廣州員村山頂項目發(fā)展策略方案ppt課件

1、員村山頂工程開展戰(zhàn)略討論廣州市天地陽光房地產(chǎn)顧問前 言 非常贊賞貴公司給予我司再次參與工程的時機。 在原有方案的根底上，我司謀劃組多次赴現(xiàn)場調(diào)查和市場調(diào)研，獲取大量的市場數(shù)據(jù)，并在公司內(nèi)部多次組織謀劃研討，對工程的開展方向進展多方面分析和討論并形本錢方案。 為了在規(guī)劃規(guī)劃、建筑、園林風格等方面有更深化的研討，我司特別結(jié)合廣州市城際中國國際建筑設計師結(jié)合事務所進展多次溝通討論，在各方面提出相關的意見及建議，旨在希望經(jīng)過本方案為今后的工程的運營提供指點。 在此，預祝我們的工程圓滿勝利！思 路工程分析市場研討板塊研討工程定位規(guī)劃建議建筑及園林建議1工程分析工程概略根底數(shù)據(jù)位置：黃埔大道旁員村山頂段長

2、寬：長約240米，最寬處約75米占地面積：20421m容積率：3.6總建筑面積：73515.6m物業(yè)規(guī)劃：住宅、商業(yè)、配套規(guī)劃路黃埔大道N地段分析員村珠江新城琶洲天河北華南快速干線琶洲大橋黃 埔 大 道工程地塊珠江本工程天河區(qū)政府黃埔大道賽拉維工程緊臨廣州主要交通干道之一的黃埔大道，位于員村板塊，與珠江新城僅一路之遙，處于天河北、珠江新城、琶洲三大商務區(qū)的中心地帶。區(qū)域內(nèi)住宅開展成熟，配套完善，也是廣州未來住宅供應的熱點區(qū)域。地塊特征工程地處黃埔大道邊，臨街面窄、進深長，南北呈狹長型分布，中段有一規(guī)劃路橫穿；地塊總體呈西高東低、北高南低、北寬南窄的特征，北段最寬處約75米，南段最窄處約39米；

3、地塊北段已打部分地基，南段為空地。規(guī)劃路黃埔大道N周邊配套：商業(yè)工程區(qū)域人口密集，周邊商業(yè)興隆，大型超市、小型士多與專業(yè)市場共存。周邊配套：學校學校眾多，員村小學、員村第5小學、市44中、113中、暨南大學、華南師范大學等均在半徑一公里范圍內(nèi)。周邊配套：銀行銀行眾多，有農(nóng)行、工行、建行、中行等。交通位于廣州主干道之一的黃埔大道邊，可快速到達其他各區(qū)；華南快速干線近在咫尺，可直達珠江三角洲各個城市；正在建筑的廣州地鐵五號線估計2021年年中開通，其中員村站離本工程走路約15分鐘間隔。商務隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，該板塊位于廣州市“東進、“南拓戰(zhàn)略的東進軸和南拓軸的交匯點上，將是展現(xiàn)廣州市

4、現(xiàn)代化大都市籠統(tǒng)的新窗口；天河北珠江新城琶洲員村黃埔大道本工程根據(jù)市政規(guī)劃，員村板塊將成為廣州市未來的中心區(qū)域，在地王絹麻廠地塊的帶動下，板塊的中央商務價值將一觸即發(fā)；廣州只需一個珠江新城！隨著珠江新城商務集聚效應的顯現(xiàn)，消費者對其的認同度將為珠江新城延伸區(qū)員村板塊帶來宏大的商務價值； 隨著老CBD天河北的飽和以及珠江新城和琶洲兩區(qū)的日漸成熟，位于三大商務區(qū)中心的員村板塊將會開展成為廣州市中心最具潛力和最有影響力的中央商務住宅區(qū)；小結(jié)工程地塊屬于中型地塊，地段是本工程的最大優(yōu)勢所在；工程所在區(qū)域處于廣州中心地域，處于三大商務板塊的中心區(qū)域，本區(qū)域現(xiàn)有住宅戶型規(guī)劃滯后，未來對宜居宜商的住宅需求量

5、大；工程周邊配套興隆、生活便利，且員村板塊是廣州未來的住宅供應熱點之一，物業(yè)開展前景看好。員村板塊已正式確立為珠江新城延伸區(qū)，而08年1月份員村絹麻廠新地王的誕生更是對員村樓市的未來的強有力沖擊，借助于此，從提高工程的經(jīng)濟價值出發(fā)，并與目前的其它工程進展區(qū)隔，本工程擬定為：中央商務住宅! 名字解釋-中央商務住宅 所謂中央商務區(qū)，簡稱CBD，是指位于城市中金融、貿(mào)易、信息和商務辦公活動高度集中的區(qū)域，購物、文娛、效力等配套設備齊備，是生活、辦公兩不誤的城市中心區(qū)域。而中央商務住宅，那么是作為中央商務區(qū)的居住配套而存在。中央商務住宅特點1、現(xiàn)代化程度高、可轉(zhuǎn)化程度高、社會化效力好、資源可反復利用，

