中華全國律師協(xié)會(huì)律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引(共53頁)

1、中華全國律師協(xié)會(huì)律師辦理物業(yè)管理法律(fl)業(yè)務(wù)操作指引目錄(ml)總則(zngz)第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘第二節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)第二章律師辦理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù)第二節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律服務(wù)第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第四章物業(yè)專項(xiàng)維修資金(

2、基金)第一節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納與續(xù)籌第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用第五章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點(diǎn)第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理附則總則(zngz)第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)(zhdo)范圍第1條制定(zhdng)目的本指引由中華全國律師協(xié)會(huì)制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供參考。第2條概念界定物業(yè)服務(wù)：又稱物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請其他管理人的管理

3、，比如聘請保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請保潔公司提供公共區(qū)域清潔服務(wù)等。物業(yè)管理糾紛：指在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的各相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)爭執(zhí)。建設(shè)單位：又稱業(yè)主單位、項(xiàng)目業(yè)主或開發(fā)商，指建設(shè)工程項(xiàng)目的投資主體或投資者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同接受業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）或者建設(shè)單位委托，對特定物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理并對業(yè)主提供服務(wù)。國家對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。其他管理人：指除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他依法從事物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。如保潔公司、保安公司、物業(yè)管理師。業(yè)主：依法登記取得或者根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法（以下簡稱物權(quán)法）規(guī)定取得建

4、筑物專有部分所有權(quán)的人，認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。業(yè)主大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)：是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并報(bào)相關(guān)行政主管部門備案，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同：是指

5、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)的建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同：是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理建筑物及其附屬設(shè)施所訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。廣義上的物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。臨時(shí)管理規(guī)約：是在銷售物業(yè)之前，由建設(shè)單位制訂的，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)的約定。管理規(guī)約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

6、：是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本要求，是業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)范，其規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事方式、表決程序、職責(zé)及任期等。專項(xiàng)維修資金：又稱專項(xiàng)維修基金，指由法律、法規(guī)規(guī)定的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。物業(yè)管理師：按照人事部、建設(shè)部物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書（以下簡稱資格證書）， 并依法注冊取得中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證（以下簡稱注冊證），從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師英文譯為：Certified Property Manager。第3條指導(dǎo)(zhdo)范圍本

7、操作指引可指導(dǎo)律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人等提供法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書、前期物業(yè)服務(wù)合同(h tong)、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約，通過協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理物業(yè)管理糾紛。第二節(jié)現(xiàn)有(xin yu)立法及相關(guān)規(guī)定第4條 物業(yè)管理是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問題立法尚不完善，專門的立法除了物業(yè)管理?xiàng)l例以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件。物權(quán)法也對涉及物業(yè)管理方面做了綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定。另外，全國各地也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和規(guī)范性法律

8、文件才能更好地解決問題、處理糾紛。第5條 物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉及的全國性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：中華人民共和國物權(quán)法于2007年3月16日第十屆全國人大第五次會(huì)議通過，2007年10月1日起施行。中華人民共和國民法通則于1986年4月12日第六屆全國人大第四次會(huì)議通過，1987年1月1日起施行。中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法于1993年10月31日第八屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過，1994年1月1日起施行。中華人民共和國合同法于1999年3月15日第九屆全國人大第二次會(huì)議通過，自1999年10月1日起施行。中華人民共和國價(jià)格法于1997年12月26日第七屆全國人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議通過，自

9、1990年1月1日起施行。物業(yè)管理?xiàng)l例于2003年5月28日國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過，自2003年9月1日起施行。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（建住房2003130號(hào)），自2004年1月1日起施行。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)），自2004年1月1日起施行。業(yè)主大會(huì)規(guī)程（建設(shè)部建住房2003131號(hào)），自2003年9月1日起施行。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（2002年3月5日建設(shè)部令第110號(hào)），自2002年5月1日起施行。物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定（財(cái)政部財(cái)基字19987號(hào)發(fā)布），1998年1月1日起施行。物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令125

10、號(hào)），自2004年5月1日起施行。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋20098號(hào)），于2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，自2009年10月1日實(shí)施。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋20097號(hào)）于2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，自2009年10月1日實(shí)施。第6條 從目前立法的趨勢看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多。從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)注這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好相關(guān)業(yè)務(wù)。第一章律師(lsh)辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一

