房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題解答匯總

1、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題解答匯總1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已繳營(yíng)業(yè)稅預(yù)收款開(kāi)具問(wèn)題的政策口徑和操作方法（1）對(duì)企業(yè) 2016 年 4 月 30 日前收取的，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅，但已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 2016 年 5 月 1 日后可以補(bǔ)開(kāi)增值稅普通，并且不需要再繳納，也不需要將這部分不征銷售額填寫在納稅申報(bào)表上。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，補(bǔ)開(kāi)普通發(fā)票，屬于國(guó)家稅務(wù)關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征試點(diǎn)有關(guān)征收管理事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)公告 2016 年第 23 號(hào)）第三條第（七）項(xiàng)中“稅務(wù)另有規(guī)定的除外”的情形，在 2016 年 12 月 31 日后仍可補(bǔ)開(kāi)普通。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)方

2、辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，向方開(kāi)具時(shí)，若方不索取，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款和扣除預(yù)收款后應(yīng)繳納的不動(dòng)產(chǎn)銷售款，分為兩條開(kāi)在同一張普通上。若方索取增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)開(kāi)具兩張，一張為普通，填寫企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款；一張為，填寫企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)扣除已繳營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款后應(yīng)繳納的不動(dòng)產(chǎn)銷售款。（4）對(duì)已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按以下方法開(kāi)具普通：企業(yè)使用航信公司開(kāi)票系統(tǒng)（即金稅盤）開(kāi)票的，金額欄填寫銷售不動(dòng)產(chǎn)已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款數(shù)額，稅率欄填 0，然后在備注欄注明“稅率為 0 的銷售額是已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款”。企業(yè)使用百旺公司開(kāi)票系統(tǒng)（即稅控盤）開(kāi)票的，可以

3、通過(guò)編碼的方法解決，基本操作步驟為：第一步，進(jìn)入開(kāi)票系統(tǒng)后首先選擇商品編碼；第二步，進(jìn)入操作界面，找到商品房對(duì)應(yīng)的商品編碼后點(diǎn)擊操作界面上的“增加”按鈕，然后自編一個(gè)商品代碼，將自編的商品代碼的稅率設(shè)為 0，然后在免稅類型中選擇“不征稅”。完成新代碼編制后點(diǎn)擊操作界面上的“保存”按鈕，完成不征稅代碼的編制工作。第三步，在開(kāi)票系統(tǒng)中選定企業(yè)自編的商品代碼，進(jìn)入普通開(kāi)票界面，金額欄填寫銷售不動(dòng)產(chǎn)已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款數(shù)額，稅率欄選擇不征稅。（5）納稅人出租（不含其它個(gè)人）與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)的征收問(wèn)題。省局文件要求：“納稅人向不動(dòng)產(chǎn)所在管機(jī)關(guān)預(yù)繳時(shí)，主管機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人提供的稅務(wù)

4、登記證副本復(fù)印件，先在征管的“外埠納稅人報(bào)驗(yàn)登記”模塊中辦理報(bào)驗(yàn)登記和稅種登記，然后才能按規(guī)定開(kāi)票征稅”。但通過(guò)這兩天對(duì)“外部納稅人報(bào)驗(yàn)登記”模塊的測(cè)試，發(fā)現(xiàn)如果納稅人未開(kāi)具外經(jīng)證的，上述想法無(wú)法實(shí)現(xiàn)，只能通過(guò)跨地區(qū)稅源登記模塊先登記納稅人信息，然后才能在預(yù)繳表中錄入納稅人預(yù)繳的相關(guān)信息。（外省納稅人在提供建筑服務(wù)預(yù)繳時(shí)，如金三系統(tǒng)報(bào)驗(yàn)?zāi)K無(wú)法帶出外經(jīng)證信息的，也暫可以通過(guò)跨地區(qū)稅源登記模塊先登記納稅人信息，然后在預(yù)繳表中錄入納稅人預(yù)繳的相關(guān)信息。）2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的學(xué)校，其相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)能否抵扣？若將學(xué)校、無(wú)償贈(zèng)送給，是否視同銷售還是做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的學(xué)校、，其相應(yīng)

