某物業(yè)公司管理工作計劃總結(jié)書

1、WORD47/47目 錄管理公司資質(zhì)證書（復印件）管理公司營業(yè)執(zhí)照副本（復印件）物業(yè)管理公司簡介市華僑物業(yè)發(fā)展公司在管物業(yè)管理項目統(tǒng)計表第一部分 管理費用預算與報價第二部分 物業(yè)管理服務承諾第三部分 物業(yè)管理總體設想與策劃第四部分 員工培訓第五部分 各項管理指標承諾與完成承諾指標擬采取的措施.第六部分 物業(yè)移交驗收工作.第七部分 日常管理.第八部分 物業(yè)管理資料檔案的建立與管理.附件：1、安全事故應急處理預案2、電梯困人時的救援程序和步驟公司簡介市華僑物業(yè)發(fā)展公司成立于一九九二年，是九十年代初國引入境外先進的專業(yè)物業(yè)管理模式和理念成立的地區(qū)第一批物業(yè)管理專業(yè)公司之一，具備全國物業(yè)管理企業(yè)二級資

2、質(zhì)。我司隸屬于市珠江實業(yè)集團，是集團子公司華僑房產(chǎn)開發(fā)屬下全資擁有的國有企業(yè)和物管公司。作為一家全資國有的專業(yè)公司，我司一直堅持管理嚴謹、專業(yè)服務、恪守信譽、穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營理念，在專業(yè)上主動、積極借鑒境外專業(yè)管理服務理念和運作模式，形成了在市場經(jīng)濟條件下能夠滿足各類物業(yè)用戶服務需求且具有競爭力的規(guī)化運作模式和專業(yè)管理理念，公司業(yè)務一直保持著穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢。經(jīng)過十幾年的不斷發(fā)展，公司管理了全國各地各類物業(yè)近一百萬平方米，管理的物業(yè)包括普通居民住宅、大型商住小區(qū)，華僑別墅、高級商住樓宇、寫字樓、商場、醫(yī)院、學校等不同檔次的各類物業(yè)，獲得過全國與省、市物業(yè)管理評比的優(yōu)秀稱號，贏得了廣大業(yè)主和

3、用戶以與所屬街道等政府部門的好評！由于小區(qū)清潔保養(yǎng)、滅四害等小區(qū)衛(wèi)生和環(huán)境消殺等工作成績非常突出，在2003年4月，國務院溫家寶總理專程到僑怡苑小區(qū)視察，對小區(qū)的建設、管理以與在非典期間的防工作作出了高度的評價。公司目前在管的各類物業(yè)項目小區(qū)或大廈共有17個，總建筑面積近百萬平方米，主要分布于地區(qū)。其中，僑怡苑分別在1997年和1998年被評為省、市物業(yè)管理示小區(qū)，僑宏大廈于1998年被評為市物業(yè)管理優(yōu)秀示大廈。公司組織架構(gòu)設置職能完整、精簡、高效、合理，設有總經(jīng)理辦公室、行政人事部、綜合管理部、財務部以與各項目管理處。公司一直堅持“以人為本、尊重人才、人盡其才”的員工隊伍建設觀念，現(xiàn)在公司擁

4、有一支整體素質(zhì)高、專業(yè)經(jīng)驗豐富、專業(yè)能力結(jié)構(gòu)合理的員工隊伍，公司在冊員工近300多人，其專以上學歷員工占員工總數(shù)的30%左右，中、高級職稱近50人，占員工總?cè)藬?shù)的8%左右。我們熱忱期待與廣大業(yè)主、機關(guān)事業(yè)、企業(yè)單位在物業(yè)管理以與相關(guān)的后勤服務方面開展互利互惠的業(yè)務合作。只要有您們的信任，我們一定完成您的托負，以我們的專業(yè)管理讓您滿意、以我們的誠信服務讓您放心！總理關(guān)懷 八方關(guān)注溫家寶總經(jīng)理專程到市華僑物業(yè)發(fā)展公司（下稱：華僑物業(yè)公司）僑怡苑小區(qū)視察，各大媒體爭相報道。2003年上半年出現(xiàn)的非典疫情，是對華僑物業(yè)公司的一場嚴峻的考驗，在這場突如其來的疫情面前，華僑物業(yè)公司以對人民生命高度負責的責

5、任感，把非典防治工作作為頭等重要的工作來抓，全體員工齊心協(xié)力，積極消殺消潔，做了大量艱苦和細致的工作，在公司的精心組織和全體員工的艱苦努力下，華僑物業(yè)公司管理的13個物業(yè)小區(qū)均未出現(xiàn)一例非典，極保護了廣大業(yè)主的安全，其中僑怡苑小區(qū)的非典防治工作由于非常出色，得到了各級政府和社會各界的廣泛關(guān)注和好評。2003年4月溫家寶總經(jīng)理要到視察非典工作，省和市各級政府經(jīng)過反復的研究和實地考察，最后確定將僑怡苑作為溫總經(jīng)理到視察的地點和單位。2003年4月30日上午，溫家寶總經(jīng)理在省委書記德江、省長黃華華、市市長林樹森和抗非典專家鐘南山等人的陪同下來到僑怡苑小區(qū)進行視察，溫總經(jīng)理與省市的各級領導對僑怡苑的抗

6、非典工作非常滿意并給予了高度的評價。溫家寶總經(jīng)理視察僑怡苑的情況，中央電視臺和省電視臺立即進行了專題報道，市最有影響的黨報日報也在5月3日的要聞版上以大篇幅給予報道，與此同時其他媒體也爭相予以報道。溫家寶總理在省市各級領導的陪同下到僑怡苑小區(qū)親切慰問業(yè)主。加拿大溫哥華市長到我司屬下僑怡苑小區(qū)參觀交流，對我司的管理給予了高度的評價，并提出了許多寶貴的意見和建議。大膽開拓外在市場，打造華僑物業(yè)品牌由于歷史原因，以往華僑物業(yè)公司對母公司華僑房產(chǎn)開發(fā)存在強烈依賴性，母公司開發(fā)多少樓盤，物業(yè)公司就接管多少，近幾年華僑房屋房地產(chǎn)開發(fā)量已滿足不了華僑物業(yè)的發(fā)展需要。要想持續(xù)發(fā)展，就不能依賴和局限于“僑”字頭