11、節(jié)前期物業(yè)(w y)服務(wù)公司的選聘第7條 物業(yè)銷售（預(yù)售(y shu)或現(xiàn)售）前，律師為建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)。第8條 向建設(shè)單位建議通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。屬住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的物業(yè)，應(yīng)通過招投標(biāo)選聘；其他類型的物業(yè)，建議盡量采用招標(biāo)方式選聘。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第9條 通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，律師應(yīng)提醒建設(shè)單位須在以下時(shí)限內(nèi)完成招投標(biāo)工作：(1) 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；(2) 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得

12、預(yù)售許可證之前完成；(3) 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在交付使用前90日完成。第10條 參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約。10.1招標(biāo)書應(yīng)包括的內(nèi)容：(1) 招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介；(2) 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求；(3) 對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；(4) 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及評標(biāo)方法；(5) 招標(biāo)活動(dòng)方案；(6) 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；(7) 其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。10.2前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本）：(1) 物業(yè)的基本情況；(2) 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；(3) 服務(wù)費(fèi)用；(4) 物業(yè)

13、的經(jīng)營與管理；(5) 物業(yè)的承接與驗(yàn)收；(6) 物業(yè)的使用與維護(hù)；(7) 專項(xiàng)維修資金；(8) 違約責(zé)任；(9) 其他約定事項(xiàng)。10.3業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的主要內(nèi)容：（1） 物業(yè)基本情況；（2） 物業(yè)使用和維修；（3） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納；（4） 其他相關(guān)事項(xiàng)；（5） 違約責(zé)任和違約糾紛的解決。第11條 按照各地對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，幫助建設(shè)單位規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序。11.1前期物業(yè)管理招標(biāo)的備案。按照各地辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，一般要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)布招投公告前或者發(fā)出投票邀請書前，提交規(guī)定的文件、資料，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案。11.2發(fā)出招標(biāo)公告與

14、預(yù)審。建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法第8條規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。”11.3招標(biāo)文件的編制與發(fā)出。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制，并向所有經(jīng)過預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)放。11.4現(xiàn)場的踏勘與資料提供。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。11.5開標(biāo)與評標(biāo)，確

15、定中標(biāo)人。11.6與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并向政府行政主管部門備案。第12條幫助建設(shè)單位制定或?qū)徍伺R時(shí)管理規(guī)約（可參考建設(shè)部業(yè)主臨時(shí)公約示范文本），對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害買受人的合法權(quán)益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與臨時(shí)管理規(guī)約一致。第13條 根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)單位不僅可以聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，也可以聘請其他管理人進(jìn)行管理。在建設(shè)單位選擇聘請其他管理人進(jìn)行管理的時(shí)候，律師應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位草擬相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，如制定審核保

16、安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等。第二節(jié)前期(qinq)物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)第14條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提示，讓選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程，讓其從物業(yè)管理的專業(yè)角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見，既要使開發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化，又要使物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后(jnhu)能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾和沖突，并使物業(yè)更好的保值增值，有利于開發(fā)商品牌實(shí)力的塑造與延續(xù)。應(yīng)提示建設(shè)單位(dnwi)：如選擇聘請專業(yè)的公司，對共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)；應(yīng)讓專業(yè)公司提前介入，以便及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況。第15條 商品房買賣合同簽訂

17、時(shí)，應(yīng)建議開發(fā)商在“房屋買賣合同”中包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，包括約定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，并且涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第16條 商品房買賣合同簽訂時(shí)，應(yīng)提示開發(fā)商將臨時(shí)管理規(guī)約作為合同的附件，要求買受人對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第17條 提示建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。各地對物業(yè)管理用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照執(zhí)行。第18條 提示建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業(yè)管理費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。一般物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算的，交付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)，一般由建設(shè)單位承擔(dān)。第19條 當(dāng)

18、建筑區(qū)劃內(nèi)的入住率等條件達(dá)到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，提示建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)提供資料。第20條 律師為開發(fā)商制訂前期物業(yè)管理有關(guān)合同文件應(yīng)注意的問題在業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。此間應(yīng)當(dāng)制作的法律文書主要有商品房買賣合同（前期物業(yè)服務(wù)條款）業(yè)主臨時(shí)規(guī)約前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理規(guī)章制度。開發(fā)商應(yīng)在售房前擬制和簽署一系列物業(yè)管理的法律文書，此時(shí)應(yīng)注意以下問題：20.1在商品房買賣合同中增加前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，做到購房人購買房屋的同時(shí)即購買了前期物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，購房

