北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)PPT通用課件

1、北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)1北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù) 北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程 中關(guān)村西區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)分享 深航項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)分享2土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 市政府1、土地供應(yīng)計(jì)劃2、土地利用年度計(jì)劃3、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門1、確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2、下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)3、簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意2、向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng) 市國(guó)土局1、受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審2、委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案委辦局聯(lián)席會(huì)市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、

2、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)依據(jù)1、北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃2、北京城市總體規(guī)劃3、北京土地利用總體規(guī)劃市交通委交通評(píng)價(jià)意見(jiàn)市文物局文物保護(hù)意見(jiàn)市規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書市發(fā)改委核準(zhǔn)市園林局古樹處理意見(jiàn)市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見(jiàn)市政專業(yè)部門市政接用意見(jiàn)市建委建設(shè)意見(jiàn) 土地一級(jí) 開(kāi)發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市政府批準(zhǔn)1、新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2、存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán) 市國(guó)土局商 相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

3、相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。征詢意見(jiàn)和審批組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期策劃制定計(jì)劃3土地整理儲(chǔ)備中心土地整理儲(chǔ)備中心與原土地使用者簽訂土地收益分配及搬遷協(xié)議掛牌競(jìng)買人登記、購(gòu)買掛牌文件和有關(guān)文件競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)檢查競(jìng)買申請(qǐng)的有效性，發(fā)放競(jìng)買標(biāo)志牌競(jìng)買國(guó)土資源局與競(jìng)得人簽訂掛牌成交確認(rèn)書土地整理儲(chǔ)備中心向土地利用中心移交文件土地利用中心擬定土地出讓合同市國(guó)土資源局與競(jìng)得人簽訂土地出讓合同受讓方交納合同定金儲(chǔ)備土地北京市國(guó)土資源局受理土地出讓處初審批轉(zhuǎn)土地整理儲(chǔ)備中心無(wú)規(guī)劃意見(jiàn)書有規(guī)劃意見(jiàn)書市規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書擬定土地收益分配及搬遷協(xié)議地價(jià)評(píng)估擬定掛牌文件擬定掛牌工作方案土地出

4、讓處審查主管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)審批出讓底價(jià)審定小組確定掛牌底價(jià)地價(jià)辦公室地價(jià)初審局長(zhǎng)辦公會(huì)地價(jià)審定土地出讓處申請(qǐng)人提出土地出讓申請(qǐng)需提交的文件：1.土地出讓申請(qǐng)；2.房屋所有權(quán)證；3.國(guó)有土地使用證（無(wú)國(guó)有土地使用證的，提供土地權(quán)屬來(lái)源文件）；4.無(wú)法院查封、抵押的證明；5.營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件；6.有規(guī)劃意見(jiàn)書及其他規(guī)劃材料的，提交規(guī)劃意見(jiàn)書，其他規(guī)劃材料及3份地價(jià)評(píng)估報(bào)告競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交的文件：1.競(jìng)買申請(qǐng)書；2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3.法人資格證明文件；4.法人代表身份證復(fù)印件；5.不低于公告數(shù)額的競(jìng)買保證金；6.按照公告須提交的其他文件土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程（二）4土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 市政府1、

5、土地供應(yīng)計(jì)劃2、土地利用年度計(jì)劃3、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門1、確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2、下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)3、簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意2、向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng) 市國(guó)土局1、受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審2、委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案委辦局聯(lián)席會(huì)市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)依據(jù)1、北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃2、北京城市總體規(guī)劃3、北京土地利用總體規(guī)劃市交通委交通評(píng)價(jià)意見(jiàn)市文物局文物保護(hù)意見(jiàn)市規(guī)委規(guī)

6、劃意見(jiàn)書市發(fā)改委核準(zhǔn)市園林局古樹處理意見(jiàn)市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見(jiàn)市政專業(yè)部門市政接用意見(jiàn)市建委建設(shè)意見(jiàn) 土地一級(jí) 開(kāi)發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市政府批準(zhǔn)1、新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2、存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán) 市國(guó)土局商 相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。征詢意見(jiàn)和審批組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期策劃制定計(jì)劃征地工作方案拆遷工作方案市政建設(shè)工作方案開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃及進(jìn)度控制方案土地供應(yīng)方案

7、融資方案質(zhì)量和成本控制方案自我約束方案項(xiàng)目實(shí)施的組織保證方案（含風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施）項(xiàng)目可行性分析5土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 市政府1、土地供應(yīng)計(jì)劃2、土地利用年度計(jì)劃3、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門1、確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2、下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)3、簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意2、向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng) 市國(guó)土局1、受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審2、委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案委辦局聯(lián)席會(huì)市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)

