《開(kāi)發(fā)報(bào)建及公共關(guān)系管理》課件(PPT 63頁(yè))

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)報(bào)建與政府公共關(guān)系維護(hù)全過(guò)程管理 講 師：譙聞東 建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 廈 門(mén) 2014年5月30日 第1頁(yè)，共63頁(yè)。 一、如何理解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建第2頁(yè)，共63頁(yè)。1.國(guó)內(nèi)典型企業(yè)對(duì)報(bào)建工作的理解認(rèn)知一：很重要，是項(xiàng)目合法性和快速性的保障 （以規(guī)范化的上市公司和全國(guó)性品牌企業(yè)為主）認(rèn)知二：一般重要，按照建設(shè)程序按部就班展開(kāi) （以國(guó)營(yíng)企業(yè)、外來(lái)企業(yè)為主）認(rèn)知三：不是很重要，先搶跑，再補(bǔ)辦手續(xù) （個(gè)別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）第3頁(yè)，共63頁(yè)。2.報(bào)建工作在項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)中的特性 1.報(bào)建工作貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全流程。 （勾地拿地設(shè)計(jì)施工銷(xiāo)售物業(yè)） 2.報(bào)建是項(xiàng)目合法建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的保障

2、。 （以取得各項(xiàng)合法權(quán)證為標(biāo)志，如國(guó)土證、大小產(chǎn)權(quán)證等） 3.報(bào)建工作環(huán)環(huán)相扣，與項(xiàng)目建設(shè)程序緊密結(jié)合。 4.報(bào)建工作常受限于地域性和時(shí)間性。 （如，審批后的建設(shè)方案不是“一勞永逸”的）第4頁(yè)，共63頁(yè)。3.傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)報(bào)建體系的組成分析 模式一：“作坊式”報(bào)建體系 模式二：地區(qū)公司開(kāi)發(fā)部“一統(tǒng)天下” 模式三：中央集權(quán)式報(bào)建體系 模式四：“搖擺型”報(bào)建體系 模式五：與建設(shè)程序相結(jié)合的分階段報(bào)建體系第5頁(yè)，共63頁(yè)。案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開(kāi)發(fā)報(bào)建體系第6頁(yè)，共63頁(yè)。 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建 報(bào)建流程和體系第7頁(yè)，共63頁(yè)。1.不同地域項(xiàng)目的報(bào)建基本框架和流程E:開(kāi)發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2013報(bào)建課程

3、講義（2012)超連接資料開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程報(bào)建流程圖(B市）.docE:開(kāi)發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2013報(bào)建課程講義（2012)超連接資料規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案施工圖）報(bào)建流程（A市）.doc第8頁(yè)，共63頁(yè)。2.用地環(huán)節(jié)重點(diǎn)涵蓋范圍：勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項(xiàng)目資本金、可行性研究、國(guó)土合同、拆遷安置階段、 管網(wǎng)拆除、國(guó)土證等難 點(diǎn)： 1.前期部分手續(xù)的辦理 2.拆遷安置報(bào)建及實(shí)施拆遷程序.doc 3.前期勾地策略及項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)模式 第9頁(yè)，共63頁(yè)?，F(xiàn)金流模式案例：紫都城高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目.xls第10頁(yè)，共63頁(yè)。大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式案例：.6.25釣魚(yú)城土地特點(diǎn)： 1.土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大 2.物業(yè)形態(tài)多樣

4、化 3.建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期58年第11頁(yè)，共63頁(yè)。勾地技巧萬(wàn)州地塊公告.doc招商地產(chǎn)掛牌門(mén)檻條件（深圳）.doc第12頁(yè)，共63頁(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)報(bào)建重點(diǎn)涵蓋范圍：規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、施工圖審查備案（含節(jié)能備案）等難 點(diǎn)：如何掌握職能機(jī)構(gòu)的審圖重點(diǎn)審圖重點(diǎn)解析： 設(shè)計(jì)流程審圖要點(diǎn) 第13頁(yè)，共63頁(yè)。工程建設(shè)環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋范圍：招投標(biāo)備案，質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)、資本金、施工證等。難點(diǎn)：配套費(fèi)的計(jì)算與繳納、施工證辦理分析： 考慮因素： 施工現(xiàn)場(chǎng)是否已“三通一平”，是否具備開(kāi)工條件 安全維護(hù)設(shè)施是否已落實(shí)到位、施工設(shè)施、施工機(jī)械是否按照規(guī)范進(jìn)行布置 建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等

