綠地-上?；蝽?xiàng)目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃ppt課件

1、花橋工程商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 借力用力 差別定位目錄 市場分析 地塊屬性分析 市場時(shí)機(jī)點(diǎn)及定位 地塊商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及分布 總結(jié)市場分析1：花橋鎮(zhèn)目前商業(yè)分布及運(yùn)營現(xiàn)狀 目前花橋鎮(zhèn)的商業(yè)集中區(qū)域?yàn)榛ㄏ贰⒒ㄍ费鼐€以沿街小商業(yè)及社區(qū)商業(yè)為主，無集中的商業(yè)中心及街區(qū)主要特點(diǎn)表達(dá)為臟、亂、差。目前花橋鎮(zhèn)商業(yè)可高度概括為“集鎮(zhèn)2：花橋鎮(zhèn)未來商業(yè)分布及業(yè)態(tài)分析 花橋鎮(zhèn)在建以及未來規(guī)劃的辦公、住宅、商業(yè)中心均位于綠地大道的南、北兩側(cè)。辦公：以花橋國際商務(wù)城為中心超大體量商務(wù)中心。住宅：以綠地21城、國際華城為中心包括未來宗地位置西北面的大型居住及生活配套區(qū)，成帶狀分布商業(yè)：花橋國際商務(wù)城配套商業(yè)、綠地21城配

2、套商業(yè)為主3：目前綠地大道沿線已規(guī)劃集中商業(yè)分析業(yè)態(tài)分析：為滿足國際商務(wù)城及超大住宅社區(qū)的配套要求，目前集中商業(yè)的規(guī)劃業(yè)態(tài)分為： 酒店：位于綠地21城工程內(nèi)部的四星級綠地豪生國際大酒店目的消費(fèi)人群21城業(yè)主所帶來的消費(fèi)人群、位于中央商務(wù)城的希爾頓酒店，天天假日酒店、東方海外 酒店等均為四星級以上酒店目的消費(fèi)人群瞄準(zhǔn)國際商務(wù)城辦公、出差人士大型賣場：由綠地引進(jìn)的韓國易買得超市建筑面積20000平米，輻射半徑地塊半徑3公里范圍的常住人口我地塊位于輻射區(qū)外建材、家居超市：由綠地引進(jìn)的家世界、美飾家，根天性滿足綠地大道沿線樓盤建材、家居用品的購買需求商業(yè)街區(qū)：綠地的香榭利 大道風(fēng)情商業(yè)街區(qū)為中心的沿街

3、商業(yè)區(qū)菜場：綠地21城內(nèi)部設(shè)置地塊屬性分析1：該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 地塊商業(yè)建筑面積可以做到沿綠地大道不得布置條狀小型商業(yè)，主要商業(yè)沿西側(cè)沿規(guī)劃道路布置2：該地塊是商業(yè)的區(qū)域?qū)傩?位于國際商務(wù)城的偏西南側(cè)位置、位于綠地21城商業(yè)的西側(cè)地塊、區(qū)域?qū)傩許WOTS：本工程西北側(cè)為規(guī)劃型居住及生活配套區(qū)，相對于國際商務(wù)城商業(yè)、綠地21城商業(yè)具備區(qū)域優(yōu)勢；位于綠地大道兩側(cè)的大型商業(yè)定位已根本明確，我公司可根據(jù)已有商業(yè)業(yè)態(tài)制定出合理的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合，風(fēng)險(xiǎn)較小目前綠地大道沿線已規(guī)劃4家高星級酒店，存在較大運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)地塊內(nèi)水網(wǎng)興隆，其中一條活水水系從地塊中部穿越，為地塊內(nèi)部高檔商業(yè)街區(qū)設(shè)置提供便利條件W：本工

