《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)（第三版）》課件第九章

1、第九章 物業(yè)設(shè)備管理第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理概述一、物業(yè)設(shè)備與物業(yè)設(shè)備管理的含義及作用二、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成（一）物業(yè)設(shè)備的含義物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類(lèi)設(shè)備的總稱(chēng)，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。在現(xiàn)代城市里，沒(méi)有水、電、煤等附屬設(shè)備配套的房屋建筑，是沒(méi)有使用價(jià)值的，不能算是完整的房屋；設(shè)備設(shè)施的不配套，或配套的設(shè)施、設(shè)備相對(duì)落后，或經(jīng)常處于損壞待修狀態(tài)，也會(huì)降低房屋的使用價(jià)值和價(jià)值。從法律意義上來(lái)說(shuō)，房屋的設(shè)備和設(shè)施，是屬于構(gòu)成房屋所有權(quán)的不可分割的定著物（固置物）。（二）物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用1物業(yè)設(shè)備管理的含義物業(yè)設(shè)備管

2、理是指按照科學(xué)的管理方法、程序和技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理是保障物業(yè)功能正常發(fā)揮的有利保證，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。2物業(yè)設(shè)備管理的作用物業(yè)設(shè)備管理的作用主要有以下幾方面：（1）充分發(fā)揮房屋住用功能的保障。（2）設(shè)備延長(zhǎng)使用壽命、安全運(yùn)行的保證。（3）推動(dòng)房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。（4）是提高業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。二、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成我國(guó)城市常用的物業(yè)設(shè)備主要有兩大類(lèi)：房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和電氣工程設(shè)備。房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備包括給排水設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)及暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)；電氣工程設(shè)備包括供電設(shè)備系統(tǒng)、照明設(shè)備系統(tǒng)、自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)、運(yùn)輸設(shè)備系統(tǒng)和防雷裝置

3、等。（一）給排水設(shè)備系統(tǒng)房屋的給排水設(shè)備系統(tǒng)是為房屋用戶(hù)提供足夠數(shù)量的，符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)或生活用水，同時(shí)將使用過(guò)的污、廢水進(jìn)行一定的凈化處理后，進(jìn)行排放或重復(fù)使用的系統(tǒng)。包括給（供）水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備及消防設(shè)備等。1房屋的給水設(shè)備房屋的給水設(shè)備也稱(chēng)供水設(shè)備，是用來(lái)滿(mǎn)足房屋用戶(hù)生活、生產(chǎn)及消防等用水需要的設(shè)施的總稱(chēng)。它一般由室外給水設(shè)備與室內(nèi)給水設(shè)備兩個(gè)部分組成，兩部分缺一不可。 （1）室外給水設(shè)備。室外給水設(shè)備是指從水源取水，并將其凈化并達(dá)到水質(zhì)要求后，經(jīng)輸配水管網(wǎng)設(shè)備送至用戶(hù)（物業(yè)）的設(shè)施。（2）室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備是將室外給水設(shè)備提供的水引入室內(nèi)，并在滿(mǎn)足用戶(hù)

4、對(duì)水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點(diǎn)，包括龍頭、用水設(shè)備及消防設(shè)備等。通常，室內(nèi)給水設(shè)備按供水對(duì)象的不同，可以分為生活給水設(shè)備，生產(chǎn)給水設(shè)備及消防給水設(shè)備。1房屋的給水設(shè)備（3）消防給水設(shè)備。消防給水設(shè)備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設(shè)備的設(shè)置主要取決于城市消防隊(duì)的滅火能力。通常，消防給水設(shè)備包括室外消防給水設(shè)備及室內(nèi)消防給水設(shè)備。室內(nèi)消防給水設(shè)備根據(jù)不同建筑物的消防滅火要求，可以分為普通消防設(shè)備、自動(dòng)噴灑設(shè)備及水幕消防設(shè)備。2房屋排水設(shè)備房屋排水設(shè)備是用來(lái)收集各種污水，經(jīng)必要的處理并進(jìn)行排放的設(shè)施。它是由排水管網(wǎng)和污水處理設(shè)備組成。整個(gè)排水設(shè)備應(yīng)由室外排水設(shè)備及室內(nèi)排水設(shè)備組成

