房地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究、定位、營銷推廣提案

1、蘇州金雞湖項(xiàng)目提案簡報(bào)寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目市場研究產(chǎn)品定位營銷推廣思路蘇州南山房地產(chǎn)有限公司專閱報(bào)告主要提綱一、寶名集團(tuán)公司簡介二、市場研判分析三、產(chǎn)品定位分析四、產(chǎn)品營銷推廣五、合作方式 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目寶名集團(tuán)公司簡介位于上海靜安區(qū)的寶名國際大廈 寶名國際集團(tuán)，1998年創(chuàng)立于中國上海，是一家集房地產(chǎn)投資開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)、營銷代理及廣告企劃等房地產(chǎn)全程服務(wù)，國際資格教育，以及文化傳媒、會(huì)務(wù)會(huì)展四大核心業(yè)務(wù)為一體的綜合企業(yè)集團(tuán)。經(jīng)過幾年的快速成長，成功打造了近百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總銷面積近350萬平方米，總銷售額年均約人民幣25個(gè)億左右。集團(tuán)已在南京、徐州、香港和美國擁有分支機(jī)

2、構(gòu)，業(yè)務(wù)面由上海、南京、徐州，輻射到了蘇州、無錫、淮北、宿州、杭州、寧波、溫州、連云港等長江三角洲地區(qū)和山東、海南等省。集團(tuán)業(yè)務(wù)涉及的物業(yè)類別除普通住宅外，還包括酒店公寓、別墅、辦公樓、商鋪、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)門類。一、集團(tuán)公司概況寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目上海寶名國際（集團(tuán)）有限公司（美國）上海寶名投資管理有限公司上海寶名房地產(chǎn)咨詢有限公司上海新草投資咨詢工作室有限公司上海新草廣告有限公司海南寶名置業(yè)有限公司（中英合資）上海漢維建筑設(shè)計(jì)有限 公司寶名國際房地產(chǎn)專修學(xué)院上海尚格文化發(fā)展有限公司上海雅名貿(mào)易有限公司上海寶名房地產(chǎn)研究有限公司上海名燕房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（香港）麥哲倫國際顧問集團(tuán)有限 公

3、司寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目二、集團(tuán)各公司成員1、寶名國際集團(tuán)的優(yōu)勢品牌優(yōu)勢寶名憑借國際化的經(jīng)營理念，在房地產(chǎn)業(yè)屆取得較好的品牌認(rèn)知度寶名擁有培養(yǎng)高端房地產(chǎn)人才的房地產(chǎn)學(xué)院（CCIM國際房地產(chǎn)學(xué)院）寶名擁有自己的宣傳雜志刊物（“財(cái)富地產(chǎn)”）每年會(huì)定期舉辦2次大型房地產(chǎn)專業(yè)論壇會(huì)議（國際化投資論壇、長江三角洲投資論壇）寶名在歷年中代理銷售了無數(shù)個(gè)個(gè)案項(xiàng)目，并取得房地產(chǎn)業(yè)屆中的轟動(dòng)效應(yīng)三、選擇寶名國際集團(tuán)的理由寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目團(tuán)體整合優(yōu)勢 寶名擁有一流的專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)（寶名擁有自己的專業(yè)設(shè)計(jì)事務(wù)所，這在國內(nèi)同行業(yè)中屈指可數(shù)）、前期策劃、環(huán)境策劃、建筑設(shè)計(jì)、營銷推廣、公

4、關(guān)策劃、銷售模式等方面來講，具有明顯優(yōu)勢 尤其寶名擁有6名被喻為“房地產(chǎn)博士”的美國注冊商業(yè)投資分析師，是國內(nèi)絕無僅有的 目前集團(tuán)總?cè)藬?shù)達(dá)到近400人 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目專家資源優(yōu)勢 寶名擁有國際化專家組團(tuán) 上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼任上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華先生擔(dān)任寶名國際集團(tuán)專家顧問中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長顧云昌先生為寶名國際集團(tuán)客座教授 國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)2005年主席PiusLeung先生為寶名國際集團(tuán)客座教授 國際注冊住宅專家協(xié)會(huì)2006年主席RandyEagar先生為寶名國際集團(tuán)客座教授 。寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目國際化的推廣平臺 寶名國際集團(tuán)與美

5、國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（NAR）有著多年良好的合作交往，與其下屬的CCIM(國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)) CIPS(國際注冊房地產(chǎn)專家) CRS（國際注冊住宅專家理事會(huì)）會(huì)員建立了良好的關(guān)系基礎(chǔ)； 集團(tuán)有幸成為CCIM、CRS、CIPS在中國和上海地區(qū)的資格認(rèn)證總代理，積極開拓房地產(chǎn)國際教育培訓(xùn)市場，充分利用其在全球超過幾百萬的注冊會(huì)員,尤其在美國、歐洲、日本、新加坡、香港、臺灣等地區(qū)擁有非常良好的合作平臺。與投資機(jī)構(gòu)、銀行信貸、大財(cái)團(tuán)及跨國機(jī)構(gòu)有著良好的交流往來。為我司成功操作一系列指標(biāo)個(gè)案打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)也使得業(yè)內(nèi)的合作伙伴之間尋找到更多的合作機(jī)會(huì)。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目與蘇州工業(yè)園區(qū)

6、關(guān)系緊密 與園區(qū)內(nèi)相關(guān)政府管理部門有著多年良好的合作交往，對于本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中所遇到的相關(guān)問題有一定的協(xié)調(diào)能力 誠信合作原則 寶名始終保持對客戶的熱忱、誠信以及專業(yè)的服務(wù)態(tài)度 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目2、我們的榮譽(yù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員； 上海經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)理事； 中國房地產(chǎn)十大策劃機(jī)構(gòu)中國房地產(chǎn)營銷顧問100強(qiáng)中排名第23名連續(xù)多年被評為上海營銷代理企業(yè)二十強(qiáng)“金橋獎(jiǎng)”上海市重合同守信用單位；滬港經(jīng)濟(jì)理事會(huì)會(huì)員。我們由寶名投資、寶名咨詢、新草工作室、新草廣告、漢維建筑設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究中心等公司組合成的房地產(chǎn)營銷集合體。與上海政府部門、國家有關(guān)建設(shè)部門以及來自全世界的CCIM的會(huì)員的關(guān)系基礎(chǔ)，有良好

