項(xiàng)目示范區(qū)設(shè)計(jì)要點(diǎn)綜合分析

1、項(xiàng)目示范區(qū)設(shè)計(jì)要點(diǎn)綜合分析目錄123示范區(qū)的產(chǎn)生背景與要素示范區(qū)的設(shè)計(jì)范疇與特征4示范區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)5示范區(qū)建筑設(shè)計(jì)6示范區(qū)的精裝修設(shè)計(jì)示范區(qū)的景觀設(shè)計(jì)一、示范區(qū)的產(chǎn)生背景與要素1、產(chǎn)生的背景傳統(tǒng)營銷-體驗(yàn)式營銷客戶需求市場競爭2、示范區(qū)構(gòu)成要素是產(chǎn)品策劃的系統(tǒng)性表達(dá)是營銷推廣的體驗(yàn)載體實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要手段是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程、材料、成本、物業(yè)管理等項(xiàng)目系統(tǒng)的示范與檢驗(yàn)二、示范區(qū)的設(shè)計(jì)范疇與特征示范區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)售樓處建筑與室內(nèi)“賣場”設(shè)計(jì)公共大堂、電梯廳、電梯轎箱等公共部分精裝設(shè)計(jì)示范區(qū)建筑單體設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)范疇：5. 樣板間精裝修設(shè)計(jì)6. 示范區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)7. 配套商業(yè)形象與展示設(shè)計(jì)8. 示

2、范區(qū)域客戶體驗(yàn)路線規(guī)劃與設(shè)計(jì)9. 標(biāo)識系統(tǒng)與燈光設(shè)計(jì)10. 示范區(qū)的包裝展示設(shè)計(jì)（二）示范區(qū)的顯性與隱性特征：顯性特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、戶型與立面設(shè)計(jì) 樣板間設(shè)計(jì)2. 隱性特征：五種體驗(yàn)式模塊 感觀-情感-思考-行動(dòng)-關(guān)聯(lián)三、示范區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)32（一）示范區(qū)選址原則：1交通便捷性原則形象展示性原則客戶體驗(yàn)與駐留原則（二）影響規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要因素23與城市路網(wǎng)關(guān)系4銷售動(dòng)線組織51建筑單體影響場地現(xiàn)狀景觀風(fēng)格與定位（三）示范區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 示范區(qū)規(guī)劃應(yīng)以“銷售展示”為準(zhǔn)則，在綜合考慮小區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，將小區(qū)“需要展示”與“值得展示”的部分在選定的示范區(qū)內(nèi)完美的呈現(xiàn)出來。 需要展示要素包

3、括：主入口裝置、銷售中心 值得展示要素包括：重要景觀、樣板房 示范區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)應(yīng)包括銷售中心、樣板房、主入口、重要景觀節(jié)點(diǎn)。在充分考慮用地與城市道路關(guān)系以及銷售路線的基礎(chǔ)上，將示范區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做到完美無缺。四、示范區(qū)建筑設(shè)計(jì)售樓處示范樓棟 2售樓處選址3售樓處設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)形式4售樓處外立面設(shè)計(jì)5售樓處功能設(shè)計(jì)售樓處設(shè)計(jì)重點(diǎn)1影響售樓處設(shè)計(jì)的主要因素現(xiàn)場銷售中心是房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷最根本、最有效的一種銷售渠道，它是其他銷售渠道所獲得客戶的“最終場所”，作用表現(xiàn)為銷售具有直觀性，對購房客戶的需求捕捉力更為有效，對目標(biāo)客戶的殺傷力最強(qiáng)。 影響售樓處設(shè)計(jì)的主要因素位置元素 風(fēng)格元素 宣傳元素 引導(dǎo)元素 配合元

4、素 售樓處的選址在整體規(guī)劃布局時(shí)就要考慮到其先驅(qū)性、操作性、整個(gè)規(guī)劃中的導(dǎo)示性，利于交通組織和人流參觀展示的動(dòng)線，并將停車設(shè)計(jì)作為重點(diǎn)內(nèi)容。售樓處位置售樓處選址售樓處設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)形式售樓處設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)形式直接決定著整個(gè)平面布局以及施工的難易程度、工期的保證。手法：售樓處的結(jié)構(gòu)形式一般都以混凝土框架結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)框架為主 框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)在于空間布局的廣闊和靈活性，易于平面擺布及立體造型打造，但基礎(chǔ)施工及框架維護(hù)施工工期相對較長。鋼結(jié)構(gòu)的施工工期迅捷，便利，但外立面造型和建筑材料的選 配較為復(fù)雜，很難達(dá)到預(yù)期整體形象。售樓處外立面設(shè)計(jì)售樓處外立面設(shè)計(jì)是整個(gè)示范區(qū)打造的重點(diǎn)，應(yīng)與項(xiàng)目整體風(fēng)格相匹配，同時(shí)又

