商丘市中州路地塊項(xiàng)目定位報(bào)告ppt課件

1、 2021年7月中強(qiáng)集團(tuán)商丘中州路工程定位報(bào)告總目錄第一部分：商丘市場(chǎng)分析第二部分：產(chǎn)品定位第三部分：我司優(yōu)勢(shì) 第一部分：市場(chǎng)給我們的啟示目錄商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場(chǎng)分析商丘小戶型市場(chǎng)分析Contents商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場(chǎng)分析商丘小戶型市場(chǎng)分析新國(guó)八條 2021年 國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)分析2021年1月27日 2021年1月26日2021年2月8日2021年2月9日 2021年1月14日 中國(guó)人民銀行決議，從2021年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0

2、5個(gè)百分點(diǎn)。要求各地要確定價(jià)錢控制目的并向社會(huì)公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購(gòu)、限外和限貸 財(cái)政部公布了，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買缺乏5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)人民銀行決議，自2021年2月9日其上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率025個(gè)百分點(diǎn)。 住房和城鄉(xiāng)建立部發(fā)布，要求從2021年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)020個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下含五年個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)。 2021年4月6日2021年5月1日2021年4月17日2021年2月18日中國(guó)人民銀行宣布，將于24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備

3、金率05個(gè)百分點(diǎn)。 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年期存款利率到達(dá)3.25%，一年期貸款利率到達(dá)6.31%。 中國(guó)人民銀行宣布，從21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第四次上調(diào)存款預(yù)備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款預(yù)備金率。同時(shí)，這也是央行自去年以來預(yù)備金率的第十次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率達(dá)20.5的歷史高位。 2021年3月25日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 國(guó)家發(fā)改委規(guī)定，5月1日開場(chǎng)一二手房銷售單位

4、在醒目位置為每套房明碼標(biāo)價(jià)，以打擊價(jià)錢欺詐景象。 房地產(chǎn)分析小結(jié)： 受調(diào)控政策影響，估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展產(chǎn)生如下影響：1、抑制了投資及改善性需求；2、雖市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，近兩三年仍處于上升周期，但上升的幅度會(huì)趨于平穩(wěn)溫暖。3、建議在工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，應(yīng)加大商業(yè)部分比例，住宅產(chǎn)品中搭配滿足初次置業(yè)的剛性需求產(chǎn)品以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)分析Contents商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場(chǎng)分析商丘小戶型市場(chǎng)分析GDP開展穩(wěn)步增長(zhǎng)(數(shù)據(jù)來源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào)) 從2004年中央提出“中部崛起開場(chǎng)后，商丘市GDP 增長(zhǎng)幅度不斷堅(jiān)持了較高增長(zhǎng)率，受2021年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響近

5、兩年經(jīng)濟(jì)開展，有所減緩，但仍舊維持在11.2%的高位運(yùn)轉(zhuǎn)，高于全國(guó)9%的GDP平均程度。從2005-2021年商丘人均GDP平穩(wěn)繼續(xù)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)程度的大幅度提升為房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展奠定了良好的根底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀單位：億元城鎮(zhèn)化率加速開展 商丘市城鎮(zhèn)化率接近27，低于全省、全國(guó)平均程度。但近幾年的高速開展曾經(jīng)接近全省平均程度，這闡明商丘近年城市化率正在加速。 城鎮(zhèn)化率的加速將有利于商丘房地產(chǎn)的開展。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀城市化進(jìn)程可觀按照城市開展實(shí)際，商丘的開展正處于“快速城市化進(jìn)程的低速增長(zhǎng)期，城市化開展的不斷演化，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化

6、低速增長(zhǎng)期 高速增長(zhǎng)期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化水平 30% 30-50% 50-90% 90%以上 城市特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力過剩 工業(yè)基礎(chǔ)比較深厚，影響力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期 城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)： 商丘經(jīng)濟(jì)開展進(jìn)入加速期，雖目前人均收入偏低，消費(fèi)力有限，但從中長(zhǎng)久開展來看開展勢(shì)頭仍就可觀。 商丘市是一個(gè)農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型過渡的城市，社會(huì)體系呈“

7、金字塔形，貧富差距較大。 按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市開展，城市房地產(chǎn)開展前景良好，可開展空間宏大。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀城市開展格局及規(guī)劃 道北片區(qū)：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專業(yè)市場(chǎng)老城區(qū)：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài)神火大道區(qū)：住宅集中開發(fā)區(qū)域，城市容顏較好經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：輕工企業(yè)集中，住宅開發(fā)興起，但配套缺乏城西區(qū)：隨著梁園區(qū)政府的西遷，周邊小區(qū)初具規(guī)模，市政配套有待提高?？傮w來說商丘市的城市開展方向：“南擴(kuò)東進(jìn)西移 南擴(kuò)東進(jìn) 西移商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊劃分 為更好對(duì)商丘市場(chǎng)開展趨勢(shì)進(jìn)展分析，將城市分為道北板塊隴海線北城西板塊梁園區(qū)政

8、府周邊老城區(qū)板塊中心城區(qū)。神火大道板塊神火大道兩側(cè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五個(gè)區(qū)域來進(jìn)展分析研討。神火大道版塊城西版塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道北版塊老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘目前主要在售工程一覽 上東一品建業(yè)桂園東方豫園東方蘭亭苑天明第一城聯(lián)盟新城上海城市花園匯豪天下浩大世紀(jì)城水木清華海亞春天富饒新城國(guó)際普羅旺斯帝和水上樂園華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際天秀城書香人家0370金地綠洲景苑目前在售工程主要集中在神火大道板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀神火大道板塊工程分布房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀神火大道板塊工程分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體均價(jià)備注帝和水上樂園90 36-48一房96-120兩房105-145三房165四房投資客、

9、改善住房群體3800 現(xiàn)只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶東方蘭亭苑10 69一房93-103兩房125-145三房160四房學(xué)校老師、投資客、首次置業(yè)者3000水木清華12100-109兩房133-159三房165-175四房投資客、改善住房群體 對(duì)房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群5000新城國(guó)際46 40-60一房94110兩房117-140三房62LOFT改善性住房；企業(yè)、政府管理層3200 目前三期差不多已賣完，只剩下部分復(fù)式樓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注聯(lián)盟新城29113-143三房170-298 四房別墅追求高品質(zhì)住宅，對(duì)生活要求非常高的

10、高端消費(fèi)群體洋房5000別墅7000銷售一次性98折匯豪天下1296-110兩房117-157三房145-152四房對(duì)生活品質(zhì)講究的高端消費(fèi)群體6000采用地源熱泵、天棚輻射、新風(fēng)置換等系統(tǒng)，打造就是恒溫恒濕科技豪宅上海城市花園17104兩房127-143三房看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶3800二期由五棟高層組成共三百套，已基本售完盛大世紀(jì)城11 53-55一房94兩房108-154三房155-166四房改善住房條件，公司管理層，投資客5000最后一棟，一次性98折海亞春天5556 一房96 兩房118-132 三房153 四房中檔消費(fèi)群體改善性住房，周邊企事業(yè)單位員工35001期

