13、培訓(xùn)方式324、培訓(xùn)的形式與內(nèi)容325、培訓(xùn)后的跟查或評(píng)核工作336、服務(wù)中心培訓(xùn)打算34二、人員治理361、治理服務(wù)人員的錄用和選拔 362、治理服務(wù)人員的選拔過(guò)程363、留住人才374、淘汰機(jī)制37第六章 物資預(yù)備打算情況一、治理服務(wù)人員住房38二、服務(wù)中心用房38三、擬投入的物資裝備打算39第七章 便民服務(wù)與經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算一、便民服務(wù)401、便民無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目 402、有償服務(wù)項(xiàng)目41 二、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 421、物業(yè)治理收支預(yù)測(cè)匯總表 432、治理服務(wù)收費(fèi)成本預(yù)測(cè)明細(xì)表算 443、增收節(jié)支措施 48第八章 治理規(guī)章制度一、公眾治理制度50二、內(nèi)部崗位職責(zé)50三、治理運(yùn)作制度 51四、職

6、員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)51第九章 小區(qū)檔案的建立與治理52一、小區(qū)檔案資料的建立52二、小區(qū)檔案資料的治理53第十章 擬達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)及實(shí)施措施56第十一章 社區(qū)文化文明建設(shè)一、梅沙花園社區(qū)文化活動(dòng)構(gòu)想58二、梅沙花園社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施方式59三、實(shí)施梅沙花園社區(qū)文化活動(dòng)的保障措施62四、梅沙花園社區(qū)文化活動(dòng)項(xiàng)目打算63第十二章 物業(yè)公司簡(jiǎn)介67第十三章 中標(biāo)后承諾68附件一 工作流程附件二 制度匯編第一章 前 言一、z市梅沙花園概況z市梅沙花園位于z市塘廈鎮(zhèn)大屏嶂林場(chǎng)內(nèi)，一期開發(fā)時(shí)刻始于1996年，至1999年開發(fā)完畢。一期總占地面積17762平方米，建筑面積23617.92平方米，建筑類型：小高層

7、（不帶電梯）12棟，不墅8棟，共260個(gè)單位。梅沙花園二期開發(fā)時(shí)刻始于2000年。二期總占地面積為46662平方米，已開發(fā)土地面積22569平方米，建筑面積32588.84平方米。建筑類型：小高層（不帶電梯），分為維多利亞區(qū)、愛丁堡區(qū)、伯明翰區(qū)、共367個(gè)單元。二、z市梅沙花園要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表（見下表）要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表名 稱數(shù) 量名 稱數(shù) 量占地面積64424 M2室外消防栓按實(shí)際數(shù)量住宅建筑面積56206.76 M2（已開發(fā)）樓層消防栓按實(shí)際數(shù)量總戶數(shù)627戶梯燈按實(shí)際數(shù)量汽車5輛電梯無(wú)天面正壓送風(fēng)機(jī)按實(shí)際數(shù)量電梯無(wú)發(fā)電機(jī)組1組生活水泵按實(shí)際數(shù)量專用變壓器房按實(shí)際數(shù)量消防水泵按實(shí)

8、際數(shù)量防盜門按實(shí)際數(shù)量消防噴淋水泵按實(shí)際數(shù)量三、z市梅沙花園物業(yè)特征和認(rèn)識(shí)z市梅沙花園有充足的陽(yáng)光、新奇的空氣，綠色的草地，周邊更有各種完善配套的生活設(shè)施，是業(yè)戶修身養(yǎng)性、健身娛樂的樂園。為此我們依照z市梅沙花園小區(qū)的實(shí)際情況，制作了z市梅沙花園物業(yè)治理方案。物業(yè)治理以服務(wù)為本，治理服務(wù)對(duì)象是業(yè)戶，因此服務(wù)中心將工作定位為：“以人為本，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的物業(yè)治理服務(wù)目標(biāo)定位，充分了解小區(qū)業(yè)戶的需求，依照z市梅沙花園物業(yè)的本身特點(diǎn)與物業(yè)治理的各個(gè)要素，從實(shí)際動(dòng)身，深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路，在地理位置、物業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，確立對(duì)z市梅沙花園物業(yè)治理的整體構(gòu)想和治理思路。四、z市梅沙花園小區(qū)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

9、1、通過(guò)高質(zhì)量的服務(wù)，使業(yè)戶中意率達(dá)98%以上。2、定期向業(yè)戶發(fā)放物業(yè)治理服務(wù)意見征詢表，對(duì)合理化建議整改率達(dá)100%。3、通過(guò)科學(xué)的治理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，梅沙花園的服務(wù)按照全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行治理。五、z市梅沙花園物業(yè)治理現(xiàn)狀分析1、環(huán)境衛(wèi)生治理z市梅沙花園小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)現(xiàn)由z市怡城物業(yè)治理有限公司進(jìn)行，小區(qū)內(nèi)垃圾能做到日產(chǎn)日清。依照2003年下半年住戶意見征詢統(tǒng)計(jì)情況中業(yè)戶對(duì)環(huán)境衛(wèi)生中意率達(dá)98%。特不在前段“非典”時(shí)期，怡城物業(yè)公司聯(lián)合街道定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒，為抗“非典”的最后勝利奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)物質(zhì)享受已轉(zhuǎn)為精神健康享受，人們對(duì)自身的

10、居住環(huán)境已不滿足于過(guò)去剛剛進(jìn)展起來(lái)的單一的物業(yè)治理服務(wù)，住宅區(qū)對(duì)他們來(lái)講是工作八小時(shí)以外的重要集聚地，是人們同意精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，因此他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。目前，梅沙花園小區(qū)的社區(qū)文化活動(dòng)較少。在去年下半年住戶意見征詢統(tǒng)計(jì)情況中住戶對(duì)社區(qū)文化中意率只有69%。因此，我司決定將通過(guò)落實(shí)專職人員、落實(shí)活動(dòng)場(chǎng)所、落實(shí)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、落實(shí)活動(dòng)方式和活動(dòng)項(xiàng)目來(lái)保障和促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開展。在“四落實(shí)”的基礎(chǔ)上結(jié)合以人為本的精神來(lái)開展社區(qū)文化活動(dòng)。在落實(shí)專職人員方面，我司擬成立社區(qū)文化活動(dòng)小組。組長(zhǎng)為小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任（熟悉社區(qū)文化

11、，熱心公益事業(yè)，個(gè)人素養(yǎng)好），組員為業(yè)主二名組成。服務(wù)中心經(jīng)理兼職治理人員，顧問為物業(yè)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)有關(guān)人士；在落實(shí)活動(dòng)場(chǎng)所方面，我司擬利用小區(qū)現(xiàn)有的環(huán)境，從綠化和設(shè)施方面進(jìn)行整改，依社區(qū)文化活動(dòng)的功能需要，在不違章、不擾民的情況下，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行改造利用，為居民制造良好的社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)所；在落實(shí)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，我司擬通過(guò)服務(wù)費(fèi)中出一點(diǎn)，治理者酬金中出一點(diǎn)，向周圍商家拉贊助來(lái)出一點(diǎn)，熱心公益事業(yè)的住戶自愿贊助一點(diǎn)的方式，多方位的籌集活動(dòng)資金；在落實(shí)活動(dòng)方式和活動(dòng)項(xiàng)目方面，我司要從小區(qū)居民的實(shí)際訴求動(dòng)身，選擇小區(qū)居民喜聞樂見的活動(dòng)項(xiàng)目和方式，做到節(jié)假日和平常相結(jié)合，有松有馳的開展活動(dòng)，平?？砷_辦文

