房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告(共16頁)

1、 鄭州成功(chnggng)財(cái)經(jīng)學(xué)院(xuyun)調(diào)研(dio yn)報(bào)告課程名稱： 房地產(chǎn)可行性研究調(diào)查報(bào)告 調(diào)研時(shí)間：2015年 11 月10 日至2015年 12月25 日 班 級： 14房產(chǎn)1班 制作人： 郭政 成績評定： 指導(dǎo)教師簽字： 2015 年 12 月 23 日 前言2013年3月5日召開(zhoki)的十二屆全國人大一次會議上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出要“抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制”，第一次明確將穩(wěn)定房價(jià)作為對地方政府的考核問責(zé)制度，以及前不久出臺的新“國五條”。房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集(mj)出臺，必定對我國房地產(chǎn)市場形成打壓，旅游地產(chǎn)也不能幸免于難。2015-2020

2、年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告(bogo)前瞻數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā);而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。旅游地產(chǎn)是目前較熱的話題，一方面作為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關(guān)注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)旅游房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速。所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)

3、住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游 HYPERLINK /doc/4919601.html t _blank 房地產(chǎn)。較之一般的住宅， HYPERLINK /doc/2047299.html t _blank 旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和 HYPERLINK /doc/6034310.html t _blank 房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的 HYPERLINK /doc/462638.html t _blank 投資價(jià)值。在這樣一個契機(jī)下，我們今天來一起進(jìn)入新探索柳州龍辰古鎮(zhèn)古鎮(zhèn)的可行性研究報(bào)告。目錄(m

4、l) TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc423249708 一、項(xiàng)目總概況 PAGEREF _Toc423249708 h 4 HYPERLINK l _Toc423249709 二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查 PAGEREF _Toc423249709 h 5 HYPERLINK l _Toc423249710 1.廣西區(qū)內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc423249710 h 5 HYPERLINK l _Toc423249711 2.現(xiàn)狀堪憂 PAGEREF _Toc423249711 h 5 HYPERLINK l _Toc

5、423249712 3.問題突出 PAGEREF _Toc423249712 h 6 HYPERLINK l _Toc423249713 4.龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需預(yù)測 PAGEREF _Toc423249713 h 6 HYPERLINK l _Toc423249714 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預(yù)評價(jià) PAGEREF _Toc423249714 h 7 HYPERLINK l _Toc423249715 （一）柳州經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展購買力的評價(jià)： PAGEREF _Toc423249715 h 7 HYPERLINK l _Toc423249716 （二）柳州政策對龍辰的扶持： PAGEREF _To

6、c423249716 h 8 HYPERLINK l _Toc423249717 （三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對其影響的評價(jià) PAGEREF _Toc423249717 h 8 HYPERLINK l _Toc423249718 （四）對環(huán)境的影響 PAGEREF _Toc423249718 h 9 HYPERLINK l _Toc423249719 （五）預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施的要點(diǎn) PAGEREF _Toc423249719 h 10 HYPERLINK l _Toc423249721 （六）環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論要點(diǎn) PAGEREF _Toc423249721 h 11 HYPERL

7、INK l _Toc423249722 四、房地產(chǎn)開發(fā)分析 PAGEREF _Toc423249722 h 11 HYPERLINK l _Toc423249723 （一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作： PAGEREF _Toc423249723 h 11 HYPERLINK l _Toc423249724 （二）行政審批部分 PAGEREF _Toc423249724 h 11 HYPERLINK l _Toc423249725 （三）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 PAGEREF _Toc423249725 h 12 HYPERLINK l _Toc423249726 （四）房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登

8、記階段 PAGEREF _Toc423249726 h 12 HYPERLINK l _Toc423249727 五、投資估算 PAGEREF _Toc423249727 h 12 HYPERLINK l _Toc423249728 六、財(cái)務(wù)分析和評價(jià) PAGEREF _Toc423249728 h 13 HYPERLINK l _Toc423249729 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與評價(jià) PAGEREF _Toc423249729 h 13 HYPERLINK l _Toc423249730 （一）特點(diǎn) PAGEREF _Toc423249730 h 13 HYPERLINK l _Toc42324973