5、要在設(shè)計(jì)和表現(xiàn)上與其它建筑單體做出提升，應(yīng)具有標(biāo)志性，集中體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次。手法：根據(jù)項(xiàng)目整體定位風(fēng)格，在立面形式上及外立面材質(zhì)和顏色上進(jìn)行細(xì)化設(shè)計(jì)。外立面的材質(zhì)選擇是表現(xiàn)其內(nèi)容的最簡單辦法，無論是選擇石材還是涂料或者為減少成本采用各種真石漆及仿磚產(chǎn)品，最終目的是要展現(xiàn)其價(jià)值，表現(xiàn)設(shè)計(jì)內(nèi)涵。 內(nèi)部平面功能：根據(jù)售樓處銷售流線，整個(gè)布局應(yīng)成為序列，滿足功能要求。售樓處功能設(shè)計(jì)入口沙盤展示洽談辦公輔助簽約財(cái)務(wù) 外部功能：售樓處的外部空間設(shè)計(jì)應(yīng)是售樓處設(shè)計(jì)本身的一種延伸，體現(xiàn)在外部環(huán)境帶給客戶的簡介感受，重點(diǎn)在于交通流線的組織及功能性空間的合理安排停車組織功能休息區(qū)示范區(qū)建筑單體設(shè)計(jì)示范區(qū)建筑單

6、體的選擇在整體規(guī)劃中就已確定下來，外立面在與項(xiàng)目整體風(fēng)格統(tǒng)一的同時(shí)注重細(xì)節(jié)表現(xiàn)，相對精細(xì)化。其代表整個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)質(zhì)最能體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖和項(xiàng)目檔次。其設(shè)計(jì)的本質(zhì)要求在于展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，應(yīng)將施工周期和難度作為重點(diǎn)，一般不建議選取與地下車庫相連或結(jié)構(gòu)形式較為復(fù)雜的單體單體內(nèi)戶型設(shè)計(jì)要具有領(lǐng)先并具推廣性的產(chǎn)品，合理整合空間布局。如有樣板間的產(chǎn)品應(yīng)在水電定位、廚衛(wèi)擺布上合理安排，并結(jié)合建筑單體施工圖設(shè)計(jì)整體考慮，避免日后施工的拆改和問題的出現(xiàn)。 五、示范區(qū)景觀設(shè)計(jì)41 2設(shè)計(jì)目的3 5 示范區(qū)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) 功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)風(fēng)格符合項(xiàng)目營銷定位考慮景觀成本限額景觀要素分析提高建筑使用功能最大化滿足建筑對外界的視

7、覺效果滿足外界進(jìn)入建筑的功能滿足營銷活動(dòng)的功能展示售房滿足人們對室外活動(dòng)空間的需求活動(dòng)觀賞 1、景觀設(shè)計(jì)目的2、 功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)人行、車行路線的合理分布 主入口的尺度及形式設(shè)計(jì)景觀合理尺度的掌握裝飾小品對觀賞功能起到點(diǎn)睛作用水景設(shè)計(jì)起到烘托景觀氣氛硬質(zhì)鋪裝的形式及材料搭配對景觀效果起到打底的基礎(chǔ)效果地形設(shè)計(jì)要根據(jù)現(xiàn)場的標(biāo)高走勢，局部用微地形達(dá)到景觀的 起伏變化植物設(shè)計(jì)需要配合小品及地形，考慮季節(jié)變化對景觀的影響，做到四季見綠，三季有花3、風(fēng)格符合項(xiàng)目營銷定位根據(jù)項(xiàng)目的風(fēng)格定位，設(shè)計(jì)符合建筑及營銷定位的景觀，重點(diǎn)突出風(fēng)格特點(diǎn)，景觀中顯示建筑特色元素，可將建筑中的材質(zhì)布置在景觀小品中，達(dá)到與建筑風(fēng)格

8、一體化；并在設(shè)計(jì)中考慮營銷說辭，滿足營銷中對景觀的美化介紹白色景墻與建筑的風(fēng)格及顏色相符小品與建筑顏色及壓頂相符，達(dá)到整體統(tǒng)一性成本限額是決定景觀設(shè)計(jì)手法的基礎(chǔ)在人行路上，混凝土磚與石材的搭配與全石材鋪裝相比減少了景觀成本青石板鋪裝的成本比花崗巖鋪裝成本要低，建議在小范圍內(nèi)采用例如：優(yōu)秀的示范區(qū)設(shè)計(jì)是將較大的成本投入到有效果的景觀中，弱化其它景觀，做到主次分明4、考慮景觀成本限額軟景：1、胸徑較大、冠幅豐滿的喬木和叢生喬木對示范區(qū)景觀起到高低 起伏的視覺效果。 此圖為萬科長陽項(xiàng)目，大量的使用了叢生白樺，對曲徑通幽的園路起到了障景的作用冠幅豐滿，分支點(diǎn)低的喬木豐富了示范區(qū)的景觀空間5、示范區(qū)設(shè)計(jì)