5、有關(guān)人員是否到位 注意事項(xiàng)： 施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位審定蓋章 施工現(xiàn)場(chǎng)的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實(shí)到位，施工用電要按照規(guī)范進(jìn)行敷設(shè) 第14頁(yè)，共63頁(yè)。銷(xiāo)售環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)超連接資料銷(xiāo)售環(huán)節(jié)報(bào)建注意要點(diǎn).xls超連接資料各地預(yù)售許可證形象進(jìn)度差異比較.xls第15頁(yè)，共63頁(yè)?？⒐を?yàn)收環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋范圍：規(guī)劃驗(yàn)收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難 點(diǎn)：規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收現(xiàn)象分析： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收篇總結(jié).doc 第16頁(yè)，共63頁(yè)。配套報(bào)建環(huán)節(jié)報(bào)建注意點(diǎn)涵蓋范圍： 通水、通電、通路的報(bào)批；管線施工的報(bào)批和驗(yàn)收；市政設(shè)施的遷移線補(bǔ)償、小區(qū)命名和各棟號(hào)的確認(rèn)；小學(xué)、居委會(huì)等公

6、建配套用房的移交等 。分 析：開(kāi)發(fā)報(bào)建配套篇總結(jié).doc第17頁(yè)，共63頁(yè)。3.全流程開(kāi)發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)模板超連接資料項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)模板.doc第18頁(yè)，共63頁(yè)。4.開(kāi)發(fā)主線的五大證照?qǐng)?bào)建在開(kāi)展開(kāi)發(fā)報(bào)建工作之前，先充分了解掌握的內(nèi)容如下：1、項(xiàng)目報(bào)建名稱(chēng)；2、受理單位及審批權(quán)限：受理經(jīng)辦人員及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機(jī)）受理科長(zhǎng)（處長(zhǎng)）、局長(zhǎng)及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機(jī)）3、行政審批前置條件：原件類(lèi)和復(fù)印件類(lèi)及其份數(shù)，另包括其他類(lèi)電子文檔；4、需公司其他部門(mén)提供的資料及質(zhì)量要求、提供資料的時(shí)間；5、需要申請(qǐng)辦理此項(xiàng)行政許可項(xiàng)目的費(fèi)用：（1）費(fèi)用名稱(chēng)（2）計(jì)劃收費(fèi)額（3）收費(fèi)文件或依據(jù)（4

7、）核算收費(fèi)的經(jīng)辦人員及聯(lián)系方式（5）填寫(xiě)公司內(nèi)部的資金使用申請(qǐng)審批單6、該項(xiàng)行政許可的一般工作時(shí)限；報(bào)建前的特殊要求。第19頁(yè)，共63頁(yè)。國(guó)土證報(bào)建常規(guī)程序及注意要點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)報(bào)建設(shè)國(guó)土手續(xù)篇.doc案例： E:開(kāi)發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2013報(bào)建課程講義（2012)超連接資料江岸城第20頁(yè)，共63頁(yè)。用地規(guī)劃許可證報(bào)建分析： 用地規(guī)劃許可證報(bào)建篇.doc第21頁(yè)，共63頁(yè)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證超連接資料開(kāi)發(fā)報(bào)建工程規(guī)劃許可證.doc第22頁(yè)，共63頁(yè)。施工許可證超連接資料開(kāi)發(fā)報(bào)建施工許可證.doc第23頁(yè)，共63頁(yè)。預(yù)售許可證辦理超連接資料開(kāi)發(fā)報(bào)建預(yù)售許可證.doc第24頁(yè)，共63頁(yè)。5.技術(shù)獨(dú)立