11、差不多售完，一次性90折按揭92折房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 工程數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。 此區(qū)域工程開展出現(xiàn)兩個(gè)極端趨勢(shì)，一是趨于規(guī)模化：比如帝和、海亞春天等大盤，打造的就是配套齊全的大社區(qū)，中心競(jìng)爭(zhēng)力在于“大“齊。二是趨于個(gè)性化：具有本身中心競(jìng)爭(zhēng)力的工程，就該當(dāng)具備不可復(fù)制的特征，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯(lián)盟新城打造的是中式低密度寬景豪宅。 從價(jià)錢上來看均價(jià)在4千左右，但是特征鮮明、質(zhì)量較高的工程價(jià)錢相對(duì)較高，在售工程水木清華到達(dá)了五千，成為目前價(jià)錢最高工程。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1帝和水上樂園00

12、%4812%9612%130-14964%14314%2東方蘭亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清華00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城國(guó)際62loft10%45-9520 %94-11025%117-14045%00%5聯(lián)盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6匯豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花園00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世紀(jì)城00%53-5510.73%945.36%108-15470.

13、5%155-16613.4%9海亞春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力戶型面積區(qū)間分析從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供應(yīng)以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。三房的主力面積區(qū)間為115-145，兩房的主力面積區(qū)間為90-100。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀建筑風(fēng)格對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格帝和水上樂園現(xiàn)代簡(jiǎn)約新城國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約上海城市花園歐式風(fēng)格東方蘭亭苑中式風(fēng)格聯(lián)盟新城中式風(fēng)格盛大世紀(jì)城現(xiàn)代水木清華歐式風(fēng)格匯豪天下西班牙歐式風(fēng)格海亞春天現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑風(fēng)格的個(gè)性化有助于提升工程的質(zhì)量，在規(guī)?；母咨咸岣邆€(gè)性化的建筑園林風(fēng)格可以提升工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力

14、，也更加能準(zhǔn)確的把握住工程本身的目的客戶群。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施帝和水上樂園東方蘭亭苑水木清華新城國(guó)際-聯(lián)盟新城匯豪天下-上海城市花園-盛大世紀(jì)城-海亞春天細(xì)部特征分析本區(qū)域內(nèi)樓盤各方面配套比較完善，樓盤質(zhì)量也是商丘最高的.房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域客戶群體置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、改善居住條件、享用高質(zhì)量生活 客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，企業(yè)政府管理層、生意人等，周邊縣市定居商丘人群 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié): 有利的政策導(dǎo)向和土地供應(yīng)使區(qū)域內(nèi)的開發(fā)量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建立比較火爆，未來競(jìng)爭(zhēng)猛烈。 民主路至北海路段的工程根本都是以18層以上高層

15、為主，銷售價(jià)錢在4000-5000元/，是市區(qū)房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。該片區(qū)由于工程檔次較高，住宅開發(fā)工程較多，已聚集成為目前商丘的中高檔住宅片區(qū)。 此區(qū)域的樓盤注重樓盤質(zhì)量的打造，無論是從建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)、建筑構(gòu)造都比較講究，工程規(guī)格也都是全市最高，此區(qū)域引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)方向。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工程分布房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊工程分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體均價(jià)備注建業(yè)桂園1555.42一房85-86兩房109-135三房189四房226五房投資客，高速路管理局工作人員，學(xué)校老師4000開盤當(dāng)天一次性89折按揭92折，開盤當(dāng)天銷售率達(dá)到75%左右東方豫苑970

16、-103兩房120-140三房160四房周邊首次置業(yè)工薪階層3500一期已經(jīng)銷售完畢上東一品789-104兩房120140三房160四房公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客3800樓盤銷售已經(jīng)進(jìn)入尾盤天明第一城2055一房89-93兩房114-139三房145-163四房136-163復(fù)式周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層3800三期推出大概三百套，有一房到三房不同戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房面積配比五房以上配比1建業(yè)桂園55.4215%85-8615%109-135.40%18915%22615%2天明第一城5510%89-93

17、17%118-13940%145-16325%136-1638%3東方豫苑00%70-10339%120-14022%16039%00%4上東一品00%89-10414%120-14046%16030%00%主力戶型面積區(qū)間分析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供應(yīng)以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應(yīng)量較少，普通三房的面積在120-140之間，四房的面積以160以上居多。該區(qū)域的戶型面積較其他區(qū)域的的較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀建筑風(fēng)格對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格建業(yè)桂園現(xiàn)代簡(jiǎn)約東方豫苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約天明第一城現(xiàn)代上東一品現(xiàn)代此區(qū)域的建筑風(fēng)格比較單一，同質(zhì)化較高，沒有各自的中心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)目的客戶群體

18、控制力有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施建業(yè)桂園天明第一城東方豫苑上東一品- 區(qū)域內(nèi)工程除了建業(yè)桂園相關(guān)配套較為齊全，其他的工程在這方面都有缺乏之處，這也是由于工程本身的定位和規(guī)模所限制。細(xì)部特征分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域客戶群體置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、初次置業(yè)、改善居住條件客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，初次置業(yè)工薪階層，東三縣定居商丘人群 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié): 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)缺乏市政配套和生活配套的投入，市場(chǎng)關(guān)注度有限。 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的物業(yè)根本主要是以多層為主，小高層次之，高層單位較少。區(qū)域內(nèi)的戶型產(chǎn)品主要是以120以上三房、160以上的四房為主，戶

19、型面積較其他板塊要大。 目前新區(qū)人氣相對(duì)較差，價(jià)錢缺乏上升動(dòng)力支撐。除了建業(yè)桂園工程進(jìn)入最后1期銷售，價(jià)錢在3000元/左右，其他工程的價(jià)錢都相對(duì)較低，在2500-2800元/之間。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際天秀城書香人家0370金地綠洲景苑城西工程分布房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀城西區(qū)域內(nèi)工程分析 項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬）主力戶型客戶主群體均價(jià)備注華聯(lián)商貿(mào)國(guó)際1540-60 公寓65-75一房一廳80-90兩房本地投資客，看好地段價(jià)值，看好沃爾瑪?shù)咨?8000項(xiàng)目開盤當(dāng)天共推出197套商鋪，當(dāng)天出售137套，開發(fā)商停止出售 金地綠洲784兩房89-134三房周邊人群 老師政府人員小高層2800多層2500

