卓越集團上海青浦商業(yè)項目

1、上海青浦商業(yè)項目項目可行性及整體定位研究報告謹呈：卓越地產(chǎn) 世聯(lián)全國戰(zhàn)略顧問業(yè)務中心上海戰(zhàn)略顧問事業(yè)部二零一一年五月報告思路PART1. 項目背景研究及核心問題解析PART2. 項目價值及使命判定PART3. 各物業(yè)市場機會研究 PART5. 功能布局及規(guī)劃建議PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項目商業(yè)機會研究項目發(fā)展方向研判盈利目標實現(xiàn)建議PART6. 財務分析2【區(qū)位分析】本項目位于“一城兩翼”之淀山湖新城的中心位置，處于青浦工業(yè)園區(qū)與老城區(qū)的交匯地帶，距老城核心區(qū)約2.5km工業(yè)園區(qū)老城核心區(qū)本項目老城區(qū)2.5km淀山湖新城區(qū)位圖“淀山湖新城”產(chǎn)城一體、水城融合淀山湖新城：規(guī)劃總面積為11

2、9平方公里，人口規(guī)模約70萬青浦工業(yè)園：成立于1995年，為市級工業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，2009年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1400多億元，集中了億元以上產(chǎn)值企業(yè)116家，引進了22家世界500強企業(yè)、64家行業(yè)著名企業(yè)落戶，并有15家地區(qū)總部、研發(fā)中心、銷售技術服務中心企業(yè)相繼落戶 3【交通分析】項目周邊交通十分便利，菘澤大道連接工業(yè)園板塊，經(jīng)勝利路、漕盈路、盈港路通往老城區(qū)，17號線站點距地塊約1km漕盈路菘澤大道勝利路盈港路本項目軌交17號線1km城中北路老城區(qū)3km漕盈路：雙向6車道，北上通過工業(yè)園區(qū)可通往蘇滬高速菘澤大道：雙向4車道，東向通往工業(yè)園區(qū)內(nèi)部勝利路：雙向4車道，本項目經(jīng)勝利路通

3、往老城區(qū)盈港路：雙向4車道，老城區(qū)外圍主干道軌交17號線：客運站站點，為17號線進入青浦新城的第三站，站點距項目地塊約1km客運站站4【項目周邊分析】周邊已有辦公及住宅產(chǎn)品開發(fā)，園區(qū)管委會大樓和正在建設的市政公園緊鄰項目地塊，片區(qū)處于開發(fā)啟動階段本項目旭輝玫瑰園富力桃園B富力桃園C管委會大樓富力桃園A旭輝青浦工商聯(lián)大廈園區(qū)管委會大樓富力桃園C公園清河灣路富力桃園A區(qū)別墅入住，目前入住率50%，在售B區(qū)和C區(qū)旭輝玫瑰園即將開盤，漕盈路西側(cè)旭輝地塊尚未開發(fā)在建市政公園旭輝玫瑰園5【周邊潛在項目】周邊未來規(guī)劃了部分商業(yè)和影院，但均以功能導向的點式項目居多，缺乏能級較大、輻射較強的綜合性配套本項目用途

4、：商業(yè)規(guī)模：130畝左右建設時間：未定用途：商務酒店或辦公（政府原來的想法）規(guī)模：30畝左右建設時間：未定用途：影院建設時間：年內(nèi)動工用途：新城配套商品房規(guī)模：占地約110畝建設時間：待定地鐵客運站站點用途：規(guī)劃未明確規(guī)模：未拆遷待定備注：如拆遷后規(guī)劃為商業(yè)用地，則會對本項目產(chǎn)業(yè)一定的影響6【內(nèi)部環(huán)境】項目地塊內(nèi)部地勢平整， 中心地塊由水系環(huán)繞，其余地塊均緊鄰水系，生態(tài)環(huán)境較佳7【用地指標分析】項目四塊地總占地14.8萬方，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，其中五星級酒店為必建項目地塊用地指標編號用地性質(zhì)占地面積（m2）容積率建筑密度綠地率C-11-01商業(yè)660501.640%30%C-10-01商業(yè)28

5、1301.640%30%C-10-05商業(yè)120601.640%30%C-13-01商業(yè)423101.640%30%8【項目屬性界定】老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)交匯地帶，片區(qū)主導發(fā)展方向，處于初級發(fā)展階段的中等規(guī)模城市綜合體開發(fā)項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕簝?yōu)勢:項目地塊平整，內(nèi)部擁有強勢水系資源項目規(guī)劃的五星級酒店將樹立區(qū)域形象標桿，引領區(qū)域價值升值交通便利，路網(wǎng)建設完畢周邊商品房開發(fā)拉開序幕，品牌開發(fā)商進駐劣勢:區(qū)域相對陌生，周邊人氣不足片區(qū)發(fā)展主導方向距老城區(qū)有一定距離，老百姓心理認知一般周邊僅有的兩個新樓盤開發(fā)，周邊的辦公樓盤入住率一般，居住尚沒有形成氛圍初級開發(fā)階段距青浦老城區(qū)2.5公里左右，緊鄰工業(yè)園

6、區(qū)老城區(qū)與園區(qū)交匯帶關鍵詞：經(jīng)濟較強大的城市 近郊區(qū)域 大盤周邊路網(wǎng)建設完畢，通達性強，未來軌道17號線帶來強勢利好交通便利緊鄰約5萬平米市政花園，地塊被水系環(huán)繞稀缺生態(tài)資源占地約220畝，容積率1.6，總建筑面積約24萬平米中等規(guī)模十二五規(guī)劃期間強勢打造，市政基礎設施完善，高起點規(guī)劃片區(qū)主導發(fā)展方向旭輝、富力的強勢進駐，提升區(qū)域認知度品牌開發(fā)商入駐9【開發(fā)商目標】通過對項目的整體定位得到政府認可，實現(xiàn)成功取地，同時保障項目的實際成功開發(fā)運營企業(yè)背景開發(fā)思路：酒店起到樹立形象，提升價值的作用，前期需要考慮開發(fā)資金壓力，部分銷售型物業(yè)先行，商業(yè)部分基于城市商業(yè)運營的角度需要持有部分，因此前期開發(fā)

7、需要考慮后期運營持續(xù)性成本投入目標解析卓越09年通過收購青浦圣安德魯斯莊園進入上海市場，2010年底取到首個商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)對于取得項目地塊顯得把握十足，對區(qū)域及項目前景看好在市場可支撐情況下，進行合理功能布局，實現(xiàn)項目成功開發(fā)運營10酒店起到樹立形象，提升價值的作用前期注重緩解開發(fā)資金壓力（五星級酒店高成本投入），銷售型物業(yè)先行，因商業(yè)需要持有運營，前期開發(fā)需要考慮預留后期持續(xù)經(jīng)營性成本投入將本項目打造成區(qū)域新的商業(yè)中心，實現(xiàn)青浦區(qū)商業(yè)的全面升級老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)交匯地帶、青浦主導發(fā)展方向，處于初級發(fā)展階段、中等規(guī)模城市綜合體開發(fā)項目目標項目界定+Question 1 ：基于城市區(qū)域發(fā)展需求，

