物業(yè)管理基本制度與政策講義第15講復習向導

1、復習向導?物業(yè)管理師資格考試大綱？（2021版）是我們復習的指導性文件，？物業(yè)管理根 本制度與政策?科目修訂后各章的知識點數(shù)如下：章節(jié)考試內容知識點數(shù)備注第一章物業(yè)管理概述五節(jié)23考點不多第二章物業(yè)管理效勞八節(jié)27考點較多第三章物業(yè)管理的根本制度七IJ59考點最多第四章房地產相關制度與政 策八節(jié)23考點不多第三章物業(yè)管理的根本制度第一節(jié)業(yè)主大會制度第二節(jié)管理規(guī)約制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招標投標制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗制度第五節(jié)物業(yè)效勞企業(yè)資質管理制度第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度第七節(jié)住宅專項維修資金制度考試目的測試應考人員運用業(yè)主大會、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、 物業(yè)效勞企

2、業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項 制度解決物業(yè)管理效勞工作實際問題的能力。第一節(jié)業(yè)主大會制度大綱要求：.業(yè)主大會的作用和特征;其管理和使用，關系到相鄰物也、整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè) 的正常維護和使用，關系到全體業(yè)主的共同利益。專項維修資金的交納、使用、代管和監(jiān)管各個環(huán)節(jié)，都應當受到業(yè)主嚴 格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，保證物業(yè)的大修、更新和改造 得以正常開展。10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利除以上權利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權利。例如：在物業(yè)受到侵害時、有請求停止侵害、排除阻礙、消除危險、賠 償損失的權利；有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度

3、和方案、提案進 行審議的權利；有為維護業(yè)主合法權益進行投訴和訴訟的權利等。知識點四：業(yè)主的義務（必考點）?條例?規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有以下6項：.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么管理規(guī)約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理的公約，管理規(guī)約應當對有關 物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違 反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主大會議事規(guī)那么是.業(yè)主大會運行應當遵循的規(guī)那么，應當就業(yè)主大 會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定方法、業(yè)主委員會的組成和 委員任期等事項作出約定 業(yè)主通過制訂和遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)那么來進行自我管理 和自我約束，有利

4、于形成良好的物業(yè)管理秩序。管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么對全體業(yè)主具有約束力，每位業(yè)主都要 自覺遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定。.遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩 序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度為了維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主大會可以制定或者 授權物業(yè)效勞企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度，要求全體業(yè)主共同遵守。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務。.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定業(yè)主大會的決定是全體業(yè)主共同作出的，代表了全體業(yè)主的共同意志， 符合業(yè)主的共同利益，理應得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體實施業(yè)

5、主大會所作出的決定， 同時經業(yè)主大會的授權，也可以自行對一定物業(yè)管理事項作出決定，業(yè) 主委員會作出的決定，業(yè)主同樣應該執(zhí)行。.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金專項維修資金是物業(yè)得以正常維修養(yǎng)護的資金保障，業(yè)主:應當履行交納 專項維修資金的義務。實際生活中，有的物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主不繳納或者不及時繳納專項維修 資金，影響了房屋大修、更新和改造的正常開展，加速了物業(yè)的老化和 貶損，并危及廣闊業(yè)主的生命財產平安。.按時交納物業(yè)效勞費用物業(yè)效勞費用，是物業(yè)效勞企業(yè)按合同約定對房屋建筑及其設施設備、 綠化、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等工程開展日常維修、養(yǎng)護和管理效勞所 收取的費用，是物業(yè)效勞合同約定的重要內容之

6、一，是確保物業(yè)管理正 常運行的必要前提。物業(yè)管理效勞行為是一種市場行為，應當遵循等價有償?shù)氖袌鲈敲?。業(yè)主在享受物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞的同時，必須按照合同的約定按時 繳納物業(yè)效勞費，不得無故拖延和拒交，否那么物業(yè)效勞企業(yè)有權依法 要求其承擔違約責任。.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務除以上義務外，業(yè)主還應承擔法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。例如：有配合物業(yè)效勞企業(yè)開展管理效勞工作的義務；有裝飾裝修房屋 時向物業(yè)效勞企業(yè)告知的義務；有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè) 的義務；有按照平安和正常方式使用物業(yè)的義務；有遵守物業(yè)管理區(qū)域 內公共秩序和維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境整潔的義務等。此外，？條例?第六十八條規(guī)定了業(yè)

