工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢報告

1、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢報告目錄1.工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀41.1工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析41.2工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模分析51.3工業(yè)地產(chǎn)市場運營情況分析62.工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在的問題92.1土地儲備資格問題92.2工業(yè)用地性質(zhì)問題92.3高技術(shù)行業(yè)用地性質(zhì)問題102.4銷售模式問題112.5行業(yè)服務(wù)無序化122.6供應(yīng)鏈整合度低122.7產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢122.8供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低133.工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢143.1企業(yè)合作多樣化，園區(qū)融資上市獲突破143.2合作主體多元化，標(biāo)桿企業(yè)加大行業(yè)布局143.3合作主體多元，強強聯(lián)合，助力行業(yè)發(fā)展143.4延伸產(chǎn)業(yè)鏈153.5行業(yè)協(xié)同整合成為

2、趨勢153.6生態(tài)化建設(shè)進一步開放153.7呈現(xiàn)集群化分布163.8需求開拓174.工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析174.1工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析174.2工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析184.3工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析184.4工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析195.工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭分析205.1工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭分析205.1.1對上游議價能力分析205.1.2對下游議價能力分析205.1.3潛在進入者分析215.1.4替代品或替代服務(wù)分析215.2中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌競爭格局分析225.3中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭強度分析226.工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資分析236.1中國工業(yè)地產(chǎn)技術(shù)投資趨勢分析236.2中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

3、投資風(fēng)險236.3中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資收益24工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。由于國家統(tǒng)計局并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是指從事工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)性質(zhì)的生產(chǎn)、服務(wù)的單位或個體的組織結(jié)構(gòu)體系的總稱。深刻認(rèn)知工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義，對預(yù)測并引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景

4、，指導(dǎo)行業(yè)投資方向至關(guān)重要。我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過短暫的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費需求的提升，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依舊會繼續(xù)保持增長趨勢，未來將會向高品質(zhì)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費多元化等新趨勢。中國工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工

5、業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模分析隨著國家政策的進一步利好，越來越多的需求將會被釋放，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應(yīng)用場景。通過產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的不斷優(yōu)化升級，推動工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的爆發(fā)式增長。目前，我國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。2019年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地

6、產(chǎn)開發(fā)投資額達到15734億元，同比增長5.6%。2020年1-7月達到9390億元。工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，也是在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。目前由于國內(nèi)及國外供需情況短期難以達到平衡，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場需求旺盛，同時“互聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)用在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為工業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展空間。在此基礎(chǔ)上，傳統(tǒng)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺競爭激烈，企業(yè)通過提高用戶體驗、提升效率等方式提高市場競爭率，為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供新的增長空間，數(shù)據(jù)

7、顯示，2019年我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模將達到1萬億元，預(yù)計同比增長49.6%。工業(yè)地產(chǎn)市場運營情況分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場運營情況分析主要需要從市場供給分析、市場需求分析、市場價格分析、市場供需平衡、行業(yè)盈利能力、行業(yè)運營能力等方面進行綜合分析。市場供給分析：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場供給是指在一定的時期內(nèi)，一定條件下，在一定的市場范圍內(nèi)可提供給消費者的產(chǎn)品或服務(wù)的總量。工業(yè)地產(chǎn)市場供給能力分析的時間也應(yīng)考慮整個項目壽命期，市場范圍包括國內(nèi)市場和國際市場。市場供給分析還可以分為實際的供給量和潛在的供給量，前者是指在預(yù)測時市場上的實際供給能力。市場需求分析：我國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題不僅僅是對

8、產(chǎn)品進行調(diào)整，還是對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分布結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。未來一段時間內(nèi)，行業(yè)整合、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的調(diào)整、企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都將是行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要內(nèi)容。隨著國家鼓勵和規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策相繼出臺，行業(yè)正逐步規(guī)范，全社會消費意識的不斷提高，眾多機構(gòu)和社會資本不斷進入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有力的促進了該行業(yè)市場的快速發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景廣闊。市場價格分析：在經(jīng)濟全球化的趨勢下,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟融入世界市場的廣度和深度越來越大。與工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增長相對照,用戶需求也呈穩(wěn)定增長趨勢。市場需從實際情況出發(fā)制定合理的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價格,有利于行業(yè)規(guī)模不斷增長和需求不斷擴展,有利于保障行業(yè)正態(tài)良性

