《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)（第三版）》課件第十章

1、第十章 物業(yè)租賃管理第十章 物業(yè)租賃管理物業(yè)租賃是許多物業(yè)管理者的主要業(yè)務(wù)之一。租賃業(yè)務(wù)的好壞作為衡量物業(yè)管理者的最重要的標(biāo)準(zhǔn)。對一個(gè)經(jīng)營性物業(yè)來說，收益是第一位要考慮的；物業(yè)管理者所承擔(dān)的其他責(zé)任也是主要圍繞增加收益這個(gè)目標(biāo)，并在這個(gè)目標(biāo)上體現(xiàn)出其他責(zé)任履行的好壞。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃定義二、房屋租賃的法律特征三、物業(yè)租賃的分類四、租賃登記與納稅一、物業(yè)租賃定義物業(yè)租賃是指房屋產(chǎn)權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。（1）房屋出租人必須是房屋產(chǎn)權(quán)所有人。（2）轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。（3）出租不僅將房屋讓與承租人居住或從事經(jīng)營活動(dòng)，也

2、包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。二、房屋租賃的法律特征房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分收益權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物。房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止。租賃關(guān)系主體的法律要求。租賃客體的法律要求。租賃關(guān)系主體的法律要求租賃雙方除了必須具有民事能力以外，還要求出租人必須是房屋所有權(quán)或其指定委托人或法定代管人；要求承租人沒有法律限制承租的情況。 租賃客體的法律要求未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬

3、于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。三、物業(yè)租賃的分類根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)不同根據(jù)租賃房屋的用途不同按照房屋的租賃期限不同按照租金的計(jì)算和支付方式不同按承租人的國籍不同按照房屋的租賃期限不同定期租賃是指有確定期限的租賃，租期滿即租賃終止。出租人無須作提前通知，承租人到期必須歸還租用的物業(yè)。目前我國一般商品房的租賃都屬于此種情況。不定期租賃是指租賃雙方?jīng)]有約定租期，出租人可隨時(shí)要求收回房屋。我國的公房出租就屬于這種情況，但在收回房屋上會(huì)要求國家作出另外安排居住的要求。階段式租賃是指雙方雖然確定

4、了某個(gè)期限，但又約定，雙方如沒有提前通知終止的情況下可自動(dòng)續(xù)約相同一個(gè)時(shí)期的一種租賃方式，這種情況也經(jīng)常出現(xiàn)在一些商品房的租賃中。四、租賃登記與納稅（一）租賃登記根據(jù)商品物業(yè)租賃管理辦法規(guī)定，物業(yè)租賃合同訂立后三十日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃登記備案。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃登記備案。租賃當(dāng)事人登記需要提供的資料物業(yè)租賃合同；物業(yè)租賃當(dāng)事人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。物業(yè)租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者

5、提供虛假材料。物業(yè)租賃登記備案內(nèi)容：出租人的姓名（名稱）、住所；承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號(hào)碼；出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；其他需要記載的內(nèi)容。登記備案的其他要求對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理物業(yè)租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具物業(yè)租賃登記備案證明：申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致；不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。物

6、業(yè)租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。物業(yè)租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。物業(yè)租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理物業(yè)租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。租賃稅收物業(yè)租賃一般要涉及印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、所得稅和土地使用稅等稅收 租賃稅收（1）印花稅。租賃雙方所持的房屋租賃合同，應(yīng)按合同所載金額的0.1，一次性貼足印花稅票。（2）營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加（兩稅一費(fèi)）（3）房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅計(jì)稅方

7、法有兩種（4）所得稅。所得稅分兩種：企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。（5）土地使用稅。私房業(yè)主出租私有房屋，應(yīng)按所在地的地段等級(jí)適用的稅額，交納土地使用稅。第二節(jié) 租約管理一、租約的含義及法律特征二、租有權(quán)的概念三、租約的類型四、有效租約的基本條款五、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的權(quán)利和義務(wù)1出租人的權(quán)利2出租人的義務(wù)（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)1承租人的權(quán)利2承租人的義務(wù)一、租約的含義及法律特征（一）租約的含義房屋租約是一種債權(quán)合同，是出租人和承租人就房屋租賃事宜，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議，也即以房屋為租賃標(biāo)的契約。 （二）房屋租約的法律特征（1）房屋租約是雙務(wù)有償合同。（2）房屋租約是諾成