12、化知識(shí)講座或?qū)W習(xí)班，傳授文化知識(shí)和家政技能，以知識(shí)提高小區(qū)居民的日常生活品味，或者開展一些體育活動(dòng)，使小區(qū)居民在緊張的工作之余，還能強(qiáng)身健體；適逢法定節(jié)日、中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日或西方節(jié)日時(shí)，要結(jié)合節(jié)假日的放假時(shí)刻和節(jié)假日特定的文化內(nèi)涵來(lái)開展活動(dòng)，比如：勞動(dòng)節(jié)，開展我愛勞動(dòng)征文或演講競(jìng)賽，六一節(jié)前后，可組織小朋友進(jìn)行游園活動(dòng)，重陽(yáng)節(jié)，開展尊敬老人的夕陽(yáng)紅棋牌競(jìng)賽，國(guó)慶節(jié)，進(jìn)行熱愛祖國(guó)、熱愛家園的攝影競(jìng)賽，圣誕節(jié)，舉辦圣誕老人派發(fā)禮品活動(dòng)。我司承諾，將以“四落實(shí)”作為保障，開展形式多樣的社區(qū)文化活動(dòng)，在豐富小區(qū)居民8小時(shí)以外業(yè)余生活的同時(shí)，也能關(guān)注到小區(qū)居民的精神世界。3、設(shè)備設(shè)施治理我司在進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行治

13、理后，將采取以下措施來(lái)保障設(shè)備設(shè)施的正常使用：（1）對(duì)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面的檢修、翻新；（2）托付有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司對(duì)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行檢測(cè)、維修、保養(yǎng)；（3）按政策法規(guī)的要求，對(duì)特種設(shè)備進(jìn)行年檢，年檢通過(guò)后，才能投入使用，確保小區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全；（4）制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備設(shè)施治理、操作流程的規(guī)章制度，制訂有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)方案，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行治理，其中包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)打算，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行治理。設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的差不多保障。z物業(yè)治理公司擁有專業(yè)化水平高的工程技術(shù)人才，在治理期內(nèi)無(wú)治理責(zé)任發(fā)生停水、停電問題發(fā)生。4、公

14、共秩序防范治理z市梅沙花園小區(qū)占地面積不大，小區(qū)住戶素養(yǎng)較高，社會(huì)治安環(huán)境相對(duì)較好，但周邊環(huán)境復(fù)雜，治安問題時(shí)有發(fā)生。因此服務(wù)中心確立以下治理方案：（1）若小區(qū)居民同意，可用配發(fā)小區(qū)業(yè)戶出入卡的方式，來(lái)減少閑雜人等進(jìn)入小區(qū)；（2）大門保安值班人員對(duì)訪客進(jìn)行登記；（3）物資出門，必須有業(yè)主到場(chǎng)簽名放行；（4）鑒于治安事故發(fā)生的偶然性和不確定性的特點(diǎn)，采納人防與技防相結(jié)合的方式，來(lái)遏制治安事故的發(fā)生，人防方面，增加保安值班人員、巡查點(diǎn)和巡查密度，以固定崗位與流淌巡查崗位相結(jié)合的方式，每天24小時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行值班與巡邏，同時(shí)，服務(wù)中心購(gòu)買和安裝巡更系統(tǒng)，從技術(shù)上保證巡查制度能得到貫徹實(shí)施；同時(shí)，建議經(jīng)

15、濟(jì)條件許可的業(yè)主，安裝與派出所聯(lián)網(wǎng)的家居紅外線報(bào)警系統(tǒng)；（5）合理布置保安人員布控點(diǎn)，將固定崗保安員與巡邏崗保安員配置在可視或可用對(duì)講機(jī)傳呼的范圍內(nèi)，使小區(qū)隨時(shí)保持有足夠的安全力量阻嚇或制止萬(wàn)一的治安事故的發(fā)生，也讓業(yè)主在每天24小時(shí)的任何時(shí)候進(jìn)入小區(qū)時(shí)，都能看見我司的保安人員，增強(qiáng)業(yè)主的安全感。通過(guò)以上層級(jí)操縱、“人防為主，技防物防為輔”、全員參與的治理思路進(jìn)行全面防范。我們有理由相信，通過(guò)我們的治理，能夠確保因治理緣故造成的治安事件發(fā)生率為零，讓業(yè)戶有安全感、舒適感。5、小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛停放治理隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，小區(qū)內(nèi)業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛數(shù)量日益增長(zhǎng)，現(xiàn)小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車車位共有70個(gè)均已租出。因此進(jìn)

16、行有序的治理是保障業(yè)戶停放車輛的基礎(chǔ)，z物業(yè)治理公司將依照z市停車場(chǎng)治理方法，規(guī)范停車場(chǎng)治理，統(tǒng)一停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)，使停車場(chǎng)的安全、衛(wèi)生、環(huán)保、消防、服務(wù)均達(dá)到z市停車場(chǎng)優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)，提高小區(qū)停車場(chǎng)規(guī)范化治理水平。6、有償服務(wù)據(jù)小區(qū)業(yè)主反映，目前小區(qū)的有償服務(wù)不及時(shí)，我司可采取以下方式來(lái)解決問題：（1）聘用一專多能的技術(shù)人員，合理配備和調(diào)劑人員，保障每天24小時(shí)都有2人或以上的技術(shù)人員當(dāng)班。接到報(bào)事后，一般1530分鐘內(nèi)到場(chǎng)，提高響應(yīng)效率，縮短服務(wù)相應(yīng)時(shí)刻。（2）核算我司的人力成本，合理讓利，爭(zhēng)取我司的人工費(fèi)用能比一般市場(chǎng)價(jià)低10%。7、投訴處理針對(duì)目前業(yè)主反映對(duì)投訴處理慢，不及時(shí)問題。我司的解決方案為

17、：（1）設(shè)立24小時(shí)投訴電話，方便業(yè)主投訴；（2）建立并落實(shí)首問責(zé)任制。由接聽業(yè)主投訴的第一個(gè)人，作為首問責(zé)任人，由其落實(shí)并跟進(jìn)投訴事項(xiàng)的解決。當(dāng)首問責(zé)任人接到投訴后，要認(rèn)真記錄并弄清晰投訴人的姓名、地址以及投訴事項(xiàng)，有何要求，并即時(shí)向服務(wù)中心負(fù)責(zé)人匯報(bào)，由服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作決策，具體落實(shí)對(duì)投訴事項(xiàng)何時(shí)解決和如何樣解決；（3）以及時(shí)處理，提高時(shí)效為原則，視投訴事項(xiàng)的大小，一般小的事項(xiàng)0.58小時(shí)內(nèi)解決，投訴事項(xiàng)大的，涉及服務(wù)中心以外，需要多個(gè)政府部門或其他職能部門配合的，服務(wù)中心要牽頭與有關(guān)部門聯(lián)系協(xié)商，及時(shí)向投訴者講明情況的進(jìn)展情況，爭(zhēng)取早日解決；（4）及時(shí)回訪，了解業(yè)主對(duì)投訴處理的中意度，以

