商業(yè)地產(chǎn)模式與案例剖析大綱

1、2022/7/151商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)解析與案例模式共一百零一頁(yè)2022/7/152一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析二、行業(yè)典型企業(yè)模式1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬性1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局共一百零一頁(yè) 通用定義：通常指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn) 更通俗定義：以租金收入為目的的長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資，如果開(kāi)發(fā)后銷售(xioshu)出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。 區(qū)分：四個(gè)統(tǒng)一 廣義和狹義1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)“商業(yè)地產(chǎn)” 定義 3共一百零一頁(yè)1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念回報(bào)

2、：經(jīng)營(yíng)租金核心：價(jià)值提升回報(bào)：銷售利潤(rùn)核心：速度價(jià)格4開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)發(fā)鏈條：復(fù)雜開(kāi)發(fā)周期：長(zhǎng)開(kāi)發(fā)鏈條：簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)周期：短資金回收回收周期：長(zhǎng)回收周期：短市場(chǎng)需求需求者數(shù)量：少政策影響：小需求者數(shù)量：大政策影響：大共一百零一頁(yè)1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)行業(yè)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型5寫(xiě)字樓酒店共一百零一頁(yè)1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)行業(yè)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型6區(qū)域(qy)綜合開(kāi)發(fā)共一百零一頁(yè)1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)城市綜合體特征：四大特征7城市性：具備功能、符合規(guī)定、形成地標(biāo)多功能：功能復(fù)雜、輻射廣泛高統(tǒng)籌：操作過(guò)程、整合(zhn h)要素高價(jià)值：投資成本、資產(chǎn)價(jià)值、社會(huì)效

3、益共一百零一頁(yè)1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)城市綜合體對(duì)企業(yè)的五種經(jīng)濟(jì)價(jià)值8銷售短期現(xiàn)金流持續(xù)經(jīng)營(yíng)租金評(píng)估價(jià)值增加，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值資本價(jià)值提升通過(guò)(tnggu)資本通道乘數(shù)變現(xiàn)附加值共一百零一頁(yè)1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)城市綜合體的四大社會(huì)效益9提升城市商業(yè)檔次新增大量就業(yè)崗位創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收豐富群眾(qnzhng)消費(fèi)需求共一百零一頁(yè)2022/7/1510目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析二、行業(yè)典型企業(yè)模式1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬性1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局共一百零一頁(yè)1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(xin

4、gm)成功標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目管理三約束11共一百零一頁(yè)2022/7/1512目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析二、行業(yè)典型企業(yè)模式1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬性1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局共一百零一頁(yè) 開(kāi)發(fā)公司投資(tu z)公司金融公司 國(guó)內(nèi)外行業(yè)歸屬背后的差異：地產(chǎn)與金融1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性商業(yè)地產(chǎn)的三重屬性 13金融地產(chǎn)商業(yè)三重屬性金融地產(chǎn)商業(yè)共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性地產(chǎn)屬性：以購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)流程為例14共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性商業(yè)屬性：商業(yè)地產(chǎn)持有目的及增值機(jī)會(huì)15 持有的

5、目的：實(shí)現(xiàn)(shxin)投資者的價(jià)值，增加投資回報(bào)利潤(rùn)空間。共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通用融資渠道及模式16共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈盈利模式17共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通常投資實(shí)現(xiàn)方式18共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通常投資實(shí)現(xiàn)方式19共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通常投資實(shí)現(xiàn)方式20賣方(mi fn)公司共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通常投資實(shí)現(xiàn)方式21

6、共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通常投資實(shí)現(xiàn)方式22賣方(mi fn)公司共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通常投資實(shí)現(xiàn)方式23i共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)通常投資實(shí)現(xiàn)方式共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：嘉德西直門MALL項(xiàng)目資本運(yùn)作案例25共一百零一頁(yè)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(hngy)屬性金融屬性：喜達(dá)屋資本集團(tuán)（SCG）公開(kāi)融資歷史共一百零一頁(yè)2022/7/1527目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析二、行業(yè)典型企業(yè)模式1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)