5、。一般房屋的排水設(shè)備排放的水包括生活污水、工業(yè)廢水及雨水。我國(guó)當(dāng)前的室外排水設(shè)備主要有合流制及分流制兩種類(lèi)型，（二）燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)；燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)可以分成4類(lèi)：調(diào)壓設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、用氣設(shè)備和安全保護(hù)裝置及管道。（三）暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)又稱(chēng)空調(diào)系統(tǒng)，按照其調(diào)節(jié)的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)；按照其功能，又可以分成供暖設(shè)備、制冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。（四）照明設(shè)備系統(tǒng)照明設(shè)備系統(tǒng)主要由照明裝置和電氣部分組成，照明裝置主要是燈具，電氣部分包括照明開(kāi)關(guān)、線(xiàn)路及配電盤(pán)等。照明按照其用途可以分成：（1）工作及生活照明。（2）事故照明。分備用照明及緊急照明兩種。（3）障礙照明。（4）裝飾照

6、明系統(tǒng)。分為節(jié)日彩燈、泛光照明及專(zhuān)用彩燈等3大類(lèi)。（五）供電設(shè)備系統(tǒng)房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進(jìn)行檢測(cè)、計(jì)量、變壓和輸送等，然后向用戶(hù)和用電設(shè)備分配的系統(tǒng)的總稱(chēng)。我國(guó)的用電電壓標(biāo)準(zhǔn)一般有三類(lèi)，100V以下；100V1000V；1000V以上。通常，一般工業(yè)與民用房屋的電源引入方式主要有3種，單相220V電源，兩相380/220V電源，三相高壓6KV或10KV電源通常將這些電氣設(shè)備安裝在配電箱中，并將其安放在配電室中。有的大型物業(yè)，需設(shè)置變壓器，這樣就形成了由高、低壓配電室，變壓室3個(gè)部分組成的變配電室。（六）自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)房屋的自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)是指利用先進(jìn)的電子技術(shù)，建立

7、由計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一管理的系統(tǒng)，也稱(chēng)5A型智能化建筑設(shè)備系統(tǒng)。自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。 1信息通訊系統(tǒng)信息通訊系統(tǒng)主要由有線(xiàn)通訊、無(wú)線(xiàn)通訊、衛(wèi)星接收和共用天線(xiàn)、廣播和音響、同聲翻譯設(shè)備等組成。（1）有線(xiàn)通訊主要有電話(huà)交換機(jī)系統(tǒng)和有線(xiàn)對(duì)講系統(tǒng)兩種形式。（2）無(wú)線(xiàn)通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無(wú)線(xiàn)通訊。包括無(wú)線(xiàn)呼叫（BP機(jī)）和無(wú)線(xiàn)對(duì)講兩種形式。（3）衛(wèi)星接收和共用天線(xiàn)包括了衛(wèi)星接收系統(tǒng)和共用天線(xiàn)系統(tǒng)(CATV )。（4）廣播和音響。（5）同聲翻譯2設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)本系統(tǒng)對(duì)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備實(shí)行集中監(jiān)控和管理，使設(shè)備始終處于所設(shè)定的最佳運(yùn)

8、行狀態(tài)，以延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命和節(jié)約能源及人力資源。設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)主要由3個(gè)部分組成：（1）中央電腦。（2）通訊設(shè)備和接口。（3）DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器及控制部件。3保安和車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)保安和車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門(mén)禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)，訪(fǎng)客和報(bào)警系統(tǒng)，車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)。（1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。主要是用于對(duì)主要通道、出入口和公共場(chǎng)所的情況進(jìn)行監(jiān)控的系統(tǒng)。（2）門(mén)禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)。（3）訪(fǎng)客和報(bào)警系統(tǒng)。（4）車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)。4消防監(jiān)控系統(tǒng)房屋的消防報(bào)警系統(tǒng)是探測(cè)隨著火災(zāi)產(chǎn)生和發(fā)展而出現(xiàn)的光、溫、煙等參數(shù)，以期早期發(fā)現(xiàn)火情并及時(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，以便迅速組織人們疏散和滅火的一種設(shè)施的總稱(chēng)。消防報(bào)警系統(tǒng)一般

9、應(yīng)特別注意報(bào)警的準(zhǔn)確性與可靠性。消防報(bào)警系統(tǒng)一般由探測(cè)設(shè)備、布線(xiàn)系統(tǒng)及報(bào)警控制器等設(shè)備組成。5辦公自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)為了提高辦公效率，保證辦公質(zhì)量，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和信息管理工作更加合理化、科學(xué)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化，許多企事業(yè)單位引進(jìn)了辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)由電腦、打印機(jī)、文字處理機(jī)、電話(huà)、傳真機(jī)、繪圖儀等設(shè)備組成。（七）運(yùn)輸設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)輸設(shè)備系統(tǒng)主要物業(yè)中用于垂直運(yùn)輸?shù)倪\(yùn)載工具，包括電梯和自動(dòng)扶梯（還有自動(dòng)人行道，但它的應(yīng)用范圍較?。?。電梯的分類(lèi)：電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專(zhuān)用梯等。按驅(qū)動(dòng)方式可分為交流電梯、直流電梯、液壓電梯、直線(xiàn)電機(jī)驅(qū)動(dòng)電梯。按速度可分為低速梯（速度低

