物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)40課程講義

1、第一章 物業(yè)管理方案的制定 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入1了解居住區(qū)規(guī)劃基本知識。2熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。3掌握前期物業(yè)管理知識。4能夠參與物業(yè)管理的早期介入，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、施工質(zhì)量等提出合理建議?；静僮饕?、物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備 一、物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備 （情/多）5+5 了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 組織技術(shù)力量收集相關(guān)資料確定工作方法準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金 了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求如下： 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計要科學(xué)合理、適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護。 建筑施工質(zhì)量和建筑材料質(zhì)量要好，以（減少使用成本）。單 配套設(shè)施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務(wù)。 環(huán)境

2、安全、方便、優(yōu)美、舒適。 能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施 （完） 組織技術(shù)力量 （單） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派經(jīng)驗豐富、知識全面的物業(yè)管理專家和技術(shù)全面的工程技術(shù)人員組成精干的工作班子，特別是需要配備結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師。 收集相關(guān)資料 主要應(yīng)收集擬介入物業(yè)項目的（開發(fā)建設(shè)單位）（工程設(shè)計單位）（施工單位）和監(jiān)理單位的背景材料，如技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽、以往業(yè)績、社會影響、負責(zé)人情況、有關(guān)人員的職責(zé)分工等：擬介入項目的立項情況、設(shè)計方案、施工圖紙、工程進度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考書等。 確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作方法一般有閱讀文本和圖紙、跟蹤

3、現(xiàn)場、溝通聯(lián)系、提供咨詢報告等。早期介入的物業(yè)管理人員需要每周用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā)建設(shè)單位保持溝通和聯(lián)系，并定期對工作計劃和改進建議的落實情況進行回顧和小結(jié)。 （單） 準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金 物業(yè)管理企業(yè)需要準(zhǔn)備計算機、電話、安全裝備等相關(guān)專業(yè)工具與設(shè)備。物業(yè)管理早期介入的費用一般由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。 二、物業(yè)管理早期介入的實施 （多） 立項決策階段的實施規(guī)劃設(shè)計階段的實施施工安裝階段的實施接管準(zhǔn)備階段的實施 立項決策階段的實施 在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，物業(yè)管理人員應(yīng)對項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)

4、準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提出意見和建議。 規(guī)劃設(shè)計階段的實施 在這一階段，物業(yè)管理企業(yè)主要應(yīng)做好以下工作： 多 1. 考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善2考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護的需要3考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要 施工安裝階段的實施 （多） 1監(jiān)督工程質(zhì)量2掌握物業(yè)的全部情況 3督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實 接管準(zhǔn)備階段的實施 多 1組織驗收小組2明確驗收標(biāo)準(zhǔn) 3確定驗收方案4擬訂日后物業(yè)管理方案和制度5準(zhǔn)備驗收資料 6參與竣工驗收 物業(yè)管理企業(yè)作為竣工驗收的參加者，應(yīng)從日后物業(yè)維修、保養(yǎng)、管理和業(yè)主使用需要的角度出發(fā)，協(xié)助開發(fā)建設(shè)企業(yè)把好工程質(zhì)量驗收關(guān)，對物業(yè)進行嚴格

5、的驗收，以維護業(yè)主的權(quán)益。 （單） 相關(guān)知識一、物業(yè)管理早期介入的意義 多 完善物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案即：使物業(yè)使用功能更加完善 提高物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量即：提高房屋建造的質(zhì)量為日后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)在物業(yè)驗收接管前對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，為物業(yè)的驗收接管和以后的物業(yè)管理工作（打好基礎(chǔ)）。 （單） 有利于物業(yè)的銷售 即：促進物業(yè)的銷售 二、居住區(qū)規(guī)劃基本知識 1993年，建設(shè)部會同有關(guān)部門共同制定了國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93)，該標(biāo)準(zhǔn)自1994年2月1日起施行。2002年3月11日，建設(shè)部又發(fā)布了對城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180

6、-93)進行局部修訂的公告，修訂后的標(biāo)準(zhǔn)自2002年4月1日起施行。 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002年版)規(guī)定，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計總體上應(yīng)遵循下列基本原則： 多1/3/5/8 符合城市總體規(guī)劃的要求。 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。 綜合考慮所在城市的性質(zhì)等地方特點。 適應(yīng)居民的活動規(guī)律，綜合考慮居住生活環(huán)境。為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供便利條件。 為生產(chǎn)、施工和建筑、空間環(huán)境多樣化創(chuàng)造條件。 為商品化經(jīng)營、社會化管理及分期實施創(chuàng)造條件。 充分考慮社會、經(jīng)濟和環(huán)境3方面的綜合效益。 居住區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及窨環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個

7、完善的、相對獨立的有機整體。 （多）具體應(yīng)做到：方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理；組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)；合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。 在重點文物保護單位和歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃范圍內(nèi)進行住宅建設(shè)，其規(guī)劃設(shè)計必須遵循保護規(guī)劃的指導(dǎo)；居住區(qū)內(nèi)的各級文物保護單位和古樹名木必須依法予以保護； （單）在文物保護單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑和構(gòu)筑物不得影響環(huán)境風(fēng)貌。 三、房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序通常分為4個階段，這4個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。 多投資決策階段前期工作階段 施工建設(shè)階段

8、租售營銷階段 前期工作階段 前期工作階段是指投資決策之后到正式施工之前的工作階段。在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的“五證”中除了商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證之外的其他四證，即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證。 多 四、建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定中華人民共和國建筑法 自1998年3月1日起施行的中華人民共和國建筑法(以下簡稱建筑法)使在我國從事建筑活動即各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動變得有法可依。建筑法對建筑工程施工許可和從業(yè)資格、建筑工程發(fā)包與承包、建筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理、建筑工程質(zhì)量