7、基礎(chǔ)，可以在較大層面、高起點(diǎn)實(shí)施方案。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目3、集團(tuán)服務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)投資市場調(diào)研信息咨詢項(xiàng)目評估設(shè)計(jì)指導(dǎo)室內(nèi)裝潢國際教育商業(yè)地產(chǎn)全程策劃廣告企劃媒體發(fā)布營銷代理建筑規(guī)劃。寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目上海地區(qū)項(xiàng)目名稱：宏潤花園地理位置：漕東路漕東支路口； 主力房型及面積：3房，135-150M2；開發(fā)商：上海潤仁房地產(chǎn)有限公司；開盤日期：2003年5月18日；占地面積：47000M2； 交房日期：2004年12月；總建筑面積：160000M2； 容積率：3.40； 項(xiàng)目規(guī)模：8幢24-31層； 銷售均價(jià)：9000元/M2；項(xiàng)目名稱：錦馨苑地理位置：吳中路38號； 主力房型及

8、面積：2房，100.96-113.56M2；開發(fā)商：上海錦馨房地產(chǎn)發(fā)展有限公司； 開盤日期：2002年5月18日； 總建筑面積：140000M2； 容積率：1.99； 銷售均價(jià)：5100元/M2（多層），6000元/M2（小高層），4、集團(tuán)公司執(zhí)行業(yè)績寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：新明星花園2期地理位置：航北路206號； 主力房型及面積：2房，80-90；開發(fā)商：上海新明星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤日期：2003年5月1日；占地面積：125396M2（總占地面積）； 總建筑面積：200000M2； 容積率：1.59； 銷售均價(jià)： 5400元/M2；項(xiàng)目名稱：文坊崇文園2期地理位置：平型關(guān)

9、路680弄；主力房型及面積：2房，100.96-113.56M2；開發(fā)商：上海北杰旺房地產(chǎn)有限公司 占地面積：70500M2； 開盤日期：2002年5月18日； 總建筑面積：140000M2； 容積率：1.99； 項(xiàng)目規(guī)模：5幢6層，6幢15-18層，1幢24層；銷售均價(jià)：5100元/M2（多層），6000元/M2（小高層），寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目地理位置：陜西北路917號； 主力房型及面積：3房，130-140M2；開發(fā)商：上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：1幢26層，1幢12層開盤日期：2003年8月28日； 總建筑面積：30162M2；容積率：4.12； 銷售均價(jià)：10000元

10、/M2；項(xiàng)目名稱：賢居天下苑項(xiàng)目名稱：錦軒新墅地理位置：新南路1298弄； 主力房型及面積：270-300M2；開發(fā)商：上海東佳置業(yè)有限公司； 項(xiàng)目規(guī)模：158棟獨(dú)棟別墅總建筑面積：56800M2； 交房日期：2003年12月（1期），容積率：0.40； 銷售均價(jià)：7500元/M2； 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目地理位置：康定路1033弄； 主力房型及面積：1房，45-50M2；開發(fā)商：上海同恒置業(yè)有限公司； 占地面積：6614M2； 交房日期：2004年4月（1期）； 總建筑面積：42518.02M2；容積率：5.89； 銷售均價(jià)：13500元/M2；項(xiàng)目名稱：君悅靜安；寶名國際集團(tuán)-蘇州金

11、雞湖項(xiàng)目 力量無形 專業(yè)有恒項(xiàng)目名稱：書香名門東方花園3期地理位置：地處南京市江寧區(qū)南京路、江寧路；主力房型及面積：2房，90-97.4M2；開發(fā)商：南京晨曦房產(chǎn)開發(fā)有限公司；項(xiàng)目規(guī)模：50余幢多層住宅占地面積：70000M2； 售價(jià)：2900元/M2（2期），總建面積：130000M2； 容積率：1.86 外省市南京地區(qū)項(xiàng)目名稱：白鷺湖國際度假山莊1期地理位置：江寧區(qū)東善橋鎮(zhèn)旅游度假區(qū)內(nèi)； 容積率：0.2開發(fā)商：南京白鷺湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 主力房型及面積：獨(dú)棟別墅，350M2； 占地面積：3600畝； 項(xiàng)目規(guī)模：共110棟獨(dú)立別墅 總建面積：45000M2； 售價(jià)：10000元/M2（1

12、期內(nèi)部預(yù)訂價(jià)格）；寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：湖光山色地理位置：無錫五里湖錫塘路（大浮鎮(zhèn)） ；主力房型及面積：350平方米-490平方米 ；開發(fā)商：無錫民生房產(chǎn)開發(fā)有限公司； 項(xiàng)目規(guī)模：83幢獨(dú)棟別墅占地面積：175772M2； 售價(jià)：26000元/平方米總建面積：57903M2； 容積率：0.255 外省市無錫地區(qū)寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 市場研判分析 一、蘇州樓市概述 1、三足鼎立房地產(chǎn)開發(fā)增勢強(qiáng)勁 蘇州市區(qū)、工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)一直以來是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為快速，成為當(dāng)?shù)毓?yīng)量最大的三個(gè)區(qū)域，目前已是三足鼎立的局面。寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 截止到2004年底，蘇州市房地產(chǎn)

13、開發(fā)上漲勢頭迅猛，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯高于全社會(huì)平均增速， 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 2、房價(jià)高位運(yùn)行，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾顯現(xiàn) 從2001年開始，蘇州樓市急劇升溫，房價(jià)快速上漲。在不到4年的時(shí)間內(nèi)，蘇州總體房價(jià)增值一倍。從2001年均價(jià)不到2000元/平方米，一下子升到2004年的3203元/平方米。蘇州市商品住宅平均售價(jià)已居全省第一位。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 1、歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資金額表 二、蘇州工業(yè)區(qū)房產(chǎn)大市場概述 從2001年開始，蘇州樓市急劇升溫，房價(jià)快速上漲。在不到4年的時(shí)間內(nèi)，蘇州總體房價(jià)增值一倍。從2001年均價(jià)不到2000元/平方米，一下子升到2004年的3203元/

14、平方米。蘇州市商品住宅平均售價(jià)已居全省第一位。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 2、歷年房地產(chǎn)投資金額分析 從1997年至2001年間，4年里每年園區(qū)的房地產(chǎn)投資市場均呈現(xiàn)較為平緩的發(fā)展趨勢；而從2002年至2004年間，每年的園區(qū)的房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的增長， 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 3、工業(yè)園區(qū)土地出讓情況 從上述圖表中可以看出在2004年一年之中，園區(qū)主要出讓土地還是以工業(yè)用地為主，輔助以商業(yè)、住宅以及其他用地； 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 4、工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營情況寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目園區(qū)房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供銷兩旺、競爭激烈 5、園區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 園區(qū)房地產(chǎn)市場總

