上海某五星級(jí)酒店市場分析報(bào)告

1、WORD15/153.4普陀區(qū)五星級(jí)酒店分析本文中所指的五星級(jí)酒店包括所有已持五星級(jí)牌照的酒店與已開業(yè)的準(zhǔn)五星級(jí)酒店。3.4.1五星級(jí)酒店市場分析供應(yīng)量：市五星級(jí)酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，截至目前,市共有五星級(jí)酒店19家，累計(jì)客房總數(shù)9453間。平均每座酒店擁有472間客房。01、02年五星級(jí)酒店入住率分析：從整體上看，在過去兩年中，本市五星級(jí)酒店的入住率基本呈上升趨勢(shì)（除個(gè)別淡季，如春節(jié)期間），2002年平均入住率達(dá)到78.91%。01、02年平均客房價(jià)（實(shí)際價(jià)格）從過去兩年酒店價(jià)格水平來看，本市五星級(jí)酒店的價(jià)格均相對(duì)比較穩(wěn)定；從具體數(shù)據(jù)分析，本市五星級(jí)酒店標(biāo)房的平均價(jià)格維持在100美元

2、130美元/日之間，五星級(jí)的價(jià)格要比四星級(jí)的價(jià)格高出50%以上需求分析境外客人（含港澳臺(tái)）為五星級(jí)酒店的主要客源，境外客人比例超過80%，有些高達(dá)90%以上，如喜來登豪達(dá)太平洋酒店。境外來滬的人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對(duì)高級(jí)酒店的實(shí)際需求量。自1990年以來，來滬旅游的境外人數(shù)快速增長，1995年為136.79萬，2001年超過200萬，2002年達(dá)到272萬，比上年增長36%。近年來海外客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例走勢(shì)穩(wěn)中有升，其中，海外客源平均達(dá)到20.40%，2002年有20.75%抵滬海外客人住宿五星級(jí)酒店。區(qū)域市場分析五星級(jí)酒店的主要分布區(qū)域主要位市中心六個(gè)區(qū)，普陀區(qū)只擁有四星級(jí)酒店兩座，沒

3、有五星級(jí)酒店。高檔酒店與客房數(shù)量都相對(duì)較少。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱，未來將是區(qū)域市場消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。市場潛力分析我行根據(jù)市歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)未來五年五星級(jí)酒店的潛在需求和市場供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測。其預(yù)測主要數(shù)據(jù)包括：1)的海外游客入境人次預(yù)測 根據(jù)歷年海外游客入境人次平均的幾何增長率進(jìn)行預(yù)測；2)國其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的預(yù)測 根據(jù)歷年國其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長率；3)未來五星級(jí)酒店的客房供應(yīng)量預(yù)測 根據(jù)已知的未來可能新增酒店供應(yīng)量來測算。如下圖所示，預(yù)測結(jié)果如下： 未來五年，整個(gè)市場的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長的態(tài)勢(shì)。其中，市場供應(yīng)

4、量的平均增長率為8.36%，略高于潛在需求量8.08%的增長。由于需求量的預(yù)測是基于對(duì)過去10年的平均幾何增長率，而在此期間，的高檔酒店業(yè)因亞洲金融危機(jī)的影響而經(jīng)歷了一段低靡期，需求量一度下滑至負(fù)增長。因此，我行所預(yù)計(jì)的未來需求量是基于一個(gè)較為保守的增長率。未來供應(yīng)量：未來五年每年會(huì)有一至兩個(gè)新增五星級(jí)酒店。預(yù)計(jì)在2005、2006年，將有三家大型五星級(jí)酒店開業(yè)，市場會(huì)有一定的競爭壓力，因此，預(yù)計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年的客房出租率預(yù)計(jì)基本能保持在70%的理想水平，整個(gè)市場不會(huì)有太大的波動(dòng)。到2007年年底之前，本市已知將建的五星級(jí)酒店將有12座浦東

5、：環(huán)球金融中心、中古酒店、新鴻基項(xiàng)目；靜安區(qū)：靜安香格里拉項(xiàng)目、大仲里項(xiàng)目、昌輝項(xiàng)目（可能）；黃浦：世茂國際廣場、明天廣場、世福匯；徐匯：萬都項(xiàng)目；盧灣：金玉蘭廣場；虹口：北外灘項(xiàng)目；這些酒店提供的總套數(shù)將超過5000間，占目前存量的近50；發(fā)展前景：雖然上半年受到非典等因素的影響，但國外入滬人數(shù)增長勢(shì)頭不會(huì)因此而受到遏制。專家預(yù)測，第四季度的旅游接待量有望接近和達(dá)到去年同期水平。普陀區(qū)新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu)勢(shì)，未來必將逐漸成為新的商務(wù)旅游區(qū)。已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國投資的熱土，具備了發(fā)展商務(wù)旅游市場的基礎(chǔ)，另一方面舉辦國際性會(huì)展活動(dòng)的軟硬件環(huán)境日趨完善，會(huì)展旅游

