房地產(chǎn)行業(yè)2022年中期靜待管理紅利釋放

1、目錄2022年上半年行業(yè)回顧銷售企穩(wěn)信號明確，低基數(shù)效應(yīng)下7月有望好轉(zhuǎn)土拍市場低迷，國央企拿地占比超七成房企融資規(guī)?？s減，6-8月迎來年內(nèi)第二次償債高峰 本輪房地產(chǎn)政策仍有寬松空間2022年下半年行業(yè)投資策略2022年下半年重點推薦投資標的3銷售降幅收窄，受政策刺激和節(jié)假日拉動呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。2022年5月商品房銷售面積1.1億方，同比下降32%，降幅較上月收窄7pp，銷售額1.1萬億元，同比下降38%，降幅較上月收窄 9pp。結(jié)合克爾瑞數(shù)據(jù)，百強房企5月單月實現(xiàn)銷售面積3833萬平方米，同比下降57%，較4月降幅減少4pp；實現(xiàn)全口徑銷售金額5217億元，環(huán)比增長6.5%，同比下降59%，與4

2、月相比 基本持平，5月銷售已呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。從高頻數(shù)據(jù)來看，32城7日移動平均銷售面積自6月初開始呈現(xiàn)明顯上升趨勢，日均銷售已創(chuàng)年內(nèi)最高值?；嘏蛞环矫媸墙谡叽碳ぷ饔瞄_始 顯現(xiàn)，根據(jù)調(diào)研多數(shù)城市看房人數(shù)有明顯增長；另一方面，節(jié)假日（五一及端午節(jié)）期間促銷活動及推盤力度加大拉動部分二線城市弱勢回暖。但部分城市數(shù)據(jù)中包含非市場性因素（疫 情等），不能將數(shù)據(jù)解讀為市場已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)轉(zhuǎn)變，尤其是青島、廣州，蘇州和連云港等城市的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了明顯的異動。預(yù)計下半年仍處于筑底企穩(wěn)階段，預(yù)計全年銷售面積降幅在15%-25%左右。目前購房者仍普遍存在能否安全交房、房價是否下跌、月供償還能力不足等擔憂，因此預(yù)

3、計下半年大概率會走 平，總體處于筑底企穩(wěn)階段。全年銷售面積預(yù)計大約在15%-25%左右，一方面從供應(yīng)量來看，去年集中供地的2億多平方米會集中在今年二三季度上市，但是二季度尚未上市，可能會延 后至三四季度，成交量逐漸企穩(wěn)回升，跌幅會小于上半年；另一方面，去年7月份后市場開始下行，相較于上半年基數(shù)較小，因此跌幅有望進一步收窄。，克爾瑞，西南證券整理18%0%-14%-14%-36%-30%-39%-36%-41%-47%-53%-59%-59%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%1600014000120001000080006000400020000單月

4、銷售金額（億元）YOY圖：百強房企單月銷售金額及同比1.1銷售企穩(wěn)信號明確，低基數(shù)效應(yīng)下7月有望好轉(zhuǎn)17%9%-7%-19%-16%-23%-16%-18%-19%-26%-47%-38%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%0500010000150002000025000商品房銷售金額當月值（億元）YOY圖：全國商品房單月銷售金額及同比02000004000006000008000001000000120000014000001月7日1月21日2月4日2月18日3月4日3月18日4月1日4月15日4月29日5月13日5月27日6月10日6月24日7月8日7月22日8

5、月5日8月19日9月2日9月16日9月30日10月14日10月28日11月11日11月25日12月9日12月23日202020212022圖：32城銷售（7日移動平均）環(huán)比回升（平方米）4克爾瑞，西南證券，6月數(shù)據(jù)截至6月16日6月重點35城累計銷售面積（截至16日）同比-28%，環(huán)比+48%，地區(qū)銷售分化明顯。城市間銷售表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，具體城市來看：1）一線城市：一線城市同比-30%，環(huán)比+92%，上 海市場解封后有所恢復(fù)，深圳、北京分別環(huán)比增長54%、18%；2）二線城市：二線同比-21%，環(huán)比+46%，除徐州環(huán)比-15%外，均有不同程度的增長，其中青島、蘇州、濟南分別環(huán) 比+139%、12

6、1%、128%；3）三四線城市：三四線同比-42%，環(huán)比+48%，其中揚州、連云港表現(xiàn)亮眼，分別環(huán)比+141%、139%。整體來看二線城市由于前期政策力度較大，且多 數(shù)城市本身需求有支撐，同比降幅最低；一線城市中北京上海前期受疫情影響較為嚴重，隨著疫情好轉(zhuǎn)環(huán)比呈現(xiàn)較快恢復(fù)；三四線城市銷售表現(xiàn)整體最弱，市場隨城市能級呈現(xiàn)出一定的 梯度性。表：2022年5月全國35個重點城市商品住宅成交面積1.1銷售企穩(wěn)信號明確，低基數(shù)效應(yīng)下7月有望好轉(zhuǎn)能級城市6月累積銷售面積（萬）環(huán)比同比能級城市6月累積銷售（萬）環(huán)比同比北京49.518%-30%泉州2.9-32%-31%上海70.03393%-42%常州9.

