房地產(chǎn)開發(fā)流程(工程)

1、2011年8月房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)(kif)流程基本知識 共三十一頁土地(td)款項(xiàng)目(xingm)考察立 項(xiàng)設(shè) 計(jì)設(shè)計(jì)費(fèi)支付項(xiàng)目審批開盤策劃費(fèi)用支付項(xiàng)目經(jīng)營策劃項(xiàng)目工程前期項(xiàng)目組織實(shí)施工程款支付營銷費(fèi)用支付規(guī)費(fèi)支付工程前期費(fèi)用支付樣板房樣板區(qū)售樓處戶外圍墻銷售款回收稅金支付交 付結(jié) 算公司清算利 潤股東借款四證辦理銀行貸款歸還股東借款及利息歸還銀行貸款及利息共三十一頁利 潤（含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營銷(yn xio)費(fèi)用）銷售額期間(qjin)費(fèi)用稅金=土地費(fèi)成本（工程成本、設(shè)計(jì)成本、規(guī)費(fèi)）（營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加）共三十一頁項(xiàng)目前期階段(jidun)項(xiàng)目(xingm)

2、立項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目審批工程前期項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目交付階段開 盤招投標(biāo)項(xiàng)目考察市場調(diào)研項(xiàng)目可行性分析售樓處樣板房持續(xù)銷售營銷推廣客戶積累一房一驗(yàn)綜合驗(yàn)收交付整改客戶服務(wù)物業(yè)管理園區(qū)服務(wù)產(chǎn)品定位開 工正負(fù)零零主體結(jié)頂外墻施工精裝修投訴整改市政景觀集中交付共三十一頁工程(gngchng)營造介紹一 總體開發(fā)方案(fng n)編制二 工程前期管理三 工程設(shè)計(jì)管理四 工程招投標(biāo)管理五 施工準(zhǔn)備管理六 施工過程管理七 項(xiàng)目交付管理八 項(xiàng)目交付后客戶投訴管理共三十一頁1、做好建筑特質(zhì)和產(chǎn)品差異化研究，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供方向2、做好項(xiàng)目地理環(huán)境研究，為地下方案設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)形式、成本預(yù)控等提供參考3、做好市場環(huán)境

3、與開發(fā)方案的關(guān)系研究，根據(jù)經(jīng)營要求做好方案和開發(fā)節(jié)奏的整體調(diào)控（1）自然條件（2）建設(shè)場地現(xiàn)狀a年平均溫度b冬季最低日平均溫度c日照、主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速d最大凍土深度e土壤類別及地耐力f地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位g抗震設(shè)防烈度h地勢和地貌等一 總體開發(fā)方案(fng n)編制共三十一頁1、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，重點(diǎn)在于對同類產(chǎn)品的對標(biāo)研究；2、做好建筑(jinzh)立面、精裝修等重要材料及節(jié)點(diǎn)的選樣把控。二 工程(gngchng)前期管理共三十一頁從滿意度第一(dy)看設(shè)計(jì)管理三 工程設(shè)計(jì)管理(gunl)共三十一頁特邀行業(yè)加盟(ji mn)大師共三十一頁立面用材-面磚(min zhu

4、n)從選材看設(shè)計(jì)(shj)管理共三十一頁立面用材-石材(sh ci)共三十一頁立面用材-玻璃(b l)共三十一頁1、嚴(yán)格按3:1的比例選擇優(yōu)秀的投標(biāo)單位進(jìn)行全方位考察、評估2、選擇最匹配單位，并在招標(biāo)過程中做工程營造交底3、施工全過程持續(xù)(chx)評估4、做好施工單位工程竣工后評估四 工程(gngchng)招投標(biāo)管理案例共三十一頁1、嚴(yán)格編制施工總組織設(shè)計(jì)，做好工程節(jié)點(diǎn)與銷售計(jì)劃的匹配；2、做好各施工階段(jidun)的工地現(xiàn)場形象管理：如土方開挖、主體施工、立面裝飾等； 3、做好各階段施工過程中的應(yīng)急預(yù)案編制、計(jì)劃和落實(shí)工作；4、制定切實(shí)有效的能夠把控產(chǎn)品品質(zhì)的各種檢查與品質(zhì)預(yù)控方案。研發(fā)園

5、三期匯報(bào)材料.ppt五 施工(sh gng)準(zhǔn)備管理共三十一頁行業(yè)(hngy)超前的施工工藝綠城把“實(shí)施精品戰(zhàn)略，打造百年(binin)精品”作為產(chǎn)品營造的主基調(diào)，實(shí)施全過程嚴(yán)格實(shí)施工程精細(xì)化管理，形成工程營造、景觀施工、精裝修施工三大類、三級別的工藝工法標(biāo)準(zhǔn)體系工程精細(xì)化管理推陳出新的技術(shù)應(yīng)用技術(shù)類：建筑安裝工程成品保護(hù)辦法 住宅精品工程技術(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)工作類：房產(chǎn)品內(nèi)部驗(yàn)收工作標(biāo)準(zhǔn) 工程資料員工作標(biāo)準(zhǔn)管理類：工程營造管理制度、施工圖設(shè)計(jì)評審規(guī)程 工程檢查工作規(guī)程、竣工驗(yàn)收工作規(guī)程例1 鋁合金門窗玻璃內(nèi)裝：防雨水內(nèi)滲、減輕窗框損耗、便于從室內(nèi)維修、增加高層住宅安全性例2 石材幕墻全螺栓干掛：不破

