房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)第3章-課件

1、房地產(chǎn)策劃師（國家職業(yè)資格二級）培訓(xùn)講義成都市溫江柳岸策劃 陳良敏 第三章 房地產(chǎn)項目投資策劃第一節(jié) 項目效益評估第二節(jié) 項目風(fēng)險評估第三節(jié) 編制商務(wù)計劃書第一節(jié) 項目效益評估學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)項目成本估算學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項目投資收益評估學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)項目成本估算 重點掌握：房地產(chǎn)項目成本費用估算方法 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費估算方法 能夠理解：房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費構(gòu)成1、房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成 （1）開發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷安置補償費前期工程費 規(guī)劃設(shè)計費 項目可行性研究費 地質(zhì)勘察測繪費 三通一平費建安工程費 土建工程費 設(shè)備及安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套

2、設(shè)施費不可預(yù)見費開發(fā)期間稅費 （2）開發(fā)費用管理費用銷售費用財務(wù)費用2、開發(fā)成本的估算（1）土地使用權(quán)出讓金 國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使作權(quán)出讓金。土地出讓金底價的估算一般可參照政府當(dāng)期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等困素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補償費土地征用費 根據(jù)土管理法的規(guī)定，國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費

3、用主要有土地補償費、勞動力安置補助費，水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、新菜地、魚塘開發(fā)基金、征地管理費等。國家和各省市對各項費用的標(biāo)準(zhǔn)都做出了具體的確定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行。補償費 在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按單位規(guī)定給予補償。（3）前期工程費前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、策劃及可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。 項目的規(guī)劃、設(shè)計、策劃及

4、可行性研究 所需的費用一般可的按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，策劃及可行性研究費占項目總投資的0.2%3%，水文、地質(zhì)、勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右。 “三通一平”等土地開發(fā)費用 主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）建安工程費建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝

5、）以及室內(nèi)裝修工程費等。在策劃及可行性研究階段，建安工程費的估算，可以采用單元估算法，單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算。 單元估算法 單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資。以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。 單位指標(biāo)估算法 單位指標(biāo)估算法是的指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設(shè)備安裝工程可的按建筑平方米造價計算。其造價指標(biāo)可參照有關(guān)近似案例獲得。 工程量近似匡算法 工程量近

6、似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資。 概算指標(biāo)法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算不了指標(biāo)計算整個工程費用。其估算公式是： 工程概算價值=建筑面積概算指標(biāo) 當(dāng)擬建工程和參照工程的建設(shè)年份相隔幾年時，單方造價必有面考慮時間因素的影響，利用國家或地區(qū)發(fā)布的建安工程造價指數(shù)來調(diào)整參照工程的單方造價。 類似工程經(jīng)驗估算法 每一建設(shè)項目都有其自身個別特點，因此難以就建安工程費用中各項所占的比例定出一個絕對適用的標(biāo)準(zhǔn)，但在一定時期和相對穩(wěn)定的市場狀況下，運用客觀的估算法，加上對實際個案的經(jīng)驗總結(jié)，可以測算同各類有代

7、表性物業(yè)的建安工程各項費用的大致標(biāo)準(zhǔn)。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費又稱為紅線內(nèi)工程費，包括水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用?；A(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。一般說來，詳細估算時，供水工程可按水增容量（噸）指標(biāo)計算，供電及變配電工程可按電增容量（千伏安）指標(biāo)計算，采暖工程按耗熱量（瓦特）指標(biāo)計算，集中空調(diào)安裝冷負荷量（瓦特）指標(biāo)計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸氣量指計算，各類圍墻、管線工程按長度來的指標(biāo)計算，室外道路面積平方米指標(biāo)計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。 （6）公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開

8、發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費的估算可參考“ 建安工程費”的估算方法。（7）開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大城市，這部分已成為開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重的費用。各項稅費應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，開發(fā)期間的稅費主要包括以下各項： 小區(qū)成片開發(fā)（用地面積大于或等于2萬m2）的商品房項目按基建投資額的5.5%計征； 零星開發(fā)（用地面積小于2萬m2）的商品房項目按基建投資額的11%計征。 建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督是指對建筑工程的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和總體工程式質(zhì)量的評定、驗

9、收；安全監(jiān)督是指建筑工程施工中有關(guān)防高空墜落、物體打擊、機具傷害觸電以及防火、防爆等安全防范措施的落實和對執(zhí)行安全操作規(guī)程的檢查監(jiān)督。 計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)量監(jiān)督費按建安工程總造價2.5%征收；安全監(jiān)督費技建安總造價1.5%征收。兩項合計為建安總造價的4%。 非住宅供電、用電負荷費（供電增容費） 計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以新增供電容量為基數(shù)，非住宅按350元/kVA征收。 新增供電容量的計算標(biāo)準(zhǔn)：非住宅按8kVA/100m2增容。住宅免收供電增容費。 預(yù)算定額管理費 計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以建安工程量為基礎(chǔ)，按1%計收。 建設(shè)工程交易中心招投標(biāo)服務(wù)費 計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以中標(biāo)價為基礎(chǔ)，按0.5%0.9%計收

