北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地(集體土地)招拍掛前期開發(fā)流程及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避0818

1、北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地（集體土地）招拍掛入市交易前期開發(fā)流程及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 二一年八月 雷 暉 目 錄 一、北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地（集體土地）招拍掛前期開發(fā)流程二、北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得第一部分北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地（集體土地）招拍掛前期開發(fā)流程北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地（集體土地）招拍掛前期開發(fā)流程示意圖一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一）土地招、拍、掛出讓流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地（集體土地）招拍掛土地出讓流程示意圖1、集體土地入市交易項(xiàng)

2、目申請上會(huì)提交材料清單（1）入市申請書（被申請人為市國土資源局）；（2）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（3）法定代表人身份證明書；（4）法定代表人身份證復(fù)印件；（5）授權(quán)委托書；（6）代理人身份證復(fù)印件；（7）上級主管單位關(guān)于土地入市交易的批復(fù)意見；（8）集體土地使用證或權(quán)屬證明文件復(fù)印件；（9）該宗地的情況說明（包括：宗地位置四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、地上物情況說明及宗地現(xiàn)狀照片若干張）一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （10）該宗地的控制性詳細(xì)規(guī)劃圖或同等效力的規(guī)劃條件批準(zhǔn)文件；（11）該宗地的普測成果復(fù)印件；（12）1:2000地形圖（藍(lán)圖1份用鉛筆勾畫宗地范圍）;（13）土地利用總體規(guī)劃圖，標(biāo)

3、出項(xiàng)目區(qū)位置和邊界；（14）區(qū)縣國土分局關(guān)于項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的意見；（15）無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制聲明；（16）該項(xiàng)目已取得的政府部門相關(guān)批復(fù)文件（如立項(xiàng)、紀(jì)要等）復(fù)印件；（17）項(xiàng)目用地具備“三通一平”、用地范圍內(nèi)地上物已騰空的證明。（18）按現(xiàn)狀進(jìn)行評估的地價(jià)評估報(bào)告；（19）聯(lián)席會(huì)電子演示文稿（PPT）；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、土地預(yù)審（北京市、區(qū)國土局 ）（1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表（原件一式二份）；（2）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請報(bào)告（原件一份）；（3）按照固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目類型： a、屬于審批類的建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告分開審批的，提供項(xiàng)目建議書批復(fù)

4、和可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單和項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）； b、屬于核準(zhǔn)類的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單； c、屬于備案類的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、招標(biāo)（1）發(fā)布招標(biāo)公告；（2）有意向的投標(biāo)人購買招標(biāo)文件；（3）現(xiàn)場踏勘、答疑和標(biāo)前會(huì)議；（4）成立評標(biāo)委員會(huì)；（5）投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金；（6）投標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)；（7）評標(biāo)會(huì)。評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)文件進(jìn)行評價(jià)審議，并推薦中標(biāo)候選人；（8）確

5、定中標(biāo)人；（9）發(fā)出中標(biāo)通知書；（10）退還未中標(biāo)人的投標(biāo)保證金；（11）簽訂協(xié)議。中標(biāo)人按照中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （12）公布出讓結(jié)果；4、 拍賣（1）發(fā)布拍賣公告；（2）有意向的競買人購買拍賣文件；（3）現(xiàn)場踏勘、答疑；（4）競買人提出競買申請；（5）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買號牌；（6）拍賣會(huì)；（7）競買人競價(jià)；（8）確定競得人；（9）簽署拍賣成交確認(rèn)書；（10）退還未競得人的競買保證金；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 5、掛牌（1）發(fā)布掛牌公告；（2）有意向的競買人購買掛牌文件；（3）現(xiàn)場踏勘、答疑；（4）開始掛牌；（5）競買人提出競買申請；

