樓盤(pán)配套停車(chē)位專(zhuān)項(xiàng)研究_61PPT課件

1、2010-11名邦市場(chǎng)前期部樓盤(pán)配套-車(chē)位專(zhuān)項(xiàng) 前言： 城市機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位分為建筑配建停車(chē)位、公共停車(chē)位兩種，其中建筑配建停車(chē)位是主要組成部分。根據(jù)調(diào)查，截止2008年7月杭州主城區(qū)建筑配建停車(chē)位占到總停車(chē)位的78%。 （來(lái)源于2009年6月杭州建委、規(guī)劃局、公安局聯(lián)合頒布的杭州機(jī)動(dòng)車(chē)配建實(shí)施細(xì)則。） 建筑配建停車(chē)位也是本專(zhuān)題的主要研究對(duì)象。專(zhuān)題結(jié)構(gòu)壹、車(chē)位產(chǎn)品綜述貳、車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)、成本投入、收益的關(guān)系簡(jiǎn)析叁、車(chē)位需求特點(diǎn)肆、未來(lái)車(chē)位發(fā)展趨勢(shì)伍、銷(xiāo)售意義上的車(chē)位陸：不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求柒：各種機(jī)械式立體停車(chē)庫(kù)介紹壹、車(chē)位產(chǎn)品綜述主要形式產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀車(chē)位管理現(xiàn)狀車(chē)位租售一般性物業(yè)

2、車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)場(chǎng)出入口設(shè)置原則停車(chē)位設(shè)計(jì)的基本原則車(chē)位產(chǎn)品綜述 目前市場(chǎng)上的車(chē)位產(chǎn)品主要形式有：地面停車(chē)位、地下人防及非人防車(chē)庫(kù)、地上架空層車(chē)庫(kù)、半地下車(chē)庫(kù)、立體化機(jī)械停車(chē)位、地上多層停車(chē)樓等六種。產(chǎn)品形式地面停車(chē)位地下停車(chē)庫(kù)地上架空層停車(chē)位立體機(jī)械化停車(chē)（酒店或商場(chǎng)）半地下車(chē)庫(kù)（星河灣為代表）目前，地上停車(chē)和地下車(chē)庫(kù)停車(chē)是主要形式停車(chē)樓（杭州沒(méi)有）車(chē)位產(chǎn)品綜述車(chē)位盡量與景觀結(jié)合,集中設(shè)置；避免大量的硬鋪裝；車(chē)擋應(yīng)避免采用金屬制品；每處集中停車(chē)場(chǎng)可集合雨水收集系統(tǒng)設(shè)置取水裝置，用于洗車(chē)。地面停車(chē)位車(chē)位產(chǎn)品綜述充分利用地形進(jìn)行合理的豎向設(shè)計(jì),以減小土方開(kāi)挖量和機(jī)械排風(fēng)；車(chē)擋應(yīng)避免采用金屬制品；

3、車(chē)位以租賃為主,在交通方便到達(dá)的地方可考慮出售；在某些高檔項(xiàng)目中，比如排屋和別墅等，半下地下停車(chē)位直接與住戶(hù)入戶(hù)門(mén)相通；如果是半地下停車(chē)場(chǎng)，則不必考慮設(shè)置和車(chē)庫(kù)直接相連的單元門(mén)廳；半地下車(chē)位一般都用于贈(zèng)送半地下停車(chē)位車(chē)位產(chǎn)品綜述在停車(chē)布局上盡量提高效率,避免不規(guī)則地塊邊緣形體帶來(lái)的浪費(fèi).并充分考慮豎向空間的利用,在適當(dāng)位置可考慮機(jī)械雙層或增設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施；車(chē)擋應(yīng)采用橡膠成品車(chē)擋；車(chē)位以出售為主,售價(jià)高低根據(jù)車(chē)位與電梯廳的距離遠(yuǎn)近程度而定；和地庫(kù)直接相連并考慮不低于首層門(mén)廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)。地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位車(chē)位產(chǎn)品綜述地上架空層停車(chē)位地上架空層停車(chē)位一般都是獨(dú)立車(chē)庫(kù)的形式；利用后側(cè)的多余空間或部分地下室空間

4、,提供前后停車(chē)或前停車(chē)后儲(chǔ)藏等靈活的使用方式；在某些高檔項(xiàng)目中，把地上一層架空層的車(chē)位直接與二層的住戶(hù)相通，打造成私密性極強(qiáng)的私家車(chē)庫(kù)，并提供裝修；如果是多層或高層項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商一般都出售，若是別墅或排屋項(xiàng)目，基本采取贈(zèng)送給住戶(hù)的方式。車(chē)位產(chǎn)品綜述機(jī)械立體停車(chē)位一般分為：露天機(jī)械停車(chē)位和地下立體機(jī)械停車(chē)位；具有使用方便、空間充分利用、防盜性增強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)；目前市面上采用的立體機(jī)械停車(chē)位的空間利用率比一般車(chē)位至少提高75%；車(chē)主取車(chē)和停車(chē)均可通過(guò)相應(yīng)的電子卡實(shí)現(xiàn)操作；住宅小區(qū)目前使用的非常少，一般都用在政府部門(mén)、酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等地方，還有層高達(dá)到一定要求的地下車(chē)庫(kù)。車(chē)位產(chǎn)品綜述停車(chē)樓車(chē)位停車(chē)樓分為