10、于1米/秒）、中速梯（速度為1-2米/秒）、高速梯（速度高于2米/秒）。按控制方式分為信號(hào)控制、集選控制、微機(jī)程序控制和手柄控制等。電梯的組成部分電梯的組成部分一般包括：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備和控制設(shè)備等。自動(dòng)扶梯在構(gòu)造上與電梯相似，但比電梯簡(jiǎn)單，主要有驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置3個(gè)部分組成。（八）防雷設(shè)備建筑物防雷設(shè)施有針式和柵式兩大類(lèi)，其中避雷針又可分為單支、雙支和多支保護(hù)等幾種形式。避雷設(shè)施一般由接閃器（避雷針、避雷帶）、引下線(xiàn)和接地極3個(gè)部分組成。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容從物業(yè)設(shè)備管理的全過(guò)程看，物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)備基礎(chǔ)管理、運(yùn)行管理、安全管理、維修管理、更新改

11、造管理、備品配件管理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理等一、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是指為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理目標(biāo)及職能服務(wù)、提供有關(guān)資料信息依據(jù)、共同管理準(zhǔn)則和基本管理手段的必不可少的基礎(chǔ)管理工作。物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作主要有4項(xiàng)內(nèi)容 （一）資料檔案管理（二）標(biāo)準(zhǔn)化管理（三）規(guī)章制度建立（四）教育培訓(xùn)（一）資料檔案管理物業(yè)設(shè)備檔案資料管理的基本任務(wù)有兩個(gè)方面：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案資料的保管，二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供信息資料。物業(yè)設(shè)備的檔案資料主要包括3類(lèi)：（1）設(shè)備原始資料。（2）設(shè)備維修資料。（3）設(shè)備管理資料。（二）標(biāo)準(zhǔn)化管理物業(yè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理的基本任務(wù)有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提

12、供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩類(lèi)： （1）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類(lèi)設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。 （2）管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。（三）規(guī)章制度建立設(shè)備管理制度主要包括3類(lèi)：（1）責(zé)任制度。如崗位責(zé)任制度、記錄和報(bào)表制度、報(bào)告制度、交接班制度和出入登記制度等。（2）運(yùn)行管理制度。如巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度、文明運(yùn)行制度及值班制度等。（3）維修制度。如巡檢和保養(yǎng)制度、定期檢查和保養(yǎng)制度、預(yù)防檢修制度、備品配件管理制度、更新改造制度與維修費(fèi)用管理制度等。（4）其他制度。包括

13、基礎(chǔ)資料管理制度、節(jié)能管理制度、培訓(xùn)教育制度、設(shè)備事故管理制度及獎(jiǎng)懲制度等。 （四）教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)工作分成兩類(lèi)：（1）設(shè)備部門(mén)的員工教育培訓(xùn)。對(duì)設(shè)備部門(mén)員工教育培訓(xùn)包括技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德規(guī)范教育。主要是提高他們的技術(shù)水平、工作能力、工作態(tài)度和責(zé)任心。（2）其他員工及業(yè)主使用人的宣傳教育。主要是要求他們愛(ài)護(hù)設(shè)備并合理和安全使用設(shè)備的宣傳教育。二、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是指設(shè)備在日常運(yùn)行與使用過(guò)程中的各項(xiàng)組織管理工作，主要有以下幾方面的內(nèi)容：（1）優(yōu)化勞動(dòng)組織。（2）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備運(yùn)行管理制度 1）優(yōu)化勞動(dòng)組織。優(yōu)化勞動(dòng)組織的具體任務(wù)是：一是合理配置勞動(dòng)力，二是采取合理的勞動(dòng)組織形式