15、體呈現(xiàn)供銷兩旺，房地產(chǎn)各級市場局面火爆。 整個(gè)園區(qū)待推個(gè)案數(shù)量雖然不多，但待推個(gè)案的總體量非常大，總體量約187萬，預(yù)計(jì)未來區(qū)域市場競爭將更為激烈；湖東板塊（金雞湖以東區(qū)域）總推量達(dá)179萬， 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 四、蘇州工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)市場分析 1、園區(qū)房地產(chǎn)市場優(yōu)、劣勢分析 1）優(yōu)勢分析 政府關(guān)于房地產(chǎn)利好政策的出臺（國務(wù)院“18號令”主導(dǎo)思想是堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場化運(yùn)作，非計(jì)劃性調(diào)整），將極大程度上支持園區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模的發(fā)展與擴(kuò)大； 園區(qū)作為蘇州市的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，眾多國內(nèi)乃至于國際大型跨國企業(yè)將園區(qū)作為最佳投資地之一，園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展起到基礎(chǔ)性作用，使得整

16、個(gè)園區(qū)內(nèi)房產(chǎn)行情持續(xù)上楊。 園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目得多元化發(fā)展，使得客源層面也逐漸擴(kuò)大和增長，使其在園區(qū)內(nèi)購置產(chǎn)業(yè)的選擇余地增加。 隨著園區(qū)對整個(gè)區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、交通等相應(yīng)的配套設(shè)施的改善力度加大，使得區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場的行情與附加值不斷遞增。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目2）劣勢分析 由于園區(qū)整個(gè)規(guī)劃的調(diào)整，土地面積的增加，使得該區(qū)域市場內(nèi)土地供應(yīng)量也相應(yīng)隨著增加，房產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)量也逐漸增大，使得區(qū)域市場競爭激烈； 目前園區(qū)內(nèi)大多房產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃單一； 由于隨著整體蘇州房產(chǎn)市場發(fā)展增長迅速，園區(qū)房產(chǎn)市場也逐漸步入良好的發(fā)展態(tài)勢之中，與其他區(qū)域房產(chǎn)市場的行情也逐漸拉近，但隨之而來的問題也顯而

17、易見，房產(chǎn)市場行情上升過于迅速，將一定程度上導(dǎo)致地價(jià)漲幅加大，減緩園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展。 園區(qū)為能在一定時(shí)期內(nèi)聚集相應(yīng)的人氣，而著重發(fā)展園區(qū)的中心區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場（即本項(xiàng)目所位于的“中新開發(fā)園區(qū)），而減緩甚至忽略了該區(qū)域以外位于園區(qū)中的房產(chǎn)市場，這將會(huì)使得園區(qū)呈現(xiàn)”中心區(qū)域重點(diǎn)突出，周邊區(qū)域參次不齊“的不良局面。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目2、園區(qū)內(nèi)在是售及在推個(gè)案介紹寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目3、重點(diǎn)個(gè)案介紹1）、南都玲瓏灣2）、東湖大郡三期寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目3）、順馳湖畔天城4）、楓情水岸寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目5）、都市花園天城（六期）寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目4、在售

18、樓盤面積分析寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 區(qū)域市場內(nèi)，在售項(xiàng)目的房型面積偏大； 區(qū)域內(nèi)二房的主力面積集中在120-135，而三房的主力面積 則集中在140-150。過大的單套面積拔高了產(chǎn)品總價(jià)，產(chǎn)生了一 定的銷售抗性，這也是致使目前區(qū)域市場的去化速度相對滯緩的原 因之一； 都市花園天域的三房面積達(dá)到160左右，由于開發(fā)商力求通 過提升產(chǎn)品品質(zhì)來實(shí)現(xiàn)與周邊市場產(chǎn)品的錯(cuò)位競爭，所以房型面積 也有一定體現(xiàn)。該案采用全裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，使其單價(jià)為區(qū)域內(nèi)最高 ，又由于其主力面積明顯偏大，致使其成為區(qū)域內(nèi)的特異產(chǎn)品， 總價(jià)段高居區(qū)域市場頂峰； 園區(qū)內(nèi)在售產(chǎn)品中，二房與三房產(chǎn)品總價(jià)差異不顯著； 區(qū)域內(nèi)在售的各項(xiàng)

19、目中，二房的主力總價(jià)基本集中在60-70萬 之間，而三房的主力總價(jià)基本集中在65-80萬之間。由于二房的主 力面積較大，已經(jīng)接近三房的主力面積段，導(dǎo)致兩種房型的主力總 價(jià)差距不大。寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 蘇州工業(yè)園區(qū)是蘇州市重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，位于蘇州市 蘇嘉杭高速的東側(cè)，目前蘇州工業(yè)園區(qū)是以湖東岸與湖西岸 （即金雞湖以東和以西）為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；從園區(qū) 總體住宅規(guī)劃上看，未來將是以金雞湖東岸發(fā)展為重，該區(qū)域 將逐漸超過金雞湖西岸房地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展。 目前區(qū)域市場中主要分布在金雞湖的湖岸以東和湖岸以西 ；湖東岸的住宅物業(yè)主要集中分布在中新路、星湖街、蘇勝路 等周邊；湖西岸的住宅物

20、業(yè)主要集中分布在蘇繡路、心海街等 周邊。 本次調(diào)研主要針對蘇州工業(yè)園區(qū)在售及即將推出樓盤， 共8個(gè)樓盤，其中在售樓盤為6個(gè)，即將推出樓盤為2個(gè)。 從調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，工業(yè)園區(qū)的樓盤體量都很大，都 分期進(jìn)行開發(fā)；目前該區(qū)域樓盤主要以多層和小高層為主， 單價(jià)主要集中于5100-5300元/；面積以110-140平方米的3 房2廳為主。5、綜述1）、綜述2）、個(gè)案分布3）、價(jià)格帶寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 該項(xiàng)目在蘇州工業(yè)園區(qū)中的中新科技開發(fā)區(qū)內(nèi)（為園區(qū)開發(fā)第2 區(qū)），位于金雞湖景區(qū)的東側(cè)，星湖街以東，蘇勝路以南；現(xiàn)場呈 現(xiàn)平地狀況產(chǎn)品定位分析一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析1、地塊現(xiàn)狀寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)

21、目 位于項(xiàng)目地塊南側(cè)有一條斜溏河，水質(zhì)不佳，地塊北側(cè)（即東湖 大郡項(xiàng)目處）已有相應(yīng)的綠地正在進(jìn)行建設(shè)施工，己近完工，且本項(xiàng) 目地塊北面與西側(cè)均緊鄰園區(qū)交通干線（星湖街、蘇勝路），因此今 后會(huì)受到一定的噪音影響。 2、周邊環(huán)境寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 目前項(xiàng)目周邊以星湖街、蘇勝路及現(xiàn)代大道等道路為出入主干道 ，通過這些交通干線，可以到達(dá)蘇州老城區(qū)以及園區(qū)的高速道路入 口（蘇嘉杭高速、滬寧高速等），交通路況較好，道路開闊。 3、交通條件寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 目前正在規(guī)劃之中的軌道1號線路，將從蘇州吳中區(qū)竹園路起 貫穿整個(gè)蘇州老城區(qū)，并穿過蘇州工業(yè)園區(qū)的金雞湖湖區(qū)到達(dá)園 區(qū)的東側(cè)，這將為

