第二章_房地產(chǎn)金融基本知識

1、第二章第二章 房地產(chǎn)金融基本知識房地產(chǎn)金融基本知識u第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率u第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征一、房地產(chǎn)金融的分類一、房地產(chǎn)金融的分類1、按經(jīng)營性質(zhì)可分為、按經(jīng)營性質(zhì)可分為政策性房地產(chǎn)金融和自營性政策性房地產(chǎn)金融和自營性房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融2、按照融通方式可分為、按照融通方式可分為直接金融和間接金融直接金融和間接金融3、按照貸款形式可分為、按照貸款形式可分為信用貸款和擔(dān)保貸款信用貸款和擔(dān)保貸款第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征

2、u政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟適用包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟適用房住房開發(fā)貸款等。房住房開發(fā)貸款等。u自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機構(gòu)在政策允自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動。信用活動。 包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費信貸、一般房地包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費信貸、

3、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取５谝还?jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機構(gòu)作媒介而由資金房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進行的融資。供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進行的融資。 包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資

4、券等。資券等。u房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機構(gòu)參與的融資活動。房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機構(gòu)參與的融資活動。 包括：銀行的長短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的包括：銀行的長短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動資金貸款以及土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動資金貸款以及向居民個人發(fā)放的住房消費貸款。向居民個人發(fā)放的住房消費貸款。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u信用貸款是指憑借借款人的信譽、無須提供任何擔(dān)保的信用貸款是指憑借借款人的信譽、無須提供任何擔(dān)保的融資活動。融資活動。u擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)保或提供財產(chǎn)作擔(dān)擔(dān)保貸款

5、是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴敭a(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方保的融資活動，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征二、房地產(chǎn)金融的特點二、房地產(chǎn)金融的特點1、資金密集性資金密集性2、資金周轉(zhuǎn)期長資金周轉(zhuǎn)期長3、資金運動固定性資金運動固定性4、資金增值性資金增值性5、風(fēng)險性風(fēng)險性第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征三、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)三、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)）、資產(chǎn)業(yè)務(wù)（

6、主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)）2、負債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機構(gòu)來、負債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機構(gòu)來往業(yè)務(wù)）往業(yè)務(wù)）3、表外業(yè)務(wù)（即銀行通過代替客戶承辦支付和其、表外業(yè)務(wù)（即銀行通過代替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等）務(wù)等）第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率 利率是在一定時間內(nèi)（一般是利率是在一定時間內(nèi)（一般是1年）所獲得利息額和所年）所獲

7、得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。貸金額之比率，即利息額與本金之比。 用公式表示為：用公式表示為：式中：式中：i利率利率 I一定時期的利息一定時期的利息 P貸款本金貸款本金%100PIi例例：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計息，到期一次還本付息，則計算本息： 本金本金=100萬 利息利息=100*10%*2=20萬， 還本付息共還本付息共120萬萬。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（一）單利與復(fù)利（一）單利與復(fù)利 計算利息的方法有兩種：單利法與復(fù)利法。計算利息的方法有兩種：單利法與復(fù)利法。 單利

8、法只以本金計算利息，不考慮利息在投資單利法只以本金計算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計算公式如下：情況下使用的利率，基本計算公式如下： 例：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計息以復(fù)利計息，到期一次還本付息，則計算本息： 第一年的利息第一年的利息=100=100* *10%=1010%=10萬萬 第二年的利息第二年的利息= =（100+10100+10）* *10%=1110%=11萬萬 本金為本金為100100萬，付利息為萬，付利息為2121萬，共萬，共還本付還本付息息121121萬萬。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（一）單利與復(fù)

9、利（一）單利與復(fù)利 復(fù)利法計算利息是把定期結(jié)算的利息加復(fù)利法計算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期滾動計算。入本金，逐期滾動計算。計算公式如下：計算公式如下： F=P(1i)n F為本利和。為本利和。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（二）名義利率與實際利率（考慮通貨膨脹率）（二）名義利率與實際利率（考慮通貨膨脹率） 實際利率是指物價不變、貨幣購買力不變條件下的利實際利率是指物價不變、貨幣購買力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素