14、。具體來(lái)說(shuō)包括3方面的工作：定員工作。主要方法有按設(shè)備定員、按崗位定員和按比例定員3種。作業(yè)組的組織。工作輪班組織。三、物業(yè)設(shè)備的安全管理設(shè)備的安全管理既可避免人身傷亡，又可以減少設(shè)備維修損失、延長(zhǎng)設(shè)備壽命。設(shè)備的安全管理主要涉及4方面的內(nèi)容：（1）安全作業(yè)培訓(xùn)教育。（2）安全使用宣傳教育。（3）安全管理措施建立。（4）安全責(zé)任制度落實(shí)。四、物業(yè)設(shè)備的維修管理物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)的組織、計(jì)劃和控制。其內(nèi)容包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃?rùn)z修。（一）維護(hù)保養(yǎng)1.維護(hù)保養(yǎng)的含義設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)是一種養(yǎng)護(hù)性質(zhì)的工作，其目的是及時(shí)處理設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)使用過(guò)程中由于技術(shù)狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量常見(jiàn)問(wèn)題，隨時(shí)改善

15、設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。維護(hù)保養(yǎng)的方式主要是清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查等。對(duì)不同類(lèi)型的物業(yè)設(shè)備，應(yīng)視其技術(shù)特點(diǎn)、使用條件的不同，分類(lèi)、分片采取不同的有重點(diǎn)的保養(yǎng)措施。2維護(hù)保養(yǎng)的種類(lèi)維護(hù)保養(yǎng)包括日常保養(yǎng)、定期保養(yǎng)及點(diǎn)檢3種形式：（1）日常保養(yǎng)。是指操作人員在設(shè)備正常運(yùn)行中進(jìn)行的保養(yǎng)工作。（2）定期保養(yǎng)。是以操作人員為主，檢修人員協(xié)助，有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行而進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)。（3）設(shè)備點(diǎn)檢。設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備的點(diǎn)檢可分為日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查；設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專(zhuān)業(yè)維修人員為主

16、，操作人員協(xié)助進(jìn)行（二）計(jì)劃?rùn)z修根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果對(duì)設(shè)備確定檢修間隔期，以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修。1計(jì)劃?rùn)z修的理論依據(jù)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 磨損理論初期磨損階段。主要是由于設(shè)備內(nèi)部相對(duì)運(yùn)動(dòng)的零件表面較粗糙，在受力的情況下迅速磨損。正常磨損階段。這一階段的磨損速度較平穩(wěn)，磨損量增加緩慢。劇烈磨損階段。設(shè)備壽命的后期，磨損量急劇增加，設(shè)備的性能、精確度迅速降低。若不及時(shí)修理，就會(huì)發(fā)生事故。 故障理論初期故障期發(fā)生的原因;工作重點(diǎn)偶發(fā)事故期。發(fā)生的原因;工作重點(diǎn)磨損故障期。發(fā)生的原因;工作重點(diǎn)磨損度時(shí)間初期磨損階

17、段正常磨損階段劇烈磨損階段 圖9.1設(shè)備磨損理論曲線(xiàn) 圖9.2 設(shè)備故障理論曲線(xiàn)初期故障期故障率偶發(fā)故障期磨損故障期時(shí)間2計(jì)劃?rùn)z修的種類(lèi)根據(jù)設(shè)備檢修的部位，修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低，計(jì)劃?rùn)z修可以分成小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四類(lèi)。2計(jì)劃?rùn)z修的種類(lèi)（1）小修。主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤(rùn)滑工作。（2）中修。除包括小修內(nèi)容之外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換。（3）大修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)原有的技術(shù)特性。（4）系統(tǒng)大修。一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)直至整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修。3計(jì)劃?rùn)z修與維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系計(jì)劃?rùn)z修與

18、維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備維修管理的兩個(gè)重要方面，二者相輔相成，不可偏廢。如果設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)馬虎，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題不能及時(shí)處理，則小問(wèn)題將發(fā)展成大問(wèn)題，如果檢修人員在進(jìn)行設(shè)備檢修時(shí)，不重視檢修質(zhì)量，勢(shì)必給以后的維護(hù)保養(yǎng)工作增加難度，為設(shè)備故障事故的多發(fā)埋下了隱患。設(shè)備維修管理應(yīng)建立維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔的原則， 五、物業(yè)設(shè)備的更新改造管理（一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù)（二）設(shè)備更新改造的類(lèi)型（三）設(shè)備購(gòu)置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù)設(shè)備的壽命原理是設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)。設(shè)備的壽命通常可以分成設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)備的技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命要短于其物質(zhì)壽命，設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽

