代建行業(yè)研究精編

1、代建行業(yè)研究精編Lele was written in 2021第二章 公司未來發(fā)展建議一、公司主要優(yōu)勢1、立足 CBD，盡占天時(shí)地利公司在北京 CBD 全面開發(fā)建設(shè)的背景由區(qū)國資委主導(dǎo)下成立，作為北京 CBD 開發(fā)建設(shè)重要平臺，承擔(dān) CBD 及 CBD 東擴(kuò)區(qū)域內(nèi)的土地一級開發(fā)以及部分區(qū)域二級開發(fā)任務(wù)； 截止到目前，公司相繼開展了 CBD 核心區(qū)拆遷、45 萬平米市政管廊及地下空間建設(shè)，并牽頭完成一工區(qū)及 Z15 地塊土護(hù)降一體化施工，代建的 15 萬平米的清華大樓也突破150 米，在核心區(qū)獨(dú)樹一幟。未來，在市政府 CBD 東擴(kuò)的戰(zhàn)略發(fā)展下，公司已先人一步，搶的領(lǐng)先的發(fā)展機(jī)遇，可謂是占盡天時(shí)

2、與地理。2、搭建橋梁，人脈四通八達(dá)公司由北京商務(wù)中心區(qū)投資管理有限公司和北京市朝 陽區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心投資成立，系朝陽區(qū)國資委一 級監(jiān)管企業(yè)。幾年來在區(qū)國資委和 CBD 管委會等政府機(jī)構(gòu)的支持下，與區(qū)土地儲備中心、區(qū)發(fā)改委、區(qū)規(guī)劃委、區(qū) 消防局等政府結(jié)構(gòu)建立了良好的溝通機(jī)制，同時(shí)與北京 院、北勘院、清華院、北京城建、中建二局、中建八局、 賽瑞斯監(jiān)理、遠(yuǎn)達(dá)監(jiān)理等大型設(shè)計(jì)施工及監(jiān)理單位建立了 良好的合作基礎(chǔ)，為公司未來拓展業(yè)務(wù)奠定了人脈基礎(chǔ)。3、人才濟(jì)濟(jì)、為小而美企業(yè)公司在 CBD 開發(fā)建設(shè)的時(shí)代背景下于 2006 年成立，是一個(gè)年輕而活力無限的公司，公司員工 80%以上為本科學(xué)歷，且不乏碩士

3、、博士、海歸等高學(xué)歷人才。公司設(shè)有的辦公室、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程、經(jīng)營、拆遷等部門人員配置合理，政令上傳下達(dá)高效運(yùn)轉(zhuǎn)，部門與部門之間、同事與同事之間配合默契。公司有國企背景而無國企的沉疴舊疾，可謂小而美。二、公司主要弱勢1、局限性較大，對政府依賴性高公司立足于 CBD，卻也局限于 CBD，目前公司主要業(yè)務(wù)集中在 CBD 區(qū)域，在建的項(xiàng)目如地下空間、市政管廊等主要是政府委托而非市場競爭。公司跟進(jìn)的其他區(qū)域一些項(xiàng)目，如垡頭等地，一方面進(jìn)展緩慢，另一方面競爭激烈， 公司想要取得該區(qū)域的開發(fā)權(quán)不是易事，而一些老牌地產(chǎn)企業(yè)主要靠市場競爭，業(yè)務(wù)可以遍布五湖四海，自由發(fā)展。2、資本薄弱，取得土地困難公司主導(dǎo) C

4、BD 核心區(qū)、永安里、化石營等區(qū)域的土地拆遷工作，面臨征地而無法拿地尷尬處境。依據(jù)總經(jīng)理2015 年工作報(bào)告，截止到 2015 年 11 月，公司資產(chǎn)總額億元，負(fù)債總額億元，凈資產(chǎn)億元。面對地王頻現(xiàn)的首都北京，依據(jù)目前公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力，想要自主取得土地進(jìn)行開發(fā) 建設(shè)是比較困難。3、固定資產(chǎn)少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱公司成立與 2006 年，年輕而生機(jī)勃勃，卻也面臨著固定資產(chǎn)少，抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力差的局面，除清華大樓 45 層、46 層尚在期待之中，短期內(nèi)無其他固有資產(chǎn)。三、公司業(yè)務(wù)拓展方向建議 1、市場調(diào)研我們課題小組對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)研：2014 年度， 萬通集團(tuán)提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，即通過輸出設(shè)計(jì)、建造、招

