設(shè)備設(shè)施維修、維護(hù)管理

1、設(shè)備管理、維修與維護(hù)設(shè)備管理、維修與維護(hù)鄧友鄧友物業(yè)工程管理意義物業(yè)工程管理意義作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。運(yùn)行管理：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)

2、此地運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對(duì)設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實(shí)施對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行管理的內(nèi)容之中。 物業(yè)管理物業(yè)管理-設(shè)備運(yùn)行管理（概述）設(shè)備運(yùn)行管理（概述） 設(shè)備維修：維修是在運(yùn)行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運(yùn)行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。維修也區(qū)別為大修、中修、小修 物業(yè)管理物業(yè)管理-設(shè)備維修管理（概述）設(shè)備維修管理（概述） 物業(yè)管理物業(yè)管理-設(shè)備檢修管理（概述）設(shè)備檢修管理（概述） 檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)

3、，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。 物業(yè)管理物業(yè)管理-設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)：設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。我們所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”、“給排水系統(tǒng)”等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對(duì)系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點(diǎn)為對(duì)象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長(zhǎng)設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類型。 物業(yè)管理物業(yè)管理-設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)設(shè)定周期：l 月度保養(yǎng)；道路

4、設(shè)施、電梯設(shè)備（每月兩次）。l 季度保養(yǎng)；消防泵系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、景觀水泵系統(tǒng)。l半年度保養(yǎng)；燈具燈桿設(shè)施、排煙風(fēng)機(jī)、鐵木結(jié)構(gòu)、給排水系統(tǒng)、 低壓配電設(shè)施。l年度保養(yǎng)；高壓配電設(shè)施、人防設(shè)施等。為了能有效的對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，維護(hù)，翻新，根據(jù)設(shè)備的不同，并制定執(zhí)行細(xì)則與標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理物業(yè)管理-道路保養(yǎng)（每月）道路保養(yǎng)（每月） 目的：確保道路使用無松動(dòng)，平整，美觀，無安全隱患。 保養(yǎng)內(nèi)容：對(duì)轄區(qū)道路進(jìn)行3次巡查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，破損，下陷的道路部分事實(shí)維修。相關(guān)文件依據(jù);建筑物與公共設(shè)施維保制度建筑物與公共設(shè)施維保制度 相關(guān)記錄：建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表

5、 物業(yè)管理物業(yè)管理-電梯系統(tǒng)保養(yǎng)（每月）電梯系統(tǒng)保養(yǎng)（每月） 目的：確保電梯使用性能處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證安全運(yùn)行 。保養(yǎng)內(nèi)容：1、電梯系統(tǒng)屬于外包服務(wù)設(shè)備，承包單位確保在管轄區(qū)的電梯系統(tǒng)運(yùn)行正常，安全無事故；2、根據(jù)合同簽訂維保事項(xiàng)，對(duì)維保單位嚴(yán)格監(jiān)督檢查，對(duì)維保結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)檢查，并實(shí)施扣分制度； 相關(guān)文件依據(jù); 電梯運(yùn)行管理制度電梯運(yùn)行管理制度特種設(shè)備安全監(jiān)察條例特種設(shè)備安全監(jiān)察條例相關(guān)記錄：電梯巡檢（日）記錄表電梯巡檢（日）記錄表電梯故障維修登記表電梯故障維修登記表 電梯巡檢異常情況記錄表電梯巡檢異常情況記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-消防水泵保養(yǎng)（季度）消防水泵保養(yǎng)（季度） 目的：確保發(fā)生火災(zāi)