19、命要短于技術(shù)壽命。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是設(shè)備更新的主要依據(jù)，設(shè)備更新的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。設(shè)備壽命的決定因素設(shè)備物質(zhì)壽命的長(zhǎng)短主要取決于設(shè)備本身的質(zhì)量以及運(yùn)行過(guò)程中的使用、保養(yǎng)和修理。設(shè)備技術(shù)壽命的長(zhǎng)短取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命與設(shè)備本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步的速度及設(shè)備使用的外部環(huán)境變化都有關(guān)系（二）設(shè)備更新改造的類(lèi)型設(shè)備的更新改造分成兩類(lèi)：設(shè)備的更新和設(shè)備的改造。 （1）設(shè)備更新。設(shè)備更新是指以新型的設(shè)備來(lái)替代原有的老設(shè)備。設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式。設(shè)備的原型更新不利于提高設(shè)備的技術(shù)性能和設(shè)備管理的業(yè)務(wù)水平。設(shè)備的技術(shù)更新這種形式真正達(dá)

20、到了設(shè)備更新的目的，（2）設(shè)備改造設(shè)備改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，提高設(shè)備的技術(shù)功能及經(jīng)濟(jì)特性，以適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。技術(shù)改造是在原有設(shè)備的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，花費(fèi)的技術(shù)改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多設(shè)備技術(shù)改造的途徑對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，首先要對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證，編制改造方案。（三）設(shè)備購(gòu)置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)于設(shè)備，特別是大型設(shè)備的購(gòu)置必須進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以保證技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用的目的，從而才有可能獲得業(yè)主和用戶(hù)的支持和批準(zhǔn)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)考慮的因素主要有以下3條：（1）技術(shù)性要求。（2）適用性要求。（3）經(jīng)濟(jì)性要求。設(shè)備購(gòu)置多方案比較的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方

21、法主要有年費(fèi)法和現(xiàn)值法。年費(fèi)法。設(shè)備的年總費(fèi)用CF（A/P，i，n）CV其中CF設(shè)備初期投資費(fèi)用； CV設(shè)備的年均使用費(fèi)； （A/P，i，n）投資回收系數(shù)（i為折現(xiàn)率；n為設(shè)備使用年限）?，F(xiàn)值法。設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用現(xiàn)值CFCV（P/A，i，n）其中的（P/A，i，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中要使任何故障得到及時(shí)的維修，必須儲(chǔ)備一定的備品配件并對(duì)其進(jìn)行管理。（一）備品配件管理的原則（二）備品配件的技術(shù)管理（一）備品配件管理的原則備品配件管理的原則是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿(mǎn)足設(shè)備維修的需要，保證設(shè)備維修的質(zhì)量和進(jìn)度，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低限度，降低備件

22、儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。目的可以用3個(gè)最低程度來(lái)表示：（1）把突發(fā)性故障所造成的停機(jī)損失減少到最低程度；（2）把設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修的修理時(shí)間和修理費(fèi)用降低到最低程度；（3）在合理供應(yīng)的基礎(chǔ)上，把備品配件的庫(kù)存量和儲(chǔ)備資金壓縮到最低程度。（二）備品配件的技術(shù)管理備品配件的技術(shù)管理應(yīng)由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的收集和測(cè)繪整理，確定備件來(lái)源的途徑和方法，確定合理的儲(chǔ)備定額和儲(chǔ)備形式，編制備件卡和備件臺(tái)賬，為備件的制造，采購(gòu)、庫(kù)存提供科學(xué)的依據(jù)。（1）備件的確定依據(jù)易磨損的零件和使用壽命小于大修理間隔期的其他易損件；制造周期長(zhǎng)、加工復(fù)雜或需要協(xié)作解決的零部件；有較多同類(lèi)型設(shè)備的零部件

23、；停止運(yùn)行會(huì)帶來(lái)很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件。（2）備件儲(chǔ)備的計(jì)算公式備件的年平均消耗量：N0=AK/P其中：N0備件的年平均消耗量（件/年）；A具有相同備件的設(shè)備臺(tái)數(shù)；K每臺(tái)設(shè)備中相同的備件數(shù)；P備件的平均使用壽命。備件的年儲(chǔ)備量：N1=N0其中：N1：備件的年儲(chǔ)備量。備件的訂購(gòu)量：N2N0T其中：N2備件的訂購(gòu)量（件）T備件的訂購(gòu)周期（年）備件的最低儲(chǔ)備量：N30.25N1(件)其中：N3備件的最低儲(chǔ)備量。備件的最高儲(chǔ)備量：N4N2+N3（件）其中：N4備件的最高儲(chǔ)備量。訂購(gòu)周期是指以備件圖紙?zhí)岢龅絺浼霂?kù)的全過(guò)程所花的時(shí)間。影響訂購(gòu)周期的因素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運(yùn)