8、依據(jù)1、北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃2、北京城市總體規(guī)劃3、北京土地利用總體規(guī)劃市交通委交通評(píng)價(jià)意見(jiàn)市文物局文物保護(hù)意見(jiàn)市規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書市發(fā)改委核準(zhǔn)市園林局古樹處理意見(jiàn)市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見(jiàn)市政專業(yè)部門市政接用意見(jiàn)市建委建設(shè)意見(jiàn) 土地一級(jí) 開(kāi)發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市政府批準(zhǔn)1、新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2、存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán) 市國(guó)土局商 相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

9、征詢意見(jiàn)和審批組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期策劃制定計(jì)劃 評(píng)標(biāo)委員會(huì): 招標(biāo)人代表和有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總?cè)藬?shù)為9人，其中招標(biāo)人代表3人，社會(huì)專家6人,其中社會(huì)專家從北京市國(guó)土資源局專家?guī)熘须S機(jī)抽取。 標(biāo)書：E:我的數(shù)據(jù)庫(kù)一級(jí)開(kāi)發(fā)專題第六章 投標(biāo)文件格式.doc 評(píng)標(biāo)：評(píng)標(biāo)方法及標(biāo)準(zhǔn).doc6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 市政府1、土地供應(yīng)計(jì)劃2、土地利用年度計(jì)劃3、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門1、確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2、下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)3、簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意2、向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng) 市

10、國(guó)土局1、受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地預(yù)審2、委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案委辦局聯(lián)席會(huì)市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)依據(jù)1、北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃2、北京城市總體規(guī)劃3、北京土地利用總體規(guī)劃市交通委交通評(píng)價(jià)意見(jiàn)市文物局文物保護(hù)意見(jiàn)市規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書市發(fā)改委核準(zhǔn)市園林局古樹處理意見(jiàn)市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見(jiàn)市政專業(yè)部門市政接用意見(jiàn)市建委建設(shè)意見(jiàn) 土地一級(jí) 開(kāi)發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市政府批準(zhǔn)1、新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2

11、、存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán) 市國(guó)土局商 相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。征詢意見(jiàn)和審批組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期策劃制定計(jì)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收7土地整理儲(chǔ)備中心土地整理儲(chǔ)備中心與原土地使用者簽訂土地收益分配及搬遷協(xié)議掛牌競(jìng)買人登記、購(gòu)買掛牌文件和有關(guān)文件競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)檢查競(jìng)買申請(qǐng)的有效性，發(fā)放競(jìng)買標(biāo)志牌競(jìng)買國(guó)土資源局與競(jìng)得人簽訂掛牌成交確認(rèn)書土地整理儲(chǔ)備中心向土地利用中心移交文件土地利用中心擬定土地出讓合同市國(guó)土資源局與競(jìng)得人簽訂土地出讓合同受讓方交納

12、合同定金儲(chǔ)備土地北京市國(guó)土資源局受理土地出讓處初審批轉(zhuǎn)土地整理儲(chǔ)備中心無(wú)規(guī)劃意見(jiàn)書有規(guī)劃意見(jiàn)書市規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書擬定土地收益分配及搬遷協(xié)議地價(jià)評(píng)估擬定掛牌文件擬定掛牌工作方案土地出讓處審查主管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)審批出讓底價(jià)審定小組確定掛牌底價(jià)地價(jià)辦公室地價(jià)初審局長(zhǎng)辦公會(huì)地價(jià)審定土地出讓處申請(qǐng)人提出土地出讓申請(qǐng)需提交的文件：1.土地出讓申請(qǐng)；2.房屋所有權(quán)證；3.國(guó)有土地使用證（無(wú)國(guó)有土地使用證的，提供土地權(quán)屬來(lái)源文件）；4.無(wú)法院查封、抵押的證明；5.營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件；6.有規(guī)劃意見(jiàn)書及其他規(guī)劃材料的，提交規(guī)劃意見(jiàn)書，其他規(guī)劃材料及3份地價(jià)評(píng)估報(bào)告競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交的文件：1.競(jìng)買申請(qǐng)

