博思堂_蘇州滸新_金櫚灣項(xiàng)目推廣方案_39_X年

1、滸新金櫚灣08年度項(xiàng)目推廣方案滸新金櫚灣項(xiàng)目組2008115目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略新區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析1、新 區(qū) 房 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程 分 析處于由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)郊區(qū)化歷程的初期2、新 區(qū) 住 宅 市 場(chǎng) 板 塊 劃 分南密北散、南多北少木瀆板塊西部板塊新區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目

2、地塊競(jìng)爭(zhēng)分析一級(jí)土地市場(chǎng)存量分析本地塊周邊規(guī)劃項(xiàng)目很多，目前共約有86萬方的住宅存量尚未推出, 未來存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；從土地的容積率來看，未來產(chǎn)品多以小高層、高層為主現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)、未來競(jìng)爭(zhēng)并存滸新金櫚灣金光大道新創(chuàng)理想城新港名墅花園新創(chuàng)地塊永新地塊陽山地塊閩信地塊萬佳地塊南山地塊現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)未來競(jìng)爭(zhēng)云錦城項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略1.云錦城項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：預(yù)計(jì)08年5月份推出，產(chǎn)品主要為高層、別墅為主，與我們的產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)，客源主要以新區(qū)為主

3、，對(duì)于本案西部客源的攔截也是比較明顯，故明年我們項(xiàng)目的小高層面對(duì)新區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析2.永新興賢路項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：該地塊同樣位于滸關(guān)目前在規(guī)劃階段，產(chǎn)品同樣以高層為主，推出時(shí)間預(yù)計(jì)在08年下半年，故我們可以打時(shí)間差，在08年6月份之前完成項(xiàng)目的主體銷售，可以將影響降到最低。3.南山金閶新城項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：該項(xiàng)目目前同樣在前期規(guī)劃階段，從1.7的容積率來看，小高層、高層產(chǎn)品為主，與我們項(xiàng)目的產(chǎn)品基本雷同，其客源主要以金閶新城、新莊一帶為主，基本與本案南部客源沖突，預(yù)計(jì)推出時(shí)間在08年下半年，故本案應(yīng)該快速建立區(qū)域品牌價(jià)值高度、快速完成項(xiàng)目銷售。 4.理想城項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：該項(xiàng)目位于新區(qū)

4、，區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng)，客源主要以新區(qū)為主，對(duì)本案西部新區(qū)客源的攔截作用比較明顯。08年上半年將推出小高層（面積以100平米以上為主）與本案明年推出的小高層有沖突，但本案在戶型面積上有較大的優(yōu)勢(shì)，故在客源的抓取上還是有較大的機(jī)會(huì)。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略 明年項(xiàng)目將有大量小高層推出，滸關(guān)區(qū)域客戶有一定的抗性；同時(shí)區(qū)域內(nèi)客戶的不斷挖掘,后期會(huì)面臨客戶不夠的問題。 故明年在深度挖掘滸關(guān)客源的基礎(chǔ)上，要走出去吸引外部客源貫徹“南進(jìn)東擴(kuò)”的策略

5、，往東吸引金閶新城、新莊客源，往南挖掘新區(qū)的客源?？驮炊ㄎ环治鰸G關(guān)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖掘南進(jìn)策略東擴(kuò)策略項(xiàng)目客源定位 08年占領(lǐng)新區(qū)市場(chǎng)08年占領(lǐng)金閶新莊項(xiàng)目客源定位 重點(diǎn)客戶群核心客戶群其他區(qū)域客源游離客戶群南進(jìn)策略：充分挖掘新區(qū)企業(yè)工作的百領(lǐng)，以新蘇州人為主滸關(guān)工業(yè)園企業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)企業(yè)主。東擴(kuò)策略：拓展金閶新城、辛莊的企業(yè)主及市區(qū)新蘇州人核心客源：滸關(guān)工業(yè)園企業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)企業(yè)主。08年重點(diǎn)客源南進(jìn)策略東擴(kuò)策略充分挖掘新區(qū)企業(yè)工作的百領(lǐng)，以新蘇州人為主拓展金閶新城、辛莊的企業(yè)主及市區(qū)新蘇州人項(xiàng)目客源定位 目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目

6、推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣主題新區(qū)首席16萬平米低密度、地中海風(fēng)情社區(qū)闡述：1.新區(qū)突出項(xiàng)目所處的地理位置2.首席突出項(xiàng)目產(chǎn)品在新區(qū)的稀缺性、主導(dǎo)性3.16萬平米突出項(xiàng)目大盤的氣勢(shì)4.地中海風(fēng)情突出了項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)項(xiàng)目推廣主題賣點(diǎn)闡述：1.稀缺多層：新區(qū)稀缺花園陽房2.地中海建筑風(fēng)情：新區(qū)首創(chuàng)地中海風(fēng)情社區(qū)3.規(guī)劃前景：滬寧城際列車、蘇州輕軌3號(hào)線4.完美配套：大型新滸商業(yè)城一路之隔、交通便捷5.超性價(jià)比戶型：90平米以下兩房滿足新蘇州人居家理想目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源