8、系統(tǒng)的報(bào)建水、電、氣水、電、氣報(bào)建特點(diǎn)：資源壟斷性，價(jià)格壟斷性，技術(shù)壟斷性 基本流程：1.臨水及永久水（供水公司競(jìng)爭(zhēng)）（1）持申報(bào)材料向市自來(lái)水公司申請(qǐng)用水。（2）取得自來(lái)水管線紅線圖,并報(bào)規(guī)劃局審批。（3）取得自來(lái)水工程規(guī)劃許可證，并到市勘測(cè)院進(jìn)行放樣，需要時(shí)，到市政管理處進(jìn)行破路申請(qǐng)。2.臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）（1）持申報(bào)材料向供電局申請(qǐng)用電，取得用電批復(fù)。（2）開(kāi)發(fā)拓展部委托供電局組織施工，并通知工程項(xiàng)目部配合。（3）成控部負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用審核。3.永久用氣辦理（供氣公司競(jìng)爭(zhēng)）（1）持申報(bào)材料向市天然氣公司申請(qǐng)?zhí)烊粴馐┕ぁ＃?）取得天然氣施工許可證，并通知工程

9、項(xiàng)目部協(xié)助施工。 水電氣報(bào)建關(guān)注點(diǎn)及處理策略.doc 第25頁(yè)，共63頁(yè)。技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建市政道路特點(diǎn)：造價(jià)高、工期長(zhǎng)、等級(jí)要求不一、受全線環(huán)境影響大報(bào)建策略： 1、向市區(qū)兩級(jí)政府打報(bào)告（形象改善所迫） 2、督促管委會(huì)或市政局實(shí)施 3、由開(kāi)發(fā)商搶先實(shí)施，先與政府簽訂后期成本補(bǔ)償協(xié)議。 4、將地塊周邊道路實(shí)施計(jì)劃納入取得土地的國(guó)土合同條款內(nèi)，與土地款支付計(jì)劃掛鉤。 5. 在控規(guī)修編階段，將對(duì)市政道路的技術(shù)參數(shù)意圖納入其中。第26頁(yè)，共63頁(yè)。6.企業(yè)快速報(bào)建中的兩個(gè)注意點(diǎn) 注意點(diǎn)1： 超連接資料項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各部門(mén)配合一覽表.xls 注意點(diǎn)2： 超連接資料報(bào)建會(huì)組織工作要點(diǎn)及要求.doc 第27

10、頁(yè)，共63頁(yè)。三、典型報(bào)建難點(diǎn)及技術(shù)處理第28頁(yè)，共63頁(yè)。291.項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)“搶跑”第29頁(yè)，共63頁(yè)。北城天街（15 萬(wàn)平米）拓展方向龍湖商業(yè)項(xiàng)目第30頁(yè)，共63頁(yè)。適用范圍：中小公司、個(gè)別上市公司等 方 式： 1.承諾建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的公建設(shè)施。 2.承諾企業(yè)入駐，稅收落地。 3.將解決本地人口就業(yè)與前期土地獲取掛鉤。 關(guān)于某項(xiàng)目提前介入質(zhì)監(jiān)工作的請(qǐng)示.doc第31頁(yè)，共63頁(yè)。2.國(guó)土用地紅線交叉 形成原因：一地兩賣(mài) 解決方式： 1.重新公示，退還其中一家土地款 2.居中協(xié)調(diào)，涉及雙方相互收購(gòu)交叉土地 3.協(xié)調(diào)好規(guī)劃局，交叉土地各自退距，以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補(bǔ)足。 4.以交叉土

11、地中心線為界，確定權(quán)屬。第32頁(yè)，共63頁(yè)。3.竣工驗(yàn)收超指標(biāo)處理方式： 1.補(bǔ)交土地出讓金，并進(jìn)行計(jì)算博弈。（商業(yè)、住宅、車(chē)庫(kù)出讓金等） E:開(kāi)發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2013報(bào)建課程講義（2012)超連接資料江岸城竣工驗(yàn)收超指標(biāo)報(bào)建工作匯報(bào).ppt2.采用建筑設(shè)計(jì)最低規(guī)范指標(biāo)，規(guī)避行業(yè)及售后風(fēng)險(xiǎn)。 （適用于不發(fā)達(dá)地區(qū)或偏遠(yuǎn)項(xiàng)目） 第33頁(yè)，共63頁(yè)。4.人防規(guī)費(fèi)博弈處理方式： 1.人防異地建設(shè)費(fèi)減免，用已開(kāi)發(fā)物業(yè)的車(chē)庫(kù)一定時(shí)限的收益權(quán)置換。 2.降低人防等級(jí) E:開(kāi)發(fā)報(bào)建與公共關(guān)系管理2013報(bào)建課程講義（2012)超連接資料人防等級(jí)的博弈.doc第34頁(yè)，共63頁(yè)?？偨Y(jié) 總結(jié).doc第35頁(yè)