13、書；2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3.法人資格證明文件；4.法人代表身份證復(fù)印件；5.不低于公告數(shù)額的競(jìng)買保證金；6.按照公告須提交的其他文件土地入市方式8國(guó)有企業(yè)土地入市方式選擇入市交易 通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將生地開(kāi)發(fā)為熟地后(政府收儲(chǔ))自行完成拆遷后直接入市（單獨(dú)、聯(lián)合）國(guó)有企業(yè)如何土地入市選擇？申請(qǐng)政府收儲(chǔ)？等待被拆遷？單獨(dú)入市？聯(lián)合入市？9國(guó)有企業(yè)土地入市方式選擇假設(shè)：1）A、B、C為已經(jīng)通過(guò)規(guī)委審批的規(guī)劃塊2）紅色范圍為國(guó)有企業(yè)甲用地3）綠色范圍為國(guó)有企業(yè)乙用地4）黃色范圍為集體土地范圍ABC就甲企業(yè)而言：地塊自行完成拆遷后單獨(dú)直接申請(qǐng)入市進(jìn)行政府收儲(chǔ)地塊自行完成拆遷后甲、乙兩企業(yè)申請(qǐng)聯(lián)合入市甲企業(yè)最終

14、得到（土地開(kāi)發(fā)成本熟地價(jià)高限平均毛地價(jià)）甲企業(yè)最終得到（拆遷補(bǔ)償熟地價(jià)下限平均毛地價(jià)）甲、乙兩企業(yè)最終得到（熟地價(jià)高限平均毛地價(jià)）地塊僅能進(jìn)行土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)被拆遷北京市非住宅拆遷標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)政府收儲(chǔ)（按照現(xiàn)狀）北京市非住宅拆遷標(biāo)準(zhǔn)10北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù) 北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程 中關(guān)村西區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)分享 深航項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)分享11中關(guān)村西區(qū)區(qū)位：中關(guān)村西區(qū)高科技商貿(mào)中心區(qū)，位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃地塊東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路（海淀圖書城），北起北四環(huán)，南至海淀鎮(zhèn)南街。周邊人文環(huán)境：地塊北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國(guó)科學(xué)院，西與頤和園、北京西山遙遙相對(duì)。交通情況：中關(guān)村距

15、首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，南行10公里可到達(dá)北京西客站。地鐵4號(hào)線從南向北從南向北、10好線從東向西從這里穿過(guò)。中關(guān)村西區(qū)作為中關(guān)村科技園的核心區(qū)交通環(huán)境良好，人文環(huán)境優(yōu)越。 中關(guān)村西區(qū)區(qū)位和功能定位12項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積51.44公頃，總建筑面積150萬(wàn)平方米，地上建筑面積100萬(wàn)平方米，地下建筑面積50萬(wàn)平方米。功能定位：中關(guān)村西區(qū)共計(jì)劃分4個(gè)功能區(qū)，其中A、B、C區(qū)綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)，將建設(shè)科技貿(mào)易類企業(yè)；D區(qū)為公共建設(shè)區(qū)，設(shè)有金融中心區(qū)、會(huì)展中心區(qū)、酒店和大型公共管理設(shè)施；公共綠地達(dá)到8公頃。其中地地下三層為北京市城市建設(shè)中首次采用的市政綜合管廊，地下一層建有國(guó)內(nèi)首次采用的貫通所有建筑交通走

16、廊，同時(shí)設(shè)有商業(yè)、文化、康體娛樂(lè)等功能齊全的服務(wù)區(qū)。 中關(guān)村西區(qū)區(qū)位和功能定位北四環(huán)蘇州街中關(guān)村大街海淀鎮(zhèn)南街綜合科貿(mào)A區(qū)綜合科貿(mào)B區(qū)綜合科貿(mào)C區(qū)公共建筑D區(qū)公共綠地一個(gè)以高科技為特征的、在21世紀(jì)引領(lǐng)中國(guó)乃至太平洋地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世界性城市中心！13 1998年“北京科技園建設(shè)股份有限公司”通過(guò)授權(quán)的方式取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)1999年2006年目前，中國(guó)電子大廈、理想國(guó)際大廈、鼎好電子商城、藍(lán)星大廈等項(xiàng)目已經(jīng)投入使用！歷史回顧：中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)在遵循“規(guī)劃先行”的理念指引下，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目目前已經(jīng)獲得了巨大的成功！合同簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)市政設(shè)施建設(shè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃規(guī)劃方案于1998年月

17、開(kāi)始招標(biāo)2000年4月獲得首規(guī)委批準(zhǔn)拆遷2000年2000年8月14日開(kāi)始拆遷工作,于2001年3月完成產(chǎn)前工作。拆遷工作僅半年多就基本完成2001年4月27日市政建設(shè)正式開(kāi)槽。2002年1月28日綜合管廊地下空間封頂。2005年園林工程、市政工程基本完成2001年2000年土地出讓（18/20）10宗（招標(biāo)方式）2001年4宗（招標(biāo)方式）2005年2006年3宗（掛牌方式）1宗（掛牌方式）“統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)劃先行”的機(jī)制中體現(xiàn)了善待土地的原則。14在對(duì)中關(guān)村西區(qū)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，采用“政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作”的方式進(jìn)行運(yùn)作建設(shè)中關(guān)村科技園領(lǐng)導(dǎo)小組一級(jí)開(kāi)發(fā)商政府北京國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公

