東方太陽城高層公寓項目戶型設(shè)計建議報告ppt課件

1、東方太陽城高層公寓戶型設(shè)計建議2021-04-04一. 椒江開發(fā)區(qū)公寓市場分析 板塊樓盤分布目前開發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，即行政文化區(qū)、東商務(wù)區(qū)、西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和西開發(fā)區(qū)，各大片區(qū)樓盤特征頗為鮮明，其中行政文化區(qū)以高端住宅為主，東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)以小盤住宅為主，而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)那么以大盤住宅為主。.玉蘭廣場東京灣金岸公寓白云山1號新明半島香格里拉花園國際商務(wù)廣場萬家華庭臺都名苑楓華嘉苑錦水灣金之領(lǐng)苑開發(fā)區(qū)板塊樓盤NO1、行政文化區(qū)NO2、東商務(wù)區(qū)NO3、西商務(wù)區(qū)NO4、大學(xué)園區(qū)NO5、西開發(fā)區(qū)藍庭花園目前開發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，本案所處綠心生態(tài)區(qū)目前正逐漸構(gòu)成片區(qū)。本

2、工程 整體規(guī)劃： 五大片區(qū)樓盤規(guī)劃特征區(qū)清楚顯，其中行政文化區(qū)樓盤走高端道路，強調(diào)建筑質(zhì)量高尚華貴； 東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)樓盤走簡約道路，強調(diào)居住適用便利；而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)走規(guī)模路 線，強調(diào)大盤規(guī)劃和生活氣氛；壹行政文化區(qū)社區(qū)規(guī)模：10-15萬中盤；建筑形狀：22F以上高層為主；建筑風格：現(xiàn)代簡約風格，建筑外立面成熟穩(wěn)重，質(zhì)量感強；景觀營造：采用主題景觀園林，以中庭水系、休閑廣場、植被小品等為主，注重社區(qū)景觀的均好性；配套資源：依托周邊完善的休閑文化配套，本身主要有會所、運動設(shè)備、沿街商鋪等配套；代表樓盤： 萬家華庭 香格里拉1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)社區(qū)規(guī)模：根本為10萬以下小盤；建筑形狀：11

3、-18F小高層為主；建筑風格：現(xiàn)代簡約風格為主，部分采用中式風格，建筑外立面現(xiàn)代簡約，缺乏細部營造，整體質(zhì)感普通；景觀營造：受小盤規(guī)模制約，社區(qū)缺乏景觀營造空間，以簡單植被小品為主；配套資源：社區(qū)配套均以底層商業(yè)為主，其他配套匱乏，主依托周邊生活配套資源；代表樓盤： 國際商務(wù)廣場 金岸公寓2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)社區(qū)規(guī)模：20萬以上大盤；建筑形狀：11-18F小高層和22-26F高層為主；建筑風格：現(xiàn)代簡約、歐式、地中海風格多樣，注重建筑細部營造，強調(diào)個性發(fā)揚，質(zhì)量感較為出眾；景觀營造：大盤景觀優(yōu)勢明顯，突出中庭水系、主題廣場等公空活動空間，營造奢適且濃郁的生活氣氛；配套資源：社區(qū)各類生活配套齊備

4、；代表樓盤： 東京灣 新明半島3高端道路簡約道路規(guī)模道路 產(chǎn)品供應(yīng)： 與其開發(fā)道路相一致，五大片區(qū)樓盤供應(yīng)產(chǎn)品特征鮮明，行政文化區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)以130-180的 三房和四房為主力； 東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)以30-70的獨身公寓一房和120-150的三房為主力； 而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)同樣以130-180的三房和四房為主力不包括玉蘭廣場。貳行政文化區(qū)主力戶型： 三房：130-160 四房：160-1801東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)主力戶型： 獨身公寓/一房：30-70 三房：120-1502西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)主力戶型： 三房、四房：130-180 二房：80-1103三房/四房130-180二房8