6、居住、辦公性能得天獨厚。2、既可到達與城市空間、國際氣味的最大交融，同時又可以享用本人的私家領域，使居住安靜而又繁華。3、與城市空間交匯，帶有城市空間開放和共享的氣味，毫不粉飾其溫馨、便利、奢華的貴族氣味。 4、追求溫馨、享用任務便利、著重長久價值，這是中央商務住宅購買客戶群的最大特征。2市場研討2007廣州樓市成交面積簡析全年動搖較大 2007年上半年成交量堅持平穩(wěn)，從10月開場成交量走下坡路，2021年2月降至谷底的23.12萬。近期頻繁出臺的調(diào)控政策，“9.27房貸新政的實施，令市場張望氣氛愈加濃重，加之日趨高漲的房價，導致成交量大幅下跌。但從中長期看，剛性需求將促使成交量穩(wěn)步上升。 數(shù)

7、據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局。2007廣州樓市成交均價簡析全年成交均價根本維持放量上漲的態(tài)勢，整體均價在10月份出現(xiàn)井噴行情。10月份市場成交量小幅跳水，均價漲幅卻居于07年之冠，價升量減的成交態(tài)勢明顯的表現(xiàn)出市場的疲態(tài)。市場經(jīng)過10月份的拐點驗證，均價在今年1月份跌破萬元。數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局。2007天河區(qū)樓市簡析2007年成交根本構(gòu)成中心分散的不規(guī)那么體，在6、7月份延續(xù)“五一期間的蓄客成果在成交量方面集中放大。“金九銀十成交并未呈現(xiàn)井噴行情，而是維持在全年成交量的平均程度?！?.27新政的效能開場逐漸顯現(xiàn)，直接導致12月份成交量跳水，在今年2月份更是降至3.85萬

8、m2。數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局。2007天河區(qū)樓市簡析天河區(qū)2007上半年房價大體上呈和緩的升降曲線，但從下半年的7月份開場，價錢一路飆升，至10月份止到達歷年來的最高位16,714元/，同比上升90.97%。但由于買家過濃的張望態(tài)度，各工程大打特價單元促銷，令11月份房價直線下滑至12,374元/，今年2月份更跌至10,385元/。 數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局。2003-2007年廣州市成交面積動搖平緩 2003年至2007年的商品房成交面積總體上呈一個和緩的升降態(tài)勢，成交面積在05年到達頂峰987.97萬m2，近年來受國家宏觀調(diào)控政策的累積影響，06到07年的成交量較

9、為萎縮，但廣州房地產(chǎn)市場整體依然較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)猛烈動搖，市場仍呈現(xiàn)出較為理性的開展態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局。廣州市近五年的房價呈明顯的上揚態(tài)勢，07年末頻繁出臺的緊縮政策令市場的均價有所下降，但07年全年房價依然到達8742.17元/m2，同比增長37.13，為2003年房價的2.41倍，房地產(chǎn)市場價升量跌的態(tài)勢非常明顯。數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局。2003-2007年廣州市成交均價08年度樓市研判熱點轉(zhuǎn)移金沙洲、花都、白云區(qū)北部將成為新的熱點區(qū)域，城市中心已根本無地塊出讓。宏觀調(diào)控政策將逐漸靈敏房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟有艱苦影響，樓價升、跌過快都將對整體經(jīng)濟產(chǎn)生不利要

10、素，國家的宏觀調(diào)控政策將更為靈敏。樓價進入穩(wěn)定期估計在政府強力干涉下，08年上半年廣州樓市將不會出現(xiàn)大起大落情況，樓價進入調(diào)整期，但市中心由于土地供應的緊張及需求量的平穩(wěn)上升將成為市區(qū)物業(yè)保值增值的有力保證。中長期樓市走向1、土地拍賣價錢將維持一定高位程度，國家嚴控土地供應；2、城市人口不斷添加，剛性需求繼續(xù)上升； 3、建筑資料、勞動力等本錢不斷上升； 4、政府彈性調(diào)控政策出臺，開場防止樓價大幅下跌；5、資金流動性過剩沒有根本改動；市場未來開展趨勢研判：成交量與成交價將平穩(wěn)上升3板塊研討員村板塊現(xiàn)狀板塊內(nèi)住宅云集且開展已較為成熟，賽拉維、東璟花園、浩大蘭亭等均為高層小區(qū)單位，加上早期開發(fā)的華穎