9、管理及其相關(guān)法律責(zé)任做出了明確的規(guī)定。對違反規(guī)定的企業(yè)和個人，處以行政處罰或行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 建筑法第四章“建筑工程監(jiān)理”中規(guī)定，國家推行建筑工程監(jiān)理制度。實行監(jiān)理的建筑工程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。建筑工程監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實施監(jiān)督。 工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的，有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正。工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計不符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)當(dāng)報告建設(shè)單位要求設(shè)計單

10、位改正。 建筑法第六章“建筑工程質(zhì)量管理”A、對建筑工程的質(zhì)量管理做出了專門的條文說明，B、規(guī)定國家對從事建筑活動的單位推行質(zhì)量體系認證制度，建筑工程的勘察、設(shè)計單位必須對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負責(zé)，建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負責(zé)，建筑工程勘察、設(shè)計、C、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求。 建設(shè)單位不得以任何理由，要求建筑設(shè)計單位或者建筑施工企業(yè)在工程設(shè)計或者施工作業(yè)中，違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量。建筑工程實行總承包的，工程質(zhì)量由工程總承包單位負責(zé)；總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應(yīng)當(dāng)對分包工程的質(zhì)量與分包單位承擔(dān)連帶責(zé)任，分包單位應(yīng)當(dāng)接受總承

11、包單位的質(zhì)量管理。 建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料。 工程設(shè)計的修改由原設(shè)計單位負責(zé)，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設(shè)計。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進行檢驗，不合格的不得使用。建筑物在合理使用期限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷； 對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。 D、交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可

12、交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建筑工程實行質(zhì)量保修制度。 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例其他規(guī)定 五、前期物業(yè)管理基本知識 前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容包括上崗人員培訓(xùn)計劃的制定和實施、新建物業(yè)的接管驗收，接待業(yè)主或使用人入住，建立物業(yè)管理檔案，設(shè)計管理模式，制定物業(yè)管理方案和管理制度前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人

13、明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具

14、有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第二節(jié) 物業(yè)管理方案的制定基本操作 一、制定物業(yè)管理方案的程序 （多） 制定物業(yè)管理方案的主要工作內(nèi)容 1成立工作小組 如果物業(yè)管理企業(yè)是在進行項目投標(biāo)時編寫物業(yè)管理方案，則編寫任務(wù)可由投標(biāo)工作小組承擔(dān)。如果另行接受委托，編寫物業(yè)管理方案，則需要組建制定物業(yè)管理方案的工作小組。該工作小組一般由物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富、知識全面的部門經(jīng)理牽頭，成員包括管理、財務(wù)、工程、保安、保潔和行政等部門的有關(guān)人員。必要時也可以聘請企業(yè)外部的高水平物業(yè)管理專家擔(dān)任顧問，指導(dǎo)物業(yè)管理方案的制定2培訓(xùn)工作人員

15、工作小組成立后，需要對參與方案制定的工作人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容主要有標(biāo)的物業(yè)項目的情況介紹，制定方案的要求、內(nèi)容、方法和程序，優(yōu)秀物業(yè)管理方案案例的學(xué)習(xí)和考察等。 3準(zhǔn)備資料、設(shè)備和經(jīng)費 主要應(yīng)準(zhǔn)備相關(guān)的法規(guī)政策、參考書、必要的文件表格、以往制定的其他同類物業(yè)項目的管理方案，調(diào)查研究和制定方案所需交通工具、工作設(shè)備和經(jīng)費等。 4調(diào)查分析標(biāo)的物業(yè)項目情況 調(diào)查的內(nèi)容一般包括： 多 項目位置 項目性質(zhì) 項目規(guī)模 項目建筑情況配套設(shè)施及附近交通狀況消防、安保、衛(wèi)生清潔等設(shè)施狀況 周邊環(huán)境狀況 開發(fā)商的背景 工程設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位的背景 5調(diào)查業(yè)主和使用人的服務(wù)需求 可以運用座談、

16、訪問、電話調(diào)查、發(fā)放調(diào)查表、實地觀察、小規(guī)模實驗等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人的基本情況及其對物業(yè)管理服務(wù)的需求。調(diào)查的內(nèi)容主要包括： (1)業(yè)主和使用人的自然狀況：總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)、職業(yè)、受教育程度、年齡、性別、民族構(gòu)成等。 (2)業(yè)主和使用人的經(jīng)濟收入狀況和支付能力。 (3)業(yè)主和使用人對各項物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)檔次的現(xiàn)實需求和潛在需求情況。 6了解同類物業(yè)管理狀況 主要（了解本地區(qū)同類型物業(yè)）的（管理措施）（管理模式）（服務(wù)項目）（服務(wù)費水平）等。 單/多 7研究分析調(diào)查資料 將調(diào)查搜集到的資料進行統(tǒng)計、分析，寫出簡要的調(diào)查報告。 8初步確定物業(yè)管理方案要點 初步確定的物業(yè)

17、管理方案要點主要包括管理檔次、服務(wù)項目、管理模式、管理目標(biāo)、主要措施、費用測算等。9進行可行性評價 從技術(shù)、經(jīng)濟等方面對初步物業(yè)管理方案要點的可行性進行評價。如果物業(yè)管理方案要點某些方面不可行，需要進行調(diào)整，調(diào)整后再做評價，這個過程可能需要反復(fù)幾次 10草擬方案文本 在對物業(yè)管理方案要點做出可行性評價以后，需要著手編寫具體的物業(yè)管理方案文本。11討論修改 方案編寫小組寫出具體的物業(yè)管理方案文本后，需向?qū)＜翌檰枴⒈酒髽I(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員咨詢意見，進行討論修改。 12領(lǐng)導(dǎo)審閱 經(jīng)過討論修改的方案，需送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。 13文本定稿 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審閱、簽字，必要時再做修改后，方案即可定稿。 14實施和完善