18、利于服務(wù)中心改進(jìn)工作，杜絕類似事件的再發(fā)生。8、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平的提高服務(wù)是無(wú)止境的。我司認(rèn)識(shí)到：服務(wù)是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事，因此，我司要求每一位職員都要樹立熱情、周到、主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)的意愿和意識(shí)。在那個(gè)以服務(wù)為導(dǎo)向的社會(huì)中，我司對(duì)服務(wù)意識(shí)的強(qiáng)調(diào)，早差不多超出了“微笑服務(wù)”、“關(guān)懷服務(wù)”的范疇，要求我司的每一位職員，不僅要把業(yè)主當(dāng)作上帝，設(shè)身處地為業(yè)主著想，還要把業(yè)主當(dāng)作事業(yè)伙伴，當(dāng)作是一起來(lái)實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)的同道。為提高服務(wù)水平，我司特不對(duì)職員進(jìn)行了“看、聽、笑、講、動(dòng)”等五項(xiàng)專業(yè)化服務(wù)技能的訓(xùn)練?？矗_實(shí)是要求職員善于觀看，及時(shí)發(fā)覺和掌握業(yè)主的服務(wù)訴求；聽，確實(shí)是要職員善于傾聽，善解人意

19、，不能無(wú)理打斷業(yè)主的訴講；笑，要求職員不能將不良情緒帶到工作中，為業(yè)主服務(wù)時(shí)，必須面帶笑容；講，要求職員在為業(yè)主服務(wù)時(shí)，必須將語(yǔ)調(diào)降低，并能簡(jiǎn)潔明白清晰地向業(yè)主講明服務(wù)情況，與業(yè)主對(duì)話時(shí)，必須保持一步的距離，幸免將唾沫星子噴到業(yè)主身上；動(dòng)，確實(shí)是職員的工作技能，要求每一個(gè)崗位的職員都持證上崗，且能熟練掌握本崗位的工作技術(shù)和技能要求。我司相信，我們能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。六、梅沙花園物業(yè)治理總體思路和服務(wù)設(shè)想人性化治理是z市z物業(yè)治理有限公司的特點(diǎn)，公司秉承“以人為本，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的服務(wù)宗旨，以“為客戶制造價(jià)值，為職員制造機(jī)會(huì)，為社會(huì)制造效益”為企業(yè)目標(biāo)，以“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、誠(chéng)信、創(chuàng)新”為企業(yè)精神，充

20、分體現(xiàn)在發(fā)揮z團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上讓職員充分展示個(gè)性化進(jìn)展，努力為寬敞業(yè)戶提供全面優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù)，全力營(yíng)造良好的物業(yè)形象和環(huán)境氛圍。我們認(rèn)為梅沙花園物業(yè)治理成功關(guān)鍵總體思路有三點(diǎn)：一、確保梅沙花園物業(yè)治理順利平穩(wěn)交接為前提，以確保梅沙花園物業(yè)治理運(yùn)作的連貫性為重點(diǎn)，最大限度地愛護(hù)梅沙花園全體業(yè)主和使用人的利益。二、充分借鑒目前服務(wù)模式和服務(wù)內(nèi)容之長(zhǎng)處，保持現(xiàn)有的治理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上不斷優(yōu)化，持續(xù)提升。三、充分發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)與建設(shè)單位進(jìn)行有效的溝通和協(xié)調(diào)，協(xié)助業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)建立專項(xiàng)維修資金制度，解決前期遺留問題，確保梅沙花園全體業(yè)主和使用人的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。因此，我公司接管梅沙花園的治理服務(wù)

21、設(shè)想是：一、充分了解梅沙花園的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，熟悉物業(yè)檔案資料、結(jié)構(gòu)、管線和設(shè)備性能，制定相應(yīng)的治理方案；二、物業(yè)治理日常運(yùn)作的穩(wěn)定性和連續(xù)性關(guān)于梅沙花園是至關(guān)重要的，我們將積極爭(zhēng)取原物業(yè)公司的支持和配合，對(duì)物業(yè)檔案資料、規(guī)章制度等進(jìn)行充分的了解和交接，確保治理服務(wù)運(yùn)作的良好銜接，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)良好的無(wú)縫移交接，物業(yè)治理的平穩(wěn)過(guò)渡。三、結(jié)合本小區(qū)的總體情況，有目的、有打算地開展職員培訓(xùn)，確保在物業(yè)接管后及時(shí)提供全方位的物業(yè)治理服務(wù)，進(jìn)一步提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平。七、投標(biāo)接管后擬采取工作治理措施在具體操作治理過(guò)程中，可采取如下的九項(xiàng)措施：1、培養(yǎng)高素養(yǎng)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、實(shí)施動(dòng)態(tài)治理。2、全面注

22、入客戶中意思想，主動(dòng)為業(yè)戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)。3、對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)施制度化治理，人性化服務(wù)，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和未位淘汰機(jī)制。4、采取人防和技防相結(jié)合，建立健全各項(xiàng)值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，做到萬(wàn)無(wú)一失。5、按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)和檢測(cè)，并建立各項(xiàng)消防安全治理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，加強(qiáng)消防培訓(xùn)，提高職員對(duì)突發(fā)事件的處理能力。6、清潔保潔是小區(qū)治理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，制定完善的保潔細(xì)則及部門各崗位的職責(zé)，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗樓宇及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無(wú)樹葉，道無(wú)

23、煙頭。7、美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，依照季節(jié)情況定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)人與自然和諧的綠色環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，泥土看不見。8、設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的差不多保障，加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作，做到因治理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為O，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)100%。9、為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，服務(wù)中心將在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶足不出區(qū)就能解決生活中的需求。第二章 治理服務(wù)內(nèi)容及擬采取的治理方式一、治理服務(wù)內(nèi)容1

24、、按合同及業(yè)主公約要求制定治理方案，并付之實(shí)施。2、負(fù)責(zé)做好業(yè)主的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和治理。3、負(fù)責(zé)建立和治理小區(qū)檔案資料。4、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。5、負(fù)責(zé)業(yè)戶的房屋裝修的巡邏治理工作。6、負(fù)責(zé)同意業(yè)戶的有償服務(wù)工作。7、負(fù)責(zé)同意業(yè)戶的服務(wù)訴求，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好處理工作，及時(shí)向業(yè)戶反饋處理結(jié)果。8、出現(xiàn)緊急情況，負(fù)責(zé)做好通知業(yè)戶的工作。9、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境美化、清潔衛(wèi)生、垃圾收集、處理工作。10、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的保衛(wèi)、消防工作，維護(hù)治安秩序，做好保安隊(duì)伍和義務(wù)消防隊(duì)伍的治理工作。11、負(fù)責(zé)做好小區(qū)交通及車場(chǎng)的治理，協(xié)助公安部門查處相關(guān)刑事案件、協(xié)助消防部門對(duì)相關(guān)火警、火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查。12、