5、進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。若將學(xué)校、無(wú)償贈(zèng)送給，不需要按視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅，也不要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。3.銷售不動(dòng)產(chǎn)中，一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于自建的定義是什么？答：意見(jiàn)，企業(yè)采取下面任式建成的不動(dòng)產(chǎn)都屬于自建不動(dòng)產(chǎn)：（1）企業(yè)完全使用自己聘用的員工進(jìn)行施工，最終建成不動(dòng)產(chǎn)。（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進(jìn)行施工，也對(duì)外建筑服務(wù)。（3）企業(yè)作為建設(shè)方，將不動(dòng)產(chǎn)建筑工程承包給建筑企業(yè)或個(gè)人。4.有一在內(nèi)自建房，無(wú)施工證、無(wú)施工合同、今后也無(wú)產(chǎn)權(quán)證，此房試點(diǎn)前已經(jīng)出租，是否能算老項(xiàng)目？答：意見(jiàn)，應(yīng)按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，以該會(huì)計(jì)賬簿上的不動(dòng)產(chǎn)入賬時(shí)間作為取得時(shí)間。5.房地產(chǎn)企

6、業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在營(yíng)改增前拆遷動(dòng)工，營(yíng)改增后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工。房地產(chǎn)企業(yè)按照拆遷安置協(xié)議的約定，向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓的回遷安置房是否繳納？如果要繳納，應(yīng)按什么價(jià)格作為的計(jì)稅依據(jù)？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，不論是根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策，還是根據(jù)營(yíng)改增政策，都應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅。對(duì)于營(yíng)改增后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的拆遷安置房，由于房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增前未向原居民收取房屋價(jià)款，按照營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法中義務(wù)發(fā)生時(shí)間的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以與原居民辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按規(guī)定計(jì)算繳

7、納。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，以招拍掛方式出讓的土地，應(yīng)以“熟地”出讓，并主導(dǎo)完成此拆遷補(bǔ)償工作。也就是說(shuō)，負(fù)責(zé)拆遷工作的主體是而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但在實(shí)務(wù)操作中，因沒(méi)有精力或者不愿意先期投入進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等原因，拆遷安置和“三通（或七通）一基礎(chǔ)工作是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。因此，需要根據(jù)房地產(chǎn)支付地價(jià)款的具體方式確定拆遷還原房的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于采取“凈掛毛交”方式出讓的土地，即以凈地招拍掛，而實(shí)際交付的是毛地，再以土地出讓金返還形式返給開(kāi)發(fā)企業(yè)用于拆遷安置的，房地產(chǎn)公司拿地后在紅線內(nèi)建造安置房，完工后交付給被拆遷戶，實(shí)為向銷售安置房，以此安置房補(bǔ)償被拆遷戶。因此，房地產(chǎn)拆遷安置房的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為收到的返還的

8、拆遷安置款與原居民支付的超出拆遷安置面積的差價(jià)款之和。對(duì)于毛地價(jià)格成交毛地交付的土地，房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)。由于房地產(chǎn)企業(yè)不需要支付拆遷安置房的土地成本，因此不能參考房地產(chǎn)企業(yè)在該塊土地上建成的其他商品房的確定拆遷安置房的計(jì)稅價(jià)格。對(duì)拆遷安置房的計(jì)稅價(jià)格，意見(jiàn)，可參照原營(yíng)業(yè)稅政策的相關(guān)規(guī)定，對(duì)拆遷協(xié)議內(nèi)約定償還給原居民的房屋面積，以房的計(jì)稅依據(jù)，房屋成本價(jià)=（房屋建造成本+房屋屋的成本價(jià)作為土地成本）（1+成本利潤(rùn)率）；對(duì)原居民支付的超出拆遷安置面積部分的差價(jià)款，以實(shí)際收到的價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)。6.有房地產(chǎn)企業(yè)反映：他們開(kāi)發(fā)的房屋在銷售前，已經(jīng)以房地產(chǎn)企業(yè)名義

9、分戶辦理了產(chǎn)權(quán)登記。若未出售的此時(shí)留作自用或出租，不用再辦理產(chǎn)權(quán)登記。出租一段時(shí)間后又銷售，與未租前就銷售，從產(chǎn)權(quán)登記方面來(lái)看沒(méi)有區(qū)別。那么怎么判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執(zhí)行納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征收管理暫行辦法，還是執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收管理暫行辦法？答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售已辦產(chǎn)權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，適用納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征收管理暫行辦法；銷售自己開(kāi)發(fā)的未辦產(chǎn)權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收管理暫行辦法。7.一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日以前取得的不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)什么判定？是根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)，還是根據(jù)該不動(dòng)產(chǎn)的施工證或施工合同？還是