7、1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬性1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局共一百零一頁(yè)1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)規(guī)律行業(yè)生命周期理論28引入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期銷售額生命周期編譯自：產(chǎn)品(chnpn)生命周期理論（Product life-cycle） 1966，雷蒙德弗農(nóng)（Raymond Vernon）共一百零一頁(yè)1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)規(guī)律問(wèn)題29中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)當(dāng)前處于哪個(gè)階段？當(dāng)前企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略？未來(lái)將如何演變？最終走到什么位置？共一百零一頁(yè)瘋狂的商業(yè)地產(chǎn)2022/7/1530共一百零一頁(yè)行業(yè)國(guó)際發(fā)展規(guī)律1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)規(guī)律共

8、一百零一頁(yè)1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)規(guī)律“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”戰(zhàn)略32共一百零一頁(yè)331.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)規(guī)律2012年全年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10排名公司名稱2012年全年銷售面積（萬(wàn)平方米）2012年全年銷售金額(億元)1萬(wàn)科地產(chǎn)129914182綠地集團(tuán)118010783保利地產(chǎn)89810184萬(wàn)達(dá)集團(tuán)77410025中海地產(chǎn)7479356恒大地產(chǎn)15369237綠城中國(guó)2605108華潤(rùn)置地4675009碧桂園76447510世茂房地產(chǎn)411460共一百零一頁(yè)1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)規(guī)律34行業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展演變行業(yè)起步期開(kāi)發(fā)為主商管成立加速發(fā)展期 發(fā)

9、展商管開(kāi)發(fā)并舉資本試行回落緩增期資產(chǎn)管理共一百零一頁(yè)1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)發(fā)展規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際標(biāo)桿企業(yè)35排名公司名稱2012年底持有面積*（萬(wàn)平方米）英文中文1Simon Porperty Group西蒙地產(chǎn)22222Wanda Group萬(wàn)達(dá)集團(tuán)12903General Growth Properties (GGP)通用增長(zhǎng)12544Kimco Realty金科地產(chǎn)12205DDR Corp.多元發(fā)展10686Westfield Group西田集團(tuán)970共一百零一頁(yè)2022/7/1536目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析二、行業(yè)典型企業(yè)模式1.1 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

10、成功標(biāo)準(zhǔn)1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬性1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局共一百零一頁(yè)37中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)現(xiàn)狀(xinzhung)特點(diǎn)：5425 大投資(tu z)來(lái)源4 項(xiàng)判別指標(biāo)2 種企業(yè)歸類1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局共一百零一頁(yè)*上述企業(yè)(qy)為不完全統(tǒng)計(jì)1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)格局2種企業(yè)歸類38企業(yè)類型企業(yè)名稱行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)內(nèi)資萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧港資恒隆、太古、新鴻基、瑞安外資新加坡嘉德行業(yè)跟隨企業(yè)專注型寶龍、明發(fā)、國(guó)貿(mào)、京基綜合型世茂、保利、龍湖、陽(yáng)光新業(yè)、金融街、綠地、珠江、富力、萬(wàn)科、陸家嘴、金地、海航、恒大資本型平安、中投商業(yè)型大商、百聯(lián)、金鷹、廣

11、百、茂業(yè)、天虹、紅星美凱龍、蘇寧、銀泰共一百零一頁(yè)1.5 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)格局39行業(yè)中3種主要酒店參與者企業(yè)類型企業(yè)名稱管理方國(guó)際品牌洲際、喜達(dá)屋、希爾頓、萬(wàn)豪等國(guó)內(nèi)品牌粵海等投資方房地產(chǎn)公司綠城、世茂等混合類型：同時(shí)扮演著業(yè)主方與管理方雙重角色委托管理為主萬(wàn)達(dá)、綠地等自營(yíng)為主香格里拉、維景(港中旅)、碧桂園、恒大等綜合型錦江、開(kāi)元、金陵、建國(guó)等共一百零一頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大挑戰(zhàn)40門檻高資金：企業(yè)應(yīng)具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力。高投入、資產(chǎn)、資本長(zhǎng)期回報(bào)人才：需要多方面的專業(yè)人才，最好是復(fù)合型人才風(fēng)險(xiǎn)大商業(yè)地產(chǎn)定位與招商：沒(méi)有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)很難做好，尤其SC規(guī)劃設(shè)計(jì)：即使位置選對(duì)了，交