20、景苑898兩房118-138三房工薪階層首次置業(yè)，預(yù)計(jì)七月初開盤一期開盤總共有七棟，五棟8層多層，兩棟16層小高層，共384套書香人家1179.3兩房110-112 三房投資型，首次置業(yè)自住型周邊學(xué)校老師3200VIP2千抵5千最后一期，兩棟11層小高層約130套0370308896二房110140三房區(qū)政府周邊，道北中低檔消費(fèi)人群 工薪階層首次置業(yè)者3000共有六棟天秀城4.551-54一房?jī)蓮d80兩房?jī)蓮d107三房?jī)蓮d年輕工薪階層置業(yè)者，看好此區(qū)域的投資者以及學(xué)校老師3000一期兩棟小高層，共176套，現(xiàn)辦理優(yōu)惠卡5千抵一萬，一萬抵一萬八 由于城市規(guī)劃和主開展趨勢(shì)影響，本區(qū)域內(nèi)工程多屬于中

21、低檔次，多層價(jià)錢在2800小高層在3000左右，而且以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀主力戶型面積區(qū)間分析序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型配比公寓面積配比一房面積配比兩房面積配比三房面積配比四房以上配比1金地綠洲（二期）00%00%8435%89-134%65%00%2華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心40-6250%65-7530%80-9020%00%00%3037000%00%88-9660%110-14040%00%4書香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00% 一房集中在5

22、1-65 ，二房集中在80-90 ，三房集中在110-140。產(chǎn)品主要供應(yīng)以兩房和三房為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀建筑風(fēng)格對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格金地綠洲現(xiàn)代簡(jiǎn)約書香人家現(xiàn)代簡(jiǎn)約0370現(xiàn)代簡(jiǎn)約天成秀現(xiàn)代景苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心現(xiàn)代 普通住宅工程在建筑風(fēng)格沒有什么特征，全部都是現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品整體籠統(tǒng)略顯低檔，質(zhì)量難以提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀細(xì)部特征分析項(xiàng)目名稱水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施金地綠洲0370景苑書香人家-天秀城華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心 板塊區(qū)域住宅工程園林設(shè)計(jì)手法非常短缺，主要采用本地根底樹種做點(diǎn)綴，其他元素運(yùn)用少，小區(qū)風(fēng)格不明顯，導(dǎo)致產(chǎn)品本身的質(zhì)量難

23、以提升，目的客戶群不穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)客戶群體置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、工薪階層初次置業(yè) 客戶構(gòu)成 梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層初次置業(yè)者，附近政府任務(wù)人員、師院教師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及接近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié): 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型配比相差不大。 由于此區(qū)域樓盤均價(jià)不高，總價(jià)控制合理，被中低檔消費(fèi)人群看好，尤其是梁園區(qū)政府周邊以及道北消費(fèi)者。 各工程風(fēng)格同質(zhì)化非常高，無差別化?？蛻魧哟?，非常雷同，客源截流比較嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀個(gè)案及可行性分析個(gè)案分析水木清華個(gè)案分析工程稱號(hào)1工程根本參數(shù)物業(yè)名稱水木清華占地面積150畝總建面積12萬綠化率45%容積率138均價(jià) 5

24、000所在區(qū)域神火大道物業(yè)形態(tài)多層、小高層樓盤地址神火大道西側(cè)、商字南600米個(gè)案分析工程規(guī)劃水木清華由三大組團(tuán)構(gòu)成，三大組團(tuán)由400米中央水系和10000平米主景觀區(qū)區(qū)隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列進(jìn)展開發(fā)。 個(gè)案分析 水木清華以5層的水景花園洋房為主，臨神火大道有一部分帶電梯的小高層住宅。采用新古典的建筑風(fēng)格。 樓體采用高低參差的建筑天際線，豐富的四坡屋頂組合加上三段式建筑形狀，頗受商丘客戶青睞。 建筑風(fēng)格個(gè)案分析 水木清華工程的景觀設(shè)計(jì)為加拿大嘉柯國(guó)際JACC，其工程整體定位為一個(gè)高檔次住宅社區(qū)，綠化率高，小區(qū)園林規(guī)劃較好，水木清華最大限制保管了原生樹木；在社區(qū)內(nèi)因地制宜，利用

25、半地下車庫的建筑特征，在樓宇間構(gòu)成高低起伏、參差有致、步移景異、奇景迭出的坡地景觀；利用“天然活水生態(tài)系統(tǒng)，營(yíng)造了商丘首條400米長(zhǎng)的社區(qū)內(nèi)中央水系。園林風(fēng)格個(gè)案分析戶型解讀 水木清華的戶型設(shè)計(jì)以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，輔助以二房或多房戶型。在建筑端部景觀大戶型四房，頂層戶型空間結(jié)合坡頂帶閣樓設(shè)計(jì)。其戶型設(shè)計(jì)相對(duì)比較合理。主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳。個(gè)案分析水木清華個(gè)案總結(jié)與啟示 水木清華，從規(guī)劃到建筑，從戶型到景觀，從配套到物業(yè)稱得上是商丘市房地產(chǎn)界的標(biāo)桿工程。該工程以其領(lǐng)先商丘市其他房地產(chǎn)工程的優(yōu)秀質(zhì)量和奪人耳目的景觀嬴得了大批消費(fèi)者

26、的青睞，也嬴得了商丘市民對(duì)其質(zhì)量的認(rèn)可。商丘市高端樓盤雖為數(shù)寥寥，但其在市民意中卻有極強(qiáng)的影響力。消費(fèi)者對(duì)樓盤質(zhì)量和品牌的認(rèn)可度，對(duì)樓盤的銷售起著不可低估的作用。 啟示：在新工程中，該當(dāng)注重產(chǎn)品質(zhì)量，樹立品牌；同時(shí)創(chuàng)建本人的品牌，嬴得本人的客戶群，以求獲得更長(zhǎng)久的開展。 個(gè)案分析匯豪天下工程稱號(hào)2個(gè)案分析工程根本參數(shù)物業(yè)名稱匯豪天下占地面積63,899m2總建面積126.040萬平方米容積率2.31綠化率40%均價(jià)4000所在區(qū)域神火大道板塊物業(yè)形態(tài)多層、小高層樓盤地址神火大道與宋城路交匯處西200米 個(gè)案分析一期二期二期 工程位于神火大道與宋城路交匯處西兩百米 小區(qū)共有19棟建筑，分2期開發(fā)

27、，一期開發(fā)有4棟4層的疊院洋房、3棟8層電梯洋房和兩棟11層觀景小高層。工程規(guī)劃宋城路個(gè)案分析工程配套周邊配套50*50M的規(guī)范游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球室 由于工程地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于工程規(guī)模限制，小區(qū)內(nèi)配套比較單一。個(gè)案分析小區(qū)配套戶型解讀坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區(qū)，客廳帶有180度超大寬景陽臺(tái)。戶型以大三房四房為主，客廳和主臥寬闊、大氣彰顯豪宅氣度。個(gè)案分析工程定位及技術(shù)組合運(yùn)用定位：科技豪宅恒溫、恒濕、恒氧十大科技系統(tǒng)：恒溫系統(tǒng)、 恒濕系統(tǒng)、 恒氧系統(tǒng)、外節(jié)能窗系統(tǒng)、 外遮陽系統(tǒng)、 隔音除噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、 外墻保溫系統(tǒng)、 中水回收系統(tǒng)、24小時(shí)熱水系統(tǒng)