8、和要式合同。（3）房屋租約是繼續(xù)性合同。房屋租約是雙務(wù)有償合同 雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和義務(wù)的合同。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利而必須償付代價(jià)的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。區(qū)分有償合同與無償合同的法律意義在于確定當(dāng)事人履行合同義務(wù)時(shí)應(yīng)注意的程度及違約責(zé)任大小。房屋租約是諾成和要式合同。所謂諾成合同即指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。實(shí)踐合同，雖然當(dāng)事人表示一致，但還須交付標(biāo)的物，合同才能成立這種法律上的分類，主要用于確定合同成立的時(shí)間。法定要式合同；約定要式合同。房屋租約是法定要式合同。二、租有權(quán)的概念（一）有年限的租有權(quán)（二）周期性租有

9、權(quán)（三）不定期租有權(quán)（四）默認(rèn)租有權(quán)（一）有年限的租有權(quán)有年限租有權(quán)（Estate for Years）是大多數(shù)物業(yè)管理者在出租各類物業(yè)中經(jīng)常采用的方式。這種租約有時(shí)稱作規(guī)定時(shí)間的租約。當(dāng)租約指定的時(shí)間到期，這種有年限租有權(quán)不須提前通知就可以終止。承租人必須馬上交還物業(yè)。有年限租有權(quán)也可以繼承的，不因租賃雙方中的某一位死亡而終止。（二）周期性租有權(quán)周期性租有權(quán)（Estate from Period to Period）是指業(yè)主將房屋租與承租戶一段時(shí)間后可以自動(dòng)續(xù)約相同一個(gè)時(shí)期的一種出租方式。這種租有權(quán)的最常見例子是年周期租有權(quán)。盡管月周期、周周期租有權(quán)的形式也存在。要終止一個(gè)周期性租有權(quán)，簽約

10、一方必須提前給通知。通知形式和提前時(shí)間的要求一般由當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)確定。這種租有權(quán)也可繼承，不因租賃當(dāng)事人的死亡而終止。（三）不定期租有權(quán)不定期租有權(quán)（Tenancy at Will）是指業(yè)主同意給與承租戶不限時(shí)間租用物業(yè)的權(quán)利。這種租有權(quán)的產(chǎn)生和延續(xù)依賴于雙方的自愿?，F(xiàn)在，一般要求終止一方必須提前以書面形式提出終止租賃的通知。不定期租有權(quán)可以因任何一方的要求而終止。（四）默認(rèn)租有權(quán)默認(rèn)租有權(quán)是指租戶在租約到期時(shí)，未經(jīng)所有者的許可，強(qiáng)制繼續(xù)占有物業(yè)。除非業(yè)主訴諸法院或租戶自動(dòng)搬離，否則物業(yè)將被繼續(xù)占用。如果當(dāng)業(yè)主接受對方繳納的租金時(shí)，則表示業(yè)主默認(rèn)對方以周期性的租有權(quán)或不定期租有權(quán)形式擁有對物業(yè)的租

11、有權(quán)。三、租約的類型（一）毛租約（二）純租約（三）百分比租約（一）毛租約在毛租約的情況下，承租戶支付固定的租金，而業(yè)主支付所有有關(guān)物業(yè)的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅和其他有關(guān)物業(yè)的稅收、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。至于水電費(fèi)等公共事業(yè)費(fèi)，則由租賃雙方協(xié)商，毛租約經(jīng)常用于公寓的出租，也有用于辦公樓的租賃的。 （二）純租約純租約，也稱凈租約。純租約一般用于較長租期的租約。從理論上，存在3種純租約單純租約的承租戶只支付租金、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅和其他的稅收，雙純租約的承租戶除此以外，還要支付保險(xiǎn)費(fèi)，三純租約的承租戶在雙純的基礎(chǔ)上，還要加上維修費(fèi)。工業(yè)物業(yè)的租賃一般都采用三純租約的形式。（三）百分比租約百分比租約，有時(shí)稱作超額

