某項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展放心及策略性定位研究課程1課件

1、調(diào)研考察 自龍湖常營(yíng)項(xiàng)目啟動(dòng)之日至今（2010年6月17日至今），SPACE項(xiàng)目工作組開展了大量的工作，主要包括：案頭工作 覆蓋區(qū)域主要商圈和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目；大量實(shí)景照片，了解區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)。階段性工作回顧 配合報(bào)規(guī)進(jìn)行建筑規(guī)劃建議 一、二手資料分析、整理 專家團(tuán)隊(duì)頭腦風(fēng)暴 項(xiàng)目發(fā)展方向研究論證區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研了解項(xiàng)目地塊及周邊交通組織了解項(xiàng)目所處區(qū)域區(qū)域及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析區(qū)域功能布局及人口分布研究非核心商圈商業(yè)發(fā)展案例研究SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展方向及定位分析建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目立地條件初判非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析項(xiàng)目開發(fā)背景分析項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析項(xiàng)目立地條件初判本

2、案處于非核心商業(yè)區(qū)的區(qū)位特征明顯本案西單、王府井工體三里屯CBD、前門朝青區(qū)域雙橋區(qū)域本案區(qū)位屬于區(qū)域中的非成熟地段通州區(qū)域本案周邊無商業(yè)氛圍地處城市非核心商業(yè)區(qū)域 下面我們將通過類比案例分析，總結(jié)此類非核心商圈商業(yè)運(yùn)作的普遍性規(guī)律，以給本案以借鑒。非核心商圈！ 非成熟地段??？ 非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析上海大拇指廣場(chǎng)聯(lián)洋社區(qū)定位體量 開業(yè)時(shí)間區(qū)位上海浦東區(qū)聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)2005年7月8日占地近5.2萬平方米總建筑面積約為11萬平方米區(qū)域生活中心案例一定位為以零售為主的社區(qū)型購(gòu)物中心進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整擴(kuò)大、豐富餐飲面積和種類注重家庭消費(fèi) 2005年7月開業(yè) 內(nèi)需不足、外需不入 經(jīng)營(yíng)狀況不佳 成為餐飲、休

3、閑娛樂為主的社區(qū)休閑中心區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)領(lǐng)軍項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展20072008200420052006聯(lián)洋社區(qū)入住率很低外圍居住成熟，但消費(fèi)力一般內(nèi)部公交系統(tǒng)不完善區(qū)域內(nèi)無集中商業(yè)項(xiàng)目多條內(nèi)部公交線路開通內(nèi)外聯(lián)通聯(lián)洋社區(qū)入住率提高白領(lǐng)和外籍人士居多消費(fèi)多元化社區(qū)入住率成熟 小結(jié)新涇鎮(zhèn)北新涇仙霞新村程橋案例二新涇鎮(zhèn)人口不足主干道在項(xiàng)目附近未設(shè)置出口班車系統(tǒng)不完善傳統(tǒng)住宅區(qū)無商業(yè)氛圍仙霞路擴(kuò)展中環(huán)線出口開放周邊中高消費(fèi)力人群導(dǎo)入高檔住宅興建項(xiàng)目周邊三公里人口達(dá)到30萬 2004年12月開業(yè)區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)文化與活動(dòng)中心20052006200720082009北新涇鎮(zhèn)新盤開發(fā)大量人口入住項(xiàng)目發(fā)展區(qū)

