置業(yè)顧問(wèn)經(jīng)典常見(jiàn)問(wèn)題問(wèn)答(2)

1、經(jīng)典銷售問(wèn)答1以客戶意愿為準(zhǔn)？Or 以“任務(wù)”為準(zhǔn)？客戶想要什么樣的房子？我們想賣什么樣的房子？客戶想買高樓層客戶想買中間戶我們想賣低樓層我們想賣把山房2為何投資房產(chǎn)是很好的選擇？A：98年房改后，取消福利分房，對(duì)房子需求變大，住房?jī)r(jià)有回升的趨勢(shì)，加之物價(jià)局房屋售價(jià)趨于合理，現(xiàn)已處于低谷，只會(huì)上升不會(huì)下跌。B：房產(chǎn)比人民幣更利于保值、增值。風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高。C：從以前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以前幾年購(gòu)房者為例，投資購(gòu)房仍是最佳選擇。 D：中國(guó)人的生活習(xí)慣導(dǎo)致房產(chǎn)在中國(guó)是一種具有特殊性的產(chǎn)品，人人都想有一套房。3為何說(shuō)現(xiàn)在購(gòu)現(xiàn)房最好？現(xiàn)房：風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)快，如購(gòu)期房，很多開(kāi)發(fā)商若沒(méi)有實(shí)力，不會(huì)有全部的資金投

2、入，只會(huì)投入部分，往往難以保證交期、質(zhì)量，還會(huì)造成爛尾樓，使購(gòu)房者如手捧刺猬，難以以舍，購(gòu)現(xiàn)房完全沒(méi)有這種風(fēng)險(xiǎn)。4為何說(shuō)期房好？?jī)r(jià)格低，房型設(shè)計(jì)優(yōu)良，升值快，隨法制的加強(qiáng)，購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)降低，質(zhì)量可監(jiān)督。5為何高層好？房屋使用期限長(zhǎng)，造價(jià)高，鬧中有靜，易于物業(yè)管理，檔次高，可做商住兩用房，出租回報(bào)率高。6為何多層好？得房率高，房?jī)r(jià)低，使用費(fèi)用低，無(wú)使用電梯的風(fēng)險(xiǎn)，符合中國(guó)居民群住的生活習(xí)慣。房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。7為何一次性付款最劃算？若不選擇一次性付款，以后生活負(fù)擔(dān)過(guò)重，每月要交付醫(yī)療保險(xiǎn)，住房保險(xiǎn)，按揭貸款利息等費(fèi)用支出大，加之現(xiàn)在銀行存款利息低，把錢存入銀行賺不到多少利息，一

3、次性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業(yè)或其它方面的成功。若先分期付款每月支出費(fèi)用大，對(duì)工作不可能輕易調(diào)換，局限性大。一次性付款的房子可抵押，隨時(shí)可抵押70%，若按揭貸款即使提前還款利息，不能免掉，個(gè)人資產(chǎn)并不單純以人民幣衡量，房產(chǎn)亦是資產(chǎn)之一，目前房子即可居住又可隨時(shí)抵押，靈活性更大。8假設(shè)，90，60萬(wàn)總房款，五年時(shí)間一次性按揭（首套）五年時(shí)間，1000/的增值，房?jī)r(jià)現(xiàn)為69萬(wàn)。投資收益：9萬(wàn)元。首付30%即20萬(wàn)，其余40萬(wàn)存入銀行。按目前存款利息計(jì)算（五年年利率5.5%），每年收入22000元每個(gè)月1833元。但每個(gè)月需還貸款2670元。每個(gè)月還需補(bǔ)繳837元.

4、 9為何做70%按揭最劃算？人民幣貶值趨勢(shì)明顯，同樣幣值的購(gòu)買力越來(lái)越小，現(xiàn)又是低息貸款，故應(yīng)最大限度使用手中金錢。但70%按揭，又多使客戶不把錢完全用掉，用省下不的費(fèi)用做其它用途。使手中的金錢使用最大限度地合理化，原一套住房的錢做按揭后可買3套。以租金付按揭，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。10為何做40%按揭最劃算？40%不多不少，據(jù)客戶自己的實(shí)際購(gòu)買力，在不影響生活空間的基礎(chǔ)上，客戶又可賺套住房，做按揭應(yīng)考慮自身經(jīng)濟(jì)能力與承受能力，選擇首付款額，可控制生活負(fù)擔(dān)，避免造成不必要的損失。11為何市中心房好？市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租金高，回報(bào)率高，從目前發(fā)展的角度而言投資風(fēng)險(xiǎn)少。12為