6、（6）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買資格證明；（7）競買人填寫競買報(bào)價(jià)單，參與競買；（8）更新掛牌顯示，接受新的競價(jià)；（9）現(xiàn)場競價(jià)。掛牌截止時(shí)依然有兩個(gè)以上競買人要求競 價(jià)的，舉行現(xiàn)場競價(jià)；（10）確定競得人；（11）簽訂掛牌成交確認(rèn)書；（12）退還未競得人的競買保證金；（13）簽訂協(xié)議。競得人按照掛牌成交確認(rèn)書規(guī)定的 時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議；（14）公布出讓結(jié)果；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 6、出讓合同簽訂（1）出讓合同應(yīng)具備一下主要條款 a、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； b、出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積； c、土地使用年期及起止時(shí)間； d、土地使用權(quán)出讓金額、幣種、交付方式及時(shí)間； e、

7、規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要求； f、項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間； g、市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； h、使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?i、設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)； j、當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖, 作為出讓合同的組成部分；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （2）所需材料 a、用地申請報(bào)告； b、建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)（或項(xiàng)目建議書批復(fù)及可行性研究 報(bào)告批復(fù)）（復(fù)印件）； c、規(guī)劃用地紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書（復(fù)印件）； d、經(jīng)規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面圖（蘭色原圖，加蓋規(guī)劃 審定章）； e、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）； f、營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）及稅務(wù)登記證副本 （復(fù)印件）； g、法定代表人資格證明書

8、及身份證（復(fù)印件）； h、土地權(quán)屬調(diào)查證明材料； i、其他有關(guān)材料（受讓地塊的地價(jià)評估報(bào)告，出讓合同的 附加協(xié)議等）；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 7、國有土地使用權(quán)證辦理（1）申請（或土地登記申請書）；（2）土地登記審批表；（3）征用土地批準(zhǔn)材料和紅線圖；（4）地籍圖或地形圖；（5）出讓金收據(jù)、契稅和土地出讓業(yè)務(wù)管理費(fèi)交付憑證（復(fù)印件）；（6）法人資格證明（或個(gè)人身份證明）；（7）需提供的其他證明材料（包括國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目批文、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件）；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （二）規(guī)劃審批流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （

9、一）建筑工程規(guī)劃審批1、規(guī)劃意見書（1）申報(bào)材料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許 可及其他事項(xiàng)申報(bào)表”； c、對項(xiàng)目的相關(guān)批復(fù)及規(guī)劃文件，如： 危改項(xiàng)目：市、區(qū)危改辦對危改項(xiàng)目的批復(fù)意見，市政 府對修建 性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)意見及批復(fù)同意的修建性詳細(xì)規(guī)劃文本及圖紙材料； 市級開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目：市政府對開發(fā) 區(qū)建設(shè)和開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)文件和開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本及規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙黑（或申請人為入?yún)^(qū)單位，還需提交開發(fā)區(qū)管理部門對入?yún)^(qū)單位的批復(fù)意見及用地范圍及市規(guī)劃行政主管部門為開發(fā)區(qū)管理部門核發(fā)的規(guī)劃意見書及附圖復(fù)印件）； 一、

10、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 綠隔項(xiàng)目：綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目審查會(huì)會(huì)議紀(jì)要及相關(guān)文件，市規(guī)劃院核定的規(guī)劃意見書（含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）1份，規(guī)劃意見書附圖4份；d、主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件原件；e、修建性詳細(xì)規(guī)劃（或規(guī)劃意見函復(fù)等前一階段規(guī)劃 審批文件）中要求提交的相關(guān)部門的審查意見；f、建設(shè)單位的用地申請（須表述取得用地的有關(guān)情況，申 請文件應(yīng)包含發(fā)文號、簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）文件；g、申報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目擬規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖（含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）h、經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認(rèn)的，具有相應(yīng)資質(zhì)的測 繪單位提供的基本比例尺:500或:2000地形圖份，并用鉛筆畫出用地范圍；i、建設(shè)用地釘樁成

