某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、合江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（匯報(bào)文件）中鐵工程設(shè)計(jì)院有限公司西南分院 二 0 一四 年 一月Part 1 合江城市屬性與社會(huì)環(huán)境合江縣歷史沿革 合江縣歷史悠久，是長江上游建立最早的三個(gè)縣之一。公元前135年，西漢時(shí)期，漢武帝劉徹派軍經(jīng)巴郡符關(guān)（現(xiàn)合江鎮(zhèn)南關(guān)）到夜郎（今貴州省關(guān)嶺縣附近）說服了夜郎候歸西漢，設(shè)置了犍為郡。元鼎二年（公元前115年），漢武帝又在益州部犍為郡下設(shè)置了符縣，距今已有2100多年，北周保定四年（564年）改置合江縣隸屬瀘州江陽郡。1983年6月，設(shè)瀘州市，合江縣隸屬瀘州市至今。區(qū)位關(guān)系 合江縣位于四川省南部，幅員面積 2422 平方公里。東部、北部與重慶市江津市、永川市接壤

2、；南連貴州省赤水市、習(xí)水縣，西鄰瀘縣、納溪區(qū)、江陽區(qū)；西南角接敘永縣?？h城合江鎮(zhèn)位于赤水河與長江交匯的三角地帶，距離瀘州市32公里。 全縣總?cè)丝?1萬人非農(nóng)業(yè)人口約1 3萬人。區(qū)域交通習(xí)水縣合江縣區(qū)域交通 公路：境內(nèi)有合渝路、合習(xí)路、合赤路、瀘合路等二級(jí)水泥路； 高速路：“宜瀘渝”高速公路和“成自瀘赤”高速公路。“宜瀘渝”高速公路將合江融入重慶“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，成為四川省距重慶最近的縣。 “成自瀘赤”高速公路，是出川入海運(yùn)輸大通道。兩條高速公路的開通將使合江成為川、渝、黔結(jié)合部重要的交通節(jié)點(diǎn)和物流中心。 水運(yùn)：長江黃金水道在合江境內(nèi)流長55公里，港口分布眾多，年吞吐能力近千萬噸。距合江40公里

3、的國家一類開放口岸瀘州國際集裝箱碼頭具有100萬標(biāo)箱的年吞吐能力，是四川及云貴北部地區(qū)最便捷的出海大通道，是長江上游最大的國際集裝箱碼頭。 鐵路：合江距成渝鐵路朱楊溪站20公里，隆瀘鐵路安寧站50公里。 航空：距合江150公里的重慶江北國際機(jī)場(chǎng)是西南地區(qū)三大航空樞紐之一。距合江49公里的瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)是四川省第三大航空港。社會(huì)環(huán)境 旅游資源豐富，2013年全縣預(yù)計(jì)接待旅游人數(shù)290.5萬人次，同比增長31.9%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入20.35億元，同比增長37%。 社會(huì)環(huán)境玉蘭山風(fēng)景區(qū) 玉蘭山風(fēng)景區(qū)有森林面積4.5萬畝，其中竹林1萬畝。景區(qū)內(nèi)有獨(dú)具特色的丹霞地貌，南天門、一線天、夫妻泉等自然景觀與人

4、文景觀融為一體，是人們休閑度假旅游觀光的理想場(chǎng)所。玉蘭山佛經(jīng)巖社會(huì)環(huán)境佛寶古鎮(zhèn) 佛寶古鎮(zhèn)歷史悠久、文化蘊(yùn)涵深厚，是四川著名歷史文化古鎮(zhèn)，是四川十大古鎮(zhèn)之一，也是川渝黔生態(tài)旅游“金三角”文化旅游精品景區(qū)。 合江經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合分析 2013年經(jīng)濟(jì)情況 目前合江縣縣城建成區(qū)面積已達(dá)16.5平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)33.8。 預(yù)計(jì)，2013年全年年合江實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值138.3億元，地方公共財(cái)政收入6.69億元； 固定資產(chǎn)投資127億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額56.4億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20691元，農(nóng)民人均純收入8490元。 2013年，全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)實(shí)現(xiàn)29.7億元，同比增長11.7%，

