亞新大洲項目市場調研成果匯報(萬通地產課件

1、創(chuàng) 新 一 步New Progress New Initiative領 先 一 步Copyright2002三亞新大洲項目市場調研成果匯報第一部分 宏觀市場分析一、三亞市概況1、地理位置 三亞市地處海南島最南端，東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂東縣， 南臨南海，是海南省的第二大城市。 三亞1984年設市，現(xiàn)轄河東區(qū)、河西區(qū)、田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、崖城 鎮(zhèn)、海棠鎮(zhèn)等；2、行政區(qū)劃及人口狀況 三亞全市面積1919.58平方公里，常住人口約50萬；其中規(guī)劃市區(qū)（河東區(qū)、 河西區(qū)）面積37平方公里，常住人口約16萬。3、自然狀況 三亞是我國熱帶海濱旅游資源最密集的地區(qū)，擁有海岸線209公里。冬暖如 春

2、，夏無酷暑，年均氣溫 25.4，冬季平均氣溫20。全境北靠高山，南 臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形。 高速公路環(huán)島而建的東線、西線高速公路匯合于三亞市區(qū)4、交通狀況 港口目前三亞港為三亞市主要的客貨綜合港和漁業(yè)港 機場三亞鳳凰國際機場位于三亞西部的，距三亞市中心15公里 計程車三亞擁有十分發(fā)達的出租車服務業(yè) 公交中巴三亞市區(qū)開設了4條線路公交中巴，另有旅游區(qū)專線 粵海鐵路由湛江至海安、瓊州海峽火車渡輪、海口至三亞西環(huán)三段組成 長途客運三亞每天發(fā)往全省各市縣的班車近百班次 其他三亞當?shù)厮饺私煌ㄒ阅ν熊嚲佣喽?、三亞市經濟發(fā)展狀況分析 三亞是海南省南部政治、經濟、文化、交通的中

3、心，國家把三亞市的目標 定為國際性熱帶濱海度假旅游勝地。三次產業(yè)的結構為：第一產業(yè)41.68%， 第二產業(yè)21.08%，第三產業(yè)41.3%。1、產業(yè)結構2、旅游業(yè)狀況年份1997年1998年1999年2000年2001年過夜人數(shù)（萬人）132153176206240比上一年增長比率12%16%15%17%17% 旅游人口變化 賓館酒店變化年份1997年1998年1999年2000年2001年賓館酒店數(shù)量（個）5057555863客房數(shù)量（間）64888020793789389754客房數(shù)量增長率5%19%-1%11%8%入住率41%41%45%51%57% 游客消費構成花費項目比例長途交通費2

4、8%住宿21%餐飲15%景區(qū)游覽5%娛樂9%購物16%市內交通2%其他4% 上表基本反映了游客在三亞期間的消費構成，除長途交通費外，住宿居于 首位，其他餐飲、娛樂、購物也都有較大的比例。3、主要經濟指標 通過指標的對比可以看出三亞總體經濟實力較弱，人民的收入、消費、存 款等都處于較低的水平。三、三亞市城市建設與規(guī)劃1、城市建設現(xiàn)狀(1) 城市布局 通過市場調查，從房地產開發(fā)的角度上，可以把 三亞市對本項目有影響的地域主要可以劃分為： 市區(qū)內及市區(qū)邊緣地區(qū)、市區(qū)沿海、大東海鹿回 頭地區(qū)、海坡地區(qū)、亞龍灣地區(qū)。(2) 城市面貌(3) 房地產建設水平2、城市建設規(guī)劃(1) 城市人口規(guī)模 總人口：規(guī)劃