11、果；j、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （1）申報(bào)材料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可 及其他事項(xiàng)申報(bào)表”（以招拍掛方式取得土地使用權(quán)的建 設(shè)項(xiàng)目，需提交建設(shè)單位用地申請，須表述取得用地的有 關(guān)情況，申請文件應(yīng)包含發(fā)文號、簽發(fā)人、單位印章等基 本公文要素）； c、規(guī)劃意見書附件（選址）及附圖復(fù)印件（以招拍掛方 式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書和國土資 源行政主管部門北京市國有土地使用權(quán)出讓合同及其 相關(guān)文件）； 一、

12、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 d、主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件原件（以協(xié)議出讓方式、取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交國土資源行政主管部門北京市國有土地使用權(quán)出讓合同及其相關(guān)文件；e、建設(shè)用地釘樁成果；f、由提供規(guī)劃申報(bào)用圖的測繪部門，按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的:500或:2000地形圖份（機(jī)要項(xiàng)目4份； 用地單位為多個(gè)的，需按增加單位個(gè)數(shù)增加相應(yīng)份數(shù)的地形圖）；g、需要使用項(xiàng)目名稱的須提交地名命名行政許可文件復(fù)印件；h、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（1）申報(bào)材料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋

13、單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許及 其他事項(xiàng)申報(bào)表”； c、規(guī)劃意見書附件（選址）、修建性詳細(xì)規(guī)劃審查意 見及附圖復(fù)印件或設(shè)計(jì)方案審查意見及附圖復(fù)印件， 以及規(guī)劃意見書附件（選址）中注明申報(bào)建設(shè)工程規(guī) 劃許可證時(shí)須提交的有關(guān)文件（新農(nóng)村改造項(xiàng)目，還需 提交集體建設(shè)用地使用權(quán)證附件及附圖復(fù)印件）； d、國土行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件；（自有用地的建設(shè)項(xiàng) 目、施工暫設(shè)工程、構(gòu)筑物不需此項(xiàng)，翻建工程需提交房 屋產(chǎn)權(quán)證明文件和其上級主管部門的意見）；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 e、具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位按照規(guī)劃意見書（選址）或修建 性詳細(xì)規(guī)劃審查意見及附圖或設(shè)計(jì)方案審查意見及附 圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖（

14、按規(guī)格（豎向）裝訂 成冊）套，另再附相同設(shè)計(jì)總平面圖份（建設(shè)單位為多 個(gè)的需按增加的單位個(gè)數(shù)增加圖紙份數(shù)）；（施工圖紙包括： 圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)總平面圖、各層平面 圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、 基礎(chǔ)剖面圖各份)；f、需要辦理竣工檔案登記的，須提交城市建設(shè)工程辦理竣工 檔案登記表；g、提交招標(biāo)投標(biāo)主管部門簽署意見的北京市勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投 標(biāo)登記表復(fù)印件，依法需要進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，還 須提交勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書（已進(jìn)行設(shè)計(jì)方案審查的 不需提交）；h、需要使用項(xiàng)目名稱的，須提交地名命名（建筑物名稱核準(zhǔn)） 行政許可決定文件復(fù)印件份；i、其他法律、法規(guī)、規(guī)章

15、規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （二）市政工程規(guī)劃審批1、市政工程規(guī)劃意見書 （1）道路工程申報(bào)材料： a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書和填寫完整并加蓋單位印 章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（市政工 程）”； b、市計(jì)劃主管部門對項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件原件份 （中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件）； c、建設(shè)單位新征（占）的用地申請文件（包含發(fā)文號、 簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）、用地要求及擬 建項(xiàng)目情況說明； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 d、道路工程征地圖（含道路方案）份圖紙底圖為經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認(rèn)的:500或（遠(yuǎn)郊地區(qū)可使用:1000或:1

