房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)項目投資管理制度

1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632企業(yè)項目投資管理制度制度名稱房地產(chǎn)企業(yè)項目投資管理制度受控狀態(tài)編 號執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門第一章 總則第1條 目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權(quán)限與投資管理責(zé)任，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質(zhì)量，防范投資風(fēng)險，提升投資效益，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本制度。第2條 使用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制。第3條 投資管理的原則本企業(yè)對投資的管理堅持以下三個原則。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。（2）預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細。（3）投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實

2、施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第4條 管理職責(zé)（1）投資發(fā)展部負責(zé)編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。（2）造價部負責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。（3）項目開發(fā)部負責(zé)編制項目投資建議書及投資項目立項審批等工作。第二章 投資的審批權(quán)限第5條 集團控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸集團企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則，集團企業(yè)只受理所屬一級獨資及控股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關(guān)系，分級管理。第6條 集團企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng)，累計總規(guī)模不得超過其凈資產(chǎn)的%。同時，為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、管理鏈條過長，應(yīng)嚴(yán)格控制集團（總）企

3、業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。第7條 固定資產(chǎn)投資項目審批權(quán)限（1）投資在300萬元以下的項目由企業(yè)自主決定，報企業(yè)投資發(fā)展部備案。（2）投資在300萬600萬元的項目，由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批，報企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。（3）投資在600萬1 200萬元的項目，由投資發(fā)展部咨詢、論證、審查，報總經(jīng)理審批。（4）投資在1 200萬3 000萬元的項目，由投資發(fā)展部論證審查后，由總經(jīng)理審批，報董事會備案。（5）投資在3 000萬元以上的項目，由投資發(fā)展部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。第8條 集團及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項目開發(fā)等，必須事先進行可行性研究，可行性研究的內(nèi)

4、容包括以下六個方面。（1）對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。（2）對企業(yè)經(jīng)營的影響。（3）主要風(fēng)險和應(yīng)對措施。（4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。（5）投資收益。（6）稅務(wù)論證。第9條 按規(guī)定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報集團企業(yè)投資發(fā)展部。（1）項目投資申請報告或建議書。（2）投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。（3）項目可行性研究報告。（4）有關(guān)合同、（協(xié)議）草案。（5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負債情況。（6）有關(guān)合作單位的資信情況。（7）政府的有關(guān)許可文件。（8）項目執(zhí)行人的資格及能力等。

5、第10條 集團企業(yè)投資發(fā)展部在收到項目報批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對該項目進行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目，在征得企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后，由投資發(fā)展部將初審意見書面返還給申報單位。申報單位對初審意見有異議的，可申請復(fù)查一次。第11條 經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項目，在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見后，由投資發(fā)展部會同有關(guān)部門提出召開投資審議會的建議。第12條 投資審議會的內(nèi)容（1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。（2）對項目的疑點、隱患提出質(zhì)疑。（3）評價項目執(zhí)行人的資格及能力等。（4）提出項目的最終決策和建議等。第13條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會對項目所做出的決議，簽署審批意見。第14條

6、投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達書面批復(fù)文件。一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)完成項目的審查與批復(fù)。第15條 凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后10天內(nèi)向集團企業(yè)提交備案材料，包括可行性分析報告、合同及章程等。第三章 投資控制第16條 策劃階段的投資控制（1）投資發(fā)展部負責(zé)市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。（2）設(shè)計管理部委托多家設(shè)計單位設(shè)計規(guī)劃方案，由投資發(fā)展部從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，項目開發(fā)部編制項目實施計劃，提交投資發(fā)展部評審；再由造價部進行投資估算，財務(wù)部進行項目經(jīng)濟評價，最終由項目開發(fā)部形成項目詳細可行性