5、高出全市平均水平0.4個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅位列全市各區(qū)縣第二位。經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合分析 2013年經(jīng)濟(jì)情況 2013年19月，合江臨港工業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)147家，累計(jì)完成投資129億元。企業(yè)完成投資13.7億元，銷售收入98億元，建成總面積達(dá)6.1平方公里，稅收完成1.05億元，實(shí)現(xiàn)了效益指標(biāo)增幅高于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的良性發(fā)展。 2013年19月，港口貨物吞吐量達(dá)到381萬噸，同比增長20.9；全縣物流業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)6.02億元，同比增長11.2（扣除物價(jià)指標(biāo)10.4）。 預(yù)計(jì)2013年，全縣物流業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)8.85億元，同比增長11.5,全港口貨物吞吐量達(dá)到600萬噸，同比增長16；。培育營業(yè)額達(dá)3億元以物流企

6、業(yè)1家，1億元以上的物流業(yè)4家。經(jīng)濟(jì)與社會(huì)環(huán)境小結(jié) 1、合江縣地處成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渝腹地區(qū)塊的重要位置，川渝黔區(qū)域合作的橋頭堡、川渝黔結(jié)合部重要的現(xiàn)代物流中心、區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特； 2、形成了鐵路、公路、水運(yùn)“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)，交通便捷； 3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，人民生活水平及消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好； 4、以工業(yè)為主導(dǎo)，一、二、三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，旅游業(yè)發(fā)展迅速； 5、城鎮(zhèn)居民的可支配收入和消費(fèi)力逐年提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利條件；Part 2 合江城市規(guī)劃合江縣城市規(guī)劃“東連西擴(kuò)北進(jìn)”的城市發(fā)展思路。合江縣城市規(guī)劃 合江以“打造川黔渝合作示范區(qū)、江南新區(qū)重要增長極、重慶第一后花園”

7、為目標(biāo)，確立了“東連西擴(kuò)北進(jìn)”的城市發(fā)展思路。規(guī)劃到2016年，縣城建成區(qū)面積達(dá)25平方公里，人口25萬人；到2050年，建成區(qū)面積60平方公里，人口60萬人。 東連 以“產(chǎn)城一體”為目標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)9公里長、40米寬、雙向4車道的產(chǎn)城大道，聯(lián)系舊城組團(tuán)和臨港工業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與縣城的深度融合。臨港工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)由18平方公里拓展至40平方公里，構(gòu)筑承接重慶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造川南化工基地，推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略的大平臺(tái)。合江縣城市規(guī)劃 西擴(kuò)是將占地4平方公里的縣城西擴(kuò)新區(qū)規(guī)劃為集中展示“荔城”特色文化和濱江生態(tài)的新城區(qū)。 以荔城迎賓大道、濱江路上延工程為拉軸，荔枝文化廣場(chǎng)、西擴(kuò)2號(hào)路為橫軸，形成“兩縱兩

8、橫”的主體框架；規(guī)劃了太平洋購物公園、尚西國際、風(fēng)林綠洲等商業(yè)中心；新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中心、新區(qū)醫(yī)院、政務(wù)中心等配套公益設(shè)施；荔枝文化廣場(chǎng)、濱江音樂廣場(chǎng)、濱江濕地公園、城西濕地公園、生態(tài)體育公園、濱江公園等主題景觀休閑場(chǎng)所。 合江縣城市規(guī)劃 北進(jìn)主要是打造江北新城，著力推進(jìn)縣城跨江展翼發(fā)展。在長江以北規(guī)劃建設(shè)50平方公里的江北新城，江北新城主要分半島城市中心區(qū)、西岸高檔住宅休閑區(qū)、東岸教育居住區(qū)、中部城鄉(xiāng)統(tǒng)籌居住區(qū)以及總面積達(dá)30平方公里的新城生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)及旅游中心六大組團(tuán)。 旅游將努力把福寶古鎮(zhèn)玉蘭山景區(qū)創(chuàng)建為國家5A級(jí)旅游景區(qū)。加強(qiáng)與渝黔周邊地區(qū)在資源開發(fā)、線路統(tǒng)籌、市場(chǎng)營銷等方面的聯(lián)動(dòng)，共同