5、到2010年城市總人口為7179萬人；其中市區(qū)人口35萬，包括 15萬人為流動人口。 流動人口構成：15萬流動人口的構成為：旅游人口5.56萬人，外來服務人 口2萬人，外來從事商貿、工業(yè)、農業(yè)、建筑業(yè)的6.57.0萬人。(2) 城市用地規(guī)模 規(guī)劃到2010年城市用地規(guī)模達到52平方公里。城市中心將設在現(xiàn)有市區(qū)北 側月川路一帶。(3) 近期建設整治重點 清理盤活閑置房地產(4) 城市景觀規(guī)劃 城市景觀主題 建設月川新區(qū) 三亞河東岸建設 發(fā)展海坡為新的旅游度假中心 解放路改造 下洋田改造 建筑高度控制 街道 城市建筑 河流水系3、現(xiàn)狀和規(guī)劃比較及對本項目的影響(1) 限制本地人口增長，鼓勵外來人口

6、增長；(2) 城市重心向北偏移，本項目作為城市邊緣的用地的特點更加突出；(3) 三亞河東岸、下洋田和三亞舊港的改造，對用地周圍環(huán)境有極大的改善， 同時確定了用地環(huán)境的主題為安靜休閑，在確定本項目定位時，要考慮于 周邊環(huán)境的適應；(4) 考慮到周邊整體的改造要求，本項目要突破規(guī)劃指標難度較大，將影響 本項目的經濟性。四、三亞市房地產市場分析(一) 三亞市房地產市場現(xiàn)狀分析1、房地產市場復蘇(1) 旅游度假產業(yè)的蓬勃發(fā)展使三亞的整體經濟環(huán)境得到提升；(2) 旅游城市的形象得到不斷完善；(3) 旅游業(yè)帶動三亞的新一輪房地產開發(fā)熱潮。2、理性看待三亞市房地產市場的逐漸復蘇(二) 三亞房地產市場的發(fā)展趨

7、勢1、三亞市房地產近年開發(fā)狀況199319941995199619971998199920002001房屋竣工面積(m2)401640557194451356514866374859383332486353398899338972住宅竣工面積(m2)295817320821332578214275232200230217248118288052243149非住宅面積(m2)10582323637311877830059114265915311523823511084795823住宅所占比例(%)73.6557.5873.6841.62 61.94 60.06 51.02 72.21 71.73

8、 非住宅所占比例(%)26.3542.4226.3258.38 38.06 39.94 48.98 27.79 28.27 房屋施工面積(m2)706904855698828098802041住宅施工面積(m2)732388773424675499346992283457392202309159348837523810非住宅面積(m2)576539590866683912423447463496518939453204540055住宅所占比例(%)55.95 43.38 53.34 33.66 40.10 45.83 37.33 43.49 49.24 非住宅所占比例(%)44.05 56.6

9、2 46.66 66.34 59.90 54.17 62.67 56.51 50.76 (1) 三亞市近年房屋總開工竣工面積分析 在經歷了海南房地產泡沫之后，三亞的房地產開發(fā)近年來呈現(xiàn)出較為理性 的變化，三亞的旅游房地產市場逐漸升溫的趨勢已經越來越明顯。(2) 房屋總開竣工面積中住宅部分特點分析 在爛尾工程的大量重新推向市場增大了近兩年三亞市的房屋竣工面積，擴 大了整個市場的供給容量； 住宅市場的過飽和狀態(tài)將持續(xù)較長時間； 其他旅游度假型物業(yè)仍然是三亞房地產市場的骨干力量。(3) 住宅與非住宅市場的開竣工面積對比分析 住宅與非住宅物業(yè)在竣工面積中的對比分析。(3) 住宅與非住宅市場的開竣工面積

10、對比分析 住宅與非住宅物業(yè)在施工面積中的對比分析。2、三亞房地產開發(fā)近期特點(1) 新開發(fā)項目的目標客戶市場均針對島外市場，產品大多以旅游度假房地產 為主，兼顧投資理財?shù)膹秃闲晚椖浚?2) 積壓商品房轉化工程也將目標客戶市場轉向了島外；(3) 旅游房地產品牌競爭日趨激烈；(4) 舊城改造初見成效，城市基礎設施開發(fā)、環(huán)境營造正向規(guī)劃新城區(qū)延展縱 深，城區(qū)功能性控制得到有效加強；(5) 房地產價格穩(wěn)步攀升，上行勢頭良好。(三) 三亞房地產市場供給分析1、供給特點(1) 新建項目的開發(fā)商注重市場調研，定位較準確，目標基本瞄準島外市場；(2) 新建項目大多傍海而建，自然條件優(yōu)越；(3) 許多新建項目還