16、0000）的地形圖，并用鉛筆劃出新征占）用地范圍；e、建設(shè)單位對擬建項(xiàng)目的情況說明；f、函復(fù)或規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件中涉及的相關(guān)部門審查意見；g、工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件；h、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （2）管線綜合工程申報(bào)材料 a、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書和填寫完整并加蓋單位印章 的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（市政工程）； b、主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件； c、相關(guān)道路工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件； d、項(xiàng)目綜合會(huì)議紀(jì)要中涉及的相關(guān)部門審查意見； e、配套市政管線設(shè)計(jì)綜合圖份及電子文件，含說明，會(huì) 簽表，圖紙底圖為經(jīng)市測繪行政主管部門審核

17、確認(rèn)的含 管線實(shí)測內(nèi)容的:500道路設(shè)計(jì)圖； f、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料;一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 3、市政工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)材料（1）建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書；（2）建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可 及其他事項(xiàng)申報(bào)表”（市政工程）；（3）規(guī)劃意見書（市政工程）及附圖復(fù)印件；（4）主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件；（5）建設(shè)用地釘樁成果通知單；（6）提供規(guī)劃申報(bào)用圖的測繪部門，按建設(shè)用地釘樁成果及繪 圖要求繪制的:500或:2000地形圖份（機(jī)要項(xiàng)目份，用地單位為多個(gè)的，需按增加單位個(gè)數(shù)增加相應(yīng)份數(shù)的地形圖）；（7）需要使用項(xiàng)目名稱的須提交地名命

18、名行政許可文件復(fù)印件；（8）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 4、市政工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)材料（1）建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書和填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表（市政工程）”；（2）規(guī)劃意見書（市政工程）（含附圖）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含附件、附圖）各份（復(fù)印件）；（3）規(guī)劃意見書（市政工程）注明申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)須提交的有關(guān)文件；（4）初步設(shè)計(jì)審查要求取得的有關(guān)行政主管部門的審查意見及必要的有關(guān)文件、會(huì)議紀(jì)要和協(xié)議（城市基礎(chǔ)設(shè)施工程中的一般項(xiàng)目例外）；（5）按A4或A3規(guī)格（豎向）裝訂成冊的:500建設(shè)工程施工圖紙3

19、套（施工圖紙包括：圖紙目錄、設(shè)計(jì)說明、區(qū)域路網(wǎng)圖、平面圖、橫斷圖、縱斷圖以及設(shè)計(jì)概算各份）；（6）工程檔案登記備案表；（7）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）發(fā)改委審批流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 市區(qū)發(fā)改委 關(guān)于立項(xiàng)、節(jié)能、水土保持和商品房年度計(jì)劃審批一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、節(jié)能、水土保持和商品房年度計(jì)劃審核流程示意圖一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一）立項(xiàng)審批1、中標(biāo)后立項(xiàng)備案（1）節(jié)能審批 a、寫一份節(jié)能審批的申請； b、找有資質(zhì)的工程咨詢公司做一份節(jié)能專篇報(bào)告書；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （2）立項(xiàng)

20、審批 a、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報(bào)告一式5 份。項(xiàng)目申請報(bào)告的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬 建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分 析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析； b、城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見； c、國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見； d、環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見； e、市交通行政主管部門出具的交通流量評價(jià)通過的意見； f、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門實(shí)行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件； g、中外合營項(xiàng)目，合營各方簽署的合作意向書； h、需要經(jīng)區(qū)縣發(fā)展改革部門初審的，由項(xiàng)目所在地的區(qū)縣發(fā)展 改革部門出

21、具關(guān)于項(xiàng)目核準(zhǔn)的初審意見； i、其他應(yīng)提交的材料； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、水土保持審批申報(bào)資料（1）書面申請；（2）提供水土保持方案；（3）國有土地使用權(quán)證出讓合同；（4）由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。 可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項(xiàng)目建設(shè) 選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見； 環(huán)保部門的環(huán)評報(bào)告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、 供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總 體方案；水利部門認(rèn)可的水土保持方案；（5）房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 3、商品房年度計(jì)劃（1）提供資料 a、上報(bào)計(jì)劃要具體到單體棟號，