10、。 工程建設(shè)監(jiān)理費（施工階段） 計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以監(jiān)督工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)其規(guī)模大小按0.6%2.5%計收。 其他稅費 其他稅費包括項目需在開發(fā)期間繳納的報建費、排水設(shè)施有償使用費、城市占道費、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費等，總共約為基建投資額的1%2%。（8）不可預(yù)見費 不可預(yù)見費 包括備用金（ 不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)和其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項費用之和為基數(shù)，按3%5%計算。3、開發(fā)費用的估算（1）管理費用管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。管理費用可按項目前述開發(fā)

11、成本之和為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分數(shù)一般為3%左右。（2）銷售費用銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項： 廣告宣傳及市場推廣費。約為銷售收入的2%3% 銷售代理費。約為銷售收入的1.5%2% 其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%1%以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%6%（3）財務(wù)費用財務(wù)費用是指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（匯兌損失等）。借款利息主要包括長期利息和流動資金借款利息。 長期借款利息的計算。其計算公式為： 每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計12本年借款）年利率 長期

12、借款本息的償還方式有兩種： 每年等額償還本息和； 等額還本，利息每年照付。 流動資金借款部分是按全年計息，利息計人財務(wù)費用，每年照付，期未一次還本。 4、房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費估算房地產(chǎn)項目經(jīng)營期間的稅費，主要是指其在銷售與交易階段發(fā)生的稅費。它們不參與投資與成本費用的構(gòu)成，只是作為銷售收入的扣減。（1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費營業(yè)稅 營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)(包括交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。 稅費的計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按營業(yè)額(指房地產(chǎn)銷售收入)的5計征。 城市維護建設(shè)稅 開征城市建設(shè)

13、稅的目的，是為了進一步擴大城市建設(shè)，提供城市維護和建設(shè)資金來源。 稅費的計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅(對房地產(chǎn)銷售而言，僅指營業(yè)稅)稅額為計征依據(jù)，稅率為7，與“三稅”同時繳納。教育費附加 征收教育費附加的目的，是為了加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)營的資金、來源。 稅費的計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅(對房地產(chǎn)銷售而言，僅指營業(yè)稅)的稅額為計征依據(jù)，附加率為3，與“三稅”同時繳納：防洪工程維護費 部分城市為加強大江大堤防洪保障國家和人民生命財產(chǎn)安全而征收，如廣州市開征的防洪工程維護費。 稅費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按每年應(yīng)納稅營業(yè)額(

14、房地產(chǎn)銷售額)的0.9計征。交易印花稅 印花稅是對經(jīng)濟活動中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中書立設(shè)計、建筑施工承包合同、房產(chǎn)租賃合同、借款抵押合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)證書等，均要規(guī)定繳納印花稅。 稅費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按房地產(chǎn)交易價的1，買賣雙方各負擔(dān)一半，即各負擔(dān)0.5。交易服務(wù)費 房地產(chǎn)交易服務(wù)費開征的目的是為了加強房地產(chǎn)交易管理，保障房產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。該項費用已包括了與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價及表格、資料等費用。 以廣州市為例，該項稅費的計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)為：按房屋交易額的0.2計征，買方負擔(dān)0.1，賣方負擔(dān)0.1。（2）土地增值稅土地增值稅，是以轉(zhuǎn)讓房地

15、產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅，其實質(zhì)是對土地收益的課稅。稅額計算 土地增值稅實行四級超率累進稅率。 增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十； 增值額超過扣除項目金額之百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十； 增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十； 增值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。土地應(yīng)納稅額的計算，按下列公式進行： 土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除項目金額 應(yīng)納稅額土地增值額適用稅率 若土地增值額超過扣除項目金額50以上的，即同時適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需

16、分別計算。土地增值稅適用稅率和速算扣除率 簡化計算 可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算。公式如下： 應(yīng)納稅額土地增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除率級 距 增 值 率 稅 率 速算扣除率l234增值率50以下部分超過50至100部分超過l0055 200g分超過200部分 30 40 50 60 0 5 15 35增值額的計算 所謂增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入； 計算增值額的扣除項目，包括： 取得土地使用權(quán)所支付的金額。 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。 開發(fā)土地和

17、新建房及配套設(shè)施的費用。 舊房或建筑物的評估價格。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 （3）企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是指對在我國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 稅費的計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按企業(yè)應(yīng)納稅所得額的25計征。外資企業(yè)的所得稅計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)同上。學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項目投資 收益評估 重點掌握：房地產(chǎn)項目投資效益靜態(tài)評價 與動態(tài)評價 能夠理解：房地產(chǎn)項目評價的作用和原則 1、房地產(chǎn)項目評價的作用和原則財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，預(yù)測估計項目的財務(wù)效益與費用，進行財務(wù)盈利能力分析和償債能力分析，編制財務(wù)報表

18、，計算評價指標(biāo)，考察擬建項目的財務(wù)盈利能力、償債能力等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 （1） 財務(wù)評價的作用財務(wù)評價是項目建議書和可行性報告的重要組成部分。財務(wù)評價結(jié)論是主要的決策依據(jù)。非盈利項目的財務(wù)評價可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)。財務(wù)評價是方案比較和選取的重要手段。 配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟合作。（2）財務(wù)評價的原則 效益與費用計算范圍的一致性原則 為了正確評價項目的獲利能力，必須遵循效益與費用計算范圍的一致性原則。 效益與費用識別的有無對比原則 采用有無對比方法識別投資項目的效益和費用是國際上項目評價中通用的原則， 動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)