25、負(fù)責(zé)對(duì)治安、消防、保衛(wèi)系統(tǒng)有關(guān)設(shè)備設(shè)施的治理檢查、維護(hù)等工作。13、負(fù)責(zé)緊急情況的處理。14、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)的其他相關(guān)工作。二、擬采取的治理方式1、梅沙花園服務(wù)中心架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置東莞市華際物業(yè)治理有限公司浪琴花園服務(wù)中心客戶服務(wù)部 工程部 保安部 治理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置圖講明（1）梅沙花園服務(wù)中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是一種垂直型的治理模式，其優(yōu)點(diǎn)是信息反饋快、高效、反應(yīng)迅速。由于服務(wù)中心的編制精干、職責(zé)明確，因此日常工作由經(jīng)理直接對(duì)各部門人員，領(lǐng)導(dǎo)即集指揮和職能于一身，便于經(jīng)理全面掌握日常工作及人員現(xiàn)況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由服務(wù)中心經(jīng)理直接安排，各下屬直接向其領(lǐng)

26、班負(fù)責(zé)，各領(lǐng)班及各職位專業(yè)人員直接向經(jīng)理負(fù)責(zé)。（2）各部門要緊職能A、客戶服務(wù)部：勞資、人事、財(cái)務(wù)、檔案、宣傳、禮儀、收發(fā)、后勤、部門協(xié)調(diào)、清潔、綠化、涉及物業(yè)使用人日常事務(wù)、建筑物和附屬設(shè)備設(shè)施的巡查。B、保安部：管轄范圍內(nèi)的公共秩序維護(hù)、消防安全治理、車場(chǎng)治理、參與社會(huì)聯(lián)防，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的人身和財(cái)物安全。C、工程部：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修，水、電、電梯、電訊、消防自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視監(jiān)控和對(duì)講系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)維修，室內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)等。 人員素養(yǎng)上要求一專多能，職員起點(diǎn)要高，所有職員既是自己崗位的專家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。2、運(yùn)作機(jī)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)（各領(lǐng)班、專業(yè)人員

27、）指揮機(jī)構(gòu)（經(jīng)理）監(jiān)督機(jī)構(gòu)（經(jīng)理）反饋渠道服務(wù)中心在內(nèi)部治理上，采取的是將治理活動(dòng)和治理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，如此才能形成有效的治理活動(dòng)。否則，假如治理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的操縱，那么內(nèi)部治理必定是無(wú)效的。這種封閉治理回路如上圖。在具體運(yùn)作中，服務(wù)中心經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、推斷、總結(jié)。在整個(gè)過(guò)程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)覺治理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了治理的有效性。3、信息反饋渠道如治理運(yùn)作機(jī)制圖所示

28、，信息反饋是特不具有z物業(yè)治理公司治理模式的特點(diǎn)，那個(gè)環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。硬件方面，要緊是嚴(yán)格執(zhí)行公司治理制度和規(guī)范。比如，在對(duì)住戶方面，公司有關(guān)文件規(guī)定了服務(wù)中心不定期召開客戶茶話會(huì)，定期對(duì)客戶進(jìn)行意見調(diào)查，發(fā)放“客戶意見調(diào)查表”。在對(duì)內(nèi)部的治理中，服務(wù)中心有定期和不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的服務(wù)中心各班組例會(huì)；服務(wù)中心會(huì)議的內(nèi)容確實(shí)是反映情況，溝通信息，協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。在軟件方面，服務(wù)中心將十分重視尊重人、教育人、關(guān)心人這種“以人為本”的治理方式，透過(guò)這種“人情化”的治理及時(shí)了解掌握職員的心理活動(dòng)和思想狀態(tài)，將職員在言行中表露出來(lái)的各種消極情緒及時(shí)指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問題消

29、滅在萌芽狀態(tài)中，確保服務(wù)中心的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。在這方面，服務(wù)中心將強(qiáng)調(diào)針對(duì)職員心理狀態(tài)做好思想工作，包括：1、結(jié)合每位職員的心理活動(dòng)做思想工作。治理者要把握下屬心理活動(dòng)的規(guī)律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)人們的動(dòng)機(jī)和激發(fā)人們的興趣。因?yàn)楫?dāng)人們對(duì)他的工作有“不樂意”的情感時(shí)，情感就成為意態(tài)的阻力，從而產(chǎn)生消極性，降低人的活動(dòng)能力和工作效果。同時(shí)，還要依照每個(gè)人當(dāng)時(shí)的個(gè)性心理傾向有針對(duì)性地做工作，使每個(gè)人都能在不同的時(shí)刻、不同的環(huán)境得到不同的激勵(lì)。2、利用群體的心理去做。我們還將在服務(wù)中心那個(gè)集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學(xué)習(xí)上的互敬互助，生活上

30、的互相關(guān)懷等，去引導(dǎo)職員進(jìn)行健康的心理活動(dòng)的交流，互相給以積極阻礙，抵制消極情緒，使群體思想健康向上，正氣得到上升，邪氣受到壓制。4、治理工作的操縱方式（1）科學(xué)全面、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、各項(xiàng)規(guī)章治理制度。（2）嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，多樣化的激勵(lì)手法。（3）及進(jìn)細(xì)致的思想教育工作，團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。（4）融洽的住管雙方關(guān)系，暢順的溝通渠道。（5）另外本公司特不重視對(duì)外服務(wù)質(zhì)量的操縱。定時(shí)發(fā)放“客戶意見調(diào)查表”，及時(shí)發(fā)覺解決問題。還建立了對(duì)客戶的回訪制度，不定期對(duì)客戶回訪，以對(duì)比檢查治理服務(wù)工作，安裝在小區(qū)內(nèi)的由小區(qū)經(jīng)理直接掌握的“客戶意見箱”，隨時(shí)征集客戶的廣泛意見。 5

31、、激勵(lì)系統(tǒng)思想工作機(jī)制激勵(lì)系統(tǒng)示意圖獎(jiǎng)罰激勵(lì)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制激勵(lì)系統(tǒng)工資福利機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制激勵(lì)系統(tǒng)示意圖講明A、思想工作機(jī)制：重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群體效能和工作積極性，引導(dǎo)職員尊重個(gè)人情感，同時(shí)針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等。B、獎(jiǎng)罰機(jī)制：在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)以主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)罰分明。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)“引導(dǎo)”職員往前走，通過(guò)懲處“督促”職員朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的形式有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神激勵(lì)等。C、培養(yǎng)提升機(jī)制：將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人進(jìn)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使職員忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，

32、庸者下。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。D、工資福利機(jī)制：重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。充分確信努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚酬勞，吸引人才，激勵(lì)職員取得更好的工作績(jī)效。福利措施有住房、保險(xiǎn)等。E、文化活動(dòng)機(jī)制：通過(guò)文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)職員的自信心和認(rèn)同感，方式有集體活動(dòng)、旅游等。6、工作流程梅沙花園服務(wù)中心在日常工作中引入流程化治理，通過(guò)流程化治理使得各項(xiàng)工作條理清晰，權(quán)責(zé)明晰，從全然上保證服務(wù)中心的服務(wù)治理質(zhì)量。客戶服務(wù)部A、客戶意見（投訴）處理流程B、回訪客戶工作流程C、各項(xiàng)費(fèi)用收取流程D、物品放行流程E、小區(qū)停車月卡辦理流程F、裝修治理工作流程G、園林綠化工作流程H、清