5、商、運(yùn)營、品牌等， 即代建業(yè)務(wù)。綠地與綠城地產(chǎn)在代建業(yè)務(wù)的發(fā)展上更是人盡皆知，此外億達(dá)、遠(yuǎn)洋、保利、泛海、龍湖、世茂房地產(chǎn)等在內(nèi)的企業(yè)也都相繼提出了發(fā)展代建業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略。以 CBD 核心區(qū)已開工數(shù)個(gè)項(xiàng)目中為例，代建占了多數(shù)。Z1a 地塊中期大廈項(xiàng)目由北京前景置地投資有限公司代建，Z2a 地塊陽光金融大廈項(xiàng)目由同創(chuàng)金泰項(xiàng)目管理有限公司代建，Z14 地塊正大僑商項(xiàng)目由綠地集團(tuán)代建，而 Z1b 地塊清華大樓由我司代建。2、代建的優(yōu)勢代建業(yè)務(wù)的出現(xiàn)可以有效的讓投資方的精力和企業(yè)重 心投入到其他更高收益的行業(yè)，依靠更專業(yè)的代建方進(jìn)行 項(xiàng)目建設(shè)可以有效彌補(bǔ)自身的不足。代建方也通過代建服務(wù)規(guī)避資金這個(gè)掣肘企業(yè)

6、發(fā)展的 最大瓶頸資金充足的時(shí)候自己拿地建樓，資金不足時(shí) 代人建樓，可以實(shí)現(xiàn)已有資源的集約使用和價(jià)值最大化， 建立由投資收益、運(yùn)營收益和服務(wù)收益三者并重的業(yè)務(wù)增 值體系，同時(shí)還可以降低在多變政策環(huán)境下自身的經(jīng)營風(fēng) 險(xiǎn)。代建業(yè)務(wù)讓那些不太具備專業(yè)開發(fā)能力甚至是其他行 業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)，又多了一個(gè)選擇：出錢拿地就行，規(guī) 劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、營銷管理甚至物業(yè)服務(wù)等一系列的工 作都可以由代建公司代勞，代建公司的專業(yè)營造能力和品 牌溢價(jià)能力將使其坐享其成，代建業(yè)務(wù)的未來無限寬廣。3、對公司的發(fā)展建議針對公司在北京 CBD 區(qū)域占有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢卻也受到了 CBD 的區(qū)域限制、公司多處拆遷征地卻多是為他人

7、做衣裳、公司發(fā)展活力無限卻也資產(chǎn)薄弱經(jīng)不起市場洗 禮的局面，參考以上市場調(diào)研和代建業(yè)務(wù)的優(yōu)勢分析，我 們小組提出一個(gè)輕資產(chǎn)、少投資、回報(bào)快的發(fā)展建議，即 公司在做大做強(qiáng)土地一級開發(fā)的同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)推進(jìn)代建業(yè) 務(wù)的發(fā)展。第三章公司代建業(yè)務(wù)發(fā)展方向一、項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)簡述國務(wù)院 2004 年出臺的關(guān)于投資體制改革的決定中明確指出“加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目管理，改進(jìn)建設(shè)實(shí)施方式。對非經(jīng)營性政府投資項(xiàng)目加快推行代建“代建制”，簡言之，是指政府通過招標(biāo)方式，選擇制?！奔催x擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán) 格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位。社會專業(yè)化的項(xiàng)目管理企業(yè)，負(fù)責(zé)對公益型、非經(jīng)營性政府投資項(xiàng)