28、個(gè)案分析工程主要運(yùn)用技術(shù)運(yùn)用技術(shù)新風(fēng)置換系統(tǒng)地源頭熱泵天棚輻射系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)中水回收系統(tǒng)主要技術(shù)：天棚輻射、地源熱泵、新風(fēng)置換系統(tǒng)。個(gè)案分析 匯豪天下作為商丘第一個(gè)科技理念豪宅，從園林設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃規(guī)劃、戶型配比和新科技的運(yùn)用都透顯露豪宅氣度，經(jīng)過提升住戶身體溫馨度、觀景視覺角度來表達(dá)豪宅風(fēng)范。但受地理位置和工程規(guī)模限制，工程周邊及小區(qū)內(nèi)配套相對(duì)較單一。 小區(qū)經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)加上十大科技系統(tǒng)綜合運(yùn)用，鑄就了其他樓盤不可復(fù)制的中心競(jìng)爭(zhēng)力。個(gè)案分析匯豪天下個(gè)案總結(jié)與啟示聯(lián)盟新城工程稱號(hào)3個(gè)案分析工程根本參數(shù)物業(yè)名稱聯(lián)盟新城占地面積63.23畝總建面積4.2萬平方米容積率0.95綠化率41.6%均價(jià)

29、洋房：5000別墅：7000所在區(qū)域神火大道板塊物業(yè)形態(tài)聯(lián)排別墅、洋房樓盤地址神火大道南段 個(gè)案分析工程規(guī)劃個(gè)案分析一期一期二期 一期容積率僅有0.95最大1.7倍樓間距.41.6%的綠化率，商丘首個(gè)1：1停車位配比。新中式聯(lián)排別墅,5層電梯洋房設(shè)計(jì)。 二期采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑，120-340平米五層景觀電梯洋房8棟，別墅3棟。 工程配套周邊配套10萬平方米的森林碧湖景觀等都在商丘獨(dú)一無二。 周邊配套齊全，華聯(lián)超市、京港超市，意買購(gòu)物中心，陽光超市，；附近有建行、中行等；臨近北海門診，離商丘市第一人民醫(yī)院只需5分鐘路程，醫(yī)療便利；建業(yè)小哈佛幼兒園，職業(yè)技術(shù)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、良浩高中、市十

30、一中等名校環(huán)圍，書香世家，文儒飄香；工程緊鄰睢陽區(qū)政府新址，僅1公里路程，接近睢陽區(qū)檢查院、新城辦事處、睢陽區(qū)國(guó)稅局、地稅局、交通局、司法局、人武部、供電局、運(yùn)輸公司、電信、聯(lián)通、挪動(dòng)公司等，辦理事宜快捷方便。 個(gè)案分析小區(qū)配套戶型解讀3.2米層高，采光通風(fēng)良好，120-340平米景觀電梯洋房，戶戶通透，大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥、客廳空間寬闊，彰顯豪宅氣度。個(gè)案分析 由于建業(yè)在商丘近7年的開發(fā)品牌，鑄就了建業(yè)聯(lián)盟新城一期一日清盤。二期白夜北歐眾望面世。二期白夜北歐采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑，120-340平米五層景觀電梯洋房，開盤當(dāng)日即接近清盤，是商丘房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚樓盤。個(gè)案分析聯(lián)盟新城個(gè)案總結(jié)與啟示

31、商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘在售工程統(tǒng)計(jì)67%18%15%神火大道板塊房地產(chǎn)工程數(shù)量最多的一個(gè)區(qū)域占到總比例的67%。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘市各區(qū)域在售工程規(guī)模統(tǒng)計(jì) 商丘房地產(chǎn)工程普遍較小，十萬以下占40%，十萬到三十萬占45%，目前規(guī)模較大的工程主要集中在神火大道板塊，新開工程大規(guī)模的比例逐漸變大。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)各板塊工程建筑類型分析全市工程以多層加小高層占絕對(duì)主力，各類型較平均的是神火大道板塊，而城西板塊和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板那么以多層和小高層為主。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘各板塊客戶群體特征 目前商丘市場(chǎng)上的中高端客戶群體主要以35歲左右的從政、從商的人員。他們所關(guān)注的是工程的區(qū)位、

32、社區(qū)的質(zhì)量、優(yōu)美的景觀、身份的表達(dá)。 神火大道板塊為目前商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流購(gòu)買區(qū)域。高端客戶由于接受力高，普通會(huì)思索選擇這個(gè)區(qū)域進(jìn)展置業(yè)。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通的中低端工薪階層客戶流動(dòng)性較小，地緣性強(qiáng)，如老城區(qū)板塊的道北居民，普通置業(yè)都會(huì)選擇在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)置房屋，例如城西梁園區(qū)政府周邊。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 1、神火大道板塊競(jìng)爭(zhēng)最為猛烈，該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅工程林立，已自發(fā)構(gòu)成一個(gè)中高檔生活片區(qū)，市場(chǎng)上的中高端客戶普遍關(guān)注神火大道板塊進(jìn)展置業(yè)；其次就是商丘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城西板塊，由于配套設(shè)備尚不完善，目前這兩區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較薄弱，但開展?jié)摿捎^。 2、神火大道土地以較為緊缺，神火大道以

33、東、南京路以南區(qū)域土地潛在供應(yīng)量較大，未來周邊市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，并有能夠引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)開展的方向。 3、商丘工程戶型以三房占絕對(duì)主力，面積在110-145之間，神火大道南端及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)個(gè)別高檔工程戶型較其他區(qū)域面積較大。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)法 知條件： 2021年末商丘市市區(qū)人口92萬，住房面積約為2300萬平方米，人均 住房面積25平方米。 2020年市區(qū)規(guī)劃人口為150萬人，平均每年增長(zhǎng)4.8萬人。 未來5年實(shí)現(xiàn)人均住房面積到達(dá)28.8平方米。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來五年增量：現(xiàn)有人口新增住房面積需求：92萬28.8-25=349.6萬增量人

34、口新增住房面積需求：4.8萬5 28.8=691.2萬那么未來五年住房新增需求：349.6+691.2=1040.8萬，平均每年為 9485 208萬同時(shí)，未來5年商品房新增需求：1040.8萬，平均每年208萬。此推算法未含投機(jī)需求，可視為未來五年商丘市商品住宅市場(chǎng)的剛性總需求。成交總量增長(zhǎng)趨勢(shì)推導(dǎo)法 商丘市2006年商品房銷售面積49.43萬 ，2007年商品房銷售面積100.7萬，2021年商品房銷售面積106.71萬。2021年商品房銷售面積333.2萬。按照商丘市房管局統(tǒng)計(jì)估計(jì)2021年的銷售面積那么會(huì)回落到180萬，估計(jì)未來五年的增長(zhǎng)率堅(jiān)持在18%的程度。年份20102011201