12、，共63頁(yè)。 四、 搭建和維護(hù)開(kāi)發(fā)報(bào)建的公共關(guān)系平臺(tái)第36頁(yè)，共63頁(yè)。1.外部公共關(guān)系平臺(tái)搭建與維護(hù) 開(kāi)發(fā)報(bào)建主線涉及公共關(guān)系單位名錄中央政府規(guī)劃局勘測(cè)院公安局省市政府建委測(cè)繪所水務(wù)局區(qū)政府國(guó)土局園林局電力局管委會(huì)房管局消防燃?xì)夤景操|(zhì)監(jiān)站人防辦供暖公司交易中心氣象局民政局節(jié)能中心國(guó)安局市政局江河道管理局環(huán)保局機(jī)場(chǎng)管理交通局港務(wù)局稅務(wù)局媒體教委第37頁(yè)，共63頁(yè)。開(kāi)發(fā)主線公共關(guān)系平臺(tái)第38頁(yè)，共63頁(yè)。前期部與主要職能部門(mén)關(guān)系第39頁(yè)，共63頁(yè)。融資公共關(guān)系平臺(tái)搭建與維護(hù)開(kāi)發(fā)貸款銀行稅務(wù)（地稅局、國(guó)稅局）信托公司（融資）境內(nèi)外的基金公司（融資）投資銀行（融資）第40頁(yè)，共63頁(yè)。合作單位公共

13、關(guān)系平臺(tái)建設(shè)施工方監(jiān)理方中介公司（涉及獵頭公司、市調(diào)公司、設(shè)計(jì)公司、招投標(biāo)公司、報(bào)建公司等）第41頁(yè)，共63頁(yè)。新聞系統(tǒng)公共關(guān)系建設(shè)電視臺(tái)（MV、企業(yè)宣傳片、新盤(pán)推廣片）報(bào)紙（房地產(chǎn)廣告投放）電臺(tái)廣告公司（T型牌、VI視覺(jué)、銷(xiāo)售道具、DM單等）網(wǎng)絡(luò)第42頁(yè)，共63頁(yè)。 五、開(kāi)發(fā)報(bào)建核心公共關(guān)系第43頁(yè)，共63頁(yè)。政府系統(tǒng)關(guān)鍵人脈職 務(wù)分管工作省(市)委書(shū)記省(市)長(zhǎng)區(qū)委書(shū)記黨政、統(tǒng)籌區(qū)長(zhǎng)統(tǒng)籌常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)分管某某領(lǐng)域區(qū)長(zhǎng)秘書(shū)副區(qū)長(zhǎng)分管城市建設(shè)、國(guó)土或分管規(guī)劃、市政等副區(qū)長(zhǎng)秘書(shū)副區(qū)長(zhǎng)分管規(guī)劃、市政等區(qū)委辦公室主任法制辦主任分管拆遷開(kāi)發(fā)區(qū)或管理委員會(huì)或街道辦或步行街辦事處職務(wù)分管 主 任全面副主任招商