5、建筑式、機(jī)械式兩種；國(guó)外的大都市已經(jīng)普遍使用，國(guó)內(nèi)被采用的還不多；北京、南京、上海等有停車(chē)樓的城市普遍反映來(lái)取車(chē)和停車(chē)花的時(shí)間成本高；國(guó)內(nèi)停車(chē)樓在設(shè)計(jì)存在諸多的問(wèn)題，比如出口太少，車(chē)行道路太考驗(yàn)車(chē)主的技術(shù)等等；停車(chē)費(fèi)用過(guò)高，一般是同等地段地面停車(chē)的1-2倍；停車(chē)樓投資者覺(jué)得投資周期過(guò)長(zhǎng)、收益甚小。車(chē)位產(chǎn)品綜述產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（1） 目前，住宅社區(qū)建筑配套車(chē)位規(guī)劃數(shù)量均以滿(mǎn)足政策規(guī)范要求為依據(jù)，但有部分高檔社區(qū)，像排屋、別墅、城市高檔公寓等樓盤(pán)采用增大車(chē)位規(guī)劃數(shù)量的方法體現(xiàn)項(xiàng)目配套的高檔次。車(chē)位數(shù)量的增加在一定程度上能夠提升項(xiàng)目整體價(jià)值，但對(duì)車(chē)位售價(jià)和項(xiàng)目售價(jià)提升能夠起到的作用較小。通過(guò)市場(chǎng)了解，有

6、條件的商業(yè)物業(yè)，在進(jìn)行建筑配套車(chē)位規(guī)劃的時(shí)候一般都超出建筑規(guī)范中的規(guī)定數(shù)量，這也是為了適應(yīng)當(dāng)前的汽車(chē)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。在2007年，杭州銀泰以超2億的代價(jià)的拍下一塊地，為的是給商場(chǎng)多配150個(gè)停車(chē)位，“停車(chē)經(jīng)濟(jì)”在商場(chǎng)規(guī)劃中的地位越來(lái)越重要。目前，在城市核心區(qū)商業(yè)場(chǎng)所的停車(chē)場(chǎng)基本都是滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)?shù)?，停?chē)的不足已經(jīng)嚴(yán)重影響到了商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額提升。普通社區(qū)建筑配套車(chē)位規(guī)劃數(shù)量以滿(mǎn)足規(guī)范為要求，高端樓盤(pán)或商業(yè)物業(yè)車(chē)位配建突破指標(biāo)頻現(xiàn)車(chē)位產(chǎn)品綜述 車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的其他參數(shù)中，一般的住宅社區(qū)和商業(yè)物業(yè)建筑配建車(chē)位基本以滿(mǎn)足車(chē)位設(shè)計(jì)規(guī)范為基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)指標(biāo)上大多不進(jìn)行突破。為了體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、提升車(chē)位產(chǎn)品的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商通

7、過(guò)調(diào)整寬度、凈高，或增加設(shè)備等措施以提高車(chē)位品質(zhì)、獲取更高客戶(hù)的滿(mǎn)意度。 寬度：高檔項(xiàng)目的地下停車(chē)庫(kù)雙車(chē)道寬度多超過(guò)7米，單車(chē)道多超過(guò)4米，對(duì)于消防和通車(chē)順暢都非常有幫助（規(guī)范要求雙車(chē)道7米，單車(chē)道4米）。 凈高：高檔項(xiàng)目車(chē)庫(kù)入口凈高多設(shè)計(jì)為2.8米以上（規(guī)范一般要求為2.2米，小型車(chē)2.2米，輕型車(chē)2.8米），為了方便購(gòu)買(mǎi)高檔車(chē)的客戶(hù)。 增加設(shè)備設(shè)施或提高檔次：高檔項(xiàng)目車(chē)位產(chǎn)品增加配置主要為智能化門(mén)禁、感應(yīng)道閘、自動(dòng)迎賓燈系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、車(chē)位鎖等，在車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)中，把停車(chē)和入戶(hù)過(guò)程緊密相連，充分考慮顧客的便利。產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（2） 加大寬度、調(diào)高凈高、增加

8、停車(chē)便利性設(shè)備是提高車(chē)位品質(zhì)的三大主要手段雙車(chē)道，寬入口自動(dòng)感應(yīng)道閘自動(dòng)機(jī)械停車(chē)設(shè)備調(diào)高凈高，輕型車(chē)暢通無(wú)阻萬(wàn)科西溪蝶園，地下車(chē)庫(kù)智能感應(yīng)道閘、地下車(chē)位迎賓燈、智能感應(yīng)門(mén)、智能電梯控制系統(tǒng)，從入車(chē)庫(kù)到進(jìn)電梯，盡顯便利車(chē)位產(chǎn)品綜述車(chē)位管理現(xiàn)狀 杭州城市機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量日益增多，公共停車(chē)位管理難是老生常談的問(wèn)題，在這里不做說(shuō)明。住宅或商業(yè)物業(yè)建筑配套車(chē)位管理同樣是問(wèn)題重重，目前物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)車(chē)庫(kù)車(chē)位系統(tǒng)的清潔、照明、安全、調(diào)度等工作，對(duì)于業(yè)主車(chē)輛損失等的賠償要視業(yè)主是否合理停車(chē)及與物業(yè)簽署的合同而定，因此在車(chē)位管理方面，由物業(yè)單位引發(fā)的糾紛甚多，問(wèn)題的出現(xiàn)有的是因?yàn)闃潜P(pán)以前規(guī)劃不完善留下來(lái)的歷史遺留，