35、220132014需求量（萬） 180212251295348由此推導(dǎo)： 隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步開展，未來需求增長(zhǎng)率將會(huì)有所下降，因此該推算法可視為商丘市未來五年商品房需求的上限。估計(jì)商丘市未來兩年的年均消化量會(huì)維持在200-230萬。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)容量預(yù)判 參照： 規(guī)劃20212021年內(nèi)，商丘市住房總需求為724.66萬平方米6.94萬套；其中商品住房601.82萬平方米、5.27萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房105.49萬平方米、1.32萬套，廉租住房17.35萬平方米、0.35萬套。 由此可推導(dǎo)2021-2021年商丘房地產(chǎn)的供應(yīng)量為362.34萬。估計(jì)商丘市年商品住宅供應(yīng)量為181.17萬，按

36、照市場(chǎng)行情浮動(dòng)5%-10%的計(jì)算，估計(jì)供應(yīng)量在190-200萬之間。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)判 2021-2021年估計(jì)年均供應(yīng)商品住宅190萬-200萬平方米 2021-2021年估計(jì)年均需求商品住宅200萬-230萬平方米 結(jié)論：未來2年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)供需根本平衡，假設(shè)要思索到市場(chǎng)要素以及政策要素的影響，部分期間能夠會(huì)導(dǎo)致需求降低。商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)Contents商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場(chǎng)分析商丘小戶型市場(chǎng)分析商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商丘市主要的商業(yè)類型經(jīng)過十多年的建立，商丘市的商業(yè)曾經(jīng)根本上完成了初級(jí)商業(yè)的方式，處在向現(xiàn)

37、代中級(jí)商業(yè)方式尋求突破的階段。商業(yè)形狀的開展目前主要有以下幾種：商丘商業(yè)地產(chǎn)分析百貨店類商店、專業(yè)店、專業(yè)市場(chǎng)、大型超市、連鎖專賣專業(yè)店食雜店等商業(yè)形狀點(diǎn)評(píng)：針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，商丘市商業(yè)整體開展方式相對(duì)滯后，商業(yè)整體營(yíng)業(yè)面積規(guī)模較小，運(yùn)營(yíng)情勢(shì)開展緩慢，中低檔商業(yè)較多，新型的商業(yè)管理方式較少。一切商場(chǎng)人流量低于鄭州等城市同類型商場(chǎng)。商業(yè)形狀經(jīng)過近幾年的開展，社區(qū)商業(yè)開場(chǎng)初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在構(gòu)成和完善中。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析商業(yè)分類與分布商業(yè)分類商丘市重點(diǎn)商業(yè)區(qū)主要分布如下：市區(qū)級(jí)二大商圈：中心廣場(chǎng)商圈、京隴商貿(mào)城商圈社區(qū)級(jí)商業(yè)：樂易購(gòu)物中心、步行街商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)：步行街、歐亞服裝市場(chǎng)

38、超市類：超市主要分布在各大居住區(qū)、城市主干道附近，代表商家主要以京港百貨為主，分店數(shù)目最多，覆蓋面最廣。商業(yè)分布商丘市的商業(yè)根本上分布在中心廣場(chǎng)附近，即中心廣場(chǎng)商圈內(nèi)。目前商圈內(nèi)正在營(yíng)業(yè)并已構(gòu)成一定規(guī)模的有步行街、京港百貨、丹尼斯、中環(huán)新生活廣場(chǎng)等典型商業(yè)。在售的商業(yè)工程有華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào)等。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析代表性商圈工程調(diào)查結(jié)果分析中心廣場(chǎng)即老百貨樓商圈1商丘商業(yè)地產(chǎn)分析商圈主要商場(chǎng)商場(chǎng)名稱類別經(jīng)營(yíng)種類京港百貨（團(tuán)結(jié)路店）中高檔綜合類百貨商場(chǎng)百貨、服裝、鞋、化妝品等京港百貨（民主路店）中高檔綜合類百貨商場(chǎng)百貨、服裝、鞋、化妝品、通訊類、家具、家電、床上用品、童裝、兒童玩具等國(guó)美電器家電類專

39、業(yè)市場(chǎng)電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電八方電器家電類專業(yè)市場(chǎng)電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等大家電及小家電丹尼斯中高檔綜合類百貨商場(chǎng)百貨、服裝、鞋、珠寶、首飾等商丘商業(yè)地產(chǎn)分析租金及運(yùn)營(yíng)種類商場(chǎng)名稱平均租金（月）經(jīng)營(yíng)品種京港百貨（團(tuán)結(jié)路店）-1F超市為整體經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鮮肉、飲料、食品等1F：200元/化妝品、皮包、珠寶、首飾2F：130元/名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝）3F：5070元/名牌服裝（兒童裝 淑女裝 少婦裝 男裝）京港百貨（民主路店）1F：150元/手機(jī)、服裝、鞋2F整體經(jīng)營(yíng)（超市）食品、蔬菜肉類、洗化用品、日用百貨3F：10元/中高檔床 衣柜

40、 桌椅等家具丹尼斯1F：100120元/黃金 珠寶首飾 鞋2F整體經(jīng)營(yíng)（超市） 食品 蔬菜肉類 洗化用品 日用百貨3F超市國(guó)美電器1F手機(jī) 電扇 電磁爐 電扇 微波爐等小家電2F洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 熱水器等3F電視機(jī) 音響此商場(chǎng)和八方電器為家電市場(chǎng)，屬整體經(jīng)營(yíng)，租金不詳。八方電器1F手機(jī) 微波爐 電扇 電飯煲等小家電2FDVD 洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 電視 音響等大家電品牌店150元/黃金珠寶、品牌服裝注：租金以商家報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，實(shí)踐出租價(jià)有所出入商丘商業(yè)地產(chǎn)分析面積分割及出租情況商場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)面積面積分割出租情況（%）京港百貨（團(tuán)結(jié)路店京港百貨（民主路店）1250051510

41、0%丹尼斯1.5萬2030100%國(guó)美電器25002800整體經(jīng)營(yíng)100%八方電器17001800整體經(jīng)營(yíng)100%商丘商業(yè)地產(chǎn)分析點(diǎn)評(píng)： 該商圈是在原國(guó)有企業(yè)生活效力中心的根底上開展構(gòu)成的，閱歷了社區(qū)商業(yè)、百貨商場(chǎng)、綜合商圈的一個(gè)進(jìn)化過程。該商圈構(gòu)成較早，對(duì)整個(gè)商丘市消費(fèi)者都有很大程度的影響。歷史沉淀的結(jié)果，使它的商業(yè)中心的位置不會(huì)隨便被動(dòng)搖。從商業(yè)的進(jìn)化歷程上來看，該區(qū)商業(yè)將向綜合的“一站式購(gòu)物、生活、消費(fèi)方面開展。從商業(yè)形狀上來看，該商圈商業(yè)形狀比較落后，整個(gè)購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)場(chǎng)所比較落后，處于商業(yè)形狀轉(zhuǎn)型前的形狀。由于老的百貨大樓推倒重建，步行街的投入運(yùn)用，使新的百貨大樓處于半倒閉形狀。從消