22、今后園區(qū)人氣聚集帶來很大作用。園區(qū)內(nèi)正在 對金雞湖東岸較為缺乏的基礎(chǔ)配套生活設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃興建之中 （如配套商業(yè)、交通干線、園區(qū)道路、學(xué)校等）4、市政配套寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 整體市場趨熱，供需兩旺。發(fā)展前景良好； 周邊房地產(chǎn)市場已初具規(guī)模，對今后形成成熟且良好的居住 氛圍有很大提升支持； 臨近金雞湖東岸未來的CBD中央?yún)^(qū)，升值潛力較高，對于整 個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)提高有一定助力; 周邊道路十分寬暢，出行便利； 項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)生活機(jī)能設(shè)施較少，僅僅依靠少有幾個(gè) 大體量開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部生活配套設(shè)施將難以支撐今后客源生活需 求與消費(fèi)； 目前周邊交通基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，有待進(jìn)一步改善； 本案相對于周邊數(shù)個(gè)

23、大體量開發(fā)的住宅項(xiàng)目進(jìn)行對比，自身 規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢難以體現(xiàn)；二、產(chǎn)品市場競爭分析1、絕對優(yōu)勢2、相對劣勢寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 園區(qū)的公積金、戶口等利好政策對給在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行購置物業(yè) 的客源來講，有相當(dāng)大的吸引力 蘇州整個(gè)樓市目前處于增長較為迅捷的時(shí)期，由此也帶動(dòng)了 園區(qū)房產(chǎn)市場的良好發(fā)展 本案的獨(dú)特性產(chǎn)品規(guī)劃在同一區(qū)域內(nèi)比較新穎，且相關(guān)產(chǎn)品 在區(qū)域市場中具有一定的稀缺性，市場前景良好： 區(qū)域市場內(nèi)大體量開發(fā)住宅項(xiàng)目（以開發(fā)小高層為主）對本 項(xiàng)目早期開發(fā)的小高層產(chǎn)品有一定市場沖擊影響。 屆時(shí)區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目同時(shí)面向市場推廣銷售的項(xiàng)目預(yù)計(jì)有一 定規(guī)模體量，這也為項(xiàng)目今后的去化帶來相應(yīng)的影響與波及

24、。 目前進(jìn)入園區(qū)的大都是全國較為知名開發(fā)企業(yè)，該些企業(yè)整 體實(shí)力、品牌效應(yīng)較強(qiáng)，對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的市場競爭抗性。 3、市場契機(jī)4、競爭威脅寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 現(xiàn)我司根據(jù)目前該區(qū)域各類物業(yè)已經(jīng)成交客源統(tǒng)計(jì)，結(jié)合市場 調(diào)研情況，預(yù)判該項(xiàng)目客源構(gòu)成如下： 定位原則：蘇州當(dāng)?shù)?長江三角洲（以上海為主導(dǎo)） 全國 面向世界 依托蘇州工業(yè)園區(qū)在蘇州當(dāng)?shù)氐牡乩韰^(qū)位的優(yōu)勢，吸引整個(gè)區(qū)域 乃至于面向全國市場；并且工業(yè)園區(qū)是蘇州市當(dāng)?shù)刈顬榕R近上海的區(qū) 位，可以利用上海這個(gè)國際大都市。利用其窗口形象面向海外，針對 歐美、東南亞等國家。 三、客層定位1、目標(biāo)區(qū)域?qū)毭麌H集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 1）根據(jù)區(qū)域定位，

25、我們的客源為： 蘇州當(dāng)?shù)匦枰纳凭幼l件，對生活品質(zhì)有著較高追求的人 蘇州周邊地區(qū)，尤其以上海為龍頭的長三角地區(qū)，看好蘇州市場 傾向于投資的人 全國乃至國際上對蘇州有著特殊情感的人 2）根據(jù)購買動(dòng)機(jī)，我們的客源為： 自住型客戶：為改善生活居住條件而自行購置或有一定經(jīng) 濟(jì)實(shí)力的子女為父母進(jìn)行購置 投資型客戶：購置物業(yè)對外長期租賃或進(jìn)行短線房產(chǎn)升值 投資 3）根據(jù)客源層次，我們的客源為： 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力或社會(huì)地位，注重精神文化生活的高層 次追求，充分享受生活的藝術(shù)2、目標(biāo)客源寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 中國自古就有“上有天堂，下有蘇杭”之說法，蘇州是中國著名 的旅游城市之一，中國四大園林，兩大

26、園林出自蘇州。 蘇州工業(yè)園區(qū)于1994年正式啟動(dòng)，建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新 加坡政府間重要的合作項(xiàng)目，園區(qū)發(fā)展的目標(biāo)是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建 設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化 的新城區(qū)。 針對前面的SWOT分析以及項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)屬性、發(fā)展特征。 因此將該本項(xiàng)目定位為 具有濃郁音樂底蘊(yùn)，富含藝術(shù)氣息 國際化人文社區(qū) 四、產(chǎn)品定位1、定位寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 該項(xiàng)目定位包含下列信息： 區(qū)位概念定位為“濃郁音樂底蘊(yùn)”，中西方音樂文化的 交融。 開發(fā)理念定位為“國際化人文社區(qū)”，提倡一種高品質(zhì) 的生活方式 規(guī)劃理念定位為 “獨(dú)特” 的社區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品。（以花 園洋

27、房為開發(fā)主導(dǎo)（該產(chǎn)品在區(qū)域市場中具有一 定的稀缺性），輔以適量的小高層建筑與聯(lián)排別 墅（別墅產(chǎn)品也有一定的稀缺性） 本項(xiàng)目的規(guī)模有限，因此力求在小環(huán)境中做出精品，創(chuàng)建區(qū)域房產(chǎn)市 場上首個(gè)5A小區(qū) Artistry藝術(shù)至上（開發(fā)主導(dǎo)） Advanced先進(jìn)的，進(jìn)步的（理念） Abundant豐富的，充實(shí)的（生活配套） Authentic可信賴的、可依靠的（物業(yè)管理） Assemble優(yōu)勢匯聚，聚集一堂的（生活形態(tài)） 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 由于規(guī)劃要求，經(jīng)濟(jì)指數(shù)在很大程度已經(jīng)限定，如容積率 不超過1.2；架空層至少應(yīng)達(dá)建筑基地面積的30%，而且不能用 做停車等其他用途等等，這樣將會(huì)在今后的

