市場監(jiān)管法1-課件

1、城市房地產(chǎn)管理法律制度銀行業(yè)監(jiān)管法律制度證券監(jiān)管法律制度保險(xiǎn)監(jiān)管法律制度期貨監(jiān)管法律制度城市房地產(chǎn)管理法律制度房地產(chǎn)業(yè)的主體包括哪些？有哪些房地產(chǎn)市場？ 房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、國家機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者、房地產(chǎn)投機(jī)者等。 地產(chǎn)出讓市場、房地產(chǎn)買賣市場、房地產(chǎn)中介市場等。一、概述（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)和地產(chǎn)是指它們的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)由于房屋的物質(zhì)形態(tài)與土地的物質(zhì)形態(tài)的一體性以及房產(chǎn)與地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的整體性，所以可以把二者合稱為房地產(chǎn)。（房依地存，地為房載。） 土地房屋 房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多國家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)

2、業(yè)。 城市房地產(chǎn)管理法涉及的房地產(chǎn)僅指可以作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)和地產(chǎn)。具體包括：（1）在已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)；（2）經(jīng)過公有住房改革依法取得產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。不包括：（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有的土地；（2）農(nóng)村中農(nóng)村村民的住房、宅基地。（二）城市房地產(chǎn)的范圍1989年頒布的城市規(guī)劃法規(guī)定：“本法所說的城市是指，是指國家按照行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)?！薄俺鞘蟹康禺a(chǎn)”指在“直轄市、市、鎮(zhèn)”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。這里說的鎮(zhèn)，是指“建制鎮(zhèn)”。何為建制鎮(zhèn)？ 建制鎮(zhèn)即設(shè)鎮(zhèn)，是指經(jīng)省、自治區(qū)直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的鎮(zhèn)。1.凡縣級地方國家機(jī)關(guān)所在地，均應(yīng)設(shè)置鎮(zhèn)的建制。2.總?cè)丝谠?萬人

3、以下的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口超過2000人的，可以建鎮(zhèn)；總?cè)丝谠?萬人以上的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口占全鄉(xiāng)人口10%以上的，也可以建鎮(zhèn)。3.少數(shù)民族地區(qū)、人口稀少的邊遠(yuǎn)地區(qū)、山區(qū)和小型工礦區(qū)、小港口、風(fēng)景旅游、邊境口岸等地，非農(nóng)業(yè)人口雖不足2000人，如確有必要，也可設(shè)置鎮(zhèn)的建制。（三）城市房地產(chǎn)管理法的概念和立法概況1.概念 是指調(diào)整在城市房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。2.立法現(xiàn)狀土地管理法【1986年 、1998年（第一次修正） 2004年（第二次修正）】土地管理法實(shí)施條例【1999年】城市房地產(chǎn)管理法【1994年 、2007年修正】城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（1998

4、年）國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例【2011年1月21日公布并實(shí)施】（2001年6月13日國務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時(shí)廢止。)物權(quán)法（2007年）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年）外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法（1990年）住房公積金管理?xiàng)l例（1999年）物業(yè)管理?xiàng)l例（2003年制定，2007年修改）城市商品房預(yù)售管理辦法（2001年，2004年修改）城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（2001年）經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（2004年）（四）房地產(chǎn)管理體制 全國的房地產(chǎn)工作，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）和 土地管理部門（國土資源部）分別管理。 縣級以上地方人民政府

5、房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府確定。 目前全國大多數(shù)地方人民政府實(shí)行房、地分管體制，只有少數(shù)城市已經(jīng)建立起一個(gè)部門統(tǒng)一管理房、地產(chǎn)的體制。【內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、呼市房地產(chǎn)管理局、國土資源局】二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理（一）土地使用權(quán)出讓1.概念。 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（1）拍賣出讓。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)競投者到場，在市、縣人民政府土地使用權(quán)拍賣主持人的主持下，公平競投某一地塊使用權(quán)，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 2

6、.土地使用權(quán)出讓的方式。（2）招標(biāo)出讓。是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)方式，競投出讓地塊使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。（3）雙方協(xié)議出讓。是指市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓人直接就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成協(xié)議的一種出讓方式?！拔遄C” “二書” “一表”五證：國有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證二書：住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書一表：竣工驗(yàn)收備案表3.出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容和最高期限（1）內(nèi)容。使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)和

7、部分處分權(quán)。 部分處分權(quán)指使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、用于合資、合作經(jīng)營等。（2）最高年限按下列用途確定：1居住用地70年；2工業(yè)用地50年；3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5綜合或其他用地50年。（二）土地使用權(quán)劃撥1.概念。是指經(jīng)縣級以上政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。）2.土地使用權(quán)劃撥的范圍（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法