8、同時以保證項目成功運營前提下，給到整體定位及功能建議項目整體定位Question2 : 確定各種物業(yè)配比，銷售持有比例以及整體開發(fā)策略，實現(xiàn)項目財務目標 物業(yè)配比及財務分析核心問題提煉11報告思路PART1. 項目背景研究及核心問題解析PART2. 項目價值及使命判定PART3. 各物業(yè)市場機會研究 項目商業(yè)機會研究項目發(fā)展方向研判盈利目標實現(xiàn)建議PART5. 功能布局及規(guī)劃建議PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位PART6. 財務分析12【區(qū)域規(guī)劃】淀山湖新城十二五規(guī)劃中確定青浦城區(qū)為上海三大重點郊區(qū)新城之一上海城區(qū)浙江江蘇虹橋樞紐青浦上海對接江蘇、浙江兩省的西大門，虹橋交通樞紐將青浦的一小時經(jīng)

9、濟圈擴大到了長三角大部，兩小時經(jīng)濟圈擴展到華東主要中心城市，六小時將可以與北京對接青浦區(qū)位解構隨著上海建設方向從城中心轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，市政府已完成“十二五”七大新城詳細規(guī)劃。松江、嘉定、青浦、奉賢、金山、崇明等新城，將主要解決周邊設施的配套，每座新城計劃吸引100萬人口入住上海七大新城建設上海城區(qū)崇明淞江青浦嘉定金山奉賢13【板塊規(guī)劃】青浦未來規(guī)劃格局是基于現(xiàn)有發(fā)展基礎之上來構建一城兩翼的結(jié)構，形成趙巷商務區(qū)、虹橋商務區(qū)、老城區(qū)中心及環(huán)湖經(jīng)濟圈多個區(qū)域中心，區(qū)域發(fā)展動力明晰，呈現(xiàn)多元化、差異化虹橋商務區(qū)趙巷商務區(qū)東翼西翼環(huán)湖經(jīng)濟圈青浦工業(yè)園青浦城區(qū)老城區(qū)建設完善，形成多個商業(yè)中心目前青浦工業(yè)園抓住

10、新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機遇，建設先進制造業(yè)的重要承載地東翼依托嘉金高速經(jīng)徐涇、華新兩鎮(zhèn)，五橫二縱高速公路框架及得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，趙巷超級商貿(mào)中心已建有規(guī)模抓住虹橋交通綜合樞紐規(guī)劃建設機遇，徐涇地區(qū)臨空商務區(qū)正在建設中西翼圍繞淀山湖已經(jīng)形成環(huán)湖經(jīng)濟圈老城商業(yè)中心青浦城區(qū)14【區(qū)域規(guī)劃】受制于青浦區(qū)域范圍較廣，各板塊中心距離較遠，造成各板塊區(qū)域各自為政，沒有形成連片開發(fā)建設虹橋商務區(qū)趙巷商務區(qū)東翼西翼環(huán)湖經(jīng)濟圈老城商業(yè)中心青浦城區(qū)10公里15公里10公里15【板塊商業(yè)能級分析】東西兩翼現(xiàn)有的商業(yè)淀山湖和趙巷商業(yè)均是目的地型商業(yè)核心，相比之下，老城區(qū)商業(yè)是青浦區(qū)的生活型商業(yè)核心，在青浦具有不可替代性和

11、唯一性虹橋商務區(qū)趙巷商務區(qū)東翼西翼環(huán)湖經(jīng)濟圈老城商業(yè)中心青浦城區(qū)10公里15公里10公里16【青浦主城區(qū)規(guī)劃發(fā)展】作為未來商業(yè)中心的青浦主城區(qū)，依托老城區(qū)原有基礎發(fā)展，主要定位為承擔青浦區(qū)核心的生活居住功能，同時把工業(yè)園區(qū)納入城區(qū)范圍，希望推動產(chǎn)城融合，實現(xiàn)多功能復合、自給自足的新城工業(yè)區(qū)城區(qū)老城區(qū)老城副中心新城朱家角老城新城副中心產(chǎn)城融合強調(diào)居住與產(chǎn)業(yè)互為推動，提供人們居住和生活的便利在原規(guī)劃范圍基礎上，新城向北拓展，將56平方公里的青浦工業(yè)園區(qū)整體納入，園區(qū)加快發(fā)展電子信息制造、生物醫(yī)藥、新材料、軟件和信息服務等高新技術產(chǎn)業(yè)增加生產(chǎn)性服務業(yè)、商務商貿(mào)業(yè)、休閑旅游業(yè)、生態(tài)居住業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)對新

12、城發(fā)展的支撐 一城青浦城區(qū)作為一城兩翼中青浦區(qū)的老城區(qū)，承擔了青浦核心的生活居住功能17【青浦主城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀】但從現(xiàn)狀發(fā)展來看，目前主城區(qū)商業(yè)集中建設在盈港路以南，與工業(yè)園之間區(qū)域建設仍為空白，尚未實現(xiàn)真正的產(chǎn)城融合，中間缺乏有機的過渡區(qū)域與聯(lián)系紐帶中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)工業(yè)區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)副中心拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)拓展區(qū)發(fā)展軸線中間地帶發(fā)展軸線中間地帶商業(yè)中心工業(yè)園工業(yè)園周邊尚未形成商業(yè)商務核心區(qū)以二產(chǎn)為主的制造業(yè)為主行政中心出具規(guī)模居住及商業(yè)商務功能尚未形成城區(qū)集聚區(qū)集中在盈港路以南商業(yè)中心：橋梓灣、蘇寧電器、陳泰百貨及青浦百貨，以服務整個青浦居住區(qū)為主居?。杭性谟勐芬阅?/p>

13、盈港路18【青浦主城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀】而青浦老城區(qū)商業(yè)目前也是以單核為主，商圈分布集中，僅有的三大商圈都聚焦在公園路、青安路與城中路附近，商業(yè)的輻射半徑和能級已不能滿足城市發(fā)展下居民和企業(yè)的商業(yè)需求，商業(yè)消費出現(xiàn)外溢東方商廈成泰百貨青浦百貨橋梓灣商圈：東方商廈、國美電器與商業(yè)街鋪規(guī)模：6萬方左右青浦百貨商圈：青浦百貨、永樂家電世紀聯(lián)華蘇寧商圈：成泰百貨、九都購物中心、蘇寧電器農(nóng)工商超市19【青浦主城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀】同時老城區(qū)商圈現(xiàn)有商圈存在檔次偏低、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)、功能單一等問題，商業(yè)布局和商業(yè)業(yè)態(tài)亟待擴大及升級橋梓灣商圈：核心主力店：東方商廈、國美電器與商業(yè)街鋪規(guī)模：6萬方左右商業(yè)形式：主力店和商鋪進行統(tǒng)一

14、規(guī)劃，圍繞商業(yè)街鋪，以餐飲、購物、娛樂為主商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)相對比較豐富，但品牌偏中檔，缺乏時尚性和特色感青浦百貨商圈：核心主力店：青浦百貨、永樂家電商業(yè)形式：主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設計商業(yè)業(yè)態(tài)：檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級蘇寧商圈：核心主力店：成泰百貨、九都購物中心、蘇寧電器商業(yè)形式：主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設計商業(yè)業(yè)態(tài)：檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級20【案例對比分析】同時較之于上海其他新城開發(fā)中核心商圈對比，青浦商業(yè)業(yè)態(tài)也缺乏特色性和時尚性，商業(yè)形式和業(yè)