11、苑、昌樂園、鴻運花園等房改房，居住氣氛濃重；絕大部分樓盤銷售已進入尾盤期，故員村板塊僅有少數(shù)樓盤在售，加上城市東拓和珠江新城、琶洲商務圈日益成為熱點，價錢逐漸走高；今年1月，恒大地產(chǎn)以41億元、折合樓面地價13053元/m2拍下原員村絹麻廠地塊，刷新了天河區(qū)住宅歷史最高地價，板塊內(nèi)住宅前景看好。廣州市政府任務報告中已明確員村將逐漸搬撤大工廠，定位為“珠江新城延伸區(qū)，板塊內(nèi)住宅價錢將逐漸向珠江新城看齊。在售工程占地5919m2總建29882m2交樓標準2500元/m2均價15000/m2戶型85m2的兩房到198m2的四房 熱銷兩房兩廳配套會所、綜合商店、文化活動站、書刊商店、泳池、健身房等賣點

12、城市中心區(qū)的精致東方禪意居所 2006年下半年投入市場，走中高檔道路，戶型以130至150多m2和170至190多m2的中大戶型為主，主要針對二次置業(yè)的高收入群體。公園一號占地3.33萬m2總建21.7萬m2交樓標準毛坯（四期）現(xiàn)在均價12000-17000/m2戶型39m2單身公寓-125m2四房熱銷105m2三房（三期）配套幼兒園、小學、泳池等賣點CBD延伸區(qū)20萬m2社區(qū)水景園林現(xiàn)樓 為員村板塊老牌社區(qū)大盤，共分四期開發(fā)，一、二、三期已根本銷售終了，現(xiàn)正銷售四期，以公務員及白領購買自住為主 。賽拉維占地11446m2總建14602m2交樓標準3000元/m2現(xiàn)在均價17000元/m2戶型

13、56m2一房169m2五房熱銷一房一廳自有設施配套園林泛會所、3000的康體中心賣點國際典范，超然生活 歷德雅舍三期 推出的第三期為LOFT復式，以兩房、四房單位為主，是配套較成熟的老盤。主要客戶群為二次置業(yè)的自住群體。占地6671m2總建25046m2規(guī)劃樓高19層，13樓為商業(yè)裙樓，4樓為休閑轉(zhuǎn)換層，5樓以上為復式酒店服務公寓，地下兩層為停車場。 交樓標準3000/m2在售均價22000/m2戶型47m2一房112m2四房熱銷一房一廳配套會所賣點酒店式服務，創(chuàng)造品位生活 勤天E品 為新一代酒店式公寓，主力戶型為40 余的一房兩廳和70余的三房兩廳，客戶去群以商人和高收入白領為主。員村板塊住

14、宅的第一輪開發(fā)頂峰已進入尾聲，但由于珠江新城光輝的掩蓋，其價值并沒有到達最大化表達。板塊內(nèi)在售工程不多，且員村板塊開發(fā)在前，“珠江新城延伸區(qū)的定位在后，在規(guī)劃較難免滯后，與中央商務區(qū)住宅的要求并不符合，這也是本工程開發(fā)的規(guī)劃優(yōu)勢。小結(jié)2絹麻廠員村二橫路歸屬：恒大地產(chǎn)以41億元、折合樓面地13053元/m2拍下原員村絹麻廠地塊。位置：員村二橫南程在西站對面物業(yè)規(guī)劃：住宅、商業(yè)、配套未來土地供應原絹麻廠地塊12該地塊地段分析：地塊地處員村二橫南路程在西公交車站對面，位于與天河北、珠江新城新舊兩個CBD的東南面，車程距珠江新城不超越5分鐘，到天河北也在10分鐘內(nèi) 。琶洲華南快速干線黃 埔 大 道珠江

15、員村二橫路地塊位置 用地性質(zhì) 用地面積 （m2） 容積率 建筑面積 （m2） 天河區(qū)員村二橫路原廣州絹麻廠地塊二類居住 (R2)（員村二橫路臨街用地兼容商業(yè)(C21)） 109802（可建設用地面積98156） 3.2 314099 地理位置其他供應市政用地居住用地公共設備用地村鎮(zhèn)建立用地公共綠地 員村板塊為未來廣州市中心區(qū)最大的土地供應片區(qū)，根據(jù)2007年發(fā)布的，員村地域規(guī)劃為居住為主的綜合用地域，根據(jù)測算，員村住宅用地中待建或未拆遷的面積約在70-90萬m2之間，按照容積率3.0計算，建筑面積在210-270萬m2左右。小結(jié)員村板塊成為未來市中心獨一有商品住宅土地集中供應的地域，這必將使其

