易居_上海建發(fā)新江灣項目小戶型研究ppt課件

1、20#地塊遇到的問題Q1 70/90限制下產(chǎn)品的處理方案Q2 商業(yè)部分的處理方案Q3 價錢戰(zhàn)略?拼搭產(chǎn)品 vs 小戶型產(chǎn)品 ?Q1 70/90限制純辦公 vs 行政公寓 ?Q2 辦公部分的處理方案07年1月至今，新江灣城五角場銷售型寫字樓市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，供應(yīng)量僅4.8萬方，而成交量高達12.9萬方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！但是我們同時也發(fā)現(xiàn)銷售型寫字樓的成交價錢不斷難以有所提升，不斷維持在18000-20000元/平方米之間。新江灣城五角場區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀供應(yīng)缺乏，供需矛盾突出商辦人文歷史萬達商業(yè)廣場海上SOHO白玉蘭商務(wù)廣場都市工業(yè)經(jīng)濟園區(qū)財富國際東上海同濟結(jié)合廣場復旦科技

2、園怡福商務(wù)廣場黃興廣場創(chuàng)智天地百聯(lián)又一城復旦國家大學科技園區(qū)以五角場為中心構(gòu)成密集的辦公體系名稱規(guī)模()銷售價格(元/M2)產(chǎn)品類型裝修狀況地址物業(yè)管理復旦科技園3224118000標準毛坯 國泰路11號上海明華物業(yè)公司科技孵化樓（二期）2367711800標準毛坯 國定路335號,365號,369號上海高科技企業(yè)楊浦孵化基地有限公司中環(huán)國際大廈2400015000-16000標準毛坯 淞滬路161號戎鑫置業(yè)海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯 佳木斯路488號上海振新物業(yè)管理公司平盛大廈3000013000標準毛坯 淞滬路98號升星物業(yè)企航商務(wù)中心1300012000-125

3、00小戶型全裝修楊浦區(qū)營口路825號富苑物業(yè)創(chuàng)智天地2276321000-22000小戶型全裝修智康路38號上海新昌瑞安楊浦物業(yè)管理有限公司海上財智中心8000020000-22500Loft毛坯 關(guān)山路139號上海欣頁物業(yè)管理有限公司白玉蘭環(huán)保大廈6469215000-17000標準毛坯 楊浦營口路松花江路延吉物業(yè)同濟聯(lián)合廣場7974918000-22000小戶型毛坯 彰武路63號同科周濟物業(yè)管理有限公司富慶國定大廈8000017000-18000標準毛坯 四平路國定路口上海文化物業(yè)管理有限公司財富國際廣場10000018500標準全裝修國權(quán)路39號 上海上風科盛投資有限公司萬達商業(yè)廣場21

4、10921000-22000小戶型全裝修邯鄲路608弄上海萬達商業(yè)廣場寫字樓 海上SOHO4170714000標準毛坯 安波路營口路口延吉物業(yè)有限公司IF生活社區(qū)5000017000-19000標準毛坯 國順路66弄上海春川物業(yè)服務(wù)有限公司銷售型寫字樓現(xiàn)狀目前區(qū)域市場內(nèi)銷售型寫字樓售價根本維持在18000-22000元/程度市場辦公未來供應(yīng)體系分析鐵獅門創(chuàng)智天地綠地匯創(chuàng)國際廣場 市場辦公樓格局呈現(xiàn)南北漸次推進態(tài)勢。目前較為成熟的為南部地塊，辦公樓開展目前最多。中遠期重點規(guī)劃北部知識創(chuàng)新基地，待開發(fā)商辦物業(yè)突破百萬，主要為北部的鐵獅門工程。根據(jù)規(guī)劃，五角場城市副中心地域的商務(wù)辦公樓物業(yè)，到202

5、1年將到達169萬左右，市場未來供應(yīng)充足； 租賃寫字樓工程現(xiàn)狀名稱規(guī)模()租賃價格(美元/.天)產(chǎn)品類型裝修狀況地址電話中環(huán)國際大廈231810.25-0.29標準毛坯淞滬路161號65106288復旦科技園322410.36標準毛坯國泰路11號61400111 61400222 61400333 科技孵化樓236770.20-0.22標準毛坯國定路335號,365號,369號65646263 65112127平盛大廈190000.25標準毛坯淞滬路98號65519495 65108889 金島大廈350000.23標準毛坯四平路2500號55053291滬東金融大廈344050.34-0.3