9、比如2000年以前居住小區(qū)的車(chē)位規(guī)劃大概是1：0.21，最多達(dá)到1：0.25，所以就出現(xiàn)了“僧多肉少”的局面，大家紛紛搶車(chē)位，更多的問(wèn)題是物業(yè)公司自身管理水平不高，制度有問(wèn)題，所以面對(duì)汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)公司針對(duì)停車(chē)管理的水平也亟待提高。車(chē)位調(diào)配和車(chē)輛安全多引發(fā)業(yè)主投訴車(chē)位產(chǎn)品綜述車(chē)位租售 目前杭州住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車(chē)位租售均有存在，租售比例不確定。市面出售的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜。目前地上車(chē)位中，部分實(shí)質(zhì)上是綠地面積，部分是已經(jīng)攤?cè)肓斯珨?，還有一部分是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；地下車(chē)庫(kù)中，有一部分是人防工程，這也是公攤面積，另外一部分才是合法銷(xiāo)售、依法取得地下空間使用權(quán)的正式地下車(chē)位。同時(shí)也有許

10、多的大型商場(chǎng)的地上和地下停車(chē)位實(shí)行有條件免費(fèi)停車(chē)措施。隨著2009年6月杭州市出臺(tái)了市區(qū)地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定解決了地下停車(chē)庫(kù)的“準(zhǔn)生證”問(wèn)題，因此在2009年以后的住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車(chē)位有產(chǎn)權(quán)的將越來(lái)越多，住宅樓的地下空間，土地使用權(quán)出讓年限為70年，按法律規(guī)定的用途確定，地下車(chē)位使用權(quán)出讓終止年限與地表建設(shè)用地使用權(quán)出讓終止年限一致。杭州車(chē)位產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，許多車(chē)位實(shí)際上是以租代售，未來(lái)有”準(zhǔn)生證”的車(chē)位將越來(lái)越多政府關(guān)于車(chē)位產(chǎn)權(quán)的界定標(biāo)準(zhǔn)如果地下車(chē)位(庫(kù))建筑面積未分?jǐn)?，可辦產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，但是無(wú)約定的話(huà)就屬于全體業(yè)主：如果地下車(chē)位(庫(kù))建筑面積已分?jǐn)?，就屬于全體業(yè)主；

11、如果該地下車(chē)位(庫(kù))屬于“人防工程”的話(huà)，屬于全體業(yè)主；如果是改造車(chē)位(庫(kù))，也屬于全體業(yè)主。采用機(jī)械停車(chē)系統(tǒng)的方式，其車(chē)位不可銷(xiāo)售，一般采用長(zhǎng)期租用的方式。車(chē)位產(chǎn)品綜述0.20.20.2戶(hù)建筑面積50m2經(jīng)濟(jì)租賃房（兩項(xiàng)公寓）0.30.30.3戶(hù)建筑面積70m2經(jīng)濟(jì)租賃房（兩個(gè)夾心層）0.30.30.3戶(hù)建筑面積70m20.40.40.470 m290 m2拆遷安置房0.40.40.4戶(hù)建筑面積60m20.80.80.760 m2戶(hù)建筑面積90m21.01.01.090 m2戶(hù)建筑面積140m21.21.21.2140 m2200m2或別墅商品房停車(chē)位/戶(hù)項(xiàng)目-11.00.80.8專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、

12、批發(fā)市場(chǎng)0.40.40.4社區(qū)配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1.21.00.8建筑面積10000 m2的商業(yè)建筑1.00.80.61000m2建筑面積10000 m2的商業(yè)建筑0.50.50.3建筑面積1000 m2的商業(yè)建筑停車(chē)位/100m2建筑面積項(xiàng)目-20.30.30.3物管、社區(qū)用房等配套辦公樓0.80.70.6科研與企事業(yè)辦公樓0.80.80.6商務(wù)寫(xiě)字樓0.80.80.8區(qū)級(jí)以下機(jī)關(guān)行政辦公樓1.01.00.8區(qū)級(jí)及以上機(jī)關(guān)行政辦公樓停車(chē)位/100m2建筑面積項(xiàng)目-50.40.40.4其他普通旅館0.60.60.6星級(jí)賓館停車(chē)位/客房項(xiàng)目-4商品房、商業(yè)辦公、賓館、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施等車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)1.7

13、1.51.5餐飲、娛樂(lè)設(shè)施停車(chē)位/100m2建面項(xiàng)目-3停車(chē)位設(shè)計(jì)基本原則車(chē)位產(chǎn)品綜述 停車(chē)位設(shè)計(jì)理念在當(dāng)今日新月異的住宅設(shè)計(jì)中日顯重要，它不僅為業(yè)主提供舒適便捷的現(xiàn)代生活，也是體現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)定位的重要因素。 不同級(jí)別的項(xiàng)目應(yīng)拿出相對(duì)應(yīng)的停車(chē)解決方案。要綜合考慮市場(chǎng)（客戶(hù)）需求、工程經(jīng)濟(jì)性、運(yùn)營(yíng)效率及物業(yè)服務(wù)等方面情況。因此，停車(chē)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下基本設(shè)計(jì)理念： 1、根據(jù)住宅項(xiàng)目的不同檔次，確定相應(yīng)的停車(chē)方式和租售計(jì)劃； 2、針對(duì)不同客戶(hù)的需求，提供不同檔次的車(chē)位產(chǎn)品； 3、為創(chuàng)造更高的溢價(jià)能力產(chǎn)品，應(yīng)盡量增加高檔車(chē)位的附加功能和價(jià)值。停車(chē)場(chǎng)出入口設(shè)置原則 停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口的位置將會(huì)影響周邊道路的車(chē)流方