15、態(tài)不夠豐富多彩，存在明顯缺失金橋金橋國際廣場松江地中海以東方商廈為核心，業(yè)態(tài)包括：百貨商場（東方商廈）；超市（世紀聯(lián)華）；家電連鎖（國美電器），還有以電玩城、夜總會、大酒店等次主力店，及沿街商鋪目前人氣很足，但因以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，主要消費群體是青浦當?shù)厝藶橹?，檔次為中檔業(yè)態(tài)包括：時尚購物街（中檔服裝）、風情餐飲街區(qū)（燒烤、一茶一坐）影院、電玩城、超市功能：集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)包括：A區(qū)以“動感天地”為主打的家庭休閑購物區(qū)，C&A，ELAND等的潮流服飾購物區(qū)，DBHK等個性與設計感的流行休閑購物區(qū)，奔馳汽車展示廳為代表的摩登元素區(qū)功能：集等于購物、

16、餐飲、娛樂、休閑、文化旅游一體青浦橋梓灣21青浦現(xiàn)狀小結(jié)1青浦區(qū)發(fā)展規(guī)劃：區(qū)域發(fā)展動力多元化、差異化，但各板塊區(qū)域各自為政，沒有連片開發(fā)建設，整體城市面貌較差，生活居住需求仍主要依靠老城區(qū)中心滿足2青浦主城區(qū)規(guī)劃：主城區(qū)規(guī)劃多個商圈，商圈分布遍地開花，呈散點式布局，城區(qū)與工業(yè)園之間缺乏有機的過渡區(qū)域與聯(lián)系紐帶，尚未實現(xiàn)真正的產(chǎn)城融合3老城區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與問題：城區(qū)商業(yè)以單核為主，老城區(qū)商業(yè)在青浦具有不可替代性和唯一性，業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺乏特色性和時尚性，缺乏新型商業(yè)，商業(yè)亟待升級22項目解構位于老城區(qū)外圍，地處青浦工業(yè)園和老城中間地帶，周邊未來將有軌道17號線及大面積的中高端住宅開發(fā)，項目

17、具備了承上啟下，銜接南北的可能性工業(yè)園區(qū)老城核心區(qū)本項目老城區(qū)淀山湖新城區(qū)位圖已有項目管委會大樓工業(yè)園區(qū)富力桃園未來規(guī)劃項目地鐵17號線影院文化娛樂設施富力桃園、旭輝等大量未開發(fā)樓盤行政中心附近商業(yè)規(guī)劃23項目價值挖掘與使命分析小結(jié)之于工業(yè)園：實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和生活的充分融合，成為青浦真正實現(xiàn)產(chǎn)城融合的重要推手之于青浦城區(qū)：促進青浦區(qū)商業(yè)核心的完善及升級，成為完善城市功能、促進區(qū)域快速成熟的新動力之于青浦區(qū)：眾多新城開發(fā)建設中脫穎而出的核心組成部分，推動青浦快速融入上海主城區(qū)的新增長極青浦城區(qū)定位發(fā)展方向青浦城區(qū)商業(yè)功能發(fā)展方向發(fā)展方向1：一城兩翼的規(guī)劃格局之下，青浦新城承擔了青浦區(qū)最核心生活居住功能

18、發(fā)展方向2：依托工業(yè)園衍生出新的商業(yè)商務板塊功能促使實現(xiàn)真正的產(chǎn)城融合發(fā)展方向1：依托老城商業(yè)氛圍，進一步擴大老城區(qū)商業(yè)核，形成多商業(yè)中心新城模式發(fā)展方向2：在大量人口入駐以后必將對老城區(qū)商業(yè)進行升級和提升，形成新的新興商業(yè)中心24報告思路PART1. 項目背景研究及核心問題解析PART2. 項目價值及使命判定PART3. 各物業(yè)市場機會研究 項目商業(yè)機會研究項目發(fā)展方向研判盈利目標實現(xiàn)建議PART5. 功能布局及規(guī)劃建議PART4. 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位PART6. 財務分析25青浦商業(yè)市場分析青浦酒店市場分析青浦辦公市場分析26【商業(yè)市場分布】青浦城區(qū)所轄面積較廣，現(xiàn)有形成的三個商業(yè)網(wǎng)點布局

19、相對分散，其中奧特萊斯屬于城市級目的地型觀光商業(yè)，徐涇永業(yè)定位主要服務徐涇片區(qū)，目前服務青浦真正商業(yè)核心是以橋梓灣為主體的老城區(qū)商業(yè)橋梓灣購物中心區(qū)域級商業(yè)中心，老城區(qū)的主要消費地，是綜合性的消費場所徐涇永業(yè)購物中心社區(qū)配套型商業(yè)，主要服務于徐涇周邊消費人群，其超市主要滿足社區(qū)人群日常生活消費，迪卡儂、百安居偏向于高檔的專業(yè)消費趙巷奧特萊斯目的的型消費地，吸引的主要是對品牌有一定認知度的消費者，是較為單一的消費集聚地橋梓灣購物中心奧特萊斯永業(yè)購物中心本項目27【老城商業(yè)】老城中心商業(yè)架構以橋梓灣為核心，結(jié)合世紀聯(lián)華、青浦百貨、蘇寧商圈等共同構成，從業(yè)態(tài)上來看，現(xiàn)有商業(yè)基本以滿足日常生活購物為主

20、，主要表現(xiàn)為百貨、家店、中端餐飲、便利店等，業(yè)態(tài)構成較為傳統(tǒng)和同質(zhì)化橋梓灣商圈：核心主力店：東方商廈、國美電器與商業(yè)街鋪規(guī)模：6萬方左右商業(yè)形式：主力店和商鋪進行統(tǒng)一規(guī)劃，圍繞商業(yè)街鋪，以餐飲、購物、娛樂為主商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)相對比較豐富，但品牌偏中檔，缺乏時尚性和特色感青浦百貨商圈：核心主力店：青浦百貨、永樂家電商業(yè)形式：主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設計商業(yè)業(yè)態(tài)：檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級蘇寧商圈：核心主力店：成泰百貨、九都購物中心、蘇寧電器商業(yè)形式：主力店分布零散，商業(yè)核心為老青浦自然形成的商圈，沒有進行統(tǒng)一的規(guī)劃布局和設計商

21、業(yè)業(yè)態(tài)：檔次偏低，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，功能比較單一，商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級2829【橋梓灣購物中心】定位老城區(qū)核心商業(yè)，經(jīng)營5年，目前出租率高達95%，目前散街1F商鋪售價3萬以上，客群吸附力較強，僅東方商廈周末人流量達到600人/時，已成為青浦居民閑暇必去的商業(yè)中心名稱橋梓灣購物中心位置青浦公園路666號規(guī)模占地面積2.5萬平方米；總建筑面積6.1萬平方米；標準層面積：1000平方米；層高：4.5米；容積率2.8；基本為2-4F物業(yè)交通情況城中北路、公園路人流量節(jié)假日600人/小時銷售情況2009年實現(xiàn)零售額5.4億元，比上年增長13.6%2010年實現(xiàn)零售額6.5億元，比上年增長20.1%價格售價：320

22、00-35000元/平（1樓）租金：5.5元/平米/天（1樓）購買客戶以上海市區(qū)客戶為主，投資客為絕對主流，自營客戶較少租售模式東方商廈以租賃為主，品牌相對高端，以扣點為主要支付租金方式國美、世紀聯(lián)華等主力店為整體出租精品服飾、美食街主要以銷售為主，租賃為輔停車位地上停車位：100 地下停車位：188城中北路公園路橋梓灣購物中心國美電器來天華酒樓2930【橋梓灣購物中心】從橋梓灣業(yè)態(tài)構成上看，以東方商廈、世聯(lián)聯(lián)華、國美等大型主力店帶動散鋪；但目前來看，娛樂業(yè)態(tài)導入相對不足，沿街商鋪3層以上經(jīng)營情況一般詳細布局A1區(qū)特色餐飲A2區(qū)新橋梓灣大酒店B區(qū)品牌服飾區(qū)北翼商業(yè)街B1區(qū)世紀聯(lián)華 、停車場C區(qū)

