房地產成本軟件業(yè)務操作規(guī)程

1、鑫苑置業(yè)房地產成本管理系統(tǒng)軟件應用流程鑫苑（中國）置業(yè)有限公司二零零七年三月目 錄 TOC o u 概述 PAGEREF _Toc161109031 h 3第一章總體流程 PAGEREF _Toc161109032 h 3第三章 詳細流程 PAGEREF _Toc161109033 h 4概述本流程為軟件標準應用流程，結合我集團部門分工進行了調整，請各部門領導加以確認。總體流程總體而言，在新項目發(fā)展的可行性論證階段，需要進行成本估算操作，從規(guī)劃設計開始到施工圖設計，進行目標成本的錄入和修訂工作；在項目的執(zhí)行過程中，進行合同的錄入、變更簽證、結算工作；系統(tǒng)將根據以上數據自動生成動態(tài)成本信息。第二

2、章 詳細流程基礎資料設置在“基礎資料設置”模塊中，我們需要設置公司機構（指分公司）、工程項目、成本科目、產品等資料?；A資料的設置必須安裝一定的順序進行：公司機構工程項目（產品）成本科目。公司機構設置：點擊工具菜單，出現開發(fā)項目設置，點擊出現公司機構對話框，選擇【新增】、【修改】【刪除】按鈕實現相應功能；當公司簡碼、工程簡碼修改后，選擇“更新合同編號”，可以將所有合同編號中的公司名稱和工程名稱換成相應的公司簡碼和工程簡碼。“排列序號”對工程項目進行排序；工程設置：選中公司機構，按【新增】可以新增工程項目，在新增工程項目下面又可增加新的工程項目，依次依級類推；成本科目：選中具體工程項目，在費用項

3、目代碼和費用項目名稱下面點擊，然后按【新增】可以增加費用項目，或者按【導入】按鈕，選擇所需增加的費用項目；選中具體費用項目，按【修改】【刪除】可以實現相應功能，但刪除時必須從最明細項目開始；產品：點擊工具菜單，出現分攤對象設置，點擊出現分攤對象設置窗口，選擇【修改】后再點擊【新增】、【刪除】按鈕實現相應新增、修改和刪除功能特別建議：1）在建立項目時，如果是采用分期開發(fā)的形式，建議設立一個虛擬工程項目“跨期分攤”，從形式上它與“一期”、“二期”等并列，但它保存的數據為無法直接確定屬“一期”、“二期”，或者其他期，同時它所保存的數據還將對“一期”、“二期”等進行分攤；這樣處理的好處是既不影響數據的

4、保存，也不影響數據的流轉。2）在項目開發(fā)了幾期后，如后續(xù)的項目期數和方案仍較難確定，可設置“后期”虛擬項目，但為了不引起混淆，請謹慎使用“后期”。項目前期在項目的前期階段，主要執(zhí)行目標成本錄入、目標成本修訂、預算錄入等功能。目標成本錄入目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。目標成本數據直接錄入。錄入目標成本方法是：點擊按鈕【明細】再點擊【修改】即可錄入項目的目標成本數據。淺黃色底色區(qū)域（非最明細費用項目）為自動匯總項目，不能錄入；白色底色的區(qū)域（最明細費用項目）可以錄入，先按【修改】按鈕，在下面的界面中右鍵點擊出現增加一行、刪除一行，可以直接錄

5、入，也可以輸入工作量和單價，工作量單價=金額，只有在工作量和單價均為“0”時才可以直接錄入金額，錄入所需數據后按【保存】，則完成數據錄入，在目標成本數據沒做修訂前可以修改目標成本數據，修訂后則不能修改。特別建議：1）目標成本必須分期確定，不設置跨期分攤成本（即跨期分攤為0），目標成本應錄入工作量、單位、單價、說明等項目，并應將施工圖階段最終確定目標成本電子文檔（集團統(tǒng)一格式）上傳至相應項目各期項目文檔。在項目概念設計和規(guī)劃設計階段，目標成本測算一稿、二稿等各可作為一次修訂反映，施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，目標成本除規(guī)劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經確定，不得隨意修訂。2）目標成本

6、錄入時，可研報告成本測算表的引入由地產部完成。目標成本中土地成本、工程管理費、利息、物業(yè)完善費、配套設施的分攤等由財務部完成，其余由地產部（或預算部）完成。地產部和財務部應對目標成本進行交叉審核。目標成本修訂當目標成本數據錄入完成后，可以對它進行修訂，每次修訂作為一個修訂版本，獨立保存起來。最后一個版本的修訂數據將作為最新目標成本數據，對以后的項目執(zhí)行起指導和控制作用。投資計劃對目標成本按投資期間進行細分，編制出項目的投資計劃，系統(tǒng)提供按月度對項目目標成本的明細科目錄入投資計劃的功能。投資進度計劃序時簿界面左邊顯示工程項目樹，右邊以報表的形式顯示項目的目標成本明細數據，用戶通過光標選擇需要編制

