第八章(成本法)-精品課件

1、第八章 成本法及其應(yīng)用 房地產(chǎn)估價2022/7/191本章主要內(nèi)容：成本法含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個步驟所涉及的具體內(nèi)容。成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容8.1成本法的基本原理 8.2房地產(chǎn)價格構(gòu)成8.3成本法的計算公式8.4建筑物的重置價格 8.5建筑物折舊8.6成本法運用舉例 2022/7/192（一）概念：成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以此估算估價對象的價值的方法。基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價格成本=各

2、項費用及正常的利潤和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價格他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價 一、成本法的基本原理第八章成本法開發(fā)已花費的代價共同點重新開發(fā)必要的支出賣方的底線買方的底線正常的開發(fā)代價2022/7/193以房地產(chǎn)重新開發(fā)成本為導(dǎo)向求房地產(chǎn)價值新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價 （限制了市場法和收益法）單純建筑物的估價 市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中的估價 適用對象基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成計

3、算公式重置價格建筑物折舊運用舉例一、成本法的基本原理第八章成本法2022/7/1941. 自由競爭(即可以自由進入市場)2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)成本的增減價值的增減 價格=成本+平均利潤基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例注意：1.應(yīng)采用客觀成本而非實際成本；2.在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等的分析進行調(diào)整；3.在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。供大于求時，價值應(yīng)下調(diào)求大于供時，價值應(yīng)上調(diào)一、成本法的基本原理具備的條件第八章成本法2022/7/195重新開發(fā)時大多數(shù)單位和個人的一般花費弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成；

4、估算重新購建價格；測算建筑物折舊；利用相應(yīng)的公式求取積算價格。 基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構(gòu)成價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）房地產(chǎn)價格的基本組成：土地取得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成成本法估價步驟第五章成本法2022/7/196直接成本開發(fā)成本基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例1.土地取得成本 （一）市場購置下的土地取得成本1.建設(shè)用地使用權(quán)購買價格（地價款）2.土地取得 稅費 （二）征收集體土地的土地取得成本1.征地補償費用2. 相關(guān)稅費、3.地上物拆除、4.渣土清運、5.場地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建

5、設(shè)費6.建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/197土地補償費+安置補助費+地上附著物和青苗補償費+安排被征地農(nóng)民的社會保障費用征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設(shè)基金+政府規(guī)定的其他有關(guān)費用基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本房屋拆遷補償費用+相關(guān)費用+地上物拆除費+渣土清運費+場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等費用 房屋征收補償費用：被征收房屋補償費+搬遷費+臨時安置費+停產(chǎn)停業(yè)損失補償費+補助和獎勵。 相關(guān)費用：房屋拆遷服務(wù)費+房屋拆遷估價費+政府規(guī)定的其它有關(guān)費用二、房

6、地產(chǎn)價格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/198基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例2.建設(shè)成本勘察設(shè)計和前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+公共配套設(shè)施建設(shè)費+其他工程費+開發(fā)期間稅費3.管理費用通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。（4%）4.銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。（3%）二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/199基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例5.投資利息是指開發(fā)商開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息。二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第八章成本法1.應(yīng)計息項目土地取得成本、建設(shè)成本、管理

7、費用、銷售費用2.計息期（一般是建設(shè)期）建設(shè)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是估價對象開發(fā)完成的日期。3.計息周期：通常為年。2022/7/1910基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例6.銷售稅費1.銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，“兩稅一費”）2.其他銷售稅費（印花稅、交易手續(xù)費）二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/1911基本原理價格構(gòu)成重置價格建筑物折舊運用舉例7.開發(fā)利潤（1）開發(fā)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤而非建筑承包商利潤。開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤。（2）開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利

8、率，而不是個別開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)商期望獲得的利率。（3）開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有以下幾種形式。二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/1912（售價未知，需要先估算開發(fā)利潤）7.開發(fā)利潤（平均利潤）根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標(biāo)直接成本利潤率（計算基數(shù)：土地取得成本+建設(shè)成本）直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本)投資利潤率（計算基數(shù)：土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)成本利潤率（計算基數(shù)：土地取得成本+建設(shè)

9、成本+管理費用+銷售費用+投資利息）成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)銷售利潤率（計算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成2022/7/1913 （一）最基本的公式 估算價格=重新購建價格 - 折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 新開發(fā)土地價值 = 待開發(fā)土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 +管理費用 + 銷售費用+投資利息 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例 新開發(fā)土地是指包括：填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”、“