7、主的禁止性行為：業(yè)主以業(yè)主大會或 者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法 追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處分。知識點五：業(yè)主大會的組成和性質（必考點）組成：業(yè)主大會由物業(yè)管理領域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管 理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。性質：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，有權依據(jù)法律法 規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內的所有物業(yè)管理事 項。物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的管理規(guī)約和業(yè)主大 會議事規(guī)那么，遵守業(yè)主大會制定的各項規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會作 出的決定。知識點六：業(yè)主大會

8、的籌備與成立.成立業(yè)主大會的原那么規(guī)定?條例?規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導 卜成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或 者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè) 主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”?條例?要求業(yè)主成立業(yè)主大會，是為了保障業(yè)主的共同管理權能夠得以 有效實現(xiàn)，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理 區(qū)域的全體業(yè)主決定。.業(yè)主大會的籌備業(yè)主大會籌備組的成立。根據(jù)?指導規(guī)那么？的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，己交付的專有局部面積超 過建筑物總

9、面枳50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產 行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首 次業(yè)主大會會議所需的文件資料。首次業(yè)主大會會議所需文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊； 業(yè)主名冊;建筑規(guī)劃總平面圖;交付使用共用設施設備的證明；物業(yè)效勞用房配置證明；其他有關的文件資料。.業(yè)主大會的籌備業(yè)主大會籌備組的成立。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內， 負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民

10、政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一 半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調解決。 建設單位和物業(yè)效勞企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。.業(yè)主大會的籌備業(yè)主大會籌備組的工作職責。確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有局部面積；確定 首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；草擬管理規(guī)約、 業(yè)主大會議事規(guī)那么；依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)那么；制 定業(yè)主委員會委員候選人產生方法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單； 制

11、定業(yè)主委員會選舉方法；完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備 工作。籌備工作內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè) 管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答 復。籌備組應當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表 性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單?；I備組應當自組 成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。（3）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)那么。管理規(guī)約應當對以下主要事項作出規(guī)定：物業(yè)的使用、維護、管理； 專項維修資金的籌集、管理和使用；物業(yè)共用局部的經營與收益分 配；業(yè)主共同利益的維護；業(yè)主共同管理權的行使；業(yè)主應盡的 義務

12、；違反管理規(guī)約應當承擔的責任。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)那么。（層次嵌套）（必考點）業(yè)主大會議事規(guī)那么應當對以下主要事項作出規(guī)定：業(yè)主大會名稱及 相應的物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主委員會的職責；業(yè)主委員會議事規(guī)那么； 業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；業(yè)主投票權數(shù)確實定 方法；業(yè)主代表的產生方式；業(yè)主大會會議的表決程序；業(yè)主委 員會委員的資格、人數(shù)和任期等；業(yè)主委員會換屆程序、補選方法等; 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理；業(yè)主大會、 業(yè)主委員會印章的使用和管理。?指導規(guī)那么?第二十條規(guī)定：“業(yè)主拒付物業(yè)效勞費，不繳存專項維修 資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理

13、規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)那么中對其共同管理權的行使予以限制。這一規(guī)定旨在催促業(yè)主履行公共義務，實現(xiàn)業(yè)主在共同管理事務中權利 和義務的對等和公平。正確理解注意以下四點：一是除了拒付物業(yè)效勞費，不繳存專項維修資 金以外，業(yè)主實施任意丟棄垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng) 動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益和業(yè)主共同權益行為的, 同樣構成限制其行使共同管理權的條件；：是有權限制業(yè)主行使共同管 理權的主體是業(yè)主大會，而非業(yè)主委員會；三是限制行使共同管理權的 依據(jù)是管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)那么；四是該條款屬授權性標準，可 供業(yè)主大會選擇適用，并無強制執(zhí)行的效力。.業(yè)主大會的成立業(yè)主大會自首次業(yè)