16、成為市場熱點區(qū)域，但短期內(nèi)市場供應不多，本工程如于09年初入市，競爭壓力不大；員村板塊由于處在三大商務圈之心，且已正式確定為珠江新城延伸區(qū)，2021年1月恒大地產(chǎn)高價拿下絹麻廠地塊，市政規(guī)劃的利好和地王的推波助瀾必將使員村板塊成為最具代表性和影響力的中央商務住宅區(qū)；珠江新城由于住宅先行的為難，集中廣州近幾年幾乎一切的中央商務住宅，現(xiàn)其開發(fā)已根本終了，未來的重點將逐漸向員村板塊轉(zhuǎn)移。可以說，就客戶群而言，天地陽光以為：今天的珠江新城就是明天的員村板塊！珠江新城板塊現(xiàn)狀離員村板塊僅一路之隔，規(guī)劃為廣州市未來的中央商務區(qū)，其住宅為中央商務住宅；開展14年來，珠江新城成為高檔住宅的代表，但2005年住

17、宅用地已全部出讓終了，08年開場住宅供應將逐漸進入尾聲；住宅產(chǎn)品供應呈兩極化，以大戶型的高檔住宅和小戶型的公寓為主；隨著雙子塔、廣州歌劇院、廣州博物館等標志性建筑的建成及公建配套的逐漸完善，珠江新城住宅價錢仍有進一步爬升的趨勢。板塊特征及主要樓盤項目名稱規(guī)模推出時間物業(yè)類型主力戶型面積凱旋新世界占地11萬M 總建29萬M2003年小高層/高層144-202M三房、108-158M兩房中海觀園國際占地1.8萬M 總建12.4萬M2005年超高層193、244、276M三、四房譽峰占地2.3萬M 總建14.8萬M2006年超高層172-202三房、200-250M四房中海璟暉華庭占地2.2萬M 總

18、建20萬M2006年高層188-191M大四房、114-120M三房和82-84M兩房匯峰占地1.1萬M 總建9.5萬M2007年超高層120-166M三房雋峰苑 占地1.5萬M 總建12萬M2007年高層136M三房、166-182M四房中心競爭力：廣州市21世紀城市中央商務區(qū)CBD，表達廣州國際化大都市籠統(tǒng)，目前艱苦市政設備全面鋪開建立，市中心最后的大規(guī)模高尚居住片區(qū)。物業(yè)類型：高層/超高層住宅，建筑密度大，新開發(fā)工程容積率普遍大于7。產(chǎn)品特征：呈兩極分化-以70m公寓型的小戶型及140-200m溫馨三房、四房為主。價錢范圍：1.4-3萬元/m。主要客戶：主要來自天河區(qū)及越秀區(qū)，輻射全市及

19、珠三角；職業(yè)以私營企業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、專業(yè)人士為主；多次置業(yè)，自住主導，看好區(qū)域開展前景和升值空間。珠江新城客戶群分析來訪客戶成交客戶來源區(qū)域客戶年齡客戶職業(yè)客戶群分析雋峰苑樣本數(shù)3528個鉑林國際公寓樣本數(shù)4986個匯峰苑樣本數(shù)145個客戶來源區(qū)域廣，置業(yè)次數(shù)多 “我們的客戶絕大部分都是天河北的，東山的也有不少，還有來自順德、深圳和港澳臺的，根本都至少有一套房子，到這來買是為了改善下生活。 匯峰銷售人員李小姐來訪客人天河區(qū)占了絕對比例，其次為越秀和海珠。來訪客戶來源分析來訪客戶年齡層次處于事業(yè)開展頂峰階段珠江太陽城廣場鉑林國際公寓雋峰苑樣本數(shù)3528個樣本數(shù)4986個樣本數(shù)767個來訪

20、客戶年齡根本集中在30-50歲，鉑林國際公寓由于屬于小戶型，50歲以上投資客及30歲以下自住客比例有所添加。來訪客戶職業(yè)分析珠江太陽城廣場屬于城市精英階層 “真正買房的比較有錢，8成都是本人開車，車子一部比一部靚，小企業(yè)老板特別多。 匯峰銷售人員盧先生來訪客人中職業(yè)多以高層管理人員、企業(yè)業(yè)主及公務員等收入較高的群體，屬城市精英階層。雋峰苑樣本數(shù)631個鉑林國際公寓樣本數(shù)4986個樣本數(shù)3528個客戶群分析來訪客戶成交客戶來源區(qū)域客戶年齡客戶職業(yè)客戶群分析雋峰苑鉑林國際公寓樣本數(shù)1075個樣本數(shù)221個嘉裕君玥公館樣本數(shù)161個與來訪客戶相比，天河區(qū)一樣占絕對主導位置，而越秀區(qū)的比例有明顯上升，