7、物業(yè)項目中，就必須大膽開拓，積極與市場接軌。近兩年來，華僑物業(yè)通過有效的經(jīng)營管理，在讓現(xiàn)有物業(yè)最大限度地發(fā)揮其效益的同時，大膽走出“僑”字號傳統(tǒng)圈子，憑借經(jīng)營十多年的物業(yè)品牌和成熟的管理理念，勇闖市場，尋求新的物業(yè)管理項目，以此來逐步擴大公司的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營效益，公司很快在開拓市場方面取得了明顯的效果：2005年，物業(yè)公司成功地接管了僑林苑二期和市殯葬服務中心的物業(yè)服務管理，成為全國首家涉足殯葬物業(yè)管理的物業(yè)公司，此舉在市民政系統(tǒng)引起很大的反響；2006年正式接管了市殯葬服務中心保安項目與銀河園車保項目。經(jīng)過一段時間經(jīng)營管理，華僑物業(yè)專業(yè)的服務管理很快得到對方認可，并得到社會廣泛好評。市華僑物

8、業(yè)發(fā)展公司憑借十多年的管理服務實踐形成的一套專業(yè)的行之有效的管理理念和經(jīng)營模式，和一支整體素質(zhì)高、專業(yè)經(jīng)驗豐富、專業(yè)結(jié)構(gòu)合理的員工隊伍，我們相信一定將打造出華僑物業(yè)管理的特色品牌。2005年12月30日下午，在市銀河園廣場上舉行了一場保安工作交接儀式，標志著由2006年1月1日零時零分起，市殯葬服務中心保安工作正式由市華僑物業(yè)發(fā)展公司接管。市殯葬服務中心與市華僑物業(yè)發(fā)展公司的相關(guān)領導均出席了此次儀式。儀式上，新舊保安員進行了交接，新接管的華僑物業(yè)公司的保安員還進行了莊嚴的宣誓，所有的保安員均會堅守崗位，盡職盡責，為保一方平安而付出自己最大的力量。我司接管的市民政局下屬企業(yè)保安工作交接儀式以業(yè)主

9、為本，以質(zhì)量取勝作為以服務為特點的物業(yè)管理企業(yè)，市華僑物業(yè)發(fā)展公司始終堅持以“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和生活環(huán)境”為宗旨，以實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標，牢固樹立“業(yè)主是上帝，質(zhì)量是生命”的服務意識，努力為業(yè)主提供盡善盡美的服務。公司管理的小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，生活方便，公司的服務人員急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，努力滿足業(yè)主各方面的需要，做業(yè)主的貼心人，與業(yè)主保持和諧觸洽的關(guān)系。作為已經(jīng)發(fā)展十多年的物業(yè)公司，公司建立了完善的投訴處理機制，并經(jīng)常開展服務質(zhì)量的問詢調(diào)查，服務質(zhì)量不斷得到提升。 我司屬下僑怡苑項目部豐富多彩的社區(qū)文化活動科學管理 服務保障在市場競爭

10、日以激烈的形式下，市華僑物業(yè)發(fā)展公司主動適應形式的發(fā)展，確定了立足、面向全省、走向全國的發(fā)展定位，明確了把規(guī)化建設作為實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的一項最基本的條件和要求，切實加強規(guī)化、制度化建設。公司不僅建立了一整套完整的規(guī)章制度，同時積極進行ISO90012000質(zhì)量認證并獲得通過，在公司各部門和小區(qū)全面推行ISO90012000質(zhì)量標準，初步建立起一套科學、規(guī)的部管理和服務保障體系，公司的管理水平和服務水平都登上了一個新的臺階。保安崗前培訓沒有終點 只有起點在新的世紀里，市華僑物業(yè)發(fā)展公司將繼續(xù)秉承宗旨，不遺余力地服務業(yè)主、服務社會，在取得良好的經(jīng)濟效益的同時取得良好的社會效益，并且以獨樹一幟的管理理念

11、和追求卓越的精神，不斷開拓創(chuàng)新，實現(xiàn)公司的持續(xù)、跨越發(fā)展。我們承諾：只要您信任，我們一定回報您一個驚喜！市華僑物業(yè)發(fā)展公司在管物業(yè)項目統(tǒng)計表序號項目名稱所在地段物業(yè)類別建筑面積（M2）1嘉業(yè)大廈東風中路寫字樓350702僑英花園天河區(qū)粵墾路1號寫字樓、商住654313都市華庭天路寫字樓120004僑輝大廈天河區(qū)商住大廈124075僑宏大廈海珠區(qū)江南大道中商住大廈181586僑林苑天河區(qū)僑林街商住大廈180007僑怡苑天路住宅小區(qū)1011898僑樂新村沙太路住宅小區(qū)849869嘉得利灣沙太路住宅小區(qū)2016210僑苑天住宅小區(qū)1955811僑翠苑先烈東二橫路住宅小區(qū)1345912僑海苑東山區(qū)大沙

12、頭住宅小區(qū)1246613僑雅苑海珠區(qū)下渡路住宅小區(qū)1414014僑燕苑海珠區(qū)燕子崗住宅小區(qū)970015僑怡商業(yè)街天商店8000管理面積合計：444726 M2第一部分 管理費用預算與報價根據(jù)峻銘商業(yè)大廈（建筑面積：12000平方米）的實際情況，結(jié)合我們的專業(yè)經(jīng)驗，我們編制以下管理費用預算。物業(yè)管理月度費用預算序號項目金額（元/月）依據(jù)一、行政費用01其中：1、人員工資6900見人員工資標、過節(jié)費標準表022、福利費966按工資總額的14%033、社會保險966按工資總額的14%044、住房公積金483按工資總額的7%055、年終雙薪575相當于一個月工資總額按12個分攤066、制服費用折舊20

13、0每人4套，按24個月折舊077、辦公用品（易耗品）200088、通訊費100辦公室辦公費、員工通訊費補助099、交通費501010、辦公水電費2001111、業(yè)務接待費1001212、差旅費1001313、固定資產(chǎn)折舊400二、物業(yè)費用16其中：1、清潔物料耗用1000包括工具、藥水、清潔劑等物料172、垃圾袋200183、垃圾清運費500194、消毒、滅四害200205、清潔器械折舊200216、化糞池清理300227、下水管道疏通100238、外墻清洗700每年一次三、保安費用24其中：1、治安聯(lián)防費用5002、保安裝備費200保安警械、對講機、消防訓練用品3、保安員意外保險費2265元

14、/人/年四、公共地方維護費用其中：1、簡單土木維修費300不包括翻新、中修、大修2、車場設施維護費100不包括翻新、更換、中修、大修3、車場保險費2004、車場水電費100五、財務費用200六、不可預見費500七、管理者酬金1656計提10%八、稅金1093按支出總額的6%每月管理支出費用：19311元/月附表:管理處人員工資標準、過節(jié)費標準表崗位人數(shù)（人）工資標準（元/月）小計（元/月）清潔員28001600保安員410004000維修工113001300月工資總額合計6900根據(jù)B座的住宅收費面積（14317.89平方米）和管理處每月成本支出費用（19311元）所得：14317.89平方米