22、要嚴(yán)格區(qū)分建設(shè)內(nèi)容； b、上報(bào)的續(xù)建項(xiàng)目，應(yīng)提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可 證；上報(bào)的新開工項(xiàng)目，需附項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、規(guī)劃管理部 門關(guān)于設(shè)計(jì)方案審核的意見、附圖及建設(shè)用地許可證、設(shè) 計(jì)單位設(shè)計(jì)說明、土地出讓合同及地價(jià)款繳款發(fā)票、建設(shè) 單位開發(fā)資質(zhì)證書、開工前資金落實(shí)證明等復(fù)印件加蓋建 設(shè)單位公章，并以A4紙裝訂成冊； c、當(dāng)年商品房投資計(jì)劃打印報(bào)表并加蓋單位公章； d、上一年商品房投資計(jì)劃完成情況表（附件1）、上一年商 品房銷售及空置情況表（附件2）和前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目情 況表（附件3）打印表并加蓋公章，并附電子版； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （四）住建委審批流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程

23、 1、建筑工程施工許可證審批一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一）招投標(biāo)1、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建（1）建設(shè)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或年報(bào)投資計(jì)劃下達(dá)后， 按照 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法規(guī)定具備條件 的，須向建設(shè)行 政主管部門報(bào)建備案。（2）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。（3）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地 點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、 結(jié)構(gòu)類型、發(fā)包方式、計(jì)劃開竣工日期、工程籌建情 況等。

24、一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、提交資料：（1）立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或年度投資計(jì)劃；（2）固定資產(chǎn)投資許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）資金證明。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （二）建筑工程施工許可證的取得（建委工程建設(shè)管理辦公室）1、房屋建筑工程（1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請表一式兩份；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）；（3）用地證（國有土地證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證）原件及復(fù)印件；（4）施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查合格書原件；（5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）；（6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）；（7）項(xiàng)目建設(shè)

25、資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）；（8）人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)；（9）法人委托書；（10）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程（1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請表一式 兩份；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）；（3）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（4）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（5）掘路、占道許可手續(xù)；（6）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）；（7）市政工程施工圖紙審查通知書；（8）法人委托書；（9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易

26、流程 3、裝飾裝修工程（1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請表一式 兩份；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（僅外立面裝修時(shí)需 提供）；（3）產(chǎn)權(quán)單位出具的同意進(jìn)行裝飾裝修的證明文件及產(chǎn)權(quán)證 書原件及復(fù)印件；（4）租賃協(xié)議原件及復(fù)印件；（5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（7）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）；（8）法人委托書；（9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、商品房預(yù)售許可證（市、區(qū)建委）一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 1、申請材料清單（1）商品房預(yù)售

27、許可申請表； （2）開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； （3）已交付全部土地使用權(quán)出讓金證明，國有土地使用權(quán)證，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目提供銷售價(jià)格批準(zhǔn)文件和城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書； （4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （5）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上的證明； （6）工程施工合同； （7）商品房預(yù)售方案； （8）屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目提供市綠化管理部門認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具的確認(rèn)商品房范圍的證明文件； （9）已將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明材料。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （五）單項(xiàng)審批流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程

28、(一) 交通影響評價(jià)（交委交通規(guī)劃處） 1、提交交通影響評價(jià)報(bào)告書； 2、提交規(guī)劃意見書； 3、提交最新的控制性詳細(xì)規(guī)劃； 4、提供委辦局聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要； 5、對交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評價(jià)報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 6、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （二）環(huán)境影響評價(jià)（環(huán)境影響評價(jià)管理處）1、填寫完整并加蓋單位印章的北京市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請登記表及電子文檔；2、 環(huán)境影響評價(jià)文件：（1） 書面文檔2份及電子文檔（電子文