14、向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼?chē)場(chǎng)進(jìn)出口會(huì)影響停車(chē)場(chǎng)的進(jìn)出效率，也會(huì)導(dǎo)致車(chē)流回堵而影響周邊道路上的交通車(chē)流。一般規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口時(shí)，應(yīng)注意有一下幾項(xiàng)： 1、出入口應(yīng)設(shè)置于交通流量較少的非主要道路上。若一定要設(shè)置于較大車(chē)流量的道路上時(shí)，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車(chē)輛進(jìn)出； 2、應(yīng)配合道路的車(chē)行方向以單進(jìn)單出，盡量避免進(jìn)出在同一個(gè)口； 3、采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車(chē)輛基礎(chǔ)時(shí)間，收費(fèi)點(diǎn)盡量不要設(shè)在斜坡上，以避免司機(jī)進(jìn)出麻煩，不同的車(chē)行盡量予以分開(kāi)； 4、以下地點(diǎn)不應(yīng)設(shè)置車(chē)輛進(jìn)出口：學(xué)校、醫(yī)院或消防通道出入口20米范圍內(nèi)，車(chē)道的十字路口、穿越斑馬線、過(guò)街天橋、地下通道口起8米以?xún)?nèi)，公共汽車(chē)站、鐵路平交道

15、口起10米內(nèi)，其它經(jīng)主管建筑機(jī)關(guān)或公安交通主管機(jī)關(guān)認(rèn)為有礙交通所之地昂的道路或場(chǎng)所； 5、采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車(chē)輛進(jìn)出時(shí)間，避免回堵；車(chē)位產(chǎn)品綜述車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析車(chē)位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡(jiǎn)析貳車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析目前社區(qū)居住、商業(yè)辦公等較為普遍應(yīng)用；客戶(hù)使用便捷；客戶(hù)接受度較高；加大了行人與機(jī)動(dòng)車(chē)的交通組織難度；降低社區(qū)感官舒適度；車(chē)輛數(shù)量暴增，空間越來(lái)越狹小；管理難度小；地面停車(chē)位有著天然的便利優(yōu)勢(shì)，但越來(lái)越不適應(yīng)未來(lái)城區(qū)住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)地面停車(chē)位車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析地下停車(chē)位目前市場(chǎng)上新建的居住社區(qū)和商業(yè)物業(yè)等建筑應(yīng)用較多；有利于項(xiàng)目在綠化、交

16、通組織等方面品質(zhì)的提高，客戶(hù)接受度較好；小區(qū)品質(zhì)提升的手段之一；物業(yè)投入成本高；管理難度一般。地下停車(chē)位是未來(lái)建筑配建車(chē)位的最主要形式，杭州目前的新建項(xiàng)目已基本采用這種形式車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析架空層停車(chē)位主要原因表現(xiàn)在：為滿(mǎn)足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求而設(shè)置架空層；用于解決配套設(shè)施不足等問(wèn)題；出于改善小區(qū)環(huán)境、增加景觀效果的考慮；使用方便，可轉(zhuǎn)作它用，客戶(hù)接受度較高，數(shù)量有限；購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題，產(chǎn)生糾紛比較多；管理難度較小。目前的杭州這種形式部分存在但非主流，二三線城市的樓盤(pán)使用的頻率比較高車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析半地下室停車(chē)目前有部分居住社區(qū)采用；對(duì)社區(qū)交通組織、綠地率和建筑密度有一定

17、影響，能夠形成社區(qū)景觀規(guī)劃的層次效果，同時(shí)能夠增加車(chē)庫(kù)的通風(fēng)和采光效果；客戶(hù)接受度較好，管理難度較小。設(shè)計(jì)形式多樣，或贈(zèng)或賣(mài)；好的設(shè)計(jì)可以增加景觀層次，減少機(jī)械費(fèi)用，利于人車(chē)分流車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析繁華都市公建、商業(yè)場(chǎng)所停車(chē)場(chǎng)運(yùn)用較多，住宅小區(qū)運(yùn)用較少;空間利用率高；客戶(hù)對(duì)其接受度不高；容易發(fā)生事故；管理難度大。機(jī)械停車(chē)位為提高單位面積的使用效率，機(jī)械停車(chē)形式被酒店、辦公、商業(yè)等場(chǎng)所普遍使用車(chē)位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡(jiǎn)析日本、香港、臺(tái)灣等人口密集的國(guó)家和地區(qū)使用比較普遍；國(guó)內(nèi)的停車(chē)樓多數(shù)用于大型公共建筑，但被采用頻率不高；居住小區(qū)也有涉及但數(shù)量不多，主要原因在于其侵蝕容積率；影響建筑密度指標(biāo)

18、；降低鄰近物業(yè)品質(zhì)；客戶(hù)使用率不高，實(shí)際使用有諸多不便；易于進(jìn)行相應(yīng)的停車(chē)管理。停車(chē)樓停車(chē)樓形式使用成本高，車(chē)主認(rèn)可度不高車(chē)位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡(jiǎn)析地面停車(chē)位成本：鋪裝費(fèi)用（能夠和綠化相結(jié)合，因此成本基本可以忽略） 收益：租金標(biāo)準(zhǔn)受政策限制。（關(guān)于改革和規(guī)范杭州市區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放收費(fèi)的實(shí)施辦法）地下停車(chē)位成本：地下部分建安成本（約2200-2500元/平米，地上建筑類(lèi)型不同，成本不同）收益：人防部分無(wú)法銷(xiāo)售，只能通過(guò)出租產(chǎn)生收益，非人防部分在條件允許下可供銷(xiāo)售，通過(guò)銷(xiāo)售較快的回收投資。架空層車(chē)位成本：地上建安成本和土地成本（地上建筑類(lèi)型不同，成本不同）收益：經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性收益，經(jīng)營(yíng)性架空