14、副主任建設(shè)招商局局長(zhǎng)招商市政處長(zhǎng)市政配套建設(shè)局局長(zhǎng)規(guī)劃建設(shè)國(guó)土局局長(zhǎng)國(guó)土規(guī)劃局局長(zhǎng)規(guī)劃第44頁(yè)，共63頁(yè)。國(guó)土系統(tǒng)核心部門(mén)和關(guān)鍵人脈部 門(mén)職 能 關(guān)鍵人土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備、出讓、調(diào)控控規(guī)指標(biāo)主任土地利用處1.負(fù)責(zé)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥、出讓的組織、審查、確認(rèn)、報(bào)批和出讓合同管理；2.負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓金、土地收益金的征收工作；3.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、公布全市土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)；4.負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備與整治的監(jiān)督管理科長(zhǎng)、處長(zhǎng)、分管局長(zhǎng)權(quán)籍處 1.負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)、農(nóng)村土地房屋確權(quán)、登記、發(fā)證和權(quán)籍檔案管理； 2.處理房屋土地權(quán)屬歷史遺留問(wèn)題； 3.組織開(kāi)展土地資源利用調(diào)查、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)及地籍、房籍

15、權(quán)屬調(diào)查?？崎L(zhǎng)、處長(zhǎng)、分管局長(zhǎng)第45頁(yè)，共63頁(yè)。部 門(mén)職 能 關(guān)鍵人市場(chǎng)處1.承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；承擔(dān)房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃等交易合同登記備案管理工作2.承擔(dān)主城區(qū)商品房預(yù)售許可的管理工作，指導(dǎo)遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品房預(yù)售許可工作；3.承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)及房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)管工作；4.承擔(dān)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)管理工作，組織指導(dǎo)房地產(chǎn)展示交易會(huì)?？崎L(zhǎng)、處長(zhǎng)、 分管局長(zhǎng) 征地處1.承擔(dān)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和農(nóng)村集體土地征收、征用的管理；2.承辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收、征用的審查及報(bào)批管理工作，承擔(dān)土地征收征用補(bǔ)償安置的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，承辦土地征收征用補(bǔ)償安置行政

16、裁決；3.承擔(dān)新增建設(shè)用地批后實(shí)施的監(jiān)管工作；4.組織調(diào)處土地征收、征用補(bǔ)償安置重大爭(zhēng)議；5.負(fù)責(zé)農(nóng)村集體建設(shè)用地的管理工作，負(fù)責(zé)非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用土地的管理。科長(zhǎng)、處長(zhǎng)、分管局長(zhǎng)第46頁(yè)，共63頁(yè)。規(guī)劃系統(tǒng)核心部門(mén)和關(guān)鍵人脈部門(mén)職能關(guān)鍵人規(guī)劃編制處1.負(fù)責(zé)組織編制、修訂、評(píng)審、審查、報(bào)批和呈報(bào)全市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、縣以上政府所在地規(guī)劃，市級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃；2.參與江河流域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃編制；3.參與全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃、用地計(jì)劃的制定等。 處長(zhǎng)、主任科員用地規(guī)劃管理處1.負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)、重要項(xiàng)目、跨區(qū)域項(xiàng)

17、目的建設(shè)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)；2.負(fù)責(zé)審核建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)及其附件、附圖；3.參與建設(shè)用地計(jì)劃和土地劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方案的制定處長(zhǎng)、主任科員市政規(guī)劃管理處1.負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)、重要項(xiàng)目、跨區(qū)域項(xiàng)目的市政、管線工程的規(guī)劃審查和管理”；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程道路紅線和配套市政管線的規(guī)劃審查和管理，核發(fā)“一書(shū)三證”；3.負(fù)責(zé)市政管線規(guī)劃管理控制線的審查和管理；4.負(fù)責(zé)市政建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃協(xié)調(diào)；5.負(fù)責(zé)受理市政工程報(bào)建。參與各類(lèi)規(guī)劃、建設(shè)工程項(xiàng)目的選址、方案審查；5.參與違法建設(shè)的查處。處長(zhǎng)、主任科員處長(zhǎng)、主任科員建筑規(guī)劃管理處1.承擔(dān)建筑規(guī)劃管理政策的擬訂、制度建設(shè)和規(guī)范化管理工作；2.承擔(dān)主城區(qū)內(nèi)建設(shè)