12、通動(dòng)線、人流動(dòng)線、結(jié)構(gòu)負(fù)荷等設(shè)計(jì)不合理，還是要出問(wèn)題運(yùn)營(yíng)難培育期：要熬兩年才能說(shuō)項(xiàng)目是否真正成功收租率：租金收取率的高低，決定項(xiàng)目的成敗共一百零一頁(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析2022/7/1541自身分析財(cái)務(wù)測(cè)算市場(chǎng)分析建筑實(shí)現(xiàn)共一百零一頁(yè)2022/7/1542項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析地塊位置周邊物業(yè)情況周邊商業(yè)環(huán)境(hunjng)周邊交通狀況及可達(dá)性周邊景觀及地塊可視性規(guī)劃及地塊條件建筑可能實(shí)現(xiàn)情況（或已建成的優(yōu)劣分析）共一百零一頁(yè)軟實(shí)力適合的發(fā)展模式有效的管控體系可信賴的執(zhí)行力行業(yè)資源獲取要素的能力品牌影響力全產(chǎn)業(yè)鏈資源專業(yè)能力各環(huán)節(jié)的專業(yè)人才各環(huán)節(jié)的專業(yè)能力43開(kāi)發(fā)商自身分析共一百零一頁(yè)2022/7/1544

13、城市(chngsh)分析商業(yè)分析供需分析市場(chǎng)分析共一百零一頁(yè)2022/7/1545城市研究?jī)?nèi)容城市概況：地理、性質(zhì)、規(guī)模、定位歷史概況：發(fā)展階段及特點(diǎn)人口(rnku)概況：人口(rnku)數(shù)量、變化，分布結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)概況：GDP、各產(chǎn)業(yè)比、固定資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、外向性商業(yè)概況：社會(huì)消費(fèi)品零售、價(jià)格指數(shù)、恩格爾系數(shù)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民家庭收入、人均可支配收入等旅游概況：出入人口數(shù)量、收入、區(qū)域等城市規(guī)劃：整體規(guī)劃方向、商業(yè)規(guī)劃共一百零一頁(yè)城市等級(jí)研判：傳統(tǒng)與現(xiàn)實(shí)2022/7/1546共一百零一頁(yè)二三線潛力城市分布2022/7/1547共一百零一頁(yè)2022/7/1548商業(yè)分析整體商業(yè)分析宏觀商業(yè)狀態(tài)商圈分

14、布各業(yè)態(tài)發(fā)展(fzhn)狀況區(qū)域與周邊商業(yè)分析整體商業(yè)情況商業(yè)設(shè)施情況未來(lái)規(guī)劃情況共一百零一頁(yè)2022/7/1549供需分析供給(gngj)與競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)整體供給情況定位方向競(jìng)爭(zhēng)分析可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析需求分析消費(fèi)者租戶投資者共一百零一頁(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)與定位策劃關(guān)系業(yè)態(tài)規(guī)劃在先，概念規(guī)劃在后內(nèi)外(niwi)互動(dòng)在先，總圖規(guī)劃在后商業(yè)訂單在先，建筑設(shè)計(jì)在后2022/7/1550共一百零一頁(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)原則交通優(yōu)先：人車分流、外車內(nèi)人、下車上人，導(dǎo)向功能分區(qū)(fn q)：動(dòng)靜分區(qū)、統(tǒng)籌分區(qū)突出商業(yè)：屬性公共空間：廣場(chǎng)2022/7/1551共一百零一頁(yè)2022/7/1552收益測(cè)算投資分析(fnx)方案調(diào)整財(cái)務(wù)測(cè)

15、算共一百零一頁(yè)2022/7/1553某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入(tur)費(fèi)用1,912萬(wàn)元共一百零一頁(yè)2022/7/1554第二部分 代表案例(n l)模式共一百零一頁(yè)行業(yè)部分企業(yè)代表模式55企業(yè)發(fā)展模式產(chǎn)品線萬(wàn)達(dá)快速連鎖復(fù)制萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體凱德資本運(yùn)營(yíng)兩強(qiáng)來(lái)福士城市綜合體+凱德MALL華潤(rùn)央企多元孵化華潤(rùn)萬(wàn)象城城市綜合體等中糧快速改造復(fù)制中糧大悅城綜合體龍湖住宅+商業(yè)天街系列綜合體等世茂住宅+商業(yè)世茂廣場(chǎng)城市綜合體恒隆高端地標(biāo)精穩(wěn)恒隆廣場(chǎng)城市綜合體瑞安文化驅(qū)動(dòng)商業(yè)瑞安新天地城市綜合體世紀(jì)金源大盤(pán)快推大盤(pán)住宅+世紀(jì)金源MALL等寶龍娛樂(lè)主題復(fù)制寶龍城市廣場(chǎng)綜合體平安資本推動(dòng)