6、6標準毛坯翔殷路1128號65655079金儲休閑廣場150000.23標準毛坯翔殷路1059弄5號65519972 65504256 學習廣場230000.32標準毛坯國順路288號25653456無錫大廈136000.23標準毛坯邯鄲路98號甲乙樓65609307石油大廈商務(wù)樓341740.41標準毛坯上海市中山北二路1122號65989299企航商務(wù)中心200000.18-0.26小戶型全裝修營口路825號51250588 51250589 同濟科技大廈341740.4標準毛坯彰武路63號65023300目前區(qū)域市場內(nèi)租賃型辦公工程租金根本維持在0.2-0.4美圓/天，整體租金程度低于全

7、市辦公平均程度。星級賓館名稱星級客房套數(shù)標準房價格(元/天)套房價格(元/天)地址電話大慶石油大廈三星級114480800上海中山北二路1515號65559191天益賓館準三星級170268388880；2000四平路1805號65650155白玉蘭賓館三星級231278328688楊浦區(qū)四平路1251號65026888山西賓館二星級119298398(160)398498(210)上海市松花江路2601號55888911弘森大酒店二星級65200380上海市民星路560號65573038弘林賓館(弘森)二星級70160-中原路36號65482506新好灣大酒店三星級75128258上海市楊浦

8、區(qū)政立路509號65114404繁華大酒店二星級100300（200）500翔殷路1103號65485356良安渡假酒店二星級62208318四平路1149號63532046財富大酒店準三星級120278628邯鄲路399號65110000中宇賓館三星級60230邯鄲路100號51055577商務(wù)酒店名稱星級客房套數(shù)標準房價格(元/天)套房價格(元/天)地址電話復旦皇冠假日酒店準5星級3092608(668)2900(1028)上海市楊浦區(qū)邯鄲路199號55529999藍天賓館涉外三星級300298548上海四平路2400號55053518-2031蘭生大酒店準4星級4171564(690)2

9、248(980)上海市虹口區(qū)曲陽路1000號55888000上海宜居酒店二星級238168218上海市虹口區(qū)松花江路2628號61434888a8酒店三星級60268(228)-國順東路138號55050606海泰大酒店三星級80398498四平路1188號51277777酒店類工程運營情況良好依托五角場城市副中心的開展，最大化提升工程的市場價值，構(gòu)成區(qū)域內(nèi)的精品行政公寓酒店類物業(yè)運營情況良好高檔住宅體系已構(gòu)成一定的價錢空間未來區(qū)域市場供應(yīng)仍以辦公為主，但效力式公寓卻相對較少目的 條件根底行政公寓市場時機案例自創(chuàng)匯寧183的勝利之道工程檔案行政公寓總建筑面積2萬M2，容積率5.6，綠化率38%

10、。工程總共三幢樓房，1#和2#為豪宅系，曾經(jīng)售罄，目前在售的為一幢190套房源的行政公寓辦公屬性。普通住宅主力房型：187424平方米的三房、復式、雙聯(lián)行政公寓主力房型： 86.76145.75平方米的二房和三房啟示-商轉(zhuǎn)住，尋覓適宜定位，最大化提升市場價值！工程緊鄰徐匯區(qū)交通大學，周邊配套齊全，生活成熟便利，作為市中心不可復制的黃金地段，前期豪宅去化良好；二期為辦公產(chǎn)品，但區(qū)域的辦公工程供應(yīng)量大，導致競爭猛烈；而淮海路段酒店式公寓的供應(yīng)卻明顯缺乏。再者工程位于黃金地段可吸納四方的租賃者。區(qū)域內(nèi)成熟穩(wěn)定的酒店式公寓租賃市場更是給了工程充足的自信心，因此，工程在開盤的第一個月就成交了60多套。難