6、業(yè)將會(huì)是旅游事業(yè)的主要增長點(diǎn)。會(huì)展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng)，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入，據(jù)市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，入住高星級(jí)酒店的國際商務(wù)客中，60%以上是來參加國際會(huì)議和展覽的。另外，世博會(huì)申辦成功，將極促動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此，我行認(rèn)為普陀五星級(jí)酒店仍具有較強(qiáng)的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?.4.2消費(fèi)者分析我行對(duì)五星級(jí)酒店進(jìn)行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示：客戶來源地：目前，入住五星級(jí)酒店的客人有80%為境外客人，有些酒店境外客源的比例數(shù)甚至高達(dá)90%，如太平洋酒店。這一方面是由于五星級(jí)酒店的價(jià)格非一般國客人所能承受，同時(shí)，由于五星級(jí)酒店多由國際管理集團(tuán)管理，因此其很大一部分客源來自其全球預(yù)定系統(tǒng)。

7、客戶需求：入住五星級(jí)酒店的主要客戶群為商務(wù)客源，五星級(jí)酒店的商務(wù)客人占其全部客源80%左右。 未來發(fā)展：的五星級(jí)酒店所針對(duì)的主要客人依舊會(huì)是境外商務(wù)客人。針對(duì)商務(wù)客人的需求，酒店服務(wù)主要功能為會(huì)議、展覽和商務(wù)，其次才為旅游、觀光、購物休閑等消費(fèi)者特征分析：根據(jù)客戶的需求偏好，地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素?？紤]因素因 素 含 義重要性地理位置地理位置是訪談對(duì)象一致認(rèn)為最重要的考慮因素?？蛻衾硐氲木幼【频隇椋何挥谑兄行?，但能鬧中取靜；同時(shí)購物、娛樂、商務(wù)活動(dòng)方便，這對(duì)不熟悉環(huán)境的客戶尤其重要。A管理和服務(wù)客戶認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的服務(wù)是促使他們選擇某一酒店的基礎(chǔ)。B周邊環(huán)境周邊環(huán)境主要指

8、酒店的環(huán)境狀況：如綠化、景觀小品、噴泉等。C酒店風(fēng)格酒店風(fēng)格包括房間大小，房型設(shè)計(jì)和酒店整體的建筑風(fēng)格等。D3.4.3競爭項(xiàng)目案例分析圖表競爭對(duì)手比較金茂君悅酒店浦東香格里拉波特曼麗嘉酒店形象特色標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對(duì)浦西外灘萬國博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。品牌美譽(yù)度高-世界頂級(jí)豪華酒店之一。設(shè)施配備設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善，齊全。管理機(jī)構(gòu)美國凱悅集團(tuán)香格里拉集團(tuán)美國麗嘉集團(tuán)服務(wù)理念為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品?！邦櫩偷氖劳馓以础? “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”“黃金準(zhǔn)則”（“Golden S

9、tandards”）；“三步式服務(wù)”。特有客房7層的嘉賓軒行政樓有82套客房/套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。香格里拉套房54間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)?？头繑?shù)555612564出租客房年平均房價(jià)（2002年）USD 181.1USD 130.2USD155出租率（2002年）77.73%84.30%81.49%上述所列三家酒店為目前頂級(jí)酒店成功案例之代表，其2000年的營位收入在市所有酒店中位列前三位。從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團(tuán)管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營業(yè)績，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備與高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證

10、。因此，作為一家頂級(jí)五星級(jí)，必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施，同時(shí)還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。3.4.4本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)位條件優(yōu)越，周邊環(huán)境逐步改善。該地塊為綜合開發(fā)項(xiàng)目，各種物業(yè)類型可相互取長補(bǔ)短，發(fā)揮互動(dòng)效應(yīng)。綜合型商務(wù)酒店設(shè)計(jì)，商務(wù)配套先進(jìn)齊備。 劣勢(shì)： 較之與目前其他星級(jí)酒店所處位置相對(duì)集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。機(jī)會(huì)：河沿岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善沿岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動(dòng)商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長。會(huì)展業(yè)在的蓬勃發(fā)展，必將吸引更多商務(wù)客源的入住。普陀區(qū)四星級(jí)以上酒店偏少。作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū)，