15、1.50元/平方米=21476.84元假如管理費收繳為100%，則管理處每月收入為21476.84元，而每月成本支出為19311元，可使收支基本平衡。所以我司認為將B座管理費標準定為每月每平方米1.50元較為合理。第二部分 物業(yè)管理服務承諾根據(jù)業(yè)主的服務要求，結(jié)合大樓的實際情況，我司謹作如下物業(yè)管理服務承諾，并接受業(yè)主的監(jiān)督。一、綜合管理1.物業(yè)管理收費不高于物價局核定的收費標準；2.每年4次對房屋與設施設備進行安全普查；3.白天有專職管理員接待住戶，處理服務圍的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有電工值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修8分鐘到現(xiàn)場；保安24小時服務；4.協(xié)助召開業(yè)主

16、會議并配合其運作；5.管理規(guī)章制度健全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同等手續(xù)；7.公開服務標準、收費依據(jù)與標準；8.全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片的胸卡，持證上崗；9.每年進行6次以上物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，征求意見用戶不低于總戶數(shù)90%；10蓄水池每3個月清洗1次；11化糞池每年清理1次；12消防設備設備按規(guī)定年限或使用期限給予補充或更換；13電梯、防盜門、監(jiān)視系統(tǒng)、消防設備設施外判專業(yè)公司定期保養(yǎng)，以保證設備的完好；14定期做好白蟻防治工作，隨發(fā)現(xiàn)隨處理；15負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；16建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案；17不改變大樓的使用功能和用途，如改需改變則須通

17、過大樓70%以上業(yè)主的書面簽名同意；18維持大樓正常秩序，協(xié)助業(yè)主之間進行溝通，對侵害其他業(yè)主的行為進行與時制止；19減少小區(qū)的噪聲與制止在小區(qū)亂停車現(xiàn)象；20加強對公共水電管理，每月公共分攤電費每戶不超過45度，每立方米水費不超過政府規(guī)定價格0.1元；21大樓公共設施出租的收益（除首層外），歸全樓業(yè)主所有，委托物業(yè)管理公司收取后歸入大樓維修基金。二、設施維護對大樓公共設備的維修，在緊急情況下采取先墊付后向省機械設備進出口公司維修基金中申請報銷的辦法，非緊急情況下，采取先做預算后審批資金的辦法。確保居住小區(qū)樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：1.樓房與小區(qū)共用

18、部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修；2.保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；3.道路、通道、活動場地達到基本平整，邊溝通暢；4.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設施無破損；5.負責小區(qū)公共設施的日常運行維護；6.定期清洗外墻；7對暴露在墻體外的公共管道進行定期每半年1次除銹油漆防銹處理；8水泵、發(fā)電機與變電系統(tǒng)每天巡視2次，并做好記錄。三、小區(qū)綠化小區(qū)規(guī)劃紅線圍的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的養(yǎng)護標準養(yǎng)護。四、小區(qū)保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以，業(yè)主戶門以外維護和保持服務圍的清潔衛(wèi)生，包括：1.有健全的保潔制度；2.設定垃圾集納地點，并

19、對垃圾進行管理；3.每日對保潔服務圍的區(qū)域進行2次清掃；4.對樓梯間等設施進行1天2次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務圍噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨天與時對區(qū)主路、干路積水進行清掃；7.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。五、公共秩序維護公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：1.相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人24小時值守，危與人身安全處有明顯標志和防措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓的門、窗、消防器材與小區(qū)的表井蓋、小品、花、草、樹木、果實等

20、；4.夜間對服務圍重點部位、道路進行不少于3次的防檢查和巡邏；5.有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，與時報警和配合公安部門進行處理。六、停車管理1.有健全的機動車、非機動車存車管理制度和方案；2.對進入小區(qū)的機動車輛進行登記憑證制；3.保證停車有序，24小時設專人看管；4.長期存放的，應簽訂停車管理服務協(xié)議。七、消防管理1.有健全的消防管理制度；2.消防設施有明顯標志，定期巡檢維護；3.定期進行消防訓練；4.發(fā)生火災與時報警，協(xié)助疏散、救助人員。八、高壓供水1.保證居民正常生活用水；有停水處置預案；2.水箱蓋上鎖并定期清洗消毒；3.維修服務標準執(zhí)行市相關(guān)文件規(guī)定；4.發(fā)生突

21、發(fā)公共衛(wèi)生事件時，加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。九、電梯管理1.確保電梯24小時不間斷運行；2.電梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，在30分鐘搶修完工，其他維修應于23點至次日5點以完工；3.有健全的電梯發(fā)生緊急情況時的處置預案；4.電梯維修服務標準執(zhí)行市相關(guān)文件規(guī)定；3.一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，迅速組織救助措施，搶救人員在10分鐘到過達現(xiàn)場采取措施，排除故障。十、裝修管理1.有健全的裝修管理服務制度；2.查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；3.裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與

22、檢查，并調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；4.業(yè)主裝修結(jié)束后，進行檢查；5.監(jiān)督業(yè)主裝修垃圾清運，裝修垃圾在公共區(qū)域堆放不過夜。第三部分 物業(yè)管理總體設想與策劃一、管理定位與管理特色物業(yè)管理項目的管理服務定位是否準確，是關(guān)系到項目的成功與否的關(guān)鍵因素。我們的服務宗旨是:專業(yè)、規(guī)、特色服務、品質(zhì)優(yōu)異、打造品牌。（一） 物業(yè)管理定位在：1、通過科學的管理手段，達到小區(qū)管理與服務的專業(yè)化、規(guī)化。2、確保安全、整潔、舒適、守序的居住環(huán)境。3、急業(yè)主所急、想業(yè)主所想，我司開展的一切管理活動圍繞以物業(yè)使用人的需求為中心。4、“以人為本”的服務意識，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務第一”的專業(yè)精神。5、

23、精心維護，精益求精，符合ISO9001質(zhì)量體系標準。(二) 管理特色:以“貼心管理”為主要服務方向：1、服務容充分體現(xiàn)以小區(qū)的安全、整潔、舒適和高效為重點服務。2、服務方式充分體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務第一”的專業(yè)精神。3、服務方式體系以ISO9001質(zhì)量體系為核心動作，全方位為使用者提供優(yōu)質(zhì)管理服務。4、管理與服務標準實行公開承諾制。5、為物業(yè)使用人提供盡善盡美的各項特約服務。二、管理目標與管理服務工作系列標準根據(jù)以上的管理定位，我司將物業(yè)管理目標確定為：（一）接管一年使大樓的管理服務達到區(qū)優(yōu)秀物業(yè)管理示小區(qū)的水平。（二）將ISO9001質(zhì)量體系導入到小區(qū)物業(yè)管理日常運作之中，保證管理服務質(zhì)量的穩(wěn)