7、839%-26%廣州47.415%-3%連云港29.5139%-20%深圳16.454%-28%柳州10.0-6%-51%合計183.492%-30%臺州25.639%-62%杭州36.923%-54%鎮(zhèn)江22.917%-18%南京46.428%-32%常德6.021%-31%武漢80.212%-39%江門8.710%-8%成都113.410%-33%莆田4.1-27%-67%青島129.6139%67%寶雞14.846%-14%蘇州66.3151%-7%舟山4.176%-23%福州11.2-15%-68%池州2.35%-51%惠州9.732%-59%龍巖3.78%-66%南寧42.043%-

8、4%六盤水2.531%-31%濟南67.9128%-21%婁底3.1-20%-11%佛山67.417%3%云浮2.2-39%-23%合計671.146%-21%南平1.3-41%-10%揚州10.2141%-42%合計192.228%-42%溫州20.322%-62%金華8.3-7%-29%-28%三線三線一線二線總計1046.648%5克爾瑞1.1銷售企穩(wěn)信號明確，低基數(shù)效應(yīng)下7月有望好轉(zhuǎn)央國企銷售表現(xiàn)優(yōu)于民企，行業(yè)加速洗牌。與去年同期相比，銷售排名上升幅度較大的均為國企，越秀地產(chǎn)排名上升26名，遠洋集團排名上升21名。主要原因包含以下幾個因素：1）房 地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)，購房者對于國

9、企的信心更足；2）國企在銷售下行階段資金來源更廣泛，抗風險能力更強。銷售金額排名前五的企業(yè)規(guī)模大，銷售排名變動較小，僅中國恒 大債務(wù)風波后退出排名，保利地產(chǎn)上升2名，中海地產(chǎn)上升1名。TOP6-30的排名變動較大，越秀地產(chǎn)上升幅度最大，較去年同期上升26名，而龍光集團排名下滑幅度最大，較去年同期 排名下降12名。表：重點房企銷售排行榜銷售排名企業(yè)簡稱累計同比單月同比單月環(huán)比較去年同期排 名變動銷售排名企業(yè)簡稱累計同比單月同比單月環(huán)比較去年同期排 名變動1碧桂園-43%-53%24%018華發(fā)股份-35%-51%46%+132萬科地產(chǎn)-42%-48%-3%019越秀地產(chǎn)-15%2%-34%+26

10、3保利發(fā)展-32%-36%24%+220世茂集團-72%-79%1%-104融創(chuàng)中國-59%-82%-7%021首開股份-34%-50%-25%+145中海地產(chǎn)-38%-19%37%+122美的置業(yè)-54%-55%58%+46華潤置地-36%-19%35%+323中梁控股-58%-56%47%-37招商蛇口-41%-48%15%024融信集團-56%-64%17%+38金地集團-44%-50%14%025遠洋集團-28%-27%10%+219龍湖集團-44%-51%16%+426雅居樂-55%-78%-44%+210綠城中國-43%-54%2%+127中駿集團-43%-54%7%+1211新城

11、控股-46%-53%26%+528中南置地-71%-77%-5%-1112中國金茂-54%-61%-12%+129龍光集團-66%-82%-22%-1213綠地控股-56%-57%13%-230中國鐵建-54%-38%79%-114旭輝集團-55%-60%7%0-48%-56%11%-15建發(fā)房產(chǎn)-37%-39%99%+7-47%-49%17%-16濱江集團-36%-18%-12%+82022年1-5月累 2022年5月單月 計金額（億元）金額（億元） 35035034682343613375831973317602965129475273222654825846256256253253722

12、91463352475249201015-49%-54%29%-17金科集團2022年1-5月累 2022年5月單月 計金額（億元）金額（億元） 201237816733001592380986127965279813203777162722142621135591110515114509904971004961084641074509336079-58%-60%23%+1TOP5TOP6-10TOP11-206數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，西南證券整理圖：房地產(chǎn)業(yè)單月土地購置面積及同比圖：房地產(chǎn)業(yè)單月土地成交價款及同比房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積和土地成交價款下滑，土地溢價率處于低位。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2-5月房

13、地產(chǎn)業(yè)單月土地購置面積分別為838.13萬，500.95萬，427.06萬，622.85萬，同比分別下降42.3%，41.0%，57.3%和43.1%，同比下降幅度均超過40%，1-5月土地購置面積累計值同比下降45.7%。2-5月房地產(chǎn)業(yè)單月土地成交價款分別為269.12億元，303.24億元，282.69億元，433.64億元，分別同比下降26.7%，0.7%，28.3%,40.4%，1-5月土地成交價款累計值同比下降28.1%。2022年1-5月土拍溢價率分別為3.5%，3.7%，4.2%，4.7%和3.8%，與去年同期相比均處于較低水平。1.2土拍市場低迷，國央企拿地占比超七成15.8

14、%12.5%12.2%7.4%4.2%3.2%4.0%3.2%3.5%3.7%4.2%4.7%3.8%0%5%10%15%20%25% 22.9%圖：全國成交土地平均溢價率-0.3%16.8%-2.4%-10.5%21.2%-0.4%24.2%-4.2%-26.7%-0.7%-28.3%-40%-50%-40.4% -30%30%20%10%0%-10%-20%0500100015002000250030003500土地成交價款當月值（億元）YOY-31.6%-18.3%2.8%-13.9%-2.2%-24.2%-12.5%-33.2%-42.3-%41.0%-57.3%-50%-60%-70

15、%-43.1% -40%10%0%-10%-20%-30%3500300025002000150010005000土地購置面積當月值(萬)YOY7圖：集中供地溢價率2022年集中供地溢價率低，流拍率高。與2021年第三輪土拍相比，2022年首輪供地土地溢價率有所提高，但整體仍處于低位，僅深圳、合肥、廈門、杭州、寧波等少數(shù)城市土地溢 價率超過5%。首批土拍城市中天津和濟南的流拍率高達83%和47%，僅少數(shù)城市未出現(xiàn)流拍，城投托底依然明顯。第二批集中供地延續(xù)低迷，目前已完成二次土拍的城市中，廈門 的土地溢價率由4.5%降至1.4%，福州的土地溢價率由4.2%降至2%，北京的流拍率由6%升至18%。

