財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究3600字

1、財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究3600字 摘要：稅收本錢是房地產(chǎn)企業(yè)本錢的一個重要局部。合理的納稅籌劃可以有效降低企業(yè)的本錢，進(jìn)步企業(yè)的整體競爭力。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的一個財務(wù)活動周期為主線，運用財務(wù)管理理論，分別從籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動以及利潤分配活動出發(fā)，討論不同環(huán)節(jié)下的納稅籌劃方案。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 財務(wù)管理納稅籌劃是指納稅人在遵守稅收法律法規(guī)前提下，運用財務(wù)管理理論，對企業(yè)的一系列財務(wù)活動進(jìn)展籌劃及安排，適時并在適當(dāng)?shù)牡攸c繳納稅款，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的行為。一、籌資活動的納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)建立期長、投資數(shù)額宏大的特點使得其對資金有著極大的需求量。因此籌資在

2、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中占據(jù)重要的地位，是其一切經(jīng)營活動的先決條件。一籌資方式的納稅籌劃由于債務(wù)融資形成的借款利息、債券利息等可以計入當(dāng)期費用在稅前列支，故能減少房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，從而減少企業(yè)所得稅，到達(dá)節(jié)稅的效果；而權(quán)益融資形成的應(yīng)付股息和紅利是在稅后利潤中列支的，所以沒有稅收擋板作用。因此，與債務(wù)融資方式相比，權(quán)益融資方式會多繳納企業(yè)所得稅。但是，有時候稅負(fù)的減少不一定會帶來企業(yè)凈資產(chǎn)的增加。比方當(dāng)負(fù)債利率高于每股盈余時，權(quán)益資本報酬會隨著債務(wù)比例的增加而下降，假設(shè)此時再進(jìn)步負(fù)債比例，企業(yè)的獲利才能反將降低。因此，企業(yè)在納稅籌劃時還應(yīng)考慮資本構(gòu)造對所期望收益和稅負(fù)的影響。二籌資構(gòu)造的

3、納稅籌劃資本構(gòu)造是指企業(yè)各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本范疇涵蓋權(quán)益資本和債務(wù)資本。債務(wù)融資具有節(jié)稅、資本本錢低的優(yōu)點，還有進(jìn)步凈資產(chǎn)收益率的杠桿作用，但債務(wù)融資使房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)了較大的償債風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將負(fù)債比例控制在合理范圍之內(nèi)，使債務(wù)融資帶來的收益可以抵消因負(fù)債比重過大而可能導(dǎo)致的風(fēng)險和籌資本錢增加。二、投資活動的稅收籌劃投資是指企業(yè)為了在將來獲取利益而向一定對象投放資金的行為。適宜的戰(zhàn)略投資方案和投資活動是企業(yè)價值增長的動力。一企業(yè)組織形式的納稅籌劃企業(yè)組織形式的選擇包括兩個層次。第一層次是指企業(yè)首創(chuàng)時在個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以及公司制企業(yè)中三種形式中的選擇；第二層次是指企業(yè)

4、擴(kuò)建時對成立分公司還是子公司的選擇。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和公司制企業(yè)是現(xiàn)代企業(yè)的三種組織形式。在納稅決策方面，主要有以下幾點考慮：1個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)不征收企業(yè)所得稅，征收個人所得稅；公司制企業(yè)那么既要征個人所得稅，也要征企業(yè)所得稅；2合伙企業(yè)不具備法人資格，對于國家的一些稅收優(yōu)惠那么不能享受。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下投資額和規(guī)模都比擬大，所以大多數(shù)都選擇了公司制的組織形式。隨著市場競爭的加劇，許多大中型企業(yè)成立子公司或者分公司以維持其經(jīng)營活動。子公司和分公司主要有以下差異：1子公司具有獨立法人資格，而分公司那么不具有；2子公司可以享受所在地政府提供的稅收優(yōu)惠，而分公司可以享受和總公司

5、同等的稅收優(yōu)惠政策；3設(shè)立子公司有利于整個集團(tuán)公司將本錢費用控制在規(guī)定的可扣除范圍內(nèi)。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合新成立公司及原公司預(yù)期盈利情況、日常費用特性、所在地政府態(tài)度等來選擇方案。二投資方式的納稅籌劃?企業(yè)所得稅法?規(guī)定，直接投資可以考慮享受免稅收入、受權(quán)減免、減免所得等多種類型的稅收優(yōu)惠；而間接投資一般只涉及印花稅和股息利息所得方面，和直接投資方式相比，籌劃空間較小。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資方式時，還應(yīng)該兼顧投資風(fēng)險與收益、投入資產(chǎn)的變現(xiàn)才能等。三、經(jīng)營活動的納稅籌劃一開發(fā)建立階段的稅收籌劃1、本錢分?jǐn)偟募{稅籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，大局部本錢是沒有明確本錢對象的。不同的本錢分?jǐn)偡椒?，會給每一