11、缺少中高檔酒店，未來將是區(qū)域市場消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一，這也是本項(xiàng)目進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。挑戰(zhàn)：隨著其他五星級(jí)酒店的推出，將對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)、旅游客源造成一定的沖擊。3.4.5戰(zhàn)略定位與建議目標(biāo)客戶：根據(jù)目前五星級(jí)酒店客源特征以與未來河沿岸作為新的旅游、商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)以商務(wù)、旅游客源為主。本項(xiàng)目產(chǎn)品方向：生態(tài)精品超五星級(jí)酒店項(xiàng)目定位建議：河邊的地標(biāo)型建筑物，融生態(tài)和國際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星級(jí)酒店。利用其不受建筑高度的限制，為本項(xiàng)目地塊，同時(shí)也是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建筑，可以提高整個(gè)地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)使之與周圍的自然水景、綠景融合在一起，防止噪音、空氣污染

12、，將河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出來，使酒店不只是過夜休憩之處，更是享受旅游休閑氛圍的場所。經(jīng)營模式建議：由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場的國際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本市2/3以上五星級(jí)酒店為國外酒店管理公司管理。從目前高檔酒店的經(jīng)營來看,國管理公司無論在管理水平、規(guī)模以與品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國際知名的管理集團(tuán)。酒店管理公司的好壞對(duì)整個(gè)酒店品質(zhì)非常重要，國際著名酒店管理公司管理的四、五星級(jí)酒店的客房價(jià)格要比國公司管理的同級(jí)別酒店的客房價(jià)格高出30以上，部分甚至超過100。因此，針對(duì)本項(xiàng)目之豪華五星級(jí)酒店

13、定位，建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作，引進(jìn)其下屬的頂級(jí)品牌。五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營方式主要有：1.委托經(jīng)營方式（如紅塔瑞吉）這一方式是目前采用最多的合作方式。委托和約期限一般在10年以上。其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初，往往先提出對(duì)其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營期間，業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。2.合資經(jīng)營方式 （如四季酒店）此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績直接相關(guān)。3出讓土地使用權(quán) （如花園飯店）中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時(shí)，中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無

14、投資經(jīng)營之風(fēng)險(xiǎn)。上市時(shí)間2005-2006年預(yù)計(jì)大量酒店進(jìn)入市場，因此，為降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)推遲進(jìn)入市場。考慮到世博會(huì)伸辦成功，2010年對(duì)酒店產(chǎn)生巨大需求，由于酒店有一年的試營業(yè)期，因此，推測應(yīng)在2009年開出，可借助世博會(huì)迅速提升酒店經(jīng)營知名度。價(jià)格建議一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以與酒店所處地理位置。以本項(xiàng)目而言，若假設(shè)該五星級(jí)酒店現(xiàn)已建成，基于本行對(duì)于其酒店之品質(zhì)、服務(wù)水平定位以與酒店所處的地理位置，該酒店的房價(jià)水平將至少達(dá)到目前的平均水平：100 USD/間/天。就未來而言，本項(xiàng)目酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)時(shí)之市場整體狀況。價(jià)格預(yù)測對(duì)于未來五年本項(xiàng)目酒店的價(jià)格預(yù)

15、測，本行是根據(jù)預(yù)計(jì)的客房入住率對(duì)于客房價(jià)格的彈性來測算的。在需求以8.08%的速度保守增長的前提下,未來五年市五星級(jí)酒店的房價(jià)將會(huì)隨著客房入住率的起伏略有浮動(dòng),但整體價(jià)格將保持在US$100以上的水平。2005年之后按保守原則與英國經(jīng)濟(jì)家雜志對(duì)中國未來的通脹率的預(yù)測，本行取每年3%的通脹率對(duì)房價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。市五星級(jí)酒店房價(jià)水平預(yù)測隨著普陀區(qū)河沿岸商務(wù)旅游區(qū)的日趨成熟以與會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，本項(xiàng)目的租金水平將略高于全市五星級(jí)酒店的平均水平。入住率預(yù)測根據(jù)五星級(jí)酒店的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個(gè)月入住率水平一般在40%左右，在隨后的三個(gè)月逐步上升，通常半年左右即可達(dá)到一個(gè)正常入住水平：65%-75%?；诒Ｊ氐脑瓌t，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可達(dá)到70%的正常水平。風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)對(duì)酒店的影響規(guī)避方法經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響境外的客源,從而導(dǎo)致五星級(jí)酒店的出租率下降.中國經(jīng)濟(jì)的不確定性會(huì)影響消費(fèi)者在旅游方面的支出。因此，這也會(huì)間接影響酒店的出租狀況。關(guān)注經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，推遲入市時(shí)機(jī)。選擇靈活多樣的經(jīng)營模式與定價(jià)模式。市場風(fēng)險(xiǎn)市場供應(yīng)的不可預(yù)見性未來五星級(jí)酒店的集中、開發(fā)上