9、打造區(qū)域旅游品牌。力爭到2016年，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入50億元，努力把合江建成川渝黔旅游金三角中風(fēng)景最美、環(huán)境最好、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、交通最便捷的原生態(tài)休閑度假旅游中心，成為重慶的“第一后花園”。Part 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析合江縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 主要項(xiàng)目分布新 城 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 典型樓盤分析項(xiàng)目名稱尚西國際地址合江縣荔城大道北側(cè)、荔枝文化廣場(chǎng)旁建筑規(guī)模28萬方（住宅面積14.69萬，商業(yè)面積6萬）建筑風(fēng)格簡歐銷售均價(jià)元/5500元物業(yè)形態(tài)高層、小高層 產(chǎn)品1、項(xiàng)目分四期開發(fā)，一、二期已售完，目前銷售三期，三期共5棟25層，兩梯5戶；面積701戶，901戶，1002戶，1151戶，兩房三房；

10、主力戶型100115。2、商業(yè)：6萬方，臨街獨(dú)立3層商業(yè)；1層2.64.2萬元/；2層1.51.8萬元/；3層90001.2萬元/；3、住宅定位為高端；車庫住戶比：1:14、打造合江商業(yè)綜合體，集合購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光多功能復(fù)合于一體。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 尚西國際效果圖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 尚西國際戶型圖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 尚西國際戶型圖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 典型樓盤分析項(xiàng)目名稱江語長灘項(xiàng)目地址濱江路建筑規(guī)模21萬方（住宅面積12.5萬；商業(yè)面積：3.6萬）建筑風(fēng)格ArtDeco銷售均價(jià)元/5300元物業(yè)形態(tài)高層 產(chǎn)品1、項(xiàng)目分四期開發(fā)，一、二期、三期基本售完，目前銷售四期，四期共7棟30層；2、79號(hào)樓

11、兩梯4戶，面積：2戶117，2戶132；1013號(hào)樓兩梯5戶，面積902戶，1102戶，1262戶，三房；商業(yè)：3.6萬方，臨街獨(dú)立商業(yè)，局部三層，1層2.3萬元/；2層1萬元/；3、住宅定位:高端，車庫住戶比：1:14、商業(yè)：酒店、超市、歐洲風(fēng)情商業(yè)街；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 江語長灘效果圖房地產(chǎn)市場(chǎng)江語長灘戶型圖建筑面積:117建筑面積:90房地產(chǎn)市場(chǎng)江語長灘戶型圖建筑面積:126房地產(chǎn)市場(chǎng) 典型樓盤分析項(xiàng)目名稱太平洋購物廣場(chǎng)項(xiàng)目地址合江新區(qū)四轉(zhuǎn)盤荔城大道與符節(jié)路交叉口建筑規(guī)模20萬方（住宅：5萬 ，商業(yè)9萬，車庫約3.5萬 ，酒店及公寓約2萬 ，設(shè)備用房約0.5萬 ）建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售均價(jià)元/48

12、005600元物業(yè)形態(tài)高層 產(chǎn)品1、項(xiàng)目住宅共5棟2022層高層，兩梯四戶；3、4號(hào)樓面積：90120，兩房三房；5號(hào)樓面積：107134，三房；6、7號(hào)樓120，三房；2、主力戶型115125的三房為主；商業(yè)：9萬方，其中品牌百貨集中賣場(chǎng)約4.5萬平方米（為自持物業(yè)），商業(yè)步行街約4.5萬（預(yù)計(jì)2014年預(yù)售）3、太平洋購物廣場(chǎng)集太平洋百貨、大型連鎖超市、商業(yè)步行街、星級(jí)酒店、品牌餐飲、休閑娛樂、高端住宅于一體。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 太平洋購物廣場(chǎng)效果圖房地產(chǎn)市場(chǎng) 太平洋購物廣場(chǎng)戶型圖房地產(chǎn)市場(chǎng) 太平洋購物廣場(chǎng)戶型圖 合江房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 目前合江房地產(chǎn)市以剛性需求為主，改善型需求為輔；市場(chǎng)上供應(yīng)的項(xiàng)