24、輸?shù)谋憬菖c否。訂購(gòu)周期可以小于1，如訂購(gòu)周期為3個(gè)月，則計(jì)算為0.25年。第三節(jié) 常見(jiàn)物業(yè)設(shè)備的維修、保養(yǎng)及管理一、房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修與管理（二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理（一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且飲用水的質(zhì)量也會(huì)直接關(guān)系到人的身體健康。作為物業(yè)管理者應(yīng)十分注意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊生產(chǎn)用水的質(zhì)量。（一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理（1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個(gè)給水系統(tǒng)的每個(gè)環(huán)節(jié)及設(shè)施（2）定期檢查

25、清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次（3）加強(qiáng)對(duì)水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。（4）對(duì)具有凈水系統(tǒng)的給水系統(tǒng)應(yīng)注意保持凈水系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，要定期進(jìn)行水質(zhì)檢查（5）建立給水系統(tǒng)的報(bào)修制度。（6）定期檢查、測(cè)試消防給水系統(tǒng)的狀態(tài)。（二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理（1）定期對(duì)排水設(shè)施，包括地上部分及地下部分進(jìn)行保養(yǎng)、維修和疏通清理（2）監(jiān)督用戶(hù)，不準(zhǔn)向排水設(shè)施內(nèi)亂扔雜物，以免發(fā)生堵塞，并不準(zhǔn)私自挪動(dòng)、改裝及加裝。（3）餐飲服務(wù)、醫(yī)療等行業(yè)及單位食堂的排水（4）監(jiān)督用戶(hù)不準(zhǔn)在排水設(shè)施的下水管網(wǎng)、窖井及化糞池的蓋面上搭設(shè)棚屋和堆放過(guò)重物品，以免壓壞排水設(shè)施。二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理電力是物業(yè)用

26、電系統(tǒng)的動(dòng)力，是提供并改善物業(yè)內(nèi)人們工作及生活條件，保證并提高物業(yè)使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值必不可少的基礎(chǔ)條件；但電力也是非常危險(xiǎn)的，使用不當(dāng)或供電及用電設(shè)施的故障都可能引發(fā)嚴(yán)重的災(zāi)難。加強(qiáng)物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證安全正常的供電，有效地防止各種意外的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其工作的出發(fā)點(diǎn)。 二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理（一）建立嚴(yán)密科學(xué)的組織保證體系（二）供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理 (三) 供配電系統(tǒng)管理有關(guān)規(guī)定（一）建立嚴(yán)密科學(xué)的組織保證體系（1）嚴(yán)格遵守國(guó)家、地方政府及電力部門(mén)制定的有關(guān)供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方面的各項(xiàng)法規(guī)及行政規(guī)章，嚴(yán)禁違章

27、供配電。（2）設(shè)定專(zhuān)門(mén)的職能部門(mén)或配備專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供配電的管理、保養(yǎng)與維修。（3）負(fù)責(zé)供配電運(yùn)作和保養(yǎng)維修的人員必須持證上崗，并做好相應(yīng)的上崗前培訓(xùn)（4）建立各項(xiàng)規(guī)章制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。（二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理（5）防止污水管渠內(nèi)出現(xiàn)淤塞及蚊蟲(chóng)滋生，防止污水外泄引起環(huán)境污染。（6）定期（一般為35年）對(duì)外露的排水管道進(jìn)行油漆，以加強(qiáng)水管外層的保護(hù)及美觀。（7）建立用戶(hù)隨時(shí)報(bào)修制度及管理人員的巡視制度，發(fā)現(xiàn)排水管網(wǎng)堵塞、外漏及有關(guān)設(shè)施出現(xiàn)故障，及時(shí)進(jìn)行修復(fù)。 （二）供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理（1）加強(qiáng)房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。（2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)供配電系統(tǒng)的

