陜西信息大廈報告初稿

1、第一章 市場環(huán)境調查分析一、宏觀市場環(huán)境分析：1、 政治法律環(huán)境分析 2004年已過去了一半，回頭望望，記憶中似乎總留下許多難忘的東西。于每個人是如此，對于西安逐步趨向規(guī)范的房地產界而言，能影響深遠、留下永久記憶的無非是各種政策法規(guī)的先后出臺，其對今后房地產業(yè)的發(fā)展和規(guī)范無一不是彌足珍貴的一筆。 各種對房地產影響深遠的政策法規(guī)集中在土地、金融、拆遷、行政、市場五方面，由此說2004年上半年是房地產業(yè)界的“政策年”并沒有絲毫的虛夸?，F在，讓我們由近及遠再次一一回顧，定能生出很多感悟來。 A、期房限轉實名購房 日前，記者從西安市國土資源和房屋管理局獲悉，近期出臺了關于加強商品房預售有關問題的通知，

2、通知規(guī)定：已經簽訂買賣合同的商品房在未取得房屋所有權證前不得轉讓；解除合同的商品房須注銷登記后，由開發(fā)商統(tǒng)一銷售；預售商品房不得轉讓。 另外，通知中另一大熱點是，今后西安市實行商品房預售實名制，即房產開發(fā)公司在預售商品房時，必須查驗買受人或其代理人有效身份證明；代理購買預售的商品房時，應查驗買受人書面委托書或法定監(jiān)護證明。 相關專家分析，政府此次出臺的期房限轉、實名購房政策無疑限制了“炒房”行為，推進西安房地產市場的進一步規(guī)范，同時將對西安市場帶來房價有效的平抑。 B、行政許可法首度發(fā)威 行政許可法于今年7月1日才開始實施，7月10日關于房地產而引起的第一起行政許可法案在北京一審公開審判，并最

3、終以業(yè)主“告倒”北京市規(guī)劃委而畫下具有啟迪意義的句號。 行政許可法在北京的首度發(fā)威，無論是西安的行業(yè)政策制定者、西安的開發(fā)商，還是西安的購房者，從首個案例中都可找尋到屬于自身的啟迪意義。這使得在房地產交易中一直處于弱勢群體的業(yè)主，此次在與開發(fā)商、政府的博弈過程中的“大捷”不能不說明行政許可法的適用性強且具有權威性，開發(fā)商必須注重規(guī)則，否則會為其行為承擔后果，法律作為維權的武器是可以討到公道的，所有這些令人可喜的現象都昭示了房地產市場的進步。 由此分析，行政許可法不是護佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、適用原則上對合法行為的有力支持與保護，政府、開發(fā)者、置業(yè)者概莫能外。 C、嚴控土地審批規(guī)范市

4、場 4月29日，國務院辦公廳下發(fā)關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知，提出再用半年左右的時間，深入開展土地市場治理整頓，同時實施“三個暫?！?，即全國暫停審批農用地轉非農建設用地，暫停涉及基本農田保護區(qū)調整的各類規(guī)劃修改，對新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃。這一規(guī)定的出臺，以迅雷不及掩耳之勢令許多開發(fā)商處于了土地“斷頓”的危機之中，作為房地產衣食父母的土地終于真實地面臨了資源稀缺的窘困問題。 隨后，國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會于6月8日又聯合頒布關于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設用地審批管理的實施意見，進一步加大了土地審批的嚴謹程度。政策一出臺

5、，各地亂設開發(fā)區(qū)的圈地之風被遏制，新設開發(fā)區(qū)和擴大規(guī)模的審批被亮起紅燈?！巴恋貙徟北愠蔀橐粋€特別敏感的關鍵詞。開發(fā)商的土地來源問題一時之間成為了全國房地產市場的夢魘，西安當然也不會例外。 業(yè)內人士分析，特別對于起步較晚、市場專業(yè)程度有限的西安，一級市場的混亂格局衍生了許多不規(guī)范、不專業(yè)的項目運作程序，這些政策法規(guī)的頒布實施無異于一把巨大的手術刀剖開了這急需醫(yī)治的病患。 D、銀行房貸風險管理促房產市場“洗牌” 在金融政策方面最具影響力的莫過于2月26日銀監(jiān)會頒布的商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引。此舉針對不同類型的項目和不同地區(qū)的項目，利用不同的風險政策在不同時期采取不同的監(jiān)控風險的措施，并切實

6、關注借款人的償貸能力、償貸意愿及信用記錄等直接決定項目風險的因素。這對于急需資金做后盾的房地產業(yè)，無疑帶來了諸多的難題。 在西安房地產市場，沒有足夠的貸款支持想要操作一個項目是不可想像的。此規(guī)定的實施使得開發(fā)商在遭遇土地資源危機的同時，又遭遇了資金支持不足的困難，這真是“雪上加霜”的雙重桎梏。但是此政策的出臺必然促使房地產市場全面“洗牌”，有著“大浪淘沙”之舉。 專家指出，該政策雖然觸動了不少房產開發(fā)商的“硬傷”，但它有利于市場的成熟與發(fā)展，許多自身實力不夠雄厚的企業(yè)將逐漸淡出房市的競爭，對于房地產業(yè)來說將在整體質量上有一個大的改觀。 E、城市房屋拆遷調整補償標準 在西安舊城改造的特定環(huán)境中，

7、2004年1月1日建設部出臺了城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程有著不可小視的影響，而于2004年6月10日起施行的西安市城市房屋拆遷管理實施細則則更進一步地說明了“拆遷”對于西安的重要性。新細則將拆遷補償和安置房屋的價格標準調整為根據房屋的區(qū)位、用途、面積等因素，以房地產市場評估價格作為補償標準；明確房屋的所有權為被拆遷人，拆遷補償的原則是對房屋產權人進行補償，兼顧對使用人的安置；適當提高了自行過渡補助費和自行搬家補助費的標準，增加了對享受最低生活保障待遇對象照顧的規(guī)定。西安目前城圈之內以及南部的飽和與城市化進程的加劇，促進了拆遷更大力度地執(zhí)行。新細則的頒布，城市拆遷過程中所產生的問題將得以順利實施，