19、人通過與開發(fā)商訂立商品房買賣合同對該物業(yè)的前期物業(yè)管理（包括選聘的物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)維護(hù)與管理、物業(yè)收費(fèi)等）有基本了解，并以合同的方式對由開發(fā)商提供的前期物業(yè)服務(wù)予以確認(rèn)。20.2在房屋銷售前擬定好業(yè)主臨時(shí)規(guī)約并在售房時(shí)向購房人公示，以便于購房人在訂立商品房買賣合同時(shí)對遵守業(yè)主臨時(shí)規(guī)約作出書面承諾。如果說業(yè)主規(guī)約是全體業(yè)主對物業(yè)行使管理權(quán)的“憲法”，那么業(yè)主臨時(shí)規(guī)約在前期物業(yè)管理中則起“臨時(shí)憲法”的作用。由于在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會(huì)尚未成立，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)擬定并向購房人說明和公示業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，并可要求購房人對遵守業(yè)主臨時(shí)規(guī)約作出書面承諾。承諾作出后，

20、即具有法律約束力。20.3與選聘的物業(yè)公司訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于房屋銷售前選聘好物業(yè)公司并與其訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。通常前期物業(yè)服務(wù)合同文本由擬聘請的物業(yè)公司提出，但由于前期物業(yè)服務(wù)主要由開發(fā)商負(fù)責(zé)，前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與商品房買賣合同中物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款保持一致，物業(yè)管理的服務(wù)與質(zhì)量水平，既要能夠滿足開發(fā)商的要求，也要同時(shí)保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害，因而需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?0.4負(fù)責(zé)擬定或?qū)彾ㄇ捌谖飿I(yè)管理規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度由擬聘請的物業(yè)公司提出，且作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件，是合同的重要組成部分。因此其不僅屬于法律文書，且按規(guī)定開發(fā)商

21、應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理規(guī)章制度連同前期物業(yè)服務(wù)合同一并提交政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。同時(shí)由于大量的物業(yè)管理事務(wù)通過對物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)得以實(shí)施，因而物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容廣泛地涉及業(yè)主的利益，此外，物業(yè)管理規(guī)章制度是前期物業(yè)服務(wù)合同得以實(shí)際履行的重要保障，因而同樣需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?0.5擬訂前期物業(yè)管理法律文書應(yīng)當(dāng)注意的問題：20.5.1關(guān)聯(lián)性。前期物業(yè)管理關(guān)系中各方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)在各法律文書中表現(xiàn)為相互交織、滲透，部分內(nèi)容互相疊加或涵蓋；文書相互獨(dú)立又互相依存、互為條件，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。因此在擬制法律文書時(shí)：一是要做到主要法律文書齊全，形成一個(gè)完整的合約體系；二是文書相互之間應(yīng)當(dāng)依次

22、銜接，避免因遺漏或錯(cuò)位影響其他文書的法律效力；三是內(nèi)容上相互疊加或重復(fù)的部分內(nèi)容，應(yīng)力求表述準(zhǔn)確、完整并注重其同一性，避免出現(xiàn)遺漏、矛盾、含糊不清或產(chǎn)生歧義。20.5.2規(guī)范性。廣義地說，規(guī)范性包括程序規(guī)范和實(shí)體規(guī)范兩個(gè)方面。程序規(guī)范要求開發(fā)商擬制和簽署法律文書的過程符合規(guī)定要求，該公示的公示，該說明的說明，該備案的備案。實(shí)體上規(guī)范是指法律文書的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、合規(guī)或符合行業(yè)慣例；對于法無明文規(guī)定的情形，當(dāng)事人可自愿約定，但不得損害他人利益。20.5.3前瞻性。前期物業(yè)管理中涉及的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題較多，如會(huì)所、外立面墻使用權(quán)、建筑物冠名權(quán)、車庫、停車場、商鋪及其他配套設(shè)施設(shè)備的歸屬權(quán)等。對于尚在探

23、討和研究的、法律或政策并未作出明確規(guī)定的問題，應(yīng)當(dāng)有預(yù)見性地盡可能作出約定，避免在日后的物業(yè)管理過程中發(fā)生較多的爭議。20.5.4可操作性。目前物業(yè)管理難度較大，合約的履行尤其是物業(yè)管理規(guī)章制度的落實(shí)主要取決于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既約束、督促物業(yè)使用人履行義務(wù)、遵守制度，又不至于以違法或侵權(quán)的手段“強(qiáng)制管理”，如以停水、停電方式脅迫收取物業(yè)費(fèi)、未經(jīng)法定程序強(qiáng)制拆除搭建物等，既是難點(diǎn)也是重點(diǎn)；另外根據(jù)物業(yè)管理糾紛的不同類型，依法、合理、明確地設(shè)置各類物業(yè)爭議的解決程序，綜合運(yùn)用行政主管部門查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業(yè)管理的各項(xiàng)措施落到實(shí)處也是值得注重的一方面。第二章律師辦理