7、定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略二、08年項(xiàng)目推案計(jì)劃及階段安排 08年3月份08年4月份08年6月份08年9月份春節(jié)二期開盤別墅組團(tuán)開盤三期開盤四期開盤目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目各階段推案計(jì)劃6號(hào)樓16號(hào)樓11號(hào)樓20號(hào)樓19號(hào)樓14號(hào)樓18號(hào)樓13號(hào)樓一期（08年1月8日）所推房源共240套，基本售磬(銷售240套) 100平米以下占75% 115.91平米占25% 22

8、號(hào)樓24號(hào)樓23號(hào)樓二期（08年3月中旬）所推房源為4幢多層，3幢小高層多層100平米以下占75% 100平米占25%小高層100平米以下占80% 100平米占20%21號(hào)樓項(xiàng)目各階段推案計(jì)劃17號(hào)樓12號(hào)樓7號(hào)樓別墅疊加別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅疊加疊加別墅別墅別墅三期開盤（08年4月份）別墅組團(tuán)主要為連排，輔以少量疊加，主要以內(nèi)部客戶去化為主。項(xiàng)目各階段推案計(jì)劃2號(hào)樓8號(hào)樓15號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓四期（08年6月份）所推房源為4幢多層，4幢小高層多層100平米以下占75% 100平米以上占25%小高層100平米以下占67% 100平米以上占33%5號(hào)樓4號(hào)樓3號(hào)樓項(xiàng)目各階段推案計(jì)劃小高層小

9、高層小高層五期（08年9月份）推出3幢小高層面積全部在100平米以下項(xiàng)目各階段推案計(jì)劃目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目品牌策略 明年新區(qū)、金閶新城小高層產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈明年大量小高層推出，滸關(guān)區(qū)域客戶有抗性、客戶支持不夠需要拓展外區(qū)域”東拓南進(jìn)”策略品牌戰(zhàn)略滸新置業(yè)開發(fā)商品牌后期產(chǎn)品品牌鋪墊金櫚灣項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌策略 項(xiàng)目品牌策略 品牌策略的支撐滸新博仕會(huì)成立項(xiàng)目精品活動(dòng)路線項(xiàng)目地中海特色推廣蘇州區(qū)域媒體形象塑造金櫚灣項(xiàng)目開盤熱銷項(xiàng)目各期開盤熱

10、銷戶外、報(bào)紙電視、電臺(tái)老客戶優(yōu)惠會(huì)員活動(dòng)地中海美食特色巡演地中海家具美食展目錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案計(jì)劃新區(qū)市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目推廣主題品牌策略媒體活動(dòng)策略推廣費(fèi)用預(yù)算銷售節(jié)點(diǎn)安排各階段推案量項(xiàng)目定位推廣主題項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目媒體活動(dòng)策略08年項(xiàng)目媒體推廣策略線上推廣篇品牌推廣結(jié)合項(xiàng)目占領(lǐng)區(qū)域制高點(diǎn) 線下推廣篇切實(shí)有效的推廣更好地配合銷售線上推廣篇1. 線上推廣戶外篇新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域、金閶新城增加戶外點(diǎn)，項(xiàng)目新區(qū)品牌宣傳 2. 線上推廣報(bào)紙篇城市商報(bào)首版報(bào)眼廣告；“城市商報(bào)”、“蘇州日?qǐng)?bào)” 報(bào)紙稿配合銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳、項(xiàng)目系列軟文炒作。3. 線上推廣電視篇房車報(bào)道欄目1

11、5秒廣告片宣傳家園欄目30秒廣告片宣傳民聲在線新聞欄目20秒廣告片宣傳4. 線上推廣電臺(tái)篇104.8交通電臺(tái)“有車生活”“家在蘇州”捕捉新區(qū)、市區(qū)客戶群體 5. 線上推廣網(wǎng)絡(luò)篇蘇州搜房網(wǎng)、新視點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái):網(wǎng)按紐形象保持；通欄、對(duì)聯(lián)配合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)推廣運(yùn)用搜房的網(wǎng)絡(luò)資源體現(xiàn)項(xiàng)目景觀、規(guī)劃、戶型, 通過前期熱銷樹立新區(qū)地中海品質(zhì)社區(qū)品牌開發(fā)商品牌。 運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行區(qū)域、項(xiàng)目系列軟文炒作.線上推廣篇線下推廣篇1. 線下推廣區(qū)域企業(yè)、拆遷辦公關(guān)進(jìn)一步對(duì)新區(qū)企業(yè)、滸關(guān)工業(yè)園企業(yè)、金閶新城拆遷辦展開DS拜訪派單等切實(shí)有效的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳。2. 線下推廣短信、直郵、夾報(bào)針對(duì)新區(qū)、辛莊、金閶新城及滸關(guān)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的直郵、夾報(bào)、短信可以很快地建立項(xiàng)目在新區(qū)、金閶新城的知名度，對(duì)銷售起到立桿見影的作用。線下推廣篇3. 線下推廣地中海風(fēng)情巡演 配合項(xiàng)目“西進(jìn)南擴(kuò)”的推廣策略，在新區(qū)大潤(rùn)發(fā)、新區(qū)綠寶廣場(chǎng)等地舉辦具有地中海風(fēng)情的路演可以很快的抓住當(dāng)?shù)貐^(qū)域的客戶、同時(shí)加深客戶對(duì)于項(xiàng)目賣點(diǎn)的理解。4. 線下推廣地中海特色美食、歌舞晚會(huì)針對(duì)項(xiàng)目前期業(yè)主、積累準(zhǔn)業(yè)務(wù)舉辦具有明顯地中