8、對于限地政策給西安房地產商帶來的發(fā)展難題，城中村的改造在很大程度上，已經從被開發(fā)商遺忘的角色轉換成為了西安房地產市場的主角。本報記者孫建奎 2、社會經濟環(huán)境分析全市經濟在持續(xù)、協調、快速、健康的軌道上運行，經濟總量繼續(xù)擴大，經濟結構得到優(yōu)化。據初步核算，2003年西安市生產總值（GDP）940.4億元，按可比價格計算，比上年增長13.5%。其中第一產業(yè)增加值49.2億元，比上年增長1.3%；第二產業(yè)增加值447億元，增長17.4%；第三產業(yè)增加值444.2億元，增長11.3%。全社會固定資產投資479億元，比上年增長41.7%。全年財政總收入117.3億元，比上年增長23.8%；其中地方財政收

9、入72.9億元，比上年增長23.7%。地方財政支出77.4億元，比上年增長21%。高新技術開發(fā)區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)以“二次創(chuàng)業(yè)”為動力，經濟發(fā)展保持了較快的增長態(tài)勢。全年高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)完成固定資產投資56億元，較上年增長50%；合同引進外資額3.0億美元，增長27%；實際引進外資額1.0億美元，增長38.4%；財政收入7.3億元，增長29%。經濟技術開發(fā)區(qū)完成固定資產投資23.5億元，較上年增長96%；合同引進外資額2.5億美元，增長19.5%；實際引進外資額0.8億美元，增長26%；財政收入1.9億元，增長30.7%。曲江新區(qū)建設取得突破性進展，大雁塔北廣場建成開放。開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的發(fā)展

10、對全市經濟輻射帶動和創(chuàng)新示范作用進一步加強。全年實現社會消費品零售總額440.0億元，增長13.0%。其中城鎮(zhèn)消費品零售額416.7億元，增長13.3%；農村消費品零售額23.3億元，增長8.1%。批發(fā)零售貿易業(yè)零售額325.8億元，比上年增長14.9%；餐飲業(yè)零售額102.5億元，增長7.8%；其他行業(yè)零售額11.7億元，增長9.1%。年末擁有各類貿易市場514個，其中年成交額超億元的市場有16個。西安市市場物價運行呈現由降轉升態(tài)勢。全年居民消費價格指數為100.5，較上年上升0.5個百分點。與上年相比，食品、居住兩大類價格較上年分別上升4.6%和4%。煙酒及飲料、衣著、家庭設備用品及維修服

11、務、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務分別下降0.5%、1.0%、3.3%、2.4%、6.1%和3.1%。商品零售價格總水平與上年持平。3、社會文化環(huán)境分析群眾文化繁榮活躍，文化產業(yè)健康發(fā)展。加大了在廣播影視方面的投入力度，廣播電視覆蓋網不斷完善和擴大。廣播、電視、報刊等宣傳媒體圍繞市委、市政府重要工作、重大活動、重點工程，開展了形式多樣富有成效的新聞宣傳。文化出版市場管理和文物管理工作進一步加強，文化、廣電等企事業(yè)改革進一步深化，為文化市場增添了活力。全市有文藝表演團體22個，群眾藝術館2個、文化館13個、文化站181個，公共圖書館14個，出版社15家。公開出版報紙33種

12、。4、社會人口環(huán)境分析全市人口出生率穩(wěn)定在較低水平上。2003年人口出生率為9.83，人口自然增長率為4.43。年末全市戶籍總人口716.6萬人，其中農業(yè)人口403.7萬人，非農業(yè)人口312.9萬人。 年末全市城鎮(zhèn)從業(yè)人員185.6萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.5%。 2003年，全市在崗職工平均工資13504元，比上年增長11.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7748元，農村居民人均純收入2838元，分別比上年增長7.9%和7.4%。生活質量進一步提高，城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出6805元，農民人均生活消費支出1803元，分別增長6.0%和1.2%；食品消費支出占生活消費支出的比重城市居民為34.8%，

13、農村居民為37.6%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1210.6億元，比年初增加222.5億元。住房條件進一步改善，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積12.06平方米，農村居民人均居住面積33.9 平方米二、西安市房地產市場分析 1）、西安市房地產市場現狀分析 目前西安房地產市場開發(fā)主要集中在四大板塊上，住房、商鋪、寫字間、商務酒店。其中住房和投資型商鋪是開發(fā)的重點，因為這類物業(yè)收益期比較短，而酒店業(yè)的投資因其特殊性收益期一般較長，因此在市場發(fā)展緩慢，其比例大致在70%、10%、15%、5%。 2）、西安市房地產供應狀況分析 西安地產市場上傳統(tǒng)的住房開發(fā)一直居高不下，這些年寫字間的比例也有上升，主要集中在甲級

14、寫字樓開發(fā)上。投資型商鋪與酒店也是近幾年有所上升，而其中商鋪的投資比例比酒店大的多。其比例大致在70%、12%、10%、8%。 其中甲級寫字間的開發(fā)比例一直居高，這是由于西安作為西部大開發(fā)橋頭堡的優(yōu)勢所致，西安第四輪城市規(guī)劃的出臺，三大商圈的形成，經濟形勢喜人都崔生西安大發(fā)展。目前高新、城內、南二環(huán)三大商圈聚集大量的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢因數，因此這三大商圈的開發(fā)寫字樓占整個市場的70%以上。大量外資企業(yè)進入西安開拓業(yè)務，沿海企業(yè)逐步內遷，西安在西部大開發(fā)中橋頭堡作用的凸現，跨國公司在西部戰(zhàn)略的布局等，都在很大程度上對甲級寫字樓的需求很大，在未來幾年里西安甲級寫字樓市場仍有較大比例增長，幅度大概在20%

15、左右。 酒店業(yè)作為一種新的投資方式出現，是因為其市場強大的需求需要，西安作為一個擁有豐富旅游資源的城市獨特歷史、人文、文化等都吸引大量游客來西安旅游，西部大開發(fā)是越來越多的人關注西安，加入世界貿易組織后，大量外資企業(yè)來陜考察、投資。這都需要有強大的酒店業(yè)的支持，而目前我市現有的50多家星級酒店其中五星、四星級酒店共21家，趨于半飽和狀態(tài)，市場也是以2年為單位來增加的。據統(tǒng)計，2003年國慶期間，西安現有的50多家星級酒店的出租率均在85以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。這種現象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級酒店來開發(fā)和贏得市場。在2004年前半