19、合，以動態(tài)分析為主的原則 動態(tài)分析方法是指根據(jù)資金時間價值原理，考慮項目整個計算期內(nèi)各年的效益和費用，采用現(xiàn)金流量分析的現(xiàn)值法，計算內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)。 2、房地產(chǎn)項目投資效益的靜態(tài)評價 （1）投資收益率法投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù)，主要用來評價項目的獲利水平。其計算公式如下： 收益額 投資收益率= 100% 項目投資額式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。稅前投資收益率是以繳納所得稅之前的利潤作為收益計算的收益率。稅后投資收益率是以繳納的所得稅之后的利潤作為收益計算的收益率，計算式中的各

20、參數(shù)由下式求得； 稅前收益額=銷售收入銷售成本銷售稅金還貸款 稅后收益額=銷售收入銷售成本銷售稅金還貸款所得稅 投資額=投資費用+貸款利息將所求得的項目投資收益率與一個事先確定的可以接受的投資收益率標(biāo)準(zhǔn)（稱之為基準(zhǔn)投資收益率）相比較，便可判定該項目的投資經(jīng)濟效益。（2）投資回收期法投資回收期就是用擬建項目的凈收入益來補償全部投資所需要的時間，即項目開工建設(shè)投放資金的回收時間。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的商品房供出租經(jīng)營時，投資回收期對于評價項目投資的經(jīng)濟效益便有實用價值。按平均收益額計算投資回收期 當(dāng)項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平，比較均勻時，可有項目的年平均收益額作為計算投資回收期的依據(jù)。其公式：

21、項目總投資額 投資回收期= 項目年平均收益額按累計收益額計算投資回收期 對于年收益額不太均衡、相差較大的項目，可用累計收益額來計算項目的投資回收期，即以項目凈現(xiàn)金收入累計值等于項總投資所需要的時間為投資回收期。其計算公式如下： N 項目投資額=Ft i=0 式中 Ft第t年的項目經(jīng)營凈收入；Ft=年經(jīng)營收入 年經(jīng)營成本年經(jīng)營稅金； N項目投資回收期。3、房地產(chǎn)項目投資效益的動態(tài)評價（1）凈現(xiàn)值法(NPV法)開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。即： Ft=StLt 式中 Ft t年凈現(xiàn)金流量； St t年現(xiàn)金流人額； Lt t年現(xiàn)金流出額。若將項目每年的凈現(xiàn)金

22、流量按統(tǒng)一的、事先選定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項目實施初期（一般規(guī)定為項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值（NPV），其計算公式： n NPV= Ft at t=1 式中 NPV項目的凈現(xiàn)值； Ft 項目第2年的凈現(xiàn)金流量； n項目經(jīng)濟壽命期(年)； at第t年的貼現(xiàn)系數(shù)，a(1+io)-t； io基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即事先規(guī)定的利率。參見【例7】項目投資費用及收入情況統(tǒng)計(萬元) 年份甲方案乙方案投資收入成本凈收入投資收入成本凈收入12500-25002000-200022800-25001600-1600316003501250129854075841600350125012

23、9854075851600350125012985407586160035012501298540758716003501250129854075881600350125012985407589160035012501298540758項目凈現(xiàn)值計算分析表（萬元）年份甲方案乙方案凈收入貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值凈收入貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值1-25000.9091-2272.75-20000.9091-1818.22-25000.8264-2313.92-16000.8264-1322.24312500.7513939.127580.7513569.49412500.6863853.757580.6830517.7

24、1512500.6209776.127580.6209470.64612500.5645705.637580.5645427.89712500.5132641.507580.5132389.00812500.4665583.137580.4665353.61912500.4241530.127580.4241321.47NPV=442.7NPV= -90.63（2）內(nèi)部收益率法（IRR法）內(nèi)部收益率（IRR）是綜合反映項目獲利力的一個常用的動態(tài)評價指標(biāo)。內(nèi)部收益率本身就是一個貼現(xiàn)率，它是指項目經(jīng)濟壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。由于資金時間價值的

25、影響，一筆未來資金現(xiàn)值的大小，不僅取決于未來資金本身金額的大小，還取決于貼現(xiàn)時間的長短，以及所取貼現(xiàn)率的高低。在項目投資方案已定的條件下其凈現(xiàn)值計算對貼現(xiàn)階段率的反應(yīng)是很敏感的。因而，求得一個凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率（內(nèi)部收益率）便有的特殊的意義。若按內(nèi)部收益率貼現(xiàn)，則NPV=0，即收益現(xiàn)值與支出現(xiàn)值正好相抵，項目盈虧平衡；若按超出內(nèi)部收益率的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)，則NPV0，收益現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值，項目盈利。因而，內(nèi)部收益率事實上是一種同時反映凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生時間的綜合指標(biāo)。 內(nèi)部收益率的計算計算式為: n NPV= Ft （1+IRR)-t =0 1 式中 IRR內(nèi)部收益率； 其他符號意義同前。內(nèi)部收益率