23、特色餐飲區(qū)D區(qū)東方商廈E區(qū)國美電器、甜蜜樂園東方商廈周大福、老廟黃金、資生堂、百麗以及琉園水晶、ONLY、ESPRIT、VERO MODA、JACK、JEAN、CAMEL、度文等知名品牌東方商廈地下層聯(lián)華超市超級生活館品牌專賣區(qū)域步行街匯集了近百家專賣店，服飾店較多，如唐獅、佐羅世家、布衣坊等，還有吳良材眼鏡以及婚紗、發(fā)型方面的品牌店，涵蓋了生活的方方面面餐飲一條街肯德基、永和豆?jié){、味千拉面等快餐店，一代天椒、來天華等飯店，星巴克咖啡休閑娛樂電玩城3031【競爭小結(jié)】目前青浦商業(yè)布局較為分散、核心區(qū)規(guī)模較小且業(yè)態(tài)構成相對傳統(tǒng)，缺少休閑娛樂業(yè)態(tài)青浦整體商業(yè)體量較小，且布局分散各商業(yè)中心輻射能級較

24、弱，永業(yè)以輻射徐涇板塊為主，奧特萊斯輻射全市目的地型商業(yè)，橋梓灣整體輻射能力較強，以服務青浦老城為主，但業(yè)態(tài)構成相對單一，缺少娛樂休閑業(yè)態(tài) 橋梓灣老城區(qū)一站式綜合購物中心奧特萊斯目的地型專業(yè)消費地 永業(yè)社區(qū)生活配套購物中心世紀聯(lián)華居民日常生活購物大超市，帶動周邊眾多小商鋪發(fā)展31【客戶訪談】消費者問卷顯示，區(qū)域內(nèi)消費者對于目前現(xiàn)有的商業(yè)配套不滿意，一些日常的休閑消費需求無法得到滿足，對娛樂休閑等特色商業(yè)項目感興趣業(yè)余時間經(jīng)常參與的休閑娛樂活動如果在附近的特色商業(yè)街，消費者及其家庭會不回去光顧就目前青浦城區(qū)商業(yè)現(xiàn)有的商業(yè)氛圍認可度訪談共計48份有效問卷，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：區(qū)域內(nèi)消費者主要的消費傾向為

25、：聚餐、健身、打牌、看電影和KTV，對區(qū)域附近的特色商業(yè)非常感興趣32【客戶訪談】針對園區(qū)目標企業(yè)需求判斷，項目所在園區(qū)缺失商務洽談、中高檔餐飲、娛樂休閑等商務配套功能商務洽談餐飲需求缺乏足夠的商務洽談的場所和氛圍接待客戶的餐飲大部分在市區(qū)消費，人均100-150元，10個人一桌1000元左右。商務往來一周兩到三次。 我們公司有時要開全公司的集體會議，3、400人一起開會。今年我已經(jīng)參加了3次了。每次開會都要先預定酒店的會議廳，希望能有地方可以做一個特色自助冷餐會。趨勢開會的氣氛是比較開放的我們接待投資企業(yè)董事長，一般只能去新天地，人均消費1000元，附近沒有其他的上檔次、有特色的餐飲場所存在

26、部門聚餐、同事、朋友聚會的需求部門、項目組活動頻次比較高，餐飲的人均消費50元，但都要到市中心。 項目組大部分消費在市中心，如果周邊有商業(yè)餐飲等，肯定會就近消費。 項目組一般活動好一點，吃飯的話人均100元，部門的話大概人均在50元，不過周邊沒有。目前周圍沒有配套，有的話肯定會消費，餐飲的話我們請的阿姨，大概標準是15塊錢，我們的飯菜一般吧，訂盒飯不太好吃，希望有好點的餐飲。 33生活配套休閑娛樂缺乏基本生活配套，如購物場所等在這里消費太不方便了，餐飲娛樂都沒有 。平時的話周邊有好的聚餐的地方就好了。 像早晨的早餐就一家，晚上晚餐就一家，一到晚上沒人氣，夜里打車打不到。配套太少了。平常買東西，

27、附近連便利店都沒有，生活極不方便。 平常消費，只能去市中心等，生活極不方便。 車程在半小時之內(nèi)可以接受；本地人會經(jīng)常去松江地中海。吉盛偉邦售樓處工作人員存在休閑娛樂、健身的需求部門吃飯一般一周最少一次，人均消費30-50元，華為員工喜歡打牌，喝茶、咖啡，非常喜歡羽毛球、室內(nèi)游泳等運動，人均25-30元。部門活動經(jīng)常要到KTV。 我感覺那邊做餐飲肯定有希望，因為那么多人呢，還有就是一些健身的，像羽毛球啊，還有一些足療的，我們還是蠻喜歡足療的，吃完飯一起足療也滿經(jīng)常的。平時娛樂活動主要是籃球、足球、羽毛球之類的運動，還有棋牌和麻將，K歌 。公司和部門最少半個月一次的聚餐。 【客戶訪談】針對周邊人群

28、終端消費需求判斷，項目所在區(qū)域內(nèi)缺失基本生活配套及休閑娛樂設施34家庭聚會運動健身缺乏高端人群生活配套，如家庭聚會場所等平時工作比較繁忙，很少在家，周末的時候就想一家人在外面吃個飯；最好是在周邊，環(huán)境好，有特色，不要像市中心那樣鬧哄哄的 ； 我們在一起做生意的朋友經(jīng)常在一起聚會，因為大家都住在一個小區(qū)，還是希望在周邊吃吃飯，打打牌，之后就直接回家，甚至都不用開車； 新天地也是招待商務朋友的，有特色，人均消費也不低，就是離家遠，吃晚飯喝個酒，還要開車，不太方便，只能偶爾去； 存在工作之外運動健身的需求我自己在市中心辦了張健身卡，開始去了幾次，后來就很少去了，太遠了，運動完還要開車回家，小區(qū)附近能

29、有就好了。 老婆不工作，在家照顧兒子，其實小區(qū)里面很多這樣的，我們小區(qū)說未來搞個名流會，讓她們能在一起多交流，我覺得挺好的。 【客戶訪談】針對趙巷等別墅高端人群需求判斷，項目所在區(qū)域內(nèi)缺失服務高端人群家庭聚會、運動健身的需求35【需求總結(jié)】從客戶需求反饋，青浦區(qū)日常購物基本可以滿足，但缺少休閑娛樂及中高端餐飲，對超市等需求主要希望引入市區(qū)常見的中端品牌家樂福、樂購等，該部分需求目前主要通過松江、徐涇及市中心商業(yè)滿足客戶需求產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶本案具備地段優(yōu)勢，也是最易于引導的客戶，其主要對商務宴請、休閑娛樂、以及基本生活配套有需求；如：商務休閑餐飲、特色餐飲、KTV等娛樂、大型超市、便利店周邊居住客戶