16、年西安舉行的西部經濟論壇期間我市所有四星級以上賓館全部爆滿，這也說明我市在星級酒店尤其四星級以上市場仍有一定的市場空間。 展會經濟作為新生事物出現也是近幾年的事，但是其所帶來的效應去無法估量，會展經濟能夠促進培育新興產業(yè)群，它不僅可以帶動我市旅游、餐飲、住宿、交通、購物、廣告等相關產業(yè)的發(fā)展，而且可以促進我市工業(yè)的振興，形成旅游、科技、商貿、工業(yè)與會展互動、共興的發(fā)展態(tài)勢，成為我市新的經濟增長點。2002年下半年，西安市將舉辦22次大型專業(yè)會展，平均每次會期為6天，主辦與承辦單位32個，參展企業(yè)6820家，參展人數33萬人。內容涉及及農業(yè)、房地產、建筑、醫(yī)療、設備、汽車、藥材、棉紡、服裝、人才

17、、住宅、美容、化妝、禮品、廣播影視等行業(yè)，預計實現社會綜合效益11億元，財政收入6000多萬元。2003年西安國際展覽中心投入運營是我市會展經濟收入在創(chuàng)新高。但是我市會展僅限于舉辦大型展覽會，而缺乏較專業(yè)的專業(yè)展覽場所，如私家收藏展、專業(yè)（特殊）行業(yè)交流展覽等這也說明我市在會展經濟方面仍有市場空缺帶挖掘。3）、西安房地產市場需求狀況分析從目前我市所有星級酒店分布狀況來看，大部分星級酒店都在城內或旅游資源比較豐富地區(qū)，以城內來看，有五家左右，且分布較分散，里中央商務區(qū)遠，在服務上星級酒店一般都把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內外

18、賓客數以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經營策略無可厚非，而且事實證明也是相當成功的。但是近幾年來商務人士出訪和跨國公司在我國戰(zhàn)略布局開始，對西部開發(fā)關注情況下，我市現有酒店在服務、配套、地理上都存在先天不足，一是離商貿、金融中心遠，近的又不具備一定的服務設施；二是現有的投資性商務酒店在僅能滿足其居住的要求和離一些金融中心、商業(yè)中心近，而不能提供更為完善的服務。由此可以看出，專業(yè)的商務酒店是為商務人士提供一個信息交流的平臺，了解信息的窗口，因此從這個層面上來說，市場急需專業(yè)型商務酒店的出現，并要具有星級酒店的管理與服務模式。因此這類星級商務酒店需求量很大，大致在23%左右。西安現有的

19、50多家星級酒店的出租率均在85以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。這種現象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級化酒店來開發(fā)和贏得市場。 在對甲級寫字樓需求上，越來越多的企業(yè)希望有設施齊全的商務中心，提供十分完善的商務服務和個性化服務，專業(yè)化寫字樓來滿足行業(yè)特殊需求。因此在我市經濟大發(fā)展和國家對西部城市支持都為廣大企業(yè)提供一個大步發(fā)展的平臺，因此企業(yè)要發(fā)展對辦公環(huán)境要求很重要，因此甲級寫字樓就符合很多企業(yè)發(fā)展所需的對辦公環(huán)境要求，因為現有甲級寫字間都能提供很強的信息交流平臺、完善的商業(yè)服務模式、個性化的辦公環(huán)境，因此在未來10年我市甲級寫字樓市場有很大

20、需求量，并且專業(yè)化、行業(yè)化的寫字間也在不斷出現。需求量都在以每年10%的比例增長。展會經濟的巨大誘人魅力是很多公司開始關注展會經濟，從目前展會情況來看，專業(yè)、行業(yè)、綜合、人才等展覽是重點，但是隨著人們生活水平的提高，也出現對美術藝術展的喜歡、文物古玩、個人收藏等的展覽的關注，像我市舉行的城市改造規(guī)劃建筑模型展就因為沒有合適的展覽會所只能在一些酒店的多功能廳來進行，就不能從分展示其效果，因此對專業(yè)展覽場所的需求是展覽市場發(fā)展的一個市場空白，加之西安現有的三個展場近適合舉辦行業(yè)、綜合型展覽，其中三橋的展場是為汽車行業(yè)修建的。因此專業(yè)、特殊的展場是未來市場需求的重點，也將是市場發(fā)展的方向。4）、西安

21、市房地產市場總體價格水平分就目前西安的情況來說，一個星級酒店的床位費在100150元之間，而一個中小型招待所的床位費在3060元之間。從目前市場上現有的四星、五星級酒店來看其基本出租價在3001000元/天之間（標間），而行政套間價格在12001680元/天間，價格水平基本上符合市場所需。（均為門市價）寫字間出售價格在40007000元/平方米之間的范圍內（含經裝修），加上其地理位置、樓層不同價格相差6070元/平方米。物業(yè)費用在5-7元/平方米之內，僅包含垃圾、電梯、公共綠化，而水、電、空調、暖氣等另行計費。寫字間在租賃價格主要看其整體定位和地理位置來說，城里的寫字間租賃價格比較高在50-8

22、0元/平方米之內，有些地段甚至更高達到100元左右，西高新寫字樓的售價與租價都比較高，比其他區(qū)域要高20多元。大部分寫字間都是先租后賣，若大的商業(yè)環(huán)境好，企業(yè)首先會考慮買下來。由此可見在西安甲級寫字樓市場的出售、租賃價格仍有很大的上升空間。會議展覽是一個特殊的行業(yè)，它對場所的要求很高，從我市舉辦的展覽情況來看，組織機構一般以一個平方10-30元/展期的價格拿到手，然后以一個標準展位120020000元/展期不等價格出租，專業(yè)性很強的展覽價格可能更高一些。在未來展覽行情看好的情況下，廣大參展企業(yè)對這一形勢更認同，其價格可能水漲船高。而專業(yè)的私人收藏展覽在西安很少有，因此其價格水平無法估計，向個人

23、藝術、畫展等其費用也是很高的，是按一個展期收費。2、西安房地產市場特征分析 1）、西安市房地產市場整體特征分析 從我市目前市場情況來看入住星級酒店的主要是以外國來華旅游、投資、考察的人士占多數，輔以國內一些商務人士和少量跨國企業(yè)的辦事機構，這些共同夠成我市星級酒店的主要客源。商務投資型酒店成為市場上的寵兒，國際級酒店管理集團紛紛在我國進行布點和對部分四星級以下酒店進行改造是其上升為四星級以上，都會使酒店投資再掀高潮，國際銀行卡聯盟與酒店的合作加強都促使酒店業(yè)蓬勃發(fā)展。經過多年努力改造我市的經濟發(fā)展、投資環(huán)境有了很大改善，吸引很多國內外企業(yè)來陜投資，是目前我市的高檔寫字樓有很大不足，我市目前大多