18、司、北京首創(chuàng)集團(tuán)等8家公司共同發(fā)起建設(shè)中關(guān)村科技園領(lǐng)導(dǎo)辦公室中關(guān)村科技園管理委員會(huì)1999年11月，成立北京科技建設(shè)股份有限公司對(duì)中關(guān)村西區(qū)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化運(yùn)作合理的開(kāi)發(fā)模式是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展愿景及區(qū)域發(fā)展目標(biāo)的保證，是項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵前提！15“政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作”中政府與開(kāi)發(fā)商責(zé)權(quán)關(guān)系責(zé)權(quán)利政府提供法規(guī)政策保證統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)成本審核授權(quán)專業(yè)土地一級(jí)企業(yè)對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)督規(guī)劃?rùn)?quán)土地出讓權(quán)稅收收益/土地收益一級(jí)開(kāi)發(fā)商拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)生活配套設(shè)施協(xié)助政府進(jìn)行土地出讓工作為二級(jí)開(kāi)發(fā)商提供支持融資權(quán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)開(kāi)發(fā)投資收益權(quán)責(zé)利關(guān)系16市場(chǎng)化融資中關(guān)村西區(qū)土地一級(jí)

19、開(kāi)發(fā)完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，在沒(méi)有依靠政府直接財(cái)政投入的 情況下，資金完全由開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行籌措，減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，使政府集中精力行使其宏觀調(diào)控的職能。2000年6月，由北京市政府與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行簽訂了中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)金融和作協(xié)議，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在三年內(nèi)為科技園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供資金總量為80-100億元的貸款支持。在上述大背景下，中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會(huì)作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款擔(dān)保人，一級(jí)開(kāi)發(fā)商于2001年從國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行處獲得5年14億元的貸款 。 2001年1月，建設(shè)銀行北京分行為中關(guān)村西區(qū)建設(shè)提供億元人民幣授信額度。到目前為止先后有光大銀行、華夏

20、銀行、建設(shè)銀行、民生銀行、北京銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行等8家銀行和1家政策銀行國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為中關(guān)村西區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供貸款。17征地拆遷市場(chǎng)化運(yùn)作中關(guān)村西區(qū)地處的海淀鎮(zhèn)是舊城市，區(qū)內(nèi)有4300余戶居民，以及包括海淀區(qū)委、區(qū)政府在內(nèi)的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位160多家，市屬單位11家以及三處軍產(chǎn)。中關(guān)村西區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是結(jié)合海淀鎮(zhèn)0.5平方公里的危房改造，采用政府組織、統(tǒng)一規(guī)劃、多方籌措、協(xié)作開(kāi)發(fā)的方式對(duì)中關(guān)村西區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。拆遷之前入戶調(diào)查制定科學(xué)合理的 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)招標(biāo)確定 拆遷公司實(shí)施拆遷聘請(qǐng)專家對(duì)北京市拆遷管理辦法等政策進(jìn)行研究。聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估政府的拆遷管理部門進(jìn)行指導(dǎo)

21、和監(jiān)督2000年8月14日拆遷工作啟動(dòng)，2001年3月基本完成，拆遷工作僅用時(shí)7各月，無(wú)一戶上訪。拆遷結(jié)案18集中市政公共配套建設(shè)規(guī)劃集中的市政用地，將區(qū)域設(shè)施集中、獨(dú)立設(shè)置，有利于市政設(shè)施的日常使用并充分發(fā)揮集約效力，有利于市政設(shè)施的日常管理與維護(hù)。根據(jù)中關(guān)村西區(qū)各市政工程的具體實(shí)際，結(jié)合西區(qū)總體規(guī)劃的布局，西區(qū)6號(hào)地塊被調(diào)整為市政集中用地。2001年4月27日市政建設(shè)正式開(kāi)槽。2002年1月28日綜合管廊地下空間封頂。2005年園林工程、市政工程基本完成用地功能用地面積（平方米）地上建筑物面積（平方米）110KV變電站2842607中水處理場(chǎng)1141200冷卻塔1396公共衛(wèi)生間473100綠地775總計(jì)6627907市政綜合管廊將市政、電力、通訊、燃?xì)?、上水、排水、熱力等管線集于一體。市政綜合管廊立體便捷的交通體系。19存在的問(wèn)題與啟示問(wèn)題：一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)不是土地使用權(quán)的所有者，無(wú)法以土地權(quán)屬的抵押獲得信貸資金，只能以信用貸款的方式取得土地資金