16、型都樂(lè)匯金鷹零售主導(dǎo)零售為主綜合體共一百零一頁(yè)企業(yè)案例模式企業(yè)簡(jiǎn)介企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)模式產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)模式特征2022/7/1556共一百零一頁(yè)企業(yè)案例模式澳大利亞西田集團(tuán)日本六本木新城新加坡凱德香港太古瑞安萬(wàn)達(dá)華潤(rùn)中糧寶龍世茂陽(yáng)光新業(yè)深國(guó)投商置世紀(jì)金源龍湖(ln h)地產(chǎn)綠地哈爾濱人和深圳茂業(yè)2022/7/1557共一百零一頁(yè)2022/7/1558澳大利亞(o d l y)西田集團(tuán)（Westfield Group）共一百零一頁(yè)2022/7/1559英文名稱Westfield Group中文名稱西田集團(tuán)總部所在地澳大利亞 悉尼始創(chuàng)時(shí)間1959年公司性質(zhì)上市公司，并管理旗下上市房地產(chǎn)投資信托基

17、金（REITs）營(yíng)業(yè)收入44億美元公司市值270億美元直接持有或管理100座購(gòu)物中心，970萬(wàn)跨國(guó)投資已進(jìn)入新西蘭、美國(guó)、英國(guó)；籌備進(jìn)入意大利、巴西成功跨域澳洲、北美和歐洲的高級(jí)購(gòu)物中心先鋒(xinfng)企業(yè)澳大利亞(o d l y)西田集團(tuán)（Westfield Group）共一百零一頁(yè)區(qū)域聚焦(jjio)+多地區(qū)平衡2022/7/1560主要(zhyo)投資于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口集中度高的區(qū)域，以及位置較好的地段共一百零一頁(yè)資本(zbn)保障2022/7/1561依托金融資本，通過(guò)(tnggu)收購(gòu)和再開(kāi)發(fā)是西田實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略路徑。持續(xù)的融資和資本運(yùn)作能力是維持商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)張的基本保

18、障。通過(guò)合資公司、基金、信托等多種方式。共一百零一頁(yè)62發(fā)展戰(zhàn)略在大都市區(qū)打造標(biāo)志性的購(gòu)物中心（如悉尼、倫敦、舊金山）購(gòu)買未被充分利用的資產(chǎn)有較大的擴(kuò)建和增值空間(kngjin)，重新投資，每隔7到10年充分利用資產(chǎn)的容量通過(guò)多元資本平臺(tái)及股權(quán)合作來(lái)保證穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)企業(yè)(qy)戰(zhàn)略共一百零一頁(yè)63產(chǎn)品(chnpn)戰(zhàn)略因地制宜持續(xù)創(chuàng)新 專注于高品質(zhì)區(qū)域型綜合性購(gòu)物中心，非常注重項(xiàng)目外觀和內(nèi)裝 品牌統(tǒng)一：所有購(gòu)物中心都使用“Westfield”統(tǒng)一商標(biāo) 整合全球最好的時(shí)尚、餐飲、休閑、娛樂(lè)及科技品牌 在迎合市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行(jnxng)創(chuàng)新，同時(shí)引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展方向 注重業(yè)態(tài)組合的豐富度及差異