24、數寫字間蓋的時間很長、或功能定位太大眾化已經不能滿足市場所需，這幾年來我市開發(fā)的高檔寫字間很受企業(yè)關注，說明部分企業(yè)也對目前的辦公環(huán)境、商務氛圍不滿，因此專業(yè)化、高檔化的甲級寫字間成為近來開發(fā)的重點。會議經濟作為一個嶄新的經濟形態(tài)出現，對拉動一個地方經濟的發(fā)展有很大的幫助，我市會議展覽這幾年發(fā)展也很快，每年都要舉辦五六十次左右的展覽，有些展覽因為無合適的專業(yè)場館而無法舉行，且舉辦展覽的地方僅2個，市場容量沒能發(fā)揮到準大。 2）、西安市房地產市場供應特征分析星級酒店供應基本上已住宿為主，有部分企實業(yè)單位在此設立辦事機構，主要看中的是檔次、服務、便利的交通和離大的商圈的距離不遠，我市所有星級酒店建

25、成時間很早，在功能定位、服務特定客戶群體上有很多不足，不能滿足一些商務人士的需求，因此星級酒店在開發(fā)上不能僅滿足住，更要加強其商務中心建設，提供一些必備的商務設施。寫字間上再定位是太籠統(tǒng)，定位模糊，趨同現象嚴重，致使在商業(yè)環(huán)境、外觀、地段上不同，沒有很專業(yè)的行業(yè)寫字間，在高新開發(fā)區(qū)新出來很多專門為IT行業(yè)開發(fā)的寫字間，如西安高薪開發(fā)區(qū)軟件園、成功空間等專業(yè)寫字間的出現，必將使寫字間在功能上劃分更細、更專業(yè)。會展經濟在我市剛剛開始，發(fā)展很不成熟，僅集中在商品展覽上，并沒有發(fā)展到更為專業(yè)的行業(yè)展覽、私人收藏、藝術展等領域，因此在這些領域的需求將會在進幾年內增加也需要相關的場所。3）、西安市房地產市

26、場需求特征分析商場如戰(zhàn)場，需要的是快捷的信息和交流的平臺，因此從發(fā)達城市的商務酒店來好看，一個好的商務酒店應具有便利交通離金融、商貿中心近，功能設施完善的商務中心，能收發(fā)郵件、傳真、全球信息共享，其中一些住陜辦事機構很喜歡這類星級酒店，我市現有的星級酒很少能具備這么完善的設施，市場也需要這樣的設施齊備的商務星級酒店，來滿足居住、辦公的商務一體化。寫字樓能為進駐企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境和很好的商業(yè)環(huán)境、企業(yè)交流的平臺，因此選擇一個好的寫字間對企業(yè)的發(fā)展有很大的幫助，目前市場上只有甲級寫字間具備這樣的功能，這也就是為什么大多數企業(yè)在考慮更換寫字間時更多考慮的是商業(yè)大環(huán)境、辦公軟硬件等。甲級寫字間在市

27、場上受到關注也不足為奇。從目前我市寫字樓市場情況來看，未來會有更多的企業(yè)來關注甲級寫字間，甚至更細化的行業(yè)專用寫字間。展會的發(fā)展已經慢慢顯示出不僅局限于行業(yè)產品、人才、醫(yī)藥等傳統(tǒng)產品的交流展示，更體現了一種新的趨勢，如新產品推介展示、個人畫展、藝術品展、建筑規(guī)劃展等很強專業(yè)性的展覽，我市雖說舉辦這樣的展覽很少，但也出現一些個別性的展覽，如在陜西圖書館舉行的個人畫展，參觀人數很多，這說明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場機會是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說我市還缺乏必要的展覽設施來承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會是市場大勢所趨。4）、西安市房地產市場總體價格特征分析長期以來，本地市場在星級酒

28、店的眼里都是“雞肋”，不僅利潤不大，而且還有降低酒店格調和品位的危險。因此，星級酒店一般都把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內外賓客數以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經營策略無可厚非，在這幾年星級酒店中一些五星、四星級酒店業(yè)開始進入平民市場，價格也是普通大眾能承受得起，普通標間價格僅在300700元/天之間，這說明在市場競爭的加劇星級酒店服務的服務提高價格也在緩步調整，未來走勢將有可能上揚或步入調整期。寫字樓市場雖不如住宅那樣競爭激烈，但其競爭程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價格也在一路上揚，我市目前甲級

29、寫字樓市場銷售價格達到每平方米4000-7000元左右，比普通寫字間貴了大概100-300元，其出租價也在50-90元之間，有的打上百元，租賃價格也在緩步上調，但上調幅度不會太大。展會由于受到一定環(huán)境和行業(yè)其他條件影響，價格基本上在維持不動，但一些熱門行業(yè)其展會的價格應經開始上調，幅度也在每個展位100200元之間。 3、西安市城市建設發(fā)展分析1）、西安市整體發(fā)展狀況西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的新思路：“近期向南、遠期向西發(fā)展”，即近期在西安市南郊建設行政中心新城區(qū)，將行政機關從舊城遷出，同時將舊城內人口向外疏散，實現“重心”南移；遠期向西發(fā)展，形成關中城市群。大西安都市圈”。一是城市發(fā)展方向：近期

30、向南，在韋曲至秦嶺北麓范圍內，沿西邊的西萬路至灃浴口、中部的長安路至秦嶺和東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)的三個城鎮(zhèn)軸發(fā)展。遠期主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。二是城市空間布局分為四個層次：西安中心市區(qū)、西安中心城市、大西安都市圈、關中城市群。三是中心市區(qū)發(fā)展方向，近期城市發(fā)展主要沿及格功能軸延伸，中遠期則以西接咸陽，東接臨潼，南拓長安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個城市副中心。南郊建設行政中心新城區(qū) 保護西安歷史文化名城地位，在南郊建設行政中心新城區(qū)，將行政機關從舊城內遷出；在城市外圍建成規(guī)模面積為2平方公里左右的居住社區(qū)，將舊城內人口向外疏散；舊城內嚴格控制建設用地，不再建新居住