12、租約，是用于零售商業(yè)物業(yè)的出租租約。百分比租約租金的支付一般是基于年度來計(jì)算的。它要求承租者在支付一個(gè)固定額度的基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上，加上承租戶總收入超過事先確定的最低銷售額部分的一個(gè)百分比。（三）百分比租約例如，一個(gè)百分比租約可能要求承租戶每月交基礎(chǔ)租金1200元。再加上年經(jīng)營收入超過36萬元的差額部分的4%。在這個(gè)租約的條件下，一個(gè)年總經(jīng)營收入為72萬元的承租戶需要固定租金以外的費(fèi)用為（720,000360,000） 4 = 14,400元。等于每月需多交1200元。（三）百分比租約百分比的確定沒有固定的模式，這取決于物業(yè)的性質(zhì)、地點(diǎn)、承租者生意的類型以及總的經(jīng)濟(jì)氣候。百分比租金的計(jì)算還可以采

13、取固定百分比和變動(dòng)百分比兩種方式。四、有效租約的基本條款（1）物業(yè)租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所； （2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（3）租金和押金數(shù)額、支付方式；（4）租賃用途和房屋使用要求；（5）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（6）租賃期限； （7）房屋維修責(zé)任； （8）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納； （9）爭議解決辦法和違約責(zé)任； （10）其他約定。物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。1當(dāng)事人姓名（名稱）及住所租約既是合同又是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓證書。它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主或業(yè)主授權(quán)代表簽名。如果租

14、賃當(dāng)事人是一個(gè)組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的被授權(quán)人員簽名并蓋上組織或公司的章。當(dāng)事人的住所也是租約的必要要素之一 2房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況； （1）如果物業(yè)的出租包括了土地，則在租約中必須有精確的法律描述。如果出租的物業(yè)只是一幢大樓的一個(gè)部分，則只須提供大樓的地址及房間號(hào)碼。（2）對于商業(yè)鋪面，除了地址、號(hào)碼的描述以外還必須有對承租戶使用的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后。（3）一個(gè)租約的物業(yè)描述中可能需要規(guī)定對出租空間的間隔、裝飾、設(shè)施方面的要求以及費(fèi)用的分擔(dān)方法。 3租金和押金數(shù)額、支付方式（1）租金支付

15、的時(shí)間、數(shù)量、支付地點(diǎn)及收款人在租約中必須明確規(guī)定。（2）有的租約規(guī)定了租賃押金（保證金），作為承租戶期滿拒遷房屋、延付房租、損壞房屋給業(yè)主帶來損失的保證。押金一般1至3個(gè)月。例如深圳市規(guī)定3個(gè)月。（3）在此條款中必須加入一條允許業(yè)主在必要時(shí)調(diào)整租金的條款。這是一條對業(yè)主來說是極有價(jià)值的條款。一般租金率的調(diào)整條款3種方式可供選擇逐步上升條款。這個(gè)條款規(guī)定了經(jīng)過某個(gè)規(guī)定時(shí)間后租金可有一個(gè)規(guī)定的增長。指數(shù)條款。這個(gè)條款的特征是將租金的調(diào)整與某種指數(shù)結(jié)合起來。最經(jīng)常被使用的是物價(jià)指數(shù)。重新估價(jià)法。這種租金調(diào)整的方法是在雙方同意的某個(gè)約定的時(shí)間，按出租房屋重新估價(jià)的租金值來調(diào)整原有的租金值。也就是租賃

16、雙方同意接受市場租金。但這種估價(jià)必須由獨(dú)立的估價(jià)師來進(jìn)行。4租賃用途和房屋使用要求租賃用途：在辦公樓和工業(yè)物業(yè)租約中有一條非常流行的限制性條款，限制承租戶使用房子“只能用于一般租約規(guī)定的用途，而不能用于其他目的”。一般租約規(guī)定的用途即是產(chǎn)權(quán)證上的規(guī)劃用途。使用要求也可以加以限定：書面的限制性條款 ； 大樓管理規(guī)則 5房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能這一條須列出房屋和室內(nèi)設(shè)施的數(shù)量、狀況以及在安全使用上是否存在問題，如有特殊的安全使用的要求的，必須列出。 6租賃期限（1）租約期限的表達(dá)應(yīng)該完整、明確（2）續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款。（3）提前中止租約的內(nèi)容和優(yōu)先購買該物業(yè)的選擇權(quán)。5租金及交付方式（1）租金支付的