4、域發(fā)展2004 經(jīng)營(yíng)狀況改善目標(biāo)客群為中等收入家庭、社區(qū)居民 新涇鎮(zhèn)居民消費(fèi)力不夠 外部消費(fèi)者導(dǎo)入困難 消費(fèi)活躍度不夠 小結(jié)區(qū)位 北京市昌平區(qū)天通苑社區(qū)南側(cè)開業(yè)時(shí)間 2007年8月家樂福開業(yè) 其他主力店2008年初相繼開業(yè)體量 24萬平方米定位 家庭生活購(gòu)物中心北京龍德廣場(chǎng)案例三 2006年初動(dòng)工 啟動(dòng)主力店招商 定位為中高端購(gòu)物中心 計(jì)劃引入家樂福、翠微百貨、百安居及時(shí)尚零售品牌 2007年8月家樂福開業(yè)，人氣十足 一個(gè)月后其他主力店相繼簽約 時(shí)尚零售招商持續(xù)招商200720092008 其他主力店開業(yè) 時(shí)尚零售品牌招商困難北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜商業(yè)配套零散、檔次偏低2006

5、項(xiàng)目發(fā)展定 位區(qū)域發(fā)展2010商業(yè)氛圍日益成熟 時(shí)尚零售品牌招商情況逐漸好轉(zhuǎn)，服飾零售比例逐漸增大 品牌品質(zhì)逐漸提升 小結(jié)區(qū)位 成都市成華區(qū)建設(shè)路開業(yè)時(shí)間 2010年11月20日試營(yíng)業(yè) 2010年11月24日正式營(yíng)業(yè) 體量 3.2萬平方米定位 社區(qū)生活百貨成都伊藤洋華堂建設(shè)路店SM 2009年11月20日試營(yíng)業(yè)2009年11月24日正式營(yíng)業(yè)2009項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展周邊大量中高端住宅商業(yè)氛圍成熟 休閑服飾零售 生活零售 業(yè)態(tài)組合多元化 親子休閑娛樂 特色文化活動(dòng) 購(gòu)物環(huán)境舒適 休閑空間營(yíng)造缺乏優(yōu)質(zhì)消費(fèi)環(huán)境傳統(tǒng)大眾化服飾零售業(yè)態(tài)間缺乏互動(dòng) 小結(jié)區(qū)域根本屬性特征區(qū)域發(fā)展特征及成熟度微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)初判

6、項(xiàng)目總體發(fā)展方向制定項(xiàng)目具體發(fā)展策略區(qū)域交通條件整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 非核心商圈商業(yè)運(yùn)作思路總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)背景分析項(xiàng)目自身情況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境功能綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分體量大臨城市主干道，項(xiàng)目外部展示性良好面寬達(dá)700米且被道路分割，不利于兩邊商業(yè)互動(dòng)朝陽(yáng)北路建材院中路辛莊路常營(yíng)中街項(xiàng)目自身情況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)傳統(tǒng)住宅區(qū)東壩保障房+商品房商品房保障房金盞商務(wù)區(qū)通州新興居住區(qū)通州新城綠地待開發(fā)區(qū)域待開發(fā)區(qū)域通州傳統(tǒng)住宅區(qū)朝青住宅區(qū)東壩商務(wù)區(qū)綠地綠地、廠房、住宅四惠住宅區(qū)項(xiàng)目所處區(qū)域板塊劃分商品房保障房商品房保障房朝青住宅區(qū)綠地、廠房、住宅四惠住宅區(qū)商品房保障房5公里半徑輻

7、射范圍內(nèi)住宅成熟度較高通州傳統(tǒng)住宅區(qū)成熟度高通州新興居住區(qū)成熟度高傳統(tǒng)住宅區(qū)東壩保障房+商品房注：以項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)東壩保障房+商品房項(xiàng)目5公里輻射半徑區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，總體消費(fèi)力相對(duì)一般保障房+商品房（均價(jià)19321）新興商品住宅區(qū)（均價(jià)16092）“CBD雇員”為主消費(fèi)能力相對(duì)較高住宅均價(jià)明顯高于本案區(qū)域保障房+商品房（均價(jià)15360）普通住宅（均價(jià)16204）通州傳統(tǒng)住宅區(qū)（均價(jià)15324）通州老城原住民為主金盞商務(wù)區(qū)10年“一環(huán)兩廊”規(guī)劃通州新城區(qū)域商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，必將引導(dǎo)區(qū)域人群結(jié)構(gòu)升級(jí)但短期內(nèi)對(duì)本案支撐有限CBD-定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展剛剛起步于CBD區(qū)域東壩北區(qū)高端商務(wù)、