5、何副中心房好？?jī)r(jià)格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，并且無(wú)市中心拆建的擔(dān)憂，晚走不如早走，選擇市中心邊緣地帶居住最好。13為何城郊結(jié)合部最好？發(fā)展空間大，配套設(shè)施新、全、齊，發(fā)展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。14為何郊區(qū)好？周邊自然環(huán)境好，交通發(fā)達(dá)，配套設(shè)施全，同樣價(jià)格可購(gòu)買更大的房屋。市區(qū)郊區(qū)化是城市發(fā)展趨勢(shì)，隨交通改善，郊區(qū)交通更方便。15選擇頂樓的好處？采光好，通風(fēng)好，不擋光，視野開(kāi)闊，價(jià)位低，樓頂送平臺(tái)，生活方便，又不被人踩在腳下，日照時(shí)間長(zhǎng)，臺(tái)灣流行通天的房子，升值潛力大。16選擇一樓的好處？生活方便，若有孩子，利于孩子成長(zhǎng)，培養(yǎng)健全性

6、格，有老人利于老人活動(dòng)，參于社交，帶庭院，對(duì)停放自己交通工具增加安全保障系數(shù)，免去工作的后顧之憂，租出去做辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動(dòng)多，相較樓頂而言更加安全?，F(xiàn)上海房?jī)r(jià)1樓最貴，很多房屋下水道走2樓，送綠地以半價(jià)計(jì)。17為何購(gòu)買高檔住宅劃算？便宜無(wú)好貨，好貨不便宜，無(wú)論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的，與買車相比，購(gòu)房的拆舊少，升值潛力巨大，配套設(shè)施齊備，周圍環(huán)境佳，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)，居住方便，房?jī)r(jià)的組成，地價(jià)點(diǎn)的比重最大，越是好的房子，地價(jià)越貴，升值的潛力與速度越大。18為何買經(jīng)濟(jì)適用房最劃算？從某種意義上講，買房毫無(wú)神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房子，實(shí)用，應(yīng)具備的功

7、能齊全即可。例如：雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮華設(shè)施并不增值。只會(huì)使開(kāi)銷增而真正在創(chuàng)業(yè)階段的人并沒(méi)有時(shí)間去享受，欣賞一些浮華的設(shè)施。更何況現(xiàn)在買房地產(chǎn)人逐步增多，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求增大，故其升值的潛力巨大。所以購(gòu)買適用房最合適，最合適的房子最劃算。海邊房?jī)r(jià)低落，市面上南區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)步亦是證明。19為何選擇剪力墻的結(jié)構(gòu)的房子？抗震性好，整體性高，墻體薄，出房率高，造價(jià)高，易裝修，使用年限長(zhǎng)，保暖性好，柱子少，利于處處自由隔斷空間大，代表以后住房發(fā)展趨勢(shì)。20為何選擇框架結(jié)構(gòu)的房子？保溫性、隔音性比剪力墻結(jié)構(gòu)的房子好，出房率高，開(kāi)間易活動(dòng)，易裝修出各種自己喜歡的風(fēng)格，使用年限長(zhǎng)

8、，陽(yáng)臺(tái)易裝修出大開(kāi)間，落地窗的風(fēng)格。21為何選擇磚混結(jié)構(gòu)的房子？保溫性好，隔音性好，出房率高，施工速度快，成本低，價(jià)格低，適當(dāng)改動(dòng)容易，易裝修，普通多層的最佳選擇。22為何選擇出房率較低反而更好？房屋高檔，設(shè)計(jì)合理，配套面積多，配套設(shè)施全，出房率低代表配套齊全，隨生活提高，對(duì)房子配套要求越來(lái)越高。房子越高級(jí)，出房率越低。23為何出房率高的房子好？省錢，同樣的錢買到的使用面積多，（買房以建筑面積，居住是使用面積），比較劃算。24選擇朝西的房子好？?jī)r(jià)格低，采光好，選擇的范圍大，陽(yáng)光充足，較符合夜生活習(xí)慣的人，例如：所以朝西主體好且干燥。25選擇朝東的房子好？陽(yáng)光光照時(shí)間早，設(shè)計(jì)戶型合理，新空氣易流

9、通，適合創(chuàng)業(yè)階段的人選擇，起得早，不西曬，夏天涼快。26選擇朝南房子好？采光好，日照時(shí)間長(zhǎng)，房間溫度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人住，陽(yáng)氣重，自豪感。省電。27為何要選市區(qū)單棟住宅？一般而言，越是繁華地段，交通發(fā)達(dá)的地段越不會(huì)有大片的小區(qū)，故若選擇市區(qū)單棟住宅，其周邊的配套設(shè)施，生活條件，交通便利程度均是最優(yōu)選擇。一般好的配套彌補(bǔ)小區(qū)面積小的不足。28為何要選擇較大型的小區(qū)？大型小區(qū)的開(kāi)發(fā)商一般實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高，值得依賴，并且大型小區(qū)的物業(yè)管理較好，周邊自然環(huán)境、人造環(huán)境都非常好，配套設(shè)施齊備，生活安全，舒適，戶型設(shè)計(jì)合理，物管會(huì)不斷有新東西推出，故選大型小區(qū)較好。29為什么購(gòu)