24、為物業(yè)服務(wù)(fw)企業(yè)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為物業(yè)(w y)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù)第21條 幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定投標(biāo)方案，并參與草擬或?qū)彶榘ǖ幌抻?xiny)投標(biāo)文件、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理制度等相關(guān)法律文件。第22條 應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有投標(biāo)意向時(shí)注意企業(yè)資質(zhì)等級可以承接的物業(yè)管理業(yè)務(wù)項(xiàng)目范圍。根據(jù)建設(shè)部物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，各資質(zhì)等級的企業(yè)可承接的項(xiàng)目范圍如下：(1) 一級資質(zhì)的企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；(2) 二級資質(zhì)的企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；(3) 三級資質(zhì)的企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)

25、目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第23條 投標(biāo)文件是參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對招標(biāo)文件的內(nèi)容、實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)的文件。投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1) 投標(biāo)函；(2) 投標(biāo)報(bào)價(jià)；(3) 物業(yè)管理方案；(4) 招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第24條 幫助審查招標(biāo)書中由建設(shè)單位制定的前期物業(yè)服務(wù)合同，對有損于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條款，建議修改或刪除。第25條 中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之前，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位將以下文件作為合同的附件提交：(1) 物業(yè)構(gòu)成明細(xì)；(2) 物業(yè)共用部位明細(xì)；(3) 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)；(4) 其他。第26條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)注意

26、以下問題：26.1投標(biāo)書的格式和內(nèi)容應(yīng)滿足招標(biāo)文件的要求。評標(biāo)過程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些投標(biāo)文件不能按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編寫，沒有目錄，沒有頁碼，該蓋章的不蓋章，應(yīng)提供的資料不提供，所供非所要，計(jì)算依據(jù)前后不一致，提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不符合財(cái)務(wù)原則，錯(cuò)別字多，裝訂粗糙等問題，導(dǎo)致評委對資料的齊全性、準(zhǔn)確性在打分時(shí)打折扣。建議在投標(biāo)書裝訂之前一定對照投標(biāo)文件的要求認(rèn)真進(jìn)行校對，裝訂盡量精美，投標(biāo)書的質(zhì)量是企業(yè)的形象，很難想象一個(gè)投標(biāo)書錯(cuò)誤百出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠把物業(yè)服務(wù)做好。26.2提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)完全響應(yīng)招標(biāo)文件要求。應(yīng)注意投標(biāo)書中對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容是否完全響應(yīng)了招標(biāo)文件的服務(wù)內(nèi)容要求，

27、注意是否漏項(xiàng)。實(shí)踐中，出現(xiàn)過招標(biāo)文件明確要求有社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)內(nèi)容，恰恰在投標(biāo)文件中不做應(yīng)答，沒有職責(zé)分工，也不做該項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用測算的情況。在公開招投標(biāo)中，如果提供的服務(wù)內(nèi)容有漏項(xiàng)，將被視為不響應(yīng)投標(biāo)文件，或是該項(xiàng)服務(wù)企業(yè)不具備服務(wù)能力，甚至被廢除投標(biāo)資格處理。26.3物業(yè)服務(wù)方案中應(yīng)具有對服務(wù)內(nèi)容的必要分析。評標(biāo)過程中一些投標(biāo)書的物業(yè)服務(wù)方案普遍缺少對服務(wù)對象及其需求的分析，缺少服務(wù)重點(diǎn)和難點(diǎn)分析，對特殊需求和特殊技術(shù)要求不能識(shí)別，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)方案沒有針對性，甚至千篇一律。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)項(xiàng)目可行性分析的基礎(chǔ)上，做好這些必要的分析，綜合出最終的服務(wù)需求和目標(biāo)，因?yàn)檫@些分析是決定物業(yè)服務(wù)方案