9、發(fā)展。從長遠的趨勢看,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場價格應(yīng)該維持在較高的合理價位上。價格上漲和回落的過程，主要受人力資源、產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)化、市場競爭、出行運輸?shù)雀黝愐蛩赜绊?，?dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價格產(chǎn)生一定波動，但是供求長期趨于增長穩(wěn)定狀態(tài)，長期向好。市場供需平衡：供求平衡是指消除供求之間的不適應(yīng)、不平衡現(xiàn)象，使供應(yīng)與需求相互適應(yīng)，相對一致，消除供求差異，實現(xiàn)供求均衡。實際上工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市場有待挖掘，供應(yīng)端產(chǎn)品參差不齊。行業(yè)盈利能力分析：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力主要受到行業(yè)的投資回報周期、行業(yè)服務(wù)周期、行業(yè)競爭程度、用戶粘性等的影響。部分產(chǎn)品和服務(wù)存在投資大,回收慢,競爭激

10、烈,用戶粘性不高等現(xiàn)實問題。這些問題的存在使得工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力有待提高。為了行業(yè)的長遠發(fā)展,工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力急需改善。行業(yè)運營能力：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進入精品化、產(chǎn)業(yè)融合的新時代，行業(yè)的下半場真正開始了，未來考驗的是用戶運營能力和產(chǎn)業(yè)運營能力。企業(yè)之間競爭的并非僅僅是產(chǎn)品能力而是更多的在于運營能力。而嗅覺靈敏的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)早已開始轉(zhuǎn)型，立足城市，不斷提升其運營能力。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在的問題土地儲備資格問題為了加快開發(fā)建設(shè)進度，一些開發(fā)區(qū)常將可開發(fā)用地進行打包，委托開發(fā)商進行征地、拆遷、儲備，并由開發(fā)商進行該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、場地綠化、廠房樓群的集中開發(fā)建設(shè)，為了保證開發(fā)商利益獲取，政府與企業(yè)

11、就土地增值收益分成達成協(xié)議。而我國土地儲備辦法中明文規(guī)定，土地儲備工作應(yīng)由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)，土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。顯然，地產(chǎn)開發(fā)商并不具有土地儲備的資格，但是在工業(yè)地產(chǎn)運行中實質(zhì)上承擔(dān)了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規(guī)問題，同時這種模式勢必會出現(xiàn)多頭儲備土地、政府與開發(fā)商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調(diào)控。工業(yè)用地性質(zhì)問題目前，我國土地性質(zhì)劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務(wù)、工業(yè)四類，工業(yè)用地價格最低，據(jù)測算，我國工業(yè)用地價格僅相當(dāng)于居住用地價格的15%，商業(yè)用地價格的8% 。

12、國家對工業(yè)用地實行嚴(yán)格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。國土資源部發(fā)布的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)也明確規(guī)定工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。但是由于工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從單一廠房向綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，上述政策已經(jīng)不能有效監(jiān)督、管理和控制工業(yè)用地。主要表現(xiàn)是開發(fā)商通常以工業(yè)地價獲取的土地使用權(quán)為一個整體（一宗），在宗地上開發(fā)商除建設(shè)工業(yè)廠房以外，還集中成片建設(shè)研發(fā)、賓館、培訓(xùn)等其他配套設(shè)施，實際上難以分清廠房用地和其他類型用地規(guī)模，按照現(xiàn)有政策能否界定為改變工業(yè)土地性質(zhì)存在爭議；有的開發(fā)商以建設(shè)研發(fā)樓名義建設(shè)寫字

13、樓，實際上是銷售給房地產(chǎn)、服務(wù)、交通、金融等其他行業(yè)單位，而根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)，監(jiān)管部門難以對此種現(xiàn)象加以界定控制，其改變土地性質(zhì)數(shù)量也難以確定。由于國家政策存在漏洞，部分地產(chǎn)商通過打政策擦邊球，變相改變工業(yè)用地用途獲取高額商業(yè)利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。高技術(shù)行業(yè)用地性質(zhì)問題根據(jù)現(xiàn)行國家行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，軟件和信息服務(wù)業(yè)包括軟件開發(fā)、信息技術(shù)集成服務(wù)、信息技術(shù)咨詢服務(wù)、數(shù)據(jù)處理和存儲服務(wù)、集成電路設(shè)計和其他信息技術(shù)服務(wù)行業(yè)。國家十二五規(guī)劃也明確強調(diào)，大力發(fā)展新一代信息技術(shù)戰(zhàn)略新興工業(yè)，大力發(fā)展研發(fā)設(shè)計、信息服務(wù)、軟件開發(fā)等高技術(shù)行業(yè)。由于這類行業(yè)主要具有資金密集型、技術(shù)密集型、