11、引進了國外產權式度假酒店的概念；(4) 注重產品設計；(5) 講究規(guī)模效益，新建項目的規(guī)模越來越大。2、供給存在的不足(1) 產品的檔次普遍不夠高，爛尾樓盤改造項目較多；(2) 眾多新建項目規(guī)模過小，缺乏休閑度假必備的配套設施；(3) 目標市場細分不夠，特色不夠鮮明；(4) 戶型面積普遍偏大，且不進行標準的精裝修，不能適應酒店管理和投資理 財?shù)男枰?5) 有些項目為了追求經濟利益，導致容積率偏高，大大降低休閑度假的氛圍。(三) 三亞房地產市場需求分析1、需求特征2、需求構成(四) 產業(yè)政策第二部分 區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場界定1、選取樣本的依據(jù)二、樣本的確定2、選取樣本的確定 新建住宅物業(yè)：

12、碧海藍天、陽光海岸、蘭?；▓@藍波灣、熱帶雨林度假村 （季風苑）、瑞海豪庭、昌達海景花園； 改建住宅物業(yè)（原爛尾樓盤）：美和家園、田禾鴻基 馨海灣； 酒店類物業(yè)：仙人掌酒店、山海天大酒店、麗景海灣酒店、玉華苑酒店一二 期、椰林灘大酒店、海航度假酒店、天域度假酒店、假日度假酒店； 商業(yè)類物業(yè)：瑞海購物公園、黃金廣場。三、三亞項目個案分析(一) 新建住宅（公寓）1、瑞海豪庭（大東海經典一線海景豪庭） 地理位置：三亞市大東海明珠 廣場右側。 項目評價：地處大東海一線海灣，視野開闊，周邊星級酒店及娛樂設施云 集，是較好的旅游、度假、娛樂、休閑、購物的場所，地理位置優(yōu)越，規(guī) 劃合理，定位準確，銷售業(yè)績良好

13、。 2、碧海藍天（海邊的香格里拉） 地理位置：三亞市金雞嶺與濱海大道的交匯處。 項目評價：該項目是三亞灣大型低密度、休閑、度假、居家、養(yǎng)生、投資 功能于一體的酒店式高尚濱海人文社區(qū)，一期開盤于2002年3月，目前已 銷售60%，物業(yè)管理提供有代租服務。 新建住宅（公寓）小結(1) 物業(yè)大都擁有一線海景，占據(jù)了良好的地段且擁有很好的自然景觀；(2) 擁有規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢，較為吸引異地投資客；(3) 提供酒店式物業(yè)管理服務及代為出租服務，讓投資型消費成為可能；(4) 均價在35004000元/平方米之間，銷售形式看好；(5) 主力戶型集中在100150平方米之間，戶型分割仍以傳統(tǒng)型居住為主；(6)

14、銷售周期、開發(fā)量與銷售率三者的關系較平衡。(二) 改建住宅項目1、美和家園 地理位置：三亞市河西區(qū)文明路 基本情況：占地7000平方米，建筑面積34000平方米，容積率4.86，均價 1668元/平方米，最高價1848元/平方米，由五棟14層塔樓組成，容積率較 高，相對綠化率低，空間感不好，總體規(guī)劃弊端較多。2、田禾鴻基 馨海灣 地理位置：三亞市西河西路中段。 基本情況：占地面積3023平方米，總建筑面積17000平方米，總戶數(shù)144戶， 容積率3.75，綠化率35%，主體為18層框架結構，戶型為85124平方米，均 價1600元/平方米。 市區(qū)改建項目小結 隨著海南房地產市場的逐步復蘇，以及

