XX醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房管理方案

1、目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc198721644 鞍第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施啊方案隘 PAGEREF _Toc198721644 h 耙- 2 - HYPERLINK l _Toc198721645 瓣一、服務(wù)的宗旨、方針及目標(biāo)岸 PAGEREF _Toc198721645 h 拔- 2 - HYPERLINK l _Toc198721646 版二、氨“鞍綜合一體化鞍”把物業(yè)管理哀 PAGEREF _Toc198721646 h 吧- 4 - HYPERLINK l _Toc198721647 哎三、敗“笆一站式盎”柏物業(yè)服務(wù)平臺(tái)跋 PAGEREF _To

2、c198721647 h 阿- 5 - HYPERLINK l _Toc198721648 罷四、完善物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制翱 PAGEREF _Toc198721648 h 按- 5 - HYPERLINK l _Toc198721649 笆五、關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，注重服務(wù)凹的人性化、親情化、特色化扳 PAGEREF _Toc198721649 h 背- 8 - HYPERLINK l _Toc198721650 隘第二節(jié)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)、拔物業(yè)維護(hù)計(jì)劃方案唉 PAGEREF _Toc198721650 h 斑- 9 - HYPERLINK l _Toc198721651 邦一、物業(yè)早期管理方案拔 PA

3、GEREF _Toc198721651 h 靶- 9 - HYPERLINK l _Toc198721652 捌二、設(shè)備設(shè)施管理方案耙 PAGEREF _Toc198721652 h 版- 10 - HYPERLINK l _Toc198721653 拔三、房屋管理方案熬 PAGEREF _Toc198721653 h 伴- 12 - HYPERLINK l _Toc198721654 芭四、公共秩序管理方案胺 PAGEREF _Toc198721654 h 凹- 12 - HYPERLINK l _Toc198721655 八五、清潔綠化管理方案扒 PAGEREF _Toc198721655

4、 h 白- 13 - HYPERLINK l _Toc198721656 叭六、財(cái)務(wù)管理方案盎 PAGEREF _Toc198721656 h 伴- 16 - HYPERLINK l _Toc198721657 巴七、質(zhì)量管理方案奧 PAGEREF _Toc198721657 h 瓣- 16 - HYPERLINK l _Toc198721658 搬八、開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)規(guī)劃方翱案熬 PAGEREF _Toc198721658 h 鞍- 17 - HYPERLINK l _Toc198721659 半第三節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員拜的配備氨 PAGEREF _Toc198721659 h 凹- 18

5、 - HYPERLINK l _Toc198721660 挨一、組織機(jī)構(gòu)及人員編制的設(shè)啊置擺 PAGEREF _Toc198721660 h 傲- 18 - HYPERLINK l _Toc198721661 霸二、人員的配備靶 PAGEREF _Toc198721661 h 阿- 21 - HYPERLINK l _Toc198721662 邦第四節(jié) 物資裝備配備計(jì)劃艾 PAGEREF _Toc198721662 h 拌- 26 - HYPERLINK l _Toc198721663 愛(ài)第五節(jié)第一六三醫(yī)院住宅小礙區(qū)物業(yè)收支預(yù)算懊 PAGEREF _Toc198721663 h 安- 29 -

6、 HYPERLINK l _Toc198721664 案一、吧第一六三醫(yī)院邦住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心控制成瓣本的措施邦 PAGEREF _Toc198721664 h 百- 29 - HYPERLINK l _Toc198721665 胺二、物業(yè)管理收入預(yù)算鞍 PAGEREF _Toc198721665 h 懊- 30 - HYPERLINK l _Toc198721666 耙三、物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算艾 PAGEREF _Toc198721666 h 礙- 30 - HYPERLINK l _Toc198721667 靶四、收支情況說(shuō)明氨 PAGEREF _Toc198721667 h 傲- 35

7、- HYPERLINK l _Toc198721668 暗第六節(jié) 物業(yè)管理人情況介紹胺 PAGEREF _Toc198721668 h 唉- 36 - HYPERLINK l _Toc198721669 愛(ài)一、湖南泰弘物業(yè)公司簡(jiǎn)介澳 PAGEREF _Toc198721669 h 礙- 36 - HYPERLINK l _Toc198721670 奧二、戴德梁行情況簡(jiǎn)介岸 PAGEREF _Toc198721670 h 耙- 38 -拌第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施爸方案百 熬我公司深知優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理基扮礎(chǔ)是創(chuàng)建和諧的基本條件，提奧出突出企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，提爸倡環(huán)保理念，加強(qiáng)與業(yè)主、政阿府基層組織

8、及社會(huì)各方的溝通傲，實(shí)現(xiàn)“百人.社區(qū).環(huán)境八”隘和諧發(fā)展的理念，并根據(jù)公司阿的實(shí)際情況制定了一套具有操拌作性的實(shí)施方案：一、服務(wù)的宗旨、方針及目標(biāo)板（一）以懊“安以人為本吧”捌為服務(wù)宗旨襖物業(yè)管理是以服務(wù)為中心，服氨務(wù)是以人為本，因此做好物業(yè)艾管理服務(wù)首先就要服務(wù)好人，芭做好人的工作。堅(jiān)持拜“啊以人為本奧”襖的服務(wù)宗旨主要體現(xiàn)在兩方面把：對(duì)內(nèi)體現(xiàn)我公司注重對(duì)各級(jí)骯員工的關(guān)心、激勵(lì)，做到人盡吧其才；對(duì)外體現(xiàn)對(duì)業(yè)主、顧客柏的合理需求給予最大程度的滿哀足。要求全體員工樹(shù)立良好的啊職業(yè)道德，做誠(chéng)實(shí)的人、守信擺用的人，在服務(wù)的過(guò)程中都體岸現(xiàn)腳踏實(shí)地、一步一個(gè)腳印的絆精神，以柏“哀老老實(shí)實(shí)做人、實(shí)實(shí)在在做

9、事案”懊一貫的工作作風(fēng)，使企業(yè)的社鞍會(huì)效益得到充分發(fā)揮，更講求襖效益，狠抓現(xiàn)場(chǎng)的科學(xué)和規(guī)范伴有效管理。唉在物業(yè)管理的服務(wù)中物業(yè)公司熬更多的是面對(duì)業(yè)主，始終將業(yè)擺主的需求放在第一位，要想了跋解業(yè)主的需求和感受就必須有啊一個(gè)暢通快捷的交流渠道，為柏此我公司在將在佰第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅敗小區(qū)頒項(xiàng)目設(shè)立服務(wù)中心，制定癌“擺投訴受理芭柏跟進(jìn)胺吧回復(fù)奧隘存檔絆”半的工作流程，每月對(duì)各種投訴白進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，做出針對(duì)性改巴進(jìn)。形成一條快速解決業(yè)主投伴訴的渠道，力爭(zhēng)投訴處理及時(shí)鞍率達(dá)到100%、投訴回訪率隘達(dá)100%、業(yè)主對(duì)有效投訴疤的滿意率達(dá)到90%以上。白（二）以氨“哀顧客滿意唉”癌為服務(wù)方針翱堅(jiān)持笆

10、“奧業(yè)主就是我們的顧客百”瓣，服務(wù)要關(guān)注顧客滿意，顧客拌滿意是唯一衡量管理服務(wù)水平柏的標(biāo)準(zhǔn)，也是物業(yè)管理公司制半定長(zhǎng)遠(yuǎn)的顧客服務(wù)目標(biāo)及戰(zhàn)略瓣的重要依據(jù)。因此關(guān)注顧客滿埃意是“岸以人為本拌”哎的服務(wù)宗旨的延伸，我們知道斑，宗旨是為制定方針提供框架跋，因此從服務(wù)來(lái)講，服務(wù)的精傲髓是以人為本，服務(wù)的具體實(shí)斑現(xiàn)是以顧客滿意為中心，在服扮務(wù)中，只有顧客感受到服務(wù)的藹滿意，才體現(xiàn)出人本概念，體拌現(xiàn)出服務(wù)人性化。服務(wù)滿意又班要從服務(wù)質(zhì)量著眼，只有服務(wù)隘質(zhì)量的提高、服務(wù)管理的規(guī)范拜、有效，就自然而然形成了顧傲客滿意。拔我公司在每年上下半年都將會(huì)拌開(kāi)展一次顧客滿意度的調(diào)查活皚動(dòng)，調(diào)查的覆蓋率達(dá)85%以敗上，調(diào)查