6、時(shí)能使用無異常，并保持設(shè)備常新狀態(tài)。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.泵體刷漆，擦防銹油；2.除銹刷漆，閥門上黃油潤(rùn)滑，緊固閥門、法蘭各連接螺絲，確保無滲漏；3.管道除銹刷漆，擦擦防銹油；4.控制柜除塵，各交流接觸器除塵，緊固各項(xiàng)電源接駁線路，更換老化電線， 端子；5.測(cè)試啟動(dòng)開關(guān)，手動(dòng)，自動(dòng)切換正常。 相關(guān)文件依據(jù);消防泵系統(tǒng)操作與維保制度消防泵系統(tǒng)操作與維保制度 相關(guān)記錄：消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維保記錄表消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維保記錄表物業(yè)管理物業(yè)管理-道閘維護(hù)保養(yǎng)（季度）道閘維護(hù)保養(yǎng)（季度） 目的：延長(zhǎng)設(shè)備使用年限，保證設(shè)備各機(jī)件正常運(yùn)行，避免老化 。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.外殼除銹刷漆，擦防銹油，保持常新；2.內(nèi)部機(jī)件潤(rùn)滑

7、，緊固元器件；3.測(cè)量電機(jī)絕緣阻值正常（大于0.5M）檢查地感線圈無破損，使用正常；4.檢測(cè)刷卡，遠(yuǎn)程藍(lán)牙感應(yīng)正常。相關(guān)文件依據(jù);車輛道閘系統(tǒng)維保制度車輛道閘系統(tǒng)維保制度 相關(guān)記錄： 車輛道閘系統(tǒng)維保記錄表車輛道閘系統(tǒng)維保記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-門禁可視對(duì)講系統(tǒng)保養(yǎng)門禁可視對(duì)講系統(tǒng)保養(yǎng) （季度）（季度） 目的：確保門禁系統(tǒng)功能正常，達(dá)到安全防范效應(yīng)。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.檢測(cè)電子鎖通斷正常檢查電子鎖開關(guān)，刷卡模塊正常；2.檢測(cè)電子繼電器通斷正常，延時(shí)模塊正常；3.檢測(cè)可視對(duì)講通話正常，視頻正常，遠(yuǎn)程開門正常；4.對(duì)轄區(qū)的主機(jī)，分控板進(jìn)行除塵，測(cè)量使用電壓，更換老化電源，緊固數(shù)據(jù) 線； 測(cè)相關(guān)文件依

8、據(jù)：門禁對(duì)講（防盜）系統(tǒng)維保制度門禁對(duì)講（防盜）系統(tǒng)維保制度 相關(guān)記錄： 門禁系統(tǒng)維保記錄表門禁系統(tǒng)維保記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)（季度）（季度） 目的：確保園區(qū)技防功能正常，保障園區(qū)安全防范無隱患。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.對(duì)轄區(qū)監(jiān)控?cái)z像頭進(jìn)行測(cè)量運(yùn)行電壓無異常，更換老化電源；2.擦拭監(jiān)控?cái)z像鏡頭衛(wèi)生，調(diào)校攝像焦距；3.清理監(jiān)控視頻顯示器衛(wèi)生；4.清理監(jiān)控錄像機(jī)散熱器衛(wèi)生，清掃主板衛(wèi)生；5.檢查圍墻紅外對(duì)射報(bào)警正常；測(cè)量紅外對(duì)射電壓正常；6.緊固紅外對(duì)射數(shù)據(jù)線，更換銹蝕端子； 相關(guān)文件依據(jù)：監(jiān)控與周界報(bào)警系統(tǒng)維保制度監(jiān)控與周界報(bào)警系統(tǒng)維保制度 相關(guān)記錄： 監(jiān)控及周界系統(tǒng)維保記錄

9、表監(jiān)控及周界系統(tǒng)維保記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-景觀水泵保養(yǎng)景觀水泵保養(yǎng)（季度）（季度） 目的：確保轄區(qū)水景水泵運(yùn)行正常，景觀定時(shí)開啟。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.檢測(cè)水泵絕緣電阻正常（大于0.5M），有問題的進(jìn)行分解干燥，定子、 轉(zhuǎn)子打磨，更換密封圈；2.更換水泵過濾網(wǎng)，清理葉輪纏繞物；3.泵體除銹刷漆；4.調(diào)校定時(shí)開關(guān)，緊固電源端子。 相關(guān)文件依據(jù)：園林水景維保制度園林水景維保制度 相關(guān)記錄： 建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-公共設(shè)施保養(yǎng)公共設(shè)施保養(yǎng) （季度）（季度） 目的：確保公共設(shè)施運(yùn)行無異常，保障轄區(qū)視覺美觀。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.園區(qū)的公共照明燈桿除銹刷