42、費(fèi)人群來看，主力商場(chǎng)“百貨大樓人流量少。由于購(gòu)物習(xí)慣受限，商業(yè)的二層以上很難聚集人氣，且此商圈交通出行非常不便，停車是其最大的問題。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城是商丘市最早的市場(chǎng)之一，位于凱旋路與紅旗路交匯處，運(yùn)營(yíng)面積約1萬平米，有1000多家商鋪，臨街門面房為兩層，中部門面房為單層。單間門面房單層面積均在8平方米左右。內(nèi)部門面房租金在每月6001200元不等，臨街租金1600元。京隴商貿(mào)城主要以零售為主，零售為輔。主要運(yùn)營(yíng)服裝、床上用品、鞋、玩具、裝品、化裝品和辦公用品等。京隴商貿(mào)城西側(cè)全部出租，未出租的均位于商貿(mào)城的東側(cè)，出租率90%左右。京隴商貿(mào)城2商丘商業(yè)地產(chǎn)分析京隴商貿(mào)城租金（元/平

43、米/月）內(nèi)部2060外圍（臨紅旗路）50100點(diǎn)評(píng)：京隴商貿(mào)城運(yùn)營(yíng)的業(yè)種，以低檔為主，消費(fèi)者以道北居民為主，兼以道南 中低消費(fèi)人群。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析丹尼斯：商丘丹尼斯廣場(chǎng)是2007年2月5日正式開業(yè)。丹尼斯生活廣場(chǎng)總投資2.8億元一期投資1.8億元，建筑面積2.6萬平方米，是集購(gòu)物、休閑、文娛為一體的綜合性廣場(chǎng)。此商業(yè)為丹尼斯自持商業(yè)，一樓及二三層超市的小鋪對(duì)外出租獲取租金報(bào)答。重點(diǎn)商場(chǎng)引見商丘商業(yè)地產(chǎn)分析丹尼斯根本資料匯總樓層主要經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)檔次中高檔經(jīng)營(yíng)面積26萬1F珠寶黃金、化妝品、女裝、女鞋2F超市3F超市電梯數(shù)量及品牌中庭直行電梯扶梯貨梯無中庭設(shè)計(jì)無2部無目標(biāo)消費(fèi)者商丘市中高檔消費(fèi)者

44、，以中青年女性為主。平均租金1F以扣點(diǎn)形式代替租金?；瘖y品在25%左右。女裝和女鞋以品牌來定。點(diǎn)評(píng)：商丘丹尼斯雖定位為中高檔購(gòu)物中心，但與鄭州丹尼斯相比還有一定的差距，國(guó)際知名品牌幾乎沒有，服裝、鞋類的品牌以國(guó)內(nèi)一線二線產(chǎn)品為主；化裝品僅有玉蘭油、蘭芝、歐萊雅這些合資和國(guó)內(nèi)二線品牌；一樓的運(yùn)營(yíng)情況普通，二、三樓超市的運(yùn)營(yíng)情況良好。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析商丘步行街規(guī)模較大，步行街擁有門面房上千余家，面積在90130平米的店面，占30%左右；面積在2650平米的店面，占65%左右；出租率達(dá)95%。步行街主營(yíng)服裝和鞋，其他還有名表、中高檔化裝品、家電、家具、食品、床上用品等，均為中高檔次。主要品牌有：李寧

45、、七皮狼、鄂爾多斯、柒牌、夢(mèng)特嬌、皮爾卡丹等。步行街主要面對(duì)的是中高層收入的人群，有政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)營(yíng)企業(yè)科級(jí)以上人員、周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入者。步行街商圈有兩個(gè)大型商場(chǎng)，分別是京港百貨團(tuán)結(jié)路店和京港百貨民主路店。步行街3商丘商業(yè)地產(chǎn)分析店名業(yè)態(tài)面積（）租金（元/間月）租金（元/）稅費(fèi) 中國(guó)森達(dá)鞋 60 6000160（老經(jīng)營(yíng)戶） 1000元 姊妹服飾 女裝 30 4500 190點(diǎn)評(píng)：商丘步行街運(yùn)營(yíng)以中高檔服裝為主，聚集了一大批國(guó)內(nèi)一線及二線的服裝品牌；步行街的消費(fèi)群體以商丘市的中高收入人群為主，運(yùn)營(yíng)情況良好；步行街的租金較高，每平米每月的租金在140220元之間；商丘商業(yè)地產(chǎn)分析商業(yè)

46、銷售市場(chǎng)分析目前商丘在售的商業(yè)工程有：旺角廣場(chǎng)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)、華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào)等；我們從以下幾方面對(duì)在售商業(yè)工程進(jìn)展分析：1.位置特征商丘目前在售的商業(yè)工程均分布在商丘的中心廣場(chǎng)商圈中，以優(yōu)越的位置吸引商丘市和各地市的投資者及運(yùn)營(yíng)者。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析2.產(chǎn)品特征商業(yè)的供應(yīng)以商業(yè)街為主，綜合商業(yè)、主題專業(yè)市場(chǎng)開場(chǎng)出現(xiàn)。在售工程中，華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)和旺角廣場(chǎng)規(guī)劃有大型商場(chǎng)，其他工程皆為商業(yè)街的方式。項(xiàng)目 類型 層數(shù) 商鋪面積（平米） 旺角廣場(chǎng) 購(gòu)物中心/商業(yè)街 2層商業(yè)街 120180 華聯(lián)國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、內(nèi)街 4 華商世貿(mào)百貨商場(chǎng)6商丘商業(yè)地產(chǎn)分析商業(yè)消費(fèi)人群特征 商丘市消費(fèi)

47、人群以商丘市民為主，政府部門、行政事業(yè)單位人員、大企業(yè)指點(diǎn)層和私營(yíng)業(yè)主為高端消費(fèi)群，縣市消費(fèi)者近幾年在商丘市購(gòu)房、投資者人數(shù)逐漸增多。1客戶以個(gè)人投資為主，兼有部分生意人。2在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商丘市人對(duì)街鋪有極大的投資熱情，一切在售工程根本都是個(gè)人投資客戶為主，也有部分生意人購(gòu)買用于自營(yíng)或投資。3對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)有一定的抗性，這與天鴻城的投資失敗是分不開的。3.客戶特征商丘商業(yè)地產(chǎn)分析4.典型案例分析商丘百貨原名銀基百貨，由商丘老百貨大樓改造而成，除沿街門面房獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，其他均為虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪，銀基商貿(mào)招商引進(jìn)后，由于當(dāng)時(shí)購(gòu)物對(duì)上樓抗性很大，呵斥運(yùn)營(yíng)不善，致使如今工程除沿街全部空置，給投資者呵斥了極大