29、檔須含圖片JPG/PPT文件）；（2） 涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目，還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案；（3） 環(huán)境影響報(bào)告書須符合關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評價(jià)工作的通知的要求。3、項(xiàng)目建議書及有關(guān)主管部門對項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件各1份及掃描文件;一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 4、擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況；（環(huán)境影響報(bào)告書（表）項(xiàng)目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周圍關(guān)系，并要求按A4（豎向）裝訂，同時(shí)應(yīng)提供CAD文件；環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖）5、建設(shè)項(xiàng)目依法需要由行業(yè)主管部門預(yù)審的，需持行業(yè)主管部門的預(yù)審意見；6、對環(huán)境可能造成重大影

30、響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）樹木砍伐許可 （園林綠化局林政資源處） 1、需提供材料（1）北京市園林綠化局樹木移伐申請表；（2）北京市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖（并在附圖上標(biāo)注樹木準(zhǔn)確位置）；（3）園林綠化行政主管部門在規(guī)劃前期提出的現(xiàn)狀樹木保護(hù)意見；（4）項(xiàng)目竣工后綠化規(guī)劃方案或樹木補(bǔ)栽計(jì)劃；（5）樹木移植方案和后期養(yǎng)護(hù)措施（應(yīng)明確移植據(jù)詳細(xì)地點(diǎn)、責(zé)任人）；（6）道路開口工程應(yīng)提交市或區(qū)公安交通管理部門的批

31、準(zhǔn)文件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （四）消防審批（市消防局）1、建筑工程消防驗(yàn)收應(yīng)報(bào)送以下材料：（1）建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表（一式兩份）（2）建設(shè)過程中消防部門的所有建筑消防設(shè)計(jì)審核文件復(fù)印件（一式兩份）；（3）消防檢測機(jī)構(gòu)的檢測報(bào)告（兩份原件）；（4）消防施工單位的資質(zhì)證書（復(fù)印件，加蓋單位公章）；（5）申報(bào)表上填寫的各種消防產(chǎn)品（含防火阻燃材料）的檢測報(bào)告；（6）消防驗(yàn)收自檢自驗(yàn)合格報(bào)告。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、建筑裝修改造工程消防驗(yàn)收須提供材料如下：（1）建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請（加蓋公章）；（2）建設(shè)單位填寫的建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表（一式兩份）；（3）建設(shè)工程中消防部門的

32、建筑消防設(shè)計(jì)審核文件（復(fù)印件）；（4）消防檢測機(jī)構(gòu)的檢測報(bào)告（原件）；（5）申報(bào)表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測報(bào)告（復(fù)印件）。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （五）人防審核（市民防局工程建設(shè)處）1、前置條件：人防工程已竣工驗(yàn)收并合格，北京市人防工程監(jiān)督站已出具北京市人防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。2、所需材料（1）人防工程竣工驗(yàn)收備案表（一式三份）；（2）人防工程竣工驗(yàn)收報(bào)告； （3）區(qū)、縣民防局出具的人防工程認(rèn)可文件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （六）文物保護(hù)審核（北京市文物局文物保護(hù)處）（1）申請函。內(nèi)容包括：工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模；（2）建設(shè)工程的位置、設(shè)計(jì)方案一式兩份。內(nèi)容包括：

33、1:500或1:2000現(xiàn)狀地形圖（標(biāo)出涉及的文物保護(hù)單位），設(shè)計(jì)方案要求上報(bào)1:100或1:2000建筑總平面圖、平面、立面、剖面圖；（3）涉及地下遺存的，應(yīng)提供考古勘探發(fā)掘資料（4）以上文件為A4規(guī)格，圖紙為A4、A3規(guī)格裝訂成冊。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （七）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估（市、區(qū)國土資源局)1、地質(zhì)災(zāi)害：是指包括自然因素或者人為活動(dòng)引發(fā)的危害人民生命和財(cái)產(chǎn)安全的山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 2、申請材料（1）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估備案登記表；（2）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告（三級評估報(bào)告）；（3）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性