8、使館區(qū)運(yùn)河北京新商務(wù)區(qū)、商務(wù)園金融服務(wù)后臺(tái)、宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 東五環(huán)機(jī)場(chǎng)第二高速朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路京通快速路雙橋路雙橋東路京哈高速新華大街京塘路安順路管莊路東高路項(xiàng)目周邊區(qū)域被快速路及河流切割但總體道路交通可達(dá)性較好東壩及東南部區(qū)域至本案的交通壓力較大 306364639758758991991499306364499506506東部及東南部輻射區(qū)域公交可達(dá)性相對(duì)較弱項(xiàng)目自身情況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境建外商圈CBD商圈亞奧商圈前門商圈崇文門商圈王府井商圈西單商圈金融街商圈公主墳商圈當(dāng)代商圈中關(guān)村商圈望京商圈燕莎商圈“攤大餅”城市格局及“多主多副”多中心商業(yè)格局對(duì)本案輻射能力的制約工體三里屯

9、商圈大峽谷本案城市整體商業(yè)格局對(duì)本案的影響111112項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未形成5公里輻射半徑及周邊區(qū)域商業(yè)亟待升級(jí)現(xiàn)階段主要面臨來自朝陽(yáng)大悅城的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響國(guó)泰百貨中百世貿(mào)朝陽(yáng)大悅城人民商場(chǎng)新生活廣場(chǎng)貴友大廈蘇荷時(shí)代華聯(lián)商廈淘寶城區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響 朝陽(yáng)大悅城 項(xiàng)目體量與本案相當(dāng)運(yùn)營(yíng)商的在資金支持、資源整合及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面的強(qiáng)大實(shí)力開業(yè)時(shí)間早，有利于消費(fèi)粘性的培養(yǎng)整體發(fā)展節(jié)奏超前于本案 坐擁高消費(fèi)人群聚集的朝青板塊； 240000平方米商業(yè)航母，中糧集團(tuán)在北京市場(chǎng)的又一商業(yè)力作； 2010年6月開業(yè)； 時(shí)尚品質(zhì)生活中心定位。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響時(shí)尚有余，生活

10、氛圍相對(duì)不足檔次和品質(zhì)基本與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響 朝陽(yáng)大悅城 調(diào)整勢(shì)在必行根本原因以收益為導(dǎo)向，忽視非核心商圈商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律次要原因部分大面積主力商戶的開業(yè)時(shí)間滯后開業(yè)至今人流量一般商戶租約限制難以進(jìn)行大面積商戶調(diào)整零售品牌遴選升級(jí)適當(dāng)降低餐飲比例增補(bǔ)小型休閑娛樂業(yè)態(tài)增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)比例主要承載生活配套職能，大眾化檔次零售品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重，時(shí)尚感欠缺餐飲以中式正餐為主， 類型不夠豐富休閑娛樂業(yè)態(tài)類型單一，種類匱乏，無品牌效應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響 其他板塊區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯開業(yè)時(shí)間扎堆，品牌資源搶奪激烈未來2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響通州現(xiàn)核心

11、區(qū)商圈常營(yíng)商圈雙橋商圈朝青商圈個(gè)體項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)向商圈間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)明顯未來2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響未來2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響50余萬平方米的商業(yè)、文化娛樂用地250萬平方米商業(yè)用地從長(zhǎng)期看，通州新城、金盞及東壩板塊的商業(yè)規(guī)模化發(fā)展將進(jìn)一步降低上述區(qū)域消費(fèi)外流的可能中長(zhǎng)期區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析 項(xiàng)目SWOT分析W7.通州區(qū)域與本案公交聯(lián)系較弱W6.東壩、通州人群到本案道路交通壓力較大W5.短期內(nèi)，地鐵6號(hào)線對(duì)東向人流的導(dǎo)入作用有限Strengths優(yōu)勢(shì)Weaknesses劣勢(shì)S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好S3.以項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，