14、智慧密集型特點，這類行業(yè)用地的表現(xiàn)形式不是工業(yè)廠房、而是辦公樓或者研發(fā)樓。而目前的工業(yè)用地政策僅適用于傳統(tǒng)建設(shè)廠房的工業(yè)項目（一般指國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋（GB/T4754-2002）的13至43大類分類），但對于軟件服務(wù)、信息技術(shù)等這類不需工業(yè)廠房的新型現(xiàn)代信息服務(wù)行業(yè)的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。銷售模式問題工業(yè)地產(chǎn)項目的銷售不同于普通的住宅、商業(yè)商品房的銷售，因國家相關(guān)政策的限制，工業(yè)地產(chǎn)項目銷售中所存在的政策問題也相應(yīng)暴露出來。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)管理條例規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得房屋主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。目前諸多工業(yè)地產(chǎn)項目已成

15、為商品房開發(fā)模式，地產(chǎn)開發(fā)商以集中開發(fā)，統(tǒng)一配套的方式對外向不特定的企業(yè)或者個人出售工業(yè)用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發(fā)商取得土地為工業(yè)性質(zhì)土地，依據(jù)目前法規(guī)不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證。工業(yè)地產(chǎn)商大多是在沒有取得預(yù)售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對于買賣雙方均存在較大的法律風(fēng)險。行業(yè)服務(wù)無序化 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不成體系。服務(wù)質(zhì)量很大程度上依賴于從業(yè)人員等個人能力，難以形成規(guī)?；芾砼c復(fù)制。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以控制，導(dǎo)致質(zhì)量問題頻發(fā)。監(jiān)管缺失，嚴(yán)重影響用戶體驗。供應(yīng)鏈整合度低 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈及服務(wù)流程復(fù)雜。小型

16、企業(yè)難以為繼，初期投入過大，很難打價格戰(zhàn)。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度太低，導(dǎo)致生產(chǎn)周期長且成本高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢近年來,盡管我國政府頒布了有利于工業(yè)地產(chǎn)的資源環(huán)境稅收政策和消費稅的結(jié)構(gòu)調(diào)整政策,但是由于這兩種稅收的作用對象狹窄,因而對工業(yè)地產(chǎn)主要服務(wù)和產(chǎn)品的生產(chǎn)及推廣使用收效不大?？上驳氖?企業(yè)所得稅的兩稅合一,內(nèi)外資企業(yè)同等待遇解決了多年來我國內(nèi)外資企業(yè)面臨的兩套稅制問題。兩套稅制把大量的稅收優(yōu)惠給與了外資企業(yè),而未能按國家的宏觀政策導(dǎo)向建立稅收優(yōu)惠。這種稅制安排不僅造成了內(nèi)外資企業(yè)的稅負不公,而且對國家鼓勵的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,對行業(yè)的高效率利用都是極其不利的。此外,我國的進口稅收政策

17、也存在類似的問題,亟待解決。供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低由于基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、技術(shù)缺陷且積累不足、產(chǎn)業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚。產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)不到位，行業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低等。這導(dǎo)致了用戶需求難以得到及時的滿足。行業(yè)亟需提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化基礎(chǔ)資源配置，夯實產(chǎn)品技術(shù)更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢 企業(yè)合作多樣化，園區(qū)融資上市獲突破2019 年，我國房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境整體偏緊，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管從嚴(yán)從緊。同時，隨著樓市進入存量時代以及房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平存下行壓力的背景下，房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型突破。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房企轉(zhuǎn)型的重要陣地，動作頻