18、 定稿后的物業(yè)管理方案即可付諸實施，而且需要在實踐中不斷修改和完善。 二、物業(yè)管理方案文本的編寫 不同類型物業(yè)項目的管理方案側(cè)重點有所不同，方案編寫體例也沒有統(tǒng)一的規(guī)定?？傮w來說，物業(yè)管理方案文本主要包括以下內(nèi)容： 多2/3/4/5 (一)項目管理的整體設(shè)想與策劃 (二)物業(yè)管理服務(wù)模式 包括管理服務(wù)運作模式、工作流程、機構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機制等。 多 (三)管理服務(wù)人力資源的管理 (四)管理制度建設(shè)(五)物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(六)物業(yè)管理財務(wù)收支測算 物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心內(nèi)容之一。 多 相關(guān)知識一、制定物業(yè)管理方案的原則 多 (一)（規(guī)范調(diào)研的原

19、則） 應(yīng)按照規(guī)范的調(diào)研工作程序進行，遵從先文獻后實地、先內(nèi)部后外部的原則，調(diào)查分析標(biāo)的物業(yè)項目情況、同類競爭性物業(yè)的管理情況以及業(yè)主和使用人的服務(wù)需求，以確定一個合理的管理服務(wù)方案。 單(二)實事求是的原則(三)扎實細致的原則(四)科學(xué)適用的原則 二、可行性研究基本知識 (一)可行性研究的含義與作用 +內(nèi)容 情 物業(yè)管理可行性研究，A對標(biāo)的項目進行全面的調(diào)查研究和綜合論證，B從政策、技術(shù)和經(jīng)濟上進行全面的分析。其中，C最核心的內(nèi)容是測算物業(yè)管理方案實施后能否給企業(yè)帶來正常利潤或其他回報。 可行性研究的根本目的是為投資決策提供科學(xué)、可靠的依據(jù)，實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高

20、項目實施帶來的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 + (二)可行性研究的主要內(nèi)容 (1)項目情況分析。 (2)市場分析與需求預(yù)測。 (3)同類項目情況分析。 (4)企業(yè)自身條件分析。 (5)項目方案研究。 (6)人力資源研究。 (7)項目實施過程研究。 (8)項目的成本分析及資金籌措研究。 (9)項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益分析。 (10)結(jié)論及建議。 （完）(三)可行性研究的階段劃分情多 可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評價與決策4個階段。 1投資機會研究 投資機會研究比較粗略，帶有預(yù)測性，主要任務(wù)是分析和估計投資項目或投資方向成功的可能性，對投資項目或投資方向提出建議。投資

21、機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)和條件等方面進行分析和研究。 +2初步可行性研究 初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，主要是在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目實施的可能性與潛在效益進行論證分析，對項目的贏利性進行分析和估算，進行項目的初步選擇和范圍的確定。 +3詳細可行性研究 詳細可行性研究是項目決策的基礎(chǔ)，是分析項目在技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟上的可行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。在這一階段，需要對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段對估算的精確度要求較高。 + 4項目評價與決策 這一階段重點進行項目評定和投資決策，提出正式的可行性研

22、究報告。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的建設(shè)工程項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。物業(yè)管理的可行性研究報告以及在可行性研究基礎(chǔ)上擬訂的物業(yè)管理方案可以請有關(guān)專家進行評價。 （完） (四)可行性研究的步驟 可行性研究一般按以下5個步驟進行：多 (1)接受委托 (2)調(diào)查研究 (3)方案選擇與優(yōu)化 （單） (4)財務(wù)評價 （單） (5)編寫可行性研究報告 (五)可行性研究報告的結(jié)構(gòu) （情/多） 一般包括以下10個部分即可。 (1)總論。 (2)物業(yè)項目分析。(3)服務(wù)需求分

23、析與預(yù)測。(4)物業(yè)管理企業(yè)自身條件與服務(wù)能力分析。(5)人力資源分析。(6)物業(yè)管理方案要點及方案實施進度分析。(7)物業(yè)管理服務(wù)費用測算。(8)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益評價。(9)結(jié)論及建議。(10)附件。市場調(diào)研的詳細資料等可作為可行性研究報告的附件。 第三節(jié) 物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 1掌握物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件。2能夠擬訂物業(yè)再開發(fā)利用方案。3了解城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理的相關(guān)規(guī)定。4了解停車場(庫)設(shè)計與建設(shè)的相關(guān)規(guī)定。 基本操作一、制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序 (一)制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程 單 (二)制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的主要工作內(nèi)容 方/情/多（3/4/7/1

24、0） 1成立工作小組 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)再開發(fā)利用的工作劃歸企業(yè)內(nèi)部負責(zé)開發(fā)經(jīng)營的部門。但是，每次在得到業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的授權(quán)，制定物業(yè)的再開發(fā)利用方案時，都需要有針對性地組建一個制定方案的工作小組。+ 該工作小組一般應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項目的需要，確定組成人員。例如，如果再開發(fā)項目是增建停車場(庫)，制定方案的工作小組一般應(yīng)包括工程、財務(wù)和保安等部門的有關(guān)人員；如果再開發(fā)項目是綠地景觀的改造，制定方案的工作小組一般應(yīng)包括綠化、工程和財務(wù)等部門的有關(guān)人員。必要時，可以從企業(yè)外部聘請有資質(zhì)的單位或?qū)＜页袚?dān)設(shè)計任務(wù)。 +2培訓(xùn)工作