13、目 不多，呈現(xiàn)出供略小于求的現(xiàn)狀； 市場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)類型主要以高層為主，單層兩梯四戶、五戶；面積區(qū)間以70130兩房、三房為主； 戶型贈(zèng)送面積較大，最高贈(zèng)送達(dá)20； 剛需客戶購買戶型以90105左右的小三房為主；改善型客戶購房以110125的三房兩廳兩衛(wèi)戶型為主； 商品房建面均價(jià)約4900元/；尚西國際項(xiàng)目最高售價(jià)已達(dá)到5800元/； 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡歐風(fēng)格為主； 剛需購房客戶主要來自合江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以外出務(wù)工人員為主；改善型購房客戶 主要以合江城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、公務(wù)員等高收入人群為主。 合江商業(yè)分析 合江現(xiàn)有商業(yè)分布情況 合江現(xiàn)有商業(yè)主要聚集在一轉(zhuǎn)盤老城核心商圈，少岷路沿線和濱江路沿線。 位于四轉(zhuǎn)

14、盤的新城商圈正在建設(shè)。 現(xiàn)有商業(yè)分析 一轉(zhuǎn)盤商圈 合江縣老城商圈位于少岷路與建設(shè)路交匯處,被稱為“一轉(zhuǎn)盤”。該商圈是目前合江商業(yè)最集中，人氣最旺的商圈。 現(xiàn)有商業(yè)分析 一轉(zhuǎn)盤商圈 該商圈聚集了大量的超市，百貨商場(chǎng)，服裝專賣店、酒店等；超市主要有重百超市、匯通超市、華聯(lián)超市，重百超市規(guī)模較大，約3500；百貨商場(chǎng)主要有五合春天和天馬華聯(lián)購物中心，五合春天百貨較大經(jīng)營面積約7000平方米； 五合春天百貨商鋪部分租賃、部分招商，租金80180元/.月，招商商鋪采用扣點(diǎn)經(jīng)營方式，扣點(diǎn)13%20%。主要經(jīng)營中低端產(chǎn)品。 一轉(zhuǎn)盤門面售價(jià)4.57萬元/，租金150550元/.月。目前無空置門面。 現(xiàn)有商業(yè)分

15、析 少岷路商業(yè) 少岷路約2公里長，雙向六車道，是連接老城與新城的主要通道。商業(yè)主要分布在少岷路南北兩側(cè)，商鋪以兩層底商為主，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、家居建材、餐飲、賓館、酒店等。租金100150元/。 濱江路商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)分析 濱江路約2.5公里長，商鋪以一層 底商為主，濱江路商業(yè)以餐飲、休閑、娛樂為主，聚集了大量的飯店、茶樓、酒吧、KTV等； 租金：5070元/.月 現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 1、合江商業(yè)基本上以傳統(tǒng)百貨和臨街門店為主要商業(yè)類型，傳統(tǒng)商業(yè)痕跡比較濃厚； 2、老城核心商圈“一轉(zhuǎn)盤”商圈百貨以中低端品牌為主，服裝專賣店以國內(nèi)三四線品牌為主； 3、超市以中小型生活超市為主；位于一轉(zhuǎn)盤的重百超市為