48、損失。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析天鴻城最初定位為商丘小商品城，虛擬產(chǎn)權(quán)銷售，最初招商銷售都較為理想，開業(yè)后，由于甲方客觀緣由，呵斥前期諸多條款無法兌現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)不斷調(diào)整，ITAT、電腦城等定位不斷調(diào)整，運(yùn)營(yíng)慘淡。再一次給虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪投資者呵斥了極大損失。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析中環(huán)廣場(chǎng)最初定位為商丘集餐飲、文娛、休閑、購(gòu)物于一體的高端綜合商業(yè)，2021年1月開業(yè)，由于沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)展管理，運(yùn)營(yíng)非常慘淡，二樓以上根本無店鋪運(yùn)營(yíng)。停車問題是其最大的弊端，但由于是獨(dú)立商鋪，初期銷售情況良好，二樓以上銷售抗性很大，根本滯銷?，F(xiàn)定位曾經(jīng)改為餐飲、文娛廣場(chǎng)，二樓以上根本為餐飲店占據(jù)，人氣逐漸提升。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析旺角

49、廣場(chǎng)集百貨與步行街于一體的綜合商業(yè)，其步行街銷售及招商運(yùn)營(yíng)情況良好。由于商百、天鴻城、京港百貨虛擬產(chǎn)權(quán)銷售對(duì)商丘商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展了較為劇烈的沖擊，致使如今此百貨商場(chǎng)仍未對(duì)外銷售。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析華商世貿(mào)神火大道上集百貨、公寓、寫字樓、酒店為一體的綜合商業(yè)，商丘首個(gè)綜合體概念商業(yè)。其上小戶型及公寓以銷售終了，下方6層商業(yè)由于也需求思索虛擬產(chǎn)權(quán)銷售問題至今未面市銷售。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析華聯(lián)國(guó)貿(mào)商丘首個(gè)真正意義上的綜合體工程，規(guī)劃的有大型商場(chǎng)、沃爾瑪、百貨、寫字樓、酒店公寓、快捷酒店、住宅產(chǎn)品于一體。且規(guī)劃理念新穎超前。沿街獨(dú)立商鋪銷售情況良好，由于客觀緣由，工程不斷處于停工形狀，其后續(xù)招商、運(yùn)營(yíng)情況還需

50、后續(xù)張望。商丘商業(yè)地產(chǎn)分析Contents商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場(chǎng)分析商丘小戶型市場(chǎng)分析商丘寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查主要針對(duì)商丘市市場(chǎng)上所存在的寫字樓，這次調(diào)研共調(diào)查辦公面積4萬平方米左右，辦公工程個(gè)，分別為：數(shù)碼大廈、德信大廈、華聯(lián)商務(wù)、興業(yè)大廈、新城大廈、天倫C座。主要調(diào)查內(nèi)容：工程位置，租金，出租率，物業(yè)管理，辦公面積等。商丘寫字樓市場(chǎng)分析詳細(xì)情況如下：項(xiàng)目數(shù)碼大廈德信大廈華聯(lián)商務(wù)天倫C座興業(yè)大廈 新城大廈位置神火大道和八一路交匯處凱旋路與八一路交匯處凱旋路與民主路交匯處神火大道與團(tuán)結(jié)路交匯處神火大道和八一路交匯處東200米神火大道與民主路

51、交匯處租金20元/月30元/ 月 25元/月22元18元/月 23元/月 出租率90%100%90% 95% 80%100%之間物業(yè)公司無德信物業(yè)華聯(lián)物業(yè) 無 無無物業(yè)費(fèi)0.6元/月包含在租金中 0.6元/月 0.6元/ 包含在租金中 0.6元/月服務(wù)內(nèi)容保潔，維持次序24小時(shí)保安巡邏和監(jiān)控，停車管理，保潔，維持次序24小時(shí)保安巡邏和監(jiān)控，停車管理，保潔，維持次序無保潔，維持次序保潔，維持次序總樓層8121261010辦公面積3000 1300010000500040004000配套無停車位停車位水3元/噸電0.9元/度停車位無主要入住企業(yè)電子類公司房地產(chǎn),建筑類房地產(chǎn),投資公司培訓(xùn)中心建筑,

52、裝飾公司廣告,設(shè)計(jì),裝飾商丘寫字樓市場(chǎng)分析分析：運(yùn)用的寫字樓工程位于商丘市市中心，緊鄰商丘市的主要交通干道，周邊生活配套齊全，出行方便，整體出租率都在90%以上，由于工程本身配套的不完善、部分寫字樓無專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)展管理，導(dǎo)致寫字樓的租金很低，每平米租金在20-30元/月。小結(jié)：商丘現(xiàn)房產(chǎn)投資市場(chǎng)尚無寫字樓產(chǎn)品出賣，寫字樓將成為新的投資熱點(diǎn)；目前商丘市場(chǎng)上寫字樓市場(chǎng)出租率維持在90%左右，市場(chǎng)對(duì)寫字樓有一定的市場(chǎng)需求。商丘寫字樓市場(chǎng)分析Contents商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商丘商業(yè)地產(chǎn)分析1234房地產(chǎn)政策分析5商丘寫字樓市場(chǎng)分析商丘小戶型市場(chǎng)分析103103租賃市場(chǎng)調(diào)查 現(xiàn)市場(chǎng)中以根本無

53、純小戶型工程在售，故我們從小戶型的租賃市場(chǎng)對(duì)此類產(chǎn)品進(jìn)展調(diào)查。一方面：小戶型租金在節(jié)節(jié)升高，在總價(jià)日益提升的情況下，預(yù)期租賃價(jià)錢能夠會(huì)更高。另 一方面，租賃市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模在擴(kuò)展。小戶型租金：喜來登： 8001200元/間/月精裝帶家俱自在城市： 600(精裝)800元/間/月精裝帶家俱應(yīng)天國(guó)際廣場(chǎng) 8001200元/間/月精裝帶家俱小戶型租金均價(jià)： 800-1000元/間/月精裝(注：戶型面積在3060平米商丘小戶型市場(chǎng)分析 1.商業(yè)及租賃地產(chǎn)集中在市中心位置，在東南部新興城市區(qū)域缺乏一個(gè)中心商業(yè)區(qū)滿足此區(qū)域居民的購(gòu)物文娛消費(fèi)需求。 2.未來南部龐大的消費(fèi)人群聚集，要求在商丘東南部大型綜合體的

54、出現(xiàn)。 3.這也是本工程定位商丘東南部城市綜合體的緣由和根底。商丘市商業(yè)租賃地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判現(xiàn)有商圈區(qū)暫短少商圈商丘小戶型市場(chǎng)分析 市場(chǎng)給我們的啟示 城市方向東南片區(qū)將成為商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心競(jìng)爭(zhēng)板塊 政策警示溫暖增長(zhǎng)剛性需求加大商業(yè) 學(xué)習(xí)什么水木清華：建筑差別、精品園林匯豪天下：科技住宅聯(lián)盟新城：品牌建立 學(xué)習(xí)什么商場(chǎng)持有街鋪銷售主力店吸納用心運(yùn)營(yíng) 幾個(gè)空白東南短少商圈短少高檔酒店無專業(yè)寫字樓無在售小戶型 第二部分： 產(chǎn)品定位Contents1地塊分析地塊分析地塊解讀地塊處于長(zhǎng)江路、南京路之間，被中州路分為東西兩個(gè)地塊。地塊方正，周圍為在地居民自建房屋?，F(xiàn)狀分析：此片區(qū)處于開發(fā)初始階段，還沒有構(gòu)