21、證明天河、越秀客戶對珠江新城地段認同感較高。天河、越秀客戶對珠江新城認同感高成交客戶來源分析鉑林國際公寓樣本數(shù)1075個嘉裕君玥公館樣本數(shù)161個30-50歲是絕對的主力購房人群，且相對來訪客戶來看，此比例更有一定提高。30-50歲客戶成交率高成交客戶年齡層次嘉裕君玥公館鉑林國際公寓樣本數(shù)1075個樣本數(shù)161個商人、高級管理人員、公務員是三大主力購買人群成交客戶職業(yè)分析無論是嘉裕君玥這種自住買家為主自?。和顿Y=8：2的樓盤，還是鉑林國際這種投資為主自?。和顿Y=3：7的公寓，商人、公務員、金融/貿(mào)易的高級管理人員都是其主力購買人群。小結(jié)珠江新城作為住宅已根本開發(fā)終了的中央商務區(qū)，其目前和未來的

22、客戶都是未來員村板塊的目的客戶；珠江新城客戶個體在不斷變化中，但其職業(yè)、年齡、社會位置等不會改動；作為高檔樓盤的購買者，他們注重樓盤的地段、籠統(tǒng)、戶型、園林等均好性，如何去把握？珠江新城產(chǎn)品分析建筑風格分析建筑風格物業(yè)管理板塊分析戶型特點園林景觀樓盤配套裝修規(guī)范新古典風格，不會疲勞的建筑審美 來自新加坡的建筑名師為匯峰選擇了新古典風格，建筑外型既有古典主義的典雅、嚴肅，又蘊涵簡約、柔美的現(xiàn)代氣質(zhì)，突出了匯峰在CBD豪宅中的與眾不同。 匯峰 四棟30層塔樓的點狀開放式花園社區(qū) 新古典主義與現(xiàn)代簡約風格的完美結(jié)合。嘉裕君玥公館 工程規(guī)劃采用了逐棟遞進、自西往東一字陳列的板樓設計，整個建筑以新古典主

23、義的風格為設計主調(diào)。雋峰苑 崇尚“Less is more的設計原那么，注重適用性，外立面以白、灰為主色，摒棄了多余的裝飾元素，表達簡約氣質(zhì)，時髦大方。力迅上筑小結(jié)珠江新城作為市場的中央商務區(qū)，是未來的國際化區(qū)域，整個珠江新城內(nèi)的建筑風格趨于理性、現(xiàn)代。高端精英階層是最具社會發(fā)明與創(chuàng)新力的人群，受西方文化影響，對中式現(xiàn)代簡約和歐式經(jīng)典的風格都能接受，對新事物和新產(chǎn)品的接受程度較高，他們對建筑風格更多的是追求創(chuàng)新和美的享用。天地陽光觀念本工程外立面、戶型設計上突破員村板塊的陳舊籠統(tǒng)，大膽運用創(chuàng)新手法，在黃埔大道上建起標志性和差別性，具有劇烈時代感的建筑形體和外立面籠統(tǒng)，樹立高端產(chǎn)品的品味。 有關

24、建筑風格我們在隨后的章節(jié)中講述。園林景觀建筑風格物業(yè)管理板塊分析戶型特點園林景觀樓盤配套裝修規(guī)范 規(guī)劃的園林面積到達1.5萬平方米,是城市中心難得一見的大型生態(tài)園林社區(qū).保利心語花園 園林構(gòu)筑滲水、溢水等精巧水景；植被選擇上大量運用原生態(tài)植物，為都市中的小區(qū)園林增添了野趣。力迅上筑 精致園林：精致、富有層次感的園林設計、小區(qū)泳池構(gòu)成了珠江新城內(nèi)少有的小區(qū)景觀和豐富生活情趣。中海璟暉華庭 在珠江新城內(nèi)首創(chuàng)雕塑主題園林，配合水域生態(tài)規(guī)劃，和新古典主義的建立設計相互輝映，帶有劇烈的現(xiàn)代主義顏色。 譽峰小結(jié)出于空間的限制，珠江新城的園林難以像郊區(qū)盤一樣大規(guī)模，著重偏向于精致及適用。精致表現(xiàn)于它的美觀與