30、主流消費仍傾向于老城核心，但日?；旧钆涮仔枨笕韵Ｍ谥苓厺M足，必須引入大型超市趙巷高端別墅區(qū)客戶希望附近有特色型消費場所，滿足家庭聚會、運動健身等需求36青浦老城商業(yè)業(yè)態(tài)已基本覆蓋日常生活型消費需求，但在餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)上仍有欠缺。從消費訪談來看，園區(qū)企業(yè)客戶主要反應商務宴請、接待場所欠缺。居民主要需求特色消費娛樂場所現(xiàn)有需求表現(xiàn)部分外溢到鄰近區(qū)商業(yè)中心作為郊區(qū)老城區(qū)邊緣項目，其業(yè)態(tài)構成和發(fā)展模式有其特定途徑和規(guī)律。本次調(diào)研中也走訪了上海諸多郊區(qū)商業(yè)，并訪談了類似商業(yè)項目。以尋找本項目未來成功開發(fā)運營的關鍵點。青浦作為上海郊區(qū)，相對區(qū)域范圍廣，城市居民相對居住較為分散。項目位于青浦老城區(qū)與

31、工業(yè)園交界區(qū)塊，周邊住宅項目均在建，實際居住人口相對不足。VS37走訪案例：松江開元地中海徐涇永業(yè)購物廣場七寶嘉茂生活廣場金橋金橋商業(yè)廣場臨空西郊百聯(lián)購物廣場泗涇三湘商業(yè)廣場莘莊星期八小鎮(zhèn)訪談案例：合肥新鴻意環(huán)球購物廣場南京龍江萬達廣場郊區(qū)性商業(yè)發(fā)展規(guī)律：1、通常商業(yè)選址需要在1.5km范圍內(nèi)常住人口達到3.5萬人為一個合理選址考量因素。2、而郊區(qū)商業(yè)因人氣相對不足，因此需要在業(yè)態(tài)上關注目的性較強的主題商業(yè)的先期引入。在業(yè)態(tài)分布上更強調(diào)業(yè)態(tài)的融合，會弱化純購物，強調(diào)餐飲、娛樂等彰顯人氣的業(yè)態(tài)配合部分購物。3、郊區(qū)商業(yè)因培育期較長，一般會選擇集中式商業(yè)+開放式街區(qū)的模式。集中式商業(yè)用以培育市場，

32、支撐運營，開放式街區(qū)商業(yè)以保證先期回現(xiàn)。但持有銷售比不應低于7:34、集中式商業(yè)持有運營費用基本在1000萬/1萬平米（商業(yè)使用面積），三年為一個正常盈虧平衡周期其中，我們重點選?。洪_元地中海、星期八小鎮(zhèn)、新鴻意環(huán)球廣場三個案例做重點借鑒分析38案例1開元地中海：位于松江新松江路、緊鄰松江大學城和松江工業(yè)園區(qū)、周圍有中高檔住宅區(qū)，為松江新城區(qū)域級商業(yè)中心，作為新城新區(qū)缺乏居住人氣的商業(yè)項目，整體運營非常成功，也是青浦居民愛去的商業(yè)廣場開元地中海，集購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光等多功能為一體的高品質(zhì)商業(yè)綜合項目。項目地處松江新城CBD正中央，交通便利，規(guī)劃上實現(xiàn)了五星級酒店、高尚住宅區(qū)與購物中心

33、的消費互動，其中：商業(yè)面積8.7萬平方米；14f酒店面積2.07萬平方米；16f住宅面積1.2萬平方米。 松江大學城 工業(yè)園區(qū)松江大學城 住宅區(qū)項目開元.地中海占地（）60697建筑面積（）268000商業(yè)面積（）87000容積率3.2綠化率30%停車位1000營業(yè)額2010年實現(xiàn)零售額7.6億樓層狀況4/17887（)物業(yè)類別綜合體、購物中心開業(yè)時間2006年12月39觀光型一站式購物中心，業(yè)態(tài)豐富，購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光等多功能為一體松江最具特色的一站式觀光型商業(yè)廣場。TESCO樂購、蘇寧電器、地中海影城、星巴克、雅戈爾、JACK&JONES等各業(yè)態(tài)品牌商戶囊于其中。購物旅途始于以高

34、檔品牌為主的法國李維耶娜區(qū), 穿越以休閑商品為主的托斯卡那田園區(qū)，最終抵達水岸美食區(qū)。40建筑形式主力店+街區(qū)式商業(yè)排布，形成兩條主線貫穿整個街區(qū)，手法秉承挑空和靈活的開放式空間形成對商業(yè)的集聚和生命力主力店主力店商業(yè)街區(qū)開放公共空間挑空空間宜人步行尺度41街區(qū)式業(yè)態(tài)分布購物商業(yè)穿插分布在其他業(yè)態(tài)之中，整體較偏重餐飲、娛樂類，一層以購物為主，二層以上則以餐飲、娛樂、休閑為主，次主力店數(shù)碼廣場、影城、電玩城等業(yè)態(tài)集中分布在3-4層1234業(yè)態(tài)及主力店家一層以購物為主，還有生活服務性商業(yè)商家：vero moda、天恩、貝拉維拉、耐克、阿迪達斯等二層以餐飲及購物為主商家：季候風、傣妹、面包房、數(shù)碼廣

35、場、樂園、一茶一坐、村婦烤魚等三層以餐飲及娛樂為主商家：網(wǎng)吧、酒吧、健身、日式料理等四層以娛樂為主商家：影院、KTV、電玩城、早教中心等42開元地中海購物中心總結(jié)建筑排布：定位為購物休閑中心，以主力店+商鋪實現(xiàn)商業(yè)的活力及資金的快速回現(xiàn)，按街區(qū)式排布，注重人流動線的設計借鑒一細節(jié)關注：通過開放式空間及挑空處理集聚人氣，實現(xiàn)商業(yè)活力，形成商業(yè)引爆點借鑒二業(yè)態(tài)分布：大比例增加餐飲及娛樂類業(yè)態(tài)，購物業(yè)態(tài)集中分布在底層及部分二層，大型次主力店及娛樂類業(yè)態(tài)集中分布高層借鑒三43案例2上海莘莊星期八小鎮(zhèn)：位于莘莊地鐵仲盛世界商城5樓，定位專為3-13歲孩子創(chuàng)建的兒童角色扮演、職業(yè)體驗中心。星期八小鎮(zhèn)現(xiàn)在已

36、成為上海及周邊城市兒童熱衷的游樂目的地位置莘莊地鐵南廣場仲盛世界商城5樓總面積7000 項目概述專為 3-13 歲孩子創(chuàng)建的角色扮演主題樂園，以 2/3 的比例打造真實生活場景，既有設施林立的街道，又有各式風格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創(chuàng)造、學習的小一號世界。領取到 星期 8 護照、小鎮(zhèn)地圖、 E 幣旅行支票 閱讀小鎮(zhèn)地圖，前往銀行兌換 E 幣旅行支票，作為游戲啟動資金。也可同時辦理小鎮(zhèn)銀行賬戶開立手續(xù)，擁有屬于自己的存折和金融卡搜尋中意工作的主題館位置；或至小鎮(zhèn)職業(yè)介紹中心，詢問工作人員適合自己打工的主題館位置進入主題館后，聽從輔導員指揮，更換工作制服，完成工作