28、是否合適的前提。物業(yè)服務(wù)方案的針對性和適宜性在評標(biāo)中占有很大的比重。26.4注意物業(yè)服務(wù)目標(biāo)的定量和定性問題。根據(jù)招標(biāo)文件的服務(wù)內(nèi)容要求和最終確定的服務(wù)定位和服務(wù)需求，必然會(huì)制定服務(wù)目標(biāo)。服務(wù)目標(biāo)的制定一般分為定量的和定性的，一般情況下，能定量的盡量進(jìn)行定量。服務(wù)目標(biāo)的定量制定應(yīng)與服務(wù)定位檔次相符合，可以參照有些地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級劃分及價(jià)格的文件，深圳市、上海市等都有這些文件。按照物權(quán)法的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有依約服務(wù)的權(quán)利，因此，指標(biāo)的制定不能超越法律法規(guī)規(guī)定的范圍，不能超越物業(yè)服務(wù)的范疇，不能超越正常的服務(wù)能力。定性指標(biāo)的制定應(yīng)注意頻次和時(shí)間間隔的概念，應(yīng)說明服務(wù)工作后所取得的效果。定性

29、和定量的指標(biāo)應(yīng)是可測量的。26.5應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)方案的內(nèi)在邏輯性。評標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)方案缺乏內(nèi)在的邏輯性。物業(yè)服務(wù)方案的內(nèi)在邏輯性應(yīng)是：根據(jù)服務(wù)的需求，制定相應(yīng)的服務(wù)指標(biāo)，配置合理的人力資源和設(shè)備資源，以一定的服務(wù)管理模式運(yùn)作，職責(zé)分工明確，不漏項(xiàng)不重疊，明確服務(wù)流程和檢查標(biāo)準(zhǔn)，以相應(yīng)的內(nèi)部和公共制度以及必要的措施來保障物業(yè)服務(wù)指標(biāo)的完成，在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施和應(yīng)急預(yù)案，保障人身和財(cái)產(chǎn)的安全。第27條 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位限期提供：竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技

30、術(shù)資料，以及物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等物業(yè)管理所必需的其他資料。第28條 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之前，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位配合對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)存在問題，要求建設(shè)單位對存在問題提出解決辦法。第29條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位對上述查驗(yàn)結(jié)果、存在問題等簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。第30條 幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)草擬或?qū)彶閿M與購房者收房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容可參見本指引10.2。第31條 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)人后，其與建設(shè)單位簽訂的前期物

31、業(yè)服務(wù)合同終止。第32條 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，應(yīng)將本指引第22條所述資料及物業(yè)管理用房等移交業(yè)主委員會(huì)，并在業(yè)主委員會(huì)的主持下，做好與新的物業(yè)服務(wù)人的交接工作。第二節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期(yuq)物業(yè)管理法律服務(wù)第33條 律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人獲得選聘進(jìn)行程序(chngx)的合法性審查，獲選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第34條 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容(nirng)（可參考建設(shè)部示范文本）34.1物業(yè)服務(wù)合同的主要條款：(1) 雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。(2) 服務(wù)項(xiàng)目。即管理的房

32、地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。(3) 服務(wù)內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)，消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(4) 服務(wù)費(fèi)用。即物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定的，如停車場的停車費(fèi)。(5) 雙方的權(quán)利與義務(wù)。(6) 違約責(zé)任。(7) 其他事項(xiàng)。雙方可以約定其他未盡事項(xiàng)，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充、終止等。34.2業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)(1) 代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)

33、常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)將上述意見和建議反饋給物業(yè)服務(wù)人。(2) 代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。(3) 監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用。(4) 審定物業(yè)服務(wù)人擬定的物業(yè)管理方案。(5) 檢查監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。(6) 審定物業(yè)服務(wù)人提出的物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告。(7) 審批物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、

34、改造的書面報(bào)告。(8) 應(yīng)在本合同約定的期限內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料。(9) 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。(10) 負(fù)責(zé)本物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。(11) 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。(12) 經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。34.3物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利和義務(wù)(1) 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)方案。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)。(2) 對業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。(3) 按本合同的約定，對業(yè)主違反

35、臨時(shí)管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。(4) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。(5) 負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人雙方議定后由物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施。(6) 向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。(7) 按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。(8) 負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布

36、一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支賬目和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；并將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。(9) 不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動(dòng)；不得在物業(yè)管理活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)合法、正確使用業(yè)主名冊，不得泄露業(yè)主隱私。(10) 建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。(11) 物業(yè)服務(wù)人必須在本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。第35條在新的物業(yè)服務(wù)公司取代原物業(yè)服務(wù)公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務(wù)合同是否成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)服務(wù)人往往會(huì)以各

37、種理由不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行溝通，并可以請求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。第36條 因業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)而向物業(yè)服務(wù)人提供催收法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人先通過書面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會(huì)將物業(yè)服務(wù)人推向業(yè)主的對立面。應(yīng)提醒物業(yè)服務(wù)人注意留存相關(guān)催收的證據(jù)。第37條 律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人如何糾正建設(shè)單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉；對于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予勸阻，并向業(yè)主委員會(huì)和政府主管部門進(jìn)行報(bào)告。