9、要素分析2、花卉對示范區(qū)景觀起到色彩變化的烘托作用。為達(dá)到示范區(qū)美化的景觀效果，在示范區(qū)中會(huì)加大花卉的使用量，尤其在營銷中心前和營銷中心通往樣板間的人行路上，合理并有層次的花卉搭配，也成為一些地產(chǎn)的標(biāo)志性特征 硬 景1、道路鋪裝2、廣場鋪裝3、擋墻鋪貼4、不同材質(zhì)交接部位5、樓梯踏步6、其它部位 軟 景1、道路鋪裝2、廣場鋪裝3、擋墻鋪貼4、不同材質(zhì)交接部位5、樓梯踏步6、其它部位1、水景對示范區(qū)景觀起到氣氛烘托作用，是示范區(qū)中最可提高品質(zhì)的要素之一。大型的水景體現(xiàn)出示范區(qū)與非示范區(qū)的景觀差別，營銷中心前水景對前來洽談的客戶起到吸引眼球的作用，也成為建筑外界的一道風(fēng)景線2、景觀小品充實(shí)了示范區(qū)

10、景觀，大型雕塑可給人較大的視覺沖擊力，可滿足客戶對尊貴感的要求，同時(shí)提升示范區(qū)的氣勢，給人留下深刻印象；小型雕塑起到對示范區(qū)景觀起點(diǎn)綴作用。加大雕塑與小型構(gòu)筑物的使用數(shù)量成為示范區(qū)與非示范區(qū)的差別之一，也凸顯出示范區(qū)對品質(zhì)的要求3、景觀細(xì)節(jié)對示范區(qū)的影響隱形下水井蓋減少了對景觀效果的不利影響具有標(biāo)志性特色的下水井蓋對示范區(qū)硬質(zhì)鋪裝處起到美化作用巧妙的處理景觀排水問題，使景觀鋪裝更為整體化對綠化處的井蓋用景觀小品進(jìn)行遮蔽六、示范區(qū)的精裝修設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)目的營銷工具的組成部分：項(xiàng)目信息的展示場所傳遞項(xiàng)目價(jià)值的載體促進(jìn)銷售成交的工具滿足營銷活動(dòng)的功能：接待展示售房 功能設(shè)計(jì)實(shí)例 流程節(jié)點(diǎn)1、售賣信息區(qū)2、

11、客戶接待區(qū)3、品牌展示區(qū) 其他節(jié)點(diǎn)1、兒童活動(dòng)區(qū)2、視頻展示區(qū)3、貴賓區(qū)4、財(cái)務(wù)收款區(qū)功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、接待布置在離入口處較近，方便業(yè)務(wù)員看到往來客戶的位置不直接面對入口處接待臺的尺寸要通過背景板、天花造型、燈光處理等手法營造視覺焦點(diǎn)2、展示模型展示區(qū)應(yīng)鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時(shí)解說展示區(qū)主要展示項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)：如模型展示、新型材料展示、展板、圖片等談判區(qū)面積舒適，寬敞明亮、氛圍輕松、一般做成敞開式談判桌椅要求舒適美觀洽談區(qū)內(nèi)或附近設(shè)置水吧，方便及時(shí)為客戶提供飲料、茶點(diǎn)墻面可做一些展板（包括廣告板、效果圖等），充分展示項(xiàng)目形象談判桌的布置應(yīng)考慮客戶洽談時(shí)所必需保持的適當(dāng)距離3、洽談1、需隔成獨(dú)立的小房間2、要保持一定的私密性，以保護(hù)客戶的隱私3、家俱以較為正式的桌椅為宜，可配沙發(fā)4、簽約放映休閑兒童游戲辦公 財(cái)務(wù)洗手間儲物水吧 定位關(guān)聯(lián)性主題風(fēng)格方式裝飾亮點(diǎn)生活化藝術(shù)化品位化樣板房硬裝、軟裝陳設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、樣板間導(dǎo)示牌2、樓梯氛圍布置3、樓梯間歡迎牌4、樣板間戶型標(biāo)牌5、展示空間功能標(biāo)牌6、免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌7、特別賣點(diǎn)樣板間氛圍布置要點(diǎn)1、客戶直接的關(guān)注點(diǎn)2、地產(chǎn)核心的賣點(diǎn)3、充