24、定、連貫和高水準，并達到相關(guān)的認證標準。（三）兩年使大樓的管理服務達到市優(yōu)秀物業(yè)管理示小區(qū)的管理標準。三、具體服務標準與管理目標容綜合管理圍：在小區(qū)規(guī)劃紅線圍，涉與共用財產(chǎn)和公共事務的管理。1、負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；2、每年定期對房屋與設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；3、24小時接待客戶，處理服務圍的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，處理急迫性報修；4、管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；5、與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)與標準；6、應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主與房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務與收費情況

25、進行管理；7、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；8、每年進行定期進行物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，促進管理服務工作的改進和提高。（二）房屋設施設備日常維護圍：共用部位公用設施應包括的圍的容為準。確保小區(qū)大樓樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護包括：1、樓房與小區(qū)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行房屋與其設備小修服務標準；2、保證護欄、圍墻、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設施無破損；4、負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護。（三）綠化圍：小區(qū)規(guī)劃紅線圍的中

26、心綠地和房前、屋后、道路兩側(cè)區(qū)間綠地等，按市園林規(guī)定的養(yǎng)護標準進行養(yǎng)護。（四）保潔圍：小區(qū)規(guī)劃紅線圍圍維護和保持服務圍的清潔衛(wèi)生，包括：1、有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任圍；2、設定垃圾集納地點，并每日將服務圍的垃圾歸集到垃圾站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶與垃圾進行管理；3、每日對保潔服務圍的區(qū)域進行巡回清掃，做到服務圍無廢棄雜物；4、對樓梯間、門廳，走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁進行巡回保潔；5、按政府有關(guān)規(guī)定向服務圍噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。（五）保安圍：小區(qū)規(guī)劃紅線以公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：1、封閉管理：做到小區(qū)主要出入口全

27、天有專人值守，車輛行駛通暢，危與人身安全處有明顯標志和防措施；2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3、看管公共財產(chǎn)：包括樓的門、窗、消防器材與小區(qū)的表井蓋、花、草、樹木、果實等；4、夜間對服務圍重點部位、檢查和巡邏，做到有計劃、有記錄；5、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應與時報警，并配合公安部門進行處理。（六）車場管理圍：機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管。1、有健全的機動車存車管理制度和管理方案；2、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；3、保證停車有序，24小時設專人看管；4、長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務

28、等。（七）消防管理圍：公共區(qū)域消防設施的維護與消防管理。1、有健全的消防管理制度，建立消防責任制；2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；3、定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。（八）供水圍：養(yǎng)護、運行、維修。1、保證小區(qū)正常供水與消防用水暢通；2、對水池定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格。第四部分 人力資源管理與員工培訓一、員工培訓與員工素質(zhì)持續(xù)提升措施要提高服務質(zhì)量和管理水平,確保大樓管理運作有序,就必須花大力氣提高員工隊伍素質(zhì),這其中既要注意在招聘時引進敬業(yè)精神強、文化層次高、業(yè)務素質(zhì)好的人才,更重要的是抓好現(xiàn)有人員的培訓工作。為保證培訓的高質(zhì)量,結(jié)合大樓的實際情

29、況,我公司的培訓工作主要由管理處與公司各職能部門的主管開展。（一）培訓原則1. 理論聯(lián)系實際,學用一致的原則。從管理實際出發(fā),將培訓工作與員工的知識結(jié)構(gòu)、能力結(jié)構(gòu)、公司目標與要求等相結(jié)合,制訂短期、中期、長期培訓計劃,有針對性地選擇培訓容和培訓方法,如進行場景會話、投訴模擬培訓,不斷提高員工的綜合素質(zhì)。2. 專業(yè)技能培訓與禮貌服務知識培訓兼顧的原則。由于大樓管理處員工需要經(jīng)常面對用戶,能否主動熱情、耐心周到的為用戶提供服務將體現(xiàn)管理水平高低的一大因素。對不同崗位的員工,除安排消防治安、工程保養(yǎng)維修等知識的培訓外,還將安排禮儀禮貌、職業(yè)道德等方面的培訓。3.嚴格考核和擇優(yōu)獎勵的原則。培訓工作必須

30、與激勵掛鉤,適當獎勵學習成績優(yōu)異的員工,以更好地調(diào)動員工學習的積極性。（二）培訓容員工培訓容要根據(jù)員工實際和接管時間有針對性確定,主要包括服務知識、工程管理知識、物業(yè)管理知識、法律法規(guī)知識、房地產(chǎn)知識等等。( 三 ) 培訓形式1. 上崗培訓。這是為新員工提供基本的入職知識和基本操作的培訓,目的是使新員工了解公司對管理處的工作要求,特別是在安全、等方面的特殊要求,并對員工進行政治思想教育。2. 在職培訓。當物業(yè)的管理轉(zhuǎn)入正軌后,仍應對員工開展各種在職培訓,如舉辦新技術(shù)、新設備、新制度的專題培訓、車輛安全知識培訓,派出人員參觀學習他人的經(jīng)驗等。同時,可選送部分管理人員到各類專修學院學習深造,系統(tǒng)學

31、習物業(yè)管理理論與實際知識等。(四) 培訓考核對員工培訓必須進行相應的考核,否則,培訓容易流于形式。在培訓前,應制訂詳細的培訓計劃,尤其是耍了解員工的實際需要,在培訓中也應問卷調(diào)查員工對培訓容、培訓方法、培訓教師、培訓效果進行調(diào)查,與時調(diào)整培訓方案,培訓完后要進行考核考試,檢查員工學習效果。（五）員工培訓計劃表培訓容授課人培訓時間培訓方式培訓目標考核方式職業(yè)道德管理處主任4個學時講課員工具有良好的社會公德和職業(yè)道德、敬業(yè)愛崗閉卷考試禮貌禮儀管理處主任6個學時講課讓員工文明禮貌、語言規(guī)、舉止端莊、行為大方、彬彬有禮服務意識管理處主任6個學時講課讓員工具有較強的服務意識員工手冊管理處主任4個學時講課