17、時(shí)間、數(shù)量、支付地點(diǎn)及收款人在租約中必須明確規(guī)定。（2）有的租約規(guī)定了租賃保證金，作為承租戶期滿拒遷房屋、延付房租、損壞房屋給業(yè)主帶來損失的保證。保證金一般1至3個(gè)月。例如深圳市規(guī)定3個(gè)月。（3）在此條款中必須加入一條允許業(yè)主在必要時(shí)調(diào)整租金的條款。這是一條極有價(jià)值的條款。房屋的修繕責(zé)任出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。 承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。注意以下幾點(diǎn)（1）修繕責(zé)任包括兩個(gè)方面，一是修繕的范圍，或修繕的內(nèi)容，即哪些內(nèi)

18、容是出租人負(fù)責(zé)修理，哪些是承租人自己負(fù)責(zé)修理。例如承租人由于自己生活和工作的特殊需要，超過當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)安置的設(shè)備設(shè)施及用具，應(yīng)由承租人自己修理。第二是修繕費(fèi)用的承擔(dān)。即每一次修繕費(fèi)用誰來承擔(dān)。一般來說，誰負(fù)責(zé)修繕的范圍就承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，但有時(shí)會(huì)出現(xiàn)不一致的情況。注意以下幾點(diǎn)（2）由于過失損壞的物業(yè)，由過失責(zé)任人負(fù)責(zé)。（3）修繕責(zé)任要與租金作平衡。即修繕責(zé)任范圍的大小，承擔(dān)費(fèi)用的多少是和租金的高低是相關(guān)的。（4）物業(yè)管理者在合法的前提下，應(yīng)該起草一個(gè)盡可能免除那些超出其控制能力的提供維修和服務(wù)的責(zé)任。（5）租約中應(yīng)說明，如果物業(yè)被出售，業(yè)主的責(zé)任在出售之日結(jié)束，除了承擔(dān)將保證金歸還承

19、租方或轉(zhuǎn)移給新的業(yè)主的責(zé)任以外，其他責(zé)任均由新的業(yè)主承擔(dān)。8物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納需要明確的：一是這些費(fèi)用由誰承擔(dān)，即這些費(fèi)用是否包括在租金里面，或是部分包括，部分不包括；二是，如果這些費(fèi)用有承租人繳納，出租人可約定定期檢查帳單，以確保這些費(fèi)用的繳納。9爭議解決辦法和違約責(zé)任；爭議解決的方法通常有協(xié)商、仲裁和訴訟。當(dāng)事人可以選定其中的一種或多種。 （1）承租方的主要違約行為有將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；拖欠租金；利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；故意損壞承租房屋的；租約終止后非法占有房屋的；其他違反雙方規(guī)定

20、的內(nèi)容；（2）承租方違約時(shí)，出租方可采取的措施出租方在合約規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向承租方發(fā)出書面通知如果承租方的違約可以用修繕或替換損壞的部分來解決承租方違約給出租方造成損失的，由承租方賠償。如果出租方選擇終止合約的出租方有權(quán)通過法律訴訟的途徑來糾正承租方的違約行為。 （3）出租方的主要違約行為不能保障承租方合法使用房屋。如出租方的房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛；在正常使用范圍和期限內(nèi)，出租方干預(yù)承租方使用或毀約等。不能保證承租方在租約規(guī)定的時(shí)間起實(shí)際占有。 不能提供基本服務(wù)。影響承租方實(shí)際占有的情況前承租方因種種原因還沒有搬走；前承租方雖然人走了，但東西還沒有搬走，甚至還有廢棄物沒有清除；出租方對租賃房屋沒有整修或整

21、修未完成，因而沒達(dá)到租約規(guī)定或國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。不能提供基本服務(wù)。由于出租方不能或不能完全提供基本的服務(wù)，在法律上會(huì)出現(xiàn)推定驅(qū)逐或部分驅(qū)逐的情況。推定驅(qū)逐是指出租方在提供基本服務(wù)方面的失職，造成承租方不能正常的生活或營業(yè)而必須離開另行擇居。部分驅(qū)逐是指承租方?jīng)]有搬出房子，但已不能按照租約規(guī)定的條件使用全部租用的房子。（4）出租方違約時(shí)承租方可采取的措施：發(fā)出書面通知，要求出租方在合理的時(shí)間內(nèi)改正錯(cuò)誤。在合理的時(shí)間過后，出租方未能改正，承租方可以自行采取適當(dāng)?shù)拇胧┮垣@得所需要的必要服務(wù)，并可從應(yīng)支付的租金中扣除因此產(chǎn)生的費(fèi)用。承租戶也可能采取拒付租金，直到違約情況被糾正。對于出租方違約的，