14、主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那 么，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會 應當自選舉產生之日起30日內，持以下文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房 地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（1）業(yè)主 大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（2）管理規(guī)約；（3）業(yè)主大會議事規(guī) 那么；（4）業(yè)主大會決定的其他重大事項。業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日 起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設工程，先期開發(fā)局部符合條 件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應 當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)

15、面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)那么中明 確增補業(yè)主委員會委員的方法。知識點七：業(yè)主大會的職責（必考點）（必考點）重點根據(jù)?物權法?和?條例?關于業(yè)主共同決定事項的規(guī)定，？指導規(guī)那么？明 確了業(yè)主大會的十項職責：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么；（2）制 定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（4） 制定物業(yè)效勞內容、標準以及物業(yè)效勞收費方案；（5）選聘和解聘物業(yè)效 勞企業(yè)；（6）籌集和使用專項維修資金；（7）改建、重建建筑物及其附屬 設施；（8）改變共有局部的用途；（9）利用共有局部進行經營以及所得收 益的分配與使用；（10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決

16、定的 事項。知識點八：業(yè)主大會會議（輪換考點）.定期會議和臨時會議業(yè)主:大會定期會議，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定由業(yè)主委員會 組織召開。當出現(xiàn)以下情況時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： 經專有局部占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議 的；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（3）業(yè)主大會議事 規(guī)那么或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小 區(qū)召開業(yè)主大會會議，還應當同時告知與物業(yè)管理區(qū)域相關的居民委員 會。在開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導

17、和協(xié)助。.業(yè)主大會會議形式業(yè)主的權利和義務;業(yè)主大會的組成和性質；業(yè)主大會的籌備與成立；業(yè)主大會的職責；業(yè)主大會會議；業(yè)主大會議事規(guī)那么的主要內容；業(yè)主代理人和代表人；業(yè)主大會決定事項的表決；業(yè)主委員會的職責；業(yè)主委員會委員的任職條件和資格終止;業(yè)主委員會會議；業(yè)主委員會的補選與換屆；業(yè)主委員會的備案；業(yè)主委員會的工作經費；業(yè)主委員會的工作檔案；房地產行政主管部門和街道辦事處；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督。?條例?確立了七項物業(yè)管理的根本制度:1、業(yè)主大會制度2、管理規(guī)約制度3、前期物業(yè)管理招投標制度4、物業(yè)承接查驗制度 5、物業(yè)效勞企業(yè)資質管理制度.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用

18、書面征求意見的形 式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且 占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送 達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。.業(yè)主投票權數(shù)確實定（必考點）業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)。認定專有局部面積和建筑物總面積（第一章物業(yè)管理概念）專有局部面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的， 暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記 載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。可以按照以下方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)（第一章物業(yè)管理概念）業(yè)主人數(shù)，

19、按照專有局部的數(shù)量計算，一個專有局部按一人計算。但 建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買受人擁有 一個以上專有局部的，按一人計算?？側藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)那么中約定車位、攤位等特定空間是否 計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有局部面積。一個專有局部有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共 有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事 行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。知識點九：業(yè)主代理人和代表人（輪換考點）業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應當在業(yè)主委托書的授權范圍內行使代理權，如投票

20、、發(fā)表意見、 參加表決等。業(yè)主委托代理人的授權內容不得超越業(yè)主自身權限，如投 票權數(shù)。業(yè)主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人 無權以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。?指導規(guī)那么?第二十八條規(guī)定：“業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其 推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期 限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定。 這一規(guī)定旨在進一步發(fā)揮業(yè)主代表的作用，減少業(yè)主大會的協(xié)調本錢, 提高業(yè)主共同管理權的行使效率。無論是代理制還是代表制，都屬于次性委托，而且必須是以書面形式 反映被代理（被代表）業(yè)主的意見。?指導規(guī)那么?將代表制從一次委托延長為一定期限內