25、規(guī)模，而適用那么表達在它的休閑區(qū)域廣。本工程臨近大型園林社區(qū)賽拉維，景觀可與其相互呼應，這也是其中一大優(yōu)勢所在。 “有大點的花園當然最好，但在這地方怎樣大都有限，也就是有空時轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)看看綠色，心境輕松點。 星匯園業(yè)主洪小姐樓盤配套建筑風格物業(yè)管理板塊分析戶型特點園林景觀樓盤配套裝修規(guī)范 市場商業(yè)運動場健身中心園林會所 小學幼兒園小結(jié)跟園林一樣，由于地塊的限制，珠江新城大多數(shù)小區(qū)內(nèi)配套設備也較為簡單，僅擁有會所、園林、游泳池等根本配套，少數(shù)小區(qū)擁有學校、市場、運動場等大型配套。而本工程周邊生活配套成熟，在本身配套上可著重思索向高端開展。 物業(yè)管理建筑風格物業(yè)管理板塊分析戶型特點園林景觀樓盤配套裝修

26、規(guī)范雋峰苑譽峰珠江太陽城廣場嘉裕君玥公館小結(jié)總結(jié)各樓盤物業(yè)管理，有兩個特點：小區(qū)管明智能化：各樓盤智能化程度高，可視對講門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、煤氣自動抄表系統(tǒng)等均廣泛運用。入住者多為社會精英階層，對小區(qū)的物業(yè)管理尤其是平安保證最為注重，大部分客戶在提到物業(yè)管理時第一反響是小區(qū)的封鎖程度及安保人員的素質(zhì)。本工程在選擇物業(yè)管理公司方面應選擇高端，請知名物業(yè)管理公司做全權管理或物業(yè)顧問。 “物業(yè)管理公司當然重要啦，如今晚上珠江新城這么少人，又個個都是有錢人，有賊誰都怕，人身平安永遠是第一的。 嘉裕君玥公館業(yè)主林小姐裝修規(guī)范建筑風格物業(yè)管理板塊分析戶型特點園林景觀樓

27、盤配套裝修規(guī)范珠江新城多為中高檔樓盤，其裝修規(guī)范也相對較高，除部分樓盤毛坯交樓外，大部分樓盤的交樓規(guī)范都在2000-3500元/m2之間。本工程定位高端，交樓規(guī)范建議在3000元/m2以上。樓盤交樓標準嘉裕君玥公館3000元/m2雋峰苑毛坯譽峰3500元/m2中海花城灣2500元/m2保利心語花園2000元/m2珠江太陽城廣場2500元/m2裝修特點隨樓附送多元化：裝修規(guī)范不斷提高，隨樓附送內(nèi)容也越來越豐富，除廚具衛(wèi)浴外，空調(diào)、大吊燈等也逐漸成為一種噱頭。 內(nèi)部裝修名牌化：為了表達樓盤檔次，戶內(nèi)無論衛(wèi)浴潔具或附送的家私家電，都盡能夠的采用了名牌，如TOTO、美標、方太、三菱等。建筑風格物業(yè)管理

28、板塊分析戶型特點園林景觀樓盤配套裝修規(guī)范戶型特點戶型面積套數(shù)總計五房兩廳216.37222.6893932四房兩廳134.32137.0262三房兩廳104.61109.99312114.931兩房兩廳71.4879.63217兩房兩廳80.8886.02217保利心語花園戶型三房兩廳 建筑面積107.21 套內(nèi)面積87.74熱銷戶型 該工程熱銷戶型為107m2三房兩廳，其雖為西北向，但由于主人房及客廳均可望小區(qū)大花園，銷售迅速。戶型建筑面積套內(nèi)面積套數(shù)四房兩廳169.69135.3984183.81147.22183.36146.86167.7134.3284166.79133.59165.

29、84132.83三房兩廳136.57109.38112137.22109.9138.89111.25136.33109.2雋峰苑熱銷戶型戶型三房兩廳 建筑面積138.89 套內(nèi)面積111.25該工程熱銷戶型為m2三房兩廳，因其進門即是入戶花園，且客廳開間大易于擺設。戶型建筑面積套內(nèi)面積套數(shù)累計總計四房兩廳191.05156.8130120390188.36154.630188.6154.830191.1156.8530155.55127.673090156.89128.7730159.86131.1930三房兩廳130.32106.9730180115.5694.8560122.92100.8