7、研究報告。（3）投資發(fā)展部組織對項目詳細可行性研究報告的評審工作，由總經(jīng)理簽署意見后提交董事會審批。（4）立項后，依據(jù)投資估算和項目實施計劃，財務(wù)部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。（5）投資發(fā)展部審核項目投資計劃和籌資計劃，總經(jīng)理同意后提交董事會審批。第17條 設(shè)計階段的投資控制（1）造價部依據(jù)項目詳細可行性研究報告，提出成本控制目標(biāo)。設(shè)計管理部根據(jù)該目標(biāo)，編制設(shè)計任務(wù)書。（2）設(shè)計管理部委托設(shè)計單位形成初步和擴初設(shè)計方案，并提交經(jīng)濟技術(shù)委員會評審。評審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。（3）項目開發(fā)部考察造價咨詢單位，形成考察報告。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項目開發(fā)部同造價咨詢單位簽訂委托合

8、同。（4）造價部審核設(shè)計概算，若概算造價突破估算時，應(yīng)分析突破原因。如是設(shè)計原因，應(yīng)返回設(shè)計單位重新設(shè)計；如是增加功能或項目，應(yīng)重新進行項目評價；如是其他原因，應(yīng)做補充說明或解釋。（5）投資概算報告提交投資發(fā)展部評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)計管理部與設(shè)計單位交底，委托編制施工圖。（6）項目開發(fā)部組織設(shè)計管理部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部和造價部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由造價部編制材料設(shè)備限價表。若有特殊材料設(shè)備且價位不清時可暫估價位，由總經(jīng)理批準(zhǔn)并加以說明、備案。（7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設(shè)備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位需在一個月內(nèi)做出預(yù)算書或

9、標(biāo)底，由造價部審核。要求施工圖預(yù)算與設(shè)計概算的誤差控制在5%以內(nèi)。第18條 施工階段的投資控制（1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實際完成工作量，由施工單位提出申請，報監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)項目管理部核實當(dāng)月實際完成工程量，項目管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給造價部。（2）造價部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據(jù)合同及國家有關(guān)規(guī)定審核計算進度款，然后交給項目開發(fā)部審核，總經(jīng)理審批；最后經(jīng)財務(wù)部進行全面稽核，根據(jù)工程進度款支付計劃，監(jiān)督和審查當(dāng)月實際應(yīng)付的工程進度款。第19條 竣工階段的投資控制（1）造價部在接到工程竣工驗收報告后，依據(jù)合同中的要求，通知承包方報工程決算書給監(jiān)理單位，工程決算書

10、應(yīng)蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。（2）工程決算書經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對后，由造價部委托造價咨詢單位審計工程決算書。最后由工程預(yù)算部統(tǒng)一編制竣工決算書。（3）項目開發(fā)部最終審定竣工決算書，確定工程造價，雙方簽字、蓋章。造價部進行施工圖預(yù)算對比分析，做出工程造價成本分析報告，找出控制偏差，總結(jié)工作經(jīng)驗與教訓(xùn)。第四章 項目投資成本分析第20條 編制項目財務(wù)決算書（1）財務(wù)部與施工單位核對工程款撥付情況。（2）根據(jù)竣工決算書和工程款以及其他項目撥付情況，由財務(wù)部編制項目財務(wù)決算書，交總會計師審核。第21條 由財務(wù)部牽頭，與造價部共同完成項目成本分析（1）收集項目投資估算書、設(shè)計概算書、施工圖預(yù)算書（或

11、標(biāo)底）、竣工決算書以及有關(guān)施工合同、訂購合同等資料。（2）根據(jù)項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算（或標(biāo)底）進行對比分析，找出差異，分析原因。（3）編制項目成本分析報告，總結(jié)經(jīng)驗。第22條 投資發(fā)展部負責(zé)審核成本分析報告。第23條 總經(jīng)理批準(zhǔn)項目分析報告，報送董事會備案。第五章 項目的驗收和考核第24條 企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作。由投資發(fā)展部牽頭組織相關(guān)職能部門成立投資評價小組。第25條 項目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團總部投資發(fā)展委員會。第26條 效益考核（1）項目竣工驗收投產(chǎn)后，經(jīng)過試生產(chǎn)期考核（36個月），在達到設(shè)計規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應(yīng)逐月對項目投資效益進行考察分析。（2）不能達到設(shè)計規(guī)定的，應(yīng)及時向集團總部匯報并提出有