11、以復制的黃金地段、精致裝修的純大宅設(shè)計、品牌開發(fā)商的實力、現(xiàn)房銷售、前期良好的銷售情況等綜合優(yōu)勢，使其成為酒店式公寓中的佼佼者。 行政公寓 市場：辦公競爭猛烈，效力式公寓時機更大 利潤：效力式公寓價值大于辦公物業(yè)12 案例：市場上已有勝利先例3建議做辦公部分的最終處理方案平安回攏 vs 追求利潤 ?Q3 整盤的價錢戰(zhàn)略07年1月至今，板塊內(nèi)整體供應(yīng)量為216144平方米，成交量為185996平方米，供求比為1：0.86，市場呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢！同時也發(fā)現(xiàn)板塊市場雖然經(jīng)過延續(xù)的推出新房源來拉動成交，但伴隨著價錢的提升，市場價錢抗性明顯。新江灣城五角場區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀供過于求，價錢抗性明顯競爭工程

12、價錢情況價錢兩極分化，整體表現(xiàn)平穩(wěn)板塊市場受競爭工程產(chǎn)品區(qū)別的影響，價錢出現(xiàn)明顯的兩極分化，但各工程價錢表現(xiàn)整體平穩(wěn)。競爭工程成交情況供應(yīng)拉動成交，但價錢抗性明顯4月以來經(jīng)過合生江灣國際公寓和橡樹灣兩個工程的延續(xù)推案來拉動了板塊的成交，但至7月后，成交出現(xiàn)明顯的萎縮，價錢抗性明顯。案例研討合生江灣國際公寓安裝工程建立、監(jiān)理、施工單位的質(zhì)量行為均不規(guī)范品牌口碑受阻質(zhì)量問題產(chǎn)品的塑造業(yè)主和物業(yè)公司矛盾激化物業(yè)管理質(zhì)量管理 質(zhì)量保證資料 施工質(zhì)量 保安綜合素質(zhì)極差 設(shè)計質(zhì)量 外立面規(guī)劃無特征，戶型尺度小產(chǎn)品定位:普通住宅案例研討橡樹灣橡樹灣 類別墅產(chǎn)品開盤價：38000-50000元/板塊公寓價錢：

13、20000-22000元/公寓：類別1:2.5市場常規(guī)：公寓：聯(lián)排 1:1公寓：雙拼 1:1.8公寓：獨棟 1:2.0結(jié)論一產(chǎn)品比值遠偏離產(chǎn)品屬性橡樹灣 地域中外環(huán)間中外環(huán)其他別墅產(chǎn)品價錢： 長城中環(huán)樹：18000-23000 徐匯臻元： 13000-18000綠地崴廉公寓20000-25000 價錢高于一樣環(huán)間內(nèi)的別墅就，價錢競爭力不大結(jié)論二總結(jié)橡樹灣價錢偏離產(chǎn)品屬性，價錢高于同環(huán)間的別墅價錢戰(zhàn)略的最終處理方案價錢中間戰(zhàn)略本工程的價錢戰(zhàn)略高低仁恒新江灣工程綠城新江灣工程漢斯新江灣工程合生江灣國際公寓涵碧景苑書香銀苑東森花園上海夢想市場指點者市場跟隨者市場補缺者經(jīng)過添加產(chǎn)品的附加值來加強工程的

14、競爭力和性價比上海時髦名利場“文化、奢華、尊貴為主題的綜合性商業(yè)中心 商業(yè)會所建議各界精英會聚低調(diào)奢華享用即：中華文化理念消費西方奢華享用消費Show的展現(xiàn)附加值建議20定位方法思索歐美情調(diào)浪漫、華美低調(diào)的享用中國風情領(lǐng)悟中國文化博大精深工程定位構(gòu)造的“鐵三角價值品牌價值Show場/高檔/慈悲中心要點：高位溝通號召力生活價值頂級場所休閑、放松 中心要點：質(zhì)量極高獨一性文化價值價值點: 中國/高雅/內(nèi)涵 中心要點：領(lǐng)域?qū)傩元氁粺o二的名人“聚集區(qū)上海理工大學上海財經(jīng)大學上海復旦大學上海第二軍醫(yī)大學上海體育學院上海同濟大學名校簇擁名校聚集 六大高校林立，步行在里，仿佛置身文化的旅程，進展著心靈的凈