10、的利率，也稱為票名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票面利率。面利率。 名義利率與實際利率之間關(guān)系：名義利率與實際利率之間關(guān)系： 名義利率名義利率=實際利率通貨膨脹率實際利率通貨膨脹率 若名義利率小于通貨膨脹率，此時實際利率為負。若名義利率小于通貨膨脹率，此時實際利率為負。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（三）名義利率與實際利率（利率單位與計息周期不一致）（三）名義利率與實際利率（利率單位與計息周期不一致） 例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為通常稱為“年利率年利率6%，每月計息一次，每月計息一

11、次”。這里的年利率。這里的年利率6%是是“名義利率名義利率”。計算其實際利率。計算其實際利率一、利率一、利率（三）名義利率與實際利率（利率單位與計息周期不一致）（三）名義利率與實際利率（利率單位與計息周期不一致） 當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時 單利計息條件下單利計息條件下 名義利率名義利率=實際利率實際利率 復(fù)利計息條件下復(fù)利計息條件下 名義利率為名義利率為r，1年計息年計息m次，每一計息周期的利率為：次，每一計息周期的利率為：r/m。 第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率1)1 (mmr實際利率 按照單利計息時，名義利率和實際利率是一致的按照單利計息

12、時，名義利率和實際利率是一致的 按照復(fù)利計息時，上述按照復(fù)利計息時，上述“年利率年利率6%，每月計息一次，每月計息一次”的的年實際利率則為：年實際利率則為：%17. 61)12%61 (12實際利率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（100100元）的貸款未來值比較元）的貸款未來值比較計算方法計算方法未來值及其比較未來值及其比較 1年年 10年年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.37

13、4.80 名義利率越大，計息周期越短，實際利率名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率之間的差距越大與名義利率之間的差距越大 當(dāng)每年計息周期當(dāng)每年計息周期m1時，實際利率大于名時，實際利率大于名義利率義利率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（一）資金等值的概念（一）資金等值的概念 資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。 如果年利率為如果年利率為10%，則現(xiàn)在的，則現(xiàn)在的100元和元和1年后的年后的110元

14、具有相等的實際經(jīng)濟價值。元具有相等的實際經(jīng)濟價值。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（一）資金等值的概念（一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計算中，通常情況下，在資金等值計算中， 資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值 P。 資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值 F。 資金運動過程中某一時點與現(xiàn)值等值的金額稱為時值資金運動過程中某一時點與現(xiàn)值等值的金額稱為時值 。 連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額就是年值連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額就是年值 A。

15、第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖u現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖。金運動狀態(tài)的簡化圖。u以橫軸為時間軸，軸上的每一刻度表示一個時間以橫軸為時間軸，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點，通點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)

16、時刻。某一基準(zhǔn)時刻。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖 相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。012345-+現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量第第1個計息周期個計息周期第第5個計息周期個計息周期PFA112345R1R2I房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn

17、房地產(chǎn)出租經(jīng)營投資的現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)出租經(jīng)營投資的現(xiàn)金流量圖某建設(shè)項目投資總額為1000萬元，建設(shè)期三年，各年投資比例分別為：20%、50%、30%，項目從第四年開始產(chǎn)生效益，每年的凈現(xiàn)金流量為300萬元，項目計算期十年，在最后一年可收回固定資產(chǎn)余值及流動資金100萬元。則該項目的現(xiàn)金流量圖為（ ） 1001000123410012341001234100123410A AB BC CD D1000300200500300300200500300300100300100200500300 例：某公司向銀行貸款100萬元，貸款時間為10年，貸款年利率為10%，問10年后該企業(yè)應(yīng)還銀行多少錢？ F