10、房比租房劃算？國(guó)家把房地產(chǎn)做為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，鼓勵(lì)居民按揭購(gòu)房，支付部分房款后，其余房款可以采取類似每月付房租的方式交付，即與租房最大的區(qū)別在于期滿后租房者仍沒(méi)有房屋居住。而購(gòu)房者得到了一套全產(chǎn)權(quán)房屋。隨住房的增值，投入的錢也會(huì)升值。更何況租房者不會(huì)在裝修上投入金錢，只會(huì)購(gòu)買生活必需品，居無(wú)定所的苦惱亦會(huì)對(duì)事業(yè)有不良影響，故購(gòu)房遠(yuǎn)比租房劃算。30靠小區(qū)深處（中心）的好處？A：生活環(huán)境安靜、安全、人氣足，生活較有品味。B：利于物業(yè)管理，利于優(yōu)良環(huán)境的形成，生活便利。31靠近主干道購(gòu)房的好處？A：周邊生活設(shè)施齊全，醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、交通等配套齊全。B：地價(jià)升值快。C：例如LD：升值速度快。32為何

11、雙衛(wèi)好？雙衛(wèi)：方便、衛(wèi)生，有一客用衛(wèi)生間，檔次高，都是主臥套衛(wèi)生間，生活趨勢(shì)。33為何單衛(wèi)好？現(xiàn)在一般都是三口之家，雙衛(wèi)沒(méi)有必要，多一個(gè)衛(wèi)生間也是要花錢買的，現(xiàn)在主要是解決住的問(wèn)題。（一個(gè)衛(wèi)生間要4.5個(gè)平方米，就算2000元/平方米，也要一萬(wàn)塊，花一萬(wàn)塊買個(gè)衛(wèi)生間，還不如把這部分錢用在裝修上），咱們還不是過(guò)奢華生活的時(shí)候，單衛(wèi)最實(shí)惠，買房最主要是自己住，現(xiàn)在也不經(jīng)常有客人串門，所以客衛(wèi)派不上用場(chǎng)，而且還要再花镥多裝修一個(gè)衛(wèi)生間又得花錢，打掃衛(wèi)生也麻煩，還浪費(fèi)水、電、增加支出。34沒(méi)有拆遷戶的房子？開(kāi)發(fā)商不必為安置拆遷戶花費(fèi)筆費(fèi)用，節(jié)約的這部分錢可以用來(lái)提高施工質(zhì)量，加強(qiáng)配套，戶型設(shè)計(jì)多樣化，

12、也會(huì)上一個(gè)檔次。我們開(kāi)幕發(fā)的項(xiàng)目是為一個(gè)階層設(shè)計(jì)的，小區(qū)居民的層次會(huì)比較一致，居民素質(zhì)都不會(huì)低，物業(yè)管理比較完善，居民居無(wú)后顧之憂。比如：暖氣采暖費(fèi)交不上，整個(gè)小區(qū)不能供氣，選擇余地大。便于物業(yè)管理。35有拆遷戶的房子？取得土地的費(fèi)用相對(duì)較低，成本則會(huì)低，價(jià)錢會(huì)比較低、實(shí)惠。其中拆遷房子與賣的商品房有明顯區(qū)別。再說(shuō)，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)拆遷戶房子的標(biāo)準(zhǔn)也有硬性規(guī)定。36南北向好？通風(fēng)好，冬暖夏涼，兩個(gè)臥室分開(kāi)，有個(gè)人的生活空間，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，也可自由間隔，自由度大，易裝修。37雙南向好？采光好，節(jié)約能源，省電，陽(yáng)氣重，不易生病，特別適合老人住，通風(fēng)好（樓梯間本身就招風(fēng)），兩個(gè)臥室靠在一起，照顧老人，小孩會(huì)比

13、較方便。采光好，節(jié)約能源，省電，陽(yáng)氣重，不易生病，特別適合老人住，通風(fēng)好（樓梯間本身就招風(fēng)），兩個(gè)臥室靠在一起，照顧老人，小孩會(huì)比較方便。采光好，節(jié)約能源，省電，陽(yáng)氣重，不易生病，特別適合老人住，通風(fēng)好（樓梯間本身就招風(fēng)），兩個(gè)臥室靠在一起，照顧老人，小孩會(huì)比較方便。38開(kāi)發(fā)商有實(shí)力好？信譽(yù)好，值得信賴，一般開(kāi)發(fā)的小區(qū)規(guī)模較大，配套完善，物業(yè)管理跟的上，規(guī)劃好，確保升值，資金到位，按期入住，所以風(fēng)險(xiǎn)小，會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展，較重視公司形象及信譽(yù)，選址考究。39一般實(shí)力的開(kāi)發(fā)商好？為了在竟?fàn)幹腥伲猩线M(jìn)心，所以在設(shè)計(jì)上會(huì)花更多心思，而且價(jià)格會(huì)相對(duì)較低。40一進(jìn)門是廳好？視野開(kāi)闊，大氣、敞亮，較符合北方人的性格，減少過(guò)道，使用面積多，裝修漂亮，而且是有品味、有實(shí)力