12、5公里半徑區(qū)域住宅成熟度高S2. 臨主路（主干道），項(xiàng)目展示性較好S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)W4.商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性W3. 區(qū)域人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集W1.項(xiàng)目面寬過長(zhǎng)及被市政道路分割T7.個(gè)體項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)向商圈間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化T6.項(xiàng)目周邊出現(xiàn)同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，計(jì)劃開業(yè)時(shí)間先于本案T5.從長(zhǎng)期看，通州新城、東壩及金盞大規(guī)模商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步弱化上述板塊消費(fèi)外流的可能性O(shè)5.雙橋區(qū)域2-3年后仍無法真正滿足一站式消費(fèi)需求O4.定福莊區(qū)域無大型集中商業(yè)出現(xiàn)，未來2-3年內(nèi)仍無大型集中商業(yè)入市O3.朝陽(yáng)大

13、悅城現(xiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn)O1.金盞及通州新城商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃從長(zhǎng)期看有利于為區(qū)域人口結(jié)構(gòu)升級(jí)O2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無一站式消費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn)Threats威脅Opportunities機(jī)會(huì)T4.通州現(xiàn)核心商區(qū)規(guī)模擴(kuò)張及形式升級(jí)將提升其對(duì)本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力T3.朝陽(yáng)大悅城體量大與本案相當(dāng)，于本案開業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)T1.城市整體商業(yè)格局對(duì)本案輻射能力的制約T2.整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開業(yè)扎堆 項(xiàng)目SWOT分析O6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重O7.餐飲以中式正餐為主，口味單一，類型匱乏，品牌傳統(tǒng)O8.休閑娛樂業(yè)態(tài)類型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏

14、品質(zhì)T1.城市整體商業(yè)格局對(duì)本案輻射區(qū)域的制約本案發(fā)展必須立足于城市東部區(qū)域（東四環(huán)外）西至朝青板塊，東至通州新城，北至東壩金盞、南至雙橋1、初判項(xiàng)目發(fā)展方向T3.朝陽(yáng)大悅城作為城市東部區(qū)域旗艦型商業(yè)的先期入市本案應(yīng)以區(qū)域根本屬性為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注生活需求整體檔次需與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng)，以大眾化檔次為主1、初判項(xiàng)目發(fā)展方向W4.商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性S3.以項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，5公里輻射半徑區(qū)域區(qū)域住宅成熟度高W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般本案應(yīng)盡早入市憑借體量?jī)?yōu)勢(shì)，迅速樹立起在區(qū)域中的影響力，在品牌資源爭(zhēng)奪中占得先機(jī)同時(shí)為后續(xù)發(fā)展贏

15、得調(diào)整的時(shí)間和空間O1.長(zhǎng)期金盞及通州新城商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)O2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無一站式消費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn)S2. 臨主路（主干道），項(xiàng)目展示性較好S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)T2. 整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開業(yè)扎堆2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集O3.朝陽(yáng)大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn)本案發(fā)展初期需尊重非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律注重目的性商業(yè)模式的重要意義，待商業(yè)氛圍成熟后再尋求調(diào)整2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略與周邊同類項(xiàng)目化競(jìng)爭(zhēng)為協(xié)同合作，提升商圈整體競(jìng)爭(zhēng)力借助華聯(lián)先期入市對(duì)區(qū)域商業(yè)氛