16、土拍市場冷熱分化，國央企是拿地主力。少數(shù)個例城市土拍熱度回升，如深圳第一輪土拍8總含宅地塊全部觸及最高限價，土地溢價率高達15%；多數(shù)城市土拍市場普遍低熱，如天 津房企拿地意愿不足，首輪出讓的29宗地中24宗流拍。2022年1-5月份，全口徑金額TOP50企業(yè)拿地金額中，國央企占比高達74%，國央企是拿地主力。圖：全口徑金額50強企業(yè)拿地金額占比74%26%國央企民企1.2土拍市場低迷，國央企拿地占比超七成圖：集中供地流拍率11%7% 7%6% 5%5%5% 4%4%3% 3%3%2%1% 1% 1%1%0% 0%0%0%2%4%6%8%10%12%14%16% 15%深圳合肥 廈門 杭州寧波

17、 重慶成都北京 南京 福州 上海 蘇州 長沙 青島 廣州 武漢 濟南 天津 無錫 沈陽 長春47%克爾瑞833%32%25%20%14%12%10%6% 6% 6%2%0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%10%0%20%40%30%50%70%60%80%90% 83%天津濟南 福州 南京 合肥沈陽 武漢 成都 廈門 青島 廣州 北京 杭州 重慶 長沙 長春 無錫 蘇州 深圳 上海 寧波表：2022年1-5月重點房企新增土地貨值排行榜克爾瑞91.2土拍市場低迷，國央企拿地占比超七成拿地規(guī)模整體下降幅度大。從1-5月拿地金額TOP100房企來看，百強房企拿地數(shù)量僅占到34%，其中萬科、

18、華潤、中海、濱江、綠城和建發(fā)等新增貨值超過500億元。新增土地貨值TOP10企業(yè)除濱江集團與去年同期基本持平外，其余9家拿地金額均同比下降。國央企拿地金額相對較高，新增土地貨值排名變動大。新增土地貨值TOP10企業(yè)占百強總貨值的49%，其中有半數(shù)（華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建）為國央企，2家（萬科地產(chǎn)、綠城中國）為混合所有制企業(yè)。民企由于債務(wù)和銷售壓力大，拿地規(guī)模普遍收縮，即使是上榜民企，新增土地貨值規(guī)模仍然較小。2022年1-5月TOP50榜單中29家 未出現(xiàn)在2021年1-5月TOP100榜單；大家房產(chǎn)排名上升幅大，較去年同期上升31名；排名下降幅度較大的碧桂園較去年同

19、期排名下降了23名。排名企業(yè)名稱新增土地貨值（億元）排名企業(yè)名稱新增土地貨值（億元）排名企業(yè)名稱新增土地貨值（億元）排名企業(yè)名稱新增土地貨值（億元）排名企業(yè)名稱新增土地貨值（億元）1萬科地產(chǎn)865.411中建東孚234.621眾安集團146.931盛和房地產(chǎn)95.641尚澤置業(yè)75.22華潤置地849.112珠江投資222.022國貿(mào)地產(chǎn)142.032陜西建工95.342大悅城控股74.63中海地產(chǎn)616.013越秀地產(chǎn)207.723招商蛇口141.333正方房地產(chǎn)93.543新城置業(yè)72.64濱江集團566.114中交房地產(chǎn)207.424碧桂園127.834宏屹置業(yè)84.443榮星房地產(chǎn)72

20、.65綠城中國562.015城建發(fā)展194.925金帝集團115.335歷城控股集團83.445中建三局71.46建發(fā)房產(chǎn)507.416天健集團176.526金地集團113.036興城人居83.146萬威置業(yè)69.87保利發(fā)展305.417興創(chuàng)投資162.427義烏投資110.037安徽高速集團82.647寧波海益建設(shè)67.78中國鐵建282.318保利置業(yè)156.428容翔房地產(chǎn)104.038中國金茂81.348廣州建筑67.69大家房產(chǎn)255.619武漢城建154.529電建地產(chǎn)100.539夢想置業(yè)80.849湖州城投66.210龍湖集團241.420偉星房產(chǎn)153.330深業(yè)集團100

21、.440寧波開投76.150懷柔科學(xué)城66.1圖：信用債發(fā)行規(guī)模及同比圖：海外債發(fā)行規(guī)模及同比房企債券發(fā)行規(guī)模明顯下降，海外債發(fā)行規(guī)模銳減。2022年1-5月房企信用債累計發(fā)行1977.5億元，較去年同期同比下降29.2%。自去年下半年開始，房企違約事件頻發(fā)，對房企債務(wù)發(fā) 行規(guī)模產(chǎn)生了較強的負面影響，國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模長期低于每月500億元。從發(fā)行結(jié)構(gòu)看，公司債、中期票據(jù)、短期融資券和定向工具約各占41%、39%、11%和9%。從單月融資請 款來看，5月份發(fā)行的信用債445.7億元，同比33.5%，較1-4月有所改善。海外債發(fā)行陷入困境，2022年1-5月房企海外債共發(fā)行168.8億元，同比下

22、降89.61%，其中2022年2-5月發(fā)行 規(guī)模為15.8億，28.6億，28.8億和0億，均未超過30億元。1.3房企融資規(guī)?？s減，6-8月迎來年內(nèi)第二次償債高峰39.6%-20.4%-32.1%-43.6%-56.9%-19.6%0.2%-53.5%5.9%-29.0%-49.6%33.5%0%-20%-40%-60%-80%20%60%40%4003002001000500700600公司債（億元）定向工具（億元）中期票據(jù)（億元）短期融資券（億元）信用債發(fā)行規(guī)模同比28.5265.784.310.148.795.615.828.6 28.80.029% 332.2-46%-93%12%-