8、律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3.取得方式不采用拍賣、招標(biāo)金額協(xié)議出讓方式，而是適用國家建設(shè)用地的審批方式。三、房地產(chǎn)交易管理（一）概述房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押和交換活動的總稱。房地產(chǎn)法第2條第4款規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.含義。是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。交換、繼承、析產(chǎn)、調(diào)撥、法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁裁決等2.不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)（38、39條） 第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和

9、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3.簽訂書面合同，權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)

10、移（40、41條） 第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。4.商品房預(yù)售的條件（45條） 第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓

11、金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。（三）房地產(chǎn)抵押1.含義：合法、不轉(zhuǎn)移占有 第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先

12、受償。2.簽訂書面合同 第五十條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。 （四）房屋租賃1.含義 第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2.簽訂書面合同 第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 （五）中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)-企業(yè)登記管理制度房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)-許可制度，報(bào)省級以上財(cái)政行政機(jī)關(guān)審批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)-企業(yè)登記管理制度 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理土地土地所有權(quán)證書房屋房屋所有權(quán)證書房屋所有權(quán)和土地使

13、用權(quán)統(tǒng)一載入“房地產(chǎn)權(quán)證書” 第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。 61條 變更登記-房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請房產(chǎn)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 房地產(chǎn)變更，是指在房地產(chǎn)因擴(kuò)建、改建、增建、翻建以及拆除、自然災(zāi)害等原因發(fā)生的房地產(chǎn)增減的情況，以及房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱或者姓名改變，原來設(shè)定的負(fù)擔(dān)或者

14、終止或者消滅等情況。抵押登記（62條） 抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)，新增的房屋是否屬于抵押范圍？分析：不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對新增房屋拍賣所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)開發(fā)流程：1.發(fā)改委：審批建議書；2.環(huán)保局：環(huán)境影響報(bào)告書(表)；3.規(guī)劃局：辦理項(xiàng)目選址意見書；4.國土資源局：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審；5.地震局：防震意見、對地震監(jiān)測設(shè)施和觀測環(huán)境影響的意見；6.發(fā)改委：審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；7.規(guī)劃局：建設(shè)用地規(guī)劃許可證；8.國土資源局：征用土地確定土地供應(yīng)方案；9.拆遷部門：拆遷方案；10.報(bào)市人民政府審批，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府

15、審批；11.建設(shè)局：辦理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書；12.國土資源局：辦理土地出讓或劃撥土地決定書，用地批準(zhǔn)書，簽定出讓合同；13.拆遷部門：辦理拆遷許可證；14.國土資源局：辦理土地證；15.地震局：抗震設(shè)防要求意見書或安評證明；16.建設(shè)局：開發(fā)商與建設(shè)局簽定開發(fā)項(xiàng)目合同；17.規(guī)劃局：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；18.消防支隊(duì)：消防設(shè)計(jì)審核意見書(一般工程)；19.地震局：抗震設(shè)防要求意見書或安評結(jié)論；20.建設(shè)局：工程施工圖設(shè)計(jì)文件委托審查；21.建設(shè)局：工程施工招標(biāo)申請備案；22.建設(shè)局：開發(fā)商依照法定程序開展招標(biāo)活動，建設(shè)局監(jiān)督；23.建設(shè)局：工程開工條件審查，核發(fā)施工許可證；24.房產(chǎn)局：高

16、品房預(yù)售許可證；25.房產(chǎn)局：辦理房屋所有權(quán)證。 十八大后房地產(chǎn)政策展望樓市市場化為城鎮(zhèn)化鋪路 城鎮(zhèn)化是未來中國經(jīng)濟(jì)增長的動力。而住房市場發(fā)展是城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。因此，新領(lǐng)導(dǎo)班子上任之后，住房市場的這個(gè)政策目標(biāo)不僅不會改變，而且會進(jìn)一步強(qiáng)化，并讓國內(nèi)的住房市場真正轉(zhuǎn)型為一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。土地所有權(quán)制度土地所有權(quán)是國家或者農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的支配性權(quán)利。國有土地所有下列土地歸國家所有：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)被國家依法沒收、征收、征購的土地；國家依法征用的集體所有的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的，原

17、屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移后，不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 國家土地所有權(quán)的主體由憲法規(guī)定，國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表行使，國務(wù)院可以通過制定行政法規(guī)或發(fā)布行使命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國有土地所有權(quán)。集體土地所有權(quán)范圍：土地管理法第8條第2款：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山。屬于農(nóng)民集體所有。”（2）集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個(gè)層次：由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會作為所有者代表，依法經(jīng)營管理；在一個(gè)村范圍內(nèi)，存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。并且農(nóng)民集體