18、=P(1+i)n=100*（1+10%）10 =259.37萬元萬元第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率（1）一次支付終值公式）一次支付終值公式 F=P(1+i)n 則則(1+i)n稱之為稱之為“一次支付終值系數(shù)一次支付終值系數(shù)”。 如要計算一定本金的居民定期存款在如要計算一定本金的居民定期存款在期末的本利和期末的本利和第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率簡寫為簡寫為(F/P,i,n)(F/P,i,n)（2）一次支付現(xiàn)值公式）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式即貼現(xiàn)公式 沿用上例，現(xiàn)在銀行希望在沿用上例，現(xiàn)在銀行希望在1010年后獲得年后獲得259.37259.37萬元萬元的資金，那么現(xiàn)在應(yīng)該貸

19、款多少給公司。的資金，那么現(xiàn)在應(yīng)該貸款多少給公司。 則則 稱之為稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。niFP1ni11簡寫為簡寫為(P/F,i,n)(P/F,i,n) 例：某人每年存入銀行30 000元，存5年準(zhǔn)備買房用，存款年利率為3%。問5年后此人能從銀行取出多少錢？第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率（3）等額序列支付終值公式）等額序列支付終值公式 則則 稱之為稱之為“等額序列支付終值系數(shù)等額序列支付終值系數(shù)” 如計算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行，如計算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行，n年后年后所得到本利和。即所得到本利和。即“零存整取零存整取” iiAFn11iin11

20、0123n-1nFAAAAA簡寫為簡寫為(F/A,i,n)（4）儲存基金公式）儲存基金公式11niiFA則則11nii稱之為稱之為“儲存基金系數(shù)儲存基金系數(shù)”。簡寫為簡寫為(A/F,i,n)0123n-1nFAAAAA各期在各期在n期末復(fù)利值：期末復(fù)利值：21niA11 iA 11niAiiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn11111111111111100121012101 iA 31niA（5）等額序列支付現(xiàn)值公式）等額序列支付現(xiàn)值公式 則則 稱之為稱之為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”。 如要計算每月一定收入的居民家庭能申請最大抵押貸款額如要計算每月一定收入的

21、居民家庭能申請最大抵押貸款額度。度。nniiiAP1110123n-1nPAAAAAnniii111簡寫為簡寫為(P/A,i,n)（6）資金回收公式）資金回收公式111nniiiPA111nniii稱之為稱之為“資金回收系數(shù)資金回收系數(shù)”。簡寫為簡寫為(A/P,i,n)0123n-1nPAAAAA各期貼現(xiàn)值：各期貼現(xiàn)值：21 iA31 iA11niAiA1nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP11111111111111111111111111132132niA1第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（三）收益率（三）收

22、益率 收益率是一個投資回報率，表明了投資項目在某一計收益率是一個投資回報率，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。資之比）。 利息率是指借貸資本的收益率。利息率是指借貸資本的收益率。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個將未來收益或收折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。例例: 有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣

23、的貼現(xiàn)率下才合算？ 我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%，20%，則計算結(jié)果如下： 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較年份收益貼現(xiàn)因子 1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）Fn/ （1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.

24、90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計總計16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論結(jié)論 計算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為貼現(xiàn)率為20%水平，該項投資仍然是合理的。由此可見，可行可行的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內(nèi)部收益率的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內(nèi)部收益率。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資一、擔(dān)保一、擔(dān)保（一）擔(dān)保及擔(dān)保形式（一）擔(dān)保及擔(dān)保形式 擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財產(chǎn)，抑擔(dān)保

25、是指以債務(wù)人或者第三人的特定財產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實現(xiàn)的行為。權(quán)得以實現(xiàn)的行為。 擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。留置和定金。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。 借款合同擔(dān)保有關(guān)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系被擔(dān)保人借款合同（主合同）債權(quán)人 A B 債務(wù)人C 第三人擔(dān)保合同擔(dān)保權(quán)人擔(dān)保人（從合同）第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（一）保證及其法律關(guān)系（一）保證及其法律關(guān)系 保證是指保證人和債權(quán)

