早期介入概念和方式綜述

1、早期介入概念和方式綜述一、早期介入概念物業(yè)管理早期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的早期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)主合理化建議改進(jìn)/減少返修提高滿意度 早期介入概念早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下：物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

2、階段規(guī)劃建設(shè)階段建設(shè)階段銷(xiāo)售階段業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)入住階段物業(yè)承接查驗(yàn)階段竣工驗(yàn)收階段早期介入前期管理二、早期介入方式 早期介入方式為了使早期介入成功，物管公司必須由專(zhuān)門(mén)技術(shù)人員進(jìn)行參與。由于物業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，不可能抽調(diào)大批人員介入。而采取兩種方式介入：早期介入方式1）長(zhǎng)期介入人員為23人，由管理員、結(jié)構(gòu)工程師，設(shè)備工程師組成。長(zhǎng)期介入人員從項(xiàng)目一開(kāi)始就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目全過(guò)程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)能力在很大程度上決定了早期介入的成敗，所以選人一定要精心。早期介入方式2）短期介入人員為34人，由公司經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與前期檢

3、查、幫助、指導(dǎo)長(zhǎng)期介入的人員的工作。因此短期介入應(yīng)由物管公司經(jīng)理牽頭，組織骨干參加，主要聽(tīng)取長(zhǎng)期介入人員匯報(bào)工作，指導(dǎo)他們工作，同時(shí)與房地產(chǎn)商、建筑商進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，把早期介入發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題解決好。三、早期介入時(shí)期早期介入的時(shí)期物業(yè)管理早期介入與房地產(chǎn)整個(gè)過(guò)程緊密相連，通常與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程各個(gè)時(shí)期有關(guān)，通常分為幾個(gè)階段：1）立項(xiàng)階段協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋產(chǎn)品定位進(jìn)行可行性研究，作出是否開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)周期，開(kāi)發(fā)規(guī)模等有關(guān)問(wèn)題的決策。2）規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段這一時(shí)期協(xié)助開(kāi)發(fā)商完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)及戶型功能、外部環(huán)境，智能化等各項(xiàng)工作。早期介入的時(shí)期3）施工建設(shè)階段這一階段主要是把好質(zhì)量關(guān)、協(xié)助監(jiān)理對(duì)一些今名容

4、易出現(xiàn)問(wèn)題的地方、部位進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。4）竣工驗(yàn)收階段這一階段主要任務(wù)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收，保證今后更好開(kāi)展售后服務(wù)。 四、顧問(wèn)方式和內(nèi)容1、可行性研究確立物業(yè)管理檔次。根據(jù)商品房定位確定今后管理水平。制定物業(yè)管理方案。物管開(kāi)展的硬件條件應(yīng)給予滿足。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)物管活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)在設(shè)計(jì)中應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧，因此要考慮房屋使用功能合理、實(shí)用、樓群布置合理，建筑造型與色調(diào)的和諧、室外環(huán)境、居住的安全與舒適，交通便利與生活方式等等，特別對(duì)一些業(yè)主生活中必不可少的相關(guān)條件應(yīng)逐一提出在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮周全。主要有下面一些內(nèi)容。 。顧問(wèn)方式和內(nèi)容* 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧。規(guī)劃設(shè)計(jì)各類(lèi)

5、配套設(shè)施的完善 對(duì)于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類(lèi)服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動(dòng)場(chǎng)所與場(chǎng)地。對(duì)于寫(xiě)字樓、商貿(mào)中心等，則商務(wù)中心面積以及停車(chē)場(chǎng)大小都很重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)水電氣等供應(yīng)容量 要充分考慮到地域特點(diǎn)和人民對(duì)家庭電氣化不斷增加的需要，要充分留有余地，滿足人們生活需求。（特別是電的容量要設(shè)計(jì)好） 規(guī)劃設(shè)計(jì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約成本前提下盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居家環(huán)境?？梢晫?duì)講單元防盜門(mén)紅外線探頭規(guī)劃設(shè)計(jì)垃圾處理方式 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有專(zhuān)人收倒

6、垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾，是否垃圾分類(lèi)。此外還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾中轉(zhuǎn)站位置。規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化布置綠化應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區(qū)的路通常56m，人行為主，通車(chē)為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯(cuò)落變化。 住宅群之間道路通常23m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防設(shè)施 在建筑設(shè)計(jì)中消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比如大樓的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計(jì)中一般考慮不周，自動(dòng)噴淋裝置也不可能顧及到每個(gè)角落，物管公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器（電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器

7、）或滅火砂箱。規(guī)劃設(shè)計(jì)一些其他特殊要求的意見(jiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，常有一些易被忽視問(wèn)題，但從日后使用和維修的角度來(lái)看，都很重要。如：灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的角度。懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心會(huì)碰到腦門(mén)。冰箱、洗衣機(jī)預(yù)留位置及下水口是否適當(dāng)。電路接口是否足夠、位置是否合適等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題3、規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可從下面幾個(gè)方面考慮：實(shí)用性房屋的功能首先滿足實(shí)用功能。采光、通風(fēng)、隔熱都應(yīng)滿足要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會(huì)很和諧，處理不好又會(huì)很矛盾。例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的