22、承租方可索取違約金，給承租方帶來損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。承租方可通過法律訴訟來糾正出租方的違約行為。10當(dāng)事人約定的其他條款（1）稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)。（2）租戶的改建。（3）用于生意的定著物處理。（4）保證金。五、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)1出租人的權(quán)利（1）有按期收取租金的權(quán)利。（2）有監(jiān)督合理使用房屋的權(quán)利。這包括對改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)，合法使用的監(jiān)督權(quán)及必要的進(jìn)入權(quán)。（3）有依法收回出租房屋的權(quán)利。3種情況可依法收回租賃期滿；對不定期租約要收回自住時(shí)，需提前通知并要按排好承租人的搬遷；三是承租人違約時(shí)。這里要明確指出的是欠租6個(gè)月以上，公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的，都符合收回房屋的條件。

23、 2出租人的義務(wù)（1）出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。（2）出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。（3）保障承租人合法使用。（4）物業(yè)租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。（5）物業(yè)租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人。 1承租人的權(quán)利（1）有按約使用所租房屋的權(quán)利。（2）有要求保障安全居住的權(quán)利。（3）出租房屋出售時(shí)有優(yōu)先購買權(quán)。（4

24、）有對房屋管理狀況監(jiān)督和建議權(quán)。（5）在出租人同意的情況下，有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。 2承租人的義務(wù)（1）有按期交納租金的義務(wù)。（2）有按約定用途使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。（3）有維護(hù)原有房屋的義務(wù)。（4）有遵守國家政府有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。 第三節(jié) 租賃營銷管理一、營銷原則 二、營銷活動(dòng)三、談判和簽約一、營銷原則市場營銷的兩個(gè)基本原則是熟悉你的產(chǎn)品和新業(yè)務(wù)的最好來源是你目前的顧客。這兩個(gè)原則不管對哪一種產(chǎn)品的推銷都是一樣的。（1）出租空間的檢查。物業(yè)管理者在將待出租空間推向市場以前，必須事先對待出租空間進(jìn)行仔細(xì)的檢查。（2）重視現(xiàn)有租戶的推薦介紹。來自對物業(yè)管理者所提供服務(wù)感

25、到滿意的現(xiàn)有租戶的推薦是花費(fèi)最少、成功可能最大的出租物業(yè)的方法。二、營銷活動(dòng)（一）廣告競爭1廣告競爭的制約因素2廣告方法（二）形象宣傳1形象宣傳的方式2形象宣傳的優(yōu)點(diǎn)（三）個(gè)人銷售活動(dòng)1與代理商、經(jīng)紀(jì)人合作2直接銷售二、營銷活動(dòng)一個(gè)完整的市場營銷活動(dòng)可以分成3類：廣告競爭、形象宣傳和個(gè)人直接推銷。廣告競爭是指客戶通過媒體的廣告，直接激起潛在消費(fèi)者的需求和購買行動(dòng)，而客戶為此必須支付廣告費(fèi)的行為。形象宣傳是指不用支付直接的廣告費(fèi)而獲得公開宣傳的方法。個(gè)人銷售活動(dòng)是指營銷人員直接與潛在客戶接觸，完成交易的整個(gè)過程。所有這些營銷方法，都要服從業(yè)主及物業(yè)管理者的目標(biāo)：盡快地以最合適的租金將房子租給信譽(yù)