38、第38條 物業(yè)服務(wù)公司簽訂和履行合同應(yīng)注意的其他問題38.1關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司不履行合同、不完全履行合同的處理38.1.1最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第3條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！边@一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范問題。38.1.2作為律師應(yīng)提醒物業(yè)

39、公司兩點(diǎn)：(1) 對物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。(2) 物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，包括服務(wù)細(xì)則、服務(wù)承諾等，構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同的組成部分，所以物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)自己公司的實(shí)際情況來確定自己的管理制度，不能兌現(xiàn)的不宜形成書面的管理制度。但實(shí)際上，要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)任何形式的違約責(zé)任，都有一定的難度，因?yàn)槲飿I(yè)管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標(biāo)的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理服務(wù)，是復(fù)雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會(huì)證實(shí)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，有一定的操作難度。38.2合同到期后不移交資料和不承認(rèn)事實(shí)管理的問題38.2.1最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)

40、服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。”38.2.2對于業(yè)主委員會(huì)來說，如果有資料顯示開發(fā)商并未向業(yè)主提供物業(yè)管理?xiàng)l例第29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請求其移交資料。律師應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)公司：在業(yè)主委員會(huì)終止與物業(yè)服務(wù)公司的合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并

41、以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，存在兩種事實(shí)管理的情況：一是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)未更換物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況下的事實(shí)管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。二是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)重新聘請了物業(yè)服務(wù)公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實(shí)管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。對于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請支付物業(yè)管理費(fèi)，法院可以不予支持。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老“管家”落聘后拒不退出情況的出現(xiàn)。38.3物業(yè)管理服務(wù)合同無效的規(guī)定

42、38.3.1按照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋第2條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：(一) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(二) 物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款?！?8.3.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)公司：物業(yè)管理服務(wù)合同中經(jīng)常出現(xiàn)的免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款有：(1) 明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照物權(quán)法的規(guī)定，小區(qū)的停車、

43、廣告費(fèi)等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢地位，或業(yè)主委員會(huì)法律知識(shí)的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業(yè)管理公司或開發(fā)商所有，實(shí)際上這是無效約定。(2) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過程中的免責(zé)條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對小區(qū)車輛的丟失、業(yè)主人向損害賠償不承擔(dān)法定的補(bǔ)充責(zé)任。(3) 加大業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會(huì)解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付30萬的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)不足的，由公益性收入直接補(bǔ)貼物業(yè)公司等。(4) 排除業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的條款，主要包括物業(yè)服務(wù)公司對大額維修基金的使用有決定權(quán)，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重

44、大事項(xiàng)等。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)應(yīng)注意這些條款。38.4關(guān)于業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)及抗辯理由的解析38.4.1最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”38.4.2物業(yè)服務(wù)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對等原則，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。但在物業(yè)管理操作中，有時(shí)業(yè)主會(huì)以各種借口不交納物業(yè)管理

45、費(fèi)用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)的理由有：(1) 業(yè)主對拆遷安置不滿而拒不交納物業(yè)管理費(fèi)的，由于原拆遷單位與物業(yè)服務(wù)公司不是同一單位，這種情況應(yīng)由業(yè)主找原拆遷單位解決。(2) 業(yè)主搬入新房，認(rèn)為房屋有質(zhì)量問題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。(3) 他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成妨礙，業(yè)主應(yīng)向法院訴請妨礙人排除妨礙，物業(yè)公司只負(fù)有提示告知并維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔的義務(wù)，如物業(yè)服務(wù)公司在妨礙過程中無過錯(cuò)或已經(jīng)盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)，是不承擔(dān)責(zé)任的。(4) 業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)服務(wù)公司無過錯(cuò)或已盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)情況下是不承擔(dān)責(zé)任

46、的。(5) 就放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費(fèi)。律師應(yīng)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。38.5物業(yè)服務(wù)公司的補(bǔ)充責(zé)任38.5.1業(yè)主財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受他人的非法損害業(yè)主在小區(qū)或其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)遭受非法損害主要有以下兩種情況：(1) 財(cái)產(chǎn)被盜竊或搶劫，包括車輛、室內(nèi)外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區(qū)車輛被盜是最為敏感的問題，物業(yè)在這一方面要加強(qiáng)防范。(2) 財(cái)產(chǎn)被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設(shè)施遭第三人破壞，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被毀壞等。有的小區(qū)由于建造的比較早，道路窄小，常發(fā)生車