33、掃保潔工作流程I、蟲鼠害防治工作流程保安部A、緊急事故處理流程B、盤查可疑人員的處理流程C、水浸事件處理流程D、醉酒、精神病人處理流程E、打架、斗毆等暴力事件處理流程F、電梯困人事件處理流程G、爆炸物品處理流程H、報(bào)刊分發(fā)流程I、掛號(hào)肓信退回流程工程部A、設(shè)備責(zé)任人巡查流程B、設(shè)備保養(yǎng)工作流程C、防火安全檢查流程D、發(fā)電機(jī)試運(yùn)行流程E、轉(zhuǎn)換電源操作流程（停主供轉(zhuǎn)備供電源供電）F、轉(zhuǎn)換電源操作流程（停備供轉(zhuǎn)主供電源供電）G、發(fā)電機(jī)巡查流程H、變壓室巡查流程I、高壓室巡查維修流程J、低壓室巡查維修流程 （以上所有流程圖詳見附件一） 第三章 日常治理服務(wù)一、房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和治理要求

34、共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井和公益性文體設(shè)施等。1、房屋外觀（1）房屋外觀完好、整潔、無(wú)私搭亂建、不阻礙市容和觀瞻；（2）室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一，美觀，無(wú)安全隱患；（3）外墻裝飾保持整潔無(wú)損；（4）不準(zhǔn)懸掛衣服或其它商業(yè)性標(biāo)語(yǔ)、標(biāo)牌等；（5）每年清洗外墻一次；（6）公用內(nèi)墻、走廊、樓梯等每年粉飾一次；（7）公共防盜門每二年刷新一次。2、設(shè)備運(yùn)行（1）確保設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行；（2）

35、設(shè)備按規(guī)定及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，出現(xiàn)故障及時(shí)修理。3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和治理（1）對(duì)公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，制訂月、季、半年、年保養(yǎng)打算，并認(rèn)真執(zhí)行，做好相關(guān)記錄；（2）房屋本體共用設(shè)施設(shè)備整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道、大廳無(wú)堆放雜物及違章占用等；（3）小區(qū)道路、地下停車場(chǎng)平坦整潔，排水暢通無(wú)積水，公共配套設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）完好無(wú)損；（4）維修工程質(zhì)量做到合格并定期回訪；（5）化糞池每半年清理一次，確保完好無(wú)堵塞發(fā)生；雨水井、污水井、排水溝、渠保持暢通； 二、公共秩序維護(hù)治理要求1、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和公共秩序；2、全天24小時(shí)封閉式治理，確保小區(qū)處于受控狀態(tài)；3、實(shí)行24小時(shí)

36、巡邏、巡視管區(qū)內(nèi)的人員、車輛活動(dòng)情況，維護(hù)管區(qū)內(nèi)秩序，并不定時(shí)對(duì)樓宇進(jìn)行巡視以防止事故發(fā)生；4、在實(shí)行24小時(shí)值班的同時(shí)，每班不定時(shí)地巡查車況，發(fā)覺問題、做好記錄、及時(shí)處理，每班對(duì)車輛停放點(diǎn)做好防火、防盜設(shè)施檢查巡視；5、消防、安全監(jiān)控中心24小時(shí)監(jiān)控值班；6、加強(qiáng)治理，力爭(zhēng)無(wú)散發(fā)廣告、推銷新產(chǎn)品和無(wú)身份證明等人員進(jìn)入小區(qū)；7、禁止在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹；8、在本小區(qū)居住的訪客和外請(qǐng)服務(wù)人員等出入小區(qū)一律憑證件并登記；9、安全秩序維護(hù)治理一覽表工作內(nèi)容定崗檢查流淌巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練家居安全刑事違法案件裝修監(jiān)督車輛停放保管環(huán) 境保 護(hù)突 發(fā)事 件理 論實(shí) 操工作頻率24小時(shí)24小時(shí) 2分鐘內(nèi)保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)

37、每周二次每次二小時(shí)班前班后各15分鐘每周二次每次一小時(shí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無(wú)收購(gòu)叫賣乞討、可疑人物進(jìn)出。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天許多于4次。無(wú)因治理責(zé)任造成被盜、刑事、治安案件年發(fā)案率0。違章率5以下。發(fā)覺業(yè)戶未鎖門或遺忘貴重物品及時(shí)通知，重點(diǎn)守護(hù)。無(wú)破壞綠化帶，無(wú)踐踏草坪無(wú)亂扔亂倒、亂吐亂燒各類噪音擾民。及時(shí)采取措施，操縱局面，迅速報(bào)告等候支援。各項(xiàng)法律常識(shí)、政策條例。遵紀(jì)守法榜樣執(zhí)法，嚴(yán)明保安紀(jì)律。健身、擒拿格斗、隊(duì)列訓(xùn)練、行走、跑步、敬禮。三、道路、交通車輛治理要求1、車輛進(jìn)出實(shí)行驗(yàn)證、登記制度；2、車輛需按規(guī)定指定位置停放。特不時(shí)期以治理人員指揮為準(zhǔn)，禁止鳴笛；3、進(jìn)入小區(qū)的車輛需遵守車輛治理制

38、度，否則治理人員有權(quán)拒絕任何來(lái)訪車輛進(jìn)入小區(qū)；4、禁止在指定停車場(chǎng)以外的任何道路或其他公共場(chǎng)所停放車輛，否則，由此造成的一切后果由車主自負(fù)；5、為保證小區(qū)道路的潔凈整潔，阻礙衛(wèi)生之車輛必須在小區(qū)以外沖洗潔凈后方可進(jìn)入；6、任何車輛如觸犯業(yè)主公約或損壞小區(qū)物業(yè)，令其做出賠償，嚴(yán)峻時(shí)可交公安部門處理；7、禁止載有有毒、有害物品的車輛進(jìn)入小區(qū)；8、禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止機(jī)動(dòng)車輛及腳踏車在行人路上行駛；9、禁止在公共場(chǎng)所洗車和維修車輛；10、交通治理工作一覽表工作內(nèi)容定崗檢查交通疏導(dǎo)跟蹤巡查事故處理法規(guī)學(xué)習(xí)技能訓(xùn)練思想教育作業(yè)頻度24小時(shí)24小時(shí)4次/天一遍/小時(shí)二次/周二次/周質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)車輛

39、進(jìn)動(dòng)身牌，登記率100%禮貌服務(wù)先敬禮后收費(fèi)，儀表整潔，標(biāo)志齊全。上、下班高峰期，車流通暢無(wú)堵塞。車輛無(wú)違停、車輛無(wú)掛、擦碰。愛護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、制止糾紛、疏導(dǎo)交通、及時(shí)報(bào)案。熟悉交通法規(guī)，掌握處理事故一般知識(shí)。掌握交通指揮、疏導(dǎo)技能。遵紀(jì)守法，榜樣執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，清正廉潔。四、環(huán)境衛(wèi)生治理內(nèi)容及要求1、為了維護(hù)區(qū)內(nèi)、樓內(nèi)的公共環(huán)境整潔衛(wèi)生，保潔員實(shí)行12小時(shí)清潔保潔工作。樓內(nèi)垃圾桶、區(qū)內(nèi)果皮箱內(nèi)垃圾每天清倒2次，做到垃圾日產(chǎn)日清；2、小區(qū)地面標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)雜物、垃圾、果皮、紙屑；3、地下車庫(kù)地面的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)雜物、垃圾、積水；4、路燈、招牌清潔標(biāo)準(zhǔn)：每半月清洗一次，目視燈罩無(wú)明顯積塵，燈罩內(nèi)無(wú)蟲尸；每周