28、規(guī)劃建造中及提升 小區(qū)品質(zhì)都帶來一定的幅面影響。 由于地處園區(qū)星湖街以東、蘇勝路以南，距離金雞湖有一 段距離，周遍生活配套設(shè)施尚為健全，交通較不便捷，對今后 樓盤推廣有一定影響。 1）來自自身風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 2）來自外部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 該工業(yè)園區(qū)在售及待開發(fā)的體量都很大，而且其他樓盤都已 經(jīng)有一期、二期上市，在地理位置、小區(qū)生活配套等方面都優(yōu)越 于該案；在推廣宣傳方面已在客戶群中留下了一定的影響力。因 此對該案今后上市形成巨大的競爭力。 新區(qū)已經(jīng)是蘇州較成熟的居住區(qū)域，在生活配套及交通設(shè)施 方面都很健全了；該區(qū)域上市樓盤體量也不小，如何把外區(qū)域的 客源吸引到該區(qū)域，也是一個(gè)嚴(yán)峻問題。2、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與規(guī)避寶名

29、國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 3）風(fēng)險(xiǎn)性如何規(guī)避 風(fēng)險(xiǎn)性即有來自內(nèi)部的也有來自外部的，內(nèi)因決定外因， 項(xiàng)目如何能消除市場的巨大風(fēng)險(xiǎn)性，避免與市場上同類產(chǎn)品的 競爭，要從該項(xiàng)目本身考慮，從項(xiàng)目周邊考慮。所以我們規(guī)避 風(fēng)險(xiǎn)的主導(dǎo)思想： 在規(guī)劃建造樓盤時(shí)要重點(diǎn)考慮如何提升自身品質(zhì)，立足新 穎突出。 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別要注重完善小區(qū)的生活配套。 加大對樓盤的前期推廣宣傳工作，讓市場有購買能力的客 戶群體深深被該案吸引住。寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 以“國際化人文社區(qū)“的理念對本項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃。 國際化的社區(qū)，即不僅僅在項(xiàng)目本身（各種建筑設(shè)計(jì)要求， 如日照、通風(fēng)、各項(xiàng)污染限制指標(biāo)等）而言，要達(dá)到較高

30、層次的 水平；并且也要為開發(fā)商今后走向國際化舞臺作出一個(gè)鋪墊。 人文社區(qū)，不僅僅要在項(xiàng)目規(guī)劃中考慮到將“音樂”等主題 考慮在主體建筑之中，并且在項(xiàng)目內(nèi)部景觀上進(jìn)行貫徹“音樂” 的主題思想。 通過對園區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場的了解和認(rèn)識，同時(shí)也需對主要客戶 層面的針對性（追求高品質(zhì)生活需求），同時(shí)根據(jù) “國際化人 文社區(qū)”的設(shè)計(jì)理念，將本項(xiàng)目中的建筑形態(tài)分為： 花園洋房（彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品稀缺性） 小高層（符合目前區(qū)域市場的開發(fā)趨勢） 別墅（聯(lián)排別墅） 用于居住的建筑形態(tài)主要為花園洋房、小高層、別墅（聯(lián)排 別墅）三類，并且根據(jù)不同建筑形態(tài)所針對不同的客戶定位以及 使用功能，其在本相目中的整體規(guī)劃布局（建議）比例

31、應(yīng)分別為 50%、42%、8%。以此來達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的完整性。五、產(chǎn)品規(guī)劃建議1、規(guī)劃理念2、規(guī)劃比例寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的地塊形狀以及周邊的相鄰物的影響，應(yīng)堅(jiān)持 “自然組團(tuán) 、優(yōu)勢利用、 以點(diǎn)帶面 、整體發(fā)展”的規(guī)劃 理念 1）自然組團(tuán)：利用項(xiàng)目產(chǎn)品各自的特性（花園洋房、小高層 、聯(lián)排）形成自身的組團(tuán)優(yōu)勢； 2）優(yōu)勢利用：利用先期“花園洋房”產(chǎn)品在區(qū)域市場開發(fā)推 廣；該類產(chǎn)品在區(qū)域市場中產(chǎn)品較為稀缺，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯； 3）以點(diǎn)帶面：以先期在市場中進(jìn)行推廣銷售的“花園洋房” 產(chǎn)品作為整體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基準(zhǔn)點(diǎn)，利用這優(yōu)越的基準(zhǔn)點(diǎn)來帶 動(dòng)整體項(xiàng)目良好的發(fā)展。 4）整體發(fā)展：項(xiàng)目雖以

32、“花園洋房”產(chǎn)品作為主導(dǎo)并先期入 市，但本項(xiàng)目不能脫離區(qū)域整體市場產(chǎn)品的發(fā)展情況（目前區(qū)域 市場中還是以開發(fā)小高層產(chǎn)品為主），因此需對項(xiàng)目整盤進(jìn)行考 慮其發(fā)展的前景。 3、總體布局優(yōu)化寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 具體優(yōu)化方案如下： 地塊以項(xiàng)目內(nèi)部限高區(qū)域點(diǎn)規(guī)劃分為南北兩塊，進(jìn)行一、二 期的市場開發(fā)； 小區(qū)出入口建議設(shè)置在蘇勝路一側(cè)（受項(xiàng)目具體用地條件所 制）； 項(xiàng)目臨星湖街地區(qū)（主要干道）應(yīng)建立林帶，以達(dá)到隔音的 效果； 小區(qū)的公建配套等應(yīng)建立在項(xiàng)目北側(cè)地塊的東面； 小區(qū)的道路應(yīng)沿地塊兩邊并作環(huán)狀的道路并人車分流； 項(xiàng)目的中心集中綠化位置應(yīng)開挖中心湖，并設(shè)置相應(yīng)格調(diào)較 高的建筑小品，以此來提

33、高整個(gè)小區(qū)的物業(yè)價(jià)值； 項(xiàng)目的小高層規(guī)劃建設(shè)在項(xiàng)目北側(cè)地塊的東、西2側(cè)； 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目4、產(chǎn)品面積設(shè)定寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目地塊內(nèi)部現(xiàn)有建筑條件和周邊環(huán)境，同時(shí)考慮到 目前該類公寓類產(chǎn)品在蘇州工業(yè)園區(qū)乃至于蘇州市均推廣較少， 是一個(gè)不錯(cuò)的市場突破口。建議項(xiàng)目可規(guī)劃: 具有歐式風(fēng)格的帶電梯多層公寓花園洋房，建議外立面 采用冷暖色調(diào)相結(jié)合（以冷色調(diào)為主）。 （附花園洋房外立面建議風(fēng)格圖）5、產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議 1）花園洋房寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 建議以清新明快的歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主體，大面寬的落地 玻璃，配合亮麗的外立面色彩（建議外