18、所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個(gè)以上的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代表，依法經(jīng)營管理；農(nóng)村集體所有土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有者代表，依法經(jīng)營管理。農(nóng)村集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。最有價(jià)值提示土地所有權(quán)的總結(jié)：“國家占兩頭，中間歸集體。：所謂兩頭就是足以好的和最壞的，最好的就是城市市區(qū)的地，價(jià)值最高；最壞的地例如高寒山脈、沙漠灘涂等；其他 中間的地，適合農(nóng)業(yè)和畜牧、歸集體。但是集體土地所有權(quán)的行使受以下限制：集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，也不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，不但擅自改變土

19、地用途，向他人提供土地使用權(quán)，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。集體土地的重大處分，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意。土地的分類：土地的用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三種。農(nóng)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。建設(shè)用地是指建造建筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。實(shí)例演練1、下列土地不屬于國家所有的是：A.自留地B.因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制的集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地C.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬

20、于其成員集體所有的土地D.國家依法征用的土地2、銅嶺縣八里溝鄉(xiāng)莽牛屯村民趙某在2004年獲得本村一塊山坡下的土地承包經(jīng)營，2005年春季因?yàn)樯胶楸┌l(fā)而將該地開沖毀。現(xiàn)莽牛屯決定對該承包地進(jìn)行調(diào)整，請問應(yīng)經(jīng)過下列哪些程序？A莽牛屯村民會議2/3以上成員通過B莽牛屯村民代表1/2以上成員通過C八里溝鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)D銅嶺縣農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn) 法條依據(jù)：第十四條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的

21、土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)。在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個(gè)別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。 國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)利是指用地者以下不同的取得方式而享有的與所有權(quán)相分離的歸國有土地所有的公益性財(cái)產(chǎn)權(quán)利。單位和個(gè)人使用國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。 國有土地使用權(quán)的取得方式國有土地使用權(quán)的取得方式：出讓、劃撥取得，開發(fā)取得，承包取得。出讓。指國有將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓是

22、取得國有土地使用權(quán)的方式之一，以下關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的說法正確的是 ：a.以該種方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法繳納出讓金及其他費(fèi)用后，才可使用土地b.為了公共利益需要使用土地時(shí)，政府土地行政主管部門經(jīng)批準(zhǔn)可以收回土地使用權(quán)C.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，可以不經(jīng)報(bào)批，直接由有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意即可D.需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)ABD國家出讓土地的 方式：訊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在城市近郊搞房地產(chǎn)開發(fā)建豪華住宅，其擬開發(fā)的土地已列入城市發(fā)展規(guī)劃的耕地。關(guān)于其使用權(quán)的取得，以下說法正確的是：A.訊達(dá)公司可以同該市人民政府協(xié)商，并于該

23、市人民政府的土地管理部門簽定協(xié)議取得這幅土地的使用權(quán)B.訊達(dá)公司可以通過招投標(biāo)方式取得該幅土地的使用權(quán)C.訊達(dá)公司可以通過政府對該幅土地的拍賣方式取得該幅土地的使用權(quán)D.訊達(dá)公司可以向該市人民政府申請劃撥該幅土地的使用權(quán)出讓方式是指國有土地的代表通過什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)出讓給使用者。按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種，即拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。一塊具體的土地，到底采取上述三種方式中的哪種方式出讓使用權(quán)，要根據(jù)出讓土地的具體情況和土地的用途確定。房地產(chǎn)管理法第12條第2款規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)

24、方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！币唬﹨f(xié)議。協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方直接向國有土地的所有者代表機(jī)關(guān)提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行協(xié)商，以便就有關(guān)出讓事宜達(dá)成一致的出讓方式。以協(xié)議方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，雙方當(dāng)事人在議定合同條款時(shí)，特別是確定土地使用費(fèi)方面，都有較大的靈活性。因此，這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。 關(guān)于協(xié)議出讓的程序，法律沒有具體規(guī)定，根據(jù)各地的有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐，協(xié)議出讓的程序大致是：（1）申請。即有意受讓方應(yīng)根據(jù)自身的需要向國有土地所有者的代表機(jī)關(guān)提出用地申請，并提交相應(yīng)的用地意向書。（2）協(xié)商。即由土地所有者代