47、輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場，來往人員很多，常會(huì)發(fā)生公共設(shè)施被損害的情形。以上兩種情況，只要直接的責(zé)任人無法找到或無力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。38.5.2業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受人身傷害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身傷害的案件也常見于報(bào)端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質(zhì)變而大動(dòng)干戈。當(dāng)然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。以上情況都可能會(huì)造成業(yè)主或租戶的人身傷害甚至致死，當(dāng)然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之間

48、甚至業(yè)主與非進(jìn)行服務(wù)工作時(shí)的物業(yè)服務(wù)人員之間。如果物業(yè)防范不力，未適當(dāng)履行物業(yè)合同約定的安全保障義務(wù)，行為人又逃逸的，物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。38.6物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)分包風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避在物業(yè)管理當(dāng)中，服務(wù)分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)服務(wù)公司往往會(huì)將部分服務(wù)管理項(xiàng)目分包給專業(yè)公司進(jìn)行相對獨(dú)立的運(yùn)作，例如：配電室設(shè)備維護(hù)、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機(jī)電、智能化、消殺等工作交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如清潔和綠化等。由于這些專業(yè)技術(shù)維護(hù)的行業(yè)準(zhǔn)入

49、的資格獲取比較困難，承接技術(shù)維護(hù)的分包公司多為設(shè)備系統(tǒng)建設(shè)方承擔(dān)，在行業(yè)資質(zhì)以及專業(yè)技術(shù)方面存在著技術(shù)壟斷。物業(yè)服務(wù)公司在技術(shù)監(jiān)管方面比較吃力，往往會(huì)出現(xiàn)雙方角色不明確的局面，物業(yè)服務(wù)公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理的權(quán)利。作為物業(yè)服務(wù)公司，要減少專業(yè)分包的風(fēng)險(xiǎn)：一是通過詳細(xì)的合同條款與專業(yè)的分包公司明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，要求專業(yè)公司按照法定的操作規(guī)程提供專業(yè)的服務(wù)，為了保護(hù)物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)益，要求專業(yè)公司提供的服務(wù)無瑕疵，如果服務(wù)不到位、不專業(yè)，物業(yè)公司有權(quán)按照合同約定要求專業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，直至解除雙方的分包合同；二是通過統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一要求等方式淡化專業(yè)分包公司在小區(qū)的影響，防止物業(yè)

50、服務(wù)公司本身被邊緣化；三是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)技能培訓(xùn)。目前，物業(yè)管理的技能培訓(xùn)主要集中于物業(yè)管理實(shí)務(wù)以及相關(guān)技術(shù)工種的實(shí)際操作培訓(xùn)，而涉及其他行業(yè)如消防檢測、配電管理、電梯保養(yǎng)等專業(yè)的技術(shù)管理培訓(xùn)往往不被物業(yè)管理人員重視，認(rèn)為這些工作可由分包單位進(jìn)行管理，忽略了自身管理權(quán)利的實(shí)施，使得物業(yè)公司本身根本不具備對專業(yè)公司進(jìn)行管理和監(jiān)督的能力。第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供(tgng)法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生(chnshng)提供法律服務(wù)第39條 當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)入住率等達(dá)到規(guī)定的召開首次業(yè)主(yzh)大會(huì)會(huì)議的條件時(shí)，應(yīng)提示業(yè)主督促建設(shè)單位按照

51、規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，提示業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。第40條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務(wù)。40.1籌備工作的主要內(nèi)容為：（1) 確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式；（2) 確認(rèn)業(yè)主身份；（3) 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（4) 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主自薦或推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人；（5) 擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）、業(yè)主委員會(huì)章程（草案）等文件。（6) 其他召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)準(zhǔn)備的事項(xiàng)。40.2幫助草擬或?qū)彶闃I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等需要在大會(huì)上通過的文件。第41條 業(yè)主大會(huì)

52、與業(yè)主大會(huì)會(huì)議41.1業(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。41.2業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。召開的條件由法律法規(guī)或業(yè)主議事規(guī)則規(guī)定。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。41.3業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。41.4業(yè)主大會(huì)決議分為普通決議和特別決議。業(yè)主大會(huì)作出普通決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)

53、的業(yè)主通過。業(yè)主大會(huì)作出特別決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主通過。41.5業(yè)主人數(shù)及面積的具體計(jì)算如下：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。物權(quán)法第76條第2款和第80條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)