6、壞鍍鋅層、保障使用年限例3 地下室防結(jié)露：有效防水保溫、改善地下室霉變現(xiàn)象關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控：7階段96個關(guān)鍵管控節(jié)點(diǎn)六 施工過程管理從滿意度第一看施工管理共三十一頁四大督導(dǎo)體系工程管理部現(xiàn)場管控外聘監(jiān)理公司第三方督導(dǎo)集團(tuán)督導(dǎo)系統(tǒng)專項(xiàng)督導(dǎo)客戶質(zhì)量監(jiān)督小組督導(dǎo)1、每個項(xiàng)目嚴(yán)格(yng)按照綠城標(biāo)準(zhǔn)工程部模板設(shè)立工程部；2、嚴(yán)格按照綠城精致標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化管控進(jìn)行項(xiàng)目管理；3、嚴(yán)格執(zhí)行“分戶驗(yàn)收、內(nèi)部驗(yàn)收、一房三驗(yàn)”的工程驗(yàn)收制度。1、嚴(yán)格執(zhí)行第三方監(jiān)理公司督導(dǎo)；2、嚴(yán)格按綠城質(zhì)量管理體系要求，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)督導(dǎo)、現(xiàn)場簽證、整改反饋等精細(xì)化管理；3、嚴(yán)格執(zhí)行“整改、停工(tn n)”制度。1、集團(tuán)專設(shè)工程質(zhì)量督導(dǎo)

7、部；2、對各項(xiàng)目現(xiàn)場工程質(zhì)量進(jìn)行全過程檢查、督導(dǎo)；3、董事長授予其對不符合工程質(zhì)量要求的項(xiàng)目公司總經(jīng)理有直接處理權(quán)。1、成立集團(tuán)、項(xiàng)目兩級業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組；2、業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組對項(xiàng)目工程品質(zhì)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督；3、公司賦予業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組最高監(jiān)督權(quán)。共三十一頁不斷做加法的工程投入整體成本投入高于同行業(yè)水平案例單向工程品質(zhì)高于國家標(biāo)準(zhǔn)案例追加成本以提升品質(zhì)案例共三十一頁基礎(chǔ)(jch)墊層砼面及板砼面質(zhì)量基礎(chǔ)(jch)施工管理共三十一頁底板鋼筋(gngjn)基礎(chǔ)(jch)施工管理共三十一頁結(jié)構(gòu)梁、柱質(zhì)量(zhling)控制主體施工(sh gng)管理共三十一頁蓄水試驗(yàn)(shyn)，結(jié)構(gòu)板質(zhì)量把控上部蓄水

8、(x shu)下部無滲漏點(diǎn)主體施工管理共三十一頁砼覆蓋(fgi)養(yǎng)護(hù)主體施工(sh gng)管理共三十一頁1、 處理好外墻方案與主要材料選型、供應(yīng)的關(guān)系；2、 做好建筑空間(kngjin)尺寸的預(yù)控、檢查；3、 嚴(yán)格做好防水工程滲漏點(diǎn)的預(yù)檢、預(yù)控和檢查；4、 做好施工現(xiàn)場的物流組織管理；5、 做好各分包單位與總包單位工作界面的協(xié)調(diào)處理；6、 做好施工過程的成品、半成品保護(hù)；從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)管控、管控看施工(sh gng)管理共三十一頁石材(sh ci)保護(hù)共三十一頁潔具龍頭(lngtu)保護(hù)共三十一頁門套保護(hù)(boh)共三十一頁1、做好項(xiàng)目最終實(shí)施(shsh)成果與規(guī)范之間的差異性問題的預(yù)控和解決方

9、案；2、組織落實(shí)項(xiàng)目交付前的 “一房一驗(yàn)”工作；3、合理安排好各項(xiàng)驗(yàn)收與交付節(jié)點(diǎn)間的關(guān)系。 七 項(xiàng)目交付(jiof)管理共三十一頁1、做好項(xiàng)目交付后整改投訴工作；2、和施工單位做好溝通，確保整改工作的及時性和整改維修(wixi)的服務(wù)品質(zhì)。八 項(xiàng)目交付后客戶(k h)投訴管理共三十一頁THANK You！共三十一頁精細(xì)(jngx)化關(guān)鍵管控節(jié)點(diǎn)返回(fnhu)共三十一頁內(nèi)容摘要2011年8月。1、做好建筑特質(zhì)和產(chǎn)品差異化研究，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供方向。3、做好市場環(huán)境與開發(fā)方案的關(guān)系研究，根據(jù)經(jīng)營要求做好方案和開發(fā)節(jié)奏的整體調(diào)控。f地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位。2、做好建筑立面、精裝修等重要材料及節(jié)點(diǎn)的選樣把控。3、做好各階段施工過程中的應(yīng)急預(yù)案編制、計(jì)劃和落實(shí)工作。4、制定切實(shí)有