9、1 （二）風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc423249731 h 14 HYPERLINK l _Toc423249732 （三）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識別 PAGEREF _Toc423249732 h 14 HYPERLINK l _Toc423249734 八、研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc423249734 h 15 HYPERLINK l _Toc423249735 （一）結(jié)論 PAGEREF _Toc423249735 h 15 HYPERLINK l _Toc423249736 （二）建議 PAGEREF _Toc423249736 h 15一、項(xiàng)目(xingm)

10、總概況項(xiàng)目位于(wiy)東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽光100城市廣場，總建筑面積超21萬，2011年正式開工，共分三期開發(fā)。業(yè)態(tài)規(guī)劃(guhu)包括休閑商業(yè)、特色酒店、國風(fēng)大宅、企業(yè)會館、風(fēng)情廣場等，是柳州唯一一個集娛樂休閑、餐飲購物、旅游觀光、商務(wù)交流、民俗風(fēng)情等于一體綜合型物業(yè)。2016年全部竣工之后，將成為柳州的城市會客廳，柳州的城市新名片。龍辰古鎮(zhèn)TOWN，陽光100在柳州的又一傾心力作。項(xiàng)目以“再現(xiàn)龍辰古鎮(zhèn)TOWN古樸風(fēng)貌，復(fù)興古埠碼頭昔日繁榮”為基本指導(dǎo)思想，展現(xiàn)多民族文化共榮共存的地方特色，體現(xiàn)自然、歷史、社會、民族、文化以及人居風(fēng)貌的多元性與和諧

11、性。同時(shí)，龍辰古鎮(zhèn)TOWN也是政府大力支持的重點(diǎn)工程，項(xiàng)目與城市快速環(huán)道、風(fēng)情港項(xiàng)目、三座跨江大橋、金沙角項(xiàng)目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀大道、柳東職教園、地王國際財(cái)富中心等共同組成柳州十大重點(diǎn)工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑宜居時(shí)尚都市，民族風(fēng)情文化之都”的夢想。項(xiàng)目詳情參考均價(jià)：8090廣場小鋪2-5萬/，合院1.4-2萬元/主力戶型單套20-80，整層300-1400，單棟230-4000物業(yè)類別商業(yè)|酒店|住宅最新開盤8090生活廣場3月28日開盤交房時(shí)間：A地塊已全部交房項(xiàng)目地址柳州文昌橋東，陽光100城市廣場營銷中心裝修狀況毛胚公 攤 率一樓20%、住宅40%容 積 率1.35綠

12、化 率：20占地面積86406.55學(xué) 區(qū)12中、工學(xué)院、潭中小學(xué)售樓部地址柳州文昌橋東，陽光100城市廣場營銷中心預(yù)售許可5-10#樓售房柳字第（2013）024-029號,2#樓地下室售房柳字第（2013）030號；2-4#樓及1-4#樓地下室2013-101104交通狀況：交通便利，道路寬敞開 發(fā) 商柳州陽光新千年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建建筑單位廣西建工五建二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀(xinzhung)調(diào)查1.廣西區(qū)內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)開發(fā)(kif)現(xiàn)狀城市北海柳州桂林旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀北海的旅游房地產(chǎn)主要是旅游度假地產(chǎn)，即為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型

13、的房地產(chǎn)。此外，2005年冬季，北?？亢５木频辏频?，針對冬天淡季推出了候鳥計(jì)劃，暖冬計(jì)劃等業(yè)務(wù)，通過極地價(jià)格吸引北方老人前來度假，游客用低消費(fèi)換來搞服務(wù)，加速了房屋托管以及產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。高平直旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐北海。鎖喉萬泉城，同和水岸香堤，森海豪庭，北部灣1號等大型休閑房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)駐，組進(jìn)來北海房地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)。北海冠嶺項(xiàng)目，銀灘一號和陽光金海岸的酒店式公寓理念，標(biāo)志著北海旅游房地產(chǎn)新時(shí)代的到來。 柳州的旅游地產(chǎn)一直處于空白狀態(tài)。柳州市柳江縣一個名為“鳳凰河”的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目引起各界的關(guān)注。在此之前，依傍百里柳江的龍辰古鎮(zhèn)TOWN，已注入了旅游文化的元素，借此吸引了各界的眼球。

