[房地產(chǎn)估價(jià)]唐山商業(yè)廣場房地產(chǎn)估價(jià)匯總（共14頁）

1、唐山市路南區(qū)萬達(dá)廣場房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告PAGE PAGE 15致委托人函萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司： 受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于 唐山市 路南區(qū) 新華東道100號(hào)萬達(dá)廣場房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零一三年六月七日狀態(tài)下的公開市場價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格參考。 在本報(bào)告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對(duì)象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的

2、市場價(jià)格總值為人民幣肆佰叁拾陸萬捌仟伍佰捌拾玖元。愛家房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人：周勝楠 二零一三年六月十日 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說明。 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999) 進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論， 撰寫本估價(jià)報(bào)告。 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)

3、對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素時(shí)行分析，為

4、估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。 本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999) 相關(guān)規(guī)定。 未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章 愛家房地產(chǎn)估價(jià)公司 二零一三年六月十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制： 合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下： 估價(jià)對(duì)象為

5、在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開發(fā)為所設(shè)前提。 估價(jià)對(duì)象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為45年，至2038年9月19日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為住宅、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)

6、假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場狀況下形成的客觀合理價(jià)格。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。 公開市場假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開市場條件下形成的價(jià)格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。 報(bào)告使用限制條件如下： 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，

7、不得做其他用途。 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過半年。 其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開市場價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下： 估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。唐山市愛家房地產(chǎn)評(píng)估有限公司關(guān)于萬達(dá)廣場部分寫字樓估價(jià)技術(shù)報(bào)告設(shè)計(jì)名稱 唐山市 路南區(qū) 新華東道100號(hào) 萬達(dá)廣場二、項(xiàng)目概況受萬達(dá)股份有限公司委托，對(duì)唐山市路南區(qū)建設(shè)東道萬達(dá)廣場第9、10層辦公用途房地產(chǎn)在2013

8、年6月2日的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為其進(jìn)行資產(chǎn)處置提供價(jià)值參考。三、估價(jià)目的評(píng)估其2013年6月2號(hào)的市場價(jià)值，為資產(chǎn)處置進(jìn)行價(jià)值參考。四、估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T 502911999)五、估價(jià)原則合法原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則最高最佳使用原則公平原則六、評(píng)估過程估價(jià)技術(shù)思路與方法個(gè)別因素分析唐山萬達(dá)廣場項(xiàng)目地處唐山市的核心地帶，位于路南區(qū)新華道南側(cè)，抗震紀(jì)念碑廣場東側(cè)，東至增盛路南臨國防道西至文化路北至新華道、北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快速便利、西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場及大釗公園。還處于市中心黃金商貿(mào)區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通便利，由主要公共汽車路線環(huán)繞，周邊聚集了大規(guī)模的商業(yè)

9、、金融群體。而且離華北地區(qū)最大的城市內(nèi)公園南湖公園不足兩千米，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。（2）區(qū)域因素分析 萬達(dá)廣場座落于市中心區(qū)，處于唐山市黃金商貿(mào)區(qū)域，是城市中心的交通樞紐地帶，道路通達(dá)度高，交通便利，周邊1公里半徑內(nèi)通2、8、13、15、16、17、17支、18、20、46、54、60、118、210、216、K2 等去往市內(nèi)各個(gè)方向和古冶、豐南兩區(qū)的公交路線。對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行勘察可以發(fā)現(xiàn)該大廈周圍聚集三利國際購物中心、百貨大樓、新華貿(mào)、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行等。（3）市場背景分析由于唐山市居民對(duì)于新建住房的旺盛需求，房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，其他用途的開發(fā)如商鋪、寫字樓較少，且

10、這個(gè)特點(diǎn)在唐山市居民旺盛的住房需求的支撐下在未來的若干年仍然會(huì)繼續(xù)存在。唐山市的住宅開發(fā)主要以普通住宅為主，現(xiàn)有在售樓盤高檔次較少，絕大多數(shù)針對(duì)的是中低端市場。唐山市房地產(chǎn)市場價(jià)格相比全國來說，唐山樓市的冬天已經(jīng)比其他城市來得晚了一些。2005年，唐山市市區(qū)房地產(chǎn)市場住宅均價(jià)在2000-3000范圍內(nèi)，外縣在1000-2000范圍內(nèi)。到2008年唐山市市區(qū)房地產(chǎn)市場整體均價(jià)在7000元左右，房屋銷售價(jià)格上漲5.9%，其中商品住宅價(jià)格上漲6.0%，房屋租賃價(jià)格上漲3.1%，呈現(xiàn)出較為明顯的區(qū)域性特征。隨著唐山經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展,使得寫字樓租售開始走俏，改變了以前的疲軟狀態(tài)。目前唐山市寫字樓市場需求很