34、立面色彩以冷色調(diào)為基準(zhǔn) ，以此來襯托項(xiàng)目的音樂主題的高雅）。 （附小高層外立面建議風(fēng)格圖） 2）小高層寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 建議以清新明快的歐式復(fù)古建筑風(fēng)格為主體，大面寬的落地 玻璃，配合亮麗的外立面色彩（建議外立面色彩以冷色調(diào)為基準(zhǔn) ，以此來襯托項(xiàng)目的音樂主題這個(gè)主導(dǎo)思想，同時(shí)也烘托出別墅 產(chǎn)品的高品質(zhì)特性）。 （附別墅外立面建議風(fēng)格圖） 3）聯(lián)排別墅寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 因本項(xiàng)目倡導(dǎo)以文化、藝術(shù)為一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)主導(dǎo)精神，因此 在景觀、建筑小品等方面可以考慮如下進(jìn)行布置加入： 小橋流水 各種藝術(shù)雕塑（音樂為主題） 音樂噴泉 主題廣場 小區(qū)背景音樂布置 。 4）項(xiàng)目內(nèi)部景觀布置建

35、議寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 地塊本身的規(guī)劃條件的限制和周邊市場目前的競爭情況。 從項(xiàng)目自身考慮，小區(qū)以花園洋房為主導(dǎo)的住宅，并輔以適 量的小高層住宅和別墅類型產(chǎn)品，為提升小區(qū)自身品質(zhì)打下良好 鋪墊。 從市場調(diào)研可以看出，消化快的房型及面積都是小戶型，大 戶型大面積房型都呈現(xiàn)一定滯銷現(xiàn)象（如風(fēng)情水岸去年11月份開 盤，現(xiàn)余下房型均為下都是140平米等較大房型；順馳湖畔天城， 去年6月開盤，現(xiàn)在也只余下也只有140平方米以上較大房型。） 所以我們?yōu)楸苊馀c市場上同質(zhì)同類產(chǎn)品形成激烈競爭，為該項(xiàng)目 日后順利入市，成功去化，我們以小兩房小三房為賣點(diǎn)。 項(xiàng)目中部分小高層做精裝修房源，主要是針對工業(yè)園區(qū)

36、內(nèi)大部 分為在園區(qū)內(nèi)供職的企業(yè)白領(lǐng)， 基于工業(yè)園中還有一部分收入較高的人群，或幾代同堂的家庭 ，小面積的房型是無法滿足他們的居住條件的，故推出一部分面積 較大的花園洋房。 為了突現(xiàn)本項(xiàng)目音樂的主題開發(fā)導(dǎo)向，除了在建筑產(chǎn)品規(guī)劃、 外立面設(shè)計(jì)等以外考慮相應(yīng)的音樂因素，項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施（如幼 兒園方面）等也因考慮在內(nèi)，可以將幼兒園這類設(shè)施考慮建設(shè)成一 所在區(qū)域市場上較為稀缺的音樂啟蒙的特色學(xué)校，由此更加可以突 出音樂主題。 6、建議理由寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 本項(xiàng)目的規(guī)模體量中型（總建筑面積為13多萬平方米，與園區(qū)內(nèi) 其他大體量個(gè)案相比本項(xiàng)目尚屬于中等規(guī)模項(xiàng)目），且項(xiàng)目內(nèi)的物業(yè) 產(chǎn)品形態(tài)不多，

37、僅為3類（花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅）；且整個(gè) 項(xiàng)目地塊由于建筑規(guī)劃硬性限制，分為南北兩塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，出于 對市場的把握和對資金周轉(zhuǎn)的考慮， 我司建議： 本項(xiàng)目對外整體可同時(shí)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但相應(yīng)的項(xiàng)目內(nèi)部需進(jìn)行 分期、分階段進(jìn)行開發(fā)建設(shè)； 以“花園洋房”產(chǎn)品為先期主導(dǎo)產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，并將相應(yīng)的主題 景觀和會(huì)所等設(shè)施也同期先期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，以此來塑造項(xiàng)目品牌形 象與市場上的亮點(diǎn)。 以“小高層”產(chǎn)品作為“花園洋房”產(chǎn)品的后續(xù)產(chǎn)品，作為中期 開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品，除了與周邊區(qū)域市場中相同類產(chǎn)品進(jìn)行市場競爭之 外，但也因“花園洋房”產(chǎn)品先期入市宣傳造勢，也會(huì)中期開發(fā)的 “小高層”產(chǎn)品打下良好的市場基礎(chǔ)。 作

38、為整體項(xiàng)目的后期產(chǎn)品“聯(lián)排別墅”進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有了先期 “花園洋房”產(chǎn)品的市場造勢，中期“小高層”產(chǎn)品的市場鋪墊，將 會(huì)使得后期開發(fā)建設(shè)的別墅產(chǎn)品有一個(gè)更高的市場融入與推廣六、開發(fā)周期寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 在運(yùn)用市場比較法的過程中，周邊同類型物業(yè)可比性較少，故 我司選取了與本案性質(zhì)相同的新建住宅的大面積復(fù)式住宅作為比 較對象，并根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行價(jià)格修正。 因目前選擇的比較樓盤的物業(yè)形態(tài)與我項(xiàng)目相比有所區(qū)別，為 保證價(jià)格定位的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，故以下價(jià)格擬合分為二步： 先設(shè)定同區(qū)域內(nèi)有一純復(fù)式形態(tài)樓盤為X樓盤，用選取的競爭 對象的售價(jià)擬合得出其售價(jià)； 再將X樓盤放入價(jià)格擬合系數(shù)表中，用選

39、取的競爭對象的中上 水平的均價(jià)進(jìn)行價(jià)格擬合，得出我項(xiàng)目的可售均價(jià)。 七、價(jià)格定位寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 我司選取的比較對象分別為：東湖大郡、湖畔天城、南都玲瓏灣。 X樓盤價(jià)格擬合系數(shù)表 1、選取比較對象寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 力量無形 專業(yè)有恒 備注： A、本表所列八大比較內(nèi)容為權(quán)衡項(xiàng)目優(yōu)劣，評價(jià)項(xiàng)目綜合品質(zhì) 及制定銷售價(jià)格的主要依據(jù)，相應(yīng)權(quán)重為我司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 B、擬和系數(shù)是根據(jù)項(xiàng)目客觀情況而作的量化評定，其中數(shù)值 “1.00”代表中等水準(zhǔn)，“1.051.10”代表中上標(biāo)準(zhǔn)，“1.15”及 以上代表優(yōu)秀?！?.90.95”代表中下水準(zhǔn)，“0.85”及以下代表 差。 將各比較對象的