14、當(dāng)下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目鳳凰河出現(xiàn)，成為柳州旅游地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)志性事件，讓旅游地產(chǎn)真正走入大眾心里。展望未來，由華僑城投資建設(shè)的文化旅游科技體驗(yàn)園，更讓人期待，將為柳州的旅游地產(chǎn)打了一針“強(qiáng)心劑”。桂林的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目功能性價(jià)值更加明確。調(diào)查顯示，置業(yè)者在選購旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，主要會考慮其投資、休閑度假、養(yǎng)老等功能，也有購房者是出于自住目的購買這類物業(yè)。目前，桂林對度假型旅游地產(chǎn)有較大需求。以陽朔縣為例，高峰期該地區(qū)對客房的需求量約15萬個標(biāo)準(zhǔn)間，但是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量只不到8萬間，且90%來自于本地居民經(jīng)營的民宿型 HYPERLINK /cre/ld/ t _blank 酒店。國際旅游勝地建設(shè)為契機(jī)，桂

15、林引進(jìn)了多個綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。單今年上半年，預(yù)計(jì)總 HYPERLINK /sptz/ t _blank 投資320億元的 HYPERLINK /wanda/ t _blank 萬達(dá)文化旅游綜合 HYPERLINK /shangye/xxyl/ t _blank 休閑建設(shè)項(xiàng)目、總投資300億元的寶能鳳凰旅游小鎮(zhèn)及寶能歡慶城項(xiàng)目都已相繼啟動。2.現(xiàn)狀(xinzhung)堪憂旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或休閑運(yùn)動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人們到此旅游度假，廣西山奇秀多姿，樹四季常青，氣候宜人，民族風(fēng)情獨(dú)特。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣西有可開發(fā)的旅游景色400多個。廣西有特色的自然環(huán)境決定

16、了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目天生有優(yōu)勢。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展極其不平衡。目前，廣西的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在游客較多的桂林、陽朔、北海、巴馬、南寧等地。其中，桂林、南寧、北海以旅游地全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)項(xiàng)目居多；陽朔以旅游商務(wù)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)度假型酒店為主；而巴馬以養(yǎng)老型產(chǎn)權(quán)酒為主。旅游地產(chǎn)的發(fā)展除了有良好的外，還需要與旅游地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)的商業(yè)、醫(yī)療、公共交通等各方面的配套服務(wù)，同時(shí)，要有人替業(yè)主去管理，實(shí)行租務(wù)，要將旅游地產(chǎn)經(jīng)營好，需有優(yōu)秀的酒店管理公司或成熟的物業(yè)管理?xiàng)l件。如果沒有多種消費(fèi)方式，旅游的消費(fèi)上不來，旅游地產(chǎn)很難發(fā)展起來。圖1是陽朔、麗江、三亞2009年游客比較圖，從圖1可以看出，陽朔的游客量是三亞的107.

17、61%，但從圖2可以看到，陽朔的旅游收入僅為三亞的24.09 %，造成陽朔旅游收入低的原因，在圖3可以得到，因?yàn)橛慰偷疥査返娜司M(fèi)僅為到三亞的22.74%。從這些數(shù)據(jù)可以得出，如果提升廣西的旅游地產(chǎn)配套服務(wù)，廣西的旅游收入將有大幅增長的空間?！跋拶徚睢钡某雠_，使部分商品房開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投旅游地產(chǎn)。2010年以來，國家出臺了一系列宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，受政策調(diào)控影響，部分商品房開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投政策相對寬松的旅游地產(chǎn)。近年來，南寧、東興、巴馬等地旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，巴馬出現(xiàn)了數(shù)量龐大的“候鳥”人群。從上述分析可以看出廣西旅游地產(chǎn)資質(zhì)較好，發(fā)展?jié)摿Υ?，前景寬廣，但仍存在一些問題。3.問題(wnt)突出雖然

18、各地都有城市發(fā)展規(guī)劃，但除南寧、桂林、北海等較大城市外，其它縣、市旅游地產(chǎn)(dchn)開發(fā)現(xiàn)在仍處于粗放型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。以巴馬縣為例，2008年開始，出現(xiàn)了一些非法小產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老酒店，有些不法企業(yè)還以傳銷的形式經(jīng)營所謂的“旅游地產(chǎn)”。同時(shí)，這種小產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老酒店由于(yuy)周邊飲食、就醫(yī)、娛樂等都配套跟不上，老人們的生活單調(diào)。目前，廣西旅游地產(chǎn)多采用傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)方式，除了項(xiàng)目單純照搬外，沒有太多的創(chuàng)新，在經(jīng)營操作方面，也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，尚未形成自有穩(wěn)定的人群。廣西的旅游地產(chǎn)除少數(shù)地區(qū)外，旅游地產(chǎn)本身對游客的吸引力不大。主要是物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散阻礙了地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的發(fā)展。許多已經(jīng)出售的商

