房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資ppt課件

1、第八章 房地產(chǎn)開發(fā)工程融資.本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)工程融資概念與意義；熟習(xí)房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)造、房地產(chǎn)開發(fā)工程融資的資金來源、方式和步驟；掌握金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)工程貸款進(jìn)展審查與評價(jià)的任務(wù)內(nèi)容。 .第八章 房地產(chǎn)開發(fā)工程融資第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程融資第三節(jié) 金融機(jī)構(gòu)對工程貸款的審查.第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場二、房地產(chǎn)企業(yè)融資三、房地產(chǎn)抵押貸款四、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求五、房地產(chǎn)投資信托基金.一、房地產(chǎn)市場與資本市場從沒有融資要求，開展到關(guān)系密不可分：隨著房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸提高，房地產(chǎn)開場需求從金融機(jī)構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開場流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴(kuò)

2、展，金融機(jī)構(gòu)為了躲避相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開場實(shí)施抵押貸款證券化。機(jī)構(gòu)經(jīng)過發(fā)行股票、債券等方式為開發(fā)持有房地產(chǎn)融資，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。.房地產(chǎn)市場與資本市場的親密關(guān)系表達(dá)在：土地貯藏貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等房地產(chǎn)貸款，曾經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲蓄機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其他股票一樣在股票買賣所買賣；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券逐漸成為證券市場的重要組成部分。房地產(chǎn)市場與資本市場的上述聯(lián)絡(luò)，構(gòu)成了房地產(chǎn)資本市場。.房地產(chǎn)資本市場的構(gòu)造 市場渠道融資分類 私人市場公眾市場權(quán)益融資個(gè)人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益型REIT

3、s退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險(xiǎn)公司抵押型REITs退休基金.二、房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為兩大類：權(quán)益融資債務(wù)融資.一權(quán)益融資權(quán)益融資的方式：公司上市或增發(fā)新股吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金協(xié)作開發(fā)等權(quán)益融資的資金供應(yīng)方與投資者共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是工程投資所構(gòu)成的可分配利潤。.債務(wù)融資的方式：貸款、發(fā)行企業(yè)債券債務(wù)融資的資金融出方不承當(dāng)工程投資風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是協(xié)議中規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的債務(wù)融資主要有：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地貯藏貸款。二債務(wù)融資.房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售或出租等用途的房地產(chǎn)工程的貸款。土地

4、購置貸款土地開發(fā)貸款建立貸款1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款.2、土地貯藏貸款土地貯藏貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收買及土地前期開發(fā)、整理的貸款，主要針對土地貯藏機(jī)構(gòu)。.房地產(chǎn)抵押貸款：是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。主要包括：個(gè)人住房抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款在建工程抵押貸款三、房地產(chǎn)抵押貸款.是指個(gè)人購買住房時(shí)，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)懇求貸款的行為。包括：商業(yè)性住房抵押貸款政策性住房公積金住房抵押貸款政策性住房抵押貸款利率較低，但限于已參與交納住房公積金的居民，且貸款額度有一定限制。一個(gè)人住房抵押貸款.我國目前個(gè)人住房抵

5、押貸款的利率采用可調(diào)利率方式，在法定利率調(diào)整時(shí)，于下年初開場按新的利率規(guī)定計(jì)算利息。目前，我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的70%。貸款期限最長不超越30年。.商用房地產(chǎn)抵押貸款：是指購買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)懇求貸款的行為。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，因此其貸款價(jià)值比率通常不超越60%， 貸款期限最長不超越10年，貸款利率也要高于個(gè)人住房抵押貸款。二商用房地產(chǎn)抵押貸款.是指抵押人為獲得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式獲得的土地運(yùn)用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔(dān)保的行為。三在建工程抵