15、政府對解決半拉子工程的各項政策的實施，這種空置房經過重新包裝，以其低價位逐步取得市場的認可后正逐漸消化，但是這些項目畢竟屬于多年前規(guī)劃的物業(yè)，容積率高、戶型落后、分割與布局不合理是他們的共同特征，與臨海一線物業(yè)比較而言，市區(qū)內物業(yè)價位低、銷售速度緩慢，升值空間較小。(三) 傳統(tǒng)經營式酒店1、仙人掌酒店 地理位置：亞龍灣 基本情況：600間（套），占地6.4萬平方米，建筑面積3.7萬平方米；臨海， 臨路；賓館內景觀較好；全部多層；戶型分為標間、套房。酒店距離三亞 鳳凰機場40公里，背依青山，面呈碧海，旅游名勝環(huán)繞四周，是您旅游度假 的首選場所。2、天域度假酒店 地理位置：亞龍灣 基本情況：五星級

16、；天域度假酒店座落于亞龍灣畔的寬廣椰林中，美國名 師設計，緊連大海的熱帶大花園，純粹的夏威夷風格。毗鄰亞龍灣中心廣 場和亞龍灣國際高爾夫俱樂部；占地約50000平方米；酒店至機場38公里， 30分鐘車程。(四) 產權式酒店1、玉華苑酒店二期 地理位置：大東海 基本情況：2套/棟（其中別墅2棟）占地8491平方米，建筑面積6149平方米， 容積率0.72；3面海、臨路；多層（6層）、獨棟別墅；套房150-177間；內設 商場、餐廳、會議室、酒吧、桑拿按摩、健身中心、網球；提供美容美發(fā)、 商務中心、租車服務。2、三亞海航度假酒店 地理位置：海坡地區(qū) 基本情況：占地30畝， 共337間/套。 別墅：

17、122間/套； 多層主樓225間。 近鄰著名的風景勝地天涯海角，距南山佛教文化苑僅25分鐘車程，離三亞 鳳凰國際機場10分鐘車程，是一家四星級濱海度假酒店，設有海濱浴場 、 戶外淡水游泳池、網球場、草地排球、桌球房、健身房、卡拉OK/的士高 、 桑拿按摩、美容美發(fā)、休閑單車、觀海亭 酒店項目小結(1) 物業(yè)酒店型物業(yè)營銷形式開始多樣，有自主經營型的酒店，也有出售產權 再委托經營形式的酒店，經營形式靈活；(2) 酒店業(yè)發(fā)展相對成熟，配套設施及服務較為完善；(3) 五星級酒店多擁有一線海景；(4) 四星級酒店大多在景區(qū)內或市區(qū)較好位置。(五) 商業(yè)物業(yè)1、瑞海購物公園 地理位置：大東海 基本情況：

18、屬新建項目，商業(yè)面積52548。27平方米，一站式消費購物中 心，首層售價5000-11000元/平方米，均價約6000元/平方米，其商業(yè)鋪面 認購已超過70%，該項目臨近明珠廣場和大東海，旅游資源豐富，地理位 置好，規(guī)模較大，目前無同類競爭的項目，是旅游者購物消費的首選之地。2、黃金廣場 地理位置：三亞市文明路與交通巷交匯處 基本情況：半拉子工程，面積近2.5萬平方米，共地下一層、地上五層， 分為：大型超市、精品世界、繽紛世界、動感世界、娛樂世界、美食世界， 均價5200元/平方米，最高價7500元/平方米，目前尚未開盤。2003年1月28號 開始內部認購。 商業(yè)物業(yè)小結(1) 規(guī)模都較大；(2) 出售按建筑面積計算，分攤較大；(3) 均價在5000-6000元/平方米之間；(4) 瑞海采取常規(guī)商鋪出售，黃金廣場采取產權式商鋪出售；(5) 瑞海在旅游區(qū)針對旅游者高消費階層，黃金廣場在市區(qū)針對當?shù)叵M者。四、三亞六個房地產項目樓書對比與分析(1) 六家樓書中，以碧海藍天、陽光海岸、季風苑的樓書較為規(guī)范。而這三家 也是售價較高，銷售較好的樓盤；(2) 以上所有項目中，CI系統(tǒng)都沒有規(guī)范體現(xiàn)；(3) 通過調查發(fā)