18、頻。標(biāo)桿企業(yè)以多樣式的合作方式尋求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局新突破。此外，國家出臺政策，以鼓勵國家級開發(fā)區(qū)上市融資。未來，隨著企業(yè)合作力度加大以及園區(qū)上市潮來臨，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉砀嘈峦黄啤：献髦黧w多元化，標(biāo)桿企業(yè)加大行業(yè)布局當(dāng)前，隨著我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐加速推進以及區(qū)域規(guī)劃利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來較大的發(fā)展機遇。作為產(chǎn)業(yè)運營主體的企業(yè)來說，既是機遇又是挑戰(zhàn)。為搶占產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利以及提升項目發(fā)展質(zhì)量，企業(yè)在合作主體上更趨多元化，以借助雙方優(yōu)勢資源，強強聯(lián)合，不斷增強項目發(fā)展水平。此外，隨著我國巨大的消費潛力逐漸釋放，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然較大，部分標(biāo)桿企業(yè)不斷加大項目布局，以搶占行業(yè)發(fā)展先機。合作主體多元，強強

19、聯(lián)合，助力行業(yè)發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商來說，隨著行業(yè)競爭日趨激烈，區(qū)域內(nèi)項目的競爭歸根結(jié)底還是產(chǎn)業(yè)載體軟硬件水平的競爭。為提升項目運營管理水平，企業(yè)在合作主體上更趨多元化，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商之間合作、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商與實體企業(yè)合作以及房企與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商合作等多種多樣的合作模式不斷涌現(xiàn)，以不斷提升自身競爭力。延伸產(chǎn)業(yè)鏈工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近年來從傳統(tǒng)的模式轉(zhuǎn)換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應(yīng)環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質(zhì)的公司提供品牌、設(shè)計、系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品與服務(wù)的過程中，具有完善的內(nèi)容生

20、產(chǎn)、渠道建設(shè)、商業(yè)化落地等各個層級的協(xié)作。未來進一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競爭力，并促進行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。生態(tài)化建設(shè)進一步開放1）內(nèi)生發(fā)展閉環(huán)，對外輸出價值當(dāng)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的社區(qū)化運營屬性越來越強，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開始聚集時，就需要謀求內(nèi)生發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)需要打造一個服務(wù)平臺，對內(nèi)是一個合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，對外有開放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，即能引導(dǎo)資源的有效流動，又能促進產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，聚集人才和知識，進而提升供應(yīng)鏈效率。2）開放平臺，共建生態(tài)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)平臺方，不再是單向地控制和輸出，而是要借助技術(shù)手段搭建基礎(chǔ)在線平臺，通過規(guī)則引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容和服務(wù)，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產(chǎn)業(yè)鏈

21、上的需求，從而有針對性配套服務(wù)并引導(dǎo)資源有效配置。這樣的平臺才能夠進行思考和迭代進化。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推工業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)，類型也比較多。一般當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會在原有基礎(chǔ)上提升智能化，如果沒有基礎(chǔ)比較好的項目基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐蜁蛟斐鲂碌墓I(yè)地產(chǎn)項目。隨著各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，中國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布以及建設(shè)模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)拓展的特征。有報告分析，從國家級工業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)情況來看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為

22、基礎(chǔ)，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè);廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設(shè)特色，也正加緊工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。未來一段時間，中國中西部地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)或?qū)⒂瓉砣碌慕ㄔO(shè)浪潮。從目前情況來看，各地打造的工業(yè)地產(chǎn)水平參差不齊，有好有壞。總體來說，一般東部發(fā)達地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)相對來說會更加成熟一些。但目前中西部工業(yè)地產(chǎn)打造勢頭也十分強勁。需求開拓隨著人們生活水平的提高， 在工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，越來越多的用戶對行業(yè)較為重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業(yè)立根之本。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析國家從大的政策方向上對工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)做

23、了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠為行業(yè)做了好的發(fā)展指引。國家層面更加重視，花費更多的人力、物力、財力來解決該行業(yè)存在的問題。社會層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會層面的驅(qū)動。各城市層面更加重視，各個城市競相調(diào)研并引進新概念與制定新政策。國際上更加重視，積極開拓創(chuàng)新。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析21世紀(jì)我國經(jīng)濟煥發(fā)出勃勃生機，保持著強勁的增長勢頭，成為世界經(jīng)濟增長最快的國家，并且我們有理由相信這種增長勢頭仍將長期保持。作為一、二、三產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)度的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快發(fā)展是保證工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)與前提，但作為典型的行業(yè)，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點決定了工業(yè)地產(chǎn)行