19、層在條件允許下可供銷(xiāo)售，其他只能租不能售。該形式產(chǎn)品價(jià)格較高，資金回收方式和速度比較靈活。車(chē)位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡(jiǎn)析半地下停車(chē)成本：建安成本（約1100-2400元/平米，地上建筑類(lèi)型不同，成本不同），收益：層高2.2米以下不能銷(xiāo)售、2.2米以上可以銷(xiāo)售；該類(lèi)型產(chǎn)品租售價(jià)格適中；資金回收方式和速度比較靈活。機(jī)械停車(chē)位成本：設(shè)備成本（2.2萬(wàn)元起/車(chē)位）和維護(hù)成本（40元/月），不包括人工費(fèi)用收益：此類(lèi)產(chǎn)品只能租不能售，租價(jià)水平一般，資金回收方式和速度不理想。停車(chē)樓車(chē)位成本：不考慮土地成本，地上建筑成本（約1500-2000元/平米）；收益：可售可租，資金回收方式比較靈活，當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀是

20、開(kāi)發(fā)停車(chē)樓的投資方投資回報(bào)率很低，真正出售的車(chē)位不多，租金收益周期過(guò)長(zhǎng)。叁、車(chē)位需求特點(diǎn)車(chē)位需求特點(diǎn) 位于都市城區(qū)的改善性購(gòu)房者和棲居型購(gòu)房者，對(duì)車(chē)位比較敏感，萬(wàn)科房產(chǎn)曾對(duì)這兩類(lèi)客戶(hù)的需求特點(diǎn)做過(guò)研究，呈現(xiàn)出以下八個(gè)特點(diǎn)。1、購(gòu)買(mǎi)車(chē)位客戶(hù)需求的車(chē)位形式多為地下一層或二層，且以地下一層為主；2、租賃客戶(hù)需求以地面車(chē)位為主，但其中擁有車(chē)輛價(jià)格超過(guò)15-20萬(wàn)的客戶(hù)更愿意租用地下車(chē)庫(kù)；3、對(duì)于非常見(jiàn)的架空層停車(chē)和半地下停車(chē)，客戶(hù)普遍可以接受；4、對(duì)于機(jī)械車(chē)位客戶(hù)反應(yīng)為對(duì)其數(shù)量表示滿(mǎn)意而對(duì)其安全性和便利性普遍不太認(rèn)可；5、這兩類(lèi)購(gòu)買(mǎi)了地下車(chē)庫(kù)車(chē)位的客戶(hù)更愿意將車(chē)停放在樓體距離電梯間較近的位置，樓間靠近

21、電梯的位置客戶(hù)接受度也較高；6、客戶(hù)對(duì)于地下車(chē)庫(kù)目前的限高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等方面現(xiàn)狀普遍表示認(rèn)可，更為關(guān)注的因素在于車(chē)位數(shù)量和安全性、便捷性；7、在車(chē)位產(chǎn)品設(shè)備設(shè)施方面，客戶(hù)出于對(duì)車(chē)停放的便捷性和安全性考慮，都比較注重車(chē)位鎖和車(chē)擋的使用，對(duì)于其它附屬設(shè)備設(shè)施也希望增加；8、車(chē)輛的價(jià)格直接影響到客戶(hù)對(duì)于擁有車(chē)位方式的選擇，多數(shù)購(gòu)買(mǎi)20萬(wàn)以上車(chē)的客戶(hù)更接受購(gòu)買(mǎi)或租賃地下車(chē)位；而購(gòu)買(mǎi)15-20萬(wàn)以下車(chē)的客戶(hù)更樂(lè)于花更少的錢(qián)用于停車(chē)，普遍都不會(huì)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。車(chē)位需求特點(diǎn)肆、未來(lái)車(chē)位發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品形式的發(fā)展租售價(jià)格的發(fā)展產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展未來(lái)車(chē)位發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目將傾向于進(jìn)行車(chē)位產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，空間利用

22、率高的機(jī)械立體停車(chē)位和停車(chē)樓等形式也將成為常用的形式，但是由于地下停車(chē)位受到產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售限制，這類(lèi)型不會(huì)對(duì)傳統(tǒng)最主流的地下車(chē)庫(kù)起到替代作用，只會(huì)成為提高社區(qū)車(chē)位數(shù)量的一種補(bǔ)充手段，隨著法制和規(guī)范越來(lái)越完善，私人投資停車(chē)場(chǎng)也將出現(xiàn)。 從目前杭州的車(chē)位情況看，地面停車(chē)位數(shù)量比例呈下降趨勢(shì)，多數(shù)轉(zhuǎn)向地下車(chē)位，客戶(hù)需求由地上停車(chē)被迫轉(zhuǎn)到地下停車(chē)，由此所帶來(lái)的客戶(hù)糾紛此起彼伏，許多的項(xiàng)目，特別是公建和商業(yè)物業(yè)機(jī)械車(chē)位出現(xiàn)頻率增加，包括地上和地下，解決了車(chē)位數(shù)量問(wèn)題，但后期的物業(yè)管理方面帶來(lái)了相當(dāng)大的問(wèn)題。產(chǎn)品形式的發(fā)展地下停車(chē)位是最主流形式，機(jī)械式停車(chē)和停車(chē)樓等形式為補(bǔ)充未來(lái)車(chē)位發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展 在車(chē)