23、77%-97%-72%-88% -95%-78% -80%-100%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%050100150200250300274.8350海外債發(fā)行規(guī)模（億元）YOY數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，西南證券整理10圖：房企信用債和海外債到期規(guī)模融資成本呈現(xiàn)回落，企業(yè)融資能力差距擴大。國內(nèi)信用債發(fā)行利率平穩(wěn)下降，由2021年6月份的4.01%降至2022年5月份的3.28%。2021年下半年海外債的平均發(fā)行利率較高，維持 在7%以上的高位，最高達到13.5%，2022年1-5月份海外債平均發(fā)行利率在4%-6%之間，呈現(xiàn)明顯回落。在債務(wù)規(guī)模整體收縮的情況

24、下，國央企的融資表現(xiàn)明顯優(yōu)于民企。2022年5 月份的信用債發(fā)行中，TOP10均為國央企，并且發(fā)行規(guī)模大幅領(lǐng)先于民企，國企保利發(fā)展排名第一，信用債發(fā)行60億元，而在民企中排名靠前的美的置業(yè)僅發(fā)行10億元信用債。房企近期債務(wù)到期規(guī)模較大，6-8月迎來年內(nèi)第二次償債高峰。2022年7-12月信用債到期規(guī)模3045億元，海外債到期規(guī)模1757億元，房企下半年平均每月到期債務(wù)超過800億，而 2022年1-5月房企債務(wù)發(fā)行規(guī)模（信用債和海外債）平均每月僅429億元。6-8月為年內(nèi)第二次償債高峰，月均到期金額超過千億，償債壓力依然普遍存在。圖：重點房企5月信用債發(fā)行規(guī)模及利率圖：房企信用債和海外債平均發(fā)

25、行利率60 60423024 23 20 20 2015 15 13 1210 10 10 9 85 54 27%6%5%4%3%2%1%0%706050403020100保利中海 廣州城建 中國鐵建首創(chuàng) 蘇高新華潤首開珠江實業(yè)保利置業(yè)綠城 華遠信達地產(chǎn)金融街美的置業(yè)新城 蘇州新區(qū)高新金茂碧桂園龍湖電子城高科 興城人居信用債(億元)平均利率4.0% 4.0% 4.1% 4.0% 4.1%4.3%3.8%3.4% 3.9% 3.9% 3.5% 3.3%7.5%5.3%11.4%7.8%10.5%13.5%7.6%5.6%4.1% 4.1%5.6%16%14%12%10%8%6%4%2%0%202

26、1年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月信用債海外債495 372793 766198240521 45163494424249277 421 279472 375 440 107 416530336 7872025059514001200100080060040020002022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月信用債（億

27、元)海外債(億元）數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，西南證券整理111.3房企融資規(guī)?？s減，6-8月迎來年內(nèi)第二次償債高峰數(shù)據(jù)來源：公司公告，西南證券整理償債高峰壓力下，上半年房企債務(wù)違約事件頻發(fā)。恒大事件之后，房企的流動性危機暴露，2022年新增超過10家房企出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約，部分房企雖未出現(xiàn)實質(zhì)性違約，但是已 經(jīng)出現(xiàn)債券展期，面臨流動性風險，如金科地產(chǎn)集團股份有限公司旗下“20金科03”正式提出計劃對本金進行展期1年，在12個月內(nèi)完成兌付。表：2022年房企違約事件匯總1.3房企融資規(guī)?？s減，6-8月迎來年內(nèi)第二次償債高峰違約企業(yè)時間未償金額詳情天譽置業(yè)2022-06-155.74億美元天譽置業(yè)

28、發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，對于即將到期需要支付的2022年7月優(yōu)先票據(jù)和2023年12月優(yōu)先票據(jù)本息，公司將積極尋求于合理時間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達成一致的方式解決相應(yīng)問題。若未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且無法及時與債權(quán)人達成解決相應(yīng)問題的方案可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行等，并可能引發(fā)若干債務(wù)交叉 違約。綠地集團2022-05-275億美元綠地控股公告表示擬對“GRNLGR 6.75 06/25/22”進行若干修訂以及豁免發(fā)起同意征集，內(nèi)容包括延長到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%，以及取消維持票據(jù)上市狀態(tài)的契約。該筆票據(jù)為綠地

29、于2019年6月25日發(fā)行，規(guī)模5億美元。金科集團2022-05-2312.5億元金科地產(chǎn)集團股份有限公司旗下“20金科03”正式提出計劃對本金進行展期1年，在12個月內(nèi)完成兌付。將“20金科03”債券本金兌付時間調(diào)整為自2022年5月28日起的12個月內(nèi)。世茂集團2022-05-234.75億元“19世茂G3”發(fā)行規(guī)模合計5億元，期限3年，當前余額4.75億元，當期票面利率為4.15%，該債券到期一次還本，本金兌付日期為2022年5月22日。債券展期方案獲通過，兌付日期調(diào)整至2023年5月22日 。融創(chuàng)中國2022-05-121.05億美元公司4月陸續(xù)到期的4筆美元債的利息，合計1.05億美