8、目進(jìn)行投資管理和建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，竣工驗(yàn)收后移交給使用單位。企業(yè)實(shí)行代建即企業(yè)通過招標(biāo)方式選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理企業(yè)，對企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行投資管理和建設(shè)實(shí)施，項(xiàng)目建成后交付建設(shè)單位使用。代建單位應(yīng)通過有效項(xiàng)目管理對項(xiàng)目進(jìn)行資源優(yōu)化配置，創(chuàng)造最大效益。項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)前期探索主要是政府投資項(xiàng)目，關(guān)于承擔(dān)政府投資代建項(xiàng)目的階段劃分目前有二種主要形式：一是委托一個(gè)單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的全過程代建管理；二是建設(shè)實(shí)施階段的代建管理，既由中標(biāo)的建設(shè)實(shí)施代建單位負(fù)責(zé)根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算，對項(xiàng)目施工圖編制、施工、監(jiān)理直至竣工驗(yàn)收實(shí)行階段代理。如 2005 年 11 月清華紫光（集團(tuán)）總公司代建的國務(wù)

9、院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 “首特 3#地塊公務(wù)員住宅項(xiàng)目”。該項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積 255580 平方米，總投資 5 億元人民幣，是為面向中央國家公務(wù)員建設(shè)的住宅小區(qū)，同時(shí)也是國管局首次面向社會推出的代建制項(xiàng)目。紫光集團(tuán)一舉中標(biāo)，標(biāo)志著紫光高科在項(xiàng)目代建工作上的正式展開。北京賽瑞斯國際工程咨詢有限公司代建國家商務(wù)部“中國國際商務(wù)中心項(xiàng)目”該項(xiàng)目代建模式為全過程項(xiàng)目管理。項(xiàng)目總規(guī)劃建設(shè)面積 19 萬平方米；項(xiàng)目為集展覽展示、會議中心、寫字樓等功能于一體的大型綜合國際商務(wù)中心。成重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，目前已形成代建(政府代建、商業(yè)代建、資本代建)三大運(yùn)營模式，形成輕資產(chǎn)運(yùn)近期一些老牌地產(chǎn)公司也開展出

10、了代建業(yè)務(wù)，一些商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也按照代建模式進(jìn)行了建設(shè)，億達(dá)、遠(yuǎn)洋、保 利、泛海、龍湖、世茂等在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也都相繼提出 了發(fā)展代建業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略。其中的佼佼者藍(lán)城集團(tuán)以及儼然 成為房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的承接主體，其前身為綠城房產(chǎn)建設(shè)管 理有限公司，通過四年的戰(zhàn)略發(fā)展，藍(lán)城在運(yùn)營模式上完?duì)I及品牌輸出的新型運(yùn)作模式，截至 2015 年 11 月，已先后進(jìn)駐 70 余個(gè)城市，藍(lán)城集團(tuán)及下屬子公司在全國范圍內(nèi)已累計(jì)簽約各類代建項(xiàng)目逾 200 個(gè)，總建筑面積超過 5400萬平方米，其中政府代建項(xiàng)目 122 個(gè)（竣工面積 560 萬方，全年在建面積 1640 萬方），數(shù)量和質(zhì)量均列全國第一品級。以 CBD 核心區(qū)

11、已開工數(shù)個(gè)項(xiàng)目中為例，代建占了多數(shù)。Z1a 地塊中期大廈項(xiàng)目由北京前景置地投資有限公司代建，Z2a 地塊陽光金融大廈項(xiàng)目由同創(chuàng)金泰項(xiàng)目管理有限公司代建，Z14 地塊正大僑商項(xiàng)目由綠地集團(tuán)代建，而 Z1b 地塊清華大樓由我司代建。二、項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)特點(diǎn)1、主要優(yōu)點(diǎn)“代建制”是對我國政府投資的公益性建設(shè)項(xiàng)目管理 模式進(jìn)行市場化改革的重要舉措，它是結(jié)合國情的一項(xiàng)政 府管理創(chuàng)新，是對政府投資工程建設(shè)組織實(shí)施方式進(jìn)行體 制創(chuàng)新，是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的一項(xiàng)治本之策，是 保證工程質(zhì)量、提高投資效益的重要措施?！按ㄖ啤泵鞔_了政府投資主管部門、代建單位和使用 單位三方的合同關(guān)系，各方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)得到明