21、委托，在很大程度 上將解決局部業(yè)主長期無法參加業(yè)主大會會議的現(xiàn)實問題。為防止違規(guī)操作和權利濫用，業(yè)主共同管理權的長期委托必須以書面形 式委托給業(yè)主代表，同時具體委托內容、期限、權限和程序必須以業(yè)主 大會議事規(guī)那么的規(guī)定為依據(jù)。知識點十：業(yè)主大會決定事項的表決（常考點）業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其 附屬設施的，應當經專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人 數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有局部占建筑物總面積 過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。?指導規(guī)那么?第二十六條第二款規(guī)定：“未參與表決的業(yè)主，其投票權 數(shù)是否可以計入

22、已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)那么 規(guī)定。這一規(guī)定旨在催促業(yè)主參加業(yè)主大會會議并投票表決，以解決 業(yè)主大會參與人數(shù)缺乏、表決過程艱難的現(xiàn)實問題。?指導規(guī)那么?之所以作出未參與表決的投票權數(shù)可計入已表決的多數(shù) 票的指引性規(guī)定，其目的除了催促業(yè)主主動行使投票表決權以外，還在 于促使.業(yè)主共同合意的盡快達成，以保證業(yè)主共同決策的高效和共同管 理事務的完成。知識點十一：業(yè)主委員會的職責（必考點）業(yè)主委員會的性質：業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大 會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會主要履行以下職責：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召 集業(yè)主大

23、會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)效 勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議, 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施； （6）催促業(yè)主交納物業(yè)效勞費及其他相關費用；（7）組織和監(jiān)督專項維修 資金的籌集和使用；（8）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾 紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大 會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決 定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。業(yè)主委員 會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管

24、的檔案資料、印章及其他 屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。知識點十二：業(yè)主委員會委員的任職條件和資格終止I.業(yè)主委員會委員的任職條件業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的.業(yè)主，并符合以下條件： 具有完全民事行為能力；（2）遵守國家有關法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主 大會議事規(guī)那么、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；（4）熱心公益事業(yè)，責 任心強，公正廉潔；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時間。.業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，.業(yè)主 委員會委員具有同等表決權。業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次

25、會議，推選業(yè)主委員會主 任和副主任。2.業(yè)主委員會委員的資格終止業(yè)主委員會委員有以下情況之一的，其委員資格自行終止：（1）因物業(yè)轉 讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（2）喪失民事行為能力的；（3）依法被限 制人身自山的；（4）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會委員有以下情況之一的，由業(yè)主委員會1/3以上委員或者持 有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大 會的授權，可以決定是否終止其委員資格：（1）以書面方式提出辭職請求 的；（2）不履行委員職責的；（3）利用委員資格謀取私利的；（4）拒不履行 業(yè)主義務的；（5）侵害他人合法權益的；（6）因其他原因不宜擔任業(yè)主

26、委 員會委員的。業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案 資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。（比照10 日內）業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬 于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的 公安機關協(xié)助移交。知識點十三：業(yè)主委員會會議（輪換考點）業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召 開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7 H內召開業(yè) 主委員會會議。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行 職責，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席， 作出的決

27、定必須經全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代 理人參加會議。業(yè)主委員會應當于會議召開7 II前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會 會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決 定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業(yè)管 理區(qū)域內公告。 召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會 的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關 居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受 其指導和監(jiān)督。知識點十四：業(yè)主委員會的備案.業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大

28、會會議，進行換屆 選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。?指導規(guī)那么?第五十八條規(guī)定：“因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會 或者業(yè)主委員會委員人數(shù)缺乏總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產 生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。知識點十五：業(yè)主委員會的補選與換屆以上規(guī)定旨在解決現(xiàn)實中存在的業(yè)主委員會缺位的問題，通過發(fā)揮居民 委員會的作用，來保證業(yè)主共同管理事務的連續(xù)性和穩(wěn)定性。居民委員會代行業(yè)主委員會職責僅是一種應急狀態(tài)下的權宜之計。為防 止代行職責過程中居民委員會的越位和錯位，？指導規(guī)那么？明

29、確規(guī)定居 民委員會代行職責是在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下進行 的，新一屆業(yè)主委員會一旦產生，代行行為隨即終止。知識點十六：業(yè)主委員會的工作檔案（必考點）業(yè)主委員會應當臼任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印 章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于 全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安 機關協(xié)助移交。知識點十七：業(yè)主委員會的工作經費業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有局部經營所得收益中列 支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管