30、元（約7.07億元人民幣），無法在相關(guān)的寬限期內(nèi)進行利息償還。這4筆票據(jù)分別是：2023年10月到期的利率7.95%優(yōu)先票據(jù)；2023年4月到期的利率8.35%優(yōu)先票據(jù)；2024年10月到期的利率6.8%優(yōu)先票據(jù)；2024年4月到期的利率5.95%優(yōu)先票據(jù)。鴻坤偉業(yè)2022-05-101423.375萬美元鴻坤偉業(yè)旗下美元債BJHKWY 14.75 10/08/22項下1423.375萬美元的利息于2022年4月8日應(yīng)付。根據(jù)票據(jù)條款，公司擁有30天的支付寬限期。現(xiàn)寬限期已過，其未能在寬限期屆滿前支付相關(guān)款項。金科集團2022-05-082.17億元截至2022年4月30日，票交所披露金科地產(chǎn)

31、集團股份有限公司票據(jù)承兌逾期余額1.62億元，累計逾期發(fā)生額2.17億元。陽光城2022-05-0786.55億元截至4月27日，發(fā)行人陽光城實質(zhì)違約債券共計9只，分別為：17陽光城MTN001、17陽光城MTN004、19陽光城PPN001、20陽光城MTN001、20陽光城MTN002、20陽光城MTN003、21陽光城MTN001、20陽城01和20陽城02，金額總計86.55億元。中南置地2022-04-1125.115億元“19中南03”、“20中南02”、“21中南01”債券持有人會議審議通過了關(guān)于豁免發(fā)行人違約責任的議案?！?7中南01”債券持有人會議未通過增加債券持有人會議非現(xiàn)

32、場召開形式的議案和關(guān)于豁免“江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司2017年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)”違約責任的議案?！?9中南02”、“20中南01”債券持有人會議 未通過關(guān)于豁免發(fā)行人違約責任的議案。根據(jù)有關(guān)債券募集說明書等有關(guān)規(guī)定，公司將提前兌付“17中南01”、“19中南02”、“20中南0”，具體兌付安排另行公告。正榮集團2022-04-112042萬美元公告稱，正榮集團的流動資金出現(xiàn)周期性問題，致使未能于4月9日寬限期最后一日前對2020年5月票據(jù)及2021年6月票據(jù)支付總計2042萬美元的利息，構(gòu)成2020年5月票據(jù)及2021年6月票據(jù)項下的違約事件。上置集團2022-03

33、-271.815億元上置集團發(fā)布公告稱，上海金心置業(yè)有限公司未能到期償還一筆人民幣1.815億元的應(yīng)計利息。祥生集團2022-03-211200萬美元3月21日，公司公告稱，祥生控股集團2億美元優(yōu)先票據(jù)項下1200萬美元的利息已于2022年2月18日到期應(yīng)付，公司未能按期支付2億美元債1200萬美元利息。4月6日，祥生控股（集團）有限公司發(fā)布公告稱，2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知已觸發(fā)公司2022年到期2億美元10.5厘優(yōu)先票據(jù)契約項下的交叉違約。陽光城2022-03-1750.28億元子公司陽光城流動性出現(xiàn)階段性緊張，未能按期支付境外債券利息，致使陽光城債務(wù)融資工具“17陽光城MTN001”、“

34、17陽光城MTN004”、“20陽光城MTN001”、“20陽光城MTN003”加速到期。由于，陽光城未能獲得對上述加速到期債券交叉保護條款的豁免，致使債券累計本息50.28億元違約，具體來看，20陽光城MTN001違約金額6.29 億、17陽光城MTN001違約金額15.75億、20陽光城MTN003違約金額16.92億、17陽光城MTN004違約金額11.32億。禹州集團2022-03-072125萬美元2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)（即2023年票據(jù)II）利息2125萬美元，已于2022年2月4日到期應(yīng)付，但是公司在30天寬限期內(nèi)并未支付利息，已構(gòu)成違約事件。奧園集團2022-01-1

35、910.86億美元中國奧園發(fā)布公告稱，經(jīng)審慎考慮流動性狀況，公司將不會支付于2022年1月到期票據(jù)的余下本金及最后一期利息。與此同時，在30天寬限期屆滿后，將不會支付于2023年、2024年到期票據(jù)的最新一期利息。根據(jù)公告，上述美元票據(jù)將分別于2022年1月20日、1月23日以及2023年6月、2024年6月到期，未償還本金總額約為10.86億美元。世茂集團2022-01-066.45億元由世茂子公司上海世茂建設(shè)有限公司擔任保證人的信托產(chǎn)品出現(xiàn)實質(zhì)性違約，指尚有6.45億元人民幣的變現(xiàn)備付金未支付。12與2008年相比，政策都存在繼續(xù)放松的空間，后續(xù)政策關(guān)注銷售及土拍回暖情況：本輪貨幣政策平穩(wěn)

36、，降息降準頻率和幅度均不及2008年。2008年下半年連續(xù)降息5次，降準4次；2021年年底至今，央行降息3次降準2次。2008年寬松的貨幣政策 后，一年期貸款基準利率下降了2.16%，大型存款類金融機構(gòu)準備金率下降2%，中小型存款類金融機構(gòu)準備金率下降4%；本輪貨幣政策實施后，一年期LPR降低15 個基點，5年期LPR下降20個基點，金融機構(gòu)存款準備金率降低0.75%-1%。本輪降息降準仍有空間，但考慮到當前基準利率和存款準備金率基數(shù)本身較低，降息降準 空間不及2008年。本輪財政政策對房地產(chǎn)行業(yè)的針對性不強。財政支出方面，2008年的4萬億投資計劃對于經(jīng)濟刺激作用明顯，當前政府也加大了對于

