東莞清溪鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細工作規(guī)劃

1、東莞清溪鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細工作規(guī)劃 第二部分 背景研究匯報內容第三部分 規(guī)劃對策第四部分 方案設計第一部分 現(xiàn)狀解析技術路線現(xiàn)狀解析成因解析發(fā)展趨勢判斷相關規(guī)劃解讀與評價規(guī)劃對策目標與策略規(guī)模預測功能結構規(guī)劃規(guī)劃實施方案用地規(guī)劃公共設施規(guī)劃生態(tài)修復指引分期建設規(guī)劃空間形態(tài)設計現(xiàn)狀土地供給分析閑置用地近期改造用地遠期改造用地支撐體系規(guī)劃 技術路線歸納 （1）從現(xiàn)狀解析到規(guī)劃對策（2）從宏觀背景到微觀形態(tài)（3）從市場需求到土地供給（4）從產業(yè)發(fā)展到生態(tài)發(fā)展特征描述 現(xiàn)狀解析第一部分 位置與范圍 地形地貌 人口 土地利用 綜合評價現(xiàn)狀解析位置與范圍 規(guī)劃區(qū)位于清溪鎮(zhèn)中心區(qū)，西起角嶺居住區(qū)、第二工業(yè)區(qū)

2、，東至石田路、科技路，北接北環(huán)大道，南至埔星西路，規(guī)劃區(qū)總用地面積平方公里。 現(xiàn)狀解析地形地貌 高程 現(xiàn)狀大部分地區(qū)為平地，海拔在25至35米之間。局部地區(qū)現(xiàn)狀為低山丘陵地貌，最高海拔約65米?，F(xiàn)狀解析地形地貌 坡度 現(xiàn)狀大部分地區(qū)自然坡度小于6%，屬于城市建設用地建設適宜范圍?，F(xiàn)狀解析人口 鎮(zhèn)區(qū)人口 2004年全鎮(zhèn)總人口萬人，其中戶籍人口萬人，外來暫住人口萬人。1995199619971998199920002001200220032004年末戶籍人口30285301843027930518308193104231256316563210132552年末外來暫住人口4932761856823

3、1596003140630190000282842351738288245283428總人口7961292040112594126521171449221042314098383394320346315980總規(guī)預計，2020年全鎮(zhèn)總人口達到45萬人?，F(xiàn)狀解析土地利用用地現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)共平方公里，其中城市建設用地（含在建用地）為平方公里，占66.15%，水域和其他用地為平方公里，占33.85%?，F(xiàn)狀解析土地利用居住用地現(xiàn)狀解析土地利用居住用地現(xiàn)狀解析土地利用工業(yè)用地現(xiàn)狀解析土地利用公共設施用地現(xiàn)狀解析土地利用綠地、水系現(xiàn)狀解析土地利用 宗祠、碉樓、傳統(tǒng)民居現(xiàn)狀解析土地利用 現(xiàn)狀用地匯總現(xiàn)狀城市建設

4、用地中，主要為居住用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、公共設施用地 ，共占90%左右。序號用地代碼用地名稱用地面積(公頃)占城市建設用地比例(100%)大類中類小類1RR1一類居住用地47.46198.80 12.06 50.52 R2二類居住用地8.892.26 R3三類居住用地54.20 13.77 R4四類居住用地42.2110.73 R5商住混合用地27.086.88 R6R61托幼用地1.87 0.48 R62小學用地5.861.49 R63中學用地11.23 2.85 2CC1行政辦公用地13.26 31.63 3.37 8.04 C2C21商業(yè)用地3.60 0.91C24服務業(yè)用地0.