10、五通一平”、“ 七通一平”等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。 第八章成本法2022/7/1914新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開發(fā)總成本+ 總管理費用+ 總銷售費用 + 總投資利息 + 總銷售稅費 + 總開發(fā)利潤）(開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 開發(fā)區(qū)總面積 100%對于新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價 1計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格，A。2計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。（B=A/轉(zhuǎn)讓比率）3計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格

11、B，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例步驟第八章成本法2022/7/1915【例8-1】某成片荒地面積2km2取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的正常開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價格為每平方米多少元？（假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）【

12、解】由題意：V單=120000000*（1+8%）3 +250000000*（1+8%）1.5/1-（2%+5.5%+10%）*2000000*60%=436（元/m2）P280新建房地價格 = 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費用 +銷售費用+ 投資利息 + 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 新建建筑物價格 = 建筑物建設(shè)成本 + 管理費用 +銷售費用+ 投資利息+ 銷售稅費 + 開發(fā)利潤 （三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)采用成本法估價時一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2

13、022/7/1917舊建筑物價格 = 建筑物的重新購建價格 - 建筑物的折舊 舊房地價格 = 土地的重新取得價格 + 建筑物的重新構(gòu)建價格 - 建筑物的折舊 （四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 由于舊建筑物所造成的土地價值減損，應(yīng)扣除該減損部分。注意三、成本法的計算公式基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/1918重新構(gòu)建價格，也稱為重新構(gòu)建成本，指在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出。（一）重新構(gòu)建價格的基本含義 四、重新構(gòu)建價格的求取基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法 1.重新構(gòu)建價格應(yīng)當(dāng)是估價時點的價格2.重新構(gòu)建價

14、格應(yīng)當(dāng)是客觀價格3.重新構(gòu)建價格應(yīng)當(dāng)是全新狀況下的價格注意2022/7/1919重建價格，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。相同的材料相同的技術(shù)估價時點的價格與原物相同?！皬?fù)制”，適用于有歷史或美學(xué)價值的建筑物。（二）重建價格和重置價格的基本含義 四、建筑物的重置價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/1920重置價格，指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度

15、和市場價格體系下，重新建造與估價對象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。估價時點材料（新材料）估價時點技術(shù)（新技術(shù)）估價時點的價格同等效用。替代，適用于一般項目。一般情況下重置價格低于重建價格。（二）重建價格和重置價格的基本含義 四、建筑物的重置價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/1921（三）重建價格的求取方法（掌握） 求取方法：四、建筑物的重置價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重建價格建筑物折舊運用舉例1單位比較法2分部分項法3工料測量法4指數(shù)調(diào)整法第八章成本法2022/7/1922建筑物重新購建價格建筑安裝工程費專業(yè)費用管理費用銷售費用投資

16、利息+銷售稅費開發(fā)利潤（三）重建價格的求取方法（掌握） 求取方法：四、建筑物的重置價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重建價格建筑物折舊運用舉例1單位比較法2分部分項法3工料測量法4指數(shù)調(diào)整法第八章成本法2022/7/1923建筑物重新購建價格建筑安裝工程費專業(yè)費用管理費用銷售費用投資利息+銷售稅費開發(fā)利潤市場法，即修正：1.將實際不正常的單位“建安工程費”修正為正常的單位“建安工程費”；2.將建造日期時的“建安工程費”調(diào)整為估價時點時的“建安工程費”；3.將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。單位面積法、單位體積法分部分項法：實質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個部分計價單位可能不一致，既不要漏項也不得重

17、復(fù)計算。工料測量法。優(yōu)點：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點：比較費時，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。指數(shù)調(diào)整法：也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本。建筑物折舊：是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。 （一）建筑物折舊的概念和實質(zhì)四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/1924建筑物折舊建筑物重新購建價格建筑物市場價值 （一）建筑物折舊的概念和實質(zhì)折舊的實質(zhì)（類型）1.物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是

18、建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。 2.功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設(shè)備陳舊落后等。 3.經(jīng)濟折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價值損失。 包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。 四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/19252019-5-18262022/7/19262022/7/1927【例8-2】某舊住宅，估計其重置價

19、格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為7萬元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。【解】由題意：該舊住宅的折舊總額 = 3+8+7 = 18（萬元）該舊住宅的現(xiàn)值=重置價格-折舊=40-18=22（萬元）2022/7/19281.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價中應(yīng)用最多的是平均年限法。年折舊率 =（1-預(yù)計凈殘值率）/ 折舊年限 年折舊額 = 固定資產(chǎn)原值年折舊率年折舊額的計算公式為： Di = D = (C - S) / N = C