26、良好的客戶。（一）廣告競爭實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理者營銷目標(biāo)的第一步是有效的廣告競爭。一般來說，一個(gè)有著精心設(shè)計(jì)的廣告計(jì)劃推動(dòng)的好產(chǎn)品，在市場上要比一般競爭者的產(chǎn)品要銷售得快，獲利也高。當(dāng)房地產(chǎn)市場環(huán)境好的時(shí)候，精心策劃的有效廣告甚至可以使物業(yè)有高額的租金回報(bào)。1廣告競爭的制約因素（1）物業(yè)類型（2）供求關(guān)系。（3）可用的廣告資金。（二）形象宣傳很多潛在的目標(biāo)客戶為某個(gè)物業(yè)所吸引或感興趣，經(jīng)常是因?yàn)樵撐飿I(yè)和管理此物業(yè)的物業(yè)公司在公眾中的良好聲譽(yù)。因此加強(qiáng)物業(yè)的形象宣傳，提高物業(yè)的聲譽(yù)極為重要。1形象宣傳的方式（1）保持與社交界、新聞界以及社會(huì)公眾之間的良好關(guān)系。（2）準(zhǔn)備新聞稿供發(fā)表。 （3）利用電視作宣

27、傳。2形象宣傳的優(yōu)點(diǎn)（1）宣傳從本質(zhì)上來說是免費(fèi)的。（2）能得到廣泛和影響深刻的宣傳。（3）公眾可信度強(qiáng)。（三）個(gè)人銷售活動(dòng)由于所有營銷活動(dòng)的最終目的是與客戶締結(jié)租約。也就是要與客戶直接打交道才能完成營銷工作，這就需要個(gè)人的銷售活動(dòng)。個(gè)人的銷售活動(dòng)包括兩個(gè)方面，一是與獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（公司）的合作，二是物業(yè)管理者直接與有意向的客戶打交道。1與代理商、經(jīng)紀(jì)人合作（1）選擇有信譽(yù)的主要經(jīng)紀(jì)人。（2）向經(jīng)紀(jì)人提供與物業(yè)有關(guān)的詳細(xì)資料和信息，使經(jīng)紀(jì)人能充分熟悉和了解該物業(yè)的情況及物業(yè)業(yè)主及管理者的意圖。（3）雙方事先要就合作方式、各自的權(quán)責(zé)以及傭金分配等內(nèi)容達(dá)成明確的協(xié)議。（4）創(chuàng)造條件便于外界經(jīng)紀(jì)

28、人接觸了解物業(yè)。2直接銷售物業(yè)管理者需要銷售技巧。這些技巧包括了解有意向的客戶、創(chuàng)造興趣和欲望、處理異議、如何談判及達(dá)成協(xié)議（1）了解客戶。了解客戶的真正要求。了解客戶搬遷的迫切性。了解客戶的激勵(lì)因素。了解客戶是否是最終的決策者。（2）創(chuàng)造興趣和愿望。選擇物業(yè)最具優(yōu)勢的路線，給客戶一個(gè)良好的總體影響。有的放矢地介紹，適時(shí)指出那些給客戶所感興趣但不一定注意到的各種設(shè)施和服務(wù)，增加客戶的滿意感。給客戶看干凈、適于出租的空間。凌亂骯臟的空間將給客戶帶來不良影響?？刂瓶捶康臄?shù)量。不能讓客戶看太多的空間，要有針對性，一般不要超過3間。（3）處理異議。事先充分的工作準(zhǔn)備，這包括事先對房間的仔細(xì)檢查，及時(shí)整

29、改以及一開始對客戶要求的深入了解。對確實(shí)存在的問題要坦率地承認(rèn)并作出確切的承諾，這體現(xiàn)了物業(yè)管理者的誠實(shí)態(tài)度和專業(yè)精神。對顧客提出的過高要求，也不予反駁，答應(yīng)在商談租約時(shí)進(jìn)一步協(xié)商。二、談判和簽約所有營銷活動(dòng)的最終目的是簽定一個(gè)符合業(yè)主要求的租約。而在簽約階段沒有處理好，則會(huì)出現(xiàn)兩種情況：客戶沒有簽約而離去；雖然簽了租約，但這個(gè)租約帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。在邁向成功的過程中，沒有哪一階段的工作比在客戶初步表示興趣后，物業(yè)管理者在談判與簽約階段的管理工作來得更重要。二、談判和簽約（一）引導(dǎo)客戶（二）鑒別客戶1填寫租賃申請表2資料評估（三）談判和協(xié)商1談判的技巧和注意要點(diǎn)2讓步3談判所涉及的一些主要條款