30、990中海璟暉華庭熱銷戶型戶型三房兩廳建筑面積122.92套內(nèi)面積100.89熱銷戶型中海璟暉華庭A5棟02房戶型建筑面積套內(nèi)面積套數(shù)累計總計四房兩廳194.01159.4325 75三房兩廳152.96125.72550三房兩廳153.22125.9125珠光新城御景熱銷戶型編號戶型建筑面積套內(nèi)面積02房三房兩廳153.22125.91小結(jié)珠江新城的三房最為熱銷，雖然其緣由有景觀、朝向等要素存在，但依然可以看出其戶型相對偏大，戶型面積根本都集中在130-150m2之間，由于客戶群較高端，其選擇戶型根本以溫馨享用型為主。各樓盤戶型區(qū)間都以中等偏大戶型為主，200m2以上大戶型很少，對于高端產(chǎn)品

31、為主的中央商務住宅而言，大戶型有較大市場空白。 “133方的三房意向客戶最多，110方的客戶覺得小。 “149方小四房單元由于望花園銷售速度最快。 珠江太陽城銷售經(jīng)理歐陽先生 “再買房就想買個大的，住的才溫馨，要不放個大點的沙發(fā)或家具什么的就很窄了。 某藥材公司總經(jīng)理黎先生天地陽光觀念本工程定位為中央商務住宅，勢必與現(xiàn)有的珠江新城有一定的競爭關系當工程推出時更多的能夠是與其二手競爭，建議工程戶型設計在中等偏大，如有能夠那么爭取做200m2以上的戶型。特殊案例分析-珠江別墅案例分析 珠江別墅位置：珠江新城H1地塊，東臨28萬m2珠江公園，西臨獵德路、北靠金穗路、南依花城大道；規(guī)模：別墅總占地面積

32、50186m2，規(guī)劃建筑面積30111m2，41棟53戶；容積率：0.6面積：350-1000m2不等。 花草茂盛，樹蔭綠影，空氣清新自然，確為居住的最正確選擇，管理平安嚴厲。 絕版地段、精致設計和超低密度的規(guī)劃規(guī)劃，突出了該樓盤尊崇的位置。珠江別墅近期成交情況戶型面積（m2）成交價(萬元)單價(元/m2)四室兩廳38920005.14五室三廳40018004.50五室兩廳38616004.15五室兩廳38920005.14五室兩廳43026006.05五室兩廳23816006.72六室三廳38016804.42戶型面積租價（元/月）單價(元/m2/月)五室三廳340150000441六室四廳

33、40880000196四室兩廳30860000194數(shù)據(jù)來源：滿堂紅地產(chǎn)及中原地產(chǎn)。小結(jié)別墅位于市中心，具有稀缺性，有很強的保值增值才干。珠江別墅近期二手成交均價為15002000萬元，單價到達4-6萬元/m2之間，出租均價也到達200元/m2/月，如此高的銷售及租賃價錢在一方面反響了此類工程的市場需求與稀缺程度。在自然與繁華交錯的空間-中心商務區(qū)打造城市中央生態(tài)別墅曾經(jīng)得到了市場的 認可，擁有一批穩(wěn)定的高端自住客支持，在未來有寬廣的開展前景。4工程定位地段優(yōu)勢：地塊處于廣州主干道之一的黃埔大道旁，交通便利。地塊所在的員村板塊為廣州三大商務區(qū)交叉中心，與各區(qū)交通間隔均在20分鐘以內(nèi)，地段優(yōu)勢明

34、顯，具有成為中央商務住宅區(qū)的先天條件；天河北珠江新城琶洲本工程工程優(yōu)勢分析配套優(yōu)勢：周邊開展成熟，住宅眾多，居住氣氛較濃，家樂福、天河都市廣場等生活配套完善。地塊優(yōu)勢：地塊占地面積較大，能有一定的規(guī)模優(yōu)勢；進深長，受馬路影響小，內(nèi)部環(huán)境建立高檔住宅更有利。環(huán)境優(yōu)勢：位于黃埔大道旁，過境車多，車速快，灰塵、噪音等影響大；黃埔大道沿線多為專業(yè)市場且地塊臨街面窄，不適宜建立零售商業(yè)。地塊優(yōu)勢：地塊兩旁均有高層建筑，且間隔較近，在視野等方面有一定影響；地塊呈狹長狀，且有一條規(guī)劃路橫穿，難以營造大型景觀，建筑布點亦有一定難度；地塊內(nèi)進收窄，不利于高檔樓盤環(huán)境的營造。政策限制：現(xiàn)有政策有戶型限制，小戶型與