40、市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 X樓盤價(jià)格推算可得 X樓盤價(jià)格=項(xiàng)目A修正價(jià)格A權(quán)重+ +項(xiàng)目C修正價(jià)格C權(quán)重 =5145元/平方米寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 將X樓盤代入價(jià)格擬合系數(shù)表中： 2、進(jìn)行換算寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 將各比較對象的市場 價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出: 本案價(jià)格推算可得: 本案價(jià)格=項(xiàng)目A修正價(jià)格A權(quán)重+ +項(xiàng)目D修正價(jià)格D權(quán)重 =5345元/平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目均價(jià)控制在5345元/平方米左右，這是一個(gè) 通過市場比較得出的數(shù)據(jù)，但由于考慮到客戶需求、市場發(fā)展和樓盤開 發(fā)水平等因素，建議價(jià)格為5350元/平方米（毛坯）。在本案開盤及銷售 過程中，上述價(jià)

41、格預(yù)計(jì)會(huì)隨市場的波動(dòng)而可能有5%-10%的調(diào)整。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 維也納之聲 琴聲、旗升、人生產(chǎn)品營銷推廣一、廣告企劃方案一1、主體精神寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目2、定位語言琴聲：賦予項(xiàng)目以藝術(shù)的氣息特征，結(jié)合完善的音樂設(shè)施和人才培養(yǎng)配套營造出藝術(shù)生活氛圍；旗升：以“升”字引出人生適時(shí)的機(jī)遇，踏上新的高度，把這里形象地比為一面旗幟，寓意事業(yè)的新起點(diǎn)；人生：諭示人們在維也納之聲真正享受到美好的生活，人生從此更精彩。 3、總精神維也納之聲演繹人生 以維也納之聲為案名，塑造本案一種曲線的美，一種很有內(nèi)涵的美，與蘇州這座文化藝術(shù)古城之名相得益彰?！奥暋迸c“生”取諧音產(chǎn)生共鳴，緊跟項(xiàng)目的

42、定位，與容易接受的生活化的形式出現(xiàn)，使人覺得人生，也因?yàn)樵诰S也納之聲而更加絢麗燦爛。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目4、推廣主題“情定三生”為主基調(diào)，展現(xiàn)項(xiàng)目三個(gè)具體方面的含義。（1）維也納之聲（體現(xiàn)小區(qū)生活空間專為愛樂人士及未來音樂人訂制） 以高效快速、近乎無個(gè)人空間為特征的大都市的生活節(jié)奏，很難能 讓懂音樂的他們在所熟知個(gè)人的音樂領(lǐng)域里盡興，但精心設(shè)計(jì)的維也納 之聲已充分考慮到這些。 個(gè)人空間的隔音裝置、周邊的音樂設(shè)施和為培養(yǎng)未來小藝術(shù)家而設(shè) 的幼兒園音樂特色教室等都再現(xiàn)了藝術(shù)生活的主題，點(diǎn)出“聲”的含義 。小區(qū)的多功能音樂會(huì)所、精致的歌劇廳，可以作為整個(gè)維也納之聲的 點(diǎn)睛之筆，各地新的劇目

43、更是會(huì)在這里巡回演出，不為別的就是因?yàn)榭?以在此處尋找到知音人。（2）維也納之生（感悟藝術(shù)人生及藝術(shù)與自然、人生的結(jié)合，體現(xiàn)環(huán)境） 以天生懂得享受的維也納民族這般地生活，身邊的咖啡館往往就是造 就藝術(shù)創(chuàng)作的重要發(fā)源地，如音樂家舒伯特等在咖啡館內(nèi)就完成了不少作 品。結(jié)合業(yè)主自己的人生之路，無論他從事什么職業(yè)，在整體藝術(shù)氛圍設(shè) 計(jì)下的小區(qū)中走走，看著眼前充滿韻律的地中海風(fēng)格建筑，聽著輕松的背 景音樂，呼吸著自然清新的空氣。此時(shí)此地此景，也許人生的許多感悟、 事業(yè)發(fā)展的契機(jī)就會(huì)不時(shí)地涌現(xiàn)。讓人感覺到輕盈而浪漫的維也納之聲似 乎是一切“生”活故事的源泉。 （3）維也納之升（升值、升職、針對投資） 在如

44、今市場更規(guī)范化的情況下，樓盤價(jià)值更體現(xiàn)在超值的品質(zhì)、物業(yè) 、配套設(shè)施和升值的潛力上。蘇州房地產(chǎn)市場上適合音樂藝術(shù)類的產(chǎn)品還 極少，鎖定高品質(zhì)高品位的“維也納之聲”，投資入住便能體現(xiàn)出業(yè)主身 份氣質(zhì)，不僅物超所值，更是會(huì)帶來事業(yè)發(fā)展的新契機(jī)。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 Logo 輕新、自然，體現(xiàn)藝術(shù)之風(fēng)，人與音樂相 關(guān)主題形式 主色調(diào) 淡雅、輕柔 （附LOGO形象圖以供參考） 5、LOGO及主色調(diào)寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 賽納知音 塞納知音，像一曲悠揚(yáng)的旋律，時(shí)而靈動(dòng)，時(shí)而厚重，無邊地?fù)泶刂袊K州這座藝術(shù)古城。 南山集團(tuán)力求在蘇州開發(fā)出藝術(shù)品質(zhì)的居住生活主題，以賦予這座城市新的活力而在

45、當(dāng)?shù)貍鳛榧言挕?方案二1、主題精神2、定位語寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 Logo 親近、自然，體現(xiàn)藝術(shù)之風(fēng)，人與音樂相關(guān)主題形式 主色調(diào) 淡雅、明快 塞納知音與她的知音人有心靈上的溝通，作為案名與蘇州這座文化藝術(shù)古城相呼應(yīng)。給人以歸屬感，就如塞納之于巴黎，本案之于蘇州。在入住者心中這里便是他們職場打拼過后，心靈獲得寧靜安逸的歸所。 3、總精神4、LOGO及主色調(diào)寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 抓住7000平米音樂特色幼兒園的亮點(diǎn)，啟蒙音樂 教育對兒童成長的重要性。由項(xiàng)目發(fā)起在長三角范圍 內(nèi)組織“維也納之聲 小小音樂家”大型系列主題 活動(dòng)，借此特色啟動(dòng)蘇州地區(qū)乃至長三角地區(qū)對項(xiàng)目 的關(guān)注。 在工