37、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資力度，但是 投資規(guī)模不及2008年。稅收減免方面，2008年提出了有針對性的舉措，契稅、印花稅，土地增值稅和營業(yè)稅相關(guān)政策都對房地產(chǎn)有直接的刺激作用；而今年國務(wù)院 提出的3萬億減稅降費計劃不是產(chǎn)業(yè)政策，對房地產(chǎn)的刺激作用較小。本輪需求端政策因城施策，各省市自主性較強。本輪首付款比例未進行統(tǒng)一調(diào)整，各地已出臺政策大多只涉及公積金貸款首付比例，部分城市降低首付比例還需滿足 條件。當前限購政策與2008年相比力度較強，各地雖已出臺政策放松限購，但力度較弱，部分城市放松限購與人口、人才政策掛鉤，例如成都市出臺新政，二孩及以 上家庭，可在現(xiàn)有限購套數(shù)基礎(chǔ)上新購買1套住房。目前仍有超過4

38、0個城市實施限售政策，部分城市出臺放松限售措施，如蘇州將新房限售3年調(diào)整至2年，二手房的 限售則全部取消。本輪供給端政策已釋放積極信號，具體落實有待進一步優(yōu)化。自去年8月份對房企提出“三條紅線”要求后，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)收縮信貸規(guī)模，加劇企業(yè)債務(wù)壓 力，國務(wù)院已提出督促金融機構(gòu)堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業(yè)的支持力度，釋放出積極信號。數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，西南證券整理131.4本輪房地產(chǎn)政策仍有寬松空間政策類型2008年寬松周期政策內(nèi)容本輪寬松周期政策內(nèi)容貨幣政策降息降息5次，一年期貸款基準利率降低2.16%降息3次，1年期LPR由3.7%下降至3.55%保持不變，5年期LPR由4.65%下

39、降至4.45%降準降準4次，大型存款類金融機構(gòu)由17.5%降至15.5%，中小型存款類金融機 構(gòu)由17.5%降至13.5%降準2次，共下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.75個百分點，第二輪降息時對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準備金率高于5%的農(nóng)商行,在下調(diào)存款準備金率 0.25個百分點的基礎(chǔ)上，再額外多降0.25個百分點財政政策財政支出2008年11月5日國務(wù)院常務(wù)會議制定了4萬億投資計劃-稅收減免從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷 售住房暫免征收土地增值稅2022年05月25日國務(wù)院常務(wù)會議提出了

40、了3萬億減稅降費計劃：全年退減 稅總量2.64萬億元；將中小微企業(yè)、個體工商戶和5個特困行業(yè)緩繳養(yǎng)老等 三項社保費政策延至年底，并擴圍至其他特困行業(yè)，預(yù)計今年緩繳3200億國務(wù)院2008年12月20日將現(xiàn)行個人購買普通住房超過五年免征營業(yè)稅改為超過2年免征營業(yè)稅需求端政策房貸利率商業(yè)貸款2008年10月22日央行宣布將商業(yè)性住房貸款利率的下限降低至貸款基準利率的0.7倍202年5月15日央行和銀保監(jiān)會公布：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場 報價利率減20BP四大國有銀行只要在2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不

41、良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率公積金貸款從2008年12月23日起，下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率0.18個百分點：五年期以下（含五年）從3.51%調(diào)整為3.33%，五年期以上從4.05%調(diào) 整為3.87%；-首付比例2008年10月22日央行將購買首套普通自住房最低首付款比例調(diào)整至20%部分城市下調(diào)首付款比例至20%限購限售不存在限購限售政策目前實施限購或限售政策的城市均超過40個供給端政策開發(fā)項目資本金比例2009年05月25日國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目最低資本金比例由35%下調(diào)為：保障性住房和普通商品住房項目最低20%、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目最 低30%-房企融資年

42、52009年3月23日央行和銀監(jiān)會提出要進一步加大對中低價位、中小套型普通住房建設(shè)、特別是在建項目的信貸力度；支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā) 行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，央行行長提出要突出金融支持重點領(lǐng)域，引導(dǎo)金融機構(gòu)加快已授信貸款的放款進度，督促金融機構(gòu)堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民 營房企信貸收縮的行為數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，西南證券整理14表：2008年和本輪寬松周期政策對比1.4本輪房地產(chǎn)政策仍有寬松空間目錄2022年上半年行業(yè)回顧2022年下半年行業(yè)投資策略2021、2022Q1

43、房企業(yè)績普遍下滑 未來房企業(yè)績修復(fù)途徑2022年下半年重點推薦投資標的152021、2022Q1房企業(yè)績普遍下滑2.1圖：申萬房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入對比行業(yè)營收增速放緩，歸母凈利潤大幅下滑。地產(chǎn)板塊營業(yè)收入增長速度有所放緩，2021年營業(yè)收入同比增加7%，增長速度相較于2020年-3pp；歸母凈利潤自2017年起基本呈現(xiàn)下降趨勢， 2021年同比下降83%。2022Q1行業(yè)營業(yè)收入、歸母凈利潤均下行，板塊營業(yè)收入同比下降14%，對比去年一季度增速由正轉(zhuǎn)負，歸母凈利潤板塊整體同比減少39%，較去年一季度下降幅度明顯擴大。頭部企業(yè)普遍呈現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象。2021年銷售業(yè)績TOP3的碧桂園、萬科地產(chǎn)、保

44、利發(fā)展營業(yè)收入同比分別增加13%、8%、17.2%，但歸母凈利潤分別減少23.5%、45.7%、5.4%。2021年銷售業(yè)績top10的企業(yè)營業(yè)收入同比均上漲，但有7家企業(yè)歸母凈利潤同比下跌。圖：申萬房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤對比表：重點房企業(yè)績表現(xiàn)1735620771251972780329823482241536.1%19.7%21.3%10.3%7.3%33.8%-13.9% -20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250003000035000營業(yè)收入(合計)：億元YoY179919782253197432620312225.2%9.9%13.9%-12