10、根據(jù)租賃合同或購(gòu)房合同？某自建房出租，開(kāi)工證在試點(diǎn)前，竣工結(jié)算在試點(diǎn)后，可否選擇簡(jiǎn)易征收？答：一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日以前取得的不動(dòng)產(chǎn)，如果是自有但非自建的，應(yīng)以辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間作為取得時(shí)間；如果是自建的，則應(yīng)以該不動(dòng)產(chǎn)的施工證或施工合同上注明的開(kāi)工時(shí)間為取得時(shí)間；如果是租入的，則應(yīng)以租賃合同上約定的租入時(shí)間為取得時(shí)間。8、某納稅人有 N 套，能否根據(jù)不產(chǎn)（或）部分選擇簡(jiǎn)易，部分選擇一般計(jì)稅？答：如果納稅人擁有的是 2016 年 5 月 1 日后購(gòu)入、租入或自建，則其對(duì)外出租時(shí)不能有的選擇簡(jiǎn)易方法計(jì)稅，有的選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅；如果是 2016 年 4 月 30 日前購(gòu)

11、入的，則可以有的選擇簡(jiǎn)易方法計(jì)稅，有的選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅。9.開(kāi)發(fā)代街道拆遷補(bǔ)償款，款是通過(guò)街道轉(zhuǎn)賬給開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)代街道向被拆遷戶.但街道（）要求開(kāi)發(fā)企業(yè)就收到的拆遷補(bǔ)償款向其開(kāi)具，以前在地稅時(shí)可以開(kāi)具且不作收入，營(yíng)改增后可否比照，開(kāi)具普票，不作收入？答：意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)受托代發(fā)的拆遷補(bǔ)償款可以開(kāi)具普通，開(kāi)票時(shí)將拆遷補(bǔ)償款作為不征入填寫在上，操作方法請(qǐng)參考放在省局上的已繳營(yíng)業(yè)入開(kāi)具問(wèn)題的操作說(shuō)明和政策口徑。TPSZSMART 按：口徑具體如下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已繳營(yíng)業(yè)稅預(yù)收款開(kāi)具問(wèn)題的政策口徑和操作方法發(fā)布日期：2016-12-15來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)局根據(jù)國(guó)家稅務(wù)關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)

12、發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收管理暫行辦法的公告（國(guó)家稅務(wù)公告 2016年第 18 號(hào)）第十七條和第二十四條規(guī)定，一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅的，可以開(kāi)具普通，不得開(kāi)具。根據(jù)關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)公告2016 年第 53 號(hào)）第九條第十一項(xiàng)規(guī)定，增加 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè) 601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“

13、已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開(kāi)具?，F(xiàn)就上述規(guī)定在執(zhí)行過(guò)程中涉及的政策口徑和操作方法明確如下：1.對(duì)企業(yè) 2016 年 4 月 30 日前收取的，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅但已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 2016 年 5 月 1 日后可以補(bǔ)開(kāi)普通，并且不需要再繳納，也不需要將這部分不征銷售額填寫在納稅申報(bào)表上。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款補(bǔ)開(kāi)普通，屬于國(guó)家稅務(wù)關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征試點(diǎn)有關(guān)征收管理事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)公告 2016 年第 23 號(hào)）第三條第（七）另有規(guī)定的除外”的情形，在 2016 年 12 月 31

14、日后仍可項(xiàng)中“稅務(wù)補(bǔ)開(kāi)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)方辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，向購(gòu)買方開(kāi)具時(shí)，區(qū)分兩種情況：（1）當(dāng)預(yù)收款小于最終開(kāi)票銷售額時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款和扣除預(yù)收款后應(yīng)繳納的不動(dòng)產(chǎn)銷售款分為兩條開(kāi)在同一張上，一條為已繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款部分，選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下 603 編碼“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”，稅率欄填寫“不征稅”；另一條為全部銷售額和預(yù)收款差額部分，按適用稅率或征收率開(kāi)具。（2）當(dāng)預(yù)收款大于或等于最終開(kāi)票銷售額時(shí)，將全部開(kāi)票銷售額選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下 603 編碼“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”，稅率欄填寫“不征稅”，

