諸暨區(qū)域分析課件

1、諸暨區(qū)域分析12秦時(shí)置縣，歷代未廢，是越國古都、西施故里和於越文化的發(fā)祥地之一，文化積淀深厚，名人名士輩出。諸暨歷史中國優(yōu)秀旅游城市和浙江省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市，被譽(yù)為“中國襪業(yè)之都”、“中國珍珠之都”、“中國香榧之都”等。諸暨地位諸暨，區(qū)域面積2311平方公里，轄24個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、3個(gè)街道（暨陽街道、浣東街道、陶朱街道），總?cè)丝?15.79萬人。（2011年）行政區(qū)劃城市簡介諸暨概況 歷史悠久，人文昌盛；區(qū)位優(yōu)越，風(fēng)光秀麗；經(jīng)濟(jì)繁榮，民殷商富；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，活力充沛3諸暨自然條件優(yōu)越,資源豐富,有“七山一水二分田”之稱。境內(nèi)已探明的礦藏有金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、螢石、磷石、石灰石、石煤等30多種，多分布于南

2、部，石煤、石灰石、錳、磷、鉀等多分布于西北部，高嶺土、石墨、地開石、白云石、黃沙等分布境內(nèi)各處。有石煤、石灰石礦帶各6條，黃金礦帶3條，為浙江省有色金屬及建材礦產(chǎn)主要產(chǎn)地。其中，金、鋅、螢石、石灰石、石煤的蘊(yùn)藏量居浙江省前茅。 諸暨的水資源、農(nóng)林資源也十分豐富。境內(nèi)土壤有88個(gè)土種，以丘陵山地紅壤和河谷平原水稻土為主。境內(nèi)植被屬浙皖山區(qū)青岡苦儲林培栽植被區(qū)、天目山古田丘陵山地植被片。水力發(fā)電蘊(yùn)藏量463萬千瓦。諸暨豐富的土地資源、良好的地理環(huán)境，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部條件。 農(nóng)業(yè)以糧、 豬、茶、繭為四大主產(chǎn)。自50年代起，相繼成為浙江省糧食、生豬、茶葉生產(chǎn)基地縣(市)和全國生豬、茶葉基

3、地縣（市）。工業(yè)已形成紡織機(jī)械、輕工、服裝、五金、 采礦 、冶金、建筑材料、食品加工為支柱的體系，絲綢工業(yè)跨入全國先進(jìn)行列，紡織、機(jī)械、除塵器、鏈條、水泥等產(chǎn)品有較高聲譽(yù)。外向型經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 ，絲綢服裝、糧油食品、機(jī)械等10大類160余種產(chǎn)品遠(yuǎn)銷60多個(gè)國家和地區(qū)。諸暨自然資源4諸暨旅游資源五泄風(fēng)景區(qū) 是國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家4A級旅游區(qū)、國家級森林公園，一水五折的瀑布或以蜿蜒曲折之情，或以奔放豪邁之勢，為世人所贊嘆。斗巖風(fēng)景區(qū) 位于諸暨市西南部，距市區(qū)和五泄風(fēng)景區(qū)均為15公里，景區(qū)面積8平方公里。主峰斗巖，原名陡巖，意示其陡然而立，崢嶸峭拔。湯江巖風(fēng)景區(qū) 湯江巖依偎于安華湖，有“無山不崖、無

4、崖不石，無石不洞，無洞不穿”之奇，利用獨(dú)特的地理位置和洞穴優(yōu)勢，開辟了深受年輕人喜愛的戶外拓展運(yùn)動，諸暨市，具有豐富的自然與人文旅游資源，名人(西施)、名勝(五泄)、名居(斯宅千柱屋等)、名品(珍珠、香榧)在全國有較高的地位與影響，是中國優(yōu)秀旅游城市、中國民間工藝美術(shù)之鄉(xiāng)。西施故里旅游區(qū)是國家AAAA級旅游區(qū)。主要以西施文化為主題，充分展示古越文化和故里風(fēng)情，該區(qū)域已建設(shè)成為一處自然風(fēng)光優(yōu)美、文化內(nèi)涵豐富、游覽設(shè)施健全、經(jīng)濟(jì)效益良好、具有時(shí)代活力的風(fēng)景游覽勝地。旅游資源5城市規(guī)劃“一心”為中心城區(qū)，“六大組群”分別為店口、楓橋、牌頭、五泄、璜山、次塢為中心鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)組群?！癒行軸線”指浙贛鐵路及