15、化。 這樣的文化讓他稱譽不已，這樣的地段更讓他贊不絕口！ 蘇步青畢業(yè)于復旦大學名人錦簇蘇步青中國科學院院士，數(shù)學家。早期在仿射微分幾何學和射影微分幾何學研討方面獲得出色成果。建立了獨特的方法，用幾何構(gòu)圖來表現(xiàn)曲線和曲面的不變量和協(xié)變圖形，獲得了豐富的成果 徐志摩畢業(yè)于上海理工，原滬江大學悄然的我走了，正如我悄然的來； 我悄然的招手，作別西天的云彩。 宗白華畢業(yè)于同濟大學宗白華(1897一1986)原名宗之櫆，字伯華。我國著名哲學家、美學家、詩人。1920年赴德國留學，在法蘭克福大學、柏林大學學習哲學 、美學等課程。后回國報效祖國。他被譽為我國現(xiàn)代美學的先行者和開辟者，被譽為“融貫中西藝術(shù)實際的

16、一代美學巨匠。著有及美學論文集、 這塊“寶地培育了眾多的文人墨客，可謂“獨領(lǐng)風騷。在眾多文人和歸國華僑中最為人們所熟習的莫過于徐志摩。 中的斷橋帶著我們走入魂牽夢縈的境地。而在這里，我們深深能被這四大名校的文化所感染。散步高校之間，吟誦前人的名句，那是別有一番意境。歷史記憶,文化沉淀鬧市取靜為文化買單外面的浮華與這里隔絕，外面的誘惑在這里消逝。這里只是人們歇歇腳，品味中國的功夫茶，陶冶情操的場所。定期的文化講座、名家作品、書畫鑒賞、古董鑒賞讓各界名流濟濟一堂，共同享用中華文化的饕餮盛餐。在這里有著最純粹的中國文化，有著最悠久的文化沉淀。奢華的享用，低調(diào)的生活 在這里有著上海最頂級的雪茄吧、藏酒

17、讓他享用奢華、貼心的效力；這里有著奢侈的健身文娛讓他縱情享用，這里更有饕餮美食讓他讓他流連忘返。 這個特定人群的聚會讓他的身心得到釋放，讓壓力得到緩解。休閑文娛/雪茄吧.藏酒參照名流出鏡率最高的紅酒雪茄吧“東方亮 相互銜接的吧臺-主酒吧臺，Sushi餐臺吧和雪茄吧，親密完美的組合。豐富醇厚的傳統(tǒng)設(shè)計元素與明快明晰的現(xiàn)代設(shè)計技巧水乳交融。來自著名的Super Potato設(shè)計室與人才橫溢的平面設(shè)計名家- Alan Chan攜手完成設(shè)計：由視野通透的3個酒吧區(qū)和一處氣氛嫵媚的獨立包間相輔相成，優(yōu)雅溫馨又極盡享樂氣氛。 各界名流薈萃最平凡的場所 享用高質(zhì)量的生活 體驗紅酒文化、感悟生活真理藏酒/雪茄

18、.引薦品牌 VIN是中國境內(nèi)高檔的零售酒商，提供目前國內(nèi)市場上種類最齊全的洋酒。 VIN之所以獲得至高的聲望，來自于提供高質(zhì)量，種類齊全的洋酒以及獨樹一幟的效力工程，店員閱歷豐富，并熱衷于向顧客引見世界的各種葡萄酒。VIN美容健身.引薦品牌 亞歷山大健身會館.是一家集健身休閑為以體的商務(wù)健身中心。分為十三大健身區(qū)域：熱情動感單車房，多功能有氧操房、無氧器械訓練區(qū)、有氧跑臺區(qū)、減脂放松區(qū)、自然流的瑜伽房、大型散打房、奢華體能測試房、溫馨休閑區(qū)、司諾克臺球區(qū)、乒乓球區(qū)、書吧、水吧、沐浴。 時髦的 安康的 青春的 運動的亞歷山大健身會館一樣等級或質(zhì)量高于此會館餐飲/美食.引薦品牌 米其林餐飲集團 百年經(jīng)典的品牌 “米其林餐廳是指入選米其林紅色指南的餐廳，這本紅色封面的年度出版物代表著全球目前最權(quán)威的餐廳評級，被稱為美食家的圣經(jīng)，餐飲界的奧斯卡。 米其林紅色指南對餐廳的評級分為三級，分別為一星、二星、三星。一星級表示這是同一類別中非常出色的餐廳 A Very Good Restaurant in its category兩星級表示出類拔萃的烹飪，值得繞路前往。 Excellent Cooking and Worth a Detour三星級表示獨一無二的菜肴，值得專程前往。Exceptional Cuisine and