18、工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審查報(bào)批工作；3.承擔(dān)城市設(shè)計(jì)有關(guān)工作；承擔(dān)修建性詳細(xì)規(guī)劃、重要建筑外裝飾設(shè)計(jì)的審查報(bào)批工作；4.承擔(dān)重大建筑工程項(xiàng)目的方案征集工作。 處長(zhǎng)、主任科員第47頁(yè)，共63頁(yè)。建委體系核心部門(mén)和關(guān)鍵人脈部門(mén)職能關(guān)鍵人勘察設(shè)計(jì)處 勘察設(shè)計(jì)處1.管理工程勘察、設(shè)計(jì)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.負(fù)責(zé)建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)管理、施工圖審查備案 3.抗震設(shè)防和地下空間綜合利用管理處長(zhǎng)、分管科員發(fā)展處1.城市建設(shè)配套費(fèi)的征收、使用和管理工作2.城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的概預(yù)算工作同上 建筑管理處（建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)處 ）1.管理建筑業(yè)企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)、工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)、工

19、程造價(jià)咨詢(xún)單位資質(zhì)和從業(yè)人員資格；2.監(jiān)督管理建設(shè)工程施工許可、監(jiān)理、質(zhì)量、施工安全、保險(xiǎn)、擔(dān)保、竣工驗(yàn)收等工作；3.監(jiān)督管理建筑材料、建筑機(jī)械與設(shè)備的施工準(zhǔn)入 4.擬訂建設(shè)工程招標(biāo)政策并監(jiān)督實(shí)施；管理建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)；監(jiān)督建設(shè)工程合同 同上住房建設(shè)處 1.管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目資本金；2.指導(dǎo)全市危舊房改造工作，擬訂主城區(qū)危舊房改造政策和年度改造計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。同上第48頁(yè)，共63頁(yè)。房管局核心部門(mén)和關(guān)鍵人脈部門(mén)職能關(guān)鍵人拆遷處 1.制定拆遷計(jì)劃，審查批準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償安置方案，核發(fā)城市房屋拆遷凍結(jié)、拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補(bǔ)償和安置糾紛，按規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆

20、遷或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。 3.做好委托拆遷項(xiàng)目的摸底、測(cè)算工作。處長(zhǎng)、主任科員物業(yè)處1.規(guī)范后期物業(yè)管理招投標(biāo)行為；2.協(xié)調(diào)物管小區(qū)矛盾，配合追繳物業(yè)管理維修資金3.負(fù)責(zé)商品房物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用審批及管理工作。 處長(zhǎng)、主任科員產(chǎn)權(quán)交易所1.辦理產(chǎn)權(quán)大證 2.分割小證所長(zhǎng)、經(jīng)辦第49頁(yè)，共63頁(yè)。 六、核心人脈循環(huán)利用策略第50頁(yè)，共63頁(yè)。1.人脈資源的調(diào)動(dòng)1. 行政官員的同城升遷 人脈資源AB角.doc2.行政官員的異地調(diào)動(dòng)或援助3.行政官員的異地交流 人脈層次劃分及原則.doc第51頁(yè)，共63頁(yè)。2.人脈資源的推薦1. 跨?。ㄖ陛犑校┑耐扑]2.同城同級(jí)別官員的推薦3.行業(yè)老總的

21、推薦4.口碑傳播1. 跨省（直轄市）的推薦2.同城同級(jí)別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播1.2.同城同級(jí)別官員的推薦3.行業(yè)老總的推薦4.口碑傳播第52頁(yè)，共63頁(yè)。3.人脈資源的適度培養(yǎng)1.人脈資源禮節(jié)性的照顧 送禮技巧.doc2.培養(yǎng)可為企業(yè)長(zhǎng)期所用之人 3.培養(yǎng)與自己有裙帶關(guān)系的人 第53頁(yè)，共63頁(yè)。 七、維護(hù)良好公共關(guān)系的秘訣第54頁(yè)，共63頁(yè)。企業(yè)人員的素質(zhì)1.形象2.氣質(zhì)3.語(yǔ)言4.著裝第55頁(yè)，共63頁(yè)?！皾?rùn)滑劑”的使用技巧1.紅包（數(shù)量、頻次、時(shí)機(jī)等）2.飯局（環(huán)境、檔次、規(guī)格等） 飯局是場(chǎng)實(shí)力的較量.doc3.投其所好的“禮物”4.適度不妥協(xié)（雙簧技巧） 對(duì)付怪性格的技巧.doc 第56頁(yè)