10、漆，擦防銹油；2.園區(qū)的地下排污管網(wǎng)進(jìn)行清洗，清掏；3.各單元天臺(tái)天溝下水清理疏通；4.娛樂設(shè)施緊固連接螺絲，除銹刷漆，擦防銹油，更換磨損連接器件，潤(rùn)滑軸 承。相關(guān)文件依據(jù)：建筑物與公共設(shè)施維保制度建筑物與公共設(shè)施維保制度 相關(guān)記錄： 建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-排風(fēng)機(jī)設(shè)施保養(yǎng)排風(fēng)機(jī)設(shè)施保養(yǎng)（季度）（季度） 目的：檢查轄區(qū)所有排風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常并排除，保證風(fēng)機(jī)使用正常。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異常；2.測(cè)量電機(jī)絕緣電阻正常（大于0.5M）；3.機(jī)箱除銹刷漆，擦拭防銹油；4.緊固定位螺桿，拉桿，并上油潤(rùn)滑，防銹；5.緊固工作

11、電源接線端子，測(cè)量控制空氣開關(guān)通斷正常；6、控制柜干凈，內(nèi)部無浮塵。 相關(guān)文件依據(jù)：建筑物與公共設(shè)施維保制度建筑物與公共設(shè)施維保制度 相關(guān)記錄： 建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-鐵木結(jié)構(gòu)保養(yǎng)鐵木結(jié)構(gòu)保養(yǎng)（季度）（季度） 目的：確保轄區(qū)鐵木結(jié)構(gòu)常新，保障園區(qū)美觀。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.園區(qū)鐵圍欄除銹刷漆，擦拭防銹油；2.園區(qū)木圍欄打磨光滑刷漆，打上戶外木蠟油維護(hù)；3.園區(qū)涼亭打磨光滑刷漆，打上戶外木蠟油維護(hù)或防銹油；4、戶外木地板打磨光滑，涂刷耐候木油。相關(guān)文件依據(jù)：建筑物與公共設(shè)施維保制度建筑物與公共設(shè)施維保制度 相關(guān)記錄： 建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記

12、錄表建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-二次給水設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)二次給水設(shè)施設(shè)備保養(yǎng) （半年）（半年） 目的：保障二次供水設(shè)備運(yùn)行正常，確保業(yè)戶日常用水無異常。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.對(duì)泵體外殼除銹刷漆，擦防銹油，保證設(shè)備常新狀態(tài)；2.電機(jī)分解，對(duì)電機(jī)軸承，泵體軸承添加潤(rùn)滑脂，有磨損嚴(yán)重的軸承更換；3.除銹刷漆，閥門上黃油潤(rùn)滑，緊固閥門、法蘭各連接螺絲，確保無滲漏；4.管道除銹刷漆，擦擦防銹油；5.控制柜除塵，各交流接觸器除塵，緊固各項(xiàng)電源接駁線路，更換老化電 線，端子；6.測(cè)試啟動(dòng)開關(guān)，手動(dòng)，自動(dòng)切換正常；7.變頻器分解外殼，對(duì)散熱器進(jìn)行除塵，緊固接線端子。 相關(guān)文件依據(jù)：給排水設(shè)施設(shè)備維

13、保制度給排水設(shè)施設(shè)備維保制度 相關(guān)記錄： 給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-二次供水水箱清洗保養(yǎng)二次供水水箱清洗保養(yǎng) （半年）（半年） 目的：確保二次儲(chǔ)水水箱干凈，水質(zhì)無污染，通過當(dāng)?shù)貦z疫部門檢測(cè)并發(fā)放檢疫證書。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.對(duì)水箱6面重復(fù)清洗3次，并用清水沖洗；2.撒入漂白精消毒30分鐘，然后再次清洗并徹底清除底部污水，清水沖洗干 凈；3.對(duì)補(bǔ)水閥，球閥檢修更換緊固，清洗過濾網(wǎng)；4.檢查換氣孔，溢水口的防蟲網(wǎng)有無破損并更換。 相關(guān)文件依據(jù)：蓄水池清洗監(jiān)管制度蓄水池清洗監(jiān)管制度 相關(guān)記錄： 蓄水池清洗記錄表蓄水池清洗記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-