16、圍的預(yù)熱，有利于本案招商W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)T7. 個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)將在2-3年內(nèi)升級(jí)為商圈競(jìng)爭(zhēng)T6.項(xiàng)目周邊出現(xiàn)同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略T3.朝陽(yáng)大悅城先期開業(yè)，于本案開業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，體量大并擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)W1.項(xiàng)目面寬過長(zhǎng)及被市政道路分割考慮到朝陽(yáng)大悅城未來調(diào)整，本案應(yīng)避免與其直接競(jìng)爭(zhēng)，采取檔次的差異化為應(yīng)對(duì)策略以朝陽(yáng)大悅城運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)為戒，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，營(yíng)造出濃郁的生活氛圍O3.朝陽(yáng)大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn)W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略本案必須注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)及

17、業(yè)態(tài)亮點(diǎn)的打造，同時(shí)盡可能與政府協(xié)調(diào)打通區(qū)域間交通脈絡(luò)，以提升未來朝青、東壩、金盞和通州區(qū)域人群的到達(dá)可能性。W7.通州區(qū)域與本案公交聯(lián)系較弱W6.東壩、通州人群到本案道路交通壓力較大T5.從長(zhǎng)期看，通州新城、東壩及金盞大體量商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步弱化板塊消費(fèi)外流的可能性T4.通州現(xiàn)核心商區(qū)的規(guī)模擴(kuò)張及形式升級(jí)將提升其對(duì)本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力W5.短期內(nèi)，地鐵6號(hào)線對(duì)東向人流的導(dǎo)入作用有限T3.朝陽(yáng)大悅城體量大與本案相當(dāng)，于本案開業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略O(shè)5.雙橋區(qū)域2-3年后仍無法真正滿足一站式消費(fèi)需求O4.定福莊區(qū)域無大型集中商業(yè)入市S4.

18、 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)充分利用大體量?jī)?yōu)勢(shì)，真正滿足周邊居民的一站式消費(fèi)需求引導(dǎo)消費(fèi)模式升級(jí)2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略業(yè)態(tài)方向O7.餐飲以中式正餐為主，其他餐飲類型匱乏，品牌傳統(tǒng)O8.休閑娛樂業(yè)態(tài)類型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì)O6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重高街品牌+快速時(shí)尚品牌基本款+休閑運(yùn)動(dòng)服飾做足兒童相關(guān)零售大面積生活零售主力店其他生活配套型零售家庭聚會(huì)正餐、時(shí)尚正餐休閑簡(jiǎn)餐、快餐打造多元化餐飲組合，豐富選擇性檔次相對(duì)朝陽(yáng)大悅城較低親子型及社交型休閑娛樂，提升參與性和互動(dòng)性引入高知名度連鎖品牌，提升品質(zhì) 項(xiàng)目

19、商業(yè)總體定位結(jié)論京東最具親和力的生活港灣這里，倡導(dǎo)最休閑的消費(fèi)方式這里，陳列的是一種生活精致休閑生活、溫馨家庭生活的締造者細(xì)心鄰里服務(wù)、愉悅社交場(chǎng)所的提供者以常營(yíng)、定福莊及雙橋板塊為核心輻射區(qū)域，通州新興住宅區(qū)、朝青板塊及規(guī)劃中的商務(wù)板塊為外圍輻射區(qū)域金盞商務(wù)區(qū)東壩板塊通州新城通州新興住宅區(qū)常營(yíng)、定福莊及雙橋板塊朝青板塊 項(xiàng)目市場(chǎng)定位結(jié)論現(xiàn)階段以輻射區(qū)內(nèi)的家庭住戶為主要目標(biāo)客群未來隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的成熟，可兼顧商務(wù)需求三口之家年輕夫婦商務(wù)人群未來5-10年 項(xiàng)目目標(biāo)客群初步定位結(jié)論如何體現(xiàn)生活感和親和力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)生活的瑣碎由我們?yōu)槟仙虾０俾?lián)西郊購(gòu)物中心臺(tái)灣統(tǒng)一夢(mèng)時(shí)代