28、日常保養(yǎng)與維修（1）加強(qiáng)房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。定期打掃、清理配電房建立嚴(yán)格的配電房管理制度定期對(duì)配電房?jī)?nèi)的配電柜作全面的測(cè)試、檢查定期檢查并記錄配電房設(shè)備的工作狀況配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁亂接拉電線(xiàn)或改變線(xiàn)路布置，嚴(yán)禁亂用其他電器（2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修定期巡視、檢查物業(yè)公共區(qū)域供配電設(shè)施的運(yùn)行建立健全用戶(hù)報(bào)修制度檢修時(shí)，必須使用電工絕緣工具，并在有關(guān)位置懸掛標(biāo)識(shí)牌；對(duì)在潮濕場(chǎng)地或夾層工作時(shí)，應(yīng)注意先切斷電源，不能斷電的，至少應(yīng)有兩名檢修人員在場(chǎng)一起工作。物業(yè)停電，限電之前，應(yīng)提前通知用戶(hù)物業(yè)恢復(fù)供電時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)通知各用戶(hù)特殊情況下應(yīng)有切實(shí)可行的管理措施或

29、應(yīng)急措施。 三、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)與維修管理對(duì)一些公共物業(yè)或客流較大場(chǎng)所的控制要求：室內(nèi)氣溫能夠保持在1923；相對(duì)濕度保持在40%70%；新鮮空氣供應(yīng)是為46個(gè)換氣量/小時(shí)；通風(fēng)是大于8公升/人.秒。而對(duì)于有吸煙的情況,其通風(fēng)是應(yīng)控制在1625公升/人.秒。 (一) 空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理工作內(nèi)容（1）專(zhuān)人負(fù)責(zé)或者委托具有資質(zhì)的承包商物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，（2）嚴(yán)格培訓(xùn)空調(diào)系統(tǒng)工作人員,提高他們的責(zé)任心和工作能力。（3）制定嚴(yán)格的空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程（4）加強(qiáng)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)日常運(yùn)行的觀察與檢查，不可帶故障運(yùn)行（5）定期清洗空氣過(guò)濾裝置，并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行定期擦洗或抹油等。（6）科學(xué)制定物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)

30、的保養(yǎng)維修計(jì)劃（7）加強(qiáng)能源管理，保持空調(diào)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 （二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況（3）機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)（4）定時(shí)檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況（5）定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況（6）定期巡查各管網(wǎng)有無(wú)裂縫或漏水、堵塞現(xiàn)象（二）空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（7）定期檢查清理過(guò)濾器中積存的塵埃和雜物，對(duì)風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。（8）根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗保養(yǎng)鍋爐、軟化用水裝置。（9）定期檢查鍋爐燃燒室及煙道的炭灰（10）

31、每年停爐期間，對(duì)鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng)（三）空調(diào)系統(tǒng)工作制度（1）空調(diào)工對(duì)當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)有完全責(zé)任。領(lǐng)班應(yīng)組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度的要求（2）嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。（3）堅(jiān)守工作崗位（4）值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告，并及時(shí)處理、記錄。（5）負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和一般故障檢修；（6）值班人員違反制度或失職造成設(shè)備損壞，將追究其責(zé)任四、電梯系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理（一）電梯維修等級(jí)、周期和要求（二）電梯機(jī)房管理規(guī)定（三）電梯安全管理規(guī)定（四）電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定（一）電梯維修等級(jí)、周期和要求（1）小修。指日常的維護(hù)保養(yǎng)，其中包括排除故障的急修和定時(shí)定點(diǎn)的常

32、規(guī)保養(yǎng)。因故障停梯接到報(bào)修后，維修人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。常規(guī)保養(yǎng)分為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年保養(yǎng)3個(gè)等級(jí)。（2）中修。指運(yùn)行較長(zhǎng)時(shí)間后進(jìn)行的全面檢修保養(yǎng)，周期一般定為3年。但第2個(gè)周期是大修周期，如進(jìn)行大修則免去中修。（3）大修。指中修后繼續(xù)運(yùn)行3年時(shí)間，因設(shè)施磨損嚴(yán)重需要更換主機(jī)和較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全面徹底的維修。（一）電梯維修等級(jí)、周期和要求（4）專(zhuān)項(xiàng)修理。指不到中、大修周期又超過(guò)小修范圍的某些需及時(shí)修理的項(xiàng)目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)修理或?qū)ｍ?xiàng)大修。（5）更新改造。電梯連續(xù)運(yùn)行超過(guò)15年以上，如主機(jī)或其他主要配套件磨損嚴(yán)重，不能修復(fù)又無(wú)法更