23、位設(shè)計(jì)方面，通過(guò)近些年的規(guī)范變化和客戶(hù)需求變化發(fā)現(xiàn)，社區(qū)車(chē)位在數(shù)量、投入成本和部分指標(biāo)上呈現(xiàn)出放大的趨勢(shì)。 在車(chē)位總量規(guī)劃方面，杭州商品建設(shè)目前實(shí)行“60方以下戶(hù)數(shù)與車(chē)位比為1：0.4，60-90方戶(hù)數(shù)與車(chē)位比為1：0.7-0.8，90-140方戶(hù)數(shù)與車(chē)位比為1：1，140方以上與車(chē)位比為1：1.2-1.5”，這是為了適應(yīng)城市近年機(jī)動(dòng)車(chē)保有量激增。 不僅車(chē)位的規(guī)劃總量在不斷上升，車(chē)位具體設(shè)計(jì)的指標(biāo)也在不斷的突破國(guó)家規(guī)定的基本規(guī)范，這已經(jīng)將成為一種趨勢(shì)。設(shè)計(jì)指標(biāo)參數(shù)中的部分指標(biāo)進(jìn)行放大已成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相追捧的促銷(xiāo)手段，此趨勢(shì)也將得到廣泛性普及發(fā)展。對(duì)于車(chē)庫(kù)凈高、通道寬度、設(shè)備設(shè)施等客戶(hù)能夠直觀體驗(yàn)

24、之處，開(kāi)發(fā)商也樂(lè)于適當(dāng)加大投入。車(chē)位在規(guī)劃數(shù)量、基本設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范、投入成本等方面均有放大趨勢(shì)未來(lái)車(chē)位發(fā)展趨勢(shì) 車(chē)位作為商品的一種，其價(jià)格將依然遵循市場(chǎng)供需關(guān)系規(guī)律。 在當(dāng)前的規(guī)范下，住宅社區(qū)配建車(chē)位產(chǎn)品處在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，但由于受到客戶(hù)消費(fèi)觀念和支付能力差異的影響，車(chē)位價(jià)格在當(dāng)今乃至較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將存在較大差異。 今后幾年內(nèi)車(chē)位價(jià)格的水平仍然會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，主要原因包括：其一、車(chē)位需求大于供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)很難快速解決；其二、土地資源稀缺，地價(jià)漲幅明顯。因此，判斷今后一段時(shí)間車(chē)位價(jià)格會(huì)仍然上漲。租售價(jià)格的發(fā)展車(chē)位租售價(jià)格持續(xù)上漲伍、銷(xiāo)售意義上的車(chē)位車(chē)位銷(xiāo)售車(chē)位服務(wù)車(chē)位分級(jí)銷(xiāo)售意義上的車(chē)位車(chē)位銷(xiāo)售車(chē)位銷(xiāo)售時(shí)

25、要準(zhǔn)備以下材料：1、車(chē)位樓書(shū)2、車(chē)位模型3、車(chē)位銷(xiāo)控表4、車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)劃 項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)盡量搭配車(chē)位，位置好的車(chē)位要率先銷(xiāo)售，庫(kù)存或滯銷(xiāo)車(chē)位要注重推，力爭(zhēng)快速去化。把車(chē)位當(dāng)成房子一樣的產(chǎn)品銷(xiāo)售意義上的車(chē)位車(chē)位分級(jí)稀缺車(chē)位不考慮車(chē)位形式，只考慮同一小區(qū)，車(chē)位距離住戶(hù)居所距離。離門(mén)廳最近的位置,有條件的小區(qū)可考慮布置高檔獨(dú)立封閉式車(chē)庫(kù),車(chē)庫(kù)必須設(shè)置儲(chǔ)藏、清洗用房，可設(shè)置直通地下門(mén)廳的專(zhuān)用通道。少量位置偏僻的車(chē)位, 可做成封閉車(chē)庫(kù),為有多輛車(chē)或長(zhǎng)期不用使用車(chē)的業(yè)主提供安全的泊車(chē)空間。標(biāo)桿車(chē)位離門(mén)廳較近的位置,可配置少量的附屬設(shè)施，特別是小區(qū)地下車(chē)庫(kù)中，位置較好的車(chē)位。普通車(chē)位位置一般的車(chē)位, 重點(diǎn)

26、保證流線清晰,車(chē)主出行出入方便在銷(xiāo)售方面，車(chē)位分為稀缺車(chē)位、標(biāo)桿車(chē)位、普通車(chē)位三種銷(xiāo)售意義上的車(chē)位車(chē)位服務(wù)分級(jí)服務(wù)： 地面車(chē)位、地下租賃和地下購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，在提供傳統(tǒng)的保安保潔服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供其它不同檔次的分級(jí)服務(wù)。以洗車(chē)服務(wù)為例： 1、地面車(chē)位：可結(jié)合雨水收集在集中停車(chē)場(chǎng)設(shè)置自助取水設(shè)備，自助洗車(chē)； 2、地下租賃車(chē)位：車(chē)位不固定，付費(fèi)洗車(chē)； 3、地下購(gòu)買(mǎi)車(chē)位：通過(guò)設(shè)在車(chē)位處的標(biāo)牌，提供包月、定期、單次清潔等不同服務(wù)。專(zhuān)業(yè)服務(wù)： 當(dāng)項(xiàng)目中地下車(chē)位的銷(xiāo)售量達(dá)到一定數(shù)量，可針對(duì)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，引入外部專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位，成立類(lèi)似于“車(chē)友會(huì)”、“車(chē)盟”性質(zhì)的會(huì)員組織。提供更加豐富的服務(wù)項(xiàng)目。比如：簡(jiǎn)單維修、保養(yǎng)、