11、項(xiàng)目涉及保安、清潔阿、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、投訴吧處理、員工工作態(tài)度與工作效敗率等多方面的內(nèi)容，以達(dá)到覆板蓋面高、調(diào)查項(xiàng)目全的效果。耙對(duì)調(diào)查中業(yè)主反饋的問(wèn)題公司澳都會(huì)進(jìn)行詳盡地分析與及時(shí)的頒整改，對(duì)業(yè)主的可行性建議積扳極采納，暫時(shí)無(wú)法做到的會(huì)給芭予認(rèn)真耐心的解釋。通過(guò)改進(jìn)邦和完善實(shí)現(xiàn)業(yè)主的滿意度。（三）“數(shù)據(jù)量化”管理目標(biāo)1、設(shè)備管理目標(biāo)絆確保設(shè)備設(shè)施狀態(tài)良好，運(yùn)行瓣正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故；艾各設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)凹雜物唉、灰塵、鼠害、蟲(chóng)害等發(fā)生，安各種設(shè)備設(shè)施管理指標(biāo)要求保靶持在：芭（1）供水供電、電梯系統(tǒng)完白好率90%以上；埃（2）排水排污系統(tǒng)完好率9熬0%以上；矮（3）消防系統(tǒng)完好率1

12、00鞍%；骯（4）零修、急修及時(shí)率90襖%以上；（5）維修合格率100%；柏（6）機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求稗，整潔率90%以上；爸（7）業(yè)主對(duì)設(shè)備管理滿意率凹90%以上。2、安全管理目標(biāo)唉（1）杜絕重大傷亡事故。無(wú)爸因管理責(zé)任引發(fā)的入內(nèi)盜竊案半件、設(shè)備設(shè)施損壞事故和小區(qū)奧內(nèi)交通事故。半（2）力保無(wú)事故發(fā)生。做到邦無(wú)因管理原因造成的火警、火絆災(zāi)、刑事案件、惡性打人、傷半人事件發(fā)生。按（3）制定和完善各項(xiàng)應(yīng)急方暗案。小區(qū)內(nèi)遇各類(lèi)突發(fā)、緊急襖事件，保安人員3分鐘內(nèi)到現(xiàn)昂場(chǎng)。阿（4）業(yè)主對(duì)安全管理滿意率半90%以上。3、環(huán)境衛(wèi)生管理目標(biāo)熬（1）制定相關(guān)規(guī)章制度、質(zhì)板量標(biāo)準(zhǔn)，做好各項(xiàng)考核檢查，爸保持衛(wèi)生保潔

13、率90%以上，癌業(yè)主對(duì)環(huán)境衛(wèi)生保潔的滿意率熬達(dá)到90%。靶（2）小區(qū)環(huán)境消殺達(dá)標(biāo)率9胺0%。4、綠化養(yǎng)護(hù)目標(biāo)懊落實(shí)綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任制度，全面芭推行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的綠化養(yǎng)扒護(hù)規(guī)程。制定工作計(jì)劃、制度暗、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，實(shí)施專(zhuān)業(yè)搬化管理。堅(jiān)持不間斷巡回養(yǎng)護(hù)澳、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)及周期養(yǎng)護(hù)，并視啊季節(jié)氣候進(jìn)行綠化植物修剪、胺施肥、殺蟲(chóng)，確保植物常青，懊長(zhǎng)勢(shì)良好，造型美觀。綠化養(yǎng)護(hù)指標(biāo)為：1）植物成活率90%以上；昂2）業(yè)主對(duì)綠化滿意率90%敗以上。二、“綜合一體化”物業(yè)管理叭實(shí)行柏“藹綜合一體化耙”爸的物業(yè)管理方式，即對(duì)霸第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅背小區(qū)唉的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防唉、安全防范、清潔衛(wèi)生、綠化盎保

14、養(yǎng)、停車(chē)場(chǎng)管理、社區(qū)文化伴等，由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理壩、協(xié)調(diào)，從總體管理機(jī)制上提胺高工作效率和管理效果。物業(yè)稗服務(wù)中心擬設(shè)立工程組、安管愛(ài)組、保潔綠化組、前臺(tái)四個(gè)服皚務(wù)組，實(shí)行直線型管理，并由矮這四個(gè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)組對(duì)鞍第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅案小區(qū)壩實(shí)施全面有針對(duì)性的物業(yè)服務(wù)；同時(shí)，應(yīng)愛(ài)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅翱小區(qū)矮物業(yè)管理服務(wù)的需求，物業(yè)服礙務(wù)中心實(shí)行保安24小時(shí)值班半制度，為業(yè)主提供壩“扒全天候奧”傲的保安服務(wù)。背綜合一體化管理并不是一切事擺務(wù)均由物業(yè)服務(wù)中心大包大攬笆，服務(wù)中心在履行物業(yè)管理基愛(ài)本職責(zé)的基礎(chǔ)上，在小區(qū)綜合佰管理方面應(yīng)發(fā)揮一個(gè)總體協(xié)調(diào)八作用，因此，物業(yè)服務(wù)中心擬笆與當(dāng)?shù)亟?/p>

15、道、居委會(huì)、派出所頒建立友好溝通關(guān)系，充分發(fā)揮辦當(dāng)?shù)亟值?、居委?huì)、派出所等霸單位的作用，動(dòng)員各方面力量扮，齊抓共管，以收到標(biāo)本兼治捌的管理效果。三、“一站式”物業(yè)服務(wù)平臺(tái)胺我公司擬在實(shí)行按“霸綜合一體化拜”八的物業(yè)管理方式基礎(chǔ)上，服務(wù)爸中心將設(shè)立一個(gè)白“阿一站式疤”暗物業(yè)服務(wù)前臺(tái)，物業(yè)服務(wù)前臺(tái)每天上午8：30至下午5：叭30提供現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，并公示2凹4小時(shí)投訴電話，為業(yè)主提供凹便捷的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服背務(wù)前臺(tái)將提供集客戶接待、電般話咨詢(xún)、電話投訴處理、業(yè)主班室內(nèi)裝修受理、業(yè)主有償服務(wù)愛(ài)受理（含室內(nèi)鐘點(diǎn)清潔、復(fù)印擺、打印、傳真、工程安裝維修哀服務(wù)等）、房屋二手租賃代理擺、代訂報(bào)紙雜志等于一體的服

16、昂務(wù)，以滿足業(yè)主不同的服務(wù)需搬求，同時(shí)，物業(yè)服務(wù)前臺(tái)將對(duì)為業(yè)主提供的各類(lèi)服務(wù)進(jìn)行電班話回訪，對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量滿把意度及時(shí)進(jìn)行調(diào)查了解，以改癌進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。四、完善物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制斑在我公司被委托直接對(duì)把第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅傲小區(qū)骯進(jìn)行物業(yè)管理后，將制定板第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅罷小區(qū)鞍物業(yè)管理總體運(yùn)作方案，并委捌派年富力強(qiáng)、富有責(zé)任心和工絆作經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)中心經(jīng)理進(jìn)駐敖第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅鞍小區(qū)藹進(jìn)行統(tǒng)籌管理及處理物業(yè)日常藹管理事宜，同時(shí)，物業(yè)服務(wù)中埃心的其他管理人員將選擇富有霸經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)當(dāng)，力求能配合跋日常管理事務(wù)運(yùn)作。敗公司將與物業(yè)服務(wù)中心實(shí)行目挨標(biāo)管理責(zé)任制，落實(shí)目標(biāo)管理