5、0-120躍層200以上獨身公寓/一房30-70三房120-150二房/四房80-110160-180三房/四房130-180獨身公寓/一房30-70二房80-1102021.10開盤，一期售完 銷售情況： 整體上看，五大片區(qū)中東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)樓盤銷售價錢最低，平均在8000元/上下，加上其以中小戶型 為主力，總價優(yōu)勢明顯，因此其去化速度最快，平均銷售率達90%以上；而行政文化區(qū)樓盤銷售價錢最高， 平均在10000元/以上 ，由于總價過高，其去化速度最為緩慢；此外，西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)樓盤銷售價錢兩 極分化明顯，較為突出是綠城玉蘭廣場個案， 銷售價錢和銷售速度均表現(xiàn)突出。 從戶型上看，區(qū)域12

6、0以下中小戶型去化速度較快，而140以上大三房和四房戶型去化速度相對緩慢， 同時眾多樓盤中朝北戶型出現(xiàn)明顯滯銷。叁行政文化區(qū)銷售情況: 目前價錢：12000-14000元/ 銷售速度：去化較為緩慢1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)銷售情況： 目前價錢：7000-10000元/ 銷售速度：去化較快2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)32006.3開盤，09年底售完2005.12開盤，09年底售完香格里拉:14000元/萬家華庭:12000元/100%銷售率20000元/銷售價錢2021.5開盤，09年年初售完2007.1開盤，09年年中售完國際商務(wù)廣場:10000元/金岸公寓:8000元/銷售率20000元/100%2021

7、.1開盤，09年中售完楓華嘉苑:7000元/新明半島:10000元/銷售率20000元/銷售價錢100%2005年開盤，09年年中售完東京灣:8500元/銷售價錢銷售情況： 目前價錢：8000-17000元/ 銷售速度：總體較快，部分較慢玉蘭廣場:17000元/2021.4開盤，一期剩樓王10套25000元/平米 客群特征： 開發(fā)區(qū)樓盤客群主要分為三類，一類為金字塔頂端客群，其來源臺州各地，以私營業(yè)主、勝利 人士居多，主要選擇行政文化區(qū)和其他區(qū)域的高端樓盤，購房看重地段價值和樓盤質(zhì)量，習慣 用房產(chǎn)來詮釋身份和位置；另一類為年輕中產(chǎn)階級客群，以在椒江任務(wù)的新椒江人為主，購房 關(guān)注總價和配套優(yōu)勢；

8、此外，還有一類是以三區(qū)、溫嶺等地為主的投資客群，喜好中小戶型投 資，看重房產(chǎn)升值潛力，但這部分客群自去年下半年以來根本消逝。肆行政文化區(qū)區(qū)域來源：分布廣泛，臺州各地均有；年齡特征：40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：高收入群體，其中私營業(yè)主、勝利人士居多；購房動機：看重行政文化區(qū)稀缺的地段價值和高尚的生活氣氛，主要為改善型多次置業(yè)；客群特征： 區(qū)域多源 金字塔頂端1東西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、西開發(fā)區(qū)區(qū)域來源：以溫嶺、路橋、黃巖等周邊地域為主，其次為椒江本地；年齡特征：25-40歲中青年人為主，高端工程以40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：教育層次普遍較高，在椒江任務(wù)，其中很大一部分在開發(fā)區(qū)任務(wù)，具備中等及

9、以上收入；購房動機：初次購房，想長期在椒江置業(yè)生活，以三口之家為主，購房看重總價優(yōu)勢和周邊配套。客群特征 新椒江人 年輕中產(chǎn)階級2樓盤名稱戶型配比萬家華庭住宅540套；三房：137-145 ，占19%；四房：150-174，占81%香格里拉住宅908套；二房：80-120 ，占7%；三房：130-160，占91%；躍層：200，占2%新明半島宅3200多套，分兩期開發(fā)，一期推出885套；二房：88，占20%；三房：112、 130-170，占73%；四房：233、260，占8%玉蘭廣場一期住宅300多套（12萬 ）；三房：165，占10%；四房：170-180、228-280，占80%；躍層：