25、人員 工作小組成立后，需要進行必要的、簡短的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點培訓(xùn)內(nèi)容是與具體開發(fā)項目有關(guān)的國家和地方法律法規(guī)。必要時應(yīng)考察和借鑒其他物業(yè)管理區(qū)域的做法。 3準(zhǔn)備資料、設(shè)備和經(jīng)費 主要應(yīng)準(zhǔn)備物業(yè)相關(guān)部位的建筑圖紙和設(shè)備設(shè)施工程圖紙等檔案資料，以及制定開發(fā)方案所需要的測量工具、制圖工具、其他工作設(shè)備和經(jīng)費等。+ 4分析項目情況 主要是分析物業(yè)項目擬再開發(fā)利用方面的配套設(shè)施現(xiàn)狀，如綠化美化、停車場(庫)等的規(guī)模和使用情況，分析這些設(shè)施不能滿足業(yè)主需要的原因以及與業(yè)主實際需求之間的差距，分析物業(yè)有無再開發(fā)利用的條件和可能性?？紤]標(biāo)的物業(yè)的再開發(fā)利用時，也應(yīng)分析周邊同類替代性服務(wù)設(shè)施的分布情況。 5調(diào)查業(yè)

26、主需要 可以運用座談訪問、電話調(diào)查、發(fā)放調(diào)查表、實地觀察等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人對擬開發(fā)項目的需求和態(tài)度，以確定物業(yè)的再開發(fā)利用是否必要。 + 6設(shè)計方案要點 根據(jù)物業(yè)項目的實際情況和業(yè)主的需要，要點主要包括開發(fā)項目的內(nèi)容、地點、檔次、等項內(nèi)容。 7進行可行性評價 初步確定物業(yè)再開發(fā)利用方案的要點。方案規(guī)模、開發(fā)成本、籌資途徑、經(jīng)營效果預(yù)測 從技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境影響等方面對再開發(fā)利用方案的要點進行可行性評價。如果方案要點某些方面不可行，則需要進行調(diào)整，然后再做評價。 + 8草擬方案文本和圖件 在對方案要點做出可行性評價以后，需要著手起草具體的方案文本，并畫出方案草圖。方案工作小

27、組寫出具體的方案文本后，需向?qū)＜翌檰?、本企業(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員征求意見，進行討論修改，確定再開發(fā)草案。 9上報領(lǐng)導(dǎo)審閱 再開發(fā)草案需送企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。 10修改方案文本和圖件 領(lǐng)導(dǎo)審閱以后，需要根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提出的修改意見，調(diào)整、修改再開發(fā)方案。 + 11提交業(yè)主大會討論通過 物業(yè)的再開發(fā)利用是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)較為重大的事項，再開發(fā)方案應(yīng)由業(yè)主大會討論通過。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將再開發(fā)方案提交業(yè)主大會會議進行討論。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 根據(jù)業(yè)主大會討論的意見，對方案進行修改。再將修改后的方案提交業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議討論通過。+ 12行政報批 根據(jù)國家

28、和地方有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，各種再開發(fā)項目須按一定程序上報有關(guān)行政主管部門審批或備案。例如，自1988年8月1日起施行的中華人民共和國道路交通管理條例規(guī)定，停車場(庫)須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關(guān)同意后，方準(zhǔn)施工。 + 13批準(zhǔn)實施 物業(yè)的再開發(fā)利用方案通過行政審批或備案后，即可付諸實施。也就是可以進行施工建設(shè)了。 有些規(guī)模較大的再開發(fā)工程須由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)施工單位進行施工建設(shè)。施工工程需要按規(guī)定通過竣工驗收后，方能投入使用。 （完） 二、幾種再開發(fā)項目方案的制定 (一)綠地景觀的再開發(fā) 綠地景觀是物業(yè)管理區(qū)域的重要組成部分。綠地景觀的再

29、開發(fā)是對現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化景觀進行更新、改造、擴大或新建的活動，其目的是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質(zhì)和業(yè)主及使用人的需要，擴大原有綠化面積，更新改造不符合要求、存在問題較多的綠地景觀，或增辟新的綠地以彌補原有綠化面積的不足，達到合理安排各種綠地的空間布局和綠化美化內(nèi)容、改善和優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域生態(tài)環(huán)境的目的。綠地景觀的再開發(fā)方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定，也可以委托專業(yè)綠化規(guī)劃設(shè)計單位或?qū)I(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的綠化工程，則須由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)綠化規(guī)劃設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計。 單 (一)綠地景觀的再開發(fā) 方/多（1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要

30、分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑風(fēng)格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。 2綠地景觀再開發(fā)的意義與目標(biāo) 包括綠地景觀再開發(fā)的意義、指導(dǎo)思想、原則、依據(jù)、期限和目標(biāo)、指標(biāo)等。 3綠地景觀再開發(fā)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計包括綠地景觀再開發(fā)的地點、范圍、內(nèi)容、檔次、規(guī)模以及綠地景觀系統(tǒng)總體布局與結(jié)構(gòu)分區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、重點建設(shè)項目等。 + 4綠化植物種類的選定 確定選擇綠化樹木、花卉及草坪種類的基本原則和物業(yè)管理區(qū)域所處植物地理位置，規(guī)劃綠化植物數(shù)量與技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，確定裸子植物與被子植物比例、常綠樹種與落葉樹種比例、喬木與灌木比例、木本植物與草本植物比例、鄉(xiāng)土樹種與外來樹種比例(并進行生

31、態(tài)安全性分析)、速生與中生和慢生樹種比例，確定綠地植物名錄(科、屬、種及種以下單位)，確定相應(yīng)的基調(diào)植物、骨干植物和一般植物的種類。 單 + 5環(huán)境小品的設(shè)計 主要包括雕塑、山石、植物廊架、小型建筑、小型水景、步行小徑以及休閑座椅、兒童滑梯等環(huán)境小品和休閑設(shè)施的布局和設(shè)計。 6綠地景觀再開發(fā)的可行性分析 從政策、技術(shù)、經(jīng)濟和客戶需求等方面對綠地景觀再開發(fā)的可行性進行分析。 7綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預(yù)測和評估綠地景觀再開發(fā)項目對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的正面影響和可能產(chǎn)生的不利影響。 + 8綠地景觀再開發(fā)的投資估算 根據(jù)分期建設(shè)規(guī)劃，估算綠地景觀再開發(fā)的投資規(guī)模，設(shè)計籌資途徑。 9綠地景觀再開發(fā)