17、愛(ài)責(zé)任人，同時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心吧與下屬各部門(mén)也實(shí)行目標(biāo)管理絆責(zé)任制，確保各項(xiàng)工作計(jì)劃落扳實(shí)到位，在此基礎(chǔ)上，將健全哀服務(wù)中心的各崗位運(yùn)作流程、案激勵(lì)機(jī)制、信息反饋機(jī)制。（一）物業(yè)管理運(yùn)作流程直接負(fù)責(zé)及定期報(bào)告第一六三醫(yī)院湖南泰弘物業(yè)管理公司相關(guān)行政主管部門(mén)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心各組直接負(fù)責(zé)及定期報(bào)告委托管理監(jiān)督指導(dǎo)目標(biāo)管理責(zé)任制各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作目標(biāo)管理責(zé)任制及監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作流程圖。（二）信息反饋機(jī)制澳為確保小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量，使案業(yè)戶綜合滿意率保持在85百以上，服務(wù)中心將設(shè)立多渠道背的信息反饋系統(tǒng)，形成信息反伴饋網(wǎng)絡(luò)。監(jiān)督機(jī)構(gòu)（服務(wù)中心經(jīng)理）指揮機(jī)構(gòu)（服務(wù)中心

18、經(jīng)理）執(zhí)行機(jī)構(gòu)（各專(zhuān)業(yè)人員）業(yè)戶反饋渠道業(yè)戶意見(jiàn)箱業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查定期拜訪業(yè)戶業(yè)戶電話投訴業(yè)戶來(lái)訪投訴信息反饋流程圖敖1、在小區(qū)設(shè)置一個(gè)業(yè)戶意見(jiàn)挨箱，服務(wù)中心經(jīng)理每周五定時(shí)唉開(kāi)箱，搜集業(yè)戶意見(jiàn)。白2、設(shè)立物業(yè)服務(wù)前臺(tái)，每天澳上午8：30至下午5：30矮服務(wù)前臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)接受業(yè)主投訴，埃同時(shí)設(shè)立投訴熱線電話，24巴小時(shí)接受業(yè)戶投訴。襖3、每年做一次業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查壩，廣泛征求小區(qū)業(yè)戶意見(jiàn)，并霸將調(diào)查結(jié)果整理匯編成質(zhì)量管爸理標(biāo)志圖，指導(dǎo)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量哎。傲4、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理保持與盎業(yè)戶的經(jīng)常聯(lián)系，定期有意識(shí)骯地征求業(yè)戶對(duì)物業(yè)服務(wù)中心工版作的意見(jiàn)和建議。把五、關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，注重服務(wù)俺的人性化、親情化、特色化艾物業(yè)

19、管理服務(wù)的對(duì)象是人，人氨是有情感的，人的感覺(jué)更是不胺容忽視的，提出精細(xì)管理的理把念，制定服務(wù)提升明細(xì)方案傲，從儀容儀表、禮儀禮貌、斑情感服務(wù)、內(nèi)部管理、配套措案施幾方面對(duì)我們的服務(wù)進(jìn)行提扳升，精心策劃服務(wù)流程和項(xiàng)目爸，規(guī)范員工接待顧客的標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)按言，著裝的統(tǒng)一。力求將服務(wù)拌做到精益求精，為業(yè)戶提供質(zhì)哀量一流的服務(wù)。哎第二節(jié)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)、扒物業(yè)維護(hù)計(jì)劃方案案小區(qū)的物業(yè)管理涉及面很廣，艾在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段傲的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟逐項(xiàng)笆落實(shí)。一、物業(yè)早期管理方案（一)早期介入方案1、介入內(nèi)容：岸(1)從政策法規(guī)的角度，提岸供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù)案；傲(2)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建俺筑安裝、

20、設(shè)施配置、設(shè)備選型皚等方面提出合理化意見(jiàn)和建議愛(ài)。2、管理措施盎(1)熟悉、掌握物業(yè)管理法隘規(guī)政策；敗(2)學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技骯術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專(zhuān)業(yè)癌技術(shù)含量；吧(3)制定早期介入計(jì)劃，積傲極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；癌(4)參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議敗，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；疤(5)深入基層，刻苦鉆研，安確保顧問(wèn)咨詢(xún)質(zhì)量。（二)接管驗(yàn)收管理方案1、管理內(nèi)容：翱(1)了解接管物業(yè)的基本情般況；暗(2)編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)岸劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、八方法和日程安排；拔(3)與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單礙位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，八對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收板，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)傲交接驗(yàn)收表上，同時(shí)協(xié)調(diào)施頒工單位對(duì)驗(yàn)

21、收中存在的問(wèn)題整佰改；捌(4)與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合扮進(jìn)行小區(qū)物業(yè)交接；埃礙核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙；盎邦核對(duì)、接收各類(lèi)圖紙資料，并癌加以整理歸檔；核對(duì)、接收各類(lèi)設(shè)施設(shè)備；核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí)。2、管理措施：搬(1)組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)瓣責(zé)小區(qū)的接管驗(yàn)收工作；(2)制定接管驗(yàn)收規(guī)程；暗(3)掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和阿程序；絆(4)按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手霸續(xù)。（三)業(yè)主入伙管理方案1、管理內(nèi)容：癌(1)在業(yè)主收房時(shí)將所有資爸料準(zhǔn)備齊全。柏(2)憑業(yè)主所持的入伙通知版單和各類(lèi)必備證明，發(fā)放交房版資料。頒(3)收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的翱各類(lèi)表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的傲費(fèi)用。稗(4)辦理收房手續(xù)。在驗(yàn)房稗過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的

22、房屋質(zhì)量問(wèn)題拔經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入業(yè)主驗(yàn)邦收交接表。疤(6)對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房阿屋質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)反饋，盡早阿協(xié)調(diào)解決。2、管理措施：柏(1)制定業(yè)主領(lǐng)房程序昂；扮(2)按照業(yè)主收房程序，安熬排工作流程；拜(3)按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手阿續(xù)。二、設(shè)備設(shè)施管理方案敗根據(jù)我公司管理小區(qū)的工作經(jīng)骯驗(yàn)及實(shí)際情況，在完善補(bǔ)充的稗基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適稗合襖第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅翱小區(qū)跋的設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案，以利于般員工根據(jù)設(shè)施設(shè)備管理和維修俺保養(yǎng)方案進(jìn)行工作。矮(一)對(duì)供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管扳理和維護(hù)保養(yǎng)昂1、建立嚴(yán)格的配送電制度和拌電氣維修制度。耙2、值班人員、維修人員必須跋接受過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。伴3

23、、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期佰保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示稗、顯示燈等確保完好。所管轄藹范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合愛(ài)設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求，并八保證用電安全，確保配電設(shè)備背安全高效運(yùn)行。岸4、加強(qiáng)公共區(qū)域照明、外圍翱照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更拌換燈具等工作。斑5、搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修絆保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時(shí)投哀入運(yùn)行。霸6、合理輪換使用供配電設(shè)備藹，減少空載損耗及延長(zhǎng)使用壽靶命。胺7、遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)懊害時(shí)，建立及時(shí)切斷電源等有鞍關(guān)搶險(xiǎn)、救援措施，并協(xié)助供耙電部門(mén)做好安全用電的有關(guān)工熬作。 (二)給排水系統(tǒng)叭1、 給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、胺維修保養(yǎng)基本內(nèi)容疤（1）建立正常用水、供水、耙排水的管

24、理制度， 制定操作霸規(guī)程及維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)案行。澳（2）供水管道、水表、水池百、閥門(mén)進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期版檢查，確保供水安全；定期對(duì)霸排水管道、化糞便池進(jìn)行維護(hù)拜、清渣、清通（由市政環(huán)衛(wèi)清俺運(yùn)），防止阻塞。凹（3）每周1次巡查給排水設(shè)半施，并記錄設(shè)施相關(guān)情況。氨（4）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)礙施，確保設(shè)施正?？煽窟\(yùn)行。埃（5）每半年對(duì)水池、水箱管暗路進(jìn)行清洗消毒，防止二次供稗水污染。鞍（6）節(jié)約用水，防止跑、冒半、滴、漏和大面積積水的事故盎發(fā)生。背（7）制定事故處理應(yīng)急措施扳，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，骯及時(shí)處理，防止事故范圍擴(kuò)大癌。壩2、排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維百修的基本制度(三)消防系統(tǒng)藹1、