19、化項(xiàng)目特點(diǎn)美國(guó)澳洲英國(guó)新西蘭巴西總平均購(gòu)物中心平均商鋪數(shù)量（個(gè)）162 276 193 143 164 203 購(gòu)物中心平均租賃面積（萬(wàn)平米）10.7 8.4 8.8 3.3 3.3 8.8 商戶平均面積（平米，含主力店）661 303 454 234 203 436 共一百零一頁(yè)64典型(dinxng)項(xiàng)目倫敦西田斯特拉特福城共一百零一頁(yè)小結(jié)(xioji)2022/7/1565發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)核心，20年，存量、現(xiàn)金流滾資產(chǎn)各階段，商管始終是不可或缺的戰(zhàn)略支持(zhch)方和全程參與人區(qū)域聚焦戰(zhàn)略合作盈利模式全產(chǎn)業(yè)鏈OMINI CHANNEL共一百零一頁(yè)東京(dn jn)六本木新城2022/7

20、/1566共一百零一頁(yè)凱德資本運(yùn)營(yíng)(ynyng)兩強(qiáng)模式2022/7/1567共一百零一頁(yè) 太古“快邏輯下精品化路線(lxin)”模式共一百零一頁(yè)集團(tuán)(jtun)簡(jiǎn)介 太古集團(tuán)1816年成立，總部設(shè)于英國(guó)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌太古集團(tuán)的整體政策，為各地區(qū)總部提供管理及諮詢服務(wù)，十二萬(wàn)一千六百名員工。 太古是一個(gè)高度多元化的環(huán)球集團(tuán)，旗下核心業(yè)務(wù)多設(shè)于亞太區(qū)，其中香港和中國(guó)內(nèi)地為太古業(yè)務(wù)的主要營(yíng)運(yùn)地。太古的亞洲業(yè)務(wù)由集團(tuán)旗下上市公司(shn sh n s)太古股份有限公司持有；世界其他地方，許多業(yè)務(wù)均由母公司英國(guó)太古集團(tuán)有限公司直接持有。共一百零一頁(yè)集團(tuán)(jtun)簡(jiǎn)介共一百零一頁(yè)太古(tig)股份簡(jiǎn)介 太

21、古股份有限公司(yu xin n s)是香港的上市公司，屬太古集團(tuán)旗下。是太古集團(tuán)在香港、中國(guó)內(nèi)地、臺(tái)灣、新加坡及其它地區(qū)各主要業(yè)務(wù)的控股公司，1974年成立于香港，是由一家當(dāng)時(shí)已存在的上市公司The Taikoo Dockyard and Engineering Company of Hong Kong Limited易名成立，該公司于1959年首次在香港股票市場(chǎng)上市。目前業(yè)務(wù)分屬五個(gè)部門：地產(chǎn)、航空、飲料、海洋服務(wù)以及貿(mào)易與實(shí)業(yè)，同時(shí)也是另外三家香港知名的上市公司太古地產(chǎn)、國(guó)泰航空公司及香港飛機(jī)工程公司（港機(jī)工程）的主要股東。太古股份有限公司地產(chǎn)部門航空部門飲料部門海洋服務(wù)部門貿(mào)易及實(shí)業(yè)部

22、門華潔洗滌股份公司共一百零一頁(yè)各板塊業(yè)務(wù)(yw)占比：平衡2011年?duì)I業(yè)額占比2011年盈利(yn l)占比共一百零一頁(yè)太古地產(chǎn)(dchn)簡(jiǎn)介 太古地產(chǎn)成立于1972年，是香港第二大業(yè)主以及大型的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。目前(mqin)主要業(yè)務(wù)范疇包括物業(yè)租賃、物業(yè)出售和酒店運(yùn)營(yíng)，在中國(guó)內(nèi)地、香港及美國(guó)擁有大量發(fā)展中投資物業(yè)，并在香港、北京、廣州、美國(guó)佛羅里達(dá)及英國(guó)持有酒店權(quán)益。 2012年，通過(guò)介紹方式在香港聯(lián)交所上市。 2012年，太古地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入140.52億港元，較2011年增長(zhǎng)46.7%；其中租金收入91.23億港元，占比65%。共一百零一頁(yè)太古地產(chǎn)(dchn)：企業(yè)策略 太古地產(chǎn)定位為香港