40、擦抹各種招牌一次，目視牌面清潔清晰，無(wú)明顯污跡；5、樓層通道內(nèi)墻面、走廊、樓梯的粉飾要求：每年粉飾一次，每半月檢查一次，無(wú)明顯污跡；6、消防樓梯臺(tái)階及扶手的要求：目視臺(tái)階及扶手潔凈，無(wú)明顯污跡；7、強(qiáng)、弱電井及管道井中的清潔要求：目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)雜物、無(wú)明顯污跡；8、公共設(shè)備設(shè)施（通道玻璃窗、消防栓、燈罩）清潔要求：一般玻璃面目視無(wú)灰塵，樓內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無(wú)明顯污跡；9、定期消殺“四害”；10、環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表工作項(xiàng)目地面清掃保潔樓梯道電梯內(nèi)外垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、滅蟑螂作業(yè)頻度二遍/天14小時(shí)/天掃二遍/天洗一遍/月二遍/天，垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥二遍/年質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物垃

41、圾，道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草，無(wú)積水，停車場(chǎng)樓梯口無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)清潔率80%以上。所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物垃圾、保潔率達(dá)80%以上。無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂張貼、無(wú)亂堆放、扶手無(wú)塵、清潔率95%以上。100%日產(chǎn)清、整潔，無(wú)味，無(wú)污染。無(wú)蠅少蚊少蟲。鼠密度1%以下（夾夜法）。蟑螂即密度：室內(nèi)15平方米，室外樓道20米以下。五、園林、綠化治理內(nèi)容及要求1、給業(yè)戶打造一個(gè)綠色、生態(tài)、園林式的居住環(huán)境，盡心進(jìn)行養(yǎng)護(hù)治理、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物澆水施肥。喬灌木造型力求自然、優(yōu)美、構(gòu)思新穎，草坪修剪高度保持在46厘米，保持小區(qū)內(nèi)四季常青常綠。2為業(yè)戶提供花卉養(yǎng)殖咨詢、花卉代養(yǎng)、花卉移盆、修剪整形、防

42、病等服務(wù)。 3、園林綠化工作一覽表工作項(xiàng)目整形造型施肥澆水除雜草補(bǔ)缺殺蟲保潔防風(fēng)作業(yè)頻度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。二遍/月一遍/月一遍/季，發(fā)覺蟲害連續(xù)多次至消滅為止。12小時(shí)/天臺(tái)風(fēng)季節(jié)前和臺(tái)風(fēng)過(guò)后。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)喬木剪下重枝、內(nèi)生枝、灌木造型、地被草保持4-8公分。均分無(wú)重?zé)o漏。均勻適量，不損花木滲透地表5公分。差不多無(wú)雜草，純度95%以上。保證人均綠地2平方米以上。用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良。保潔率95%以上風(fēng)前設(shè)立支柱疏剪枝葉，風(fēng)后清理斷枝，扶正苗木。六、維修服務(wù)治理內(nèi)容及要求1、實(shí)行24小時(shí)接待登記，24小時(shí)上門服務(wù)。業(yè)戶有維修需要時(shí)，可撥打報(bào)

43、修電話，維修人員按預(yù)約時(shí)刻或承諾時(shí)刻到達(dá)維修地點(diǎn)；2、本小區(qū)每棟樓設(shè)有電梯，24小時(shí)運(yùn)行；3、滲漏到補(bǔ)漏好不超過(guò)15天，費(fèi)用由責(zé)任人支付；4、急修在報(bào)修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行維修。 第四章 治理服務(wù)人員的配備一、服務(wù)中心人員配備1、服務(wù)中心人員配備示意圖浪琴花園服務(wù)中心經(jīng)理 ( 1人 )保安部領(lǐng)班 （1人）服務(wù)部主管 （1人）工程部工程主管 （ 1人 ）巡邏員（4人）保安員（18人）服務(wù)助理（ 4人 ）工程班工程人員（ 8人 ）綠化員（1人）清潔員（12人）服務(wù)中心共計(jì)服務(wù)人員：51人。二、擬派梅沙花園要緊服務(wù)人員簡(jiǎn)介 1、服務(wù)中心經(jīng)理簡(jiǎn)介：個(gè)人專長(zhǎng)：從事物業(yè)治理工作6年以上，具有豐富的治

44、理經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)治理法律法規(guī)，作風(fēng)務(wù)實(shí)，較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。 2、其他要緊服務(wù)人員簡(jiǎn)介：姓 名職務(wù)文化程度工作年限從事物業(yè)治理工作時(shí)刻技能情況z工程部主管大專6年4年高壓、電工操作、電梯證z服務(wù)部主管本科6年6年物業(yè)治理經(jīng)理上崗證三、各類崗位人員崗位任職要求1、主管任職要求大專以上學(xué)歷，年齡2540歲，熟悉國(guó)家、政府有關(guān)物業(yè)治理法律法規(guī)，持物業(yè)治理上崗證；熟悉所在部門的整體運(yùn)作、組織治理等，具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)三年以上工作經(jīng)驗(yàn)；具備良好的應(yīng)變處事能力及組織協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)能力；具備較強(qiáng)的責(zé)任心和語(yǔ)言文字表達(dá)能力。2、服務(wù)助理任職要求大專以上學(xué)歷，年齡2540歲，熟悉國(guó)家、政府有關(guān)物業(yè)治理法律法

45、規(guī)，持物業(yè)治理上崗證；熟悉所在部門的整體運(yùn)作，具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)2年以上工作經(jīng)驗(yàn)；能有效的組織領(lǐng)導(dǎo)本部門完成公司任務(wù)和工作目標(biāo)；具備較強(qiáng)的責(zé)任心。3、部門領(lǐng)班的任職要求大專以上文化程度，年齡2040歲，持有相應(yīng)崗位上崗證書，具有相關(guān)工作一年以上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具有一定的組織協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)能力；具備較強(qiáng)的責(zé)任心。4、工程人員任職要求中技以上文化程度，年齡2040歲，持有z市電梯維修、高壓、電工操作等專門工種上崗證，相貌端正，品德良好，責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞，二年以上物業(yè)治理行業(yè)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。5、保安員任職要求高中以上文化程度，年齡2030歲，身高1.65米以上，相貌端正，品德良好，持z市保安員上崗證

46、（素養(yǎng)好可上崗后送有關(guān)部門培訓(xùn)）。6、巡邏員任職要求高中以上文化程度，30歲以下，相貌端正，品德良好，z市戶口（或有z市戶口擔(dān)保人），有停車場(chǎng)治理工作經(jīng)驗(yàn)。7、清潔員任職要求年齡2040歲，相貌端正，品德良好，吃苦耐勞，有清潔治理工作經(jīng)驗(yàn)。第五章 治理服務(wù)人員培訓(xùn)及人員治理“創(chuàng)品牌、塑形象”，人才是全然。我們對(duì)治理服務(wù)人員的配備以有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、有技能、明白治理和具有高度的服務(wù)意識(shí)為準(zhǔn)繩，在此基礎(chǔ)上建立一支高素養(yǎng)的物業(yè)治理隊(duì)伍。一、治理服務(wù)人員的培訓(xùn)與我司人員選拔配套的是我司的培訓(xùn)工作。培訓(xùn)，作為z內(nèi)部治理運(yùn)作重要內(nèi)容之一，通過(guò)長(zhǎng)期的不斷探究和實(shí)踐，已形成一套規(guī)范化的運(yùn)作體系，并成為公司不斷進(jìn)