25、表與有意受讓方就有關(guān)事宜進(jìn)行反復(fù)的談判，逐步達(dá)成一致意見。（3）簽約。即用合同把雙方協(xié)商所達(dá)成的一致意見確定下來。（4）領(lǐng)取土地使用證，辦理土地使用登記。 （二）招標(biāo)。招標(biāo)是指代表國家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。以招標(biāo)方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，引進(jìn)了市場競爭機(jī)制，有助于選擇合適的受讓人。這種方式一般適用于開發(fā)性或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)性用地。 參照我國有關(guān)招標(biāo)的規(guī)定以及招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的實(shí)踐，招標(biāo)出讓一般按下列程序進(jìn)行：（1）招標(biāo)。即由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通告，由有意受讓人提出招標(biāo)申請，然

26、后由招標(biāo)人根據(jù)確定的投標(biāo)人資格范圍，對有意受讓人進(jìn)行資格審查，最后向被批準(zhǔn)的申請人發(fā)送招標(biāo)文件。（2）投標(biāo)。即有意受讓人申請投標(biāo)，經(jīng)招標(biāo)人資格審查批準(zhǔn)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向招標(biāo)人交納投標(biāo)保證金，然后將密封的投標(biāo)書投入指定的信箱。（3）開標(biāo)，評標(biāo)和決標(biāo)。即招標(biāo)人會同有關(guān)部門并聘請專家組成評標(biāo)委員會，由評標(biāo)委員會對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，決定中標(biāo)者。（4）簽約。即中標(biāo)者在接到中標(biāo)證明書后，在規(guī)定的日期內(nèi)持中標(biāo)證明書與招標(biāo)人簽訂出讓合同，并支付規(guī)定數(shù)額的定金。（5）領(lǐng)取土地使用證。即中標(biāo)者繳付合同規(guī)定的全部出讓金后，向國有土地所有者代表辦理土地使用登記，領(lǐng)取土地使用證。 （三）拍賣。拍賣也叫“拍讓”，是指

27、土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就某一土地的使用權(quán)公開叫價(jià)競買，按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以拍賣方式訂立土地使用出讓合同，國家可以獲得較高的土地使用費(fèi)，因此，這種方式適用于已經(jīng)開發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓。 根據(jù)我國土地使用權(quán)拍賣的有關(guān)規(guī)定和實(shí)際做法，拍賣的一般程序?yàn)椋海?）由土地所有者代表發(fā)出土地使用權(quán)拍賣公告。（2）應(yīng)買人憑保證金收據(jù)領(lǐng)取編有號碼的報(bào)價(jià)牌進(jìn)入拍賣場所。底價(jià)，應(yīng)買人報(bào)價(jià)，經(jīng)一番競投，選定出價(jià)最高者，拍賣成立。（4）簽約。應(yīng)偶像高而得者即與土地所有者代表簽訂土地使用合同，并按規(guī)定交付履約金。（5）領(lǐng)取土地使用

28、證書。受讓人按土地所有者代表的通知，辦理土地使用登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證書。國有土地使用限期 國家規(guī)定國有土地使用權(quán)出讓的最高年限，分為下幾種情況：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。在法律規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限內(nèi)，出讓方和受讓方得自由約定土地使用權(quán)出讓的年限。土地使用權(quán)的收回。是指國家將國有土地使用權(quán)以出讓合同的方式確定給土地使用者開發(fā)利用后，由于法定事由的發(fā)生，國家收回土地使用權(quán)致使土地使用者不再享有土地使用權(quán)的行為。有下列情形之一的，有關(guān)人民政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的

29、人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：1、為公共利益需要使用土地的，收回時(shí)應(yīng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。2、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，收回應(yīng)對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償。3、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準(zhǔn)的。4、因單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的。5、公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，土地使用權(quán)因土地滅失6、土地使用者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，國家強(qiáng)制收回。城市房地產(chǎn)管理法第25條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限

30、開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2你未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，屬于居住用地的可自動續(xù)期；非居住用地的，應(yīng)最遲與屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。劃撥指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)

31、用后所取得或者無償取得的沒有使用期限的國有土地使用權(quán)。最有價(jià)值提示雖然要交付補(bǔ)償、安置費(fèi)用。但是由于這些錢是給付于原住居民的，所以從國家的角度看還是無償免費(fèi)的；因此，所有的劃撥行為性質(zhì)皆為無償。最有價(jià)值提示劃撥土地沒有期限限制，不是永久使用的意思，而是國家可以隨時(shí)收回。最有價(jià)值提示 劃撥土地用途具有特定性。使用范圍包括：國家機(jī)關(guān)用地，例如政府大院和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，例如道路、共廁、停車場；公益事業(yè)用地，例如殘疾人工廠學(xué)校、希望小學(xué)，不包含正常健康人的學(xué)校；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，如三峽工程、京九鐵路等；法律法規(guī)規(guī)定 的其他用地。最有價(jià)值提示 教育用地是出讓的，有償?shù)?/p>