37、來到主題館前，按照輔導員指示耐心排隊等候主題館開放任務完成，輔導員會在小朋友的 星期 8 護照上登記已學會的職業(yè)技能，并支付小朋友 E 幣工資（僅限于職業(yè)性主題館） 小朋友手中有足夠的 E 幣的話，可以去汽車租賃店租車，去劇場買票看演出、或到紀念品店挑選心儀的禮品。也可去銀行，把多余的 E 幣存入自己的銀行卡，下次來可以繼續(xù)使用44項目總平面星期八小鎮(zhèn)整體設計了涵蓋8 大領域、 50 類行業(yè)的 70 多種社會角色扮演內(nèi)容，各種職業(yè)的真實場景體驗成為吸引兒童的主要原因45項目運營及賣點-運營方設計各種節(jié)日及層出不窮的創(chuàng)新玩法，并通過職業(yè)教育的名義提高家長的接受度。同時在職業(yè)場景設置時，盡可能引入

38、商家品牌，增加廣告冠名收入項目核心優(yōu)勢創(chuàng)意創(chuàng)新創(chuàng)造創(chuàng)新的商業(yè)模式，采用洛杉磯奧運會模式，將收入最大化、成本最小化，并盡可能的整合資源做品牌推廣。創(chuàng)造性給足了消費理由。孩子眼中的成人世界猶如巨人的國度。以兒童的尺寸創(chuàng)造了成人的世界，滿足率孩子快快長大的心愿，讓孩子樂在其中。同時集育（教育）、樂（娛樂）于一體。在教育的名義下讓家長舍得掏錢。不斷創(chuàng)意新的玩法、新的體驗內(nèi)容，做到“常玩常新”，不斷創(chuàng)意各種稀奇古怪的節(jié)日，做到“有節(jié)過節(jié)，無節(jié)造節(jié)過”。46商業(yè)價值體系：星期八小鎮(zhèn)抓住孩子出游一般為1+X的結(jié)構，在孩子游樂同時，其周邊配套的餐飲、娛樂、運動、購物等業(yè)態(tài)也成為家長等候時進行消費的場所選擇場內(nèi)

39、活動家長的行為模式及商業(yè)效應：星期八小鎮(zhèn)活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：0014：00、下午15：3019：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家?guī)砩虣C。體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲，或是選購兒童商品。選擇場外活動家長的行為模式及商業(yè)效應：媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA（1.5小時，通常200元/次），或是做一場瑜伽（1小時，辦卡折合150元/次）+美發(fā)（1小時，200500元）+購物（2小時，無法統(tǒng)計）；爸爸可以打幾場桌球（30元/小時）或是邊看書邊喝咖啡（50

40、元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統(tǒng)計）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（1.5小時，160元/兩人）延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療目標客群為313歲兒童，主力客群510周歲主力客群的家庭結(jié)構通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結(jié)構通常為“1+1”至“1+4”47盈利模式：門票收入為主要構成，但在門票收入之外，場館冠名收入、廣告植入收入、特殊活動承辦收入及衍生產(chǎn)品銷售等也構成了其多樣化創(chuàng)收模式投入及贏利場館冠名收入（約占10%）門票收入（約占70%）場地零租收入（約占5%）兒童票180元/人，家長票50元/人獨

41、一無二的冠名權，模仿洛杉磯奧運會模式，在一個行業(yè)只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業(yè)有樂高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（F1館）、大眾（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店）將場地出租給非長期合作單位，用于品牌推廣等。筆者看的時候，入口處正舉辦“匯豐保險”兒童環(huán)繪畫活動，譬如此類。廣告植入收入（約占10%）諸如：門票采用仿真機票形式。標明承運方：東方航空。生日會派對等特殊活動收入(約占5%)生日會派對以一個孩子家庭為發(fā)起人，為10組家庭提供包括常規(guī)活動和生日特別活動的增值服務。其他類似形式還有企業(yè)

42、包場、團購等等。衍生商品銷售收入(當前正在籌劃)兒童品牌服飾、文具等場地租金由于具備特殊的引入客流作用，場租較為低廉。人員費用除少量管理人員及財務人員，其他員工部分由品牌企業(yè)派駐、部分采用義工形式，因此可以忽略不計。設備維護更新費用廣告推廣費用每年23次的設備維護，并更新游戲內(nèi)容，使游戲內(nèi)容常玩常新。前期需要大量的公共推廣及媒體費用，同時配合以各大品牌企業(yè)的合作推廣，創(chuàng)造巨量影響力、并帶來足夠的客流。后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及?？陀媱澋?，保證穩(wěn)定客流。48莘莊星期八小鎮(zhèn)運營經(jīng)驗借鑒投資目的：以投資目的導向來看，兒童職業(yè)體驗場館的性質(zhì)不是單一的場館，而是多業(yè)態(tài)多業(yè)種商業(yè)聯(lián)合體的有機組

43、成部分借鑒二盈利結(jié)構：兒童職業(yè)體驗館，其多元化盈利結(jié)構大致為：門票收入占總體收入的60%，周邊衍生占15%-20%，品牌植入占20%-25%借鑒三業(yè)態(tài)帶動效應：兒童職業(yè)體驗館除了本身帶來經(jīng)濟效益之外，更承擔了客流導入功能和資源整合功能，不僅導入巨大客流（場館性質(zhì)保證了孩子+家長的客流結(jié)構），更將其轉(zhuǎn)化為其它各業(yè)態(tài)（如餐飲、超市、服裝、娛樂等）客流并成功誘導消費，具有極高的跨界營銷價值借鑒一49案例3合肥新都會環(huán)球購物廣場：位于合肥市馬鞍山路，與一環(huán)相鄰，綜合體建面9萬方，商業(yè)面積5萬方，與本項目商業(yè)規(guī)模類似松江大學城項目新都會.環(huán)球購物廣場占地（）100000 建筑面積（）90000商業(yè)面積（

44、）50000樓層狀況商業(yè)裙樓5層寫字樓29層物業(yè)類別綜合體、購物中心開業(yè)時間2005年9月區(qū)位：合肥市馬鞍山南路1000號，與一環(huán)相鄰，周邊：毗鄰安徽省體育館，周邊分布有居住小區(qū)，也是通往濱湖新區(qū)必經(jīng)之路。開業(yè)時間：2005年9月50業(yè)態(tài)布局購物廣場為項目商業(yè)裙樓部分，建面5萬平方，單層1萬平方。其中1層-2層沿街部分50%銷售，剩余內(nèi)部空間持有，1-2層統(tǒng)一經(jīng)營。3-4層整體出租給家樂福。五層整體出租給韓國城運營方。商業(yè)裙樓總建面5萬平米，單層面積1萬平米。其中1-2層為自營，三四層整體出租給家樂福。五層整體出租給韓國城。地下1-2層為車庫，提供車位500個51業(yè)態(tài)及品牌環(huán)球購物廣場在常規(guī)百

45、貨業(yè)態(tài)經(jīng)營同時，強調(diào)餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的品牌導入，以聚集人氣并提升檔次一層為靚麗都會館與時尚流行館，主營：化妝品、流行鞋包、黃金珠寶、精美靚飾、名表、時尚女裝、流行少淑裝以及休閑女裝等，二層為運動休閑館與紳士精品館，主營：運動服飾、戶外用品、牛仔服飾、中性休閑、健身器材、男正裝、少紳休閑、領帶襯衫、西褲皮帶以及男士精品等。52銷售型商鋪收入家樂福租金收入7000*10000=7000萬（05年）第一年（05年）：645萬；之后每年按1.5%點數(shù)遞增自營部分成本及收入運營費用：1000萬/年/萬平米，3年能夠?qū)崿F(xiàn)成本收益持平細項：人員行政費用：20%系統(tǒng)運營費用：5%公共能源費用：10%商業(yè)活動費用