4、程與綠地21城商業(yè)、國際商務(wù)城配套商業(yè)地理區(qū)位上比較，明顯處于優(yōu)勢本工程因商業(yè)體量限制，沒有構(gòu)成未來花橋商業(yè)中心的條件本工程商業(yè)體量為建筑面積30000平方米按容積率1.6計(jì)算，商業(yè)目的做滿，如只滿足社區(qū)商業(yè)配套8000平方米左右，無法消化。O：國際商務(wù)城 及工程周邊住宅工程的陸續(xù)啟動(dòng)，未來會(huì)給本工程商業(yè)帶來充足的人氣目前綠地大道沿線已規(guī)劃或在建商業(yè)工程存在大量的同質(zhì)化競爭。同時(shí)部分國際商務(wù)城及周邊住宅工程配套所必需的商業(yè)確沒有設(shè)置，給我公司商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃帶來時(shí)機(jī)點(diǎn)T：工程周邊無任何商業(yè)氣氛，造勢難度較大該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)部分較不合理，給本工程商業(yè)分區(qū)帶來風(fēng)險(xiǎn)商務(wù)啟動(dòng)區(qū)：公頃臨安亭，綜

5、合型辦公集聚區(qū)；規(guī)劃有亞太廣場、中海外酒店及住宅、希爾頓酒店等。2021年完成規(guī)劃建立綠地21城：在建13平方公里，包括商業(yè)、住宅、酒店公寓、辦公等大型社區(qū)。北部工業(yè)區(qū)：中心商務(wù)區(qū)：329公頃。密集型國際辦公區(qū)，生態(tài)辦公區(qū)等。估計(jì)在2021年初具規(guī)模。居住及生活配套區(qū)宗地位置 市場時(shí)機(jī)點(diǎn)及定位差別定位 綠地大道沿線作為未來花橋的住宅、商業(yè)、辦公的的中心區(qū)域，目前已規(guī)劃集中商業(yè)有如下幾類：酒店、超市建材、家居超市、商業(yè)街區(qū)、生活購物廣場、菜場。 綠地21城的配套商業(yè)根本含概了商業(yè)中心構(gòu)成所必需的集中式商業(yè)綠地豪生國際大酒店、韓國易買得超市、家世界、美飾家、香榭利 大道、菜場憑仗其工程相對較好的地

6、理位置、超大的住宅及商業(yè)體量，確立了其商業(yè)未來在花橋的中心引導(dǎo)位置。作為我公司地塊無論在地理位置、商業(yè)體量、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等方面與綠地21城工程及周邊商業(yè)都不具備可比性。以此可確立本工程集中商業(yè)的定位特征定位，尋覓市場空白。差別分析 在目前綠地大道沿線集中商業(yè)配備較為齊全的前提下，尋覓市場的空白點(diǎn) 酒店： 近期中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃：到2021年中心商務(wù)區(qū)建立帶來的總?cè)丝趯⒌竭_(dá)8.8萬人，由此可見未來此地必將成為酒店業(yè)興隆的區(qū)域。目前綠地大道沿線規(guī)劃包括在建四星級以上酒店有4家，分別是四星級綠地豪生國際大酒店目的消費(fèi)人群21城業(yè)主所帶來的消費(fèi)人群、位于中央商務(wù)城的希爾頓酒店，天天假日酒店、東方海外 酒店等均

7、為四星級以上酒店目的消費(fèi)人群瞄準(zhǔn)國際商務(wù)城辦公、出差、商業(yè)接洽人士 以面向國際商務(wù)城辦公、出差人士為主的花橋酒店業(yè)酒店的規(guī)劃規(guī)范較高未來客房均至少在350以上，均面向高檔消費(fèi)人群。明顯存在商業(yè)多層次配置的不合理，而面向商務(wù)人士中主要中低端人群的酒店客房價(jià)在兩百左右，沒有配置。而作為目前國內(nèi)外商務(wù)人士首選的連鎖酒店如家、莫泰、錦江之星等，在依托強(qiáng)大國際商務(wù)城的依托下必將擁有強(qiáng)大的市場支持。 操作手段：目前已與此類連鎖酒店進(jìn)展初步接觸，其物業(yè)建筑要求面積在60008000左右。目前莫泰、錦江之星、如家快捷已完成對工程的初步踏勘，初步表示了協(xié)作意向。每一單層租賃面積至少1000平方米,至多租賃8個(gè)樓

