商業(yè)地產(chǎn)的常用財(cái)務(wù)指標(biāo)1剖析-共17頁課件

1、商業(yè)地產(chǎn)的常用財(cái)務(wù)指標(biāo)首富之爭(zhēng)萬達(dá)模式：重銷售輕運(yùn)營(yíng)。 核心是商用房產(chǎn)的銷售與快速回款，購物中心作為拿地的籌碼。資本市場(chǎng)邏輯： 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足，后續(xù)資產(chǎn)增值空間有限，所以資產(chǎn)估值不高，股價(jià)表現(xiàn)不佳。1EBITDA的重要性資本市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的估值，基于未來能賺多少錢，而不是建造項(xiàng)目已經(jīng)花了多少錢。資本市場(chǎng)估值：前幾年經(jīng)營(yíng)EBITDA值的2530倍，經(jīng)營(yíng)期間每多創(chuàng)造1千萬EBITDA值，對(duì)應(yīng)的資本市場(chǎng)估值增加23億元。2EBITDA的概念EBITDA：息稅折攤前利潤(rùn)EBITDA=凈利潤(rùn)+所得稅+固定資產(chǎn)折舊+無形資產(chǎn)攤銷+長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷+償付利息所支付的現(xiàn)金EBITDA既是利潤(rùn)指標(biāo)，一

2、定情況下也是現(xiàn)金流指標(biāo)。 當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金凈需求不變的情況下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入也就等于EBITDA。 EBITDA剔除了容易混淆公司實(shí)際表現(xiàn)的那些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，因此能夠清楚的反映出公司真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況。3營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)最基本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果，也是企業(yè)一定時(shí)期獲得利潤(rùn)中最主要、最穩(wěn)定的來源。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+投資收益營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/全部業(yè)務(wù)收入100% 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高，說明企業(yè)單位營(yíng)業(yè)收入提供的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)越多，企業(yè) 的盈利能力越強(qiáng)；反之，此比率越低，說明企業(yè)盈利能力越弱。凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出所得稅4

3、EBITEBIT：息稅前利潤(rùn)EBIT=凈利潤(rùn)+所得稅+利息EBIT與凈利潤(rùn)的主要區(qū)別就在于剔除了資本結(jié)構(gòu)和所得稅政策的影響，可以使投資者評(píng)價(jià)項(xiàng)目時(shí)不用考慮項(xiàng)目適用的所得稅率和融資成本，這樣方便投資者將項(xiàng)目放在不同的資本結(jié)構(gòu)中進(jìn)行考察。同一行業(yè)中的不同企業(yè)之間，無論所在地的所得稅率有多大差異，或是資本結(jié)構(gòu)有多大的差異，都能夠拿出EBIT這類指標(biāo)來更為準(zhǔn)確的比較盈利能力。而同一企業(yè)在分析不同時(shí)期盈利能力變化時(shí)，使用EBIT也較凈利潤(rùn)更具可比性。5EBITDAEBITDA=EBIT+折舊+攤銷EBITDA剔除了折舊和攤銷兩個(gè)不產(chǎn)生現(xiàn)金流的費(fèi)用，主要用于衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，是資本市場(chǎng)上投

4、資者比較重視的一個(gè)指標(biāo)。EBITDA剔除攤銷和折舊，則是因?yàn)閿備N中包含的是以前會(huì)計(jì)期間取得無形資產(chǎn)等支付的成本，而并非投資人更關(guān)注的當(dāng)期的現(xiàn)金支出。而折舊本身是對(duì)過去資本支出的間接度量，將折舊從利潤(rùn)計(jì)算中剔除后，投資者能更方便的關(guān)注對(duì)于未來資本支出的估計(jì)，而非過去的沉沒成本。因此EBITDA被廣泛用來評(píng)價(jià)公司真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及投資價(jià)值。6EBITDA率EBITDA率= EBITDA/投資成本100%銷售毛利率=（銷售收入-投資成本）/投資成本100% =（ EBITDA*25-投資成本）/投資成本100% = EBITDA率*25-1 即以市場(chǎng)估值為25倍EBITDA為例， EBITDA率為4%