16、目前合江經(jīng)營面積最大的超市，面積不足4000； 4、老城商圈因用地局限，開發(fā)受限制，商業(yè)體量不足，導(dǎo)致無品牌大商家入駐； 5、老城商圈商業(yè)業(yè)態(tài)單一分散、規(guī)劃落后、停車不便、對(duì)商業(yè)經(jīng)營有一定影響； 6、城西新商圈有幾個(gè)商業(yè)體量較大的項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)，商業(yè)體量約20萬方，未來合江商業(yè)競爭比較激烈。 Part 4 項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位關(guān)系 項(xiàng)目位于老城區(qū)，緊鄰赤水河和縣道廣場(chǎng)路，距老城核心商圈約1公里。項(xiàng)目地塊區(qū)位項(xiàng)目地形地貌 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目位于老城區(qū)離老城核心商圈約1公里，項(xiàng)目地塊南臨赤水河及濱河大道，西臨利城半島一二期，北臨008縣道，西臨城市支路和居民區(qū)。 地塊北高南低，地塊內(nèi)有一定高差。項(xiàng)目商業(yè)

17、價(jià)值分析項(xiàng)目基地商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目緊鄰老城核心位置，周邊1 公里范圍內(nèi)有學(xué)校、醫(yī)院、大型超市商場(chǎng)，有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目南面緊鄰正在建設(shè)的濱河大道，北臨008縣道，交通便捷昭示性強(qiáng)； 南面臨赤水河與習(xí)水河的交匯處，稀缺的自然資源有利于項(xiàng)目打造高端住宅項(xiàng)目。 項(xiàng)目東面臨老城居民區(qū)，房屋破舊且環(huán)境較差，對(duì)項(xiàng)目的整體環(huán)境有一定影響； 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì)Part 5 項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位 合江濱江新城生態(tài)宜居城 休閑商業(yè)街項(xiàng)目形態(tài)規(guī)劃 高端居住區(qū) 濱河休閑商業(yè)街高端居住區(qū)濱河商業(yè)街項(xiàng)目定位 客戶定位項(xiàng)目客戶構(gòu)成：主城區(qū)35%+鄉(xiāng)鎮(zhèn)60%+合江周邊5%主城區(qū)客戶35%（改善為主，剛需為輔）鄉(xiāng)鎮(zhèn)

18、客戶60%（剛需、改善結(jié)合，以剛需為主）合江周邊5%（投資為主）客戶定位 客戶特征群體特征置業(yè)特征主城改善型主城剛需型群體特征置業(yè)特征長期生活在主城，喜歡時(shí)尚、現(xiàn)代的都市生活氛圍；大多與父母同住，或自己在公司就近租房；善于接受新鮮事物；對(duì)生活有一定要求，追求品質(zhì)生活；對(duì)城市發(fā)展規(guī)劃有一定了解，對(duì)城市發(fā)展有良好憧憬。置業(yè)會(huì)考慮居住區(qū)域到工作地點(diǎn)的交通便捷度；價(jià)格能承受范圍內(nèi)，周邊環(huán)境是否符合人們所需求的“吃、喝、玩、樂”一站式配套；傾向購買性價(jià)比較高的高層產(chǎn)品。工作、生活重心集中在主城區(qū)，對(duì)生活品質(zhì)要求較高；事業(yè)穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，擁有一套以上住房；家庭結(jié)構(gòu)成熟，子女三代同堂，部分與父母同住。具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但對(duì)價(jià)格仍為考慮因素之一；置業(yè)會(huì)考慮教育配套及其他醫(yī)療等生活配套，對(duì)生活環(huán)境有較高期望；傾向于購買舒適度較高的物業(yè)。客戶定位鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需型鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶特征群體特征置業(yè)特征群體特征置業(yè)特征外出經(jīng)商、打工高收入群體，在家鄉(xiāng)縣城置業(yè)暫不居住，希望將能在家鄉(xiāng)發(fā)展；工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的醫(yī)生、老師、公務(wù)員以及企事業(yè)單位員工；在合江購房便于子女讀書。第一次購買商品房；購房幾乎能花光自己或父母的所有積蓄，因此對(duì)總價(jià)極其敏感；傾向購買性價(jià)比高的2房或3房高層產(chǎn)品。