5、880.22C25旅館業(yè)用地4.68 1.19 C26市場用地3.010.76 C3文化娛樂用地2.82 0.72 C4體育用地0.09 0.02 C5醫(yī)療衛(wèi)生用地1.98 0.50 C6教育科研設計用地0.53 0.13 C7文物古跡用地0.60 0.15 C9宗教福利設施用地0.18 0.05 3MM1一類工業(yè)用地26.3969.59 6.71 17.68 M2二類工業(yè)用地10.962.78 M3三類工業(yè)用地32.24 8.19 4WW1普通倉庫用地0.13 1.16 0.03 0.29 W3堆場用地1.03 0.26 5SS1道路用地63.07 68.39 16.03 17.38 S2廣

6、場用地3.45 0.88 S3社會停車場庫用地1.87 0.48 6GG1公共綠地19.62 19.62 4.99 4.99 7UU1供應設施用地0.65 4.35 0.17 1.11 U2交通設施用地0.66 0.17 U3郵電設施用地2.14 0.54 U4環(huán)境衛(wèi)生設施用地0.02 0.01 U9消防設施用地0.88 0.22 小計城市建設用地387.83 100.00 現(xiàn)狀解析土地利用 批地情況19992004年已批用地39宗，共公頃，主要為居住用地、工業(yè)用地和公共設施用地。其中，已批已建和已批在建用地27宗，共公頃；已批未建用地12宗，共公頃?，F(xiàn)狀解析綜合評價工業(yè)用地和居住用地混雜現(xiàn)象

7、較為突出，未能形成良好的功能分區(qū)。中心區(qū)集聚能力不強，缺乏成片、高檔的商業(yè)服務設施。 缺乏公共綠地，清溪河水質污染嚴重，自然河道兩側未能形成良好的濱水綠帶及綠化節(jié)點。存在一定數(shù)量的危房簡屋，近期面臨更新改造。 背景研究 鎮(zhèn)區(qū)社會經濟發(fā)展概況 成因解析 發(fā)展趨勢研判 相關規(guī)劃解讀與評價第二部分背景研究（1）經濟總量發(fā)展迅速，但過于依靠土地資源、人力資源投入的粗放式經濟增長方式難于持續(xù)。（2）產業(yè)結構不協(xié)調，第二產業(yè)獨大，第三產業(yè)發(fā)展不足。影響了商業(yè)服務業(yè)、房地產業(yè)的做大做強。同時，也不利于舊城更新改造。發(fā)展概況 經濟 社會二元結構突出，城市化嚴重滯后。 社會 城市的建設重點在中心區(qū)外圍，城市開發(fā)

8、以外延式拓展為主，中心城區(qū)實施嚴格的開發(fā)管制。 城市建設工業(yè)化主導經濟發(fā)展社會二元結構第三產業(yè)發(fā)展不足城市化滯后抑制消費需求服務業(yè)發(fā)展滯后公共設施嚴重不足房地產市場不完善中心區(qū)集聚能力不強中心區(qū)缺乏更新改造動力背景研究成因解析 調整發(fā)展方式（1）轉變經濟增長方式，由工業(yè)化推動經濟發(fā)展逐步轉化為工業(yè)化和城市化共同推動社會經濟發(fā)展。（2）優(yōu)化產業(yè)結構，大力發(fā)展有地方特色的現(xiàn)代服務業(yè)（重點是生產性服務業(yè)、消費型服務業(yè)、文教體衛(wèi)）。（3）改善社會二元結構，鼓勵和推動外來人員“本地化”、“城市化”。 轉變建設重點 城市建設的重點由外圍工業(yè)園區(qū)轉向中心區(qū)，提升中心區(qū)的綜合服務職能。背景研究發(fā)展趨勢研判 清

9、溪鎮(zhèn)總體規(guī)劃（概況） 中心區(qū)以生活、服務與管理為主要職能。土地使用規(guī)劃以居住用地、公共設施用地、綠地為主。 背景研究相關規(guī)劃解讀與評價 清溪鎮(zhèn)總體規(guī)劃（實施評價） 背景研究相關規(guī)劃解讀與評價 （1）對中心區(qū)進行了合理的發(fā)展定位與功能分區(qū)。（2）一些大型服務設施的布局值得商榷（醫(yī)院、體育中心）。（3）局部主、次干道不盡合理。（4）對舊城更新改造的動力機制、改造時序缺乏深入研究。東莞市軌道交通網絡規(guī)劃 R4線 輕軌站點 規(guī)劃區(qū)背景研究相關規(guī)劃解讀與評價 規(guī)劃對策第三部分 規(guī)劃目標 規(guī)劃策略 人口規(guī)模預測 建筑規(guī)模預測 土地資源供給分析規(guī)劃對策規(guī)劃目標 （1）舊城改造 通過舊城更新改造，將中心城區(qū)建