32、的效益分析 主要分析和預(yù)測綠地景觀再開發(fā)的生態(tài)環(huán)境效益、社會經(jīng)濟效益和景觀文化功能。 10規(guī)劃設(shè)計圖件 至少應(yīng)包括物業(yè)管理區(qū)域綠地現(xiàn)狀分析圖、再開發(fā)規(guī)劃總圖以及近期綠地建設(shè)規(guī)劃圖。 （完） (二)停車場(庫)的擴建增建 停車場(庫)的擴建增建是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質(zhì)和業(yè)主及使用人的使用需要在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擴建原有停車場(庫)或增建新的停車場(庫),以彌補原有停車場(庫)的不足,滿足客戶的使用需求.停車場(庫)的擴建增建方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位或?qū)I(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的擴建增建工程,則須由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計。 多/單 (二)停車場(

33、庫)的擴建增建 方停車場(庫)的擴建增建方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1停車場(庫)現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和現(xiàn)有機動車、自行車數(shù)量及其變化趨勢，以及現(xiàn)有停車場(庫)的規(guī)模、分布、使用情況、存在的問題與制約因素等。 2擴建增建停車場(庫)的原則與目標(biāo) 包括擴建增建停車場(庫)的必要性、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預(yù)期目標(biāo)等。 + 3擴建增建停車場(庫)的位置與規(guī)模規(guī)劃 包括擴建增建停車場(庫)的位置、形式、規(guī)模等。物業(yè)管理企業(yè)對停車場(庫)位置的規(guī)劃，既要尊重已有停車場(庫)的位置，又要有創(chuàng)新，必要時因地置宜地規(guī)劃設(shè)計出新的符合實際需要的停車場(庫)。 多 + 4停車場(庫)布局的

34、規(guī)劃設(shè)計 主要包括擬擴建增建停車場(庫)的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標(biāo)志、交通標(biāo)線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設(shè)計。 5停車場(庫)配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計 包括停車場(庫)的給水排水、采暖通風(fēng)、電氣、消防等設(shè)施設(shè)備，配套建筑以及場址庫址綠化等的規(guī)劃設(shè)計。單 + 6擴建增建停車場(庫)的可行性分析 從政策、技術(shù)、經(jīng)濟和客戶需求等方面對停車場(庫)擴建增建工程的可行性進行分析。 多 7擴建增建停車場(庫)的環(huán)境影響評價 預(yù)測和評估停車場(庫)的擴建增建可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。8擴建增建停

35、車場(庫)的投資估算 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估算擴建增建停車場(庫)的投資規(guī)模，設(shè)計籌資途徑。 +9擴建增建停車場(庫)的效益分析 主要根據(jù)擴建增建停車場(庫)的租售形式和定價，分析和預(yù)測擴建增建停車場(庫)的經(jīng)濟效益和社會功能。如果停車場(庫)是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域建設(shè)的，那么停車場(庫)的租售收入，除了應(yīng)按規(guī)定交納一定的稅費以外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務(wù)費，其余主要應(yīng)歸業(yè)主和投資者所有。 + 10規(guī)劃設(shè)計圖件 至少應(yīng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場(庫)現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖以及配套設(shè)施規(guī)劃圖。(三)綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 物業(yè)的建設(shè)單位一般都會按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套

36、建設(shè)一些服務(wù)設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)、底層商鋪等。綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā)，就是在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為綜合經(jīng)營服務(wù)項目準(zhǔn)備房屋和場地，以彌補原有設(shè)施的不足，滿足客戶的使用需求 多(三)綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 方/多（1/2/3/4/6） 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所的數(shù)量、用途、分布、使用現(xiàn)狀、存在的問題與制約因素等。 2綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的原則與目標(biāo) 包括再開發(fā)綜合經(jīng)營服務(wù)場所的意義、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預(yù)期目標(biāo)等。 + 3綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的可行性分析 首先分析開展綜合經(jīng)營服務(wù)項目的可

37、行性，然后分析經(jīng)營場所再開發(fā)的可行性。在分析物業(yè)管理區(qū)域人口數(shù)量、消費水平和服務(wù)需求、現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所以及周邊地區(qū)同類服務(wù)供給情況的基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟上、政策上和技術(shù)上對綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)進行可行性分析。 4綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 首先根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況和客戶需要,規(guī)劃設(shè)計出擬增加的綜合經(jīng)營服務(wù)項目,然后規(guī)劃安排擬增加項目所需要的經(jīng)營場所.可對原有配套公共性服務(wù)建筑和場地稍加裝修裝飾即進行利用,也可根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的意見改造、改建原有建筑和場地.如沒有現(xiàn)成的建筑和場地可利用,可考慮向開發(fā)商或業(yè)主租賃必要的經(jīng)營場所,并按照擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項目的需要對經(jīng)營場所進行裝修、

38、改造.有時也可考慮增建新建部分綜合經(jīng)營服務(wù)項目所需經(jīng)營場所.增建新建部分經(jīng)營場所時,要特別注意合理選址,不能占用綠地、道路廣場、停車場(庫)等已設(shè)定專門用途的用地和空間 +5綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)具體方案的設(shè)計 主要包括擬再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的位置、規(guī)模、平面布局、建筑風(fēng)格、改造方案、裝修方案以及給水排水、采暖通風(fēng)、電氣、消防、綠化等配套設(shè)施設(shè)備的布置。 6綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資估算 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估算綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資規(guī)模，設(shè)計籌資途徑。7綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預(yù)測和評估綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā)可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 8綜合經(jīng)營服務(wù)場