25、建立消防管理制度、操作岸規(guī)程、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查拜維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案愛(ài)等。礙2、制定應(yīng)急搶險(xiǎn)措施，當(dāng)發(fā)扒生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，應(yīng)能按應(yīng)急方版案的要求采取現(xiàn)場(chǎng)撲救、緊急挨疏散、對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措百施，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)凹急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損艾失降到最低。敗3、做好消防系統(tǒng)各類(lèi)設(shè)備設(shè)艾施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(控制白計(jì)算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記鞍錄備查。 (四)電梯系統(tǒng)暗電梯系統(tǒng)的日常運(yùn)作管理及其板維護(hù)保養(yǎng)均采取外包的形式委吧托給專(zhuān)業(yè)電梯公司進(jìn)行，我公翱司擬采取如下措施進(jìn)行監(jiān)督管襖理：澳1、建立健全電梯維護(hù)保養(yǎng)的絆監(jiān)管制度。癌2、制定電梯維護(hù)保養(yǎng)檢查計(jì)愛(ài)劃表，物業(yè)服務(wù)中心工程組人熬員根據(jù)檢

26、查計(jì)劃表做好日常巡把查及監(jiān)管工作，并作好記錄。扳3、物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)主管人員將定期及不定期地對(duì)電梯維翱護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)哀現(xiàn)存在問(wèn)題，擬以書(shū)面形式要凹求限期進(jìn)行整改。靶4、物業(yè)服務(wù)中心工程組人員靶會(huì)同外包電梯公司制定電梯困般人等電梯安全方面的緊急處理壩程序。三、房屋管理方案案房屋共用部位維護(hù)管理：根據(jù)靶交房進(jìn)度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為靶業(yè)主(物業(yè)使用人)已收房和扮空置房。 1、業(yè)主己收房：啊a、住宅：房屋交付時(shí)，物業(yè)挨服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與業(yè)主(物業(yè)辦使用人)簽訂物業(yè)管理公約，伴書(shū)面告知裝修管理規(guī)定，督促礙用戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)擺，并建立業(yè)主檔案。對(duì)違章裝爸修或搭建的和由于裝修而造成芭房屋外立

27、面改變或破損的，須矮及時(shí)予以制止，并提請(qǐng)有關(guān)行骯政管理部門(mén)依法處理。屋頂不半得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻百面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)芭根據(jù)用戶裝修進(jìn)度，采取保護(hù)班性措施，以確保房屋質(zhì)量和美霸觀，并督促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝般修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的皚預(yù)埋管線及各類(lèi)公共管線設(shè)施胺。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，凹統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收藹集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。裝修霸結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位跋的養(yǎng)護(hù)和修繕。疤2、空置房：空置房(含業(yè)主哀托管房)移交后，物業(yè)服務(wù)中熬心應(yīng)每月通風(fēng)清掃一次，并對(duì)八房屋和設(shè)施全面檢查(包括墻罷面、管道、門(mén)窗、電源線路、扮電表)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或盡罷快處理，或及時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)商，耙并督

28、促其予以解決。四、公共秩序管理方案盎我公司擬在岸第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅昂小區(qū)癌物業(yè)的公共秩序維護(hù)管理以頒“把群防為主，物防為輔、全面防岸范安”斑為整體安全管理原則，以下是搬我公司擬設(shè)的公共秩序管理措板施：哎1、提供24小時(shí)保安值班服白務(wù)，安管員按兩班制值班，在壩小區(qū)出入口設(shè)置固定值班崗，疤小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)置巡邏崗，以維芭護(hù)小區(qū)公共秩序。佰2、外來(lái)人員、小區(qū)業(yè)戶裝修版施工人員均在小區(qū)出入口進(jìn)行瓣登記，特別施工人員及裝修材熬料的出入，必須要有施工許可叭證及出入證及經(jīng)與業(yè)主核實(shí)確笆認(rèn)后方可給予出入。拔4、小區(qū)車(chē)輛的出入實(shí)行發(fā)卡壩制，臨時(shí)出入小區(qū)的車(chē)輛在進(jìn)捌入小區(qū)時(shí)，在車(chē)庫(kù)入口進(jìn)行登捌記，然后發(fā)放臨時(shí)

29、車(chē)輛出入卡阿，臨時(shí)車(chē)輛出小區(qū)時(shí)憑發(fā)放的跋臨時(shí)車(chē)輛出入卡放行。所有的暗車(chē)輛出入均需進(jìn)行嚴(yán)格的登記霸，出入登記記錄作為公共秩序柏管理原始資料存檔。靶5、對(duì)于保安人員，將統(tǒng)一標(biāo)按識(shí)、服飾等，建立出入、交接巴崗、內(nèi)務(wù)管理等制度，規(guī)范管捌理，提高小區(qū)的整體形象。耙6、物業(yè)服務(wù)中心將成立義務(wù)般消防隊(duì)，服務(wù)中心所有人員均板為義務(wù)消防隊(duì)員，每年定期開(kāi)版展消防基本防火常識(shí)、消防器皚械使用等的培訓(xùn)以及定期進(jìn)行艾消伴防演習(xí)。五、清潔綠化管理方案(一)管理模式及人員配置礙根據(jù)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅埃小區(qū)艾的物業(yè)管理服務(wù)需求，由物業(yè)扳服務(wù)中心經(jīng)理直接對(duì)小區(qū)的清邦潔綠化工作實(shí)施監(jiān)督管理，每天負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的清潔綠化工作芭

30、進(jìn)行巡檢，以及對(duì)清潔綠化人跋員的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)耙有不符合清潔綠化管理要求之霸處，立即通知清潔綠化人員進(jìn)般行改進(jìn)。矮服務(wù)中心人員架構(gòu)及監(jiān)督管理白模式如下：物業(yè)服務(wù)中心保潔綠化組服務(wù)中心經(jīng)理保潔員4人綠化工1人監(jiān)督管理（二）清潔工作范圍翱第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅跋小區(qū)白各棟樓的樓面、樓梯、樓梯扶絆手、玻璃以及小區(qū)公共區(qū)域的艾道路廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等的清潔保藹潔；柏各棟樓的電梯、電梯轎廂的清霸潔保潔；板綠化帶、綠化地的清潔保潔；柏 骯沙井、排水溝、垃圾房、垃圾拌桶的清潔保潔；公告欄、保安崗?fù)で鍧嵄崳幌浪?、管、電表箱、信?bào)箱斑小區(qū)垃圾的清運(yùn)及公共區(qū)域的埃環(huán)境消殺等。懊（三）清潔保潔作業(yè)的管理措

31、伴施拌為加強(qiáng)小區(qū)公共區(qū)域和作業(yè)現(xiàn)按場(chǎng)的有效管理，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)檢查皚和跟蹤清潔工作目標(biāo)的落實(shí)，笆及時(shí)糾正不合格服務(wù)，擬采取耙如下措施進(jìn)行管理：叭1、根據(jù)小區(qū)清潔工作的總體埃范圍和程序細(xì)則，制訂一份清矮潔工作計(jì)劃表，詳細(xì)列明各項(xiàng)白清潔項(xiàng)目及時(shí)間安排。保潔員埃根據(jù)清潔工作計(jì)劃表實(shí)施清潔挨保潔作業(yè)。辦2、為確保清潔保潔的質(zhì)量和艾工作效率，公司管理人員和相背關(guān)清潔作業(yè)監(jiān)管人員需按要求芭填寫(xiě) 岸“鞍衛(wèi)生檢查表矮”啊、班“捌投訴處理單拔”傲、捌“八交接班本扒”霸等，完善管理制度。邦3、定期的清潔大做工作要求礙按照操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范作業(yè)，白并落實(shí)安全作業(yè)管理措施，做拜到安全、文明作業(yè) 。擺4、各項(xiàng)已完成的定期清潔工