30、（四）簽約（一）引導(dǎo)客戶租用房屋對客戶來說也是一項(xiàng)重大決策，一般來說，一個(gè)客戶至少需要作兩方面的判斷和決策：第一，所看的房子在此價(jià)位上是否合適？第二，是否當(dāng)即拍板？因此物業(yè)管理者在此階段要做的工作或者目標(biāo)是緊緊圍繞這兩個(gè)方面來引導(dǎo)客戶，使客戶在這兩個(gè)問題上作出肯定的有利于業(yè)主的回答。（一）引導(dǎo)客戶在這方面有一些成功的技巧值得采用：（1）封閉問題法（2）好處強(qiáng)調(diào)法（3）提供完整的已填好的租約。（二）鑒別客戶客戶的鑒別工作是一項(xiàng)極其重要的工作，它可以使締約工作更有針對性、有效性和準(zhǔn)確性，能收到事半功倍的效果?？蛻舻蔫b別工作在客戶一來到物業(yè)時(shí)就開始了，上一節(jié)的了解客戶就是客戶鑒別工作的基礎(chǔ)。這一階段

31、的客戶鑒別主要著重于客戶的身份、租賃歷史和客戶的財(cái)務(wù)狀況以及長期的營業(yè)目標(biāo)的審核。租戶的鑒別主要通過填寫租賃申請表和資料評估兩步進(jìn)行。2資料評估（1）身份認(rèn)定。確認(rèn)客戶的相容性和相宜性。確認(rèn)客戶租賃身份的合法性。 （2）租賃歷史。（3）財(cái)務(wù)狀況。對客戶的財(cái)務(wù)狀況的核查，根據(jù)需要可分成兩類：簡單核查和詳細(xì)的核查。資信核查這種調(diào)查可以通過以下幾個(gè)方面來進(jìn)行：通過專業(yè)的資信調(diào)查公司提供租戶的資信報(bào)告，這種資信報(bào)告除了提供租戶的財(cái)務(wù)狀況以外，還將提供客戶的支付方式、支付習(xí)慣，是否經(jīng)常拖欠款等內(nèi)容；另外也可以通過當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)或客戶的主要供應(yīng)商了解客戶的財(cái)務(wù)狀況及社會(huì)信譽(yù)方面的信息。在詳細(xì)核查中還

32、要搞清楚工商業(yè)客戶的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權(quán)公司等，要搞清他們之間的財(cái)務(wù)責(zé)任關(guān)系。（三）談判和協(xié)商租約條款的談判或協(xié)商是一項(xiàng)至關(guān)重要的事情，租賃雙方都會(huì)在此階段盡最大可能地爭取自己最大的利益，并使這種利益反映在租約的條款中。每一方都有自己最大的期望值和最低可接受值。物業(yè)管理者的談判水平就體現(xiàn)在既使客戶能接受，又要使自己的利益盡可能地大。1談判的技巧和注意要點(diǎn)（1）物業(yè)管理經(jīng)理應(yīng)控制談判全過程。（2）簽約前，業(yè)主與客戶一般避免接觸。（3）讓價(jià)幅度不宜太大。（4）要有充分的自信心。（5）喜怒不形于色。（6）讓客戶感到你是站在客戶立場上的。2讓步在租約條款談判的過程

33、中，不可避免地要涉及到讓步。讓步的目的是很明顯的，就是為了順利簽約。因?yàn)楸匾淖尣娇赡軙?huì)減低客戶在某些問題上的壓力，使談判走出僵局。（1）讓步的控制因素讓步不是隨意的，不是任何讓步都可以作出的，這里的控制因素為：業(yè)主的財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo)本地市場的競爭情況客戶搬遷的緊迫性2）讓步時(shí)應(yīng)注意：不要作出超出業(yè)主所能承擔(dān)的讓步，這是因?yàn)槊恳环N讓步都和金錢有關(guān)，都會(huì)影響出租物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；每一次讓步都要表現(xiàn)出某種程度的不情愿，這樣做的目的是增加這些讓步在客戶心目中的價(jià)值，并且減少客戶提出進(jìn)一步要求讓步的可能性；注意讓步引起的連鎖反應(yīng)，因?yàn)榻o一個(gè)人的讓步可能要給所有的人，包括原來的租戶。3談判所涉及的一些主要條款（1）租金。（2）租期。（3）擴(kuò)張優(yōu)先權(quán)。（4）非競爭租戶的約束（1）租金。談判時(shí)，最重要最復(fù)雜的條款就是確定租金率。