12、確界定，解決了投資主體長期缺位問題，從而建立起了有效的政府投資項(xiàng)目約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了管理隊(duì)伍的專業(yè)化、建設(shè)過程的規(guī)范化，阻斷了有關(guān)單位的權(quán)利尋租之路，從源頭上有力地遏制了建設(shè)領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生?！按ㄖ啤钡膶?shí)行，克服了傳統(tǒng)上由業(yè)主臨時(shí)組建、培訓(xùn)一個(gè)建設(shè)班子進(jìn)行管理模式的不足缺乏專業(yè)化管理具有的相應(yīng)技術(shù)和專業(yè)知識以及職業(yè)化管理具有的工程項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，成本效益受到影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自建項(xiàng)目管理費(fèi)用約占工程總投資的 8%-10%。代建工程管理費(fèi)用占工程總投資的 3%-5%，項(xiàng)目管理成本被大大的降低了，而且“質(zhì)量、工期、投資”三大控制得到較好落實(shí)，解決了超投資 問題。2、主要缺點(diǎn)、相關(guān)配套的法律、法規(guī)不完善

13、。從目前的實(shí)施情況 看，由于沒有相應(yīng)的法規(guī)依據(jù)，造成代建單位的定義、職責(zé)、涉及范圍等不明確，使之在履行代建職能時(shí)，建設(shè)各方和投資單位往往憑經(jīng)驗(yàn)操作。另外，有些使用單位對于代建工作存在一定的抵觸情緒，不是自覺自愿接受項(xiàng)目代建，在代建過程中或是不積極主動配合，什么事都不管;或 是不愿放棄自己的權(quán)利，過多干涉代建單位的正常工作。、代建單位缺乏職能定位依據(jù)。目前，很多主體都形 成了一個(gè)基本的共識：代建單位的主要作用是控制使用單位的行為、控制投資規(guī)模、控制不必要的浪費(fèi)。于是將現(xiàn)行的政府投資體制中“投資、建設(shè)、管理、使用”各環(huán)節(jié)彼此分離，對代建單位具體負(fù)責(zé)的管理范疇沒有明確定位。于是，我國相繼出現(xiàn)代建制“

14、北京模式”、“廈門模 式”、“深圳模式”等多種形式。、代建單位激勵約束機(jī)制不科學(xué)。許多地方對于代建 項(xiàng)目節(jié)約投資進(jìn)行提成獎勵，其目的是鼓勵代建單位千方百計(jì)控制投資，節(jié)約建設(shè)資金。但在實(shí)施過程中，這一規(guī)定有可能對代建單位產(chǎn)生誤導(dǎo)，誘使代建單位為贏取節(jié)余獎勵而偷工減料、降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從而使工程質(zhì)量難以得到有效保證。另外，有些使用單位總是要求代建單位要盡 量用完批準(zhǔn)的投資，使兩者之間產(chǎn)生利益沖突，造成工期 拖延。項(xiàng)目管理論壇、代建人的資格條件與從業(yè)人員的素質(zhì)問題。推行代 建模式，對代建商的基本要求是：具有一定資金實(shí)力與信用;具有相關(guān)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與實(shí)施能力;能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任?，F(xiàn)階段，無論是工程項(xiàng)目

15、管理還是從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)都還處于培育發(fā)展階段，甚至對工程項(xiàng)目管理尚沒有資質(zhì)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。缺乏高水平的項(xiàng)目管理人才。目前，代建單位的管理人才大多脫胎于原有建設(shè)管理體制，對于管理創(chuàng)新、提高管理水平、與國際接軌等還存在不足;同時(shí)，我國代建制企業(yè)的人員組織結(jié)構(gòu)不合理，考 核機(jī)制也尚未健全，而且培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)缺乏，缺少專門培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。三、項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對 1、代建業(yè)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)、代建主體代建責(zé)任的追究機(jī)制還很不健全。大部分 代建公司屬于企業(yè)型機(jī)構(gòu)，具有某種不穩(wěn)定性，在責(zé)任追究機(jī)制還不完善的情況下，一旦代建機(jī)構(gòu)撤銷或改行，將無法落實(shí)“質(zhì)量責(zé)任終身制”。、有關(guān)“代建制”的法律法規(guī)還很不健全。一方面，在推行“