10、設成為環(huán)境優(yōu)美設施齊全的居住區(qū)（2）城市形象 建設特色的街道景觀，打造濱江綠化帶，將居住區(qū)面貌進行統(tǒng)一與提升（3）綜合配套 規(guī)劃建設更多的社會停車場和公共廁所，適當增設市中心的休憩場所，提升公共交通的服務能力與水平（優(yōu)化公交線路并進行必要的調整）（4）城市商業(yè) 規(guī)范整合小型商業(yè)活動，建設特色商業(yè)街 總目標提升城市形象，打造高品質綜合商業(yè)區(qū) 分目標規(guī)劃對策 土地利用 （1）全方位的舊城更新與改造，打造設施服務齊全高標準的二類居住區(qū)。（2）增加公共設施用地，建設更多的停車場與休憩場所（城市小公園）（3）增加公共綠地。（4）尊重并保留具有歷史文化價值的華新水泥廠舊址，并進行有效的開發(fā)。 環(huán)境營造 （

11、1）改造濱江綠帶和湖濱綠帶的生態(tài)環(huán)境。（2）加強環(huán)境監(jiān)測與治理。規(guī)劃策略 規(guī)模策略人口規(guī)模預測 宏觀分解 1、總體規(guī)劃確定2020年全鎮(zhèn)居住人口為45萬人,總用地42平方公里。2、結合中心區(qū)功能定位，粗略估算中心區(qū)人口占全鎮(zhèn)的1/3（用地占全鎮(zhèn)的1/5），則居住人口為14萬人。 微觀分析 1、用地規(guī)劃中一類居住用地58公頃，二類居住用地197公頃，商住用地10公頃。2、按照一類居住用地100M2/人，二類居住用地和商住用地18M2/人，三類居住用地40M2/人計算，規(guī)劃區(qū)的居住人口為11萬人。 結論 規(guī)劃區(qū)居住人口為10-12萬人。規(guī)模策略建筑規(guī)模預測 類似地區(qū)比較 選擇級別類似、功能定位類似

12、的若干地區(qū)進行橫向比較。鎮(zhèn)一級中心區(qū)的毛容積率應控制在?？紤]到目前房地產市場需求現(xiàn)狀，毛容積率取。預計未來中心區(qū)總建筑量為510萬平方米。（總用地公頃）用地規(guī)模（公頃）人口規(guī)模（萬人）建筑總量（萬m2）毛容積率深圳市龍崗中心城281.68319.41.13深圳市公明鎮(zhèn)中心區(qū)215.70161.00.75深圳市布吉鎮(zhèn)中心區(qū)154.95168.41.09東莞市長安鎮(zhèn)中心北區(qū)656.349.0537.00.82現(xiàn)狀城市建設用地近期改造用地現(xiàn)狀未利用地城市新開發(fā)用地遠期改造用地保留用地土地供給規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析 總體思路 未利用土地由現(xiàn)狀用地中的耕地、園地、閑置地構成，共計公頃。規(guī)模策略現(xiàn)狀

13、土地資源供給分析明確要保留的用地由一類居住用地、二類居住用地、公共綠地、大型公用設施用地和文物保護用地 構成。規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析明確要近期改造的用地以簡陋住宅為主的四類居住用地，建筑壽命到期，必須近期改造。規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析其他用地改造可能性分析（評價標準）權重影響因素評價因子3現(xiàn)狀區(qū)位條件交通可達性服務設施環(huán)境2現(xiàn)狀用地性質工業(yè)用地其他用地居住用地1現(xiàn)狀開發(fā)強度容積率（1.0以下 ）容積率（1.0-2.0 ）容積率（2.0以上 ）規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析工業(yè)用地和居住用地混雜，未能形成良好的功能分區(qū)。中心區(qū)集聚能力不強，缺乏成片、高檔的商業(yè)服務設施。 區(qū)位（優(yōu)） 區(qū)位