30、理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。 工作經費籌集、管理和使用的具體方法由業(yè)主大會決定。知識點十八：指導和監(jiān)督考試內容（2021版）：房地產行政主管部門和街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督為了強化對業(yè)主大會和業(yè)主委員會協(xié)助、指導和監(jiān)督的力度和作用，？ 指導規(guī)那么?第四章“指導和監(jiān)督從業(yè)主大會的籌備、開會、換屆、終 止、印章使用、財務移交和違規(guī)行為等不同環(huán)節(jié)和角度，詳細規(guī)定了區(qū)、 縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的具體職責和權 限。已交付使用的專有局部面積超過建筑物總面枳50%,建設單位未按要 求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房 地產行政主管部門或者街道辦事處

31、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限 期改正。業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期 會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行 組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開 的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指 導和監(jiān)督下組織召開。按照業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應當召開業(yè) 主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員 會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會

32、其他委員召集業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房 地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織 換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。違反業(yè)主大會議事規(guī)那么或者未經業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議 的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經 濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。(6)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府應當積極開展物業(yè)管理

33、政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。物業(yè)管理區(qū)域內，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)、縣房地產行政主管部門、 公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)效勞企業(yè)等方面的代表參 加，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。單項選擇例題1.以下不屬于業(yè)主委員會職責的是0 oa.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況b.籌集和使用專項維修資金c.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企 業(yè)履行物業(yè)效勞合同d.監(jiān)督管理規(guī)約的實施6、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度 7、住宅專項維修資金制度。知識點一：業(yè)

34、主大會制度（必考點）業(yè)主大會制度是?條例?確定、？物權法?確認的一項根本制度。?條例?實施以前，各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主 選舉產生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關物業(yè)管理的權利。為解決物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會的不標準行為，維護大多數(shù)業(yè)主的合法權利，？ 條例?確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存、業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制 度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理 區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè) 管理事項作出決定，但物業(yè)管理重大事項的決定只能由業(yè)主大會作出。作為?條例？

35、的配套文件，2003年6月，建設部印發(fā)?業(yè)主大會規(guī)程?，對? 條例?第二章“業(yè)主和業(yè)主大會的內容進一步細化和明確。?物權法?出臺和?條例?修改后，為適應環(huán)境變化和現(xiàn)實需要，實現(xiàn)法律 的統(tǒng)一性和協(xié)調性，在總結實踐經驗的根底上，從解決業(yè)主大會制度現(xiàn) 實難題出發(fā)，2021年12月，住房城鄉(xiāng)建設部制定并印發(fā)了?業(yè)主大會和 業(yè)主委員會指導規(guī)那么？（以下簡稱?指導規(guī)那么？），進一步標準了業(yè) 主大會和業(yè)主委員會的活動，推進了業(yè)主大會制度建設的進程。知識點二：業(yè)主大會制度的作用（必考點）.業(yè)主大會制度是切實保護業(yè)主權益的需要答案：b.業(yè)主大會籌備組的工作內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開日前 以書面形式在物業(yè)管

36、理區(qū)域內公告。5101530答案：c多項選擇例題.業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產 行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由（）組成業(yè) 主大會籌備組。a.業(yè)主代表b.建設單位代表c.居民委會代表d.物業(yè)效勞企業(yè)代表e.全體業(yè)主答案：abc.業(yè)主大會作出（）的決定，應當經專有局部占建筑物總面積2/3以上 的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的.業(yè)主同意。a.業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金b.改造、重建建筑物及其附屬設施c.制定和修改管理規(guī)約d.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員e.選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)答案：ab在區(qū)分所有（第一章第五節(jié)“業(yè)主的建筑物區(qū)分所