26、的評價 內(nèi)部收益率是項目貼現(xiàn)率的臨界值。在進行獨立方案的評價時，一般是在求得項目內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率i，同期本行業(yè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率i0，以及同期、同類項目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率IRR0。相比較，以判定項目經(jīng)濟效益狀況。 1）IRR與i相比較，反映項目盈虧狀況。 IRRi，項目盈利； IRR=i，項目盈虧平衡； IRR i0,項目盈利超出社會平均水平； IRR= i0,項目盈利相當(dāng)于社會平均水平； IRRIRR0,項目盈利超出同類項目平均盈利水平； IRR= IRR0,項目盈利相于同類項目平盈利水平； IRRIRR0,項目盈利低于同類項目平均盈利水平。當(dāng)進行互斥方案的評價時，除了按上述辦法對各方案的盈

27、利水平進行判斷外，還要進行方案間內(nèi)部收益率的比較，選擇IRR較大的投資方案。（3）現(xiàn)值比較法（PW法）將項目投資建設(shè)和使用期內(nèi)各年支出按統(tǒng)一規(guī)定的利率（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）貼現(xiàn)為現(xiàn)值進行比較分析的方法，即為現(xiàn)值比較法。 PW=p+A(p/A, i0,n)F(p/F, i0,n) 式中 pw總費用現(xiàn)值； P項目初期投資現(xiàn) A年經(jīng)營成本（使用成本、維護成本）； F項目的固定資產(chǎn)殘值； io基準(zhǔn)現(xiàn)率； n項目的經(jīng)濟壽命期。在進行項目的方案比較時現(xiàn)值小的方案即為最優(yōu)方案。 第二節(jié) 項目風(fēng)險評估學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險確認學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評估學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險確認重點掌握：

28、確認房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素 評估項目投資風(fēng)險內(nèi)容和方法能夠理解：房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的種類 1、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分類房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)項目投資固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性的影響，房地產(chǎn)項目投資面臨的風(fēng)險因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險因素所引起的后果也特別嚴重。（1）按投資風(fēng)險的來源分類國家風(fēng)險是指由于國家政治、社會、經(jīng)濟形勢的穩(wěn)定性、國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策的變化，國家有關(guān)法律、法規(guī)的變化等宏觀政治、經(jīng)濟、社會、文化及法律因素變化帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場

29、購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然條件變化帶來的風(fēng)險。如風(fēng)、雨、雪、地震等自然災(zāi)害，地質(zhì)、水文條件的變化帶來的風(fēng)險。公司風(fēng)險是指由于公司的經(jīng)營決策失誤及經(jīng)營管理不善帶來的風(fēng)險。如由于理財措施不當(dāng)、資金籌措失誤帶來的財務(wù)風(fēng)險，由于營銷計劃不當(dāng)帶來的銷售風(fēng)險，由于人事管理措施不當(dāng)帶來的人事及勞資糾紛風(fēng)險等等。（2）按投資實施的階段分類項目投資前期風(fēng)險是指投資計劃實施前的項目策劃與研究階段存在的風(fēng)險。如選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險、經(jīng)營方案風(fēng)險等。顯然，由于房

30、地產(chǎn)項目自身的特點，這一階段的風(fēng)險危害特別大。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。項目開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險是指從項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。如按時完工風(fēng)險、成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、安全生產(chǎn)風(fēng)險、建筑設(shè)備質(zhì)量及設(shè)備安裝質(zhì)量風(fēng)險。雖然大部分的房地產(chǎn)項目施工均由承包方負責(zé)，但有些風(fēng)險后果同樣會危及投資者的利益。項目經(jīng)營階段風(fēng)險包括兩部分內(nèi)容。一是項目投資經(jīng)營的風(fēng)險，如由于投資計劃安排不當(dāng)、融資計劃考慮不周帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，由于投資控制的失誤帶來的項目經(jīng)營效益風(fēng)險。二是指項目的市場營銷風(fēng)險。如由于促銷措施不當(dāng)、營銷時機不當(dāng)帶來的預(yù)售計劃不能完成；由于市場定位及價格定位的問題而引

31、起的營銷業(yè)績不佳等等。項目管理風(fēng)險是指項目竣工交付使用，業(yè)主人住后的物業(yè)管理階段風(fēng)險。如與業(yè)主關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，業(yè)主人住后的安全、衛(wèi)生管理問題存在的風(fēng)險。（3）按投資風(fēng)險的內(nèi)容分類政治風(fēng)險指由于政治條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險。政治風(fēng)險表現(xiàn)：一是表現(xiàn)為項目所在國政府由于政治或外交原因，對項目實施的征用、沒收等；另一方面表現(xiàn)為國家政治經(jīng)濟法律的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性風(fēng)險。環(huán)保風(fēng)險是指環(huán)境保護方面存在的風(fēng)險。雖然房地產(chǎn)項目涉及的環(huán)境保護內(nèi)容不多，但房地產(chǎn)投資項目無論在規(guī)劃設(shè)計階段，還是在施工建設(shè)階段，都遇到有相關(guān)聯(lián)的環(huán)境保護問題。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險以及金融政策風(fēng)險三個方面