26、人約定，當(dāng)債務(wù)人不履保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。行為。 保證的基本內(nèi)涵：保證的基本內(nèi)涵：保證是一種合同；保證是保證是一種合同；保證是擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（一）保證及其法律關(guān)系（一）保證及其法律關(guān)系 保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人 廣義的保證法律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之間廣義的保證法

27、律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系（的關(guān)系（債權(quán)債務(wù)關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系）、保證人與債權(quán)人之間的）、保證人與債權(quán)人之間的關(guān)系（關(guān)系（保證合同關(guān)系保證合同關(guān)系）、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)）、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)系（系（委托關(guān)系委托關(guān)系） 狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的關(guān)系。關(guān)系。保證人保證人債權(quán)人債權(quán)人債務(wù)人債務(wù)人債權(quán)債務(wù)關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系保證保證合同合同關(guān)系關(guān)系委托委托關(guān)系關(guān)系三方關(guān)系的基礎(chǔ)三方關(guān)系的基礎(chǔ)具有單具有單向性、向性、從屬性從屬性 債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和

28、存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系與債權(quán)人無直接關(guān)系 保證人與債權(quán)人的之間保證合同關(guān)系，保保證人與債權(quán)人的之間保證合同關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等保證期限等 例： 2010年3月，王某因經(jīng)營需要，向胡某借款4萬元并訂有借款合同。合同約定還款

29、期為兩年，丁某為王某還款的保證人。2011年4月，王某還給胡某2萬元。2011年6月，王某因急需資金，又向胡某借款4萬元，并約定與前次未還借款到期一并還清，雙方均未告知丁某。兩年期滿，王某無力償還所欠6萬元欠款。因此，胡某請求丁某償還借款。 問：丁某是否負有償還借款的責(zé)任？丁某應(yīng)償還多少借款？丁某償還借款后能否向王某追償？ 丁某負有替王某償還借款的責(zé)任。 丁某負有償還2萬元借款的責(zé)任。 丁某可以向王某追償。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（二）保證的特征（二）保證的特征1、從屬性從屬性（以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保（以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保證轉(zhuǎn)

30、移和消滅的從屬性）證轉(zhuǎn)移和消滅的從屬性）2、相對獨立性相對獨立性（保證合同的無效、解除不影響主債效力）（保證合同的無效、解除不影響主債效力）3、單務(wù)性和無償性單務(wù)性和無償性（僅保證人對債權(quán)人負保證債務(wù)，而債（僅保證人對債權(quán)人負保證債務(wù)，而債權(quán)人對保證并不負對價給付義務(wù)）權(quán)人對保證并不負對價給付義務(wù)）4、補充性補充性（保證合同成立時，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須（保證合同成立時，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財產(chǎn)是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財產(chǎn)經(jīng)過強制執(zhí)行仍無效時，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。）經(jīng)過強制執(zhí)行仍無效時，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。） 甲公司

31、向乙公司借款50萬元，由丙公司提供連帶保證責(zé)任。一個月后，甲公司在征得乙公司同意后，將債務(wù)轉(zhuǎn)移給丁公司，對此，丙公司完全不知情。至債務(wù)清償期屆滿，乙公司要求丁公司償還50萬元，而丁公司因違法經(jīng)營被依法查處，法定代表人不知去向，公司的賬戶被凍結(jié)。于是，乙公司找到丙公司，要求其承擔(dān)保證責(zé)任。 問：丙公司是否應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任？ 丙公司不繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書面同意，保證人對未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（三）保證人（三）保證人保證人的條件保證人的條件（1）保證人須具有民事行為能力）保證人