33、換（舊型號(hào)已淘汰或已換代）時(shí)，就需要進(jìn)行改造或更新。對(duì)只要更換主要設(shè)備如牽引、控制等設(shè)備的稱(chēng)為改造。如整臺(tái)電梯需要更換的稱(chēng)為更新。更新的周期因保養(yǎng)水平的不同而有很大的差別。（三）電梯安全管理規(guī)定（1）電梯工必須持證上崗，無(wú)證人員禁止操作。（2）電梯工每天對(duì)各電梯全面巡視一次（3）工程部經(jīng)理周檢（4）工程部經(jīng)理組織人員按有關(guān)規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。（5）電梯工和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。（6）統(tǒng)一設(shè)立報(bào)警點(diǎn)（7）懸掛電梯困人救援規(guī)程，電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行。（8）未取得準(zhǔn)用證的電梯嚴(yán)禁投入使用。第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備成本管理技術(shù)介

34、紹現(xiàn)代綜合設(shè)備管理與傳統(tǒng)設(shè)備管理相比較，更具有一定的科學(xué)性、合理性和先進(jìn)性。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的設(shè)備管理只注意設(shè)備的技術(shù)性能管理；而現(xiàn)代綜合設(shè)備管理除此以外還考慮設(shè)備壽命期的經(jīng)濟(jì)性管理，即設(shè)備購(gòu)置時(shí)一次性投資的經(jīng)濟(jì)性，運(yùn)行使用時(shí)的經(jīng)濟(jì)性，維護(hù)檢修和更新改造時(shí)的經(jīng)濟(jì)性等?，F(xiàn)代綜合設(shè)備管理的最終目的是從設(shè)備經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化過(guò)程中，尋求以最少投資得到最大經(jīng)濟(jì)效益的方法，包括初投資費(fèi)用、運(yùn)行費(fèi)用、能源費(fèi)用、勞動(dòng)力費(fèi)用、維修費(fèi)用、更新改造費(fèi)用等支出計(jì)劃的管理。此外，固定資產(chǎn)的賬目、折舊、報(bào)廢等資產(chǎn)管理也應(yīng)加以關(guān)心、了解。第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備成本管理技術(shù)介紹一、預(yù)防性維修與保養(yǎng)計(jì)劃技術(shù)二、維修管理的七問(wèn)題技術(shù)三、 能源管

35、理技術(shù)四、價(jià)值工程技術(shù)五、壽命周期成本技術(shù)（二）預(yù)防性維修與保養(yǎng)計(jì)劃的制定步驟（1）列出設(shè)備和建筑清單。（2）決定必要的維修任務(wù)。（3）估算費(fèi)用。（4）時(shí)間規(guī)劃。安排從3方面來(lái)考慮，一是考慮維修保養(yǎng)任務(wù)的時(shí)間特性要求，如日、周、月、季、半年、1年等；二是要考慮物業(yè)管理企業(yè)的資源情況，如維修部門(mén)的人力、財(cái)力等；（三）預(yù)防性維修與保養(yǎng)計(jì)劃成本控制的幾點(diǎn)措施（1）對(duì)計(jì)劃內(nèi)的各種維修保養(yǎng)項(xiàng)目，不斷尋找長(zhǎng)期或短期的成本降低的機(jī)會(huì)（2）將維修保養(yǎng)的管理和操作功能分開(kāi)。（3）詳細(xì)的計(jì)劃是有效監(jiān)督維修的基礎(chǔ)，維修人員要完成的維修工作的特殊要求都要列入計(jì)劃。二、維修管理的七問(wèn)題技術(shù)（1）維修范圍。（2）維修地點(diǎn)

36、。（3）維修順序。（4）維修方法。（5）維修的工具材料。（6）維修人員。（7）維修時(shí)間。三、 能源管理技術(shù)（1）用熱能單位來(lái)進(jìn)行核算。（2）列出用能設(shè)備清單。（3）選擇節(jié)能潛力可能大的項(xiàng)目?？梢圆捎肁BC管理技術(shù)確定關(guān)鍵的A類(lèi)設(shè)備和地方。（4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應(yīng)成本。（5）分析比較各種節(jié)能方法的成本效益。（6）確定選用的節(jié)能措施。（7）準(zhǔn)備措施實(shí)施計(jì)劃。（8）執(zhí)行計(jì)劃。四、價(jià)值工程技術(shù)邁爾斯對(duì)于價(jià)值工程的研究歸結(jié)為以下幾個(gè)方面：（1）用戶(hù)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品主要是購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的功能，實(shí)現(xiàn)這些功能采取怎樣的結(jié)構(gòu)形式是無(wú)關(guān)重要的；（2）用戶(hù)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)，總希望在達(dá)到功能要求的前提下，花費(fèi)最少。（3）產(chǎn)品的功能和實(shí)現(xiàn)功能所花費(fèi)的成本之比可看作產(chǎn)品的價(jià)值。（4）