32、。利率風(fēng)險是指由于經(jīng)濟形勢和國家經(jīng)濟政策變化而引起的貸款利率的改變。匯率風(fēng)險是指由于國際貨幣匯率波動帶來的涉及外幣結(jié)算的項目風(fēng)險。金融政策是指國家貨幣政策、貸款規(guī)模的政策性變化。市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系，競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平等因素變化帶來的風(fēng)險。信用風(fēng)險是指項目投資參與方及與項目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險。 財務(wù)風(fēng)險是指項目融資、資金運用等財務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)風(fēng)險主要是融資帶來的。經(jīng)營風(fēng)險是指項目經(jīng)營管理決策失誤造成的風(fēng)險。如承包形式的決策、承包方的選擇、促銷策略的制定、市場定位、價格定位、開發(fā)方案制訂等經(jīng)營決策與管理決策上存在的風(fēng)

33、險。（4）按投資風(fēng)險的可控性分類凡是可由投資者采取措施，予以控制與防范的風(fēng)險均屬于為控制性風(fēng)險。凡是不能由投資者控制的投資風(fēng)險均屬于非控制性風(fēng)險兩類。2、確認項目投資風(fēng)險因素（1）項目定位風(fēng)險項目市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風(fēng)險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險，屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險，按照風(fēng)險影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。（2）項目投資支持能力風(fēng)險項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者

34、自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險。 （3）項目質(zhì)量風(fēng)險項目的質(zhì)量風(fēng)險包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題。在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題。施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認識有重大錯誤，

35、擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全等。銷售階段，交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險）。 （4）項目合約履行能力風(fēng)險在項目運作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供

36、應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。（5）項目建設(shè)“創(chuàng)新”風(fēng)險當(dāng)前的經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險的。（6）項目“政府”風(fēng)險“政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解

37、的盲目性過程失誤。必須掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標(biāo)準(zhǔn)。3、評估項目投資風(fēng)險內(nèi)容和方法 （1）評估項目投資風(fēng)險內(nèi)容和要求合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務(wù)細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。合理確定項目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目經(jīng)濟技術(shù)分析報告和項目可行性研究報告提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險。編制項目管理規(guī)劃，對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解，對項目的目標(biāo)、實現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問

38、題、規(guī)避風(fēng)險的方法、措施，用項目管理規(guī)劃指導(dǎo)項目建設(shè)，指導(dǎo)項目的計劃管理。根據(jù)實現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風(fēng)險因素，比照項目管理規(guī)劃給定的方法、措施進行適應(yīng)性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險技術(shù)。強化風(fēng)險管理的計劃手段，把可以管理的風(fēng)險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險。合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系

39、，建立項目的溝通職能，在項目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險管理提供信息保障。在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險。強化財務(wù)監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據(jù)，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預(yù)料中的風(fēng)險或風(fēng)險因素進行有效的控制和管理。（2）投資風(fēng)險評估的方法風(fēng)險評價的策略分析法 策略分析法（SAVE法）常用于工程項目的風(fēng)險評價實踐，并取得較好的效果。策略分析法（SAVE法）在進行風(fēng)險評價時不僅針對風(fēng)

40、險的一個因素，而是針對項目的各種因素進行綜合分析。其基本方法是專家調(diào)查法。風(fēng)險評價的層次分析法 層次分析法（AHP）的基本思路是，首先找出解決問題所牽連的主要因素。將這些因素按其關(guān)聯(lián)隸屬關(guān)系構(gòu)造成階梯層次模型，通過對層次結(jié)構(gòu)中各因素之間相對重要性的判斷及簡單的排序計算解決問題。運用層次分析方法評價項目風(fēng)險，能使主、客觀因素綜合考慮，從而避免了單靠直覺與經(jīng)驗進行評價的影響。 （3）投資風(fēng)險損失測量投資風(fēng)險損失測量是從風(fēng)險可能給投資者帶來的最大損失的角度來衡量的風(fēng)險程度。在最大風(fēng)險的情況下，投資者可能損失全部投資，也可能損失部分投資。投資風(fēng)險損失強度是指在某一投資市場上，由于風(fēng)險的存在使投資者可能

41、遭受的最大損失在直接投資總額中所占的比例。可按下式計算： 投資支出投資收入 投資風(fēng)險損失強度= l00 投資支出上式中的投資支出是指項目投資總額，投資收入是指扣除因風(fēng)險可能遭受的最大損失后的凈收益。當(dāng)項目投資額和收入額發(fā)生變化時，投資風(fēng)險損失強度也隨之發(fā)生變化。最極端的情況有下列三種： 投資收入0，投資風(fēng)險損失強度100，即由于風(fēng)險而使項目損失了全部收入，風(fēng)險損失強度達100。 投資收入100，說明當(dāng)投資風(fēng)險大到一定程度，使項目投資出現(xiàn)虧損時，投資風(fēng)險損失強度將大于100。 投資收入0，投資風(fēng)險損失強度100，當(dāng)投資收入大到超過項目投資支出時，投資風(fēng)險損失強度將呈負的狀態(tài)(小于0)。上述三種情

42、況分別相當(dāng)于盈虧平衡分析的盈(投資風(fēng)險損失強度100) 、虧(投資風(fēng)險損失強度大于100)、平衡(投資風(fēng)險損失強度0)三種狀態(tài)。學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評估重點掌握：房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險防范的 步驟和方法能夠理解：房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別的 步驟和方法 1、項目投資風(fēng)險識別的步驟（1）收集資料通過多種途徑，盡可能地收集項目風(fēng)險分析所需的資料信息，以保證風(fēng)險分析的完整性和正確性。有關(guān)風(fēng)險的資料信息能否全面收集，直接影響風(fēng)險分析的結(jié)果。（2）風(fēng)險估計風(fēng)險估計是要明確項目的目標(biāo)、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)以及實現(xiàn)項目目標(biāo)的手段和資源，以確定項目及其環(huán)境的變數(shù)。風(fēng)險估計還要明確項目的前提和假設(shè)，減少許多不必要的風(fēng)