7、計劃的明細科目，點擊序時簿界面工具欄按鈕【計劃】，彈出計劃錄入菜單，選擇相應的時間區(qū)間后，進行具體數據的錄入工作。報表最下面記錄項目基本信息：總建筑面積、總可售面積、審核人等等；系統(tǒng)通過不同顏色顯示投資進度設置狀況，“綠色”表示完全設置（累計投資金額等于計劃投資總額），“暗黃色”表示部分設置（累計投資金額小于計劃投資總額），“白色”表示未設置。投資計劃錄入：進入投資進度計劃修訂界面后，用戶通過工程項目樹選擇工程項目，并對目標成本的明細數據進行投資計劃數據的錄入，系統(tǒng)自動匯總所有錄入的科目投資計劃后，形成整個工程項目的投資計劃。具體操作：用光標選擇需要編制計劃的明細科目數據項，點擊序時簿界面工具

8、欄按鈕【計劃】，彈出計劃錄入菜單，在編輯窗口的期間設置選擇“開始年月”、“結束年月”后，系統(tǒng)自動按新期間生成的投資計劃列表，用戶可以錄入每月的投資數據。結束年月必須大于或等于開始年月；在用戶設置投資計劃后，再需要更改投資期間，重新設置開始年月或結束年月后，需要點擊“刷新”，窗口下方的期間才會相應更新；累計投資金額只能小于或等于計劃投資總額，否則不能保存；當投資計劃修訂后，則不能再在此錄入窗口進行數據修改；投資計劃修訂具體操作：用光標選擇需要修訂計劃的明細科目數據項，點擊序時簿界面工具欄按鈕【計劃】，彈出計劃錄入菜單，通過【修改】、【修訂】按鈕可以進行數據錄入操作。預算錄入當目標成本形成后，可以

9、對它進行分解得到預算數據，也可以直接錄入預算數據。項目執(zhí)行在項目的執(zhí)行過程中，主要執(zhí)行合同錄入、合同拆分、合同修訂、合同變更、結算錄入、結算拆分等功能。合同錄入：當正式合同簽訂后，就可以及時錄入合同信息了，在系統(tǒng)里為了方便合同的錄入和管理，設立了多種模板。合同類型分為“土地”、“前期”、“施工”、“材設”、“環(huán)境”、“營銷”、“其他”等；合同形成方式分為“委托”、“招標”、“投標”，選擇不同的方式在下面的界面中需錄入不同的信息；合同性質分為“直接合同”、“三方合同”、“補充合同”，選擇三方合同和補充合同時，出現“是否單獨計算”、“不計成本合同金額”、“對應主合同編號”、“對應主合同名稱”；是否

10、單獨計算指該合同金額是否計入動態(tài)成本不計成本合同金額指不計入動態(tài)成本的合同金額對應主合同選中一個合同，然后在新增合同中錄入中選擇三方合同或補充合同，則選中的合同為主合同三方合同、補充合同自動歸在相關的合同下面，自動編號為合同編號1、2、3等，同時可以上傳相應的合同文檔；按【新增】按鈕，彈出合同信息對話框，不同的合同類型對應不同的信息框，在信息框中錄入相關合同信息，合同編號為自動生成的流水號（也可以手工修改）；按【修改】按鈕可以對合同進行修改；可以【上傳】相關文檔，然后【下載】到指定路徑，也可以【查閱】，如果該合同上傳了相關的合同文檔，則【查閱】按鈕為亮色，反之為暗色；點擊【查看】菜單下的“頁面

11、設置”，選中“顯示”，可以選擇查看時需顯示的內容、鎖定列、對齊方式等，且可以設置方案保存以供調用；特別建議：1）當一份合同無法直接確定屬“一期”、“二期”，或者其他期，則可以先把它保存在“跨期分攤”項目中，然后通過“合同拆分”的功能分攤到“一期”、“二期”等。2）合同錄入應及時，一般應在合同簽訂后3個工作日完成。3）合同錄入信息必須盡量全面，其中合同類型、合同編號、合同名稱、簽約乙方、合同金額、造價性質、合同性質、簽約時間必須填完整。4）合同在錄入后盡量要求上傳相應的電子文檔（或掃描圖片）及其他附件合同拆分：將合同數據拆分到成本科目中去。選中工程和合同，然后點擊【拆分】或者雙擊，進入合同拆分界