24、業(yè)對宏觀調(diào)控具有一定的防御性，因此行業(yè)受國內(nèi)經(jīng)濟波動的影響相對較小。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析隨著社會環(huán)境的持續(xù)變化，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)將面臨更快的發(fā)展；同時，也預(yù)示著新的機遇的到來。我國擁有龐大市場的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有消費潛力。我國經(jīng)濟發(fā)展較為迅猛，消費者可支配的收入不斷增加，對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的多樣化、個性化消費趨勢日漸明顯。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強調(diào)要在“促進產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進行戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)

25、勢的同時逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。完善、發(fā)達的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)能夠降低企業(yè)的決策成本和生產(chǎn)成本，提高企業(yè)運作效率。良好的技術(shù)環(huán)境為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了強有力的保障。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭分析目前，我國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域主要有獨角獸為首的初創(chuàng)公司，上市公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭三個大陣營。三方陣營不斷加碼布局工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，推出了一系列針對不同應(yīng)用場景的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭很好的促進了行業(yè)需求、技術(shù)、產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展，促進服務(wù)水平不斷優(yōu)化，服務(wù)與技術(shù)能力不斷創(chuàng)新。為用戶提供了更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭分析對上游議價能力分析工業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)的增量市場，依附于傳統(tǒng)行業(yè)，其上下

26、游和傳統(tǒng)行業(yè)相似。上游主要有基礎(chǔ)原料、零件設(shè)備、基礎(chǔ)服務(wù)等服務(wù)商組成。上游細分市場眾多，除了設(shè)備，上游市場產(chǎn)品和服務(wù)基本無差異性，主要競爭優(yōu)勢在于成本控制能力和成本轉(zhuǎn)嫁能力。行業(yè)現(xiàn)狀以企業(yè)間價格戰(zhàn)，小型企業(yè)低標(biāo)準(zhǔn)運行為主。 激烈的行業(yè)競爭使得價格接近成本，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對上游端有較強議價能力。對下游議價能力分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)下游主要有企事業(yè)單位、消費業(yè)主等組成的甲方。下游企業(yè)占有更多社會資本，對宏觀經(jīng)濟影響力更大。企業(yè)自身體量也更大，行業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域性競爭明顯，不同區(qū)域往往有較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對下游業(yè)主，議價能力往往更弱，并且面臨費用墊付，應(yīng)收賬款損失的問題。潛在進入者分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

27、潛在進入者可能是一個新辦的企業(yè)，也可能是一個采用多角化經(jīng)營戰(zhàn)略的原從事其它行業(yè)的企業(yè)，潛在進入者會帶來新的生產(chǎn)能力，并要求取得一定的市場份額。潛在進入者對本行業(yè)的威脅取決于本行業(yè)的進入壁壘以及進入新行業(yè)后原有企業(yè)反應(yīng)的強烈程度。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)潛在進入者是影響行業(yè)競爭強度和盈利性的又一要素。主要表現(xiàn)為三方面直接影響：一是工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而增加行業(yè)有效資本量；二是工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而對下游市場需求量進行爭奪和分流；三是工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而對上游資源進行爭奪和分流。替代品或替代服務(wù)分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)替代品或者替代服務(wù)主要考量一下三個因素：1）替代品

28、或者替代服務(wù)在價格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務(wù)在質(zhì)量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購買者轉(zhuǎn)換成本的高低。中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌競爭格局分析中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭強度分析（1）中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)競爭情況目前，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)數(shù)量不多，且各自應(yīng)用于不同的細分領(lǐng)域，相互之間競爭壓力較小。（2）中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游議價能力分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料包括電子元器件、線材、電腦配件、工業(yè)地產(chǎn)材料等，該類產(chǎn)品多為通用、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，供應(yīng)商眾多，競爭充分，因此，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)對上游議價能力較強。（3）中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)下游議價能力分析工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)下游應(yīng)用主體包括個人、企業(yè)和政府機構(gòu)，應(yīng)用領(lǐng)域包括金融、安防、教育、交通、社交娛樂、社保等，由于