32、，不屬于劃撥。最有價(jià)值提示國有高校的用地根據(jù)上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)是出讓的有償使用，因?yàn)閷儆凇敖逃庇玫貏潛苁侨〉脟型恋厥褂脵?quán)的法定方式之一，可以以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形有：A房地產(chǎn)開發(fā)商建商品房用地B城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和工藝事業(yè)用地C國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地D國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)按用途分為農(nóng)用地、宅基地、非農(nóng)經(jīng)營用地和非農(nóng)公益用地。不同的用途取得方式不同：農(nóng)用地承包；宅基地分配；非農(nóng)經(jīng)營用地投資；非農(nóng)公益用地?fù)芨丁Ｆ渲?，非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)力內(nèi)容受到限制，其對土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。集體土地使用權(quán)的種類：1、1

33、農(nóng)用土地使用權(quán)：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包方式取得的用語農(nóng)，林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)，其取得方式一般為承包方式。根據(jù)農(nóng)村土地承包法（2002年8月29日 通過，2003年3月1日起施行）第20條規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長?！鞭r(nóng)民集體所有土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事林業(yè)生產(chǎn)的承包期為：A10年至30年B30年至50年C30年至70年D50年至70年承包土地的調(diào)整方案必須經(jīng)村民委員會會議2/3以上成員或者2/3以上

34、村民代表通過，并經(jīng)鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府和縣級政府、農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。本農(nóng)村集體組織以外的單位或個(gè)人承包農(nóng)用地使用權(quán)，必須經(jīng)村民委員會會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意通過，并報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)1、2宅基地使用權(quán)：宅基地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)（1）宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。（2）宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請者無償提供宅基地使

35、用權(quán)（3）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請宅基地的，不予批準(zhǔn) 根據(jù)土地管理法第62條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，并不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)村民宅基用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府審批。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。某村村民劉某想要申請一處宅基地用于建房，特向某律師

36、事務(wù)所王律師咨詢，以下咨詢意見中，正確的是：1、農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，報(bào)縣級人民政府備案2、農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，涉及占有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地專用審批手續(xù)3、農(nóng)村 村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府土地管理部門批準(zhǔn)4、劉某一戶只能擁有一處宅基地，劉某將其住房出賣后，再申請宅基地的，只有在交納相當(dāng)于土地出讓金的款額后，才能予以批準(zhǔn)農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將

37、審批結(jié)果張榜公布。 對農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級審核，批量報(bào)縣（市）批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實(shí)到戶。1、3非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的用地者提供的集體土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的主體農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可設(shè)立獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)享有。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價(jià)入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用由該企業(yè)

38、享有。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟(jì)組織享有。非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得。申請取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價(jià)金額參照國家建設(shè)征用集體土地的標(biāo)準(zhǔn)確定。 非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土

39、地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拍賣，變賣抵押物時(shí)，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價(jià)款，應(yīng)先扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項(xiàng)權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。1、4非農(nóng)公益地使用權(quán)依法經(jīng)過審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其依法設(shè)立的公益性組織對用于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部

40、公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)，包括其內(nèi)部公益性活動和依法設(shè)立學(xué)校等公益性組織。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營活動，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。2集體土地使用權(quán)的收回條件：為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的需要使用土地，收回時(shí)應(yīng)當(dāng)對土地使用者予以適當(dāng)補(bǔ)償；不按照批準(zhǔn)的用途使用 土地；因撤消、遷移等原因而停止使用土地。國家建設(shè)用地的管理制度 1、建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。 2、建設(shè)用地的分類。我國將建設(shè)用地分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地。國家建設(shè)用地是指國家為進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦各種社會公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要

41、占用的土地。目前對國家建設(shè)用地的范圍做擴(kuò)大化解釋，一些雖非國家投資，也不具有公益性的建設(shè)項(xiàng)目，如城市房地產(chǎn)開發(fā)，適用國家建設(shè)用地制度。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。國家建設(shè)用地的來源包括三方面其一，征用農(nóng)民集體所有土地；其二，使用國有荒山、荒地；其三，收回他人享有使用權(quán)的國有土地。國家建設(shè)用地審批權(quán)限由國務(wù)院批準(zhǔn)的包括：基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。征用上述土地以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國務(wù)院備案。 需要由國務(wù)院批準(zhǔn)才能征用的土地包括：A基本農(nóng)田B丘陵耕地50畝C荒地100畝D已批

42、準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，具體建設(shè)項(xiàng)目用地(可以由市、縣人民政府批準(zhǔn) )ABC 5、國家建設(shè)征地的程序。國家征收土地按下列流程辦理：按照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批-再由縣級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補(bǔ)償安置方案-并由同級人民政府予以公告-聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見-(組織實(shí)施)被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝ρa(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的-由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決(上述爭議的解決不影響征收土地方案的實(shí)施。) 6、國家建設(shè)征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的，按