8、材料（掛灰板、鐵網(wǎng)）裝修一些間隔墻，特別在一些公共部分，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒(méi)幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門(mén)統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長(zhǎng)時(shí)期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題功能性除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮的功能性。還應(yīng)注意一些常被忽視的功能性設(shè)施配備，如：住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題集中“能源計(jì)量表”功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶”。

9、煤氣表出戶電表出戶水表出戶規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題各種指標(biāo)牌、小區(qū)（大廈）平面圖，警示標(biāo)志（牌）配備。 規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉(cāng)庫(kù)等）垃圾處理。每層樓、每幢房都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施。 住宅底層可作為物業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題其他功能。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購(gòu)物活動(dòng)場(chǎng)所、綠化道路、圍墻護(hù)欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。 信報(bào)箱活動(dòng)場(chǎng)地綠色的圍墻護(hù)欄規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題以人為本的活動(dòng)休閑區(qū)域 。綠地上的活動(dòng)場(chǎng)所底層架空可作為活動(dòng)場(chǎng)所樓間的活動(dòng)場(chǎng)所規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題安全性有條件小區(qū)、大廈盡量設(shè)計(jì)成“封閉型”以利治安管

10、理 規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機(jī)防相結(jié)合，減少損失。規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料。道路要人車(chē)分流 。人車(chē)分流，行人有自己的道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意的問(wèn)題節(jié)能性注意各種節(jié)能材料的運(yùn)用公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開(kāi)關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不要一個(gè)開(kāi)關(guān)控制一片燈，應(yīng)按功能、節(jié)能配備開(kāi)關(guān)（比如按照不同時(shí)間段，分別用開(kāi)關(guān)控制路燈） 五、對(duì)施工的介入物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與主要是確保工程施工質(zhì)量。1、指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如

11、何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。對(duì)施工的介入2、掌握新物業(yè)的全部情況施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問(wèn)題（一年使用期除外）。在以后使用過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來(lái)應(yīng)付各種可能出現(xiàn)問(wèn)題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對(duì)物業(yè)管理開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)。對(duì)施工的介入六、把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)房屋工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長(zhǎng)久化給管理帶來(lái)的障礙是巨大的，所以物業(yè)管理公司進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)致入微。把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)1、組織驗(yàn)收小組由物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)牽

12、頭、組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組。并做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。比如：主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商的地盤(pán)和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期與地盤(pán)、施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料房屋接管驗(yàn)收表機(jī)電設(shè)備按盤(pán)驗(yàn)收表 等等 把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)2、竣工驗(yàn)收內(nèi)容通?？⒐を?yàn)收分為四次隱蔽工程驗(yàn)收被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程。分期驗(yàn)收是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個(gè)別單位工程，達(dá)到使用條件，需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位向建設(shè)單位發(fā)出交工通知，而進(jìn)行的驗(yàn)收。全部工程驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求

13、全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。 把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)七、早期介入的風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目接管時(shí)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理在早期介入時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目還處于可行性研究階段，此時(shí)物業(yè)建設(shè)單位根本無(wú)法對(duì)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。有的物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)確定取得項(xiàng)目接管權(quán)的時(shí)候，就投入了較多的人力、物力和財(cái)力。但因?yàn)榉N種原因，最終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財(cái)、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。 早期介入的風(fēng)險(xiǎn)2、專(zhuān)業(yè)服務(wù)咨詢時(shí)風(fēng)險(xiǎn)。早期介入涉及面廣、時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過(guò)程參與時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和

14、施工等方面存在的隱患和問(wèn)題，其提供的專(zhuān)業(yè)咨詢意見(jiàn)和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。早期介入的風(fēng)險(xiǎn)3、此外，如果不能與建設(shè)、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。早期介入的風(fēng)險(xiǎn)八、早期介入的配合溝通 物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于與開(kāi)發(fā)商的配合。物業(yè)管理公司應(yīng)依據(jù)和開(kāi)發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動(dòng)參與、積極配合。要將過(guò)去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見(jiàn)性去感知可能會(huì)發(fā)生的問(wèn)題，積極主動(dòng)地采取措施，將問(wèn)題處理在萌芽狀態(tài)。重大問(wèn)題一定要書(shū)面函告開(kāi)發(fā)商，方能引起其重視，同時(shí)也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。早期介入的配合溝通早期介入的配合溝通開(kāi)發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面： 1、 是會(huì)不會(huì)增加其成本； 2、 是難度大不大； 3、 是對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的影響； 4、 是對(duì)其房屋銷(xiāo)售有無(wú)好處。 基于各方面的因素考慮，開(kāi)發(fā)商不會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。早期介入的配合溝通物業(yè)管理公司前期介入時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)： 1、 對(duì)開(kāi)發(fā)