6、對象的本錢上下、所得稅支出額產(chǎn)生很大影響。固定有效的分?jǐn)偡椒ú⒉淮嬖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ā?、設(shè)備采購方式的納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)往往不是自行施工建筑房產(chǎn)，而是通過和施工單位簽訂建造合同，委托施工單位進(jìn)展建造。我國稅法規(guī)定：假如建筑公司僅僅提供建筑業(yè)勞務(wù)，而不提供裝修勞務(wù)，那么建筑公司的營業(yè)額不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行購置的設(shè)備價款。就建筑工程而言，建筑房屋所必需的一些設(shè)備如冷卻塔、供暖設(shè)施等價值往往很大。房地產(chǎn)公司假如自行采購這局部設(shè)備，施工單位只需要就合同收入繳納營業(yè)稅，不用就外購設(shè)備的價款納稅，從而不用將外購設(shè)備產(chǎn)生的稅負(fù)通過建筑合同總金額轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。二銷售階段的納

7、稅籌劃銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)，也是稅收籌劃的重要環(huán)節(jié)。銷售可分為兩個階段：預(yù)售未完工產(chǎn)品和銷售已完工產(chǎn)品。其中，預(yù)售期房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生預(yù)收賬款，主要包括商品房的首付款、房款、保證金、保證金、押金和誠意金等。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)及時繳納相關(guān)稅費。1、銷售方式的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式有銷售和自營兩種。一般而言，預(yù)期利潤高那么選擇自營，以防止繳納大量的土地增值稅。相反，那么選擇銷售方式較好。2、銷售定價的籌劃?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?規(guī)定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過扣除工程金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)

8、在確定銷售價格時，應(yīng)綜合考慮收益和稅負(fù)的關(guān)系，不可一味追求高的售價。三保有階段的納稅籌劃隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展，房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍漸漸由銷售房產(chǎn)延伸到商品賣場、寫字樓、餐飲會所等的經(jīng)營上來，長期持有物業(yè)成為房地產(chǎn)公司的長期戰(zhàn)略目的。根據(jù)?中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例?，房產(chǎn)稅采用比例稅率，自用的房產(chǎn)適用1.2%的稅率，稅基為房產(chǎn)原值減除10%到30%后的余額，亦即房產(chǎn)余值；納稅人出租的房產(chǎn)適用12%的稅率，稅基為租金收入。對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y方式來擴(kuò)大籌劃空間。有以下兩種方案： 1以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者共享風(fēng)險及利潤的，被投資方以房產(chǎn)余值作為計價根底；2以房產(chǎn)投資、收

9、取固定收入、不承當(dāng)聯(lián)營風(fēng)險的，投資方以租金收入作為稅基計征。鑒此，房地產(chǎn)企業(yè)可以減少出租方式，調(diào)整業(yè)態(tài)構(gòu)造比重，采用承包聯(lián)營方式等。四、利潤分配活動的利潤籌劃一利潤總額的納稅籌劃利潤總額扣除所得稅后的利潤構(gòu)成了企業(yè)利潤分配的基數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加應(yīng)納稅所得額的抵減額來減少企業(yè)的所得稅支出；另外，根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅法?第18條規(guī)定，企業(yè)在納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但是結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過5年。所以企業(yè)應(yīng)盡早彌補(bǔ)虧損。二股利分配的納稅籌劃由于我國稅法對股權(quán)投資收益的不同形式：資本利得和股票股利的納稅義務(wù)做了不同的規(guī)定，所以房地產(chǎn)企業(yè)在利潤分配時

10、應(yīng)考慮投資者的稅負(fù)問題。1、對于個人投資者個人投資者從房地產(chǎn)企業(yè)獲得的資本利得，即現(xiàn)金股利需要按個人所得稅稅法規(guī)定繳納20%的所得稅，符合條件的按10%繳納個稅。但是根據(jù)財政部規(guī)定，對個人不征收資本利得稅。所以企業(yè)可以考慮在合理的前提下，發(fā)放股票股利代替資本利得以實現(xiàn)稅負(fù)減輕；2、對于企業(yè)投資者企業(yè)投資者不需要就其股票股利納稅，但是需要就股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益繳納稅款。根據(jù)稅法規(guī)定，投資企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)之前收獲的股利免繳企稅，只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益承當(dāng)納稅義務(wù)。所以投資企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)之前，可以先要求得到其應(yīng)收的股票股利以實現(xiàn)節(jié)稅目的。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在使用股票股利分配政策時，還應(yīng)該考慮固定股利問題。假如采取了固定股利政策，在應(yīng)付固定股利超過其創(chuàng)造的稅后利潤總額時，超出局部可能會被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為濫用股票股利免稅政策以到達(dá)避稅目的而涉險。五、完畢語本文以房地產(chǎn)企業(yè)的一個財務(wù)活動周期為主線，討論不同環(huán)節(jié)下的納稅籌劃方案。由于缺乏足夠的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本文對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要進(jìn)展了定性分析，定量分析還不夠，也是本文的局限所在