31、區(qū)。以西安為中心發(fā)展“九宮格局” 西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內，沿西邊的西萬路至灃峪口、中部的長安路至秦嶺、東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展。遠期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。目前西安在功能上已形成“九宮格局”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經濟開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊灞生態(tài)區(qū)，大力發(fā)展西安市三個商業(yè)中心，即城內、高新、南二環(huán)。2）、西安市整體規(guī)劃狀況沿6個功能軸延伸 近期西安市城市發(fā)展主要沿6個功能軸延伸： 向東，結合灞河道整治，建低密度高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向東

32、南，結合交大科技園、曲江旅游開發(fā)區(qū)和杜陵保護區(qū)，發(fā)展高科技園和旅游度假區(qū)；向南，與韋曲銜接，發(fā)展大學城、高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向西南，拓展高新技術產業(yè)區(qū)；向西北，發(fā)展空港區(qū)；向東北，發(fā)展高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)。 中遠期發(fā)展，西面以咸陽為核心形成工業(yè)產業(yè)發(fā)展軸，北面以經濟開發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴展的經濟發(fā)展軸，西南沿高新開發(fā)區(qū)形成向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸，東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍田延伸的旅游度假發(fā)展軸。 電視塔周圍成中央商務區(qū) 西安市規(guī)劃新增設6個城市新功能區(qū)： 6大物流中心，新筑的綜合城市物流中心、北郊草灘的果品物流中心、西郊三橋鎮(zhèn)的汽車及零部件綜合物流中心、南郊長安路的科技產品物流

33、中心、東郊紡織城的紡織品物流中心、北郊石家街的建材物流中心； 南郊中央商務區(qū)(電視塔周圍)，占地面積2.2平方公里； 新的城市居住區(qū)，太華路以東至河的東北郊居住新區(qū)及西萬路以東居住新區(qū)； 開發(fā)區(qū)擴展區(qū)，高新區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)沿城市發(fā)展軸擴展；大學城，韋曲、草灘、狄寨塬和戶縣； 空港區(qū)，以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。3）、西安市整體發(fā)展預測西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成，九宮格局、西咸一體化等都將是我市步入一個經濟發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部經濟開發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個名副其實的西部經濟強市。必將帶動我市一些相關產業(yè)的快速發(fā)展。4、結論1)、市場總結從目前現有

34、市場情況來看，我市在星級酒店業(yè)處于半飽和狀態(tài)下，市場在未來幾年里仍能容納2、3家左右的星級酒店，尤其在四星級以上酒店市場還有部分市場空缺，因此在市場上怎樣挖掘現有市場潛力、彌補市場不足成為新的星級酒店在市場上取勝的關鍵。而對于甲級寫字間來說，市場需求雖然很大，但是企業(yè)通常在第一年甚至很長時間里只考慮租賃而不是購買，而少數能賣甲級寫字間的都是一些跨國公司、高科技企業(yè)、金融證券業(yè)，地理位置、大的商業(yè)環(huán)境、信息交流互通就顯得十分重要，因此在新的甲級寫字間開發(fā)上應在地理上靠近金融、商業(yè)圈，辦公環(huán)境要立足于生態(tài)、綠色辦公環(huán)境的改善。展會也要從傳統(tǒng)的產品、交易形式向專業(yè)的行業(yè)、特色展覽轉變，并且近幾年我市

35、的個人畫展、藝術展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。2）、未來市場預測從我市現有市場供應情況來看，在星級酒店方面未來市場換需要2-3家左右的四星級以上的酒店，并且需要星級酒店能提供很完善的商業(yè)服務功能。在甲級寫字樓市場需求很大，不僅需要有能滿足大的國際企業(yè)、金融證券、保險、IT行業(yè)要求，還要有能滿足中小企業(yè)的高檔甲級寫字間，市場的需求量很大。展會已經從單純的傳統(tǒng)型會展類向相對較專業(yè)的藝術、收藏展過渡，雖然目前市場不大，但是這是未來市場發(fā)展的一個大趨勢。3）、重大事件對西安市房地產市場的影響從我市成立西安旅游酒店協會、酒店行業(yè)協會等行業(yè)機構從整體上規(guī)范市場運營行為是市場經營規(guī)范，世界銀行卡

36、協會與中國旅游酒店協會的合作是酒店在經營運作上有更大空間。中國假日辦要求各地市旅游酒店協會、假日辦建立網上信息披露制加強信息的交流與監(jiān)管，這對市場規(guī)范的運作和經營起到指導作用。加上我市在致力打造旅游城市，這些都對星級酒店有很強的需求。我國對房地產業(yè)的土地掛牌、爛尾樓的處理等相關法規(guī)都對房地產市場起到指導作用，2004年8月西安市政府出臺了十項關于處理我市目前所有爛尾樓政策，將我市房地產的供應量有一定增加，并且政府給于一定的行政支持，將改變目前現有爛尾樓狀況。將其改造成住宅、寫字間等。目前會展業(yè)在國民經濟中的地位還是微不足道的。難怪有人認為中央政府部門對于會展業(yè)發(fā)展中的一系列問題似乎還沒有騰出手

37、來進行全面研究的緊迫感，對會展的發(fā)展一直沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和政策，無法針對存在的各種問題提出系統(tǒng)的解決辦法，更談不上為規(guī)劃會展行為和管理來制定專門的法規(guī)。去年我國有部分省市成立會展協會，而我市也即將有展會協會成立，這些都將更大限度規(guī)范目前我市展會市場的無序局面。區(qū)域市場調查分析西安市整體市場概述1、西安市商品房市場整體分析在西安房地產市場上二環(huán)以內稱之為城，城墻以內是老城，對二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。加上高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境、曲江的生態(tài)環(huán)境共同構筑了我市住宅市場。目前我市一共有三大商圈，城內、南二環(huán)、西高新。西高新是高科技產業(yè)園，進駐了大量的高科技企業(yè)在里面，南二環(huán)沿線則是大量金