23、和內(nèi)地領(lǐng)先的綜合商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展商、業(yè)主及營(yíng)運(yùn)商。通過(guò)綜合或市區(qū)項(xiàng)目，打造商業(yè)中心，帶動(dòng)(didng)周邊發(fā)展通過(guò)資產(chǎn)管理和高水準(zhǔn)服務(wù)，提升物業(yè)盈利與價(jià)值瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)，做高檔時(shí)尚住宅業(yè)務(wù)專注香港及中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)審慎管理資本，維持低負(fù)債水平。共一百零一頁(yè)太古地產(chǎn)-物業(yè)(w y)組合2022/7/1575物業(yè)組合香港商業(yè)項(xiàng)目太古廣場(chǎng)、太古坊、太古城中心、東薈城香港住宅項(xiàng)目OPUS HONG KONG、珒?nèi)?、蔚然? Star Street、太古廣場(chǎng)柏舍中國(guó)內(nèi)地三里屯village、廣州太古匯、北京頤堤港、成都大慈寺、上海大中里英國(guó)布里斯托Avon Gorge Hotel、布萊頓Hotel Seattle

24、、查頓漢The Monpellier Chapter、埃塞特The Magdalen Chapter美國(guó)Brickell CitiCenter、ASIA、Brickell Key One、Carbonell、Courts Brickell Key、Courvoisier Courts、Jade Residences、One Tequesta Point、Two Tequesta Point、Three Tequesta Point、Courvoisier Center 、邁阿密文華東方酒店共一百零一頁(yè)2022/7/1576總樓面面積（百萬(wàn)平方英尺）香港中國(guó)內(nèi)地美國(guó)及英國(guó)合計(jì)已落成作投資用途物業(yè)

25、辦公樓10.52.0-12.5零售物業(yè)2.42.5-4.9酒店0.70.20.51.4住宅/酒店式住宅0.6-0.6合計(jì)14.24.70.519.4發(fā)展中物業(yè)投資物業(yè)（主要為商用物業(yè)及酒店）0.23.71.85.7供出售物業(yè)（主要為住宅及商用物業(yè)）1.00.62.34.0物業(yè)組合總面積15.494.629太古(tig)商業(yè)地產(chǎn)-租售比例共一百零一頁(yè)太古地產(chǎn)-收入(shur)構(gòu)成2022/7/1577共一百零一頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)模式太古的產(chǎn)品發(fā)展策略是“物業(yè)地鐵上蓋：在主要(zhyo)運(yùn)輸交匯點(diǎn)上發(fā)展規(guī)?；C合物業(yè)項(xiàng)目；通過(guò)巧妙設(shè)計(jì)構(gòu)建多首層，力求使項(xiàng)目交通便利、可達(dá)性強(qiáng)。慢工出細(xì)活，不盲目多

26、元化：10年，不大規(guī)模做住宅做綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目名稱商業(yè)項(xiàng)目組成太古廣場(chǎng)一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)、三座甲級(jí)辦公樓、一棟豪華酒店式住宅、四家高端酒店港島東（太古坊和太古城中心）十三棟甲級(jí)辦公樓、一個(gè)購(gòu)物中心、一座商務(wù)酒店?yáng)|薈城一座甲級(jí)辦公樓、一座商務(wù)酒店、一個(gè)購(gòu)物中心三里屯太古里19座低密度街區(qū)商業(yè)零售大樓、一棟特色酒店太古匯一個(gè)購(gòu)物中心、兩座甲級(jí)辦公樓、一個(gè)文化中心、一棟酒店北京頤堤港一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)、國(guó)際甲級(jí)辦公樓頤堤港一座、一家休閑式商務(wù)酒店上海大中里兩座辦公樓、一個(gè)零售中心、三家酒店成都大慈寺一座充滿街頭時(shí)尚風(fēng)格的購(gòu)物商場(chǎng)、一座精品酒店、一棟甲級(jí)辦公樓共一百零一頁(yè)經(jīng)營(yíng)策略只租不售、長(zhǎng)期持有定位高端、招商出眾

27、：與國(guó)際一線品牌保持關(guān)系，建立密切關(guān)系，讓租戶參與設(shè)計(jì)(shj)改進(jìn)，精細(xì)化管理不同品類租戶共一百零一頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)管理(gunl)酒店經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理如果含太古股份和太古集團(tuán)，其產(chǎn)業(yè)鏈將顯得更加齊全共一百零一頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈酒店(ji din)2008年成立太古酒店品牌The House Collection：香港奕居及北京瑜舍，精品酒店?yáng)|隅：休閑式商務(wù)酒店Chapter Hotels系列品牌：位于英國(guó)小鎮(zhèn)和城市并富有當(dāng)?shù)靥厣珪r(shí)尚酒店。公司(n s)持有權(quán)益但不負(fù)責(zé)管理酒店：港島香格里拉大酒店、香港JW萬(wàn)豪酒店、廣州文華東方酒店等。共一百零一頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)資本(zbn)模式盡管太古擁有