19、業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，業(yè)主為追求利益的最大化，根據(jù)自身的意愿進(jìn)行經(jīng)營，導(dǎo)致經(jīng)營項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。旅游商品同質(zhì)化嚴(yán)重是在我國各旅游景點(diǎn)均存在，不論在哈爾濱、三亞，或是麗江、成都，還是在北海、桂林都可以買到一樣的旅游紀(jì)念品。廣西有些旅游景點(diǎn)有自己特色的旅游商品。4.龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需預(yù)測龍辰古鎮(zhèn)TOWN特色:柳州老城區(qū)的交通擁堵問題日益嚴(yán)重，商界大佬們也倍感苦不堪言，他們紛紛看好龍辰古鎮(zhèn)TOWN集合餐飲、酒吧、娛樂、旅館、會所等各種功能于一體的“會客廳”前景，龍辰古鎮(zhèn)TOWN首先解決了一站式消費(fèi)的難題。龍辰古鎮(zhèn)TOWN定位城市會客廳，首創(chuàng)了休閑的街區(qū)商業(yè)模式，改變了城市建

20、筑原本單一的商業(yè)模式，帶來了市民公共休閑消費(fèi)的第三空間。項(xiàng)目總體41萬平米的商業(yè)街區(qū)體量，也必將改變柳州的商業(yè)格局。 旅游與商業(yè)地產(chǎn)相捆綁的新模式已成大勢所趨，以城市文化底蘊(yùn)的商業(yè)地產(chǎn)，因其與一般商業(yè)地產(chǎn)的差異性，將贏得未來投資市場的追捧。所謂“好地方，不遠(yuǎn)游”，龍辰古鎮(zhèn)TOWN宛若鑲嵌在柳江河畔的一顆明珠，與文廟、人工瀑布等聯(lián)動一體，環(huán)境和地段優(yōu)勢不必言說。以還原龍辰古鎮(zhèn)碼頭的設(shè)計(jì)靈感搭建起的青磚黛瓦、飛檐翹角，古風(fēng)濃郁。古渡碼頭、老招牌、老作坊(zu fang)隨著龍辰古鎮(zhèn)TOWN的誕生，那些已然褪色的城市(chngsh)記憶成為了龍辰古鎮(zhèn)最特色的文化魅力。這里不單單是一處建筑，更是城市(

21、chngsh)精神的展示，能勾起柳州人引以為豪的城市自豪感，成為柳州對外展示的特色窗口。走進(jìn)龍辰古鎮(zhèn)TOWN，像徜徉在時(shí)間長廊，沿著柳江畫廊，建筑本身也成為城市最美的風(fēng)景。消費(fèi)性需求分析從消費(fèi)者調(diào)查來看，有52%的居民是為了改善居住環(huán)境而且進(jìn)行購房。而龍辰古鎮(zhèn)TOWN環(huán)境優(yōu)美，位置在中心，符合消費(fèi)者消費(fèi)心理。2價(jià)格因素 龍辰古鎮(zhèn)TOWN價(jià)格相對于柳州市其他房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格相對較高， 根據(jù)調(diào)查55.2%居民希望房價(jià)在5000-6000元之間，而龍辰古鎮(zhèn)TOWN的價(jià)格偏高，在均價(jià)14000元左右。調(diào)查顯示消費(fèi)者理想價(jià)格上升10%，心理消費(fèi)需求下降15%。對于高昂的價(jià)格很多市民望而卻步，選擇其他房地產(chǎn)

22、項(xiàng)目。3.投資性分析 龍辰古鎮(zhèn)TOWN作為柳州市第一個旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，得到政府大力扶持，融入眾多柳州味道，成為柳州市民一個新去處。作為投資是可以考慮龍辰古鎮(zhèn)TOWN。但是近兩年來，房地產(chǎn)市場主力還是購買住房。兩年房地產(chǎn)投資需求下降了50%。結(jié)論 通過以上分析，可以得出龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需情況的簡要分析。房價(jià)相對較高，但是優(yōu)勢明顯，特色突出，有政府扶持。適合居住與進(jìn)行投資。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預(yù)評價(jià)（一）柳州經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展購買力的評價(jià)：2014年柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2120.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長8.5%。柳州市GDP快速增長，將商業(yè)地產(chǎn)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)帶入快速發(fā)展的軌道。