43、險分析工作。有些前提和假設(shè)，在制定項目規(guī)劃時，常常沒有被意識到。（3）風(fēng)險評價項目風(fēng)險評價是在進行風(fēng)險估計并得出風(fēng)險大小后進行的，此項工作是與采取何種風(fēng)險處理方法密切相關(guān)的。風(fēng)險評價首先要進行風(fēng)險費用分析，進而做出風(fēng)險處理決策。（4）識別風(fēng)險即根據(jù)直接或間接的癥狀將潛在的風(fēng)險識別出來。項目風(fēng)險識別的任務(wù)是將項目面臨的損失的不確定因素一一列舉出來，其成果是編制“潛在損失一覽表”。但這只是一般性的，對特定的項目則需要建立本項目的“潛在損失一覽表”。 2、項目投資風(fēng)險識別的方法 風(fēng)險識別的目標(biāo)是預(yù)測和確定項目風(fēng)險的類型、大小、特征、來源和作用機理等。（1）財務(wù)報表法通過分析資產(chǎn)負債表、營業(yè)報表以及財

44、務(wù)記錄，項目風(fēng)險經(jīng)理就能預(yù)測本企業(yè)或項目當(dāng)前的所有財產(chǎn)、責(zé)任和人身損失風(fēng)險，將這些報表、財務(wù)預(yù)測和經(jīng)費預(yù)算聯(lián)系起來，風(fēng)險經(jīng)理就能發(fā)現(xiàn)未來的風(fēng)險。（2）問詢法項目風(fēng)險經(jīng)理應(yīng)該向涉及本項目的各部門、各專業(yè)技術(shù)人員、各部門經(jīng)理或管理人員、有豐富的施工經(jīng)驗的工人等，廣泛征詢他們對本項目風(fēng)險的看法。（3）流程圖法建立一個房地產(chǎn)項目的總流程圖與各分流程圖，它們要展示項目實施的全部活動。流程圖可用網(wǎng)絡(luò)圖來表示。（4）現(xiàn)場視察法在風(fēng)險識別階段，風(fēng)險經(jīng)理對現(xiàn)場勘察非常重要。特別是房地產(chǎn)項目，風(fēng)險經(jīng)理應(yīng)通過直接觀察項目現(xiàn)場的各種設(shè)施及各種操作，以便能更多、更細致地識別項目的潛在損失。（5）相關(guān)部門配合法項目的風(fēng)險

45、經(jīng)理應(yīng)與其他相關(guān)部門(如合同管理部門、采購部門、財務(wù)部門等)密切配合，一同來識別項目風(fēng)險。（6）索賠統(tǒng)計記錄法風(fēng)險經(jīng)理在進行風(fēng)險識別時，應(yīng)大量查閱已完工的類似工程的有關(guān)索賠記錄(本企業(yè)或可以查到的其他企業(yè)的索賠記錄)，這種方法可以識別其他方法不能發(fā)現(xiàn)的某些風(fēng)險。（7）環(huán)境分析法在分析環(huán)境風(fēng)險時，應(yīng)重點考慮它們相互之間的聯(lián)系特征和穩(wěn)定性。分析上述環(huán)境的組成，會發(fā)現(xiàn)許多風(fēng)險因素。3、項目投資風(fēng)險防范的步驟（1）建立項目風(fēng)險控制體制在項目開始之前，必須根據(jù)項目風(fēng)險識別和度量報告所給出的項目風(fēng)險的信息，制定出整個項目的風(fēng)險控制措施和程序，以及項目風(fēng)險控制的管理體制。這包括項目風(fēng)險責(zé)任制度，項目風(fēng)險信息

46、報告制度，項目風(fēng)險控制決策制度以及項目風(fēng)險控制溝通程序等。（2）確定控制的項目風(fēng)險它要求根據(jù)項目風(fēng)險識別與度量信息，報告所列出的各種具體項目風(fēng)險，確定對哪些項目風(fēng)險要進行控制，對哪些風(fēng)險可以容忍并放棄對它們的控制。通常要按照項目具體風(fēng)險后果的嚴重性大小和風(fēng)險的發(fā)生概率來確定。（3）確定項目風(fēng)險的控制責(zé)任所有需要控制的項目風(fēng)險都必須落實負責(zé)控制的具體人員，同時要規(guī)定他們所擔(dān)負的具體責(zé)任。項目風(fēng)險的控制工作必須要有專人負責(zé)，不能分擔(dān)，否則將會造成大量的時間與資金的浪費。（4）確定項目風(fēng)險控制的行動時間對項目風(fēng)險的控制也要制定相應(yīng)的時間計劃和安排，即制定出解決項目風(fēng)險問題的時間表與時間限制。許多由于