16、代建制”的過程中，項(xiàng)目代建人履行 職責(zé)的法律環(huán)境還不完善，也就是說在國家基本建設(shè)程序中沒有法律授予的地位，客觀上無法得到各級政和建設(shè)行政主管部門的認(rèn)可；另一方面，“代建制”中業(yè)主和代府建主體各自的法律 地位不夠明確，相互關(guān)系不夠明晰，這也是造成實(shí)踐中代建主體行為不規(guī)范，業(yè)主越權(quán)過多，干預(yù)代建主體等的主要根源。、目前大部分代建單位都隸屬于政府部門，行業(yè)保護(hù) 主義、地方保護(hù)主義現(xiàn)象仍然存在，這些現(xiàn)象極大地阻礙了代建制公司的市場競爭；、目前代建機(jī)構(gòu)普遍規(guī)模較小、整體水平不高，力量 薄弱，局限性很大，真正具備從事政府投資項(xiàng)目代建實(shí)力的代建機(jī)構(gòu)數(shù)量不多，無法實(shí)現(xiàn)“代建制”的快速發(fā)展；、由于目前大多數(shù)代建

17、機(jī)構(gòu)屬于盈利性企業(yè)，在相關(guān) 約束機(jī)制不完善的條件下，一些代建主體往往片面壓低投資，降低施工標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了投資項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和投資效益。2、代建業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對、進(jìn)一步完善政府投資工程的造價(jià)管理制度嚴(yán)格的工程造價(jià)管理制度可以盡量縮小 R，從而降低代建單位與施工、監(jiān)理單位以及中介機(jī)構(gòu)和各類專業(yè)人士共同串謀的積極性，這是防范代建制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。我國可以借鑒美國的做法，專門制定政府投資工程的“造價(jià)/工 期計(jì)劃與控制規(guī)范”，按照全面造價(jià)管理的方法去管理政府投資工程的造價(jià);在工程造價(jià)信息發(fā)布方面充分發(fā)揮政府 的作用和開放民間造價(jià)信息發(fā)布渠道，使政府投資工程在制定工程預(yù)算時(shí)的參考數(shù)據(jù)更貼近市場;加強(qiáng)招標(biāo)監(jiān)督

18、，建 立和健全工程造價(jià)變更和工程結(jié)算以及超預(yù)算支付審查制度等等。、進(jìn)一步完善專業(yè)人士管理制度和施工監(jiān)理制度 完善的專業(yè)人士管理制度可以使其保持敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、清廉、公允的職業(yè)操守，如使監(jiān)理工程師在監(jiān)理“執(zhí)法”中 保持獨(dú)立與公正，讓代建單位與施工單位或其他單位的串 謀行為不能得逞。我國可以借鑒香港的“認(rèn)可人士”制度，從加強(qiáng)各類專業(yè)人士的管理人手，嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)理制， 實(shí)行“誰簽字，誰負(fù)責(zé)”、“認(rèn)人不認(rèn)單位”等制度，要 求各類專業(yè)人士通過負(fù)責(zé)任的簽字來保證整個(gè)工程的施工 是嚴(yán)格按照招標(biāo)合同以及政府的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行的。、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)制實(shí)行工程擔(dān)保與 保險(xiǎn)制度為了增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)約束，我國在實(shí)行代建制時(shí)，

19、應(yīng)盡量選擇 以私有產(chǎn)權(quán)為主體且產(chǎn)權(quán)明晰的單位作為代建單位，同時(shí)進(jìn)一步進(jìn)行國有建筑企業(yè)和掛靠的造價(jià)單位、監(jiān)理單位以及其它中介機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)改革，并培育足夠多的合格項(xiàng)目管 理公司。在強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)約束的基礎(chǔ)上，強(qiáng)制實(shí)行工程擔(dān)保與 保險(xiǎn)制度，以充分發(fā)揮后者在代建制中的重要作用。我國 可以引進(jìn)法國的工程竣工十年責(zé)任險(xiǎn)，并強(qiáng)制代建單位購 買，以增強(qiáng)對代建單位的約束。、健全和完善代建制的各項(xiàng)政府監(jiān)管制度我國應(yīng)進(jìn)一步完善政府工程的預(yù)算審核制度，招標(biāo)投標(biāo) 監(jiān)督制度，合同變更審查制度，索賠與反索賠審查制度， 超預(yù)算支付審查制度，嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收和后評價(jià)制度，以及嚴(yán)格的工程項(xiàng)目審計(jì)制度，責(zé)任追究制度和輿論監(jiān)督與舉報(bào)制度;同時(shí)建