23、人均GDP為55000元，排名廣西第二，說明柳州市民的購買力相對較強(qiáng)，這是商業(yè)乃至房地產(chǎn)快速發(fā)展的有力保障。2014年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)5.91萬人，居民消費(fèi)價(jià)格(jig)漲幅控制在2.6%，就業(yè)、物價(jià)形勢基本穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民可支配收入26669元，比上年增長9.5%；農(nóng)民人均純收入8660元，增長13%，人民生活水平進(jìn)一步提高。2014年，柳州市固定資產(chǎn)(gdngzchn)投資1765.5億元，其中基本建設(shè)投資506.12億元，增長17.3%；更新改造投資920.5億元，增長18.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資277.52億元，增長12.9%。隨著基建投入逐年加大，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。2014年1-

24、12月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)(kif)投資277.5億元，比上年增長12.9%。商品房住宅開發(fā)投資171.1億元，增長20.8%；施工面積2043.8萬平方米，增長5.6%；其中住宅施工面積1471.7萬平方米，增長4.3%。新開工面積450萬平方米，增長5.1%，其中住宅新開工面積314.9萬平方米，增長2.2%。（二）柳州政策對龍辰的扶持：柳州市加快構(gòu)建廣西超大城市，為商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)展空間創(chuàng)造了良好的條件，同時(shí)也為龍辰的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。城市定位：根據(jù)柳州市（2011-2015年）建設(shè)規(guī)劃，柳州將建設(shè)成為西南地區(qū)綜合交通樞紐，區(qū)域性工作基地與服務(wù)中心，桂中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，區(qū)域性文化、教育、體育

25、產(chǎn)業(yè)中心。至2015年末，柳州市中心城區(qū)人口將達(dá)到145萬人，建設(shè)用地規(guī)模為150平方公里，人均建設(shè)用地為103.5。自治區(qū)政府出臺了對柳州提出了新的定位，要求在“十二五”期間著力房展成為超大城市，即市區(qū)人口超過230萬人，建成區(qū)面積超過230平方公里的大城市。同時(shí)龍辰也是政府大力支持的重點(diǎn)工程，項(xiàng)目與城市快速環(huán)道、風(fēng)情港項(xiàng)目、三座跨江大橋、金沙角項(xiàng)目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀大道、柳東職教園、地王國際財(cái)富中心等共同組成柳州十大重點(diǎn)工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑宜居時(shí)尚都市，民族風(fēng)情文化之都”的夢想。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，河?xùn)|南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃已正式公布。河?xùn)|南片區(qū)北至文昌路，南至箭盤路東一巷，

26、西臨柳江河，東接?xùn)|環(huán)大道，總面積約1.9平方公里。規(guī)劃建設(shè)用地面積190.58公頃，規(guī)劃控制人口規(guī)模約6萬至8萬人。河?xùn)|南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市主干道文昌路和東環(huán)大道為主要發(fā)展軸，以地塊內(nèi)的另外兩條次干道為發(fā)展次軸，通過這“兩縱兩橫”軸線的發(fā)展，來帶動片區(qū)的整體發(fā)展。柳州河?xùn)|南片規(guī)劃，龍辰將再現(xiàn)繁榮。（三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對其影響的評價(jià)龍辰擁有柳州最美的環(huán)境，項(xiàng)目西起蟠龍山，北至文昌橋，被蟠龍山公園、市政廣場公園、柳江沿江景觀帶等三個公園環(huán)繞，依山面水坐擁長達(dá)2公里的唯美濱水江岸線，與世界最大的柳州水上升降式音樂噴泉、中國長度最長的蟠龍山人工瀑布、柳州文廟等項(xiàng)目組成了百里柳江上的精彩華章，