47、項目風(fēng)險失控所造成的損失都是因為錯過了風(fēng)險控制的最佳時機造成的。（5）制定各具體項目風(fēng)險的控制方案在這一階段由負責(zé)具體項目風(fēng)險控制的人員，根據(jù)風(fēng)險的特性和時間計劃，去制定出各具體項目風(fēng)險的控制方案。在這一步當(dāng)中要找出能夠控制項目風(fēng)險的各種備選方案，然后對方案進行必要的可行性分析，以驗證各個風(fēng)險控制備選方案的效果，最終選定采用的風(fēng)險控制方案或備用方案。（6）實施具體項目風(fēng)險控制方案它要求按照確定出的具體項目風(fēng)險控制方案，開展項目風(fēng)險控制活動。這一步必須根據(jù)項目風(fēng)險的發(fā)展與變化，不斷地修訂項目風(fēng)險控制方案與辦法。對于某些項目風(fēng)險，其風(fēng)險控制方案的制定與實施幾乎是同時的。（7）跟蹤具體項目風(fēng)險的控制

48、結(jié)果這一步的目的是要收集風(fēng)險事件控制工作的信息并得出反饋，即采用跟蹤的方式，確認所采取的項目風(fēng)險控制活動是否有效，項目風(fēng)險的發(fā)展是否有新的變化等。這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導(dǎo)項目風(fēng)險控制方案的具體實施和完善。通過跟蹤可獲得項目風(fēng)險控制的工作信息，并根據(jù)這些信息去改進具體項目風(fēng)險控制方案的實施，直到對風(fēng)險事件的控制完成為止。4、項目投資風(fēng)險防范的方法 （1）回避回避風(fēng)險有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔(dān)風(fēng)險；第二種是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險，如了解到某一研究計劃有許多過去未發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)險，決定放棄研究以避免風(fēng)險?；乇茱L(fēng)險是一種消極的手段。 （2）風(fēng)險損失控制風(fēng)險損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險

49、處理手段。在現(xiàn)代社會里，風(fēng)險不僅很多，而且難以完全避免，所以風(fēng)險損失控制方法具有較強的社會現(xiàn)實性，且可以通過事先控制或采用應(yīng)急方案，使風(fēng)險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。（3）風(fēng)險分離風(fēng)險分離是常用的風(fēng)險控制對策。風(fēng)險分離可以減少一種風(fēng)險的最大預(yù)期損失。根據(jù)概率理論的大數(shù)規(guī)律(一種表述大量隨機現(xiàn)象平均結(jié)果穩(wěn)定性的定理)，企業(yè)或項目借助于風(fēng)險分離，增加了獨立風(fēng)險單位的數(shù)量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風(fēng)險。（4）風(fēng)險分散分散風(fēng)險是通過擴大企業(yè)規(guī)模來增強抵御風(fēng)險的能力，而分離則是通過分離風(fēng)險因素而減少風(fēng)險帶來的損失。比如一個核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營

50、中的風(fēng)險，從而提高抵抗風(fēng)險的能力。規(guī)模經(jīng)濟就是分散風(fēng)險的好辦法。 （5）風(fēng)險轉(zhuǎn)移這里的風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指風(fēng)險控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財務(wù)對策下的有償轉(zhuǎn)移。風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險或人身風(fēng)險。 1）將風(fēng)險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移 它主要是通過轉(zhuǎn)賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設(shè)備，就將設(shè)備風(fēng)險也一并轉(zhuǎn)移給對方。 2）依據(jù)合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給他人 業(yè)主可以利用苛刻的免責(zé)條款開脫自己的風(fēng)險而轉(zhuǎn)移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能予以接受。這種風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移與風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業(yè)道德的。（6）風(fēng)險自留風(fēng)險自留是一種風(fēng)險的財務(wù)對策，即由企業(yè)或工程項目自身承擔(dān)風(fēng)險

51、。這種承擔(dān)方式是以自身的風(fēng)險自留基金來保障，所以把它歸結(jié)為財務(wù)對策。自留風(fēng)險是與保險或有償轉(zhuǎn)移風(fēng)險對立的方式。風(fēng)險自留分多種情況： 主動自留是當(dāng)企業(yè)識別了風(fēng)險，但經(jīng)評價后決策予以自留； 被動自留是企業(yè)根本沒有識別出該風(fēng)險而自留的情況。第三節(jié) 編寫商務(wù)計劃書 學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)策劃文案學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項目建議書學(xué)習(xí)單元 3 財務(wù)現(xiàn)金流量表學(xué)習(xí)單元 4 房地產(chǎn)項目可行性研究報告學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)策劃文案重點掌握：房地產(chǎn)策劃文案的類型 房地產(chǎn)策劃文案的編寫要求能夠理解：房地產(chǎn)策劃文案的基本格式 和寫作程序一般了解：房地產(chǎn)策劃文案主旨和材料要求1、房地產(chǎn)策劃文案的類型（1）從房地產(chǎn)策劃的整體與

52、部分來分：有總體策劃文案和單項策劃文案兩種?？傮w策劃文案是對項目的各個方面如市場研究、項目定位、產(chǎn)品策劃、營銷推廣等方面進行全方位的策劃與分析，以求對項目一個總體的把握和全面的了解，目的是對項目有個總體的設(shè)想。單項策劃文案是對項目其中的一個方面進行詳細的分析和論證，以便深入地把握某一方面的具體內(nèi)涵，得到一個全面而又有深度的想法。如只從項目市場定位來對項目進行深入的分析和研究，找出項目在某一區(qū)域環(huán)境中的市場空白點，而不涉及到其它方面問題。（2）從房地產(chǎn)策劃的具體內(nèi)容來分：有市場策劃報告、產(chǎn)品（設(shè)計）策劃報告、投資策劃報告、營銷推廣報告、形象策劃（設(shè)計）報告、廣告策劃報告等。這是目前運用得最多的一