10、300-455，占10%藍庭花園普通住宅500多套；四房：146-168，占85%；躍層：170-180，占15%伍個案戶型 從個案戶型來看，目前椒江市場除了投資型的中小戶型外，居家型戶型設(shè)計普遍偏大，根本以 140-170的三房四房較大戶型為主，而個別高端工程玉蘭廣場那么戶型全面向大戶型靠攏，與市場 構(gòu)成差別化競爭。 目前市場情況下，戶型設(shè)計不斷提升溫馨度和居住功能的前提下，戶型設(shè)計也朝著創(chuàng)新化不斷發(fā) 展，椒江市場也是如此，才干順應(yīng)市場開展的主流。競爭市場總論目前競爭市場的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，停留于滿足空間需求形狀，未來競爭市場將努力于產(chǎn)品方面的研討和創(chuàng)新，改動中高端市場局面；創(chuàng)新性產(chǎn)品，經(jīng)市場驗

11、證曾經(jīng)為消費者所青睞，但同時需求細分中高端消費者，以滿足不同消費者的心思界限；競爭市局面臨的競爭更多的轉(zhuǎn)化為未來對工程規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等方面的研討，因此需求努力于做足這方面的研討；中高端市場是一個仍未被真正激發(fā)的市場檔期，市局面留給我們的空間還有很多，因此在看好整個市場的同時，我們也看好本工程；二. 本工程公寓戶型設(shè)計建議戶型建議需求把握原那么：本工程公寓產(chǎn)品需求可以提供高質(zhì)量、溫馨的居住環(huán)境，并且在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)盡量提升戶型溫馨度、深化居住功能的設(shè)計手法，提升居住質(zhì)量。經(jīng)過適度控制戶型面積、合理添加贈送空間來控制產(chǎn)品總價，從而降低風險，保證工程的順利銷售。努力于產(chǎn)品方面的研討和創(chuàng)新，以全新的產(chǎn)品

12、籠統(tǒng)入市，構(gòu)成差別化競爭，并為市場客戶所接受；1、戶型面積及比例控制建議從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，椒江地域樓盤的熱銷戶型都以面積在130平米以下的中小戶型為主，個別案例如玉蘭廣場除外，同時客戶對中小戶型需求面積也根本集中90-130平米，同時對總價問題較為敏感，帶有一定的投資升值認識。而除了中小戶型除外，140-170的三房四房中大戶型在目前市場上占據(jù)了主流位置，改善型需求占據(jù)了目前開發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤的主導(dǎo)，但是這些樓盤在09年之前銷售周期相對較長，進入09年下半年，需求得以釋放，特別是高端市場，大量資本進入高端市場，也讓高端住宅掀起了一波市場熱情，玉蘭廣場就是個很好的例子 因此結(jié)合市場需求特點和工程開

13、發(fā)特性，初步建議如下的戶型面積配比如案：房型建筑面積所占比例兩房兩廳一衛(wèi)85-9520%三房兩廳兩衛(wèi)（標準）135-14322%四房兩廳兩衛(wèi)(景觀舒適型）150-17040%TOWNHOUSE（四房二廳三衛(wèi)）19015%空中別墅（四房二廳三衛(wèi)）200以上3%公寓合計100%2、戶型設(shè)計建議綜合椒江當?shù)厥袌黾跋M者對產(chǎn)品需求分析，戶型設(shè)計力求：南北通透，全明戶型同時根據(jù)椒江市場，把握以下幾大亮點：滿足空間奢侈感：大客廳、大主臥依然是不變的主流，且日漸奢華。注重其他家庭成員的需求，次臥開間較普通住宅增大?？臻g的溫馨性與功能性要求越來越強：如獨立工人房，雙套房多套房，中西式廚房，衛(wèi)生間男女賓衛(wèi)具分別、淋浴器分別，配置效力陽臺、設(shè)備陽臺等不同功能陽臺。注重創(chuàng)新，添加贈送面積：主要包括：添加飄窗、落地飄窗、挑空設(shè)計等，詳細視當?shù)匾蠖āe墅空間概念引入公寓；如復(fù)式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。景觀價值最大化：除了普通意義上的全明、南北通透等評價規(guī)范外，高端公寓力求多明，并經(jīng)過如270度景觀陽臺、大面積運用落地窗等添加房間通透性及最大限制實現(xiàn)景觀價值。小體量特征產(chǎn)品：如復(fù)式TOWNHOUS