32、瓣作項(xiàng)目，要求及時(shí)向管理部門(mén)鞍或客戶申報(bào)接受檢查。翱5、保潔員在實(shí)施清潔保潔作礙業(yè)時(shí)，要求在作業(yè)范圍設(shè)置明安顯的告示牌或標(biāo)志，如“扮小心地滑巴”疤、胺“癌高空作業(yè)唉”俺、懊“唉清潔進(jìn)行中扒”奧等，以確保安全作業(yè)。背6、在作業(yè)過(guò)程中，必須愛(ài)護(hù)巴場(chǎng)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，有義務(wù)維佰護(hù)設(shè)備、設(shè)施的安全，節(jié)約使叭用水電資源。岸7、所有的清潔大做項(xiàng)目如打霸蠟、洗地氈等及有礙正常秩序按的工作，應(yīng)在出入人多時(shí)間以懊外進(jìn)行，以保障樓內(nèi)正常秩序案，已獲客戶特別同意的清潔項(xiàng)拌目除外。案8、在節(jié)、假日期間，安排適唉當(dāng)人員在樓內(nèi)清潔值班。如有背特別需要（可預(yù)見(jiàn)災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、暴雨）協(xié)助做好預(yù)防工作措胺施。突發(fā)災(zāi)害事故（爆管、水皚

33、浸等），將安排保潔員以及器拜械到現(xiàn)場(chǎng)幫助解救工作。（三）綠化管理措施：百住宅小區(qū)的綠化是小區(qū)環(huán)境質(zhì)霸量的一個(gè)重要指標(biāo)。由于人類(lèi)板對(duì)大自然特別是綠化有一種天伴然的親近感，綠化帶來(lái)的是清擺新的空氣和夏天的陰涼，因此按在視覺(jué)上業(yè)主對(duì)家居環(huán)境首要艾的要求就是一個(gè)良好的綠化環(huán)盎境，綠化的規(guī)劃和視覺(jué)效果有時(shí)直接決定了小區(qū)的檔次。我藹公司擬將小區(qū)的綠化管理維護(hù)拜擺到一個(gè)重要的位置上，并擬佰采取如下管理措施：背日常綠化維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容及拔工作頻度：班綠化園林植物的整形與造型：半每年進(jìn)行2次；鞍綠化園林植物及綠化地的施肥熬：每年1次；氨澆水：因時(shí)因地制宜按需供水傲；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬奧季中午為宜；懊除雜草

34、：平時(shí)1遍/月，下雨阿除外；補(bǔ)缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺；俺消殺1遍/月，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅；愛(ài)綠化地的保潔：要求隨時(shí)保持懊綠化地干凈。胺物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理及清潔綠化般領(lǐng)班每天對(duì)小區(qū)的綠化管理工邦作進(jìn)行巡檢，要求巡檢內(nèi)容主捌要如下： 叭（1）喬木整枝、造型修剪；巴花卉、樹(shù)木施肥；岸（2）灌木、綠蘺、樹(shù)木、草靶地、花卉澆水；埃（3）除雜草、補(bǔ)種、治病殺芭蟲(chóng)；愛(ài)（4）清理枯枝落葉、綠地石襖塊，松土，防風(fēng)防澇；骯3、建立健全綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)靶定及綠化人員的考核制度。六、財(cái)務(wù)管理方案1、管理內(nèi)容：(1)加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；(2)搞好財(cái)務(wù)核算；(3)財(cái)務(wù)收支狀況每年公布岸一次；斑(4)做好年度預(yù)算和決算工澳作；哀(5

35、)認(rèn)真審核報(bào)銷(xiāo)票據(jù)，嚴(yán)八格控制費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)；骯(6)及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況般，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策胺提供依據(jù)。2、管理措施：搬(1)根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制伴定財(cái)務(wù)管理制度；罷(2)財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)拔范操作；百(3)抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)哀，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；(4)加強(qiáng)成本控制；拜(5)加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢矮查盎。七、質(zhì)量管理方案1、管理內(nèi)容：斑(1)按照IS09001質(zhì)邦量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定小區(qū)質(zhì)量工伴作計(jì)劃；哀(2)實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃拜和措施；安(3)對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的皚情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)拔存在的問(wèn)題；扒(4)根據(jù)檢查的結(jié)果，采取百相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取邦教訓(xùn)。2、管理措施：阿(1

36、)抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)邦習(xí)，開(kāi)展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工拜作；癌(2)制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證扳質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；埃(3)接受公司對(duì)小區(qū)管理工辦作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；氨(4)配合公司開(kāi)展質(zhì)量體系背審核。凹八、開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)規(guī)劃方百案暗開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)霸社會(huì)主義精神文明建設(shè)，活躍伴社區(qū)氛圍，豐富業(yè)主生活，陶藹冶業(yè)主情操，具有重大意義。拔因此，要根據(jù)小區(qū)業(yè)主的需求吧，充分考慮各年齡層次、職業(yè)般層次特點(diǎn)，與居委會(huì)配合開(kāi)展各種社區(qū)活動(dòng)。通過(guò)社區(qū)文化扒建設(shè)，使廣大業(yè)主有共同的追瓣求目標(biāo)，有正確的價(jià)值觀念、罷價(jià)值判斷、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值取壩向，有現(xiàn)代的社區(qū)意識(shí)，有較扮強(qiáng)的社區(qū)精神。八 社區(qū)文化建設(shè)從廣義上大約耙

37、可分為以下幾項(xiàng)：(一)環(huán)境建設(shè)：扮1、道路整潔，綠化茂盛，空伴氣清新，房屋外觀統(tǒng)一和諧章吧搭建，配套設(shè)施齊全。癌2、各類(lèi)標(biāo)識(shí)(警示、導(dǎo)向)昂設(shè)計(jì)美觀，布局合理，功能全柏面。巴3、告示牌、宣傳牌、宣傳欄敖的設(shè)置賞心悅目，內(nèi)容健康向跋上。 (二)精神文明建設(shè)斑1、綠化自然，如開(kāi)展認(rèn)養(yǎng)樹(shù)半木活動(dòng)。巴2、保護(hù)環(huán)境，如開(kāi)展收集廢敗電池活動(dòng)。白3、宏揚(yáng)公德，如開(kāi)展尊老愛(ài)艾幼人活動(dòng)。瓣4、發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)，如開(kāi)展軍民共敖建活動(dòng)。(三)文化建設(shè)巴 從小區(qū)實(shí)際出發(fā)，開(kāi)哎展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。皚1、每年組織不少于1次活動(dòng)艾，如新春元宵聯(lián)歡、五一游園皚、中秋賞月等等。哀2、各類(lèi)競(jìng)賽，具體內(nèi)容將視愛(ài)會(huì)所配套而定。翱第三節(jié)

38、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員皚的配備艾一、組織機(jī)構(gòu)及人員編制的設(shè)捌置拜為實(shí)現(xiàn)對(duì)扮第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅敖小區(qū)胺物業(yè)管理項(xiàng)目各項(xiàng)管理質(zhì)量目暗標(biāo)的承諾，我公司擬本著柏“背精干、高效、以事定崗、以崗癌定人胺”骯的原則來(lái)確定人員編制。根據(jù)按第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅翱小區(qū)笆的物業(yè)狀況和管理需求，癌第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅藹小區(qū)懊物業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)工程組、安拔管組、保潔綠化組和接待前臺(tái)氨四個(gè)服務(wù)組，物業(yè)服務(wù)中心的稗客戶投訴/接待、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、盎清潔、綠化、社區(qū)文化建設(shè)等板由服務(wù)中心統(tǒng)一管理敖。靶1、物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)設(shè)背置及人員編制：工程組保安組保潔綠化組客戶前臺(tái)服務(wù)中心經(jīng)理第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)服務(wù)中心湖南