37、有權）的情況下， 建筑物的共同管理權由全體業(yè)主共同行使，業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委 員會行使共同管理權。這些問題的解決，不僅有益于建立民主協(xié)商、自我約束、平衡利益的業(yè) 主自我管理財產機制，也有利于業(yè)主共同管理權的行使和共同財產權的 保護。業(yè)主大會制度正是在總結實踐經驗的根底上，最大限度地為業(yè)主組織的 成立和運作提供指導和協(xié)助，以實現(xiàn)“將業(yè)主:培養(yǎng)成能夠保護自身權利 的群體的制度目標。.業(yè)主大會制度是開展物業(yè)管理市場的需要“政府主導、企業(yè)推動型的物業(yè)管理開展模式，存在著缺乏業(yè)主主動 參與的天然缺陷。業(yè)主大會制度，正是通過對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的引導和協(xié)助，逐步 培育物業(yè)管理市場的成熟買方，解決物業(yè)

38、管理市場根本主體缺位和錯位 的問題，建立“政府主導、企業(yè)推動、業(yè)主自覺的均衡開展模式，這 是保證我國物業(yè)管理市場的持續(xù)健康開展的長久之策。.業(yè)主大會制度是提高行政監(jiān)管效能的需要業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為業(yè)主財產管理組織，雖然本質上屬于私權自 治領域，但是離不開公權機關的適度引導和監(jiān)管。業(yè)主大會制度，在明 確政府主管部門履行法律賦予的對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)管職責 同時，著力于解決如何做到適度干預和推動引導相結合、如何平衡業(yè)主 自我管理和行政監(jiān)督管理的關系、如何兼顧行政管理的公平和效率等一 系列難題，有助于提高行政效率，減少行政風險，實現(xiàn)依法行政和高效 行政的和諧統(tǒng)一。知識點三：業(yè)主大會制度的特

39、征（常考點）.業(yè)主自治與行政監(jiān)管的平衡業(yè)上大會和業(yè)主委員會，是業(yè)主為實現(xiàn)自我管理共同財產的目標而設立 的財產組織，無論是?物權法?還是?條例?都明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會 作為共有財產管理主體的法律地位。業(yè)主大會制度是區(qū)分所有財產（建 筑物）制度的重要組成局部，業(yè)主大會和業(yè)主委員會問題，本質上是財 產問題?，F(xiàn)階段對業(yè)主團體進行行政監(jiān)管是十分必要的。實現(xiàn)業(yè)主財產權和政府行政權的平衡，在尊重業(yè)主共同財產權的前提下 有效地發(fā)揮政府主管部門監(jiān)督管理權的作用，是建立我國業(yè)主大會制度 的根本原那么。.指導與監(jiān)督的并重指導和監(jiān)督并重的調控手段，是平衡業(yè)主自治和行政監(jiān)管立法理念的自 然派生。？物權法?第七十五條

40、規(guī)定“地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。在此根底上制定的?指 導規(guī)那么？，在尊重業(yè)主自我管理財產權利的前提下，進一步強化政府 有關部門在業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中的指引和導向功能，實現(xiàn)了監(jiān) 督與指導的并重。.物業(yè)管理與社區(qū)管理的結合實踐證明，區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府共 同參與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督工作，有利于形成合力和資源 共享，實現(xiàn)優(yōu)勢互補和良性互動，是現(xiàn)階段我國推行業(yè)主大會行之有效 的措施。.借鑒與創(chuàng)新的兼顧現(xiàn)行業(yè)主大會制度是借鑒和吸收各地成功做法和司法審判經驗的產物。 同時，在業(yè)主大會制度建設中，也不失時機地在現(xiàn)有法律

41、的框架下嘗試 制度創(chuàng)新和方法改良，例如，對違約業(yè)主共同管理權的限制，未參與表 決業(yè)主的投票權數(shù)的認定，業(yè)主共同管理權的委托以及居民委員會代行 職責的相關規(guī)定，都提高了業(yè)主大會制度的科學性和可操作性。知識點四：業(yè)主的權利（必考點）在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事 務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。.按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物.業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞物業(yè)效勞合同，是業(yè)主大會與物業(yè)效勞企業(yè)之間約定有關物業(yè)管理權利 和義務的協(xié)議，受益人是物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主。物業(yè)效勞合同簽 訂后，物業(yè)效勞企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定效勞的義務，業(yè)主在支 付了合同所約定的物業(yè)效勞費用后，享有接受物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞的 權利。.提議召