8、層 。其中一樓面積至少1200平方米。該類酒店協(xié)作方式已租賃為主，整體物業(yè)產(chǎn)權(quán)收買為輔。目前莫泰、如家均表示了未來對本工程商業(yè)物業(yè)租賃的興趣酒店要求規(guī)劃在該地塊的東北角，且盡量做成獨(dú)棟建筑，連鎖類酒店平均商務(wù)條件為1.0元/天平方左右，租賃期限2030年。 建議：按連鎖酒店的初步要求在本工程的東北側(cè)位置設(shè)置單棟46層，單層1200平方米左右的酒店。在獲得初步規(guī)劃圖紙后與酒店方溝通，爭取做到定單式操作，最大化降低公司商業(yè)物業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 莫泰連鎖酒店如家快捷酒店 超市： 綠地21城引進(jìn)的韓國易買得超市建筑面積20000平方米，輻射半徑2公里。而我工程地塊位于2公里輻射圈的邊緣地帶，同時(shí)我工程地塊

9、的西北方向是規(guī)劃型居住及生活配套區(qū)。 操作方式：在本工程西北角布置兩層社區(qū)型超市，單層面積2000平方米。目的客流：本工程業(yè)主人口4000左右以及位于本工程以西的常住人口。目前已與蘇果、好又多、聯(lián)華等超市進(jìn)展前期溝通，操作方式同酒店定單式。超市普通以租賃為主，不思索物業(yè)收買。平均商務(wù)條件為0.8元/天平方，租賃期限1015年。 建議：在超市強(qiáng)大的人氣帶動(dòng)作用下，沿地塊西側(cè)設(shè)置沿街商業(yè)以兩層店鋪為主、單層店鋪為鋪。同時(shí)按工程地塊中自然河道延伸。其中西側(cè)沿街商業(yè)以滿足社區(qū)配套為主，沿自然河道商業(yè)可適當(dāng)設(shè)置以酒吧、咖啡、簡餐為主的沿河風(fēng)情街。 聯(lián)華超市蘇果超市新城翡翠灣沿河風(fēng)情街綠地21城香榭利大道

10、1、連鎖酒店：此區(qū)域是被地塊交通最為便利、也是最接近商務(wù)城的區(qū)域。同時(shí)擁有較好的可視度。建筑面積60008000平米。應(yīng)思索與與整個(gè)住宅小區(qū)隔離2、社區(qū)型超市：在易買得超市的輻射區(qū)域以外。滿足本社區(qū)配套要求，同時(shí)可最大限制輻射工程地以西的常住人口。為社區(qū)商業(yè)街有效的引導(dǎo)客流。建筑面積4000平米左右3、沿河風(fēng)情街：滿足業(yè)主休閑文娛的需求工程周邊無此類設(shè)備，但思索到市場容量，思索配置建筑面積在3000平米左右。4、沿街商業(yè)組團(tuán)：主要滿足本工程業(yè)主的商業(yè)配套。可延續(xù)設(shè)置社區(qū)公建如幼兒園、會(huì)所等，按300000平米建筑面積的小區(qū)商業(yè)規(guī)范配置約6000平米 地塊商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及分布 總結(jié) 無論從花橋鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的大環(huán)境，還是從本工程的相對區(qū)域位置來看，本工程集中商業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)都比較大。所以本地塊商業(yè)開發(fā)一定得采用定單式捆綁開發(fā)。詳細(xì)流程如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案敲定前：1：確定集中商業(yè)主力店的意向業(yè)態(tài)酒店