39、所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項目效益的基礎(chǔ)上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預(yù)測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。如果是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域進行經(jīng)營場所再開發(fā)，那么其租售收入中除應(yīng)繳稅費外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務(wù)費，其余主要應(yīng)歸業(yè)主和投資者所有。9規(guī)劃設(shè)計圖件 至少應(yīng)包括擬改造的綜合經(jīng)營服務(wù)場所現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖、裝修設(shè)計圖以及配套設(shè)施規(guī)劃圖。相關(guān)知識一、物業(yè)再開發(fā)利用的含義 物業(yè)的再開發(fā)利用是指對已建成并投入使用的房屋建筑、配套設(shè)施和場地等進行改造和局部增建，以提高物業(yè)使用價值的活動。在這里，物業(yè)的再開發(fā)利

40、用特指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的再開發(fā)利用。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的再開發(fā)利用應(yīng)由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定，可以由物業(yè)管理企業(yè)來實施。 二、物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件 情/多 (一)物業(yè)再開發(fā)利用的原則 1尊重業(yè)主意愿的原則 物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是否需要再開發(fā)以及再開發(fā)利用的方向和性質(zhì)，應(yīng)由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定。2經(jīng)濟適用的原則3科學(xué)規(guī)劃的原則(二)物業(yè)再開發(fā)利用的條件 1物業(yè)本身的條件2業(yè)主的愿望3物業(yè)管理企業(yè)的運作能力 三、城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理的相關(guān)規(guī)定 我國與城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理有關(guān)的法律法規(guī)已有多項，以下是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行綠地

41、景觀再開發(fā)時需要遵守的幾項主要的全國性法規(guī)及其相關(guān)內(nèi)容。 (一)城市綠化條例任何單位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設(shè)施。砍伐城市樹木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門批準(zhǔn)，并按照國家有關(guān)規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀念意義的樹木，均屬古樹名木。嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門審查同意，并報同級或者上級人民政府批準(zhǔn)。 (二)城市綠線管理辦法 城市綠線管理辦法是建設(shè)部于2002年

42、9月13日以112號令發(fā)布的，自2002年11月1日起施行，適用于城市綠線即城市各類綠地范圍的控制線的劃定和監(jiān)督管理。以下是城市綠線管理辦法中與物業(yè)管理區(qū)域綠地景觀再開發(fā)關(guān)系較為密切的一些主要內(nèi)容。(三)城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定 建設(shè)部制定的城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定(建城19931784號)自1994年1月1日起實施。根據(jù)該規(guī)定，城市綠地包括公共綠地、居住區(qū)綠地、單位附屬綠地、防護綠地、生產(chǎn)綠地、風(fēng)景林地6類，各類綠地單項指標(biāo)應(yīng)符合下列要求： (1)新建居住區(qū)綠地占居住區(qū)總用地比率不低于30。 (2)城市道路均應(yīng)根據(jù)實際情況搞好綠化。其中主干道綠帶面積占道路總用地比率不低于20，次干道綠帶

43、面積所占比率不低于15。 (3)城市內(nèi)河、海、湖等水體及鐵路旁的防護林帶寬度應(yīng)不少于30米。 (4)單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30，其中工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于20：產(chǎn)生有害氣體及污染工廠的綠地率不低于30，并根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立不少于50米的防護林帶；學(xué)校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機關(guān)團體、，公共文化設(shè)施、部隊等單位的綠地率不低于35。因特殊情況不能按上述標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)的單位，必須經(jīng)城市園林綠化行政主管部門批準(zhǔn)，并根據(jù)城市綠化條例第十七條規(guī)定，將所缺面積的建設(shè)資金交給城市園林綠化行政主管部門統(tǒng)一安排綠化建設(shè)作為補償，補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)所處地段綠地的綜合價值所在城市具體

44、規(guī)定。 (5)生產(chǎn)綠地面積占城市建成區(qū)總面積比率不低于2 (四)城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)管理辦法和城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) (五)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 修訂版國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范自2002年4月1日起施行，適用于城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。其中第7部分是專門關(guān)于綠地的規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，以下是該部分的主要內(nèi)容。居住區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)一切可綠化的用地均應(yīng)綠化，并宜發(fā)展垂直綠化。 (2)宅間綠地應(yīng)精心規(guī)劃與設(shè)計。 (3)綠地率：新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于30；舊區(qū)改建不宜低于25 。 單居住區(qū)內(nèi)的綠地規(guī)劃,應(yīng)根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件,采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合

45、的綠地系統(tǒng) 公共綠地的位置和規(guī)模，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃用地周圍的城市級公共綠地的布局綜合確定。居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別達到：組團不少于O.5/人，小區(qū)(含組團)不少于lm2/人居住區(qū)(含小區(qū)與組團)不少于1.5m2/人，并應(yīng)根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應(yīng)指標(biāo)的70。 (六)公園設(shè)計規(guī)范 (七)城市綠化工程施工及驗收規(guī)范 竣工驗收時間應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)新種植的喬木、灌木、攀緣植物，應(yīng)在一個年生長周期滿后方可驗收。 (2)地被植物應(yīng)在當(dāng)年成活后，郁閉度達到80以上進行驗收。 (3)花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，應(yīng)在種植15天后

46、進行驗收。 (4)春季種植的宿根花卉、球根花卉，應(yīng)在當(dāng)年發(fā)芽出土后進行驗收。秋季種植的應(yīng)在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。 綠化工程質(zhì)量驗收應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)喬、灌木的成活率應(yīng)達到95以上，珍貴樹種和孤植樹應(yīng)保證成活。 (2)強酸性土、強堿性土及干旱地區(qū)各類樹木成活率不應(yīng)低于85。 (3)花卉種植地應(yīng)無雜草、無枯黃，各種花卉生長茂盛，種植成活率應(yīng)達到95(4)草坪無雜草,無枯黃,種植覆蓋率應(yīng)達到95 (5)綠地整潔，表面平整。 (6)種植的植物材料的整形修剪應(yīng)符合設(shè)計要求。 (7)綠地附屬設(shè)施工程的質(zhì)量驗收應(yīng)符合建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GBJ301的有關(guān)規(guī)定。 四、停車場(庫)設(shè)計與建