54、總和計(jì)算。41.6下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以普通決議通過：(1) 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2) 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3) 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(4) 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。41.7下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)以特別決議通過：(1) 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(2) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。第42條業(yè)主委員會(huì)42.1業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行

55、政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。42.2業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：(1) 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2) 代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3) 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；(4) 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(5) 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第43條為 “破解”小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開難問題，律師可以提出以下建議：43.1應(yīng)在法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)的相關(guān)制度內(nèi)，選擇可操作性的方式、方法召開業(yè)主大會(huì)，比如說就業(yè)主大會(huì)的召開形式而言，盡量采用書面征求意見的方式召開業(yè)主大會(huì)，在大型社區(qū)，盡量采用業(yè)主代表或業(yè)主小組代表人的方式收集業(yè)主的意見。業(yè)

56、主大會(huì)同時(shí)采用以下形式進(jìn)行表決：(1) 設(shè)投票箱。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(2) 專人送達(dá)、回收意見。由業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆工作小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(3) 通過業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件。(4) 傳真。(5) 公告。(6) 其他形式。43.2在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中盡量規(guī)定一些實(shí)用性的有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開的制度，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的“根本大法”，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的基本制度，將業(yè)主大會(huì)召開的一些制

57、度寫進(jìn)議事規(guī)則，作為首次業(yè)主大會(huì)以后再召開業(yè)主大會(huì)的準(zhǔn)則，可以有效減少業(yè)主大會(huì)召開過程中一些障礙性因素，比如說將在規(guī)定時(shí)間內(nèi)“不表態(tài)視為同意”寫進(jìn)規(guī)則，就可以大大減少業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間，將電子郵件、傳真等方式送達(dá)業(yè)主征求意見表寫進(jìn)規(guī)則，也可以及時(shí)回收業(yè)主的意見等。43.3通過第三方介入召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)一般是由業(yè)主委員會(huì)召集召開的，在目前情況下，業(yè)主委員會(huì)難以做到職業(yè)化，業(yè)主委員會(huì)成員都有固定的工作，不太可能有較多的時(shí)間和精力投入到小區(qū)的公共事務(wù)中去，所以通過第三方介入的方式召開業(yè)主大會(huì)可以大大節(jié)省業(yè)主委員會(huì)成員的時(shí)間成本，保障業(yè)主大會(huì)的順利召開。通過第三方介入的方式主要有：業(yè)主委員會(huì)通過

58、其專職秘書來組織業(yè)主大會(huì)召開的文件的準(zhǔn)備、征詢表的發(fā)放與回收等；通過中介機(jī)構(gòu)，包括律師事務(wù)所來全程負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的召開，在上海、深圳等一些大城市，已經(jīng)出現(xiàn)專門為業(yè)主委員會(huì)服務(wù)的中介公司和專業(yè)律師。第44條律師協(xié)助起草或?qū)彶闃I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則44.1業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的性質(zhì)是建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)則。44.2業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要內(nèi)容：(1) 業(yè)主大會(huì)的議事方式；(2) 業(yè)主大會(huì)的表決程序；(3) 業(yè)主委員會(huì)的組成及任期；(4) 印章的使用與管理；(5) 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的籌集和使用。44.3業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則通過、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的

59、業(yè)主同意才能生效。44.4業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定中應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1) 充分考慮建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主構(gòu)成的實(shí)際情況，使制定的議事規(guī)則具有可操作性。(2) 內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。第45條律師協(xié)助起草或?qū)彶楣芾硪?guī)約45.1管理規(guī)約的性質(zhì)。其性質(zhì)是對全體業(yè)主具有約束力的、業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)及活動(dòng)的行為守則。45.2管理規(guī)約的主要內(nèi)容：(1) 物業(yè)的基本情況；(2) 業(yè)主使用物業(yè)的方式及具體要求；(3) 業(yè)主參與本建筑區(qū)劃物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；(4) 物業(yè)管理活動(dòng)中各種費(fèi)用的交納及分?jǐn)偡绞剑?5) 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配方式?6) 管理規(guī)約的修

60、改程序、通過、生效的原則；(7) 違反規(guī)約的責(zé)任；(8) 業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。45.3管理規(guī)約通過、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。45.4制定管理規(guī)約應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1) 制定的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得超越業(yè)主自治權(quán)的范圍，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。(2) 條款內(nèi)容應(yīng)盡量具體明確，具有可操作性。第二節(jié)律師辦理(bnl)為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)(yw)第46條告知業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。第47條 業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管