房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前習(xí)題

1、房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考前習(xí)題XX案例1：某管道工程建設(shè)項(xiàng)目，在施工過(guò)程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購(gòu)了一批鋼管。鋼管運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問(wèn)題：、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)和檢測(cè)證明材料;、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識(shí)不清，并且存在銹斑。、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗(yàn)資質(zhì)的單位試驗(yàn)質(zhì)量合格，并出具了試驗(yàn)報(bào)告。問(wèn)題：、對(duì)上述問(wèn)題應(yīng)如何處理?、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?參考答案、由于該批鋼管是由施工單位采購(gòu)的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標(biāo)識(shí)不清，且無(wú)產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書(shū)面通知施工單位不得將該

2、批鋼管用于本工程項(xiàng)目，并抄送業(yè)主備案。、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、材質(zhì)化驗(yàn)單、技術(shù)指標(biāo)報(bào)告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料，以備監(jiān)理工程師對(duì)生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進(jìn)行書(shū)面資料的審查。案例2：某商業(yè)樓建筑面積為5000m2,于2000年9月1日開(kāi)工，xx年月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于xx年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自xx年3月1日起至2043年2月28日止。在xx年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。(問(wèn)題

3、1)采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算按建筑物耐用年限計(jì)算按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算按建筑物已使用年限計(jì)算(問(wèn)題2)采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是()收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為xx年3月1日凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料(問(wèn)題3)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在xx年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是()萬(wàn)元。A.2800B.2940C.4000D.4200（問(wèn)題4）假設(shè)在xx年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比xx年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是（）原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受