5、時(shí)銷售商業(yè)資產(chǎn)達(dá)到盈虧平衡，在此基礎(chǔ)上EBITDA率每提高1%，銷售毛利率提高25%。提高EBITDA率的方法： 投資階段：保證功能與品質(zhì)的前提下盡量降低投資成本 運(yùn)營(yíng)階段：開源節(jié)流，盡可能提高EBITDA7得房率商業(yè)得房率：可使用面積占總建筑面積的比率 住宅得房率=套內(nèi)建筑面積/套總建筑面積商業(yè)得房率： 購物中心得房率約50%60% 街鋪得房率約70% 過低 過高 購物中心得房率 有效空間閑置成本浪費(fèi)收益低通透性、寬敞度差 降低商場(chǎng)檔次影響人流動(dòng)線 舒適度差，顧客停留時(shí)間短均衡得房率55%60%8得房率示例：某購物中心總建筑面積10萬方，平均每平米營(yíng)業(yè)面積租金100元/月，出租率95%，營(yíng)業(yè)

6、費(fèi)用2000萬元/年。如果得房率為50%： EBITDA=10萬平50% 100 12 95%-2000萬=3700萬元市場(chǎng)估值=3700萬元25=92500萬元如果得房率為55%：EBITDA=10萬平55% 100 12 95%-2000萬=4270萬元市場(chǎng)估值=4270萬元25=106750萬元得房率提高10%，市場(chǎng)估值提高了15% 9出租率出租率：實(shí)際出租面積占總可出租面積的比率出租率=出租面積/總可出租面積100%單間商鋪出租率=實(shí)際出租天數(shù)/總可出租天數(shù)100%出租率越高，資產(chǎn)利用效率越高，資產(chǎn)收益率越高，相應(yīng)的資產(chǎn)市場(chǎng)估值越高。萬達(dá)已基本實(shí)現(xiàn)前期招商后定制開發(fā)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模

7、式，購物中心開工前已鎖定出租至少一半的營(yíng)業(yè)面積。開業(yè)時(shí)出租率幾乎為100%。10出租率示例：某購物中心總建筑面積10萬方，得房率55%，平均每平米營(yíng)業(yè)面積租金100元/月，營(yíng)業(yè)費(fèi)用2000萬元/年。如果出租率為90%： 年EBITDA=10萬平55% 100 12 90%-2000萬=3940萬元市場(chǎng)估值=3940萬元25=98500萬元如果出租率為99%：年EBITDA=10萬平55% 100 12 99%-2000萬=4534萬元市場(chǎng)估值=4534萬元25=113350萬元出租率提高10%，市場(chǎng)估值提高了15% 11坪效坪效：指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額 1坪=3.3057平方米 我

8、們通常所說的坪效是指每平方米的營(yíng)業(yè)面積可以產(chǎn)出的營(yíng)業(yè)額，即銷 售坪效。 銷售坪效=營(yíng)業(yè)額/門店?duì)I業(yè)面積門店利潤(rùn)=坪效坪數(shù)平均毛利率-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一般情況下銷售坪效越高的門店租金承受能力越強(qiáng)，及時(shí)準(zhǔn)確的掌握各門店的銷售坪效是調(diào)整商鋪、調(diào)整租金的基礎(chǔ)和依據(jù)。12坪效影響購物中心坪效的因素： 1、店面布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)的合理性 2、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、避免千店一面 3、利用空間引導(dǎo)消費(fèi)者租金坪效銷售坪效A：租金低，營(yíng)業(yè)額高?？梢钥紤]有條件時(shí)調(diào)高租金水平。B：租金高，營(yíng)業(yè)額也高。互利共贏。C：租金高，營(yíng)業(yè)額低。租戶經(jīng)營(yíng)慘淡，及時(shí)預(yù)警，盡力協(xié)助。D：租金低，營(yíng)業(yè)額也低。對(duì)客流及租金均缺乏貢獻(xiàn)，應(yīng)考慮調(diào)鋪。13指標(biāo)回顧指標(biāo)計(jì)算公式要點(diǎn)EBITDAEBITDA=凈利潤(rùn)+所得稅+利息+折舊+攤銷評(píng)價(jià)商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和投資價(jià)值，市場(chǎng)估值EBITDA*25得房率可使用面積/總建筑面積購物中心均衡得房率約為55%-60%出租率已出租面積/總可出租面積招商前置，萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)