47、展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。通過(guò)培訓(xùn)，將培養(yǎng)出一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)營(yíng)治理能力強(qiáng)的職業(yè)治理層人員；專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，操作能力強(qiáng)的中層治理人員；工作技能扎實(shí)，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢(shì)必將是圓滿完成梅沙花園小區(qū)治理目標(biāo)的重要保證和推動(dòng)我公司專業(yè)化、規(guī)范化進(jìn)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1、培訓(xùn)的目的（1）使新職員對(duì)整個(gè)公司有一個(gè)完整的了解；（2）使全體服務(wù)人員明確物業(yè)治理是通過(guò)對(duì)梅沙花園的物業(yè)治理服務(wù)，構(gòu)筑一個(gè)有利于梅沙花園人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康、開放的工作和生活環(huán)境；（3）提高全體治理人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和職業(yè)道德水平；（4）使不同崗位的治理服務(wù)人員明確各自崗位的工作職責(zé)和熟悉各自的工

48、作環(huán)境，掌握必備的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。2、培訓(xùn)原則（1）激勵(lì)原則把職員培訓(xùn)作為一種激勵(lì)手段，從態(tài)度、知識(shí)及技能等方面改進(jìn)提高職員綜合素養(yǎng)，為職員的職業(yè)進(jìn)展增加機(jī)會(huì)，職業(yè)競(jìng)爭(zhēng)提升實(shí)力，從而增強(qiáng)職員對(duì)企業(yè)的向心力，并激發(fā)職員參與培訓(xùn)的自發(fā)力。（2）個(gè)體差異原則不同部門、不同崗位的職員，所從事的工作不同，制造的績(jī)效不同，能力和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的工作標(biāo)準(zhǔn)也不相同。我們的培訓(xùn)工作將充分考慮不同工種、不同崗位職員的需要，針對(duì)職員的不同文化水平、不同職務(wù)、不同要求以及其他差異，區(qū)不對(duì)待，因材施教。（3）實(shí)踐原則培訓(xùn)的最終目的確實(shí)是把工作干得更好。我們的培訓(xùn)方式不單純依靠簡(jiǎn)單的課堂教學(xué)，更是千方百計(jì)為同意培訓(xùn)職員提供

49、、制造實(shí)踐或操作機(jī)會(huì)，使他們通過(guò)實(shí)踐，體會(huì)要領(lǐng)，真正掌握所學(xué)內(nèi)容，在無(wú)壓力的情況下達(dá)到操作的技能標(biāo)準(zhǔn)，較快地提高工作能力。（4）明確培訓(xùn)目標(biāo)原則明確培訓(xùn)目標(biāo)有利于提高培訓(xùn)效果。我們將依照職員的實(shí)際特點(diǎn)和物業(yè)治理工作的需要，為培訓(xùn)設(shè)置合理、適度，同時(shí)與每個(gè)人的具體工作相聯(lián)系的培訓(xùn)目標(biāo)，使同意培訓(xùn)人員感受到培訓(xùn)的目標(biāo)來(lái)自于工作又高于工作，是自我提高和進(jìn)展的高層連續(xù)。（5）效果連續(xù)性原則培訓(xùn)的效果一定要連續(xù)到今后的工作中去。我們將對(duì)差不多同意培訓(xùn)的職員進(jìn)行科學(xué)有效的考核，并依照工作需要和考核結(jié)果，為考核優(yōu)秀的職員提供更好的工作機(jī)會(huì)、更理想的工作條件，關(guān)于確有工作能力、真正優(yōu)秀的職員委以重任，提供晉升

50、機(jī)會(huì)。3、培訓(xùn)方式（1）培訓(xùn)的組織方式：由下至上可分為班組自行組織、服務(wù)中心組織和公司組織三種方式。4、培訓(xùn)的形式及內(nèi)容：（1）入職培訓(xùn)：由公司人力資源部負(fù)責(zé)，對(duì)新招職員進(jìn)行的培訓(xùn)。要緊內(nèi)容包括：A、公司進(jìn)展概況、成長(zhǎng)過(guò)程、面臨挑戰(zhàn)與困難、價(jià)格觀念、經(jīng)營(yíng)理念、組織架構(gòu)及要緊人員介紹；B、公司各項(xiàng)規(guī)章制度講解；C、職員守則，禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德教育；D、物業(yè)治理知識(shí)和政策法規(guī)；E、安全消防常識(shí)等。（2）上崗前培訓(xùn)：由服務(wù)中心負(fù)責(zé)，對(duì)新到崗職員上崗前進(jìn)行的培訓(xùn)。要緊內(nèi)容包括：A、崗位職責(zé)；B、專業(yè)技能；C、操作規(guī)程；D、言行舉止訓(xùn)練。（3）在職培訓(xùn)：要緊是針對(duì)不同的工作崗位進(jìn)行的專題培訓(xùn)或進(jìn)行有打算

51、的知識(shí)培訓(xùn)。其中服務(wù)中心經(jīng)理的培訓(xùn)由公司負(fù)責(zé)組織安排，一般治理人員及一般職員由服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)落實(shí)或按公司要求執(zhí)行。服務(wù)中心經(jīng)理的培訓(xùn)側(cè)重企業(yè)治理知識(shí)、人事治理技巧、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、公共關(guān)系等；一般治理人員培訓(xùn)側(cè)重治理思想、治理藝術(shù)的培養(yǎng)、溝通技巧及物業(yè)治理相關(guān)知識(shí)；一般職員側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等。（4）提高職員素養(yǎng)培訓(xùn)：要緊是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)進(jìn)展或治理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司人力資源部負(fù)責(zé)組織落實(shí)。（5）外送培訓(xùn)：要緊選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員100%的持證上崗率。5、培訓(xùn)后的跟查或評(píng)核工作（1）職員

52、通過(guò)培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在職員的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，檢查職員是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按要求做的職員進(jìn)行督導(dǎo)和指正。（2）培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式。評(píng)核工作是在職員高中以上文化程度，年齡2040歲，相貌端正，品德良好，z市戶口（或有z市戶口擔(dān)保人），有停車場(chǎng)治理工作經(jīng)驗(yàn)。培訓(xùn)組織者檢查職員受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便職員直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握職職員作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。6、服務(wù)中心培訓(xùn)打算（1）梅沙花園二OO四年下半年治理人員培訓(xùn)打算序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時(shí)刻培訓(xùn)對(duì)象培