43、照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費(fèi)用：(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的610倍。(2)安置補(bǔ)助費(fèi)。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口效，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值15倍。(3)新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。(4)被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。安置補(bǔ)助費(fèi)可以增

44、加，但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 7、國家征地補(bǔ)償安置費(fèi)的歸屬或支付對象。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，一般來說，由誰負(fù)責(zé)安置即向誰支付安置補(bǔ)助費(fèi)。錄象：廣東開平違法批地案件調(diào)查征收土地不是向農(nóng)民購買土地，被征收單位和個(gè)人必須服從，但必須給予補(bǔ)償。這種補(bǔ)償是由國家確定了標(biāo)準(zhǔn)的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并不是國家向農(nóng)民買地的“市場價(jià)格”，價(jià)格是商品交換的產(chǎn)物，而在土地管理法中還沒有將征用土地視同為商品交換，即土地買賣。補(bǔ)償方面的問題：1、土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，補(bǔ)償費(fèi)分配混亂 土地補(bǔ)償費(fèi)是按農(nóng)民收益

45、來計(jì)算的，并沒有反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的預(yù)期性土地收益。 征地低價(jià)補(bǔ)償與供地高價(jià)出讓反差明顯，因此，單純以被征收土地年均產(chǎn)值為依據(jù)來確定和計(jì)算補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的方法不科學(xué)。按土地管理法中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，如湖南省，是中國人均耕地相對較少的省份。如果人均有一兩畝耕地，農(nóng)作物是水稻，按畝產(chǎn)1000元計(jì)算，按最高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)30倍來補(bǔ)，也不過是6萬元，只相當(dāng)于國家公務(wù)員2至3年的土資。那么三年以后呢?對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所引發(fā)的另一個(gè)思考是，這種補(bǔ)償是否體現(xiàn)了憲法中對所有權(quán)的保護(hù)，又是否體現(xiàn)了土地的真正價(jià)值? 2按土地產(chǎn)值補(bǔ)償導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)與實(shí)際安置生活費(fèi)距離拉大，征地后農(nóng)民無法保持原有的生活水平。 土地管理法中的征地補(bǔ)償

46、標(biāo)準(zhǔn)形成于1986年，當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及實(shí)際情況都決定了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的局限性，特別是在區(qū)位和地域差的考慮上缺乏動態(tài)。另外，在制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)考慮的影響因素以及計(jì)算參數(shù)單一，與現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形式不相符合。 3土地征收中的補(bǔ)償費(fèi)分配混亂，其根木原因在于農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體混亂。 關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，一直是理論界和法律界爭論的話題。土地管理法為這個(gè)有爭議的話題蓋棺定論:“依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，屬于村內(nèi)的農(nóng)民集體分別所有(實(shí)際上是以生產(chǎn)隊(duì)為基礎(chǔ)延續(xù)存在的)由村內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理”。但問題在于誰來承擔(dān)所有權(quán)主體，而是誰來相應(yīng)

47、的承擔(dān)義務(wù)。在涉及利益分配的時(shí)候，鄉(xiāng)政府、村委會、鄉(xiāng)(村)經(jīng)濟(jì)組織都不關(guān)心所有權(quán)主體問題，一旦補(bǔ)償費(fèi)發(fā)了下來，在利益的驅(qū)使下，都要行使主體的權(quán)利。這樣就產(chǎn)生了“鄉(xiāng)扣”、“村留”、“鄉(xiāng)(村)經(jīng)濟(jì)組織提”的怪現(xiàn)象，導(dǎo)致本來就少的可憐的補(bǔ)償費(fèi)到了農(nóng)民手里的時(shí)候已經(jīng)所剩無幾。這樣的事情頻頻發(fā)生，就必然產(chǎn)生大量的矛盾，導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定因素增加，也就為社會的前進(jìn)發(fā)展帶來阻礙。 土地征收程序混亂，救濟(jì)程序不完善 （一）土地征收補(bǔ)償程序的透明度較低 在西方發(fā)達(dá)國家，征收土地的程序是很公開很透明的:一般的征收程序是“申請一批準(zhǔn)一公告一征收”。都是多次公告，做到公開、透明，被征地的產(chǎn)權(quán)人對征地的整個(gè)過程和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