5、杭金衢、諸紹、諸永三條高速公路形成的城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線?！靶窃陆Y(jié)構(gòu)”指六個(gè)中心鎮(zhèn)圍繞中心城區(qū)形成“群星拱月”結(jié)構(gòu)。規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)模分四級：一級為中心城區(qū)50萬人；二級為510萬人，包括店口、楓橋、牌頭3個(gè)鎮(zhèn)；三級為1.57萬人，包括山下湖、次塢、五泄、璜山、直埠、應(yīng)店街、安華7個(gè)鎮(zhèn)；四級為1.5萬人以下，包括街亭、王家井、江藻、趙家、馬劍、同山、浬浦、阮市、東白湖、陳宅、嶺北11個(gè)鎮(zhèn)。中心城區(qū)店口楓橋牌頭五泄璜山次塢杭金衢高速諸紹高速諸永高速諸暨規(guī)劃 諸暨總體按照“一個(gè)中心、六大組群“、” K形主軸，星月結(jié)構(gòu)”的總體發(fā)展思路，確定城鎮(zhèn)發(fā)展空間。規(guī)劃中完善的交通線路，為進(jìn)入諸暨城區(qū)提供了極大的便利，加速

6、城區(qū)人口流動和導(dǎo)入6城市規(guī)劃城西：商務(wù)副中心城東：行政主中心老城：商業(yè)副中心本案城南：旅游風(fēng)景區(qū)城區(qū)規(guī)劃 城區(qū)整體規(guī)劃為“西拓東擴(kuò)，北伸南限，中心調(diào)理”的發(fā)展格局 。 由于南區(qū)旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃打造，本案所屬區(qū)域的供地按風(fēng)景區(qū)建設(shè)要求嚴(yán)格限制，區(qū)域形象的升級利于本案高端產(chǎn)品打造“中心調(diào)理”是指積極實(shí)施舊城改造，改變老城區(qū)擁擠、少綠和局部臟，亂、差狀況，根據(jù)人文歷史內(nèi)涵，體現(xiàn)城市歷史文化積淀，促使新老城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展?！澳舷蕖笔侵笇δ檄h(huán)線以外用地嚴(yán)格控制，并對環(huán)線以內(nèi)用地按風(fēng)景區(qū)建設(shè)要求，對項(xiàng)目性質(zhì)加以合理控制；“北伸”是指在城北區(qū)域沒有形成集團(tuán)化擴(kuò)張趨勢前，城市用地向諸湄線以北有所拓展；“西拓”指促

7、使城市用地向西發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)城市整體發(fā)展的推動力；“東擴(kuò)”指堅(jiān)持以建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)為城東新區(qū)發(fā)展的方向，合理配置文、教、衛(wèi)、科研等公建項(xiàng)目，促使城東公共中心的形成，為遠(yuǎn)景發(fā)展留有余地；7GDP總量 諸暨近五年經(jīng)濟(jì)基本保持穩(wěn)定快速增長的勢頭，總經(jīng)濟(jì)體量一直位列浙江縣域經(jīng)濟(jì)城市前列，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐宏觀經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁：年均增長速度超過10%。 綜合實(shí)力雄厚：居全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力第13位 民殷商富：為房地產(chǎn)消費(fèi)提供支撐 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為諸暨房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動力，市場有繼續(xù)增長擴(kuò)大的空間。宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

8、展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展諸暨排名第五*數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)8聯(lián)合國75國統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系人均GDP（美元）0-800800-40004000-80008000-20000階段啟動期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期需求類型生存需求生存、改善改善需求改善需求特點(diǎn)單純數(shù)量數(shù)量和質(zhì)量以質(zhì)量為主綜合發(fā)展型 隨著諸暨的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均GDP快速增長，10年首次突破8000美元大關(guān)。 依照經(jīng)驗(yàn)，諸暨房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)處于快速發(fā)展階段，并逐步趨于穩(wěn)定，改善型需求比重逐步增大，客戶更注重于產(chǎn)品質(zhì)量。*數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)人均GDP 近五年人