53、訓(xùn)地點(diǎn)備注1物業(yè)治理?xiàng)l例細(xì)則問答內(nèi)部師資7月15日下午全體治理人員公司會(huì)議室2人事治理技巧內(nèi)部師資7月30日下午全體治理人員公司會(huì)議室3公 文 寫 作外 聘8月16日下午全體治理人員公司會(huì)議室4常用設(shè)備自控原理及維護(hù)內(nèi)部師資8月30日下午工 程 部公司會(huì)議室5客戶投訴處理程序內(nèi)部師資9月15日下午全體治理人員公司會(huì)議室6公 共 關(guān) 系 學(xué)外 聘9月30日下午全體治理人員公司會(huì)議室7如何樣有效地激勵(lì)下屬內(nèi)部師資10月15日下午全體治理人員公司會(huì)議室8物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)外 聘10月30日下午全體治理人員公司會(huì)議室9房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)外 聘11月15日下午全體治理人員公司會(huì)議室10供配電設(shè)備原理及維護(hù)內(nèi)部

54、師資11月30日下午工程班人員公司會(huì)議室11人際關(guān)系技巧內(nèi)部師資12月15日下午全體治理人員公司會(huì)議室12物業(yè)治理電腦軟件及運(yùn)用內(nèi)部師資12月30日下午全體治理人員公司會(huì)議室（2）梅沙花園二OO六年下半年職員培訓(xùn)打算序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時(shí)刻培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)備注1公司概況簡(jiǎn)介內(nèi)部師資7月15日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心2工作服務(wù)語(yǔ)言技巧內(nèi)部師資7月29日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心3職員守則培訓(xùn)外 聘8月14日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心4職業(yè)道德教育內(nèi)部師資8月28日下午班 組 長(zhǎng)服務(wù)中心5消防安全知識(shí)錄像9月14日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心6禮貌禮儀外 聘9月29日下午服務(wù)中心全體職員

55、服務(wù)中心7如何搞好內(nèi)務(wù)治理內(nèi)部師資10月14日下午班 組 長(zhǎng)服務(wù)中心8法律常識(shí)外 聘10月29日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心9如何樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量外 聘11月13日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心10簡(jiǎn)易維修常識(shí)內(nèi)部師資11月29日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心11物業(yè)治理業(yè)務(wù)知識(shí)內(nèi)部師資12月14日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心12急救常識(shí)內(nèi)部師資12月29日下午服務(wù)中心全體職員服務(wù)中心二、人員治理1、服務(wù)人員的錄用與選拔。結(jié)合內(nèi)、外部環(huán)境因素、崗位要求以及個(gè)體特征，依照公司“以人為本”的服務(wù)宗旨，選拔合適的治理人員。治理要求打算職位要求及工作崗位設(shè)計(jì)個(gè)體特征錄用選拔安置提升外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境定崗治

56、理業(yè)績(jī)企業(yè)業(yè)績(jī)培養(yǎng)晉升解職重新安排評(píng)估及酬勞（1）治理服務(wù)人員錄用選拔系統(tǒng)圖：2、治理服務(wù)人員的選拔過(guò)程：面試（1）測(cè)評(píng)（2）綜合評(píng)價(jià)（3）錄用、晉升（4）講明：測(cè)評(píng)內(nèi)容包括能力與道德。具體為：（1）能力測(cè)驗(yàn)；（2）文化水平和天賦測(cè)驗(yàn)；（3）業(yè)務(wù)考試；（4）道德品質(zhì)測(cè)評(píng)。（1）與（2）可從相關(guān)題庫(kù)中獲得測(cè)試題目與內(nèi)容，（3）由公司人力資源部負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)考試，（4）對(duì)外部人員來(lái)講，可從鑒定材料或人事檔案資料中查閱。3、留住人才實(shí)踐證明，企業(yè)想要保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓舞職員奮發(fā)向上，努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的治理是建

57、立在“以人為本”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅能為我們贏得奮斗的成果，也能為公司贏得人心，我們的要緊方法是：（1）樹立職員也是客戶的治理理念。給人才制造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)留住人才。（3）制造寬松的環(huán)境，發(fā)覺人才，重視人才。（4）物資獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感。（5）營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通。4、淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)治理過(guò)程中將嚴(yán)格按照公司的職員考核淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施z服務(wù)中心淘汰機(jī)制，使小區(qū)物業(yè)治理水平和職員隊(duì)伍始終保持在最佳狀態(tài)之中，實(shí)施措施：嚴(yán)格按照人員錄用、選拔流程規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行未位淘汰制和崗位輪換制。使職員隊(duì)伍各

58、類素養(yǎng)保持最佳狀態(tài)。第六章 物資預(yù)備打算情況為保證梅沙花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，我們擬投入足以保障z物業(yè)治理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。在人力方面，除上述編制中確定的人員外，公司總部還有可隨時(shí)抽調(diào)的專業(yè)人員對(duì)小區(qū)的治理人員需求進(jìn)行足夠的替補(bǔ)。在物力方面，本公司擬做如下安排：一、治理服務(wù)人員住房如能與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決治理服務(wù)人員住房，我們將安排兩名工程人員在小區(qū)內(nèi)住宿，以便處理24小時(shí)內(nèi)發(fā)生的水電問題及其他治理服務(wù)上的問題。另安排保安員在小區(qū)內(nèi)住宿，以便隨時(shí)應(yīng)付治安防范的問題。宿舍的裝修整改費(fèi)用由我司支付。如不能安排住房，我司將在小區(qū)附近租用民房，費(fèi)用由治理酬金支出。二、服務(wù)中心用房本公司希望無(wú)償?shù)玫?/p>

59、托付方約60平方米的現(xiàn)服務(wù)中心用房。三、擬投入的物資裝備打算（見下表）類不名 稱數(shù)量?jī)r(jià)值（元）用途固定資產(chǎn)復(fù)印機(jī)1臺(tái)10000打印機(jī)1臺(tái)1000傳真機(jī)1臺(tái)2000保險(xiǎn)柜1個(gè)800照相機(jī)1臺(tái)500物業(yè)治理軟件1套10000辦公自動(dòng)化電腦2臺(tái)4000小 計(jì)28300保安消防用品無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)16機(jī)32000警棍5根150警示牌20塊2000消防斧頭1把50專用消防扳手2把40自行車1輛200小 計(jì)34440維修工具電焊機(jī)1臺(tái)600沖擊鉆1臺(tái)1300手槍鉆1把800電工工具3套600鋁合金梯2臺(tái)1500 扳手1套250 鉗子1套250 萬(wàn)用表1塊300小 計(jì)5600辦公用品文件柜3個(gè)750電話機(jī)2部2

60、00飲水機(jī)1臺(tái)200辦公桌椅5套2000小 計(jì)3150總 計(jì)71490第七章 便民服務(wù)與經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算一、便民服務(wù) 提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是物業(yè)治理單位服務(wù)社區(qū)提高生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障，z物業(yè)治理有限公司通過(guò)不斷的物業(yè)治理工作的實(shí)踐，形成了一整套便民服務(wù)工作體系。在梅沙花園，我們將依照小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)戶調(diào)研的結(jié)果，并結(jié)合我們多年來(lái)的便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮梅沙花園業(yè)戶生活的每一細(xì)節(jié)，通過(guò)提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高梅沙花園業(yè)戶的生活質(zhì)量。 1、便民無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容如下表格所示：便民無(wú)償服務(wù)表序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目備注1代訂牛奶2代叫出租車3代辦有線電視開