48、的制定有充分的知情權(quán)和參與權(quán)。關(guān)于土地征收程序方面的法律條款完善，實(shí)施與保障相結(jié)合。而我國的土地管理法第四十六條規(guī)定:“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”其中第二款規(guī)定:“被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?。這是其中的公告一登記程序。看似體現(xiàn)了公平和透明，但仔細(xì)分析就不難看出問題。一是征收完全是強(qiáng)制性的。征收主體為國家，在實(shí)際工作中，各級人民政府為了木地區(qū)的利益，為了圈占更多的土地，紛紛打著國家的旗號濫用權(quán)力，村民和集體經(jīng)濟(jì)組織作為弱勢群體，沒有決策權(quán)和申訴權(quán)，不利于

49、群眾監(jiān)督，所有者權(quán)益難以有效保障，使得征收土地的目的為“公共利益”成為一句空話。二是公開性不夠，帶有一定的暗箱操作。在許多地方已然超過了法定的審批權(quán)限，而我們的被征收土地的所有權(quán)人對這些是一無所知的。他們看到的只是一個(gè)已經(jīng)蓋了鮮紅的公章的布告，完全被剝奪了“知情權(quán)”，更不要說什么“參與權(quán)”了。三是征地后跟蹤監(jiān)查不夠，征地環(huán)節(jié)管理不完善。土地管理法第四十八條規(guī)定:“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見”。方案已經(jīng)確定，然后讓已經(jīng)被剝奪了土地的農(nóng)民來發(fā)表意見，已經(jīng)不能真正的解決問題了。（二）行政救濟(jì)程序不完善 土地管理法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定:

50、“對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào):協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決?！边@一規(guī)定，從法律上確立了解決征地爭議的裁決機(jī)制，征地爭議裁決制度正式誕生。因此，這里所謂的行政救濟(jì)程序不完善一般是指我國土地征收行政裁決機(jī)制不健全，雖然有了法律的明文規(guī)定，但還是在實(shí)踐中很難實(shí)施。現(xiàn)實(shí)情況卻是:從實(shí)施條例頒布實(shí)施至今，征地爭議裁決制度;沒有像其他法定制度一樣在各地迅速建立，相反，其實(shí)施卻非常緩慢和艱難。這主要表現(xiàn)為配套制度不夠健全、裁決的覆蓋而較窄、機(jī)構(gòu)不盡完善、職能遠(yuǎn)未到位等等。征地爭議裁決制度之所以沒有得到有效貫徹，有許多復(fù)雜的原因。目前，政府在征地中集審核職能和仲裁職能于一身，難

51、免在處理國家用地部門和土地所有者主體之間的利益上有所失衡，在處理有爭議性征地問題上也難免有失公平。另外，爭議裁決的法律程序沒有明確，導(dǎo)致行政效率的低下，一些裁決案件動輒一年兩年，農(nóng)民的合法權(quán)益不能通過快速有效的渠道得到保護(hù)。此外，法律規(guī)定的裁決范圍過窄，只有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭議可以申請裁決，被征地主體對在征地過程中行政機(jī)關(guān)侵犯自己權(quán)益的諸多行為缺乏尋求救濟(jì)的有效途徑，也在一定程度上引發(fā)了大量的上地信訪。最后，由于對裁決的前置程序協(xié)調(diào)的時(shí)限、爭議裁決提起的時(shí)限以及做出裁決決定的時(shí)限沒有科學(xué)的規(guī)定，導(dǎo)致裁決機(jī)關(guān)工作中無章可循，而臨許多困難。以上問題不能得以有效解決，土地征收的爭議裁決制度就不可能全而建立。

52、 三）司法救濟(jì)程序缺失 在我國，土地征收補(bǔ)償?shù)乃痉ň葷?jì)程序基本上處于缺位狀態(tài)，能夠進(jìn)入司法救濟(jì)程序并能夠得到救濟(jì)的情況實(shí)屬少數(shù)，大多數(shù)這類案件由于種種原因而不能立案。近年來，人民法院受理涉及土地征收的案件呈不斷上升的狀態(tài)，但在審理過程中，卻受到各級地方政府的強(qiáng)力干預(yù)，再加上法律依據(jù)欠缺，使土地征收能否適用司法救濟(jì)態(tài)度暖昧，案件審理困難重重。在這種情況下，農(nóng)民也就只有采用上訪、圍攻等一些不正常的途徑來解決問題。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。其審理權(quán)限分為以下三種情1、興辦企業(yè)需要用地的，應(yīng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出申