38、融證券、保險等行業(yè)企業(yè)集聚地。城內由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國際企業(yè)、科技、金融公司入住。2、西安市的片區(qū)市場特征分析 我市地產市場共分七大板塊，城內、城北、城南、城東、城西、高新、曲江。城內主要以商業(yè)辦公為主開發(fā)的項目基本上都是寫字間，住宅項目很少。城北近幾年發(fā)展很快，以基本具備小型CBD商圈的輪廓，加上市政府北遷，城北將成為我市第二大經濟金融中心。城南市場一直是眾多開發(fā)商關注的焦點，住宅開發(fā)占到很大比例，而寫字間比例很少，甚至微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。城西區(qū)近來成為市場關注的焦點，因為城西區(qū)的新一輪城市改造開始就吸引更多的眼球。城東區(qū)也在紫薇地產進入后成

39、為市場關注得主力，其擁有比較豐富的教育資源，形成交大板塊、產河板塊、大城東板塊，在此間已有西部國際電力廣場甲級寫字樓出現，城東也顯示出較好的商業(yè)環(huán)境來。西高新是一個高科技產業(yè)園，里面集中很多高科技公司，這里開發(fā)的項目以寫字間多些，但是整個西高新是一個比較成熟商務區(qū)，因此這里的住宅開發(fā)市場量也很大，主要為進駐這里的企業(yè)、工作者服務。曲江由于有良好的旅游資源其開發(fā)的主要是以住宅為主。但是很少有企業(yè)開發(fā)星級酒店，有的化也只是停留在小型的投資型商務酒店，因為其收益期比較長，很少有企業(yè)關注，開發(fā)的四星級酒店就更少，只是集中在城市的旅游資源豐富的區(qū)域。3、西安市經典五星酒店、寫字間、展會介紹西安市目前有2

40、1家四星級以上的酒店，主要分布在城里、城南、城東、曲江幾個區(qū)域內。以金花豪盛酒店（五星）為例，其開業(yè)在2003年10月1日開業(yè)，不僅迅速進入西安酒店業(yè)市場，而且客房出租率挺高的，在旅游旺季能達到80%左右的出租率。其成功在于西安金花集團和香港豪盛酒店管理集團的合作，由金花集團投資，豪盛管理，走國際化管理模式取得成功。在寫字間市場上我市的甲級寫字間在20多個，主要集中在城內、高新、城北、南二環(huán)沿線區(qū)域內，以南二環(huán)的老三屆.世紀星大廈為例其在2003年開始入住以來，以吸引大量企業(yè)進駐，成為市場的寵兒。在展會方面西安國際展覽中心投入市場運營以來取得不菲的業(yè)績，已經成為我市比較著名的展覽區(qū)，我市大型人

41、才交流會就在此定期舉行。二、項目所在片區(qū)介紹 1、片區(qū)總體概況碑林區(qū)，位于西安市中心東南部，面積22平方公里，人口56萬，是一個文化教育發(fā)達、文物名勝薈萃、科技力量雄厚、市場經濟繁榮的城區(qū)。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國家級保護單位的有四處，省級六處，市級一處。碑林區(qū)成為西安市重要的工業(yè)基地、商貿樞紐和物資集散地。目前，區(qū)內已建成了門類齊全的工業(yè)體系，其中，紡織、印染、輕工、機械、化工、醫(yī)藥、電子儀表及傳統(tǒng)工藝加工等行業(yè)已頗具規(guī)模，其它高新技術產業(yè)也迅速崛起，使碑林區(qū)的經濟發(fā)展充滿活力。全區(qū)商業(yè)經濟十分繁榮，年社會商品零售總額達42億元，位居西安十三區(qū)縣之首 。全區(qū)街道總收入達4

42、9.23億元，比上年增長17.35%；街道財政收入達1.25億元，比上年增長22.75%，占全區(qū)財政收入的45.28%。農村經濟充分挖掘有限的土地資源潛力，以開發(fā)南二環(huán)經濟帶為重點，大力培植新的經濟增長點 在西安九宮格局中南二環(huán)素有金腰帶之稱和我市重要的“龍脈”相交相成十字環(huán)形型的商務區(qū)，南二環(huán)已經成為我市主要的商務辦公區(qū)域。2、片區(qū)歷史沿革及現狀老西安人都知道南郊以前是一片荒地，在當時來說那里是城市的郊區(qū)，但是經過幾十年的努力和城市規(guī)劃的改造，南郊逐步發(fā)展壯大起來，小寨商業(yè)圈已經形成，南二環(huán)、南三環(huán)已經相繼建成是整個南郊凸現出良好的地理位置優(yōu)勢和作為商業(yè)中心的區(qū)域優(yōu)勢。近年來長安南路軸線的發(fā)

43、展令人矚目，它已完成城南、城北的大對接。3、片區(qū)歷史土地利用現狀由于南郊近幾年來發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。4、片區(qū)商品房市場現狀南郊主要是我市另一個商業(yè)、金融中心，在這里聚集很多金融證券企業(yè)，小寨商圈等，都是這片廣大區(qū)域成為我市居住的黃金地段，目前這個區(qū)域共有住宅項目55個（其中包括曲江5個項目），初建之時，南二環(huán)沿線的房價，不過每平米千余元，花費10余萬就可以擁有相當不錯的一套房子?，F在南二環(huán)西段的樓盤均價已在每平方米4200元左右。5、片區(qū)各項配套設施介紹在這片區(qū)域內容有十分

44、成熟的市政配套設施，擁有陜西省圖書館、陜西國際展覽中心、西安際展覽中心、甘美洛商務會所、陜西省政務大廳、小雁塔公園、陜西師范大學、西安外國語學院、西安政法學院、西安郵電學院、小寨商業(yè)中心、小寨國貿中心等。在今年我市對小寨下水道設施進行改造，天然氣、有線數字電視都可以進行接入。6、片區(qū)交通組織現狀600、603、101、14、36等公交車可通道我市的東西南北方向，交通十分方便快捷。7、片區(qū)SWOT分析A、優(yōu)勢南二環(huán)擁有較成熟的市政配套設施和便捷的交通網絡，位于兩大商圈之間，具有很獨厚的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢，商業(yè)氛圍很濃厚。這里發(fā)展前景很吸引人。B、劣勢商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來發(fā)展，這是由于歷史原因形成