28、非常低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及資產(chǎn)負(fù)債率，但是它憑借穩(wěn)定的租金收入實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)率，同時(shí)通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部的財(cái)務(wù)(ciw)中介實(shí)現(xiàn)有效資金周轉(zhuǎn)，在保持賬面低負(fù)債率的同時(shí)擴(kuò)大了財(cái)務(wù)(ciw)杠桿，再加上長(zhǎng)期持有以及高質(zhì)量的物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)增值，太古最終實(shí)現(xiàn)了非常不錯(cuò)的權(quán)益回報(bào)率。共一百零一頁(yè)選址(xun zh)拿地策略香港和內(nèi)地核心城市，交通便利的地鐵站點(diǎn)通過(guò)(tnggu)與政府先期談判，盡量以優(yōu)惠條件拿地與合作伙伴合作拿地，如遠(yuǎn)洋。2010年3月8日太古與遠(yuǎn)洋正式達(dá)成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”，太古有資金實(shí)力和商業(yè)地產(chǎn)的管理經(jīng)驗(yàn)，而遠(yuǎn)洋在中國(guó)內(nèi)地更有拿地經(jīng)驗(yàn)和客戶資源，兩者的結(jié)合是資源和資本的結(jié)合，這將對(duì)太古

29、在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展起到催化劑的作用。2010年12月31日，太古聯(lián)手遠(yuǎn)洋以20億的價(jià)格拍得成都大慈寺片區(qū)100余畝土地。共一百零一頁(yè)代表(dibio)案例：廣州太古匯項(xiàng)目位于廣州市天河中央商務(wù)區(qū)核心地段，與地鐵1號(hào)線和3號(hào)線連接，總樓面面積約35.8萬(wàn)平方米（不含文化中心(zhngxn)），由一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)、兩座甲級(jí)辦公樓、一個(gè)文化中心(zhngxn)、廣州首家文華東方酒店及酒店式服務(wù)住宅構(gòu)成，含800個(gè)停車位，該項(xiàng)目由世界知名的建筑公司Arquitectonica設(shè)計(jì)，由太古地產(chǎn)管理。2001年3月，太古地產(chǎn)與廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)簽署合作意向，以一方出地、一方出錢模式合作開(kāi)發(fā)，分別持股55%與4

30、5%。第二年10月，項(xiàng)目被正式命名為“太古匯”，收歸太古地產(chǎn)旗下，太古股權(quán)升至97%。共一百零一頁(yè)2022/7/1585 太古匯購(gòu)物中心部分總樓面面積約13.8萬(wàn)平方米， 2011年9月24日，籌建近十年的太古匯正式(zhngsh)開(kāi)業(yè)，商鋪出租率達(dá)到99%，其商業(yè)品牌盡顯太古的高端定位。整個(gè)商場(chǎng)共有183家店鋪，其中70%的租戶屬于國(guó)際品牌，有70多個(gè)品牌更是首次進(jìn)入廣州，相繼開(kāi)業(yè)的包括全國(guó)最大的Louis Vuitton旗艦店、愛(ài)馬仕店、香奈兒全國(guó)第六家精品店等一系列高端名店。高端品牌超市Ole 更首度登陸廣州并進(jìn)駐太古匯。代表(dibio)案例：廣州太古匯共一百零一頁(yè)2022/7/1586代表(dibio)案例：廣州太古匯共一百零一頁(yè)2022/7/1587代表(dibio)案例：廣州太古匯 太古匯酒店部分引入文華東方酒店， 2013年1月開(kāi)業(yè)，共有263間客房和24間酒店式公寓。 文華東方酒店集團(tuán)是一個(gè)屢獲殊榮的國(guó)際機(jī)構(gòu)，擁有及經(jīng)營(yíng)全球一些(yxi)最著名的酒店及度假酒店。目前，集團(tuán)在28個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)或發(fā)展45家