6、押貸款.合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)合理確定抵押率貸款價(jià)值比率處置抵押物的渠道暢通四、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求.一房地產(chǎn)投資信托基金的含義二房地產(chǎn)投資信托基金的分類三房地產(chǎn)投資信托基金的特征四投資于房地產(chǎn)投資信托基金的益處五、房地產(chǎn)投資信托基金.一房地產(chǎn)投資信托基金的含義 REITsReal Estate Investment Trusts，中文翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金，一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。 經(jīng)過發(fā)行股票基金單位，集合公眾投資者資金，然后由專門機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理，經(jīng)過多元化的投資，選擇不同地域、不同類型的房地產(chǎn)工程進(jìn)展投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)經(jīng)過將房地產(chǎn)運(yùn)營活動中所產(chǎn)生的

7、收入以派息的方式分配給股東，從而使投資者獲取長期穩(wěn)定的投資收益。 .按物業(yè)類型劃分：商業(yè)、工業(yè)、住宅等類型的房地產(chǎn)投資信托按投資戰(zhàn)略劃分：權(quán)益型、抵押型、混合型按發(fā)行股票的原那么劃分：開放式、封鎖式按組織形狀的不同劃分：契約型、公司型二房地產(chǎn)投資信托基金的分類.投資目的明晰：投資于房地產(chǎn)把大部分收益分配給了基金投資者：90%以上是資金信托和財(cái)富信托的結(jié)合：接受房地產(chǎn)價(jià)錢更多的取決于其所擁有的房地產(chǎn)價(jià)值并不一定需求在買賣所公開上市，只需得到同意就可以采取私募的方式融資三房地產(chǎn)投資信托基金的特征.投資于房地產(chǎn)投資信托基金的益處在于：流動性好市場價(jià)值穩(wěn)定高現(xiàn)金報(bào)答有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)抵御通貨膨脹四投資于

8、房地產(chǎn)投資信托基金的益處.第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程融資一、房地產(chǎn)工程融資概述二、房地產(chǎn)工程融資的渠道三、融資方案分析與決策.一、房地產(chǎn)工程融資概述一房地產(chǎn)投資工程運(yùn)用資金的特性二房地產(chǎn)工程融資的含義三房地產(chǎn)工程融資的意義四房地產(chǎn)工程融資方式.一房地產(chǎn)投資工程運(yùn)用資金的特性特性：墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性、風(fēng)險(xiǎn)大、報(bào)答率高矛盾：資金投入的集中性與來源的分散性；資金投入量大與每筆收入來源??；投資回收期長與再消費(fèi)過程延續(xù)性.二房地產(chǎn)工程融資的含義房地產(chǎn)工程融資是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資者為確保投資工程的順利進(jìn)展而進(jìn)展的融通資金的活動。包括資金籌措、資金供應(yīng)兩個(gè)方面。特點(diǎn)：融資過程是

9、以房地產(chǎn)工程為中心的。.房地產(chǎn)企業(yè)：“爛尾樓金融機(jī)構(gòu)：流動性、平安性、盈利性原那么三房地產(chǎn)工程融資的意義.直接融資：資金供需雙方直接接觸，不經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)間接融資：資金融統(tǒng)統(tǒng)過金融中介進(jìn)展，由金融機(jī)構(gòu)籌集資金和運(yùn)用資金四房地產(chǎn)工程融資方式.1.自有資金2.信貸資金銀行貸款3.證券市場資金發(fā)行股票發(fā)行公司債券4.非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金5.其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金6.預(yù)售或預(yù)租收入二、房地產(chǎn)工程融資的渠道. 比較并挑選資金來源可靠、資金構(gòu)造合理、融資本錢低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。一資金來源可靠性分析二融資構(gòu)造分析資本金與債務(wù)比例、股本構(gòu)造、債務(wù)構(gòu)造三融資本錢分析債務(wù)融資本錢、資本金融資本錢四融資風(fēng)險(xiǎn)分析資金供