39、泰弘物業(yè)管理有限公司 2、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置說(shuō)明：半組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高靶效、一專(zhuān)多能。物業(yè)服務(wù)中心班內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理敗環(huán)節(jié)，提高工作效率。服務(wù)中奧心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的服務(wù)中心翱經(jīng)理負(fù)責(zé)制。服務(wù)中心設(shè)工程八組、安管組、保潔綠化組、服百務(wù)前臺(tái)四個(gè)服務(wù)組。懊3、服務(wù)中心各職能部門(mén)的工壩作職責(zé)具體分工如下：物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：阿執(zhí)行公司決議，負(fù)責(zé)把第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅百小區(qū)日常工作的整 背體計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、控制及疤跟進(jìn)落實(shí)；拔（2）對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)百營(yíng)成本進(jìn)行目標(biāo)控制；爸（3）制定各部門(mén)目標(biāo)管理責(zé)襖任計(jì)劃及管理質(zhì)量目標(biāo)，并監(jiān)暗督各部門(mén)落實(shí)執(zhí)行；（4）參照住宅小區(qū)相關(guān)物業(yè)版管理標(biāo)準(zhǔn)，

40、對(duì)項(xiàng)目每日的管理班情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及督導(dǎo)落實(shí)骯整改；癌（5）每月對(duì)小區(qū)的管理實(shí)效癌進(jìn)行綜合評(píng)審考核，并對(duì)存在般問(wèn)題組織及時(shí)、有效的專(zhuān)項(xiàng)整襖改，保障高質(zhì)量的社區(qū)管理及隘服務(wù)；版（6）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心系統(tǒng)把培訓(xùn)計(jì)劃的制定及培訓(xùn)工作的暗組織和落實(shí)；白及時(shí)統(tǒng)籌調(diào)動(dòng)人力資源，配合唉開(kāi)發(fā)商相關(guān)部門(mén)完成各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)敗服務(wù)?？蛻舴?wù)前臺(tái)：熬（1）接受業(yè)戶咨詢(xún)、意見(jiàn)、阿建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工隘作；耙（2）接受業(yè)戶的零星報(bào)修工芭作，并及時(shí)反饋工程組，安排半維修人員及時(shí)上門(mén)進(jìn)行維修服骯務(wù)；襖（3）按有關(guān)規(guī)定和合同約定胺公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服版務(wù)資金的收支情況；白（4）負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的翱收繳、催繳工作；（5）

41、負(fù)責(zé)社區(qū)文化建設(shè)；罷（6）負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的清案潔、保潔、環(huán)境消殺、垃圾清擺運(yùn)工作；吧（7）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)園林綠化的昂養(yǎng)護(hù)工作。工程組：佰（1）按有關(guān)公共設(shè)備、設(shè)施襖的專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)瓣備臺(tái)帳，制定小區(qū)公共設(shè)備設(shè)跋施、系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃；拜（2）每月按維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃傲及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各設(shè)備、設(shè)施進(jìn)巴行有效維護(hù)，以延長(zhǎng)設(shè)備的使懊用壽命，并作好保養(yǎng)記錄，存笆檔；愛(ài)（3）每日對(duì)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)笆施進(jìn)行運(yùn)行巡檢，作好運(yùn)行記扳錄，確保其正常運(yùn)行；板（4）對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日般常管理和維護(hù)，做好檢修記錄襖和保養(yǎng)記錄；瓣（5）根據(jù)房屋實(shí)際使用年限柏，適時(shí)檢查房屋共用部位的使安用狀況，需要維修，屬于小修捌范圍

42、的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于辦大、中修范圍的鞍，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)白項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向相關(guān)搬主管部門(mén)提出報(bào)告與建議，根板據(jù)上級(jí)部門(mén)的決定，組織維修絆；靶（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的裝修審核、跋監(jiān)督管理工作；百（7）協(xié)助開(kāi)發(fā)商相關(guān)部門(mén)有搬效落實(shí)物業(yè)的質(zhì)量返修工作；芭（8）定期對(duì)小區(qū)的能源消耗扳進(jìn)行檢查、分析及調(diào)整，降低藹小區(qū)公共損耗；爸（9）結(jié)合業(yè)戶的實(shí)際需求，扳為業(yè)戶提供物業(yè)裝修設(shè)計(jì)、施案工外聯(lián)、方案審定，以及日常皚的家居維修等各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，辦增加有償經(jīng)營(yíng)收入；靶（10）提供零星急修上門(mén)服罷務(wù)，做好完整的報(bào)修、維修和辦回訪記錄。 安管組：皚（1）落實(shí)小區(qū)的安全防范、壩消防、交通等管理，制定小區(qū)愛(ài)公共安

43、防、交通管理及巡更等伴設(shè)備、設(shè)施、器材的定期保養(yǎng)搬計(jì)劃，并組織有效落實(shí)；笆（2）定期組織各類(lèi)治安、消拔防公益宣傳，引導(dǎo)業(yè)戶正視家拌居治安、消防自我防護(hù)，確保柏小區(qū)整體安全；叭（3）處理各種突發(fā)事件并協(xié)板助公安機(jī)關(guān)偵破發(fā)生的治安、佰刑事案件；拔（4）小區(qū)主出入口24小時(shí)矮值勤，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位邦每2小時(shí)至少巡查1次；百（5）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施百證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通癌行、停放；般（6）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家辦政等勞務(wù)人員及大件物品實(shí)行扳臨時(shí)出入證管理；唉（7）每年對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消啊防培訓(xùn)，對(duì)火災(zāi)、治安、公共霸衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，柏事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并拜協(xié)助采取相應(yīng)措施。二、人

44、員的配備柏結(jié)合安第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅靶小區(qū)跋實(shí)際服務(wù)需求以及物業(yè)服務(wù)中骯心各職能部門(mén)的分工，我公司埃擬以翱“皚精干、高效、敬業(yè)艾”瓣的原則，配備人員采用規(guī)范化胺管理和人性化管理相結(jié)合的方埃式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)疤全體員工的工作積極性。嚴(yán)格案考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)俺。背對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員案的配備暫作如下安排： 埃 1、機(jī)構(gòu)設(shè)置：隘物業(yè)服務(wù)中心實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制八，按淺縱深垂直職能管理，成扳立扒第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅昂小區(qū)岸物業(yè)服務(wù)中心。第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)管理處71人服務(wù)中心經(jīng)理1人湖南泰弘物業(yè)管理有限公司接待兼檔案管理1人綠化工1人工程技工2人早班保安員3人

45、晚班保安員3人戴德梁行顧問(wèn)公司客戶前臺(tái)保潔員4人保潔綠化組工程組安管組領(lǐng)班1人接待兼出納1人納1藹根據(jù)以上服務(wù)中心各職能部門(mén)邦的組織機(jī)構(gòu)及人員配備，服務(wù)藹中心共設(shè)置21人。1、人員配備標(biāo)準(zhǔn)：（1）配備人員17人：其中：服務(wù)中心經(jīng)理1人；哎客服服務(wù)前臺(tái)2人：接待兼文拜案管理1人；接待兼出納1人擺；八工程組（2人）：水電技工2氨人；埃安管組（7人）：領(lǐng)班兼機(jī)動(dòng)耙1人，把門(mén)崗安管員2人（分2班，共捌4人）；扒巡邏崗1人（分2班，共2人埃）。敖清潔綠化班（5人）保潔員4半人； 澳 綠化工1人 八 敗三、服務(wù)中心各崗位人員的任版職條件要求及主要工作職責(zé)1、服務(wù)中心經(jīng)理：任職要求：癌（1）大專(zhuān)以上學(xué)歷，具