34、評估報(bào)告專家評審意見；（4）評估單位資質(zhì)證書（復(fù)印件加蓋單位公章）；（5）評估報(bào)告工作合同（復(fù)印件加蓋單位公章）；（6）評估報(bào)告光盤（磁盤）。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （八）北京市地震安全性評價(jià)（地震局抗震設(shè)防管理辦公室）1、申請材料（1）計(jì)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其它計(jì)劃批準(zhǔn)文件復(fù)印件1份；（2）規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃意見書或其它規(guī)劃批準(zhǔn)文件復(fù)印件1份；（3）建設(shè)場地（或近旁場地）巖土工程勘察報(bào)告復(fù)印件1份；（4）需要進(jìn)行實(shí)地勘察或?qū)＜壹夹g(shù)咨詢項(xiàng)目提交實(shí)地勘察報(bào)告或抗震設(shè)防要求技術(shù)咨詢資料復(fù)印件1份；（5）應(yīng)進(jìn)行地震安全性評價(jià)工程提交本場地地震安全性評價(jià)工程應(yīng)用報(bào)告和相應(yīng)機(jī)構(gòu)評審意見復(fù)印件各

35、1份；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （九）取水許可（水務(wù)局水資源管理處）1、申辦材料：（1）按規(guī)定填寫的取水許可預(yù)申請書、申請書； （2）取水許可必須符合江河流域綜合規(guī)劃，北京市長期供求計(jì)劃，遵守經(jīng)批準(zhǔn)的水量分配方案或者協(xié)議； （3）地下水取水許可不得超過本行政區(qū)域地下水年度計(jì)劃可采總量，并應(yīng)當(dāng)符合井點(diǎn)總體布局和取水層位的要求。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （六）竣工驗(yàn)收備案一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一）規(guī)劃驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗(yàn)收才能辦理竣工驗(yàn)收備案的進(jìn)件手續(xù)，規(guī)劃驗(yàn)收可在市規(guī)委或分局辦理。 (二)

36、主體驗(yàn)收 1、程序：主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收報(bào)告。主體竣工驗(yàn)收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在15天內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后5天以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）配套工程驗(yàn)收1、消防驗(yàn)收。消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與；消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會(huì)認(rèn)可的檢測公司操作）；2、水電氣暖驗(yàn)收。水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗(yàn)收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位參與；3、其他配套工程(園林、市政、等)驗(yàn)收。其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收；驗(yàn)

37、收通過后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）提交材料1、工程竣工驗(yàn)收備案表；2、工程竣工驗(yàn)收報(bào)告(包括工程報(bào)建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料及其它相關(guān)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料)； 3、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 4、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； 5、商品住宅項(xiàng)目還應(yīng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書； 6、城市建設(shè)檔案管理部門出具的認(rèn)可文件；7、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件；一、集體土地項(xiàng)目入市

38、交易流程 第二部分北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（一）前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的必要性 1.前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部機(jī)制運(yùn)行的要求。 房地產(chǎn)開發(fā)公司要取得投資的成功，減少盲目性，就要求它認(rèn)真地識(shí)別前期風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格地控制前期風(fēng)險(xiǎn)，巧妙地規(guī)避前期風(fēng)險(xiǎn)。比如：北京百合公寓、北京御園、北京誠園、北京霄云路項(xiàng)目等項(xiàng)目均存在前期風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避前期風(fēng)險(xiǎn)對每一個(gè)項(xiàng)目來說都是一個(gè)重大課題。二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（二）前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是房地產(chǎn)開發(fā)公司所處的外部環(huán)境的要求。 一方面，由于國內(nèi)外及區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境不斷變化，在一定程度上增大了房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的風(fēng)臉性；另一方面，房地產(chǎn)市場是一個(gè)不充分市場，價(jià)值