45、的，缺乏必要的設施來承載經濟的發(fā)展，在片區(qū)附近沒有一家甲級寫字間和四星級以上的商務配套酒店，目前現有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進駐，在一定程度上一不能滿足市場所需。C、機會由于片區(qū)內缺乏這些必要的配套設施，造成在市場需求上有很大空缺，如陜西國際展覽中心每年舉行國內外、省內外的大型展覽幾十次，而周邊缺乏必要的酒店設施、高級寫字間來承載這些需求，因此在這里開發(fā)甲級寫字間和星級酒店從市場和發(fā)展趨勢上來說有很強的市場機會在里邊。D、問題從每平方公里承載人數和經濟發(fā)展來看，在這一區(qū)域開發(fā)甲級寫字間和星級酒店公寓有很強的市場空間，但是怎樣利用這樣的空間和周邊的商業(yè)環(huán)境相結合就成為市場成功的關鍵因

46、素，把握這一區(qū)域企業(yè)和部分行業(yè)對這一區(qū)域關注和對商業(yè)設施的需求出發(fā)，把二者有機結合起來。酒店由于沒有豐厚的旅游資源來承載，所以可以走和國際酒店管理集團聯合發(fā)展的模式開發(fā)成星級商務酒店以住以辦公。三、與項目相關的規(guī)劃介紹 西安市對閑置土地的清理工作提出五項具體措施：一、對因城建、規(guī)劃手續(xù)不完善，動工開發(fā)延遲，造成土地閑置的，責令限期辦理相關手續(xù)，盡快開工；二、對開發(fā)建設單位的原因造成土地閑置的，依法收取土地閑置費，責令限期開工；限期內不能開工的，依法收回；三、對資金不到位造成土地閑置的，依法收回土地使用權，納入政府儲備，通過招標拍賣掛牌方式，重新公開供應土地；四、對建設單位拒不履行或無力完成拆遷

47、安置造成土地閑置的，撤銷其建設許可手續(xù)，公告收回項目開發(fā)權，重新確定開發(fā)建設單位；五、對因抵押貸款數額巨大，法院重復查封造成土地閑置的，要按司法程序盡快啟動。關于爛尾樓項目也提出五項具體措施：一、對已取得土地使用權且土地和城建手續(xù)完備的項目，限三個月內開工建設。對已達到房地產管理法規(guī)定的轉讓條件，但企業(yè)因缺乏資金無法繼續(xù)實施的項目，限期三個月，由企業(yè)籌措資金或引進合作伙伴聯合開發(fā)建設；逾期仍無法實施的，由政府依法收回項目，重新確定實施單位；二、對長期爛尾的房地產開發(fā)項目，如三個月內無法啟動的，將通過法定程序拍賣，促使項目重新起動；三、對已實施的拆遷項目中，無法與被拆遷人達成拆遷安置補償協議的項

48、目，可按照有關規(guī)定的程序，由政府職能部門進行裁決或向法院提起訴訟；四、對因規(guī)劃調整或政策原因無法實施的項目，由政府提出優(yōu)惠政策，公開招標確定實施單位；五、對政府部門和企事業(yè)單位的基建項目，政府部門將積極配合相關職能部門，幫助解決其實際困難，督促其盡早動工建設；對上級機關的爛尾樓項目，市上將專題研究，提出建議、措施，上報上級機關，促使項目盡早復工建設。這些都將對片區(qū)項目開發(fā)運作產生良好的政策支持。四、相關調查部分1、西安市部分酒店、寫字間、展會調查1）、酒店（賓館）項目調查表酒店（賓館）項目調查表項目名稱西安喜來登大酒店地理位置西安市豐鎬東路262號星級五星床位數438間樓高（層數）16層建筑面

49、積開業(yè)年限13年（91年開業(yè)）在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中餐、西餐休閑酒吧、茶秀、咖啡屋娛樂健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺及室內橫溫游泳池、沖浪池等商業(yè)特色物品商店其他營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱金花豪生國際大酒店地理位置西安市環(huán)城南路西段18號星級五星床位數198間豪華客房，二期擁有126間客房及30間酒店式公寓樓高（層數）12層建筑面積開業(yè)年限2003年10月1日試營業(yè)在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中餐、西餐休閑大堂酒吧、金花咖啡廳娛樂酒吧卡拉ok沙龍、宴會廳、會議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂部、商業(yè)特色物品商店、商務中心、精品廊、觀

50、光服務其他兌換外幣、客房保險箱、高爾夫咨詢營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安凱悅（阿房宮）酒店地理位置西安市東大街158號星級五星床位數404間樓高（層數）16層建筑面積開業(yè)年限在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中餐、西餐休閑養(yǎng)生軒、美容院和購物廊娛樂商業(yè)其他營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱香格里拉金花飯店地理位置西安市長樂西路8號星級五星床位數416間樓高（層數）層建筑面積開業(yè)年限1993年香格里拉酒店管理集團購入在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、晚各式自助餐、西餐休閑歌舞廳、游泳池、健身房、桑拿浴室娛樂麻將室、棋牌室商業(yè)其他營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱曲江賓館地理位置西安市雁塔

51、南路南段星級五星床位數200間樓高（層數）3層（4棟）建筑面積占地面積13萬平方米開業(yè)年限2000年在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、西餐休閑健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉OK，美容美發(fā)，臺球，按摩，保齡，網球，夜總會，乒乓球，模擬高爾夫。娛樂麻將室、棋牌室商業(yè)供應珠寶、文物、字畫、絲綢等工藝品及各類生活用品其他提供國際國內長途電話、預訂機票、特快專遞、接發(fā)國內國際傳真、電腦打字、復印等各項服務營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱曲江惠賓苑度假酒店地理位置西安市雁塔南路南段8號星級五星床位數100余間, 2棟豪華舒適的美式別墅樓高（層數）3層建筑面積建筑面積45000平方米開業(yè)年限第一期工程已在

52、2002年12月完工在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、西餐休閑室內恒溫嬉水池、室外標準網球場、健身房、桑拿蒸汽浴室、按摩室及專業(yè)美容美發(fā)廳、夜總會和棋牌室。娛樂商業(yè)工藝品及各類生活用品其他有商務中心，洗衣房，商場，停車場營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱東方大酒店地理位置西安市朱雀大街393號星級四星床位數291套樓高（層數）22層建筑面積開業(yè)年限1992開業(yè)，2002年重新裝修在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、西餐休閑桑那浴，美容美發(fā)，健身，按摩，棋牌，乒乓球，臺球娛樂卡拉OK商業(yè)工藝品及各類生活用品其他有商務中心，洗衣房，商場，停車場營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安富凱酒店地理位