46、業(yè)園區(qū)內(nèi)部，組織具有參與性及高額獎(jiǎng)勵(lì)性 質(zhì)的文藝競技活動(dòng)，借勢宣傳該項(xiàng)目主題音樂的定位 在長三角范圍內(nèi)，以上海為主要宣傳推廣基地， 組織路演活動(dòng)。 二、廣告執(zhí)行1、廣告推廣策略寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 （接上表） 突出項(xiàng)目音樂的主題背景，項(xiàng)目將采用大量地面 主題活動(dòng)的配合項(xiàng)目推廣 組織目標(biāo)區(qū)域市場主流媒體人員參加項(xiàng)目主題活 動(dòng)；后續(xù)以軟性的方式向目標(biāo)客群深入宣傳，使目標(biāo)客 群加深對項(xiàng)目理解、認(rèn)知。 在目標(biāo)銷售市場選擇適當(dāng)媒體做宣傳推廣 推廣的層次及力度可根據(jù)各地區(qū)項(xiàng)目推廣時(shí)間、 項(xiàng)目開盤時(shí)間、所選擇媒體發(fā)布特殊要求靈活安排寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目2、廣告推廣構(gòu)成寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖

47、項(xiàng)目以上廣告推廣構(gòu)成只供參考，不做實(shí)際使用 根據(jù)項(xiàng)目整體情況來看，項(xiàng)目整體廣告預(yù)算暫設(shè)定為總銷金額的1.0%（不包含接待中心及樣板房裝修費(fèi)用等，該預(yù)算比例只做參考，不作為實(shí)際使用） 準(zhǔn)備期：完成工作有各銷售道具發(fā)包施工、確立企劃方案細(xì)化內(nèi)容、廣告宣傳作業(yè)程序確定、定點(diǎn)看板制作等；主要媒體通路為工地圍墻看板，重點(diǎn)據(jù)點(diǎn)戶外看板等； 引導(dǎo)試銷期：完成工作有DM寄發(fā)、NP出現(xiàn)、媒體計(jì)劃排定等；主要媒體通路為報(bào)紙型海報(bào)（姑蘇晚報(bào)等）、電視廣告醞釀、定點(diǎn)看板、DM等，3、廣告費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)列項(xiàng)寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 （接上表） 公開強(qiáng)銷期：完成工作有現(xiàn)場指示道具旗幟等張掛完成、舉辦SP活動(dòng)配合NP海

48、板等媒體等工作；主要媒體通路為定點(diǎn)看板、雜志、NP/電視專欄、海報(bào)、說明書、平面圖冊、開盤SP活動(dòng)等， 沖刺期：完成工作有客戶反應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析、媒體反應(yīng) 總結(jié)、派發(fā)主要產(chǎn)品宣傳品、固定期中的NP發(fā)行等；主 要媒體通路為定點(diǎn)看板、NP、海報(bào)、定期SP活動(dòng)等， 續(xù)銷期：完成工作有定期海報(bào)制作派發(fā)、NP媒體的繼續(xù)執(zhí)行、促銷SP活動(dòng)的開展等；主要媒體通路為NP、海報(bào)、促銷SP活動(dòng)等， 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目三、銷售執(zhí)行1、銷售分期計(jì)劃以上銷售排列計(jì)劃只供參考，不做實(shí)際使用寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目2、銷售執(zhí)行總體銷售，應(yīng)遵循低開高走，小步快走，步步高升的原則寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目以上銷售排列

49、計(jì)劃只供參考，不做實(shí)際使用 1）阻隔戰(zhàn)略 本樓盤在推出時(shí)機(jī)確定后，及制定引導(dǎo)阻隔及搶 奪客源作用的戶外看板計(jì)劃，先行付諸實(shí)施，建立大 型圍墻看板，預(yù)告樓盤即將推出，勸阻銷售者，暫不 進(jìn)行購屋，引發(fā)市場關(guān)注并對競爭樓盤進(jìn)行客戶攔截。 2）重點(diǎn)突破戰(zhàn)略 采取DM寄發(fā)方式，連續(xù)郵寄精美、具說服力的 印刷品，直接到本案潛在客戶手上，包括園區(qū),新區(qū) 和市區(qū)，激發(fā)其好奇心和購買欲望，吸引到工地參 觀。 3）全面攻擊戰(zhàn)略 彩頁報(bào)紙、橫幅、路牌、燈箱等大眾傳播媒體 為媒體，對相關(guān)區(qū)域廣為宣傳，醞釀耳語傳播、制 造聲勢，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象；并運(yùn)用報(bào)紙夾頁廣告 輔助報(bào)紙廣告之不足，打破報(bào)紙版面的限制，擴(kuò)大 報(bào)紙所不

50、能到達(dá)的特定區(qū)域，并造成全版廣告的震 撼效果。 3、銷售策略構(gòu)想寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 4）強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略 采取海報(bào)派發(fā)方式，對蘇州居民進(jìn)行地毯式搜 索式派送，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)對象。 5）短兵相接戰(zhàn)略 現(xiàn)場布置具備表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的接待中心及精致 實(shí)品屋、精美圖表、氣派的戶外廣告、使參觀人潮 有深刻的感動(dòng)力。 接待人員加強(qiáng)強(qiáng)有力的銷售團(tuán)隊(duì)，并制定詳細(xì) 銷售講習(xí)，特別精選能力高、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟悉當(dāng)?shù)?民情市場的業(yè)務(wù)員，留守現(xiàn)場，進(jìn)行銷售，并加強(qiáng) 追蹤訪問作業(yè)，形成高機(jī)能的銷售網(wǎng)。 6）促銷性戰(zhàn)略 為使消費(fèi)者對本案有特殊深刻印象，并催促消 費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場參觀，在開盤及適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn) 行SP活動(dòng)、吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰。 寶名國際集團(tuán)-蘇州金雞湖項(xiàng)目 為求廣告有效運(yùn)用并達(dá)到預(yù)期之聲勢和銷售，依照廣告集中以及分散原則，將廣告適度分期。 1）引導(dǎo)期 運(yùn)用報(bào)紙軟廣告、電視臺為告知，DM、看板、工地圍版、點(diǎn)與面的配合，迅速建立商品知名度。 2）公開期 重點(diǎn)在商品認(rèn)知與銷售，因此以大幅報(bào)紙和電視廣告，增加傳播頻率，深入淺出地加強(qiáng)商品宣傳，DM和海報(bào)攻勢重復(fù)運(yùn)用，并投入夾報(bào)媒體，使產(chǎn)品完全為消費(fèi)者所認(rèn)知。特別安排開盤SP活動(dòng)，以期聚集人氣，一炮而紅。 3）強(qiáng)銷期 重點(diǎn)在商