12、面，按【引入費用項目】選擇拆分成的費用項目（只能選擇最明細費用項目），在各費用項目歸屬金額內錄入相關數據。特別建議：錄入完合同后，原則上應立即進行拆分，對于不能立即拆分的合同（僅限于金額不能確定或預計變化很大的合同）可在合同金額確定后再拆分。錄入待分攤的合同在各期分攤標準確定以后進行拆分。分攤至后期的成本，待規(guī)劃方案確定后對待分攤合同進行二次分攤，后期更改為相應各期。合同修訂當合同數據錄入完成后，如果發(fā)現其中有錯誤需要修改，可以進行合同修訂。合同變更合同執(zhí)行過程中經常會由于設計或現場的原因發(fā)生變更或簽證。選中一個合同，按【新增】按鈕，錄入合同變更信息，變更、簽證的編號為自動生成的流水號（也可以

13、手工修改）；選擇“調整原因”和“提出部門”，點擊界面框中中的“設置”，選擇該變更的歸屬財務核算對象及成本科目；點擊【修改】按鈕可以修改合同變更信息；點擊【刪除】按鈕可以刪除合同變更信息；可以點擊【上傳】以上傳變更簽證單文檔。特別建議：如果現場簽證較多，不能做到一單一結的，可以按合同匯總錄入合計數，但每月月末必須匯總錄入一次。結算錄入當一份合同全部或局部完工時，需要進行結算。選中一個合同，按【新增】按鈕，出現結算信息的界面框，可以錄入與此合同相對應的結算信息，結算編號為自動生成的流水號（也可以手工修改）；如果該結算為其所對應合同的最后一個結算，則在是否最后一條結算欄選擇“是”，表示該合同已全部結

14、算；點擊【修改】按鈕可以修改合同結算信息；點擊【刪除】按鈕可以刪除合同結算信息；可以點擊【上傳】以上傳結算書文檔?？梢渣c擊【查閱】以在線查閱結算書文檔。特別建議：所有錄入的合同必須進行結算，合同執(zhí)行完成后應及時進行合同的結算，并將結算數據錄入到軟件中。結算拆分與合同拆分類似，選中一個結算，按【拆分】或雙擊，彈出結算拆分的界面框，在各費用項目歸屬金額內錄入相關數據，如果結算造價與已拆分結算造價合計的金額數相等，則為完全拆分，如果已拆分結算造價合計的金額數為0，則為未拆分，如果結算造價與已拆分結算造價合計的金額數不相等且已拆分結算造價合計的金額數不為0，則為部分拆分，分別以不同的顏色標明。特別建議

15、：在合同結算錄入的同時應進行結算拆分，結算拆分條件一般與合同拆分條件相同。資金管理付款計劃在簽訂合同時，一般都會同時約定合同的付款計劃，這些合同付款計劃，如果不需要更改，則可以直接轉成實際付款計劃，將實際付款計劃匯總起來，就可以形成資金計劃表，將實際付款數據與計劃進行比較，就可以查詢已付款明細表和欠付款明細表付款錄入選中一個合同，按【新增】按鈕，出現付款錄入界面框，系統(tǒng)提示動態(tài)成本、已付款、應付款、未付款信息，雙擊對應付款ID選擇該筆付款對應的合同付款計劃；如果順延本次計劃，將差額自動轉入下筆付款計劃；當付款超出付款計劃時報警；雙擊合同，顯示與合同相關的所有成本信息動態(tài)成本非合同性成本錄入手工

16、錄入。待發(fā)生成本預測對將要發(fā)生的成本進行預測選擇明細的費用項目，點擊【修改】按鈕，在工具菜單下面選擇增加一行，可以直接在“金額”下錄入數據，也可以在“工作量”和“單價”下面錄入數據，則金額=工作量單價，如果需要刪除，則在工具菜單下面選擇刪除一行進行刪除，錄入完成后，點擊【保存】按鈕；如果由于工程變化，需對目前待發(fā)生進行調整時，則選中明細的成本科目，點擊【調整】輸入調整金額；特別建議：待發(fā)生成本必須經常調整，否則動態(tài)成本反映不準確，待發(fā)生成本預測時，應詳細列出待發(fā)生成本的工程量、單價，并作必要的說明；待發(fā)生成本的調整至少每月一次，并建議在月初的3個工作日內完成； 全項目動態(tài)成本表動態(tài)成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果動態(tài)成本 = 未結算