27、保險(xiǎn)、代辦等服務(wù)。在未來(lái)車(chē)位服務(wù)方面，引入分級(jí)服務(wù)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)理念陸、不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求（資料來(lái)自對(duì)萬(wàn)科品類(lèi)的整理）車(chē)位銷(xiāo)售車(chē)位服務(wù)車(chē)位分級(jí)不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的基本要求城市型住宅類(lèi)別：商務(wù)型住宅、小戶(hù)型住宅、改善型住宅；停車(chē)方式：采用地下一層車(chē)庫(kù),提供多檔次停車(chē)位產(chǎn)品,避免地下多層停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)；車(chē)位出入口設(shè)計(jì)：地下車(chē)庫(kù)的每個(gè)口均為出入口,方便車(chē)輛的進(jìn)出,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰,車(chē)庫(kù)出地面部分應(yīng)結(jié)合景觀做綠化隱藏,最大程度上減少車(chē)庫(kù)內(nèi)的過(guò)境車(chē)流量,提高每個(gè)車(chē)位的品質(zhì)；停車(chē)設(shè)置：應(yīng)該以停車(chē)位置離電梯廳的遠(yuǎn)近界定該位置的價(jià)值并提供不同的停車(chē)解決方案；道路設(shè)置：所有道路不考慮停

28、車(chē),僅提供搬家車(chē)輛和臨時(shí)車(chē)輛的停放空間,物業(yè)將嚴(yán)格控制所有車(chē)輛的時(shí)間和位置；租售計(jì)劃：建議全部出售；不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求地下車(chē)庫(kù)應(yīng)保證良好均勻的照明效果，保證通風(fēng)良好（條件允許應(yīng)盡量采用自然通風(fēng)），防水防潮措施到位，并應(yīng)充分考慮暴雨時(shí)的排水能力；平面布局應(yīng)方正、整齊、流線清晰,避免不規(guī)則平面;合理利用空間,提高停車(chē)效率;充分考慮停車(chē)位到車(chē)庫(kù)門(mén)廳的可達(dá)性;如車(chē)位不夠，可考慮在人防區(qū)域設(shè)置機(jī)械停車(chē)位，但盡量避免地下二層車(chē)庫(kù)。不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求城郊型住宅類(lèi)別：享受諸多資源的改善性住宅停車(chē)方式：盡量采用利用地形自然通風(fēng),采光和防排煙為原則的半地下車(chē)庫(kù),和部分的地面停車(chē)；車(chē)位出

29、入口設(shè)計(jì)：半地下車(chē)庫(kù)的每個(gè)口均為出入口,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰, 出入口應(yīng)均勻分布于小區(qū),方便車(chē)輛的進(jìn)出和業(yè)主的使用；停車(chē)設(shè)置：充分結(jié)合景觀,按居住組團(tuán)設(shè)置半地下停車(chē)庫(kù)方便業(yè)主停車(chē),地面停車(chē)位在滿(mǎn)足規(guī)劃優(yōu)先,功能用地優(yōu)先,景觀優(yōu)先的基礎(chǔ)上盡可能結(jié)合地上箱變,垃圾處理站和配套公建等小區(qū)邊緣地帶布置；道路設(shè)置：所有區(qū)級(jí)道路上不提供地面停車(chē)位, 在組團(tuán)級(jí)道路上設(shè)置搬場(chǎng)和外訪車(chē)輛泊車(chē)的港灣式停車(chē)位；租售計(jì)劃：半地下室車(chē)位出售為主，出租為輔不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求半地下車(chē)庫(kù)應(yīng)結(jié)合住宅交通空間進(jìn)行設(shè)計(jì)半地下車(chē)庫(kù)不應(yīng)對(duì)主要景觀產(chǎn)生影響 ，應(yīng)采用自然通風(fēng)、采光。半地下車(chē)庫(kù),應(yīng)合理利用場(chǎng)地進(jìn)行豎向

30、設(shè)計(jì)，處理好住宅、半地下車(chē)庫(kù)與景觀的關(guān)系；保證景觀視線的通暢，車(chē)庫(kù)采光、通風(fēng)良好，住宅門(mén)廳到達(dá)車(chē)庫(kù)方便快捷。不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求挖方區(qū)填土區(qū)將首層平面抬高后獲得觀景視線首層地平帶有景觀入戶(hù)花園半地下車(chē)庫(kù),應(yīng)與景觀結(jié)合設(shè)計(jì)，合理平衡土方量。半地下車(chē)庫(kù)通過(guò)下沉天井，采光、通風(fēng)，與景觀結(jié)合半地下車(chē)庫(kù)，可通過(guò)屋頂采光，并可布置屋頂綠化不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求郊區(qū)型住宅類(lèi)別：低單價(jià)型住宅，獨(dú)占資源型住宅（排屋、別墅等）停車(chē)方式：以地面停車(chē)為主,在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)盡量減少地下停車(chē),并盡量采用能自然采光,通風(fēng),防排煙的半地下停車(chē)庫(kù)；地面停車(chē)位位置安排：在保證小區(qū)整體景觀網(wǎng)絡(luò)完整和貫通的前