35、高檔樓盤有一定沖突。工程優(yōu)勢分析珠江新城中央商務住宅工程定位明確工程位置是高檔住宅林立的珠江新城，提升工程的地段價值。 珠江新城定位為廣州CBD，是城市中金融、貿(mào)易、信息和商務辦公活動高度集中的區(qū)域，購物、文娛、效力等配套設備齊備，是生活、辦公兩不誤的城市中心區(qū)域。而中央商務住宅，那么是作為中央商務區(qū)的居住配套而存在。結(jié)合工程的地段優(yōu)勢、以上市場分析及客戶群分析，我們的工程定位確定為：5規(guī)劃建議規(guī)劃要求長寬：長約240米，最寬處約75米占地面積：20421m建筑密度：裙樓30%，塔樓25%容積率：全高層3.6，高多層混合2.8高層建筑占地比例50%居住人口控制1836人綠化率30%配套：幼兒園

36、、運動場包括羽毛球場、籃球場規(guī)劃路黃埔大道N已建低層已建部分已不符合目前地塊現(xiàn)狀，且與規(guī)劃路相沖突，需炸掉重新規(guī)劃。地勢西高東低、南高北低，不利于工程的建筑布排，建議地塊整體地勢填高，一方面能提升工程籠統(tǒng)檔次，另一方面也利于規(guī)劃路的隱藏。地塊現(xiàn)狀調(diào)整規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路建議規(guī)劃路橫穿整個地塊，假設規(guī)劃允許，建議地塊平面升高后，于地下穿過，盡量減少規(guī)劃路對工程園林、道路連通等方面的影響。規(guī)劃路樓盤主入口建議將主入口設于臨近黃鋪大道，營造標志性門庭，有利于工程的整體籠統(tǒng)提升。思索到地塊南面寬度較窄，建議將幼兒園及運動場設于此。運動場幼兒園規(guī)劃路地下層規(guī)劃建議黃埔大道N-2 臨街商鋪及車位

37、-1 體育休閑會所工程南面填高后，其地下層實踐對比周邊道路仍屬于地上層。建議于-1層建體育休閑會所，層高6米，并可經(jīng)過透光玻璃屋頂自然采光。-2層與周邊規(guī)劃路平高，可于臨街位置做商鋪，而主體那么可用于工程車位配備，層高4米。透光玻璃屋頂建筑方式及規(guī)劃-思索工程定位為中央商務區(qū)住宅競爭如何博得與目前珠江新城住宅的競爭優(yōu)勢找出空白點尋求差別化珠江新城以中等偏大戶型洋房熱銷，但200m2以上別墅市場幾乎沒有，但市場需求極其旺盛。切入中等偏大戶型或別墅為主城市Townhouse？規(guī)劃路建筑方式及規(guī)劃建議-方案一北面臨近黃埔大道建一棟150米約50層超高層，將70%的小于90平方米戶型集中于此，采用戶型

38、合拼的方式全部整合為大戶型，1000m2/層。剩余30%面積大戶型那么全部做成城市Townhouse。約60-80套，250m2/套，合計2萬m2。運動場幼兒園優(yōu)點：、產(chǎn)品稀缺性與差別性大；缺陷：、容積率問題；、難以營造大型園林及休閑場所。規(guī)劃路將整體規(guī)劃為4棟150米超高層，全部建為空中Townhouse。運動場幼兒園優(yōu)點：、戶型的創(chuàng)新設計；、可營造大型景觀及休閑場所。缺陷：、造價本錢較高。工程Townhouse規(guī)劃為250平方米/戶左右，詳細方案參考設計院詳解。建筑方式及規(guī)劃建議-方案二6建筑園林風格建議建筑風格選擇當現(xiàn)代中式遇上中央商務住宅近幾年，東方人居文化開場回歸，現(xiàn)代中式正是其中的代表之一，綜觀這幾年的廣州樓盤，幾個經(jīng)典工程無一例外地在工程中傾注了人文情懷，一如萬科藍山、萬科城、依云小鎮(zhèn)、托斯卡納等工程；“傳統(tǒng)、內(nèi)斂、大隱于市，正是本工程高端客戶性格的真實寫照，在繁華中追求閑適，在忙碌中追求平淡；本工程的地段優(yōu)勢已無可替代，結(jié)合其中央商務住宅的定位，如何尋覓屬于本人的獨特風格？如何在眾多的產(chǎn)品中獨樹一幟？總建筑面積：350,000平方米其中寫字樓建筑面積: 約15萬平方米公寓建筑面積：約6萬平方米其他建筑面積：約14萬平米現(xiàn)代中式-銀泰中心大樓頂端極富創(chuàng)意的中國燈籠外型，仿似中國古代的窗欞，被評價為“點亮CBD的中國燈