32、讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化和基本要求公司規(guī)章制度管理處主任2個學時講課讓員工遵章守紀物業(yè)管理基本知識管理處主任6個學時講課讓員工了解物業(yè)管理基本要領和基本理論員工素質(zhì)要求管理處主任4個學時講課讓員工了解學習的方向和基本要求安全知識保安領班2個學時講課讓員工掌握基本的治安消防知識各崗位專業(yè)知識各部門負責人12個學時講課與實操讓員工熟悉本崗位的專業(yè)知識專業(yè)考試同考核相結(jié)合上崗見習培訓各部門負責人18個學時實操方式讓員工熟悉掌握本崗位基本操作崗位考核 樓接管前期員工培訓計劃表序號培訓容培訓時間授課人參加人員培訓方式培訓目標考核方式1智能化專業(yè)知識1天公司工程主管部分管理人員授課了解智能化基本知識

33、考核考試2 物業(yè)結(jié)構(gòu)布局與設備設施介紹2天公司工程主管全體人員講授參觀熟悉 樓基本情況，利于今后的管理3前期介入知識1天管理處主任全體人員講授了解物業(yè)管理前期介入的作用與容4接管驗收與竣工驗收知識1天公司工程主管全體人員講授掌握接管知識與竣工驗收知識5崗位責任制半天管理處主任全體人員講授掌握工作要求和基本任務6標準服務用語半天管理處主任全體人員講授掌握本崗位的禮貌用語7物業(yè)管理法規(guī)半天管理處主任中高層管理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識8物業(yè)管理其它法規(guī)文件1天管理處主任中高層管理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識9設備管理知識1天公司工程主管工程部講授掌握各種設備設施的管理知識10治安消防知識半天公司

34、保安主管全體人員講授掌握基本的安全知識，了解基本的防技能11清潔衛(wèi)生知識半天管理處主任部分人員實操了解清潔工作程序12入伙知識半天管理處主任全體人員講授熟悉 樓入伙各種程序13裝修管理知識半天公司工程主管全體人員講授了解裝修申請、監(jiān)管、驗收等程序14服務承諾半天管理處主任全體人員講授熟悉 樓服務的較高標準要求考試第五部分 各項管理指標承諾與完成承諾指標擬采取的措施保證在介入后一年時間，各項管理指標均達到市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)的管理標準：序號指標名稱承諾標準保證措施1房屋完好率98%1、建立全面的房屋、設施管理檔案；2、每周全面巡視一次建筑設備；3、確保房屋完好，無違章搭建與損壞公共設施的現(xiàn)象。2房屋零

35、修、急修與時率99%1、接到維修通知15分鐘后到達現(xiàn)場，或在10分鐘后給予修復；2、與時完成并建立回訪檔案；3維修工程質(zhì)量合格率100%1、每年對電工進行兩次維護技能培訓；2、為每一份維修工程建立檔案，由專人跟蹤落實；3、選擇專業(yè)維修隊，并對分包進行的各項工程進行臨近保證工程質(zhì)量。4綠化完好率95%1、由專業(yè)綠化工進行養(yǎng)護；2、物業(yè)助理每日巡查，建檔記錄，以確保小區(qū)公共綠化綠地無破壞、無踐踏，無黃土裸露的現(xiàn)象；3、發(fā)現(xiàn)問題立即修復。5清潔、保潔率99%1、由專業(yè)清潔工進行24小時保潔工作，分包公司明確各項保潔措施和服務標準；2、物業(yè)助理每日巡查，建立質(zhì)量記錄，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設

36、施完好。6道路完好率與使用率90%工程技工負責巡查，建檔記錄，管理公司 監(jiān)督促執(zhí)行， 以確保道路完好、暢通。7化糞池、雨水、污水井完好率90%工程技工負責巡查，建檔記錄，管理公司 督促執(zhí)行， 以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。8排水管、明暗溝完好率85%工程技工負責巡查，建檔記錄，管理公司 督促執(zhí)行，確保排水管暢通無阻、無塌陷。9路燈完好率85%由工程領班負責落實，實行巡視制度，建檔記錄，管理公司 監(jiān)督執(zhí)行，確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔保養(yǎng)。10停車場設備完好率90%落實責任人進行養(yǎng)護，實施巡查制度，建檔記錄，管理公司 監(jiān)督執(zhí)行，確保設施完好，方便使用。11公共文體設施完好率95

37、%落實責任人進行養(yǎng)護，實施巡查制度，建檔記錄，管理物業(yè)助理監(jiān)督執(zhí)行，確保設施完好，美觀大方。12治安案件發(fā)生率1以下1、保安員經(jīng)培訓后方能上崗，每周訓練三次，每次兩小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)。2、落實保安崗位責任制、明確責任，實施24小時巡視制度，確保小區(qū)安全。13消防設施完備率100%落實責任人進行養(yǎng)護，實現(xiàn)巡查制度，建檔記錄，管理公司監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和檢修以確保消防設施完好無損，能正常使用。14火災發(fā)生率1以下1、實施管理處全員義務消防員制度，并定期進行培訓和演習；2、加強宣傳，設專人進行日常巡視，發(fā)生隱患，與時處理并通過管理公司，以確保小區(qū)消防安全。15違章處理率95%1、建立

38、巡視制度，跟蹤管理，與時發(fā)現(xiàn)、與時處理；2、加強宣傳工作，取得業(yè)主的理解和支持，杜絕違章事件的發(fā)生，并實行回訪檔案記錄。16住房合理投訴率1%/月1、按照政策和合同規(guī)定，做好各項工作，同時加強與業(yè)主的溝通，了解客戶的愿望和要求，滿足客戶需求；2、發(fā)生投訴與時處理并記錄，同時建立檔案，跟蹤處理結(jié)果。17管理人員專業(yè)培訓合格率90%1、員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規(guī)培訓，實施月度考核和年度考核，淘汰不合格者；2、對特種作業(yè)行業(yè)性要求的員工實施外送培訓、外部考核，確保培訓合格率達100%。18維修服務回訪率99%對于進行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，確保維護服務滿足客戶的需要。

39、19客戶對物業(yè)管理滿意率95%在日常工作收集業(yè)主與客戶的需求住處加強雙方的協(xié)調(diào)與溝通，盡可能地滿足客戶需要，以確保客戶對物業(yè)管理工作的滿足。第六部分 物業(yè)移交驗收工作一、設備接收我公司進駐后，將組建設備接管組，設備接管組在管理處的領導下,積極參與設備驗收工作,對各種設備邊驗收、邊接管,確保大樓設備的正常運行,保證大樓的正常使用。設備接管組由我公司總部有關(guān)人員和管理處工程設備人員組成，負責變壓器，高壓配電柜、低壓配電柜與層間配電設備、照明設施、電梯等設備的交接。給排水設備、消防設備、監(jiān)控設備等其他設備交接。（一）設備交接程序:1. 接受設備的各種資料；2. 認真閱讀設備的使用說明書，了解設備的基