39、規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)公司投資帶來巨大的不確定性。比如北京藍(lán)色港灣項(xiàng)目和北京維斯卡亞國際村項(xiàng)目就是典型代表。二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（二）前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的對策 1.前期風(fēng)險(xiǎn)的回避。風(fēng)險(xiǎn)的回避是對付風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避中，它是一種簡單有效的方法。 2.前期風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和減輕。 （1）選擇項(xiàng)目前做好準(zhǔn)確預(yù)測。房產(chǎn)公司要加強(qiáng)市場調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料，認(rèn)真剖析項(xiàng)目的規(guī)劃、拆遷、政策風(fēng)險(xiǎn)，并且對此加以分析和綜合，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，從而通過科學(xué)預(yù)測，選擇適宜的投資方向

40、，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 （2）爭分奪秒地加快辦理各項(xiàng)前期手續(xù)，盡早取得項(xiàng)目的二級開發(fā)權(quán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理周期越長，項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)盡可能較早地取得二級開發(fā)權(quán)，盡可能縮短開發(fā)期有助于減輕風(fēng)險(xiǎn)。 3.前期風(fēng)險(xiǎn)的隔離與結(jié)合。前期風(fēng)險(xiǎn)的隔離是將公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行空間和時(shí)間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的；前期風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合是通過增加風(fēng)臉單位的數(shù)量來提高公司預(yù)防未來風(fēng)險(xiǎn)的能力。具體措施包括：二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 （1）通過尋求有豐富政府資源的合作單位或者有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的合作單位，從而達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的。比

41、如：同中青旅合作的相關(guān)項(xiàng)目。 （2）通過擴(kuò)大規(guī)模，從而增加風(fēng)險(xiǎn)單位，降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)立足現(xiàn)有市場，大力開拓二、三線市場的房產(chǎn)項(xiàng)目，從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。比如：唐山項(xiàng)目就是典型代表。二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避第三部分做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得（一）做到“十心合一”。“十心”是指勞心、耐心、恒心、熱心、信心、細(xì)心、決心、誠心、寬心和放心。1.“勞心”。盡管自己不是最有天賦的員工，但是可以要求自己做一名最勤奮的員工。2.“耐心”。對于政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)對公司或者本人的批評要洗耳恭聽，做一名忠實(shí)的傾聽者。3.“恒心”。對于前期工作的難點(diǎn)，要有一顆平常心去對待，不能半途而廢，要持之

42、以恒地堅(jiān)持跟進(jìn)下去，最后有可能感動(dòng)對方。4.“熱心”。前期工作中接觸的政府部門的工作人員多為實(shí)權(quán)派，但前期人員要學(xué)會(huì)做他們的熱心朋友，幫助他們解決一些生活上的困難。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得5.“信心”。前期人員每天面對的都是政府官員，有時(shí)深感自己職位不高、權(quán)力不大，從而導(dǎo)致同政府官員打交道時(shí)信心不足，影響自己的潛能的挖掘。其實(shí)信心是在實(shí)踐中經(jīng)過一天天磨練、攻克一個(gè)個(gè)困難后積累起來的。6.“細(xì)心”。前期人員要學(xué)會(huì)觀察政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的喜好，注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音，能夠牢牢地記住領(lǐng)導(dǎo)以前說過的富有哲理性話語，能夠領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的只可意會(huì)不可言傳的意圖。7.“決心”。前期人員要有一種要么不做，要做就做一流前期業(yè)績的決心。這樣，就會(huì)做好充分的準(zhǔn)備工作，調(diào)動(dòng)和整合各方面的資源，解決工作中碰到的各種難題。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得8. “誠心”。前期人員每天同政府官員溝通，一定要講究誠信，答應(yīng)幫助其辦的事情一定要及時(shí)完成，不能言而無信；另外，逢年過節(jié)一定要堅(jiān)持給政府官員發(fā)短信，同時(shí)要不失時(shí)機(jī)地參