46、有小矮區(qū)/小區(qū)物業(yè)管理整體運(yùn)作管搬理工作經(jīng)驗(yàn)5年以上;搬（2）熟悉物業(yè)管理行業(yè)新動(dòng)暗態(tài)及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律知靶識(shí)和法律處理程序;擺（3）具有獨(dú)擋一面的領(lǐng)導(dǎo)能捌力、溝通協(xié)調(diào)能力;白（4）持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理熬資格證書(shū)。主要職責(zé)：瓣（1）主要負(fù)責(zé)敖第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅稗小區(qū)奧物業(yè)管理的整體運(yùn)作管理，監(jiān)跋督指導(dǎo)各部門(mén)工作；搬（2）負(fù)責(zé)服務(wù)中心的人員培昂訓(xùn)、考核和管理工作；稗（3）負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行扳政主管部門(mén)、街道、派出所、盎供水和供電部門(mén)以及開(kāi)發(fā)商/盎業(yè)主委員會(huì)、公司等的協(xié)調(diào)溝奧通工作；拔（5）負(fù)責(zé)服務(wù)中心各類(lèi)管理絆規(guī)章制度的制定工作;皚（6）負(fù)責(zé)小區(qū)的投訴處理、拜服務(wù)接待等工作。2、出

47、納：任職要求：搬（1）中專(zhuān)以上文化，須有長(zhǎng)啊沙市戶口人士提供擔(dān)保；盎（2）具有財(cái)務(wù)收費(fèi)工作經(jīng)驗(yàn)八；（3）細(xì)心、責(zé)任感強(qiáng)。主要職責(zé)：翱（1）負(fù)責(zé)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅唉小區(qū)耙的收費(fèi)、現(xiàn)金管理、費(fèi)用的支邦付（報(bào)銷(xiāo)）工作；版（2）負(fù)責(zé)服務(wù)中心的稅務(wù)辦理、各類(lèi)費(fèi)用控制等工作。3、接待員：任職要求：捌（1）大專(zhuān)以上文化，物業(yè)管笆理專(zhuān)業(yè)優(yōu)先；靶（2）具有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)絆；礙（3）有銷(xiāo)售樓宇經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先扒；澳（4）熟悉電腦辦公軟件操作辦。主要職責(zé)：般（1）負(fù)責(zé)服務(wù)中心客戶服務(wù)哎接待、投訴處理等；拔（2）負(fù)責(zé)業(yè)戶二次裝修管理爸；矮（3）負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)中心各崗位矮質(zhì)量的跟蹤、監(jiān)督；奧（4）社區(qū)文化建設(shè)，配合當(dāng)疤

48、地社區(qū)搞好各項(xiàng)群眾性文化娛半樂(lè)活動(dòng)。埃（5）負(fù)責(zé)服務(wù)中心所有檔案擺管理。4、保潔員：任職要求：八（1）初中以上學(xué)歷，健康、愛(ài)勤勞，為人老實(shí)；愛(ài)（2）有小區(qū)/大廈清潔保潔頒作業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)；罷（3）熟悉清潔作業(yè)程序以及搬清潔器械、材料使用特性。主要職責(zé)：邦（1）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各道路、廣擺場(chǎng)、綠化地、沙井、樓道、樓挨梯及扶手、電梯、停車(chē)場(chǎng)、天鞍臺(tái)、魚(yú)池等的清潔保潔工作；稗（2）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境消殺凹和垃圾清運(yùn)等工作。5、綠化工任職要求：半（1）中專(zhuān)以上學(xué)歷，有小區(qū)邦園林綠化維護(hù)保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)；胺（2）熟悉剪草機(jī)、高枝剪等澳綠化工具的操作技能。主要職責(zé)：耙（1）負(fù)責(zé)盎第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅佰小區(qū)翱園林植物

49、、綠化帶、草皮等養(yǎng)絆護(hù)工作。6、工程技工：任職要求：暗男，高中或中專(zhuān)以上文化，持百有電工及其它特種作業(yè)操作證藹，具有物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備維護(hù)阿保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)。主要職責(zé)：俺（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的各公用設(shè)施盎及設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作；挨（2）負(fù)責(zé)小區(qū)各業(yè)主服務(wù)的氨需求提供各類(lèi)小修、零修服務(wù)襖。7、安全領(lǐng)班：任職要求：胺（1）大專(zhuān)以上文化，持有退罷伍證，具有3年以上小區(qū)保安哀管理經(jīng)驗(yàn)；扳（2）能獨(dú)立處理應(yīng)付各種突凹發(fā)事件。主要職責(zé)：爸（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、秩序凹管理工作；礙（2）負(fù)責(zé)小區(qū)安管隊(duì)伍建設(shè)骯、領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。8、安管員：任職要求：俺（1）男，高中以上文化，身藹體健康，身高案1.73m半以上，有退伍證；

50、柏（2）有小區(qū)/大廈物業(yè)管理唉保安工作經(jīng)驗(yàn)，安全防范意識(shí)百?gòu)?qiáng)，具有高度警覺(jué)性和責(zé)任心扒。工作職責(zé)：白負(fù)責(zé)小區(qū)安全防范、車(chē)輛管理霸以及消防安全管理等工作。第四節(jié) 物資裝備配備計(jì)劃傲物質(zhì)裝備計(jì)劃必須按照必需、礙實(shí)用、節(jié)儉的原則，取之于物奧業(yè)，用之于物業(yè)，根據(jù)翱第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅白小區(qū)礙的物業(yè)類(lèi)型及我公司在物業(yè)管背理行業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，擬作如下板物質(zhì)裝備計(jì)劃：名 稱(chēng)數(shù)量預(yù)算金額用途一、辦公開(kāi)辦物品電腦2臺(tái)10000辦公用佳能彩色噴墨打印機(jī)1臺(tái)2600辦公用對(duì)講機(jī)(含電池、沖電器)4臺(tái)2400工作聯(lián)絡(luò)用現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺(tái)1600現(xiàn)金管理用辦公桌5張2000辦公用辦公椅5張500辦公用接待桌1張800接

51、待用接待椅2張120接待用茶幾1張150接待用沙發(fā)1套800接待用標(biāo)識(shí)1批1000小區(qū)形象管理用飲水機(jī)1臺(tái)300接待用報(bào)紙架1個(gè)50接待用白板1塊50工作通知用空調(diào)1臺(tái)2000辦公用電話機(jī)4臺(tái)800辦公用小計(jì)25170二、維修工器具開(kāi)辦物品名 稱(chēng)數(shù)量預(yù)算金額用途公制套筒1套800工程維修用日立手電鉆1臺(tái)300工程維修用雙梅花扳手1套300工程維修用上海龍牌切割機(jī)1把480工程維修用液壓導(dǎo)線鉗1套250工程維修用鋁合金梯1把300工程維修用萬(wàn)用表1個(gè)1200工程維修用鉗表1個(gè)130工程維修用兆歐表1個(gè)130工程維修用高壓兆歐表1個(gè)270工程維修用泥瓦、木工、電工工具1套500工程維修用安全帽2頂

52、100工程維修用小計(jì)4760三、消防安全管理裝備雨衣/雨鞋3套300保安工作用警棍3根150安防用消防斧頭1批300消防防范用防毒面具1批300消防防范用滅火器1批400消防防范用小計(jì)1450四、保安宿舍裝備鐵床7張2100保安生活用桌椅2套300保安生活用衣柜5個(gè)500保安生活用熱水器1臺(tái)350保安生活用小計(jì)3250保安生活用以上合計(jì)：34630元。裝備配備說(shuō)明:頒1、對(duì)于服務(wù)中心需求的部分班非每日常用的大件裝備由我公懊司根據(jù)其實(shí)際需求統(tǒng)一調(diào)配，捌如：管道清疏機(jī)、剪草機(jī)、手瓣提砂輪機(jī)、電鋸等，因此，此艾裝備配備計(jì)劃中未作計(jì)劃。霸2、根據(jù)上述物質(zhì)裝備配備計(jì)把劃，我公司接管后，前期需投癌入346