40、本性能；3. 認真閱讀設備的操作程序，熟悉操作過程；4. 認真閱讀設備的運行記錄；5. 配合大樓臨時業(yè)主委員會認真檢查設備；6. 認真填寫設備交接表，對存在的問題做好記錄，并與時向大樓臨時業(yè)主委員會反映。（二）資料的整理和移交設備的資料包括以下幾個方面：1. 設備的圖紙資料；2. 設備運行記錄；3. 產(chǎn)品的說明書；4. 系統(tǒng)竣工圖紙；5. 設備的操作程序；6. 設備的竣工驗收資料。管理處收到設備的各項資料后，立即進行進行設備檔案整理工作。在一個月將設備運和記錄、竣工驗收資料、產(chǎn)品的說明書歸檔、造冊，隨時可查。在一個月建立大樓主要設備的臺帳，隨時可查，并將以后大、中修情況與時登記。二、保安工作交

41、接1、在設備接管同時公司將加派保安人員進行24小時值班；2、對大樓監(jiān)控系統(tǒng)進行驗收交接，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案并上報大樓臨時業(yè)主委員會；3、對保安器械進行驗收；4、驗收保安工作記錄資料；5、驗收門禁系統(tǒng)，對存在的問題給予記錄；6、驗收大樓消防設備、設施，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案并上報大樓臨時業(yè)主委員會。三、文件資料的接管1、接管業(yè)主住戶檔案；2、接管大樓設備設施圖紙資料；3、接管大樓基礎圖紙；4、接管經(jīng)營財務資料；5、接管各類合同；6、接管各類與大樓有關(guān)的資料。四、其他注意事項1、交接期間做好小區(qū)出入口的控制；2、對施工單位、人員的控制；3、如有業(yè)主裝修施工，則做好施工現(xiàn)場的巡查；4、檢查監(jiān)控系統(tǒng)對整個小區(qū)

42、全方位的監(jiān)視是否到位，電腦主機、錄像機等是否完好有效；第七部分 日常管理一、設備、設施的維護管理（一）設備、設施管理目標為：二個確保、三個完好、一個正常。兩個確保: 保證供電設備正常運行，確保供電不中斷；保證供水設備正常運行，確保供水正常供給；三個完好: 保證樓消防設施完好；保證樓監(jiān)控設施完好；保證樓排污設施完好；一個正常: 與時有效地排除樓的設備故障，保證設備正常。（二）工作職責1. 全面負責大樓和工程設備的維修管理工作。2. 負責大樓建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。3. 負責大樓設施、設備的運行和維修、養(yǎng)護和管理。4. 負責設施、設備的運行和維修、養(yǎng)護和管理。5. 市政公用設施和附屬建筑物

43、、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理。6. 建立完善的運行管理、操作規(guī)程、設備管理運行記錄、重大事件處理記錄和技術(shù)檔案，確保設施設備的正常運轉(zhuǎn)。7. 確保大樓所有設備按照政府的規(guī)定和法例要求，接受政府有關(guān)部門的檢查、測試和保養(yǎng)。（三）工程容與管理程序1. 設備房的管理與巡檢建立一系列設備房的管理制度，建立樓各項設備值班、巡檢制度，確保設備安全運行。常用的制度有:工程部高、低壓房值班管理規(guī)定工程部交接班管理規(guī)定工程部機房防火規(guī)定工程部消防泵房巡檢規(guī)定工程部生活泵房巡檢規(guī)定工程部消防設備巡檢規(guī)定設備巡檢與維修保養(yǎng)規(guī)定設備巡檢與維修保養(yǎng)規(guī)定2. 日常運行管理(1) 制定各種設備的運行管理制度。(2) 維修工作

44、的圍公共區(qū)域:各種水泵的維修給排水設備的維修監(jiān)控設備的維修消防設備的維修其它設備的維修3. 維修、維護處理程序(1) 設立維修維修為管理服務。(2) 專人接聽管理處接到維修要求后，馬上填寫工程維修單，通知維修工程人員，維修人員持維修單，前往報單地點進行維修。(3) 維修工作驗收與統(tǒng)計規(guī)定室的維修由用戶驗收，維修單上有專門的欄目，請驗收人員對維修工作的與時率、服務態(tài)度、服務技術(shù)提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進。維修工作完成后，維修工將維修單交維修技工，維修技工確認后交回管理處，主任簽名后統(tǒng)一保管。4. 設立工程倉庫與材料消耗量的確定設立工程倉庫，存儲常用維修零件，建立倉庫管理制度。倉

45、庫由管理處負責管理，管理處將每月維修材料消耗量匯總報公司。公司審核管理處的報告，確認當月的材料消耗量。(四)、工程管理服務標準1、維修承諾(1) 樓出現(xiàn)停電、水管滲漏等緊急事件保證8分鐘到達現(xiàn)場；(2) 樓室的一般維修(如換燈泡)在接到通知后8分鐘到達現(xiàn)場處理；(3) 樓公共區(qū)域的一般維修如沒有特殊情況，當天完成，當日完成率 95%；2. 主要設備維修保養(yǎng)和運行管理標準（）每天巡檢生活泵房一次，并做好記錄。（）每季度對生活水泵進行一次保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng)。（）每季度清洗一次水池的清洗，確保水質(zhì)達到國家的標準。（）定期檢查化糞池。（）每周檢查大樓的雨水口和溝渠，在臺風到達之前，安排人員突擊

46、檢查，雨天加強巡查，發(fā)現(xiàn)問題與時處理。（）每年對監(jiān)控系統(tǒng)進行一次維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題與時處理。（五）、建筑本體的維修、養(yǎng)護與管理1、對大樓的主體梁、柱等結(jié)構(gòu)每年進行一次檢查。2、對大樓的伸縮縫、防水層每年進行一次檢查。3、對大樓的門、窗每季進行一次檢查、維修。4、對大樓的走道、樓梯的墻壁和天花每二年進行一次油漆翻新；發(fā)現(xiàn)局部破損，與時修復。5、對大樓屋面的金屬樓梯、廣告文架、燈柱定期處理銹和油漆翻新。6、對大樓停車場的墻壁和天花每二年進行一次油漆翻新。7、對大樓周圍的地面與墻身每年進行一次檢查、維修。二、物業(yè)清潔保養(yǎng)日常清潔保養(yǎng)圍與標準(一) 公共區(qū)域1. 清掃地面垃圾2. 公共垃圾箱清理、清潔