53、請，由線級以上的人民政府批準(zhǔn)。占用農(nóng)用地的，用依法辦理農(nóng)用地專用審批手續(xù)。興辦企業(yè)用地，不得超過法律規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn) 2、建設(shè)公用設(shè)施、公益事業(yè)用地的，先經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，再按興辦企業(yè)的程序?qū)徟?、臨時(shí)建設(shè)用地是指因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘察等需要臨時(shí)使用國有土地或者集體土地。對臨時(shí)建設(shè)用地有以下限制：臨時(shí)用地者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽定臨時(shí)使用土地合同，并按照臨時(shí)使用土地合同能夠約定的用途使用土地并支付費(fèi)用，不得修建永久性建筑，臨時(shí)使用土地的限制一般不得超過2年。房地產(chǎn)管理法城市房屋拆遷：被拆遷人與拆遷人無法達(dá)成協(xié)議的情況商品房預(yù)售合同房地

54、產(chǎn)抵押未辦理登記手續(xù)抵押成立嗎？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例鶴興路片區(qū)地處九龍坡區(qū)商業(yè)核心地段，該片區(qū)80%的建筑系危害，安全隱患極其嚴(yán)重，廣大群眾急切盼望對該片區(qū)實(shí)施改造。項(xiàng)目業(yè)主在取得國土、規(guī)劃等部門的批準(zhǔn)文件，落實(shí)了拆遷補(bǔ)償安置資金和制定了拆遷補(bǔ)償安置方案，向拆遷行政主管部門提出申請并于2004年8月31日領(lǐng)取拆遷許可證的基礎(chǔ)上，于2004年9月5日啟動了拆遷。拆遷人提供了多處房源供被拆遷人楊某選擇，而被拆遷人堅(jiān)持要“原位置、原樓層、原朝向、原面積”還房，同時(shí)要求拆遷人另給予自1993年3月以來的經(jīng)濟(jì)損失賠償。楊某和吳某夫婦的房子臨街而建，自己經(jīng)營餐飲項(xiàng)目，自稱“1993年前生意好過日進(jìn)萬金

55、”，得知此處要改造拆遷，之后生意便一落千丈。在拆遷雙方長時(shí)間多次協(xié)商未果的情況下，拆遷人依法向房屋拆遷主管部門提出了行政裁決申請。房管局受理并依法下達(dá)行政裁決。被拆遷人逾期拒絕履行，由作出裁決的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制拆遷。2007年3月19日下午，九龍坡區(qū)人民法院裁定，要求被拆遷人限期搬遷，如不履行，法院將強(qiáng)制執(zhí)行，然而，該案最終是在法院協(xié)調(diào)下達(dá)成協(xié)議。最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)已于2005年8月11日起施行。 該批復(fù)內(nèi)容為：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起

56、民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請裁決。” 國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定： “拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！备鶕?jù)上述司法解釋及行政法規(guī)的規(guī)定，在房屋拆遷過程中，如果拆遷人與被拆遷人或者拆遷人

57、、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷人、被拆遷人或承租人必須先向房屋拆遷管理部門申請裁決，對于裁決內(nèi)容不服，方可向人民法院起訴。根據(jù)按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，當(dāng)事人可以申請城市房屋拆遷行政裁決。為了規(guī)范城市房屋拆遷行政裁決行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部制定并頒布了城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程。上次課的內(nèi)容關(guān)于在城市房屋拆遷中，被拆遷人與拆遷人無法達(dá)成協(xié)議的情況下法律的規(guī)定城市房屋拆遷管理?xiàng)l例1、合法的拆遷人（拆遷許可證）2、被拆遷人（房子的所有人）3、拆遷人與被拆

58、遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起日內(nèi)作出。4、對于裁決內(nèi)容不服，方可向人民法院起訴。關(guān)于商品房預(yù)售及預(yù)售合同：1、什么是商品預(yù)售？教材：270期房，又稱預(yù)售商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來某一時(shí)期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為。由于購房人購買的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 2、相關(guān)法律規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使

59、用權(quán)證書；2.預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。 決定購房前，建議你先考察一下開發(fā)商的資質(zhì)，內(nèi)容包括：開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應(yīng)經(jīng)共有人同意；開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預(yù)售商品房的主體資格要仔細(xì)驗(yàn)證“五證”，即開發(fā)商出具的國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)方案與施工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證。為防“移花接木”，開發(fā)商出示的證

60、件都應(yīng)當(dāng)是原件，特別應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)國有土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證兩個(gè)重要文件，它們表明所售房屋是合法項(xiàng)目。此外，還應(yīng)注意國有土地使用權(quán)證上有無抵押記錄，如購買有抵押記錄的商品房，購房者要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會很大；商品房預(yù)售許可證每個(gè)欄目和內(nèi)容都要確實(shí)無誤，與所售房屋相一致。如果以上證件不齊全或過期則不要購買。商品房預(yù)售一般按下列程序進(jìn)行：（1） 訂立預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。 （2） 登記備案。預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)（3）