20、 ( 1- R ) / N 建筑物現(xiàn)值的計算公式為： V = C - Dt = C - ( C - S )( t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t / N ) 式中：V 建筑物的現(xiàn)值； Di 第i年的折舊額； C 建筑物的重新購建價格； S 預(yù)計的建筑物凈殘值，簡稱殘值； N 折舊年限，建筑物的經(jīng)濟壽命； R 凈殘值率； t 建筑物的有效年齡建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際年齡和有效年齡。實際年齡是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效年齡是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。實際年齡可能短于也可能長于有效年齡。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)

21、過年數(shù)應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。 四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（三）建筑物折舊的計算方法第八章成本法2022/7/1929【例8-3】某建筑物的建筑面積100 m2，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元m2，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計其現(xiàn)值。【解】已知 C = 500100 = 50000（元） R = 5；N = 30年；t = 10年則：年折舊額Di = C( 1 - R ) / N =50000(1-5%)/30 = 1583元 折舊總額D = 1583 10 = 15830元

22、建筑物現(xiàn)值V = 50000 15830 = 34170元2022/7/19302成新折扣法：通過估價人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟因素等引起的各類價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊程度或成新度。 實務(wù)中四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/19313市場提取法：利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法建筑物折舊土地重新購建價格+建筑物重新購建價格舊的房地產(chǎn)價值建筑物重新購建價格（舊的房地產(chǎn)價值土地重新購建價格）建筑物重新購

23、建價格建筑物折舊后價值總折舊率建筑物折舊建筑物重新購建價格年平均折舊率總折舊率建筑物年齡實務(wù)中四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/19324分解法：先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進行測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。建筑物折舊總額物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/1933 【例8-4】某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重

24、置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零，試計算其折舊總額?！窘狻空叟f總額的計算分為以下幾個部分：（1）可修復(fù)部分的折舊額： 門窗等損壞的折舊額 = 2（萬元）（2）短壽命項目的折舊額： 裝修的折舊額 = 30 （1/ 5 ）3 = 18（萬元） 設(shè)備的折舊率 = 60 （1/ 15）10 = 40（萬元）（3）長壽命項目的折舊額： =(180230 - 60)1/5010 = 17.6（萬元） 該建筑物的折舊總額 = 2 + 18 + 40 + 17.6 = 77.6（萬元）2022/7/1934例8-5 某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1 000，是10年前通過征用農(nóng)地取

25、得的，當(dāng)時的花費為18萬元畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費620元；地上建筑物總建筑面積2 000，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為600元平方米建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1 200元平方米建筑面積，估計該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 2022/7/1935 解 該題主要是注意重新購建價格應(yīng)為估價時點時的。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價格測算如下： 土地現(xiàn)值620X1 000 620 000(元) 建筑物現(xiàn)值l 200X2 000X80 1 920 000(元) 估價對象的現(xiàn)時總價620 000+1 920 000 2 540 0

26、00(元) 估價對象的現(xiàn)時單價2 540 0002 000 1 270(元)2022/7/19361.估價折舊與會計折舊的區(qū)別：求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第八章成本法2022/7/1937區(qū)別項目會計估價C為資產(chǎn)原始價值，不隨時間流逝而變化為資產(chǎn)的重新購建價格，估價時點不同，C可能不同V資產(chǎn)的賬面價值，無需與市場價值一致資產(chǎn)的實際價值，必須與市場價值一致2022/7/1938建筑物經(jīng)濟壽命與土地年限的關(guān)系土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 計算折舊計算折舊計算折舊計算折舊建設(shè)部、財政部制定的房地產(chǎn)單位會計制度會計科目和會計報表對經(jīng)租房產(chǎn)折舊時采

27、用的一些參數(shù)的有關(guān)規(guī)定如下： 房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 房屋結(jié)構(gòu)分類序號結(jié)構(gòu)類型定 義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結(jié)構(gòu)

28、二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等2022/7/1939 房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限（單位：年）結(jié)構(gòu)用途鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡易結(jié)構(gòu)10 各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)為0、磚混結(jié)構(gòu)2、磚木結(jié)構(gòu)一等6、磚木結(jié)構(gòu)二等4、磚木結(jié)構(gòu)三等3。 第八章成本法2022/7/1940房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例 房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實際新舊程度和估算折舊的重要依據(jù)，房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為完好房、基本完好房、一般損壞房、重?fù)p壞房和危險房等五類。 第八章成本法2022/7/1941房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 房屋完損等級的判定依據(jù)和成新度房