32、須具有民事行為能力（2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團法人（一主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團法人（一般不包括機關(guān)法人和無營業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。般不包括機關(guān)法人和無營業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。 某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為購置設(shè)備，向銀行貸款30萬元，企業(yè)以自有工具車一輛作抵押（評估價10萬元），另由鄉(xiāng)財政所作保證。貸款到期后，企業(yè)僅歸還15萬元，其余貸款及利息無法償付，為此，銀行向法院提起訴訟，要求鄉(xiāng)財政所承擔(dān)連帶清償責(zé)任。問：鄉(xiāng)財政所是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任？為什么？ 答案：鄉(xiāng)財政所不承擔(dān)保證責(zé)任，屬于無效擔(dān)保。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，除經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國

33、政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸擔(dān)保者外，國家機關(guān)不得作為保證人。 第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款三、質(zhì)押貸款（一）質(zhì)押概述（一）質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義、質(zhì)押的含義 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指債務(wù)人或第三人債務(wù)人或第三人將出質(zhì)的財產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有將出質(zhì)的財產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有，作為債權(quán)擔(dān)保，作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)或權(quán)在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)或權(quán)利折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。利折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。 質(zhì)押的標(biāo)的物為質(zhì)押的標(biāo)的物為動產(chǎn)或權(quán)利憑證動產(chǎn)或權(quán)利憑證。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三

34、、質(zhì)押貸款三、質(zhì)押貸款（一）質(zhì)押概述（一）質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義、質(zhì)押的含義 在質(zhì)押法律關(guān)系中在質(zhì)押法律關(guān)系中: 享有質(zhì)權(quán)的人稱為享有質(zhì)權(quán)的人稱為質(zhì)權(quán)人質(zhì)權(quán)人。將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)。將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為出質(zhì)出質(zhì)人人。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債權(quán)擔(dān)保的財產(chǎn)，。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債權(quán)擔(dān)保的財產(chǎn)，稱為稱為質(zhì)物或質(zhì)押物質(zhì)物或質(zhì)押物。質(zhì)權(quán)合同債權(quán)人 A質(zhì)權(quán)人主合同（借款） B 債務(wù)人出質(zhì)人(質(zhì)押財產(chǎn))債權(quán)人 A B 債務(wù)人C 第三人質(zhì)權(quán)合同質(zhì)權(quán)人出質(zhì)人(質(zhì)押財產(chǎn))主合同（借款）第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款三、

35、質(zhì)押貸款1、質(zhì)押的基本特征、質(zhì)押的基本特征（1）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。是質(zhì)權(quán)不同于不動產(chǎn)抵押的重要特點。是質(zhì)權(quán)不同于不動產(chǎn)抵押的重要特點。（2）質(zhì)押的標(biāo)的物為動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利（不包括不動產(chǎn)）。）質(zhì)押的標(biāo)的物為動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利（不包括不動產(chǎn)）。（3）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。（4）其他特征：質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但）其他特征：質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)。質(zhì)權(quán)人有決定拍賣質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)

36、。質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)。義務(wù)。 自然人甲與自然人乙是好友，甲因擴大店面急需資金向乙借款10萬元，乙要求甲提供擔(dān)保，甲將自己的奧迪車出質(zhì)給乙，乙因自己不會開車，要求甲將該車開回。后甲向自然人丙借款10萬元，又將該車出質(zhì)給丙。丙對該車進行了占有。該奧迪車的價值為50萬元。在丙占有期間，因丁向丙租用該車，丙未經(jīng)甲同意，即與丁簽訂了租賃合同。丁因違章駕駛造成該車滅失，為此引起糾紛。 問：1、本案中，甲乙之間的質(zhì)押合同是否生效?為什么? 2、甲丙之間存在何種法律關(guān)系?丙是否有權(quán)出租該車? 3、甲可就該車損