27、是“百里柳江”景觀帶上的璀璨明珠。SWOT分析(fnx)：優(yōu)勢(yush)：位于東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽光(ynggung)100城市廣場。擁有近千米唯美濱水江岸線；南靠蟠龍山雙塔公園、人工瀑布，西鄰柳江沿江景觀帶。 周邊有12中、科技大學(xué)、柳州高中、譚中小學(xué)、陽光一百廣場、柳州市人民醫(yī)院、工行、建行等。 柳州市的“十大建設(shè)工程 ”之一，龍辰TOWN是其中唯一把城市建設(shè)、民族民俗文化展示、旅游等結(jié)合起來的項(xiàng)目，是未來柳州市區(qū)的“城市會客廳 ”。 龍辰占地面積86406.55，總建筑面積21萬，初具規(guī)模，首席時(shí)尚消費(fèi)區(qū)。劣勢：位于城中區(qū)，比較嘈雜。 價(jià)格較高，

28、許多年輕創(chuàng)業(yè)人士買不起。 主干道過寬，不易于聚攏商氣。機(jī)會：柳州是廣西第二大城市，是廣西最大的工業(yè)城市。 柳州城市區(qū)域不斷擴(kuò)大，河?xùn)|區(qū)的關(guān)注度越來越高。威脅：國家新出臺的一系列關(guān)于房產(chǎn)的政策導(dǎo)致房價(jià)的波動。 商業(yè)房產(chǎn)的競爭越來越激烈，五星街與飛鵝路的競爭壓力。（四）對環(huán)境的影響1.施工期環(huán)境影響項(xiàng)目建設(shè)在施工過程中，對環(huán)境造成影響的因素主要有廢氣、噪聲、固體廢物、廢水等。（1）由于露天堆放的建材及裸露的施工區(qū)表層浮塵遇風(fēng)，建材裝卸、攪拌過程中均會產(chǎn)生揚(yáng)塵；運(yùn)輸車輛在施工場地內(nèi)和運(yùn)輸沿線道路均會排放少量汽車尾氣，其主要污染物有co、no2、thc等；（2）施工期的噪聲主要來源于施工現(xiàn)場的各類機(jī)械

29、設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅貎?nèi)施工機(jī)械設(shè)備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲以及施工人員的活動噪聲等其噪聲源強(qiáng)為約7698db(a)；建筑材料運(yùn)輸車輛行駛過程會產(chǎn)生噪聲，噪聲源強(qiáng)在8590db（a）范圍內(nèi)；（3）施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為施工時(shí)所產(chǎn)生的建筑垃圾和施工人員生活垃圾；（4）施工期廢水主要為施工人員生活污水（施工人員的沖洗水、食堂下水和廁所沖刷水）、施工廢水（主要污染物為ss和石油類）以及雨天在施工場地形成的地面徑流；（5）土方的開挖、填筑等施工活動，破壞了項(xiàng)目區(qū)原有地貌和植被，會引起資源損失、景觀破壞和水土流失等不利影響；上述影響隨施工的結(jié)束而消除，施工單位應(yīng)遵守城市揚(yáng)塵(yn chn)

30、污染防治管理辦法和建設(shè)工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定進(jìn)行施工，以減少施工期污染物對周圍環(huán)境的影響。2.項(xiàng)目營運(yùn)(yn yn)期可能產(chǎn)生的環(huán)境影響（1）該項(xiàng)目廢水主要(zhyo)為生活污水，用水主要包括居民日常生活用水、家庭旅館、特色酒店、商業(yè)用水、綠化用水、游客用水等，排水主要是生活污水。該項(xiàng)目日、年用水量分別約為1069.37m3/d、39.03萬m3/a；日、年排水量分別約為807.11m3/d、29.46萬m3/a。項(xiàng)目生活污水主要污染物為cod、bod、ss、nh3-n和動植物油等； （2）項(xiàng)目廢氣主要為機(jī)動車尾氣和揚(yáng)塵、油煙廢氣、裝修廢氣、垃圾收集站及公廁異味等；（3）項(xiàng)目產(chǎn)