53、置西安市新城廣場南新街27號星級四星床位數156間樓高（層數）10層建筑面積開業(yè)年限在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、西餐休閑棋牌、按摩室、桑拿娛樂卡拉OK商業(yè)各類生活用品其他商務中心、寬帶，提供當日送洗衣服務，送餐服務、房內有IDD/DDD營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱古都新世界大酒店地理位置西安市蓮湖路172號星級四星床位數491套樓高（層數）15層建筑面積總建筑面積47200平方米開業(yè)年限1989年2月開業(yè)，1998年重新裝修在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲粵菜，西餐，東南亞菜，西安風味，早茶等休閑室內溫水游泳池、網球場、健身中心、桑拿、按摩中心、美容美發(fā)娛樂卡拉OK、棋牌、臺球、

54、桌球室、游戲室、乒乓球室、商業(yè)各類生活用品其他商務中心、租車、票務、洗衣房、商場、停車場、房內有IDD/DDD營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安好世界大酒店地理位置西安市蓮湖路108號星級四星床位數135套樓高（層數）13層建筑面積開業(yè)年限1999年4月開業(yè)在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中餐廳、西餐廳、咖啡廳休閑健身房、美容美發(fā)廳、桑拿、按摩室、保健藥浴室、大型歐陸式酒吧、KTV大小包房、室內恒溫游泳池以及店內名品商場娛樂卡拉OK、棋牌、臺球、桌球室、游戲室、乒乓球室、八道保齡球館、斯諾克、沙壺球、棋牌室、商業(yè)各類生活用品其他吹風機、私人保險箱、衛(wèi)星閉路電視、租車，票務，洗衣房，免費擦鞋

55、、房內有IDD/DDD營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安皇城賓館地理位置西安市東大街334號星級四星床位數439套樓高（層數）12層建筑面積開業(yè)年限在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中餐廳、西餐廳、咖啡廳休閑健身、棋牌、桑拿、美容美發(fā)、按摩娛樂卡拉OK、商業(yè)各類生活用品其他商務中心、租車、票務、洗衣房、商場、停車場、房內有IDD/DDD營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安建國飯地理位置西安市金花南路20號星級四星床位數800余間樓高（層數）14層建筑面積52000平方米開業(yè)年限1989年開業(yè)、2003年重新全面裝修在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲風味菜系：川、粵、西餐、咖啡廳休閑游泳、健身

56、、桑拿、美容美發(fā)、按摩、網球、夜總會。啤酒花園燒烤娛樂卡拉OK、棋牌商業(yè)各類生活用品、帶沖膠卷其他商務中心、租車、票務、洗衣房、商場、停車場、房內有IDD/DDD營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安秦都酒店地理位置西安市環(huán)城西路北段55號星級四星床位數100余間樓高（層數）5層建筑面積開業(yè)年限1990年開業(yè)，2003年9月重新裝在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲粵菜、火鍋、西餐休閑桑拿、美容美發(fā)、按摩、棋牌， 娛樂卡拉OK、棋牌、夜總會商業(yè)各類生活用品其他營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安唐城賓地理位置西安市含光路南段3號星級四星床位數406間樓高（層數）11層建筑面積開業(yè)年限于1986年

57、開業(yè)，于1999年重新裝修在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲粵菜、火鍋、西餐休閑桑拿、美容美發(fā)、按摩、棋牌、酒吧 娛樂卡拉OK、棋牌、按摩、棋牌、歌舞、商業(yè)各類生活用品、經營的煙酒副食、百貨服裝、字畫工藝、各種禮品其他提供電話、傳真、復印、打字、特快專遞、電子郵件、INTERNET網絡瀏覽、預訂機（車）票、旅游觀光等服務營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安秦豐大酒店地理位置西安市經濟技術開發(fā)區(qū)鳳城二路6號星級四星床位數116間樓高（層數）18層建筑面積總營業(yè)面積15000平方米開業(yè)年限2001年8月建成開業(yè)在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲威海鮮世界；聚賢莊休閑棋牌室；健身，游泳，乒乓球娛樂卡拉

58、OK、棋牌、夜總會商業(yè)各類生活用品其他商務中心，租車，票務，洗衣房，商場，停車場營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安天域凱萊大酒店地理位置西安雁塔路北段15號星級四星床位數328間樓高（層數）28層建筑面積開業(yè)年限在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲主營粵菜海鮮為主的“船”餐廳及各式包間、西餐休閑棋牌室、桑拿洗浴、美容美發(fā)娛樂KTV包間商業(yè)花店、字畫店、精品店、美容美發(fā)其他電話，免費市內電話,吹風機，免費寬帶上網,營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱西安文苑大酒店地理位置西安市社會路8號星級四星床位數160余間樓高（層數）層建筑面積開業(yè)年限在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、西餐休閑歌舞廳、氧健身

59、房、西北風情的現代化洗浴、開放式的室外茶藝園娛樂各種風情的KTV包間、富貴典雅的獨立棋牌室商業(yè)其他24小時電話服務、互聯網寬帶數據接口、IDD電話服務營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱 西安賓館地理位置西安市長安路北段58號星級四星床位數538余間樓高（層數）12層建筑面積開業(yè)年限1994年開業(yè)（20年）2003年最新裝修在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、西餐、日本特色餐廳21個休閑桑拿，按摩，健身，游泳，美容美發(fā)娛樂各種KTV包間、富貴典雅的獨立棋牌室、臺球商業(yè)其他商務中心、小型商場、大型書吧、停車、保險箱、車輛租用、停車場、洗衣房營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱 西安富萊酒店地理位置西

60、安市東關正街58號（金葉大廈星級四星床位數80余間樓高（層數）4層建筑面積10000平方米開業(yè)年限在建項目設計規(guī)模1596平方米的中式餐廳多種經營狀況餐飲中餐廳休閑娛樂各種KTV包間商業(yè)其他代訂機票、火車票服務、洗衣房、租車；銀行、醫(yī)療、郵件服務、旅游服務營業(yè)額員工數其他附物業(yè)照片項目名稱 西安西奇國際酒店地理位置西安市未央區(qū)未央路140號星級四星床位數150余間樓高（層數）20層建筑面積開業(yè)年限2000年開業(yè)在建項目設計規(guī)模多種經營狀況餐飲中、西餐廳及自助餐休閑Disco 舞廳 保齡球 桑拿 蒸汽 娛樂各種KTV包間、麻將室、棋牌室商業(yè)內設商場其他票務預定 洗衣服務 客房送餐 照顧兒童 鮮花