45、.4%-83.5%-14.5%-39.8%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%050010001500200040%2500歸屬母公司股東的凈利潤(合計)：億元YoY16證券代碼證券簡稱21年營業(yè)收入（億元）YOY21年歸母凈利潤（億元）YOY1908.HK建發(fā)國際集團53425.0%3551.5%600153.SH建發(fā)股份707863.5%6135.4%000090.SZ天健集團23335.9%1930.1%002244.SZ濱江集團38032.8%3030.1%0960.HK龍湖集團223421.0%23919.3%3900.HK綠城中國100252.4%4517.7

46、%600325.SH華發(fā)股份5120.5%3210.1%1109.HK華潤置地212118.1%3248.7%0884.HK旭輝控股集團107850.2%76-5.2%600048.SH保利發(fā)展284917.2%274-5.4%0688.HK中國海外發(fā)展242230.4%402-8.5%600383.SH金地集團98918.3%94-9.5%001979.SZ招商蛇口160623.9%104-15.3%0123.HK越秀地產(chǎn)57424.1%36-15.5%601155.SH新城控股168215.6%126-17.4%2007.HK碧桂園523113.0%268-23.5%002314.SZ南山

47、控股112-0.5%10-25.0%000002.SZ萬科A45288.0%225-45.7%000656.SZ金科股份112328.1%36-48.8%600606.SH綠地控股544319.4%62-58.8%000069.SZ華僑城A102625.3%38-70.1%2.12021、2022Q1房企業(yè)績普遍下滑：1）行業(yè)結(jié)算毛利率下降前期高地價項目進入結(jié)算期，行業(yè)毛利率大幅下降。房地產(chǎn)板塊毛利率自2019年起連續(xù)4年下行，趨勢逐于平緩，2021年毛利率下跌至 20.8%，相較2020年的37%減少 6.1pp； 2022Q1進一步下滑至20.4%，相對2021年Q1下跌2.7pp。重點企

48、業(yè)毛利率整體下行，延續(xù)至2022一季度未回轉(zhuǎn)。2021年重點企業(yè)中，毛利率排行前三的華潤置地、保利發(fā)展、華僑城A分別為27%、26.8%、26.1%，同比減少3.9%、5.8%、 23.7%。2021年重點企業(yè)中，僅華發(fā)股份的毛利率同比+1.5pp，其他毛利率均呈現(xiàn)下降；2022年一季度，A股重點企業(yè)銷售毛利率仍延續(xù)2021年的下滑趨勢。表：重點企業(yè)毛利率對比圖：申萬房地產(chǎn)板塊毛利率對比29.7%32.4%31.4%27.0%20.8%23.1%20.4%2.32.7-1.0-4.5-6.1-7.4-2.7-8-6-4-20240%5%35%30%25%20%15%10%銷售毛利率（左軸）同比

49、變動（右軸）：pp17證券代碼證券簡稱2021銷售毛利率同比變動（pp)2022年Q1銷售毛利率同比變動（pp)1109.HK華潤置地27.0%-3.9-600048.SH保利發(fā)展26.8%-5.827.9%-7.5000069.SZ華僑城A26.1%-23.731.2%-16.0600325.SH華發(fā)股份25.8%1.519.2%-7.7001979.SZ招商蛇口25.5%-3.221.9%-4.40960.HK龍湖集團25.3%-4.0-002244.SZ濱江集團24.8%-2.216.3%-4.50688.HK中國海外發(fā)展23.5%-6.5-000002.SZ萬科A21.8%-7.418

50、.9%-1.50123.HK越秀地產(chǎn)21.8%-3.4-600383.SH金地集團21.2%-11.719.7%-12.1002314.SZ南山控股21.0%-7.426.7%-7.3601155.SH新城控股20.4%-3.119.1%-1.3000090.SZ天健集團19.7%-4.144.9%2.30884.HK旭輝控股集團19.3%-2.5-3900.HK綠城中國18.1%-5.5-2007.HK碧桂園17.7%-4.1-000656.SZ金科股份17.2%-5.910.7%-9.31908.HK建發(fā)國際集團16.3%-0.8-600606.SH綠地控股11.7%-2.712.7%-0

51、.1600153.SH建發(fā)股份3.6%-1.93.0%-0.12.12021、2022Q1房企業(yè)績普遍下滑：2）資產(chǎn)減值損失增加由于市場處于下行階段，存貨等存量資產(chǎn)計提減值，行業(yè)資產(chǎn)減值損失連續(xù)三年增加，2021年增幅明顯。2021年地產(chǎn)板塊資產(chǎn)減值損失為 935億元， 2020年同期為 452億元，同比增加 107%；2021年行業(yè)存貨跌價損失為808億元，相較2020年的363億元增加123%，占資產(chǎn)減值損失的86.3%，同比+6pp；2022年Q1行業(yè)資產(chǎn)減值損失達2.65億元，同比增加718%，資 產(chǎn)減值成為侵蝕報表利潤的重要原因。市場景氣度走低，重點房企資產(chǎn)減值損失顯著增加。重點房企

52、資產(chǎn)減值損失普遍增加，2021年綠地控股、新城控股、萬科A資產(chǎn)減值損失分別達52億元、48億元、35億元，同比分別增長 55%、203%、77%，三家公司存貨跌價占資產(chǎn)減值損失比分別為81%、100%、89%。表：重點房企資產(chǎn)減值損失圖：申萬房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)減值損失對比-156-36134245293503-67%-131%195%32%107% -230%718%-400%-200%0%200%400%600%800%120010008006004002000-200-400-600資產(chǎn)減值損失(合計):億元資產(chǎn)減值損失(合計):YoY18證券代碼證券簡稱屬性2021資產(chǎn)減值損失（億元）YoY