14、排污水泵維保排污水泵維保（半年）（半年） 目的：確保排污水泵運(yùn)行無異常，排水通暢無堵塞，設(shè)備無銹蝕 。 保養(yǎng)內(nèi)容：1. 清理集水井垃圾，淤泥；2. 疏通水泵進(jìn)水口，清理葉輪垃圾；3. 分解止回閥清除垃圾，打磨密閉面，清洗銹跡；4. 水管，閥門除銹刷漆，潤(rùn)滑，上防銹油；5. 測(cè)量電機(jī)絕緣大于0.5M，軸承無卡死，無擦殼；6. 控制柜功能正常，無缺失物件，柜內(nèi)無塵；7. 自動(dòng)浮球水位高度調(diào)整，通斷測(cè)試正常。 相關(guān)文件依據(jù)：建筑物與公共設(shè)施維保制度建筑物與公共設(shè)施維保制度 相關(guān)記錄： 建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表建筑物與公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-高壓配電設(shè)備保養(yǎng)高壓配電設(shè)備保養(yǎng)（半

15、年）（半年） 目的：防范隱患，避免故障，確保變配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行 。 保養(yǎng)內(nèi)容：1. 斷路器工作正常；2. 變壓器外殼接地正常，衛(wèi)生正常，擦防銹油；3. 母線接駁無變形，瓷瓶無裂紋；4. 電纜絕緣正常，無變形，接駁無松動(dòng)；5. 繼電保護(hù)裝置正常，二次回路正常； 相關(guān)文件依據(jù)：配電設(shè)施設(shè)備維保制度倒閘操作流程配電設(shè)施設(shè)備維保制度倒閘操作流程監(jiān)護(hù)人制度監(jiān)護(hù)人制度 相關(guān)記錄： 供配電系統(tǒng)維保記錄表（高壓）供配電系統(tǒng)維保記錄表（高壓） 物業(yè)管理物業(yè)管理-配電設(shè)備保養(yǎng)配電設(shè)備保養(yǎng) （半年）（半年） 目的：確保轄區(qū)用電正常，設(shè)備保持常新，設(shè)備運(yùn)行安全無事故 。保養(yǎng)內(nèi)容：1.公共照明配電箱，柜內(nèi)部衛(wèi)生正常

16、；2.柜門功能正常；切換開關(guān)功能正常，各項(xiàng)指示燈正常；3.交流接觸器吸合正常，無電流聲；4.緊固各接線端子無異常，更換銹蝕端子 相關(guān)文件依據(jù)：監(jiān)護(hù)人制度監(jiān)護(hù)人制度工作檢查管理制度工作檢查管理制度 機(jī)房、井道管理制度機(jī)房、井道管理制度配電設(shè)施設(shè)備維保制度配電設(shè)施設(shè)備維保制度相關(guān)記錄： 供配電系統(tǒng)維保記錄表供配電系統(tǒng)維保記錄表 物業(yè)管理物業(yè)管理-人防設(shè)備保養(yǎng)人防設(shè)備保養(yǎng) （年度）（年度） 目的：規(guī)范人防設(shè)施設(shè)備的使用管理、維護(hù)保養(yǎng)，確保人防設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行 。 保養(yǎng)內(nèi)容：1.人力風(fēng)機(jī)的人力機(jī)構(gòu)完好，無零件缺失，鏈條上油潤(rùn)滑；2.風(fēng)管除銹刷漆，刷防銹油；3.電機(jī)潤(rùn)滑保養(yǎng)，除銹刷漆，測(cè)量絕緣電阻正常（大于0.5M）；4.防爆門除銹刷漆，擦拭防銹油，荷葉潤(rùn)滑；5.手搖泵除銹刷漆，手搖柄軸承潤(rùn)滑，清掏集水井衛(wèi)生；6.戰(zhàn)時(shí)密閉鋼板