47、設(shè)的相關(guān)法規(guī) 停車場是指供各種機動車和非機動車停放的露天或室內(nèi)場所。停車場有地上停車場和地下停車場。汽車庫是指停放和儲存汽車的建筑物。汽車庫有地上汽車庫和地下汽車庫之分，有敞開式汽車庫和封閉式汽車庫之分。根據(jù)停車方式，汽車庫還可以分為坡道式汽車庫和機械式汽車庫。在汽車庫停車樓層之間，汽車沿坡道上、下行駛者為坡道式汽車庫。機械式汽車庫是指使用機械設(shè)備作為運送或運送且停放汽車的汽車庫。 (一)中華人民共和國道路交通管理條例 1988年7月4日公安部頒發(fā)的中華人民共和國道路交通管理條例【88公發(fā)15號文自1988年8月1日起施行。屬國家該條例規(guī)定，停車場(庫)須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關(guān)同意

48、后，方準(zhǔn)施工；任何單位和個人未經(jīng)公安機關(guān)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)占用道路擺攤設(shè)點、停放車輛、堆物作業(yè)、搭棚、蓋房、進行集市貿(mào)易和其他妨礙交通的活動。 (二)停車場建設(shè)和管理暫行規(guī)定 根據(jù)1989年1月1日起施行的公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的停車場建設(shè)和管理暫行規(guī)定，停車場的建設(shè)必須符合城市規(guī)劃和保障道路交通安全暢通的要求，其規(guī)劃設(shè)計須遵守停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則(試行)。停車場的設(shè)計方案(包括有關(guān)的主體工程設(shè)計方案)，須經(jīng)城市規(guī)劃部門審核，并征得公安交通管理部門同意，方可辦理施工手續(xù)；停車場竣工后，須經(jīng)公安交通管理部門參加驗收合格方可使用。 (三)停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則(試行) 停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則(試行)規(guī)定:機動車停車

49、場的出入口應(yīng)有良好的視野.機動車停車場車位指標(biāo)大于50個時,出入口不得少于2個 大于500個時，出入口不得少于3個。出An之間的凈距須大于10m，出入口寬度不得小于7m。機動車停車場內(nèi)的停車方式應(yīng)以占地面積小、疏散方便、保證安全為原則。機動車停車場內(nèi)的主要通道寬度不得小于6m。自行車停車場原則上不設(shè)在交叉路口附近。出入口應(yīng)不少于2個，寬度不小于25m。自行車停車方式應(yīng)以出入方便為原則。 (四)汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范汽車庫總平面布局的功能分區(qū)應(yīng)合理，交通組織應(yīng)安全便捷，環(huán)境應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城市容貌標(biāo)準(zhǔn)(CJl6)的規(guī)定?？偲矫娌季?、防火間距、消防車道、安全疏散、安全照明、消防給水及電氣等規(guī)劃建設(shè)，

50、應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范(GB50067)的規(guī)定。A、庫址內(nèi)車行道與人行道應(yīng)嚴格分離，B、消防車道必須暢通。C、庫址綠化率不應(yīng)低于30 ，D、庫址內(nèi)噪聲源周圍應(yīng)設(shè)隔聲綠化帶等綠化設(shè)施。 (五)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 案 國家標(biāo)準(zhǔn)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范(GB50067-97)自1998年5月1日起施行。1、車庫的防火設(shè)計，須做到安全適用、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理。2、應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求3、該標(biāo)準(zhǔn)從防火分類和耐火等級、總平面布局和平面布置、防火分隔和建筑構(gòu)造、安全疏散、消防給水和固定滅火系統(tǒng)、采暖通風(fēng)和排煙、電氣等方面，明確了對汽

51、車庫、修車庫、停車場防火設(shè)計的規(guī)范要求。+ 4、汽車庫、修車庫周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形車道，困難時可沿建筑物的一個長邊和另一邊設(shè)置消防車道，消防車道宜利用交通道路。消防車道的寬度不應(yīng)小于4m，盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)回車道或回車場，回車場不宜小于12m * 12m。5穿過車庫的消防車道，其凈空高度和凈寬均不應(yīng)小于4m，當(dāng)消防車道上空遇有障礙物時，路面與障礙物之間的凈空不應(yīng)小于4m。6、汽車庫應(yīng)設(shè)防火墻劃分防火分區(qū)。防火墻應(yīng)直接砌在汽車庫、修車庫的基礎(chǔ)或鋼筋混凝土的框架上。防火隔墻可砌筑在不燃燒體地面或鋼筋混凝土梁上，防火墻、防火隔墻均應(yīng)砌至梁、板的底部。 7、 汽車庫、修車庫的人員安全出口和汽車疏散出口應(yīng)分開設(shè)

52、置。設(shè)在工業(yè)與民用建筑內(nèi)的汽車庫，其車輛疏散出口應(yīng)與其他部分的人員安全出口分開設(shè)置。8、 除了停車數(shù)不超過5輛的停車場等小型車庫外，車庫應(yīng)設(shè)置消防給水系統(tǒng)。9、消防給水可由市政給水管道、消防水池或天然水源供給。利用天然水源時，應(yīng)設(shè)有可靠的取水設(shè)施和通向天然水源的道路，并在枯水期最低水位時，確保消防用水量。10、車庫內(nèi)嚴禁明火采暖。第二章 物業(yè)管理制度的制定 點擊打印第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備1了解物業(yè)管理制度的含義和種類。2能夠做好制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備工作?；静僮饕?、物業(yè)管理企業(yè)制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備(一)制定物業(yè)管理制度準(zhǔn)備工作流程 （單）(二)制定物業(yè)管理制度準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容物業(yè)