9、均GDP保持在10%左右的增長，總體增長勢頭良好。2010年人均GDP折合約8595美元，首次突破8000美元大關(guān)，房產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定的快速發(fā)展期9諸暨特色經(jīng)濟(jì)諸暨經(jīng)濟(jì)的主體是個(gè)私民營經(jīng)濟(jì)。諸暨個(gè)私民營經(jīng)濟(jì)最大的特色是簇群式分布的塊狀經(jīng)濟(jì)?！按筇埔m業(yè)”年產(chǎn)襪子60億雙，是中國大陸最大的襪業(yè)生產(chǎn)基地；“山下湖珍珠”年產(chǎn)珠250噸，是中國大陸最大的淡水珍珠生產(chǎn)、加工和銷售基地；“店口五金”年銷售額超100億元人民幣；“楓橋襯衫”年產(chǎn)襯衫3500萬件；“三都貢緞”暢銷西非等市場，貢緞出口量占中國大陸的80%以上。10產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)代表鄉(xiāng)鎮(zhèn)年產(chǎn)值（億）法人數(shù)（個(gè)）個(gè)體經(jīng)營戶（戶）襪業(yè)大唐217.556

10、609512草塔3565417珍珠業(yè)山下湖39.912023314銅加工及新興材料業(yè)店口432.319607886環(huán)保新能源業(yè)122.4機(jī)械裝備制造業(yè)牌頭317.683183039紡織服裝業(yè)楓橋268.6941791002005年以來，民營經(jīng)濟(jì)占地方經(jīng)濟(jì)比重均超過90%；全市2010年工業(yè)總產(chǎn)值為2253.95億元，其中非國有經(jīng)濟(jì)的比重超過97%2010年全市規(guī)模以上（年銷售額超過500萬）私營企業(yè)數(shù)量占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)量的74.88%，達(dá)到1310家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1630.89億元，另有外商投資企業(yè)330家，合計(jì)數(shù)量比重超過91%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 諸暨現(xiàn)已形成六大支柱產(chǎn)業(yè)，總產(chǎn)值達(dá)1398.54億元

11、，其中民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在地方經(jīng)濟(jì)中占比已超過九成，民營資本雄厚，私企業(yè)主眾多，對高端物業(yè)具有較大的需求空間和消費(fèi)能力*數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)11全市常住人口 為115.79萬人，同第五次全國人口普查的107.07萬人相比，十年共增加8.72萬人，增長8.14%，年平均增加0.87萬人，年均增長率為0.79%。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為60.66萬人 ，占總?cè)丝诘?2.39%；居住在鄉(xiāng)村的人口為55.13萬人，占總?cè)丝诘?7.61%。與第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙?.58個(gè)百分點(diǎn)。全市常住人口中市外流入人口為22.77萬人，占19.66%。人口情況諸暨人口 全市目前

12、常住人口115.7萬，年平均增加人口0.87萬，人口增速平穩(wěn)；但城市化進(jìn)程加速，目前城鎮(zhèn)人口占比超過五成，加速的城市化進(jìn)程為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了源源動力*數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)12 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入快速增長。 2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31413元，增長12.6%，人均消費(fèi)性支出20498元，增長18.3%； 2010年，全市農(nóng)村居民人均純收入14549元，增長14.0%，人均生活消費(fèi)支出10615元，增長12.1%。收入水平居民收入水平 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈現(xiàn)快速增長趨勢，總體水平高于紹興市平均水平，并于去年超過慈溪，達(dá)31413元，總體人民富裕，對改善型及高端物業(yè)具有較強(qiáng)

13、的消費(fèi)能力*數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)13諸暨是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔的城市諸暨三產(chǎn)比例同慈溪基本相當(dāng)，相比于浙江省三產(chǎn)比例，諸暨市第二產(chǎn)業(yè)占比明顯突出，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，有待進(jìn)一步發(fā)展；諸暨第二、三產(chǎn)業(yè)的投資增幅較快近三年二三產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模一直在擴(kuò)大，且投資增幅較快；其中第二產(chǎn)業(yè)投資比重逐步減少，第三產(chǎn)業(yè)投資比重逐步加大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，進(jìn)一步優(yōu)化。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 諸暨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，農(nóng)業(yè)比重逐漸縮減，工業(yè)占據(jù)主導(dǎo)位置，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快。*數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)14異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP20%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為1%-15

14、%房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)投資 從房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP及固定資產(chǎn)投資的比例來看，諸暨整體市場運(yùn)行基本正常，投資規(guī)模及投資結(jié)構(gòu)較為合理*數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)15數(shù)據(jù)來源：諸暨統(tǒng)計(jì)公報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)施工銷售分析 從近五年的諸暨市商品房市場的施工銷售情況分析，商品房市場整體的年均施工面積達(dá)370萬方，去化面積90萬方，住宅市場年均去化77.88萬方，整體市場去化能力較強(qiáng)16發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上外部環(huán)

15、境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實(shí)力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場細(xì)分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層