10、應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)三、融資方案分析與決策.第三節(jié) 金融機(jī)構(gòu)對工程貸款的審查一、企業(yè)資信等級評價(jià)二、金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)建立工程的審查三、有助于金融機(jī)構(gòu)贊同融資的其他要素四、貸款綜合評價(jià).一、企業(yè)資信等級評價(jià)一企業(yè)素質(zhì)二資金實(shí)力三企業(yè)償債才干四企業(yè)運(yùn)營管理才干五獲利才干六企業(yè)信譽(yù)七企業(yè)在貸款銀行的資金流量八其他目的.一企業(yè)素質(zhì) 企業(yè)素質(zhì)是企業(yè)為完成一定的義務(wù)而必備的各種要素。素質(zhì)的構(gòu)成如下：指點(diǎn)者素質(zhì)職工隊(duì)伍素質(zhì)企業(yè)運(yùn)營管理素質(zhì)知識構(gòu)造、處置人際關(guān)系的才干、決策才干、組織指揮才干、指點(diǎn)班子素質(zhì)等專業(yè)構(gòu)成、文化程度構(gòu)成市場開辟才干、競爭才干、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和抵御才干、財(cái)務(wù)管理才干、應(yīng)變才干.企業(yè)素質(zhì)的

11、目的企業(yè)指點(diǎn)者閱歷企 業(yè) 業(yè) 績企業(yè)管理層學(xué)歷企業(yè)指點(diǎn)者信譽(yù)企業(yè)資質(zhì)等級.一級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)開工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；延續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；.一級資質(zhì)續(xù)有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資歷證書的專職會計(jì)人員不少于4人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行

12、了和制度；未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故。.二級資質(zhì)注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)開工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；延續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；.二級資質(zhì)續(xù)有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資歷證書的專職會計(jì)人員不少于3人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了和制度；未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故。

13、.三級資質(zhì)注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營2年以上；房屋建筑面積累計(jì)開工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；延續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資歷證書的專職會計(jì)人員不少于2人；. 三級資質(zhì)續(xù)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了和制度；未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故。.四級資質(zhì)注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營1年以上；已開工的建筑工程質(zhì)

14、量合格率達(dá)100；有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資歷證書的專職會計(jì)人員不少于2人； .四級資質(zhì)續(xù)工程技術(shù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；商品住宅銷售中實(shí)行了和制度；未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故.二資金實(shí)力注冊資本；企業(yè)實(shí)有資產(chǎn)凈值有形長期資產(chǎn).三企業(yè)償債才干長期償債才干目的：資產(chǎn)負(fù)債率、利息保證倍數(shù)短期償債才干目的：流動比率、速動比率.四企業(yè)運(yùn)營管理才干應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率預(yù)收賬款存貨比率存貨占流動資產(chǎn)比重預(yù)收賬款占流動負(fù)債比率.五獲利才干稅后利潤總額銷售利潤率總資產(chǎn)報(bào)酬率自有資本報(bào)酬率.六企業(yè)信

15、譽(yù)到期還款率逾期貸款率積欠貸款利息額對外經(jīng)濟(jì)擔(dān)保率.存款比貸款比結(jié)算資金歸行率七企業(yè)在貸款銀行的資金流量.八其他目的銷售收入增長率權(quán)益增長率開發(fā)產(chǎn)品銷售率開發(fā)產(chǎn)品合格率開發(fā)產(chǎn)品優(yōu)良率企業(yè)運(yùn)營管理才干企業(yè)的影響力.審查時(shí)要評價(jià)的目的體系：工程根本情況目的市場分析目的財(cái)務(wù)評價(jià)目的貸款相關(guān)要素二、金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)建立工程的審查.一工程根本情況目的四證落實(shí)情況自有資金占總投資比率資金落實(shí)情況地理與交通位置根底設(shè)備落實(shí)情況工程質(zhì)量.二市場分析目的市場定位供需情勢分析競爭情勢分析市場營銷才干認(rèn)購或預(yù)售預(yù)租才干.三財(cái)務(wù)評價(jià)目的內(nèi)部收益率銷售利潤率貸款歸還期敏感性評價(jià).四貸款相關(guān)要素貸款數(shù)量貸款期限利息率目的收益率.1.開發(fā)商曾經(jīng)擁有了工程用地的土地運(yùn)用權(quán)；2.開發(fā)商預(yù)備進(jìn)一步投入自