15、預(yù)收款超過(guò)開(kāi)票銷售額所對(duì)應(yīng)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅部分，應(yīng)當(dāng)向地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅，此種情形不能開(kāi)具。10.納稅人專門從事二手房收購(gòu)交易的，不源再銷售時(shí)，有賺有虧，是否合并計(jì)稅？還是按照單項(xiàng)計(jì)算，該征稅的就征稅，虧損的不征稅也不可以沖減二手房的計(jì)稅依據(jù)。答：納稅人專門從事二手房收購(gòu)交易的，不源再銷售時(shí)，如果房子是 2016 年 4 月 30 日前取得的，不合并計(jì)稅，的，就其差額征稅，虧損的，不征稅，虧損額不能沖減額；如果是 2016 年 5 月 1 日后取得的，按一般計(jì)稅方法分別計(jì)算銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額后，根據(jù)計(jì)算出的應(yīng)納稅額扣減在地稅預(yù)繳的后的余額向機(jī)關(guān)繳稅。11.工商戶出租住房與個(gè)人出租住房如何區(qū)分，都

16、是個(gè)人名稱，一線征管難以判斷。答：都是個(gè)人的，該房屋出租時(shí)適用其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)政策。12.向拆遷戶發(fā)房票，拆遷戶憑房票到當(dāng)?shù)厝魏畏康禺a(chǎn)公司購(gòu)房都可抵購(gòu)房款，請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到房票時(shí)是否需要預(yù)繳？答：暫不需要預(yù)繳。13.根據(jù)國(guó)家稅務(wù)2011 年 51 號(hào)公告，納稅人重組涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅.請(qǐng)問(wèn)，涉及重組業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)變更時(shí)是否需要提供不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的？如果需要提供，此種情況如何開(kāi)具？答：是否需要開(kāi)具視不動(dòng)產(chǎn)登記部門的要求而定。如果需要開(kāi)具的，開(kāi)票方法參照省局下發(fā)的已繳營(yíng)業(yè)入補(bǔ)開(kāi)的操作方法執(zhí)行。14.某建設(shè)投資作為高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，負(fù)責(zé)高新區(qū)的土地一級(jí)整理和開(kāi)發(fā).目前，公司土地改

17、造項(xiàng)目模式為：由該公司與高新區(qū)管委會(huì)簽訂指定區(qū)域內(nèi)土地改造協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)土地的報(bào)批、項(xiàng)目前期工作、征地拆遷、土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整、設(shè)計(jì)監(jiān)理、地塊周邊綠化、項(xiàng)目融資等投資支出；高新區(qū)管委會(huì)對(duì)項(xiàng)目地塊按照標(biāo)的土地掛牌出讓價(jià)作為公司投資收益，公司對(duì)土地改造項(xiàng)目自負(fù)盈虧。公告 2013 年 15根據(jù)國(guó)家稅務(wù)，該公司投資過(guò)程中，投資土地改造項(xiàng)目屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅。5 月 1 日營(yíng)改增后，該公司的投資土地改造項(xiàng)目是否仍屬于投資行為，不繳納？答：該企業(yè)提供拆遷、土地平整、三通一平或七通一平服務(wù)取得的收入，按建筑服務(wù)繳稅，向提供支付拆借款取得的利息按服務(wù)

18、繳稅。15.買房（毛坯房）送家電業(yè)務(wù)，需要視同銷售么？房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），是否視同銷售？或者混合銷售分開(kāi)核算？答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），不需要按不同貨物適用的稅率分別計(jì)提銷項(xiàng)稅，對(duì)銷售收入全額按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收。16.買房送物業(yè)費(fèi)，需要做視同銷售處理嗎？答：不需要。17.房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)收的定金或其他違約金，要區(qū)分已備案或未備案從而繳納或免繳嗎？答：未完成交易而沒(méi)收的定金或其他違約金不需要繳稅，因?yàn)閼?yīng)稅行為沒(méi)有發(fā)生。18.土地出讓金返還（指不指定用途）需要沖減土地成本從而在計(jì)算時(shí)減少可扣除的地價(jià)么？答：如不是降低地價(jià)的返還款，則房地產(chǎn)企業(yè)