20、購(gòu)物中心孩子是家庭的天使，這里是孩子成長(zhǎng)的加油站！北京金源燕莎購(gòu)物中心這里的生活處處充滿歡笑聲正大廣場(chǎng)思泳杰麥吉柯魔術(shù) 皇家攝影湯姆熊英孚教育 湯尼英蓋美發(fā)培訓(xùn)學(xué)校好樂迪湯尼英蓋御美會(huì)紫穎美胸美體專業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)星美正大電影城大眾書局新都市舞工廠威爾士健身中心歡樂童趣館健康瘦身館Salon EspritDAIWO SUSHI艾維庭LAVINNE如何體現(xiàn)生活感和親和力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)花朵的芬芳、咖啡的濃郁撲面而來，如同走進(jìn)老友家般親切挪威 OSLOCITY望京嘉茂一層美味與歡笑在這里自然融合，生活竟能如此美妙香港新生活廣場(chǎng)Central World Plaza如何體現(xiàn)生活感和親和力

21、？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)一眼望去，讓你不自覺地走進(jìn)大家的生活空間建筑風(fēng)格建議新古典主意的建筑風(fēng)格，保持簡(jiǎn)潔的同時(shí)又突出了品質(zhì)。建議：方案一的設(shè)計(jì)突出了高端品質(zhì)，但是與項(xiàng)目的主題定位不相符。建筑外立面設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞著“親和力、溫馨”體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題。水平與垂直線條組成的網(wǎng)絡(luò)，使建筑外立面具有圖案的效果。本方案的展示性強(qiáng)。建議：方案二的設(shè)計(jì)突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上會(huì)使建筑顯得整體性不強(qiáng)、零亂，應(yīng)注意整體的節(jié)奏，保持項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性。建筑風(fēng)格建議垂直的線條使建筑呈現(xiàn)挺拔高聳。建議：方案三的設(shè)計(jì)在材質(zhì)上采用了大面積的玻璃幕墻，使建筑的親和力弱?！凹彝ァ⑹孢m”感差。應(yīng)著重注意色

22、彩的處理，建議采用暖色為主色調(diào)。材質(zhì)上注意虛實(shí)的結(jié)合，不建議采用大面積的玻璃幕墻。建筑風(fēng)格建議1體現(xiàn)項(xiàng)目“家庭、溫馨”的主題定位2色彩以暖色為主，局部運(yùn)用其他色調(diào)，注意和諧統(tǒng)一3在建筑形式上建議考慮首層增加柱廊與景觀相結(jié)合的建筑空間參考案例陽(yáng)光灑遍每個(gè)角落，人們不是從家里出來走到Mall里，而是從客廳走到院子里挪威 OSLO CITY香港新生活廣場(chǎng)香港APM新加坡VIVO CITY香港新生活廣場(chǎng)媽媽和寶寶信步徜徉，如同在自家客廳一樣舒適方便挪威 FIELDS不同的裝飾詮釋了不同的生活側(cè)面香港圓方購(gòu)物中心Valencia Town Center Mall 香港杏花村美國(guó)國(guó)家公園附件購(gòu)物中心中庭 日本某啤酒廠改造購(gòu)物中心中庭 加拿大埃德蒙頓購(gòu)物中心香港海港城香港 Mega box如何體現(xiàn)生活感和親和力？運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局這里還是社區(qū)居民的精神交流平臺(tái)上海百聯(lián)西郊和大拇指廣場(chǎng)北京金源燕莎購(gòu)物中心上海正大廣場(chǎng)陽(yáng)光所至之處都有我們細(xì)心的服務(wù)Fields OSLO CITY生活的色彩同樣需要不經(jīng)意間的驚喜來點(diǎn)綴Central World Plaza下階段工作安排 本階段工作確定了項(xiàng)目的總體發(fā)展方向和定位，并配合貴方報(bào)規(guī)工作對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出專業(yè)意見。下階段我方將通過案例借鑒，結(jié)合區(qū)域消費(fèi)群體和影響規(guī)劃的主力商戶的研究，深化項(xiàng)