11、大。雖然目前唐山寫字樓市場走俏，但市場上能真正滿足客戶需求的不多。最突出表現(xiàn)為停車場或是物業(yè)的不完備。通過對(duì)本市近30家寫字樓進(jìn)行考察，我們發(fā)現(xiàn)目前只有世博大廈和東方大廈相對(duì)來說配套設(shè)施較完善，其他寫字樓周邊配套設(shè)施均不成熟，很少配齊餐飲，商場，會(huì)所等，不能滿足入住者們基本生活需求。物業(yè)管理方面，基本是采用專人固定時(shí)間負(fù)責(zé)開鎖門模式，缺乏靈活性。（4）最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。當(dāng)下的房地產(chǎn)運(yùn)營中，說到最受市場歡迎和精明的開發(fā)商青睞的物業(yè)，寫字樓物業(yè)雖然不能說是絕對(duì)第一的答案，至少是最主要的一個(gè)。因?yàn)槭袌龀B(tài)

12、下，寫字樓是能產(chǎn)生較高回報(bào)的業(yè)態(tài)。大廈的整體布局以及功能已經(jīng)齊全，不能再用來發(fā)展商業(yè)。其次如果在高層建寫字樓既不會(huì)影響整體布局，使大廈功能性更強(qiáng)，而且高層商務(wù)公寓、寫字間追求高品質(zhì)生活的白領(lǐng)階層與時(shí)尚一族的生活品質(zhì)就近得到保障，又會(huì)給大廈的商業(yè)提供更多高消費(fèi)者，提高利潤。最后市中心交通發(fā)達(dá)，給寫字樓工作人員提供交通便利2、估價(jià)方法選用合理公正的估價(jià)必須遵守一定的估價(jià)原則和適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)程序，科學(xué)地使用估價(jià)方法。估價(jià)方法的選擇需根據(jù)估價(jià)目的、委估對(duì)象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時(shí)的公允價(jià)值。由于該類房地產(chǎn)市場交易案例較多，根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象特征，本次評(píng)估采用市場比較法

13、、收益法測算市場價(jià)值。在評(píng)估方法選用上主要考慮一下幾點(diǎn)：求取土地的重新購建價(jià)格時(shí)，因?yàn)榻灰最愋洼^多，可采用市場比較法求取，公式為土地的比準(zhǔn)價(jià)值=土地的交易價(jià)格交易情況的調(diào)整交易日期的調(diào)整房地產(chǎn)狀況的調(diào)整；3、估價(jià)測算過程1利用市場比較法估算1006房間可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C比較實(shí)例租金708070交易情況修正+2+5-3交易日期修正000區(qū)域因素修正+5+11-1個(gè)別因素修正+5+11+5%修正后價(jià)格62.2561.8469.42序號(hào)房號(hào)建筑面積朝向樓層景觀1916328東北9望街景2913180西南9望內(nèi)街31005164北10望街景41006110北 10望街景估價(jià)對(duì)象概況見下表（

14、一）選擇相似地域近期交易案例進(jìn)行比較確定各項(xiàng)修正系數(shù)綜合求出比準(zhǔn)價(jià)格將可比案例修正后的價(jià)格取其算術(shù)平均值作為比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)） 單價(jià)=（62.25+61.84+69.42）3=64.50元 3：確定建筑物比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)每平方米64.50元 4.其他房間比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)樓層修正系數(shù)表序號(hào)樓層樓層系數(shù)190.952101朝向修正系數(shù)表（通風(fēng)采光）序號(hào)朝向修正系數(shù)1北1.02東北1.033西南1.035景觀修正系數(shù)表序號(hào)景觀修正系數(shù)1望內(nèi)街1.02望街景1.04成交建筑面積修正序號(hào)面積范圍修正系數(shù)1100-19912300-5000.975916房間每平方米61.54元 913房間每平方米60.98元100

15、5房間每平方米64.50元四：收益法估價(jià)額的確定年有效毛收入=比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)建筑面積120.9 =【61.54328+60.98180+64.50（164+110）】120.9=48834.52120.9=527412.82元序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)率備注計(jì)算結(jié)果1營業(yè)稅及附加 5.5%29007.712房產(chǎn)稅12%63289.543維修費(fèi)1%5274.124管理費(fèi)0%租金外另付05其他（保險(xiǎn)費(fèi)、租賃代理費(fèi)）0.5%2637.06合計(jì)100208.43A=527412.82-100208.43=427204.39V=427204.39/0.1【1-1/（1+0.1）40】=4368589.73每平方米5586.43元七、估價(jià)結(jié)果的確定經(jīng)評(píng)估，唐山市路南區(qū)萬達(dá)廣場第9，10層辦公用途房地產(chǎn)總建筑面積782平方米，2013年6月10日的評(píng)估價(jià)值為人民幣肆佰叁拾陸萬捌仟伍佰捌拾玖元。 唐山市愛家房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 2013年6月10