19、還可以原來(lái)支付的土地價(jià)款扣減房地產(chǎn)銷售額。19.二手房交易后，購(gòu)房者憑地稅機(jī)關(guān)的到公積金中心申請(qǐng)住房公積金，公積金中心按不含稅價(jià)計(jì)算額度，小于營(yíng)改增之前金額。如：同一購(gòu)房者，買房花 30 萬(wàn)元。營(yíng)改增之前，不開(kāi)具的金額 30動(dòng)產(chǎn)交易開(kāi)具的是營(yíng)業(yè)稅，公積金中心憑營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元作為貨款額度。營(yíng)改增之后，由于實(shí)行價(jià)稅分離，開(kāi)具的價(jià)款為 28.57 萬(wàn)元，為 1.43 萬(wàn)元，公積金中心以不含稅價(jià) 28.57 萬(wàn)元作為貨款額度，導(dǎo)致納稅人該部分利益受損，易引起。建議省局從政策層面明確，以便執(zhí)行。答：先了解一下公積金中心有沒(méi)有省級(jí)管理部門。再盡快與其進(jìn)行協(xié)商。在此之前，請(qǐng)各地先盡量與本地公積金中心進(jìn)行溝通和協(xié)

20、調(diào)。20.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的異地取得的銷售收入（非預(yù)收款），是否要在項(xiàng)目所在地預(yù)繳？答：根據(jù)稅務(wù)對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的解讀，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)從收辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移中間必然要間隔一段時(shí)間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收取的售房款只能是預(yù)收款，按規(guī)定必須在項(xiàng)目所在地預(yù)繳。21.房地產(chǎn)企業(yè)一次拿地，分期開(kāi)發(fā)。目前，只拿了第一期的施工許可證。在第一期預(yù)售時(shí)，由于后期的規(guī)劃及證均未下來(lái)，也不知道后期的可售面積有多大，其在第一期銷售時(shí)土地價(jià)款如何扣除（即第一期可售面積占總面積的比例無(wú)法確定）？按什么方法扣除？答：房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地，

21、分次開(kāi)發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：（1）首先，計(jì)算出已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金（已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積開(kāi)發(fā)用地總面積）（2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除

22、的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行，且其總額不得超過(guò)支付的土地出讓金總額。22.關(guān)于安置房問(wèn)題。某城市建設(shè)投資是獨(dú)人資格的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。主要經(jīng)營(yíng)范圍是對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)投資，市政工程管理，土地收儲(chǔ)整理等社會(huì)公益項(xiàng)目建設(shè)。安置房建設(shè)作為“城市改造規(guī)劃”的一個(gè)重要組成部分，安置房性質(zhì)屬于公益性建設(shè)，在房屋分配過(guò)程中與商品房有著較大的區(qū)別。安置房分配執(zhí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 1:1 還原互不找差價(jià)，安置房面積超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分，以安置房成本價(jià)結(jié)算，即根據(jù)與拆遷戶簽訂的拆遷協(xié)議進(jìn)行結(jié)算，超出協(xié)議安置部分安置戶需司按成本價(jià)收取。（1）安置房屬于公益性建設(shè)，繳納差價(jià)房款，城對(duì)于安置房 1:1 還原部分，是否可以作為用于公益事業(yè)的情形，不視同銷售？（2）如果只對(duì)超過(guò) 1:1 還原補(bǔ)差的部分征稅，是否可以按實(shí)際收取的款項(xiàng)（成本價(jià)）計(jì)稅？是否可全額開(kāi)具，作為安置戶辦理的依據(jù)？答：拆遷安置房不屬于公益性項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定繳納。對(duì)拆遷安置房的計(jì)稅價(jià)格，意見(jiàn)，可參照原營(yíng)業(yè)稅政策的相關(guān)規(guī)定，對(duì)拆遷協(xié)議內(nèi)約定償還給原居民的房屋面積，以房屋的成本價(jià)作為的計(jì)稅依據(jù)，房屋成本價(jià)=（房屋建造成本+房屋土地成本）（1+成本利潤(rùn)率）；對(duì)原居民支付的超