31、提下,地面停車(chē)應(yīng)盡量滿(mǎn)足業(yè)主的方便和便捷的使用；車(chē)位出入口設(shè)計(jì)：車(chē)庫(kù)出入口盡量減少與地面行人的交叉并避免大面積集中式的停車(chē)場(chǎng)；道路設(shè)置：小區(qū)級(jí),組團(tuán)級(jí)道路皆可提供便利的地面停車(chē)租售計(jì)劃：根據(jù)市場(chǎng)情況，出租和出售比例搭配合理不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求利用小區(qū)邊界和建筑背景設(shè)置停車(chē)位結(jié)合小區(qū)道路設(shè)置停車(chē)位地面停車(chē)應(yīng)靠近小區(qū)出入口，方便業(yè)主出入，并應(yīng)減少與人流的交叉。結(jié)合組團(tuán)，布置地面停車(chē),方便業(yè)主使用可結(jié)合建筑底層架空，布置地面停車(chē)不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求地面停車(chē)要求：地面停車(chē)應(yīng)與景觀融合，合理利用豎向空間結(jié)合半地下車(chē)庫(kù)，布置地面停車(chē)可利用小區(qū)道路，布置地面臨時(shí)停車(chē)。不同等級(jí)住宅項(xiàng)目

32、對(duì)車(chē)位設(shè)置的要求地下車(chē)庫(kù)大堂1、必須設(shè)常明燈與感應(yīng)燈結(jié)合的照明措施；2、應(yīng)保證地庫(kù)與大堂的無(wú)障礙交通；3、大堂入口處應(yīng)考慮臨時(shí)停車(chē)和設(shè)置購(gòu)物推車(chē)；4、中檔以上項(xiàng)目應(yīng)考慮采用感應(yīng)門(mén)、電梯廳臨時(shí)置物臺(tái)及寵物提示；5、地下車(chē)庫(kù)大堂的建造可重點(diǎn)參考萬(wàn)科西溪蝶園。根據(jù)住宅的檔次，地庫(kù)大堂可以有不同的處理方式，可以通過(guò)豪華裝修、與景觀結(jié)合、越層等方式提高大堂的檔次柒、各種機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)介紹各種機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)介紹停車(chē)庫(kù)平面式立體式地下平面式地上平面式自走式立體停車(chē)庫(kù)半自走式立體停車(chē)庫(kù)機(jī)械式立體停車(chē)庫(kù)兩層或多層機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)豎向密集型機(jī)械式立體停車(chē)庫(kù)特殊構(gòu)造機(jī)械式立體停車(chē)庫(kù)升降橫移類(lèi)垂直提升類(lèi)巷道堆垛類(lèi)垂直循

33、環(huán)類(lèi)水平往復(fù)類(lèi)立體停車(chē)場(chǎng)1、高倍率的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 停車(chē)容量大，占地面積小，投資比同等容量的地下停車(chē)庫(kù)少，施工周期短。2、外觀同建筑協(xié)調(diào)、管理方便 適用于商場(chǎng)、賓館、辦公樓、旅游區(qū)，在老式建筑物前，采用新型材料建造的立體停車(chē)庫(kù)，可以達(dá)到一目了然的效果，無(wú)需專(zhuān)人操作，一個(gè)司機(jī)即可完成。3、完備的配套設(shè)施 具有完畢的完全系統(tǒng)，如障礙物確認(rèn)系統(tǒng)、緊急制動(dòng)裝置、防止突然落下裝置、過(guò)載保護(hù)裝置、漏電保護(hù)裝置、車(chē)輛超長(zhǎng)及超高檢測(cè)裝置、計(jì)時(shí)裝置，存取過(guò)程可人工完成，立體停車(chē)場(chǎng)的三大優(yōu)勢(shì)各種機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)介紹升降橫移類(lèi)也叫簡(jiǎn)易升降類(lèi)是機(jī)械式立體停車(chē)庫(kù)最初級(jí)的產(chǎn)品，也是目前機(jī)械車(chē)式立體車(chē)庫(kù)的主打產(chǎn)品；每單元可設(shè)計(jì)

34、成兩層、三層、四層、五層、半地下式等形式，車(chē)位數(shù)從幾個(gè)到幾百個(gè)，此類(lèi)車(chē)庫(kù)適宜放置于地面及地下停車(chē)場(chǎng)；安全裝置：防墜裝置，光電傳感器、限位保護(hù)器、急停開(kāi)關(guān)等；該設(shè)備特點(diǎn)是造價(jià)低（2.2萬(wàn)/車(chē)位），自動(dòng)化程度不高，每個(gè)車(chē)位都須有專(zhuān)人操作，故障率高、事故率也高。升降橫移類(lèi)升降橫移類(lèi)是目前機(jī)械類(lèi)立體停車(chē)庫(kù)的主流各種機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)介紹垂直提升類(lèi)垂直提升類(lèi)車(chē)庫(kù)也叫塔庫(kù)，在沒(méi)辦法的情況下采用的一種停車(chē)形式；安全要求高，防震及防風(fēng)的要求也高，故造價(jià)高；高聳空間是它最大的特點(diǎn)，空間利用率很高，通?？梢栽趦H有三個(gè)車(chē)位的地面上建25層到30層高的車(chē)庫(kù)；塔庫(kù)在廣深地區(qū)用得比較多，用得最好的是深圳中國(guó)銀行金融大廈項(xiàng)目。它是一家韓國(guó)公司產(chǎn)品，從1998年使用至今基本正常，基本能滿(mǎn)足銀行職員們的上下班存取的要求。造價(jià)高，空間利用率高各種機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)介紹巷到堆垛類(lèi)巷道堆垛類(lèi)機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)，所有車(chē)輛均由堆垛機(jī)進(jìn)行存取，對(duì)堆垛機(jī)要求非常高，單臺(tái)堆垛機(jī)價(jià)格高，適用于對(duì)車(chē)位數(shù)量要求高的地方；該種車(chē)庫(kù)造價(jià)屬中低檔，其適用的地方是若采用塔庫(kù)則嫌地方不夠高（比如僅有8-9層），用平面往復(fù)式則嫌不夠長(zhǎng)（比如長(zhǎng)僅20米左右）。一般