47、3. 花基清掃垃圾4. 外圍梯級沖洗5. 巡回保潔清潔標準: 路面無垃圾、無碎屑、無積水、無明顯污垢。(二)走火通道、樓梯1. 地面清掃垃圾2. 門、窗臺表面抹塵3. 清理地面污漬、油漬、水漬4. 欄桿、扶手、開關(guān)、插座表面清潔5. 梯級拖抹6. 走火通道通風口清抹7. 消防設施部抹塵8. 天花掃蛛網(wǎng)、照明設備表面除塵 (三) 停車場1. 車場出入口掃凈地面垃圾；2. 清潔地面油污、積水；3. 抹凈保安亭表面；4. 指示牌的清潔；5. 清潔消防設備、天花、管道、照明設備等。清潔標準: 地面達到無污漬、無積水、無垃圾的標準。(四) 天臺1. 地面清掃垃圾；2. 地面沖洗；清潔標準: 地面無垃圾、

48、排水口無堵塞。(五) 機房、設備房 清倒垃圾與抹凈門窗每日一次；清洗消毒拖鞋每周一次；地面掃凈垃圾每周一次；管道除塵每月一次；天花、風口、墻身、燈具除塵每季一次；清潔標準: 地面無垃圾，天花、墻身無蜘蛛網(wǎng)懸掛物，有關(guān)設施無明顯積塵。 (六) 樓梯、走火梯清潔保養(yǎng)方法1. 日常清潔保養(yǎng)項目(1) 清掃梯級的垃圾與塵土。(2) 抹凈扶手、護欄、墻壁、墻壁飾物。(3) 抹凈門窗、窗臺、開關(guān)盒、消防栓、垃圾桶表面等。(4) 拖抹凈梯級。2. 清潔保養(yǎng)方法(1) 自上而下一級一級地清掃，把垃圾從兩邊掃至中央或從外側(cè)掃至靠墻的一側(cè)，再掃到下一級。(2) 用抹布抹凈樓梯扶手、護欄、擋板。(3) 用抹布抹凈門

49、窗、指示牌、墻壁、墻壁飾物、窗臺、開關(guān)盒消防栓等。(4) 用地拖拖凈樓梯級。3. 注意事項(1) 清掃樓梯一般是從上到下倒退著工作，要注意安全，避免跌落事故。(2) 清洗樓梯時，不能讓垃圾、塵土等從樓梯邊掉落下去。拖梯級時,地拖不能太濕，不能讓臟水從樓梯邊上流下而留下污水跡。(3) 清潔樓梯時，應在樓梯使用量最少時進行，并豎立“正在清潔”示牌，用攔護繩攔護，以防行人滑倒跌落。(4) 清潔時，若見到行人上落，應主動禮讓。4. 定期清潔天花等。注意: 清潔設備房時，一定要在有關(guān)工程技術(shù)人員指導下進行，以防損壞設備與危與人身安全。(七) 垃圾的收集與清運清潔保養(yǎng)方法垃圾的收集是清潔的重要項目。如果垃

50、圾收集處理不當，不僅影響美觀,還容易產(chǎn)生臭味，滋生各種細菌、害蟲，嚴重污染環(huán)境，影響人體的健康。1. 垃圾存放根據(jù)網(wǎng)點的場所具體情況，分別設置垃圾桶、垃圾箱、等臨時存放的容器。小區(qū)中垃圾應由客戶直接收集、到這些容器。(1) 存放容器按垃圾的種類和性質(zhì)配備。(2) 存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量存置在各個場所。(3) 存放容器要易存放、易清倒、易搬運、易清洗。(4) 有些場所的存放容器應加蓋，以防異味散發(fā)。(5) 垃圾收集存放容器周(地面、墻壁)要保持清潔。2. 垃圾收集清運注意事項(1) 與時收集清除小區(qū)所有垃圾。在正常情況下，垃圾桶的垃圾不能超過桶的容積的2/3。(2) 收集清運垃圾時，用垃圾車或

51、垃圾袋裝好，不能將垃圾散落在樓梯和樓上。(3) 收集煙灰、煙頭時、必須確認煙頭完全熄滅，或在收集起的煙灰、煙頭上灑水，以防火災。(4) 收集清運垃圾時，要選擇適宜的通道和時間，只能使用貨運電梯，絕不能使用客用電梯。(5) 保潔人員收集清運垃圾進，要注意衛(wèi)生，戴口罩和防護手套。作完畢后要洗手消毒。(6) 存放垃圾容器應定期刷洗。（八）除“四害”方案1. 老鼠防治:建筑物通常老鼠的種類是以褐家鼠和黃胸鼠為主。重點防治部位:下水道、綠化帶、首層與地下建筑。(1) 外圍措施: 春夏季節(jié)滅鼠采用地氈式的棋盤投藥方法，務必消滅95%以上的老鼠，然后在外圍與重要部位長期放置藥物，將入侵的老鼠毒殺在繁殖和為害

52、之前，將老鼠的密度長期控制在極低的水平。若第一次投藥滅殺率不能達到95%以上，一個月后老鼠的密度就會恢復原有的水平。室外使用毒餌誘殺老鼠，根據(jù)老鼠最好食新鮮的種子(如谷、花生、玉米、小麥等)的特性，各種餌料輪換使用，在必要時還可使用雞翅、燒鵝等作餌料，滅殺一些特殊食性的鼠種，以取得99%以上的滅殺率。投藥方法第一次投藥，在整個承包區(qū)域綠化帶，棋盤式每隔20米投下一堆50克的毒餌，目的是讓所有的老鼠有機會碰到毒餌。實行晚放晨收，連續(xù)如此施藥三天。期后在承包區(qū)四周外圍與水溝、屋邊、洞口、綠化帶、垃圾房等容易出現(xiàn)老鼠的地方定期放置毒餌,毒餌有明顯的警示標志，明示路人。藥物輪換使用敵鼠釣鹽、渙敵隆、大

53、隆等反性抗凝血藥物，防止出現(xiàn)抗藥性。所使用的藥物是經(jīng)國家登記具“三證”(國家化工局生產(chǎn)許可證、農(nóng)業(yè)部農(nóng)檢所農(nóng)藥登記、省技術(shù)監(jiān)督局產(chǎn)品標準證號) 。2. 蚊、蒼蠅(1) 防治對策: 重點處理蚊、蠅等生地，集中消滅蚊繩幼蟲，將蚊蠅消滅在飛出為害之前。蚊蟲電幼蟲對藥物非常敏感，且較集中，因此重點滅蚊蠅的對策是經(jīng)濟、有效、可行的。(2) 防治方法幼蚊防治方法:A. 藥物: 菊脂類，對各種蚊子的幼蟲特效，其作用原理是: 將藥物噴灑在積水中，一天后積水中的幼子會全部死亡。B. 施藥方法:位置是：a. 小區(qū)外圍附近200米圍的積水處；b. 小區(qū)外所有有草生的水體；c. 每個沙井、下水道、天臺積水；d. 地下