46、：15%固定折舊費用：50%運營情況從環(huán)球購物廣場營收上來看，銷售型商鋪實現(xiàn)回現(xiàn)7000萬，加上寫字樓物業(yè)銷售，當年實現(xiàn)成本收益持平，后期運營商業(yè)年運營投入1000-1200萬，三年實現(xiàn)年成本收益持平53合肥新都會環(huán)球購物廣場運營經(jīng)驗借鑒商業(yè)持有銷售比例：從運營角度考慮，商業(yè)的持有量：5萬平米商業(yè)持有面積不得低于3.5萬方，必須達到70%的持有比例借鑒二業(yè)態(tài)帶動效應：商業(yè)一定需要有主力店帶動，特別是郊區(qū)商業(yè)，必須要有目的地型業(yè)態(tài)作為主力驅(qū)動：超市、兒童職業(yè)體驗、娛樂、大型餐飲借鑒三品牌更替：根據(jù)商場經(jīng)營態(tài)勢，靈活決定品牌的更替。強勢品牌一定會帶來派生效益和形象提升度，因此先期需要虧本引入強勢品

47、牌商家。運營成熟期對商家品牌要定期進行更替以實現(xiàn)檔次提升和新鮮度維持借鑒四商業(yè)選址參考：商業(yè)的選址特別是郊區(qū)型商業(yè)，必須保證項目周邊1.5公里范圍內(nèi)常住人口達到3.5萬人，為一個合理經(jīng)驗數(shù)據(jù)值借鑒一54【商業(yè)市場總結(jié)】從項目發(fā)展趨勢、市場競爭、客戶需求三方面綜合考慮，結(jié)合郊區(qū)區(qū)域型商業(yè)案例借鑒，建議本項目的商業(yè)部分定位于片區(qū)特色商業(yè)，并強化商業(yè)主題、商業(yè)特色，以錯開競爭，成為老城區(qū)商業(yè)升級的核心項目通過自我中心化，打造服務于周邊居住區(qū)及園區(qū)的基本生活配套及商務配套功能，與橋梓灣形成差異化，形成主題型、特色型的水岸風情商業(yè)中心引入帶動性較好，目的地較強的主題性業(yè)態(tài)：如兒童職業(yè)體驗館、大型超市等，

48、配合餐飲、娛樂構成項目吸附力市場趨勢：老城商業(yè)以形成三大商圈，業(yè)態(tài)及規(guī)模均較為成熟，短期內(nèi)無可替代，必須尋求差異化發(fā)展客戶需求：區(qū)域內(nèi)餐飲消費、休閑娛樂頻次較高，區(qū)域產(chǎn)業(yè)客群及周邊居民普遍表現(xiàn)出對現(xiàn)有配套的需求無法滿足；市場競爭：特色型商業(yè)缺失，且休閑娛樂業(yè)態(tài)市場缺乏明顯案例借鑒：郊區(qū)商業(yè)需要目的地強的主題業(yè)態(tài)引入；運營上需要主力店帶動街區(qū)商業(yè)，兒童職業(yè)體驗館是目前比較突出的人氣吸附型商業(yè)業(yè)態(tài)55基于商業(yè)定位的前提下，計算各業(yè)態(tài)的面積，建議本案商業(yè)做到4-5萬平米，其中主題性業(yè)態(tài)1.5萬方左右，其余配套業(yè)態(tài)3萬方左右業(yè)態(tài)體量需求超市0.8-1萬平米家樂?；驑焚彽葒H大型連鎖超市兒童職業(yè)體驗0.

49、5萬平米親子類主題性，目前市場較為火爆，并能充分吸引人氣，與橋梓灣形成差異化餐飲1萬平米中高端商務宴請以及特色餐飲、休閑餐飲，滿足多樣人群的需求購物1-1.5萬平米精品購物，豐富老城區(qū)沒有的優(yōu)衣庫、無印良品等時尚新潮品牌旗艦店娛樂0.8-1萬平米連鎖型品牌KTV、桌球、湯姆熊游戲廳等針對年輕人的娛樂場所56青浦商業(yè)市場分析青浦酒店市場分析青浦辦公市場分析57五星級酒店的建設不僅有利于項目形象的提升和促進物業(yè)的銷售，同時又易于獲取政府對項目的支持 企業(yè)目標 政府目標樹立項目高端形象，實現(xiàn)后期物業(yè)溢價；突破區(qū)域陌生，重塑區(qū)域價值；改善區(qū)域形象，推進城市化；促進商務交流的實現(xiàn)，提升區(qū)域活力，增加政府

50、稅收一般來說，酒店較長的回收期意味著它不會帶來即期利潤。世聯(lián)認為，對酒店的考量更應著眼于它對其他物業(yè)的帶動作用，而非現(xiàn)期的利潤實現(xiàn)58【區(qū)域酒店現(xiàn)狀】以經(jīng)濟型酒店及三星級酒店為主，四星以上標準僅有居禮酒店、朱家角皇家金煦花園酒店，高星級酒店缺失明顯朱家角皇家金煦花園酒店 上海居禮國際酒店上海青浦賓館上海星歐賓館 上海東方綠舟別墅酒店 上海西郊假日酒店上海居逸賓館上海太陽島國際俱樂部 上海東方綠舟賓館 目前區(qū)域酒店主要集中在市區(qū)區(qū)域，大多沒有掛牌，但多以3星、4星建設裝修標準為主；酒店標準價格91848052015870484026161358459【朱家角皇家金煦花園酒店】準五星級酒店，多以商

51、務會務、團體旅游客戶為主，設施先進，裝修豪華，入住率具備一定周期性，會議高峰期可達50%以上位置上海青浦區(qū)朱家角浦祥路79號 基本情況總建筑面積3.3萬平方米房間數(shù)量189星級準五星開業(yè)時間2010年服務項目 商務中心 免費停車場 外幣兌換服務 洗衣服務 殘疾人客房 商場 郵政服務 前臺保險柜 專職行李員 行李存放服務 出租車 免費旅游交通圖 餐飲設施 中餐廳 西餐廳 娛樂與健身設施 卡拉OK廳 桌球室 健身室 按摩室 桑拿浴室 足浴 室內(nèi)游泳池 網(wǎng)球場 SPA 棋牌室 入住率會議高峰期入住率可達50%以上客戶來源商務會務、團體旅游為主房型門市價首日特價早餐床型寬帶豪華商務大床房 RMB 13

52、00RMB918單早大床免費豪華商務雙床房 RMB 1300RMB918雙早雙床免費豪華家庭房 RMB 1800RMB1180雙早大床免費豪華套房 RMB 2300RMB1680雙早大床免費家庭套房 RMB 3200RMB1880雙早大床免費高級套房 RMB 2000雙早大床免費60【上海居禮國際酒店】準四星級酒店，多以會議、工業(yè)園區(qū)企業(yè)招待客戶為主，設施先進，裝修豪華，入住率具備一定周期性，會議高峰期可達70%以上位置上海青浦區(qū)青安路58號基本情況總建筑面積1萬平方米房間數(shù)量212星級準四星開業(yè)時間2006年服務項目 商務中心 免費停車場 外幣兌換服務 票務服務 洗衣服務 前臺保險柜 專職行