31、生的固體廢物主要為生活垃圾，項(xiàng)目每日產(chǎn)生生活垃圾共約3.06t（1118.57t/a）。項(xiàng)目設(shè)有垃圾收集站，垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集，集中處置；（4）本項(xiàng)目在運(yùn)營期間的噪聲主要為社會生活噪聲、經(jīng)營場所噪聲、服務(wù)設(shè)施噪聲、機(jī)動車噪聲及家庭裝修噪聲。固定設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)（風(fēng)機(jī)）噪聲值約為7585db(a)，社會生活噪聲級最高可達(dá)80db(a)，機(jī)動車輛發(fā)動噪聲一般在6070db（a）之間，家庭裝修過程中裝修機(jī)械設(shè)備如電鋸、電鉆及敲、鑿等引起的噪聲一般在80100db（a）（五）預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施的要點(diǎn)1.施工期環(huán)保對策和措施的要點(diǎn)：（1）在建筑工程周圍設(shè)置遮擋圍欄，其中主干道側(cè)設(shè)置的遮擋圍

32、欄不低于2.5米，次干道設(shè)置的遮擋圍欄不低于2.1米。圍欄對施工揚(yáng)塵和噪聲的控制相對無圍欄時(shí)有明顯改善；（2）嚴(yán)格管理運(yùn)輸車輛，在項(xiàng)目車輛進(jìn)出口設(shè)置相應(yīng)的車輛沖洗設(shè)施和排水、泥漿沉淀設(shè)施，將運(yùn)輸車輛沖洗干凈后出場，減少運(yùn)輸途徑灑落情況；（3）在場地內(nèi)及附近路面灑水，在場地內(nèi)及附近路面灑水，并對場地進(jìn)行硬化處理，運(yùn)輸車輛沖洗干凈后出場，盡量減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生，截?cái)鄵P(yáng)塵的擴(kuò)散途徑；（4）施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定，施工產(chǎn)生的泥漿水不得隨意排放，在施工污水及雨水導(dǎo)流渠建泥沙過濾沉淀池，防止泥沙直接排入城市污水管道和柳江；（5）嚴(yán)格執(zhí)行建筑施工單位環(huán)境管理暫行辦法的規(guī)定，

33、禁止使用各種打樁機(jī)，禁止現(xiàn)場攪拌混凝土，按規(guī)定限時(shí)段施工，有特殊原因必須連續(xù)作業(yè)的，必須提前5天向柳州市環(huán)保局申報(bào)，持柳州市環(huán)保局的證明提前2天公告附近居民和單位；（6）采用先進(jìn)的低噪聲施工機(jī)械，加強(qiáng)施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)，使機(jī)械處于最佳工作狀況，做好設(shè)備隔聲隔震的措施；（7）在施工過程中必須采取水土保持措施，科學(xué)安排施工工序和施工時(shí)間、避免(bmin)在雨季進(jìn)行大開挖，施工場地周邊排水溝完善，棄土及時(shí)清運(yùn)，及時(shí)對裸露地表進(jìn)行植被恢復(fù)或者綠化以減少徑流沖刷侵蝕，使本項(xiàng)目在建設(shè)過程中造成的水土流失減少到最低限度；2.營運(yùn)期環(huán)保(hunbo)對策和措施的要點(diǎn)：（1）使用尾氣排放符合(fh)國家標(biāo)準(zhǔn)的車

34、輛，加強(qiáng)交通引導(dǎo)，避免車輛不必要的怠速，在車輛的出入口灑水降塵等；定期及時(shí)清掃、外運(yùn)垃圾，加強(qiáng)監(jiān)管，禁止隨意堆放垃圾等，經(jīng)采取措施后，項(xiàng)目運(yùn)營期產(chǎn)生的大氣污染物對環(huán)境空氣影響不大。（2）廢水：項(xiàng)目經(jīng)隔油處理的餐飲廢水及居民生活污水經(jīng)化糞池處理達(dá)到gb8978-1996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級標(biāo)準(zhǔn)后，從小區(qū)排水管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，再進(jìn)入陽和污水處理廠集中處理，達(dá)到gb18918-2002城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)一級標(biāo)準(zhǔn)b標(biāo)準(zhǔn)后從陽和污水處理廠排污口排入柳江下游。（3）噪聲：加強(qiáng)交通引導(dǎo)，控制進(jìn)出車輛的速度，在商住樓附近禁止車輛鳴笛；通過張貼標(biāo)語等形式引導(dǎo)商家文明經(jīng)營、顧客文明購物，禁止商家使用