55、成居住、商業(yè)氣氛；南 京 路長(zhǎng) 江 路中 州 路本案地塊地塊分析交通分析交通便利：工程反面緊鄰長(zhǎng)江路，有雙向六車道，路況良好。南面到達(dá)南京路，雙向六車道，人行景觀道，茂密的景觀樹起到隔音降噪的效果。地塊分析向性分析中州路西面地塊，間隔中州大道較近，長(zhǎng)江路西段居住人口較多，商業(yè)根底較好。中州大道路東部地段商鋪稀少，人流、車流較少，居住環(huán)境良好。適宜打造高端住宅產(chǎn)品。地塊分析Contents2SWOT分析S 優(yōu)勢(shì)W 優(yōu)勢(shì)O 風(fēng)險(xiǎn)中州大道旁，東南片區(qū)，商丘房地產(chǎn)未來幾年開展的高端片區(qū)；南京路、長(zhǎng)江路、中州路交通便利；工程占地500畝，規(guī)模大盤；城市綜合體架構(gòu)，城市副中心開展方向；片區(qū)開發(fā)處于初級(jí)階段

56、，根底設(shè)備配套不完備；周邊民居眾多，不易構(gòu)成高質(zhì)量樓盤氣氛；規(guī)模宏大，開發(fā)周期較長(zhǎng)；房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加劇，勢(shì)必對(duì)行業(yè)開展有影響；城市綜合體架構(gòu)，對(duì)開發(fā)商資金鏈要求更高；T 時(shí)機(jī)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)開展勢(shì)頭良好，處于開展上升期；此片區(qū)處于商丘市未來居住開展板塊，占有片區(qū)優(yōu)勢(shì)；商丘東南片區(qū)缺乏規(guī)模商業(yè)、住宅標(biāo)志產(chǎn)品，本工程的建立將成為東南部新中心。Contents3總體定位未來商丘市民活動(dòng)中心工程定位為：集購(gòu)物、休閑、居住、玩耍、商用為一體的表現(xiàn)方式：以住宅為主的城市綜合體總體定位商丘市民活動(dòng)中心一座星級(jí)酒店一組酒店公寓一個(gè)購(gòu)物商業(yè)中心、大型綜合超市一個(gè)專為大型企業(yè)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化寫字樓一個(gè)特征餐飲美食街

57、和休閑文娛主力店一個(gè)質(zhì)量高檔的住宅小區(qū)一個(gè)風(fēng)情獨(dú)具的社區(qū)園林本工程的七個(gè)中心競(jìng)爭(zhēng)力總體定位規(guī)劃方案模擬總體定位規(guī)劃方案一總體定位序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值計(jì)量單位1建設(shè)用地面積28.449萬2總建筑面積161.936萬3地上建筑面積136.93萬4住宅建筑面積114.65萬5商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積7.17萬6酒店建筑面積1.99萬7辦公建筑面積8.04萬8大商業(yè)建筑面積4.18萬9會(huì)所建筑面積0.65萬幼兒園建筑面積0.25萬地下車庫總建筑面積25.006萬容積率4.81-規(guī)劃戶數(shù)11940套建筑密度27.80綠地率31.7停車位11536輛地上停車位3235輛地下停車位8301輛方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的總體定位規(guī)劃方

58、案二總體定位方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值計(jì)量單位1建設(shè)用地面積29.644萬2總建筑面積168.813萬3地上建筑面積143.65萬4住宅建筑面積120.28萬5商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積8.26萬6酒店建筑面積1.99萬7辦公建筑面積8.04萬8大商業(yè)建筑面積4.18萬9會(huì)所建筑面積0.65萬幼兒園建筑面積0.25萬地下車庫總建筑面積26.163萬容積率4.85-規(guī)劃戶數(shù)12514套建筑密度27.80綠地率35.9停車位8277輛地上停車位1989輛地下停車位6288輛總體定位 方案一與方案二在總建面積差58720，建成總戶數(shù)上相差574戶。 我司建議為了保證土地價(jià)值、工程利益最大化將東側(cè)土地圖中黃

59、色區(qū)域購(gòu)買，劃歸工程規(guī)劃用地。東側(cè)草地地塊總體定位城市新區(qū)大盤綜合體高檔關(guān)鍵詞1.大盤節(jié)拍控制、資金流關(guān)鍵詞2.高檔超額價(jià)值的實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵詞3.綜合體商業(yè)利潤(rùn)的最大化工程界定大盤特性節(jié)拍控制、資金流大盤開發(fā)，利潤(rùn)來源于開發(fā)節(jié)拍，80%的利潤(rùn)來自于20%的產(chǎn)品。工程界定 我們的盈利方式如何設(shè)定？本工程開發(fā)節(jié)拍設(shè)定找到20%的中心利潤(rùn)產(chǎn)品籠統(tǒng)年主流年明星年價(jià)值年黃金年?duì)I銷主題階段背景關(guān)鍵問題戰(zhàn)略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場(chǎng)影響力大盤“震撼點(diǎn)效應(yīng)強(qiáng)勢(shì)推行、特征概念深化人心經(jīng)過官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)言論影響力打造突破區(qū)域界限，抑制競(jìng)爭(zhēng)常規(guī)思緒1.抓大放小2.強(qiáng)勢(shì)No.13.政府營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)略籠統(tǒng)未樹立

60、首期銷售，現(xiàn)金流和勝利銷售是第一目的快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴(kuò)展客戶層面2.縮短決策周期3.高籠統(tǒng)性價(jià)比節(jié)點(diǎn)刺激，堅(jiān)持繼續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品及產(chǎn)品概念2.關(guān)鍵配套投入首期銷售勝利，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激堅(jiān)持市場(chǎng)聲音 充分發(fā)揚(yáng)配套表達(dá)大盤價(jià)值/產(chǎn)品力的中心作用配套的開發(fā)戰(zhàn)略分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系工程營(yíng)銷轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)銷博得價(jià)值報(bào)答、大盤力兌現(xiàn)價(jià)值1.真實(shí)生后秀2.客戶營(yíng)銷3.品牌營(yíng)銷大盤繼續(xù)的賣點(diǎn)一直是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨社區(qū)不斷成熟、充分展現(xiàn)社區(qū)生活，價(jià)錢繼續(xù)快速增長(zhǎng)，樹立開展商強(qiáng)勢(shì)品牌工程營(yíng)銷轉(zhuǎn)向客戶活動(dòng)營(yíng)銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化根據(jù)企業(yè)目的市場(chǎng)環(huán)境決策企業(yè)