53、管理企業(yè)主要負責(zé)制定為了保證完成物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和達到所要求服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部管理制度，有時接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。(二)制定物業(yè)管理制度準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容 情1成立工作小組物業(yè)管理制度應(yīng)是物業(yè)管理方案的組成內(nèi)容之一 2明確工作任務(wù)和目標(biāo) 3準(zhǔn)備相關(guān)資料4了解物業(yè)現(xiàn)狀5了解業(yè)主及使用人情況6分析本企業(yè)情況 7學(xué)習(xí)有關(guān)文獻8擬訂制度體系9擬訂制定制度的方法和程序l0上報領(lǐng)導(dǎo)審閱二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備1確定制度起草人員 2單/多如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未成立業(yè)主大會，是第一次由業(yè)主大會制定有

54、關(guān)的物業(yè)管理制度，則首先應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組 由業(yè)主大會籌備組負責(zé)擬訂有關(guān)的物業(yè)管理制度草案。業(yè)主大會籌備組可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關(guān)的制度草案 5學(xué)習(xí)有關(guān)文件 單負責(zé)起草有關(guān)物業(yè)管理制度的業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)學(xué)習(xí)、理解國家及地方政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件。 二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備 情業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備工作一般按以下程序進行。1確定制度起草人員2了解物業(yè)情況3了解業(yè)主及使用人情況4了解物業(yè)管理企業(yè)情況5學(xué)習(xí)有關(guān)文件業(yè)主大會已經(jīng)制定了業(yè)主

55、公約和業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，那么修改有關(guān)物業(yè)管理制度的草案應(yīng)由業(yè)主委員會負責(zé)擬訂。業(yè)主委員會可以安排熟悉法律的業(yè)主委員會委員或其他業(yè)主，也可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關(guān)的制度草案，其中有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度也可以委托物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助起草。相關(guān)知識一、物業(yè)管理制度的含義物業(yè)管理制度是指負責(zé)一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理公司和該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主大會為保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)的正常使用、增值、保值所制定的各種規(guī)則、章程、程序和辦法的總

56、稱，是要求有關(guān)人員共同遵守的規(guī)范和準(zhǔn)則。在物業(yè)管理的市場競爭中，如果說一個物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備精良、工作設(shè)施先進是競爭的“硬件”，那么物業(yè)管理制度的完備、嚴密、科學(xué)、合理就是競爭中取勝的“軟件”。因此，物業(yè)管理制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作。二、物業(yè)管理制度的分類物業(yè)管理制度的分類方法有很多種，如果根據(jù)其約束的對象來劃分，物業(yè)管理制度可以分為3大類：第一類是只約束物業(yè)管理企業(yè)員工不約束業(yè)主和使用人的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；第二類是只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)管理企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度；第三類是既約束業(yè)主和使用人又約束物業(yè)管理企業(yè)員工的物業(yè)管理公共管理制度。下面分別加以說明。(一)物業(yè)管

57、理企業(yè)內(nèi)部管理制度 情物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度，是指物業(yè)管理企業(yè)為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制定的一系列職責(zé)范圍、崗位責(zé)任、工作程序和考核辦法等。此類制度的制定是為了明確各部門、各崗位的責(zé)任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關(guān)系，保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和循環(huán)，以此為基礎(chǔ)，落實物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)責(zé)任，保證物業(yè)管理工作的有序進行。 多物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度由物業(yè)管理企業(yè)自行制定，如果能聽取業(yè)主委員會的意見，將會在物業(yè)管理服務(wù)過程中取得更好的工作效果。 單物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度體系一般包括以下具體制度： 多（1/2）1企業(yè)綜合管理制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列綜合管理

58、制度，如依據(jù)ISO 9000標(biāo)準(zhǔn)建立起來的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟核算制度等。 多2員工管理制度物業(yè)管理企業(yè)一般將一系列員工管理制度集中在一本員工手冊中，印發(fā)給企業(yè)員工。員工管理制度是物業(yè)管理企業(yè)最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。 多/單3部門職責(zé)物業(yè)管理企業(yè)各部門都要制定工作職責(zé)，一般包括公司辦公室、財務(wù)部、人力資源部、管理部、服務(wù)部、工程部、保潔部、保安部、市場部等各個部門以及各個項目管理處的具體工作職責(zé)范圍。4崗位職責(zé)物業(yè)管理企業(yè)員工崗位職責(zé)應(yīng)包括物

59、業(yè)管理企業(yè)各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。 5操作規(guī)程物業(yè)公司需針對每個工作崗位的各類工作,制定明確、具體、細致、便于操作的規(guī)程,即具體的規(guī)范的工作流程和工作要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).操作規(guī)程是一個非常繁雜的制度體系.如某管理處經(jīng)理需遵守的操作規(guī)程有:編制工作計劃操作規(guī)程,召開工作會議操作規(guī)程,員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程,員工培訓(xùn)操作規(guī)程,員工考核操作規(guī)程,員工調(diào)動、懲處操作規(guī)程,工作督導(dǎo)、檢查操作規(guī)程,工作環(huán)境管理操作規(guī)程,編制預(yù)算操作規(guī)程，費用審批操作規(guī)程,樓檢工作操作規(guī)程,二次裝修管理操作規(guī)程,外委項目評審操作規(guī)程,突發(fā)事件處理操作規(guī)程,對外聯(lián)絡(luò)操作規(guī)程,對外接待工作操作規(guī)程,投訴處理操

60、作規(guī)程,起訴、應(yīng)訴操作規(guī)程等。 完 (二)業(yè)主內(nèi)部管理制度業(yè)主內(nèi)部管理制度是用于業(yè)主自律的制度，一般包括業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主大會制訂。(三)物業(yè)管理的公共管理制度物業(yè)管理的公共管理制度，是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當(dāng)事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。單公共管理制度將業(yè)主及使用人和物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主、使用人以及物業(yè)管理者均有約束力。 多(三)物業(yè)管理的公共管理制度 情/多/單 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管