53、種分類形式，各個內(nèi)容的策劃文案基本反映了項目策劃的具體工作。也有把前三個報告合在一起進行策劃編寫的，變成了一個內(nèi)容極為豐富的前期策劃報告。也有把以上一個報告內(nèi)容中的一部分拿出來編寫，如在市場策劃報告中只拿目標(biāo)客戶群的分析定位來進行編寫詳細的策劃報告。（3）從與客戶是否簽訂合同來分：有綱要策劃報告（簽合同前）和實際策劃報告（簽合同后）兩種。綱要策劃報告是指與開發(fā)商洽談業(yè)務(wù)時，提供給客戶的一份策劃報告。這份報告的內(nèi)容是綱要性的，目的是給客戶知道以后策劃代理商服務(wù)的大概內(nèi)容，報告里面還有一部分是策劃代理商宣傳自己的內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。綱要策劃報告的存在，是因為很大一部分開發(fā)商對房地產(chǎn)策劃代理的內(nèi)容了解不

54、多或不大了解，提供這樣的綱要性報告給他們，可以給開發(fā)商一個大概的策劃內(nèi)容和范圍，以便進行決策。實際策劃報告就是與客戶簽訂委托代理合同后，按合同約定的策劃內(nèi)容和時間提交給開發(fā)商的實際策劃報告。2、房地產(chǎn)策劃文案編寫要求（1）基本要求準(zhǔn)準(zhǔn)確表達房地產(chǎn)策劃文案的主旨；深要有深刻的思想內(nèi)涵，有強烈的沖擊力；新創(chuàng)意別處心裁、不落俗套；透說明清楚、分析透徹；明條理清晰、重點突出；活圖、表、文并茂，生動活潑。（2）具體要求主旨要單一，繼承總的營銷思想 在策劃活動的時候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實際問題和市場分析的情況做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進行SWOT分析之后，揚長避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個

55、主旨，而且也只能是一個主旨。 在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標(biāo)消費群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標(biāo)消費群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達的信息。直接地說明利益點 在確定了唯一的主旨之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的利益點。 在策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標(biāo)消費

56、者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。 要圍繞主題進行并盡量精簡 很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然： 1）容易造成主次不分 很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費群體，而且即使是目標(biāo)消費群體，他們在參加完活動之后是否紛紛購買產(chǎn)品？很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。 2）提高活動成本，執(zhí)行不力 在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導(dǎo)致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導(dǎo)

57、致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。 具有良好的可執(zhí)行性 一個合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃方案要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。變換寫作風(fēng)格 一般來說，策劃人員在策劃文案的編寫過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗，當(dāng)然這種經(jīng)驗也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃文案的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格。 切忌主觀言論 在進行策劃

58、的前期，市場分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業(yè)或者產(chǎn)品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。 同樣，在策劃報告的編寫過程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃文案上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經(jīng)過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項目建議書重點掌握：房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容能夠理解：房地產(chǎn)項目建議書與可行性 研究報告的區(qū)別1、項目建議書

59、與可行性研究報告的區(qū)別 （1）從總體來看 項目建議書所做的只是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個總體設(shè)想，主要是從宏觀上考察項目的必要性和項目的主要建設(shè)條件是否具備，確定是否推薦此項目，有沒有價值投入更多的資金和人力進行深入的可行性研究工作。 而可行性研究則是在立項的基礎(chǔ)上對擬開發(fā)項目的技術(shù)、經(jīng)濟、工程建設(shè)等各方面進行全面、深入的分析論證，通過對不同方案的比較分析，提出推薦方案，為決策提供科學(xué)可靠的依據(jù)。（2）從深度來看 項目建議書是基本建設(shè)程序的第一步，這時還無法獲得有關(guān)項目本身的詳細技術(shù)、工程、經(jīng)濟資料和數(shù)據(jù)，因此，其工作依據(jù)主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)想階段的市場研究資料和構(gòu)想。 可行性研究是在項目建議書

60、被批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對開發(fā)項目進行的詳細的技術(shù)、經(jīng)濟分析，是為了得出比較有把握的開發(fā)項目是否可行的結(jié)論，所以它的依據(jù)應(yīng)更充實，如應(yīng)具有建設(shè)地點、基礎(chǔ)配套設(shè)施方面的審批意見或協(xié)議書等。（3）從數(shù)據(jù)來看 項目建議書的分析、測算，對數(shù)據(jù)精度要求較粗，內(nèi)容相對簡單，在沒有條件取得可靠資料時，可參考同類開發(fā)項目的有關(guān)數(shù)據(jù)或其他經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行推算。比如，投資估算一般按類似的工程進行。 可行性研究要求依據(jù)開發(fā)項目的具體情況，對各種技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行詳細計算。比如，要根據(jù)各項工程費用計算投資總額，要對土建工程列出主要建筑部分的結(jié)構(gòu)形式、工程量、單位造價、總造價等。項目建議書的投資估算誤差可在20左右，可行性研究的投資