53、2021存貨跌價損失（億元）存貨跌價損失/資產(chǎn)減值損失600048.SH保利發(fā)展央企-0.9-1.1-002244.SZ濱江集團民企0.0-0.0-600649.SH城投控股國企0.0-0.0-600325.SH華發(fā)股份國企0.0-99% 0.0100%002314.SZ南山控股央企0.1-85% 0.035%000736.SZ中交地產(chǎn)央企1.4-60% -1.3-000090.SZ天健集團國企3.1-2.683%600266.SH城建發(fā)展國企4.023%4.0100%600376.SH首開股份國企10.8188%10.8100%600383.SH金地集團混合制12.189%12.1100%6

54、00657.SH信達地產(chǎn)央企12.87%12.8100%600153.SH建發(fā)股份國企14.2-30%13.797%000069.SZ華僑城A央企21.2150%12.659%000656.SZ金科股份民企21.6427%21.6100%001979.SZ招商蛇口央企33.932%17.251%000002.SZ萬科A混合制35.177%31.289%601155.SH新城控股民企48.4203%48.4100%600606.SH綠地控股混合制52.455%42.781%2.12021、2022Q1房企業(yè)績普遍下滑：3）少數(shù)股東損益增加行業(yè)去杠桿背景下，房企合作拿地項目數(shù)量上升，2021年以來

55、少數(shù)股東損益占比持續(xù)攀升。2021年板塊少數(shù)股東損益占凈利潤比重為 58.3%，同比+34pp；2022Q1進一步提升至 72.6%，同比+46pp，環(huán)比+11pp。少數(shù)股東損益占比的提升主要是由于前幾年房企為了沖規(guī)模而加強合作拿地，項目的權(quán)益比明顯下降。重點企業(yè)少數(shù)股東損益占比提升，歸母凈利潤受損。2021年重點企業(yè)中少數(shù)股東損益占凈利潤比重增加的企業(yè)達到半數(shù)以上。華僑城A2021年少數(shù)股東損益占凈利潤比重為47%，同 比增加28pp，相應(yīng)地，公司同年歸母凈利潤為38億元，同比減少70%；2022年Q1公司少數(shù)股東損益占比增加至61%，同比上漲58%，對應(yīng)歸母凈利潤為2億元，同比降低80%。

56、表：重點企業(yè)少數(shù)股東損益對比圖：申萬房地產(chǎn)板塊少數(shù)股東損益對比16.5%21.7%21.3%24.2%58.3%26.8%72.5%1.05.2-0.32.934.1-0.145.8-100102030405080%70%60%50%40%30%20%10%0%少數(shù)股東損益/凈利潤（左軸）YoY（右軸）19證券代碼證券簡稱2021少數(shù)股東損益/凈利潤同比變動（pp）2022Q1少數(shù)股東損益/凈利潤同比變動（pp）002314.SZ南山控股-4.18%-26.6-2.18%-12.0000090.SZ天健集團0.94%0.8-0.25%0.00688.HK中國海外發(fā)展6.75%-1.2-6011

57、55.SH新城控股8.44%1.19.55%-3.01908.HK建發(fā)國際集團12.29%-3.8-1109.HK華潤置地13.35%0.8-0960.HK龍湖集團24.96%-5.7-600048.SH保利發(fā)展26.36%-1.434.53%-0.3600383.SH金地集團27.35%-4.44.85%-36.9600325.SH華發(fā)股份31.69%-4.73.09%-21.3001979.SZ招商蛇口31.77%4.258.89%23.50123.HK越秀地產(chǎn)31.95%22.7-600606.SH綠地控股34.56%5.519.53%1.22007.HK碧桂園34.61%-0.7-08

58、84.HK旭輝控股集團38.24%5.8-002244.SZ濱江集團38.48%4.138.85%20.8000002.SZ萬科A40.83%10.848.73%0.33900.HK綠城中國41.86%7.7-600153.SH建發(fā)股份44.38%-0.624.76%14.5000656.SZ金科股份46.17%18.6-12.69%-45.5000069.SZ華僑城A46.88%27.660.84%57.6房企業(yè)績修復(fù)途徑：1）優(yōu)質(zhì)房企市占率提升2.2數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，西南證券整理圖：優(yōu)質(zhì)企業(yè)銷售金額在百強中占比圖：優(yōu)質(zhì)企業(yè)新增土地貨值在百強中占比37.6%37.2% 37.3%37.0%3

59、6.7%36.5%36.0%38.2%38.1%40.6%40.4%40.7%37%36%35%34%33%38% 37.1%42%41%40%39%2021-52021-62021-72021-82021-92021-102021-112021-122022-12022-22022-32022-42022-5TOP10銷售金額市占率39.2%38.6%39.5%37.4%38.0%37.8%31.7%36.8%36.0%37.2%41.5%46.0%42.8%48%46%44%42%40%38%36%34%32%30%2021-052021-062021-072021-082021-0920

60、21-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-05TOP10新增土地貨值市占率202022上半年優(yōu)質(zhì)房企市場占有率穩(wěn)步提升。自2022年年初起，頭部房企銷售市場占有率保持上升態(tài)勢，2022年5月，累計銷售金額TOP10的房企銷售在百強中占比達40.7%，同比+10pp，環(huán)比+0.3pp；2022年1-4月頭部房企新增土地貨值在百強中占比增長趨勢明顯，5月小幅度下行，累計新增土地貨值TOP10的房企市占率達42.8%，同比+3.6pp，環(huán)比- 3.2pp。市場出清進程加快，行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)質(zhì)房企市場占有率高。整體來看，1-5月新增貨值排名