53、30元的物質(zhì)裝備，癌以使壩第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅叭小區(qū)柏的物業(yè)管理工作正常運(yùn)行，此拌項(xiàng)前期投入費(fèi)用擬在物業(yè)管理爸費(fèi)中分三年進(jìn)行攤分。挨第五節(jié)搬第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)俺物業(yè)收支預(yù)算隘一、第一六三醫(yī)院霸住宅小區(qū)班物業(yè)服務(wù)中心控制成本的主要吧措施半物業(yè)管理作為微利行業(yè)，主要爸靠規(guī)范的內(nèi)部管理，靠有效的半成本控制來(lái)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。特伴別是針對(duì)邦第一六三醫(yī)院瓣住宅小區(qū)唉這類(lèi)智能建筑型物業(yè)，如何充凹分利用有限的管理費(fèi)用提供更百全面、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，靶是非常重要而實(shí)際的問(wèn)題，我壩公司擬將采取如下做法：岸1、合理安排維修資金的使用叭，保證吧第一六三醫(yī)院白住宅小區(qū)襖項(xiàng)目物業(yè)維修、改造工程良性八運(yùn)作。跋2、通

54、過(guò)精確的測(cè)算和合理的疤安排，制定有效的節(jié)能措施，唉降低物業(yè)運(yùn)行公共能源費(fèi)用，拔減少啊第一六三醫(yī)院跋住宅小區(qū)巴項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行開(kāi)支。瓣3、充分利用我公司豐富的設(shè)盎備保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)以及設(shè)備專(zhuān)業(yè)管理扮人才，盡可能利用自身資源實(shí)半施設(shè)備的維護(hù)及大、中修改造盎，減少外包項(xiàng)目，有效降低設(shè)按備保養(yǎng)費(fèi)用和運(yùn)行費(fèi)用。般4、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，發(fā)揮員工頒“佰一專(zhuān)多能艾”拜的作用，合理安排崗位，盡量熬精簡(jiǎn)人員。哀5、利用公司的財(cái)務(wù)預(yù)算控制愛(ài)體系，采用成本倒算原則，制澳定切實(shí)可行的物業(yè)管理收支年柏度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)靶行成本否決制，即預(yù)算中未列佰項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)；同時(shí)，邦采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)把據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有

55、效手段叭，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理哀全員、全要素、全過(guò)程中。6、服務(wù)中心物質(zhì)實(shí)行合格長(zhǎng)哎期供用商供應(yīng)制度。所有材料俺均到合格供應(yīng)商處采購(gòu)，同時(shí)俺，與合格供應(yīng)商簽訂供貨協(xié)議疤，要求其價(jià)格必須低于市場(chǎng)同骯類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格且必須是正品。疤這樣，既能保證產(chǎn)品質(zhì)量，亦暗可大大降低成本費(fèi)用。佰7、加強(qiáng)對(duì)所有服務(wù)項(xiàng)目的日癌常巡視。對(duì)可能存在故障隱患矮之處加強(qiáng)巡視，提前發(fā)現(xiàn)提前哎處理，將故障發(fā)生消滅在萌芽巴狀態(tài)，以降低運(yùn)行及維修成本耙。頒8、充分有效發(fā)揮罷第一六三醫(yī)院翱住宅小區(qū)隘智能化系統(tǒng)的功能，對(duì)各設(shè)備案系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)適時(shí)調(diào)整，使啊其既達(dá)到最佳使用效果，以減拔少設(shè)備設(shè)施的磨損和能耗，減皚少維修費(fèi)用及水、電運(yùn)行成

56、本。耙通過(guò)以上成本控制措施，服務(wù)辦中心將節(jié)約下來(lái)的費(fèi)用用于進(jìn)斑一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的奧工作中，實(shí)現(xiàn)管理水平不斷提爸升的良性循環(huán)。二、物業(yè)管理收入預(yù)算序號(hào)項(xiàng) 目每月收入金額(元)說(shuō) 明1住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入45562高層住宅面積：40983.51平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.1元/平方米/月管理費(fèi)收入:44180元/月(98%)會(huì)所面積:691.11平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):2.0元/平方米/月管理費(fèi)收入:1382元/月2室內(nèi)汽車(chē)車(chē)位管理費(fèi)收入3255室內(nèi)汽車(chē)車(chē)位數(shù)：155個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：30元/個(gè)/月（70%）管理費(fèi)收入3255元/月 3車(chē)位臨保費(fèi)收入1000按湖南省相關(guān)法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)每月按1000元計(jì)(含摩

57、托車(chē)臨保費(fèi))收 入 合 計(jì)498171+2+3愛(ài)說(shuō)明：以上住宅管理費(fèi)按98傲%、車(chē)輛停車(chē)費(fèi)收入按100皚%收繳率進(jìn)行測(cè)算的，測(cè)算時(shí)熬，住宅管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按背長(zhǎng)沙市相同檔次的物業(yè)收費(fèi)岸標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；三、物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算翱（一）物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算總唉表序號(hào)款項(xiàng)內(nèi)容每月金額(元)備注1人員工資、福利、保險(xiǎn)258012辦公費(fèi)用15033公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)用48874綠化維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)1005清潔、保潔、消殺費(fèi)11616公共秩序維護(hù)費(fèi)1057公共水電費(fèi)78758固定資產(chǎn)折舊費(fèi)10009公共責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、意外險(xiǎn)100010小區(qū)節(jié)日裝飾及社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)16711不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用42211稅金及其它附加費(fèi)30

58、1512管理利潤(rùn)269213支出總計(jì)49728包干制說(shuō)明：礙1、以上支出測(cè)算不含小區(qū)大百、中修、翻新改造產(chǎn)生的費(fèi)用矮及外墻清洗費(fèi)用的支出，小區(qū)柏大、中修、翻新改造產(chǎn)生的費(fèi)班用由第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)的拔專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支；斑2、以上支出測(cè)算不含小區(qū)二胺次供水用水費(fèi)用，此費(fèi)用由小藹區(qū)業(yè)主每月分?jǐn)?；?、以上支出測(cè)算包含公共照襖明、電梯運(yùn)行用電、清潔綠化絆、辦公產(chǎn)生的水電費(fèi)用;壩（二）物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算明背細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目 月金額（元） 備注1人員工資、福利、保險(xiǎn)A人員工資管理處共21人1）管理處經(jīng)理18001人，1800元/人/月2）出納、接待員24002人，1200元/人/月3）保潔員32004人，

59、800元/人/月4）綠化員10001人，1000元/人/月5）工程技工24002人，1200元/人/月6）安管領(lǐng)班14001人，1400元/人/月7）安管員78006人，1300元/人/月小計(jì)20000B社會(huì)保險(xiǎn)2088共17人,比率按31購(gòu)買(mǎi),按公司比例348元/人/月.C員工人身意外傷害險(xiǎn)等213共17人，按150元/人/年D員工福利及津貼3200根據(jù)相關(guān)法規(guī),按工資總額的16%計(jì)提E員工培訓(xùn)招聘費(fèi)300根據(jù)相關(guān)法規(guī),按工資總額的1.5%計(jì)提小 計(jì)合計(jì)25801 2辦公費(fèi)用A辦公用品費(fèi) 200 按管理人員40元/人/月，含耗材B固定電話費(fèi) 500 4部電話，125元/月C通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)

60、90 D直飲水費(fèi) 150 E辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi) 50 F辦公水電費(fèi) 200 G業(yè)務(wù)交通費(fèi)100 H員工服裝折舊 213 平均按300元/人/兩年，17人，共5100元/2年,平均213元/月攤銷(xiāo)合計(jì) 1503 3公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)用A日常共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)200B設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)44871）消防系統(tǒng)1002）給排水系統(tǒng)1250a.消防水泵維護(hù)保養(yǎng)100b.生活水泵維護(hù)保養(yǎng)300c.排污泵維護(hù)保養(yǎng)100d.管道的維護(hù)100含管道疏通、上漆等e.化糞池的清理600f.生活水池的清洗、消毒、檢測(cè)50按半年清洗一次3）供配電系統(tǒng)400a.配電柜的維護(hù)保養(yǎng)50b.變壓器的維護(hù)保養(yǎng)、檢測(cè)費(fèi)100c.樓梯燈的維護(hù)