54、室有積水的溝等。施藥: 按每平方米水面施加噴施。器械是背負式汽油噴霧機。蠅幼蟲(蛆)防治方法藥物: 高效氯菊醋藥。位置: 小區(qū)與外圍200米圍的垃圾堆與動物尸體和糞便處。成蚊、純防治方法:A.各樓梯間、通道: 使用氣壓式噴霧泵，噴施與上面一樣的室滅蚊、蠅專用藥。B. 綠化帶: 噴施氯菊醋、高效氯菊醋等室外滅墳、蠅專用藥物。C. 下水道: 噴施高效氯菊醋煙油。3. 蟑螂(1) 防治對策: 下水道噴施煙霧對蟑螂的防治效果十分理想。下水道是蟑螂繁殖、集結(jié)最適合的場所，切實做好該處的施藥工作，室埠均的密度就會得到控制。(2) 防治方法:下水道、沙井口處使用高效氯菊醋；在室場所使 ( 如配電房 ) 用毒

55、力島、滅蟑膠、高效殺滅室各種蟑螂。4. 施工頻率:(1) 樓梯、電梯、衛(wèi)生間、車庫、電井房：1次/月；(2) 墻基、邊縫、梯問：1次/月；(3) 道路、綠化帶、外圍：1次/月；(4) 垃圾桶：1次/周。三、綠化養(yǎng)護管理（一）綠化員的工作職責1. 全面負責樓的綠化養(yǎng)護工作。2. 安排足夠的綠化機械和工具。3. 安排足夠的肥料、農(nóng)藥等必備的原材料。（二）綠化的圍與容 大樓廣場、外圍、平臺、天臺的綠化以草坪綠化為主，該部分綠化由專業(yè)公司負責完成，交管理處管理與養(yǎng)護。（三）綠化養(yǎng)護標準1. 每天淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲防病、保持綠化帶常青與衛(wèi)生。2. 保持綠籬、盆栽、草坪、樹木等綠化植物達到葉色

56、光潤、無蟲、無病、無枯枝敗葉、無雜物、無塵；花球造型優(yōu)美花色均一，觀賞面正對客人。3. 保持花木正常生長，水量、肥料施用適度，花色均一。4. 春、夏季每一個對草坪全面修剪一次，秋冬季根據(jù)實際情況修剪保證春、夏季草坪不長于15厘米，冬春不長于10厘米；草坪雜草每平方米不得多于5棵高度超過8厘米；草坪修剪后施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷等有機肥，保證草坪全年常綠。5. 提倡生化物防治、人工防治，使用農(nóng)藥不傷害健康；施藥時，須在晴朗無風天氣一次性完成；使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，避免藥液擴散。四、安全防、秩序維護與消防安全管理1小區(qū)的安全管理包括大樓公共安全、消防安全。我司充分理解到小區(qū)的安全管理

57、的重要性。對此，我司如接管小區(qū)一定高度重視小區(qū)的安全管理，把安全工作作為整個管理工作中的重要環(huán)節(jié)來對待。2我司有把握通過一整套行之有效的管理措施，確保小區(qū)在管理期：無重大案件（包括室財產(chǎn)被盜）無大小火災事故無惡意破壞事件（一） 小區(qū)大樓物業(yè)安全管理的組織架構(gòu)：組織架構(gòu) 保安隊 治安管理 消防管理車場管理 管理處（二）消防管理 公司三級防火責任制架構(gòu)圖一級防火責任人（管理處主任）二級防火責任人（保安負責人）三級防火責任人（當值員工）我司認為，小區(qū)的消防管理不容有任何閃失。小區(qū)的消防工作，我司重點在消防預防上，通過多種措施使小區(qū)不存在消防的隱患。建立落實兩個系統(tǒng)的消防層級責任制。一是建立管理單位的

58、消防責任制，從管理處 -部門負責人-員工，按職責圍建立消防責任制，使管理處每個員工對消防工作都有責任。二是建立租用戶部的消防責任制，具體層級責任圍以后確定。 2建立日、月與重大節(jié)假日的巡檢制度每日保安員（消防員）例巡小區(qū)的一個重要容是認真查看小區(qū)有沒有火情隱患，消防設施是否完好；每月消防中心人員對小區(qū)進行全面的檢查；重大節(jié)假日前的檢查由管理處主任帶領各部門負責人進行檢查。 3裝修審批小區(qū)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)要求，尤其是燒焊工程要嚴格控制，做足消防措施才可進行。 4保安監(jiān)控小區(qū)監(jiān)視室24小時當值，密切注意安全狀況：一旦發(fā)生異常情況，即刻趕往事發(fā)地點并妥善處理。5消防

59、檢查管理處每月組織一次小區(qū)消防大檢查，檢查小區(qū)的消防設備設施是否完好。每半年組織一次用戶室消防安全檢查（需征住戶同意）。長假節(jié)日前（五一、國慶、春節(jié)）組織消防檢查。通過檢查，對可能構(gòu)成消防隱患的珠絲馬跡的問題予以清除。6消防演習管理處擬在每年的10月份（秋冬季節(jié)）組織小區(qū)的消防演習。其目的：（1）檢閱管理處遇到火警時的應變能力。（2）增強小區(qū)每一個工作人員對火警的敏感性與指導如何逃生。7消防宣傳管理處將在小區(qū)開辟消防宣傳欄，組織觀看消防宣傳的錄像帶，以與請消防局人員來小區(qū)作消防教育報告，目的是強化小區(qū)每個人的消防意識。8消防設施的維護保養(yǎng)小區(qū)的消防設施是否完好是小區(qū)消防安全的有力保障，尤其是小

60、區(qū)消防系統(tǒng)要時刻保持在工作狀況。（六）停車場管理1、在紅線合理劃分停車區(qū)域。主要是非機動車、摩托車停放，可考慮安排專人看管。2、在紅線劃出交通循環(huán)通道，并在上下班高峰期安排人指揮車輛行駛。3、所有機動車輛在室停車場停放。我司對停車場的管理有一套制度，可根據(jù)實際情況移植到小區(qū)車場管理中。（七）緊急情況的應急處理措施再完善的管理不排除出現(xiàn)突發(fā)的緊急事故。緊急事故一般有兩種情況：一是人為造成的；二是自然造成的。 樓可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有：1、火警、火災的處理；2、安全事故報案管理；3、爆炸物與可疑爆炸物的處理；4、水浸的處理；5、停電的處理；6、遇臺風、暴雨的處理；7、對打架斗毆流氓滋擾的防與處理預防