53、李員行李存放服務 穿梭機場班車 出租車 無線上網(wǎng)公共區(qū) 免費旅游交通圖 餐飲設施 中餐廳 西餐廳 大堂吧 娛樂與健身設施 按摩室 桑拿浴室 足浴 SPA 棋牌室 入住率會議高峰期入住率可達50%以上客戶來源會議、工業(yè)園區(qū)企業(yè)招待為主，團體客戶為主，也有一定的旅游散客，但散客不多房型門市價首日特價早餐床型寬帶居禮單人房 RMB 528RMB380單早大床免費居禮商務單人房 RMB 638RMB430雙早雙床免費居禮商務雙人房 RMB 688RMB480雙早大床免費居禮日式客房 RMB 728RMB520雙早大床免費居禮豪景套房 RMB 1088RMB700雙早大床免費61【客戶訪談】園區(qū)商務型酒

54、店需求旺盛，青浦區(qū)也有部分高檔商務酒店需求，由于區(qū)域酒店缺乏，酒店需求多向市區(qū)外溢受訪者所在單位有超過八成“有使用酒店的需求”，其中需求四星級的酒店超過三成，三星級酒店的超過二成，五星級酒店的將近一成；外地企業(yè)對酒店的星級要求較高，本地企業(yè)對酒店星級要求相對較低；青浦工業(yè)園區(qū)企業(yè)使用酒店情況青浦上檔次酒店很少，這里建個特色型的酒店會比較受歡迎。高田汽配制造有限公司 歐陽先生 我們招待都去市中心，工業(yè)園區(qū)那邊高星級的酒店是可以做的，只要是品質(zhì)和品牌能夠打出去的話，我覺得還是會愿意過去的，畢竟有這方面的需求。卓飾紡織品（上海）有限公司 凡女士 我覺得你們那個位置可以做酒店，但是一定不要做高檔的，要

55、做中檔的，有特色的。 上海愛凱斯思機械刀片有限公司 金先生 62從市場機會和客戶需求兩方面出發(fā)，本項目可挖掘自身環(huán)境和資源，發(fā)展五星級商務休閑酒店，彌補周邊區(qū)域的市場空缺項目條件市場缺失客戶需求項目緊鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且自身環(huán)境較好，有一定生態(tài)資源產(chǎn)業(yè)園區(qū)對星級酒店需求明顯；四星級以上酒店在市場上接受度較高，且區(qū)域內(nèi)非常缺失；6364類型細分特征產(chǎn)生條件典型代表商務型商務會議型選址：中心區(qū)或城市邊緣、旅游區(qū)盈利：客房+餐飲+會議客戶：商務政務團體客戶為主配套：會議中心功能齊全總部經(jīng)濟發(fā)達深圳明華國際會議中心、北京怡生園國際會議中心酒店商務休閑型選址：交通便利、商務對外性比較強盈利：客房娛樂+餐飲客戶

56、：商務人士及散客配套：各式餐廳、演藝廳、夜總會等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務、商貿(mào)往來頻繁東莞太子酒店、東莞尼羅河國際大酒店、北京國際俱樂部飯店 商務旅游型選址：旅游區(qū)客戶：高級商務客、高端旅游客為主商貿(mào)、旅游均發(fā)達區(qū)域深圳威尼斯酒店、東莞索菲特御景灣峰景酒店 度假型旅游觀光型選址：旅游區(qū)客戶：旅游觀光團體客為主旅游市場發(fā)達昆明國際機場觀光酒店旅游度假型選址：有溫泉、海灘、高爾夫等資源的旅游區(qū)客戶：度假客為主，停留時間長強勢資源海南天域度假酒店、碧桂園假日半島酒店、北京九華山莊本項目地處產(chǎn)業(yè)區(qū)和老城區(qū)邊緣，且周邊沒有強勢的旅游資源，但有一定景觀休閑資源，因此，適合發(fā)展的方向為商務休閑型酒店64【酒店發(fā)展方向

57、】憑借項目資源，打造五星級商務休閑酒店，并將商務、休閑、娛樂配套功能放大，提升整個項目和片區(qū)形象高星級休閑酒店1234功能齊全、設備先進的高檔會議室豪華高檔的宴會廳和特色餐飲內(nèi)設商務設施的個性化套房主題化的康體、娛樂設施市場特征：目前市場高星級酒店比較受歡迎，且區(qū)域有一定的酒店市場空缺；項目要求：規(guī)劃要求項目需建設酒店，考慮整體項目的檔次和目標；消費需求：產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商接待星級酒店需求旺盛，企業(yè)業(yè)務招待、商務會議等酒店需求較多；本項目酒店的出現(xiàn)將有力地促進項目其他物業(yè)的互動發(fā)展，改善片區(qū)陌生感，同時，酒店建成后，將成為區(qū)域地標65本項目五星級精品商務酒店面積估算表功能項合計占比總建筑面積客房總建

58、筑面積51%14667 公共區(qū)域總建筑面積24%7017 后勤機房等占總建筑面積的比例25%7228總建筑面積每間客房建筑面積總建筑面積總建筑面積10928911 66青浦商業(yè)市場分析青浦酒店市場分析青浦辦公市場分析6768產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程萌芽階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段辦公需要園區(qū)內(nèi)部自建辦公樓企業(yè)規(guī)模較小，對外部辦公無需求；大規(guī)模企業(yè)自建辦公樓無無改善環(huán)境住宅立項、商務辦公成長型中小企業(yè)、第三方服務型企業(yè)商務公寓/產(chǎn)品力一般的純寫字樓位置價格交通使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征客戶特征客戶關注點追求形象純商務形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)甲級寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務氛

59、圍需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 大規(guī)模高端寫字樓，形成商務區(qū)地段服務軟環(huán)境健康、風景世聯(lián)研究青浦寫字樓目前處于啟動階段，一些傳統(tǒng)寫字樓逐漸出現(xiàn)，但體量較小，產(chǎn)品單一，寫字樓客戶更加關注產(chǎn)品的位置、價格、交通和使用成本6869【辦公市場現(xiàn)狀】青浦老城區(qū)寫字樓僅4個項目，且布局較為分散工商聯(lián)大廈寫字間基本全部賣完，以投資客為主，出租率小于50%工業(yè)園區(qū)管委會主要是以行政辦公為主，其16層的辦公大樓僅有4層入住企業(yè)，企業(yè)或臨時居住，或只設辦事處，在工業(yè)園區(qū)并無工廠港隆會5A級寫字樓，距青浦商圈橋梓灣僅十分鐘路程，目前21層的辦公大廈，僅16、17層有北面部分寫字間尚未賣出，以投資客居多，出租率約50

60、%富紳國際是多層的總部辦公大樓工業(yè)園區(qū)管委會工商聯(lián)大廈港隆會本項目富紳國際69【辦公市場分析小結(jié)】目前辦公市場價格實現(xiàn)尚可，但銷售緩慢，多為投資客購買，且出租情況不理想，入住率低 工商聯(lián)大廈 售價15000元/平方米 入住率30%-40% 富紳國際 售價17000元/平方米整體辦公市場供應量小，需求未被激發(fā)，仍以工業(yè)園區(qū)客戶為主要辦公需求對象盡管價格實現(xiàn)度相對尚可，但銷售速率滯緩，整體回現(xiàn)能力較弱，且其出租情況較不理想青浦整體傳統(tǒng)寫字樓市場相對處在發(fā)展初期，市場需要進一步培育，現(xiàn)階段的市場無法支撐大面積傳統(tǒng)寫字樓的開發(fā)銷售 港隆會 售價18000元/平方米 入住率約50%如果要發(fā)展辦公大樓，需