14、（良） 區(qū)位（中）規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析其他用地改造可能性分析（區(qū)位條件分析） 工業(yè)用地 其他用地 居住用地規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析其他用地改造可能性分析（用地性質分析） 容積率（以下） 容積率（） 容積率（以上）規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析其他用地改造可能性分析（開發(fā)強度分析） 近期改造用地 遠期改造用地 保留用地規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析其他用地改造可能性分析（分析匯總） 近期改造用地 遠期改造用地 保留用地 新開發(fā)用地規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析結論規(guī)模策略現(xiàn)狀土地資源供給分析結論土地利用方式面積（公頃）合計（公頃） 新開發(fā)用地177.31286.11近期改造用地108.80

15、遠期改造用地89.29保留用地135.81 方案設計第四部分 功能結構規(guī)劃 土地利用規(guī)劃 公共設施規(guī)劃 道路交通規(guī)劃 綠地系統(tǒng)規(guī)劃功能結構規(guī)劃方案設計 規(guī)劃結構（總規(guī)）功能結構規(guī)劃方案設計主要商業(yè)中心次要商業(yè)中心主要行政中心次要行政中心景山公園體育公園商業(yè)文化軸生活服務軸生活休閑軸方案設計土地利用規(guī)劃土地利用現(xiàn)狀土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃方案設計 規(guī)劃用地匯總序號用地代碼用地名稱用地面積(公頃)占城市建設用地比例(100%)大類中類小類1RR1一類居住用地58.14 286.29 10.13 49.89 R2二類居住用地197.17 34.36 R5商住混合用地9.71 1.69 R6R61托幼

16、用地2.27 0.40 R62小學用地11.38 1.98 R63中學用地7.62 1.33 2CC1行政辦公用地23.32 102.70 4.06 17.90 C2C21商業(yè)用地17.66 3.08 C22金融保險業(yè)用地0.35 0.06 C24服務業(yè)用地3.69 0.64 C25旅館業(yè)用地11.01 1.92 C26市場用地0.76 0.13 C3文化娛樂用地8.34 1.45 C4體育用地16.34 2.85 C5醫(yī)療衛(wèi)生用地4.41 0.77 C6教育科研設計用地13.52 2.36 C7文物古跡用地3.30 0.58 C9宗教福利設施用地0.00 0.00 3MM2二類工業(yè)用地3.8

17、7 3.87 0.67 0.67 4SS1道路用地112.90 115.82 19.68 20.18 S2廣場用地1.75 0.30 S3社會停車場庫用地1.17 0.20 5GG1公共綠地60.97 61.43 10.63 10.71 G2生產防護綠地0.46 0.08 6UU1供應設施用地0.57 3.69 0.10 0.64 U2交通設施用地0.25 0.04 U3郵電設施用地2.87 0.50 小計城市建設用地573.80 100.00 土地利用規(guī)劃方案設計 用地指標比較總面積（公頃）占城市建設用地比例（%）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃居住用地198.80286.2950.5249.89工業(yè)用地6

18、9.593.8717.680.67公共設施用地31.63102.708.0417.90綠地19.6261.434.9910.71公共設施規(guī)劃方案設計城市級居住小區(qū)級（服務功能相對完整、由自然地理邊界和交通干線等分割形成的、人口規(guī)模為15-20萬人左右的城市地區(qū)） 公共設施 居住區(qū)級（服務由城市干道或自然地理邊界圍合的以居住功能為主的片區(qū)，以綜合服務中心為核心，服務半徑400-500米）（服務由城市支路以上道路圍合、規(guī)劃半徑200-250米的城市社區(qū)單元，人口規(guī)模為萬人）地區(qū)中心居住區(qū)中心居住小區(qū)中心（用地規(guī)?？刂圃?0-25公頃）（用地規(guī)?？刂圃?-5公頃）（用地規(guī)?？刂圃诠暎┌凑障M對象的不同。公共設施可分為為城市提供配套的消費性服務業(yè)和為企業(yè)提供服務的生產性服務業(yè)。按照配置級別的不同，公共設施可分為城市級、居住區(qū)級、居住小區(qū)級公共服務中心。公共設施規(guī)劃方案設計 城市級公共服務中心 居住區(qū)級公共服務中心