35、高音喇叭為產(chǎn)品作宣傳；裝卸貨物應(yīng)小心輕放，并且盡量避免在居民休息時(shí)間作業(yè)；風(fēng)機(jī)等設(shè)備基礎(chǔ)采用混凝土固定，風(fēng)機(jī)房安裝隔音門。采取降噪措施后，項(xiàng)目噪聲對周邊環(huán)境影響不大。 （4）固體廢物：生活垃圾（包括居民生活垃圾、商鋪垃圾等）經(jīng)保潔人員收集后暫存于垃圾收集站中，再經(jīng)由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處置，對環(huán)境影響不大。 （六）環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論要點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，只要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施“三同時(shí)”制度，運(yùn)營期產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和固體廢物等，經(jīng)采取有效的環(huán)保措施處理控制后，各項(xiàng)污染物排放均能達(dá)到國家環(huán)保的要求，從環(huán)境保護(hù)的角度來看，項(xiàng)目建設(shè)可行。四、房地產(chǎn)開發(fā)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工

36、作：在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司第一階段先做好市場調(diào)研；1.柳州旅游資源及開發(fā)現(xiàn)狀調(diào)查2.廣西旅游發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀研究3.桂林、北海以及南寧城市周邊旅游度假市場現(xiàn)狀研究4.柳州區(qū)域旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場可行性研究及其取地策略5.資源基礎(chǔ)和開發(fā)現(xiàn)狀評估6.可行的主題方向判斷7.項(xiàng)目地位及其功能規(guī)劃 8.取地策略。第二階段柳州區(qū)域旅游開發(fā)項(xiàng)目與發(fā)展戰(zhàn)略研究。第三階段辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附上有詳細(xì)(xingx)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。（二）行政(xngzhng)審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章(guzhng)，房

37、地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般分為六個階段：1.選址定點(diǎn)。根據(jù)前面的分析基礎(chǔ)，確定投資項(xiàng)目的具體選址，如果是改擴(kuò)建或技術(shù)改造項(xiàng)目，則要分析原有場址的利用情況，具體包括場地現(xiàn)狀、場地方案比選、推薦的場地方案和技術(shù)改造項(xiàng)目現(xiàn)有場址利用情況四部分內(nèi)容。2.規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。我們需要進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案的分析。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案需要根據(jù)市場預(yù)測和投資環(huán)境分析的結(jié)論，基本確定投資項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。如果投資項(xiàng)目屬于改擴(kuò)建或技術(shù)改造項(xiàng)目，則還應(yīng)分析原有的投資利用現(xiàn)狀，具體包括建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案過程；建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選；推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案；技術(shù)改造項(xiàng)目與原有設(shè)施利用情況。

38、3.初步設(shè)計(jì)及施工圖審查。我們需要進(jìn)行技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案分析。該部分對投資項(xiàng)目的技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，如果是改擴(kuò)建或者技術(shù)改造項(xiàng)目，則應(yīng)對改擴(kuò)建或者是技術(shù)改造前后進(jìn)行比較分析。具有包括：技術(shù)方案選擇；主要設(shè)備方案選擇；工程方案選擇；技術(shù)改造項(xiàng)目前后的比較。其他部分可以做類似的分析。4.規(guī)劃報(bào)建圖審查。公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查； 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查；建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查； 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。5.施工報(bào)建階段。此階段辦理

39、以下一般事項(xiàng)：建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記；建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍；招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包；建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。6.商品房預(yù)售許可階段。由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； （4）工程施工

40、合同 （5）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。（三）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段1.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行(jnxng)備案審查。 2.財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)(shu fi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 3.柳州市規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)(h f)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

41、（正本）。 4.建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1.由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2.開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料 ；（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。五、投資估算投資總額：48816.44建設(shè)投資額： 建設(shè)投資總額48816.44-土地取得費(fèi)20636.55=28179.88 流動資金投資額：工程不可預(yù)見費(fèi)296.67+其他126=422.67六、財(cái)務(wù)(ciw)分析和評價(jià)（一） 通過前面(qin mian)的計(jì)算表格估算，該銷售總收入為止是是195477.49萬元。總成本費(fèi)用為48166.47，即到目前為止，項(xiàng)目已經(jīng)開始處于盈利(yn l)階段。（二）商品房銷售總建筑面積=7.03萬平方米 總成本=79509.3萬元 銷售收入=9773.785萬元七、風(fēng)險(xiǎn)分析與評價(jià)（一）特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會、經(jīng)濟(jì)、行政、心理等其他因素的影響帶來較多的不確定性，是一項(xiàng)高收益