37、失向誰主張權(quán)利? 1、未生效。質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時生效。 2、甲丙之間存在質(zhì)權(quán)法律關(guān)系。丙無權(quán)出租該車。質(zhì)權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物不享有使用權(quán)和收益權(quán)，除非是為了保存質(zhì)物價值的需要，因此，乙無權(quán)將該車出租。出質(zhì)人甲以自己的財產(chǎn)為債權(quán)人丙提供質(zhì)押擔(dān)保，雙方簽訂了質(zhì)押合同，且將質(zhì)物奧迪車交付于丙占有，甲與丙之間的質(zhì)權(quán)生效，甲與丙之間存在質(zhì)權(quán)法律關(guān)系。在質(zhì)權(quán)法律關(guān)系成立以后，質(zhì)物的財產(chǎn)所有權(quán)仍歸出質(zhì)人所享有，質(zhì)權(quán)人僅享有質(zhì)物的占有權(quán)。 3、向丙主張權(quán)利。質(zhì)權(quán)人擅自出租質(zhì)物給出質(zhì)人造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資2、動產(chǎn)質(zhì)押貸款、動產(chǎn)質(zhì)押貸款 動產(chǎn)質(zhì)押是指債

38、務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占動產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。作為質(zhì)押的動產(chǎn)應(yīng)具備的條件：作為質(zhì)押的動產(chǎn)應(yīng)具備的條件：（1）必須有可讓與性（不可讓與的財產(chǎn)或法律禁止流通的）必須有可讓與性（不可讓與的財產(chǎn)或法律禁止流通的財產(chǎn)不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必須由有權(quán)收財產(chǎn)不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必須由有權(quán)收購的部門收購才可作為質(zhì)押物）購的部門收購才可作為質(zhì)押物）（2）必須是特定化的動產(chǎn)（金錢經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者）必須是特定化的動產(chǎn)（金錢經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，第三

39、人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，也可以出質(zhì)。也可以出質(zhì)。 ）第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資3、權(quán)利質(zhì)押貸款、權(quán)利質(zhì)押貸款 權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定的擔(dān)保。設(shè)定的擔(dān)保。作為質(zhì)押的權(quán)利包括：作為質(zhì)押的權(quán)利包括：（1）匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單等票據(jù)或證）匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單等票據(jù)或證券券（2）股票和股份等股權(quán)憑證）股票和股份等股權(quán)憑證（3）如商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)）如商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)（4）其他權(quán)利，如一般債權(quán)、不動產(chǎn)收益權(quán)等）其他權(quán)利，如一般

40、債權(quán)、不動產(chǎn)收益權(quán)等第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資4、比較、比較（1）權(quán)利質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別）權(quán)利質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別 質(zhì)押的質(zhì)押的標(biāo)的標(biāo)的不同。不同。 質(zhì)押質(zhì)押設(shè)定的方式設(shè)定的方式不同。（動產(chǎn)質(zhì)押以出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)不同。（動產(chǎn)質(zhì)押以出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人交付出質(zhì)的動產(chǎn)；而權(quán)利質(zhì)押，若是票據(jù)以交付之日成人交付出質(zhì)的動產(chǎn)；而權(quán)利質(zhì)押，若是票據(jù)以交付之日成立，若是股權(quán)或知識產(chǎn)權(quán)則要進行質(zhì)押登記）立，若是股權(quán)或知識產(chǎn)權(quán)則要進行質(zhì)押登記） 質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)保全和實現(xiàn)的方式保全和實現(xiàn)的方式不同。保全動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的方式不同。保全動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的方式是質(zhì)權(quán)人對入質(zhì)動產(chǎn)的實際掌握、控制；保全權(quán)利質(zhì)權(quán)的是質(zhì)權(quán)人對入質(zhì)動產(chǎn)的實際掌握、控制；保全權(quán)利質(zhì)權(quán)的方式是對出質(zhì)人處分入質(zhì)權(quán)利的法律限制。方式是對出質(zhì)人處分入質(zhì)權(quán)利的法律限制。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資4、權(quán)利質(zhì)押貸款、權(quán)利質(zhì)押貸款（2）票據(jù)質(zhì)押）票據(jù)質(zhì)押 票據(jù)質(zhì)押時，應(yīng)以背書方式記載