【學(xué)習(xí)課件】第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理主講：李建強(qiáng) 副教授四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院自我介紹： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理93級(jí)本科，1997年保送攻讀土地資源管理專業(yè)碩士研究生，并同時(shí)留校擔(dān)任助教工作。2000年破格兩年提升講師?，F(xiàn)為南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理專業(yè)博士研究生 ，副教授、碩士研究生導(dǎo)師，研究方向主要為土地經(jīng)濟(jì)與制度、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村區(qū)域發(fā)展。曾主研省部級(jí)以上研究課題10余項(xiàng)，在中國土地科學(xué)、中國人口資源與環(huán)境等雜志公開發(fā)表論文15篇。聯(lián)系方式：，騰訊通：6605課程簡介教學(xué)大綱教材與參考書目學(xué)習(xí)要求與考核緒論：本書將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場的基本概念與理論、重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可

2、行性分析的技術(shù)和方法，介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)管理等內(nèi)容。課程簡介教學(xué)大綱：第一章：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 4學(xué)時(shí)第二章：房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律 4學(xué)時(shí)第三章：房地產(chǎn)開發(fā)的程序 4學(xué)時(shí)第四章：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 6學(xué)時(shí)第五章：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià) 6學(xué)時(shí)第六章：風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 6學(xué)時(shí)第七章：房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析 6學(xué)時(shí) 第八章：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析 4學(xué)時(shí)第九章：房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目投資 4學(xué)時(shí)第十章：物業(yè)資產(chǎn)管理 4學(xué)時(shí)選用教材：劉洪玉主編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國建筑工業(yè)出版社，中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材，2005參考書籍： 1、葉劍平，房地產(chǎn)經(jīng)營

3、與管理，中國農(nóng)業(yè)出版社，2002 2、姚君澤，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國物價(jià)出版社，1996 學(xué)習(xí)要求與考核學(xué)習(xí)要求1、自學(xué)（熟悉教材）2、復(fù)習(xí)（練習(xí)、作業(yè)）掌握每一章知識(shí)，再融會(huì)貫通考核：作業(yè)考試 第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述學(xué)習(xí)目的與要求: 掌握:房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵，投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊 了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對(duì)投資者行為的影響。第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)概

4、述（一）房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，本質(zhì)上是指土地及附著在土地上的建筑物和構(gòu)筑物及其的各種權(quán)益。一般而言，房地產(chǎn)指建筑物和土地構(gòu)成的有機(jī)整體。第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)概述（一）房地產(chǎn)的基本概念注：房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才稱為房地產(chǎn)。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形式。辨析：房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)的分類：1.按開發(fā)程度分類：（1）土地：房地產(chǎn)的一種特殊形態(tài)，是房地產(chǎn)范疇中最主要的組成部分。*土地又分為建設(shè)用地和非建設(shè)用地兩類*依土地所處的狀

5、態(tài)不同，城市土地又分為具有開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的土地。（2）在建工程：已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。（3）建成后的物業(yè)：指已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備與設(shè)施和相關(guān)場地。2.按用途劃分：居住物業(yè)：包括普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等。商業(yè)物業(yè)（收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）包括商務(wù)辦公樓、寫字樓、旅館、商店等工業(yè)物業(yè)：包括廠房、倉庫等特殊物業(yè)：通過政府特殊許可，在市場上交易較少的長期投資。包括政府辦公樓、學(xué)校教堂、寺廟、墓地等。（三）房地產(chǎn)的特性1.位置的固定性（包括不可移動(dòng)性、地區(qū)性和個(gè)別性）2.經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性3.適應(yīng)性：物業(yè)本

6、身并不產(chǎn)生收益，物業(yè)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的4.不一致性5.需要特殊管理6.能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益二、房地產(chǎn)業(yè)概述（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。它包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修管理，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。屬于第三產(chǎn)業(yè)。（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高2.房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性3.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性4.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響三、我國房地產(chǎn)的基本制度（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.概念：產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者在法律范圍內(nèi)對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有

7、的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就是房屋的所有權(quán)。三、我國房地產(chǎn)的基本制度（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)2、房地產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系（1）主體：公民、法人、產(chǎn)權(quán)人或共有人（2）客體：房屋及其土地（3）內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)人享有的權(quán)利及其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。享有權(quán)利包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利。3.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分類：1.全民所有制的房產(chǎn)，又稱國家房產(chǎn)2.集體所有的房產(chǎn)3.私有房產(chǎn)4.不同所有制之間的共同房產(chǎn)5.涉外房產(chǎn)6.其他房產(chǎn)：包括宗教房產(chǎn)、宗族房產(chǎn)、會(huì)館房產(chǎn)以及解放初期遺留的國家代管房產(chǎn)等。（二）土地使用制度1.征收土地使用費(fèi)2.開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)3.修改土地管理法4.制

8、定全國性的土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例5.頒布房地產(chǎn)管理法（三）住房制度改革1.傳統(tǒng)住房制度及其特點(diǎn)（1）低租金、高補(bǔ)貼（2）國家包、福利制（3）實(shí)物分配2.我國住房制度改革的歷程（補(bǔ)充）3.房地產(chǎn)法確立的基本制度體系（補(bǔ)充）第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（一）基本概念1、房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營廣義：以房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)為經(jīng)營對(duì)象，以最小投入獲得最大收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狹義：房地產(chǎn)廠商進(jìn)行出售、出租活動(dòng)的行為3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營對(duì)房地產(chǎn)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、租售營銷、服務(wù)管理，是綜合性

9、的兼跨越生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)律1.價(jià)值規(guī)律2.供求規(guī)律3.競爭規(guī)律4.在國家的宏觀調(diào)控下進(jìn)行二、房地產(chǎn)管理（一）房地產(chǎn)管理的概念1、含義：房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對(duì)國家授權(quán)、單位法人和公民個(gè)人委托管理的房地產(chǎn)所進(jìn)行的房屋出售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務(wù)等各項(xiàng)經(jīng)營和物業(yè)管理活動(dòng)的總稱。二、房地產(chǎn)管理（一）房地產(chǎn)管理的概念2、目的為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營與管理目標(biāo)對(duì)上述經(jīng)營活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、督促、檢查等組織管理工作。其重點(diǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管理。（二）房地產(chǎn)管理的體制1、直管體制2、自

10、管體制3、托管體制4、代管體制5、物業(yè)管理體制（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理（1）建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量管理（2）建立房地產(chǎn)等級(jí)評(píng)定制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量管理（3）建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度，搞好房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（4）建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度，搞好房地產(chǎn)業(yè)的保護(hù)管理（5）建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔案管理（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容2、物業(yè)管理：泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)。具體內(nèi)容見第十章第三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述一、投資與房地產(chǎn)投資（一）投資1、投資的概念：投資是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊

11、付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。2、投資的分類：總體上可以分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。投資固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資產(chǎn)投資按統(tǒng)計(jì)分類按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型分類按資金來源分類按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成基本建設(shè)投資更新改造投資房地產(chǎn)開發(fā)投資國有其他固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資國有經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)個(gè)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)營經(jīng)濟(jì)股份制經(jīng)濟(jì)外商投資經(jīng)濟(jì)港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)國家預(yù)算內(nèi)資金國內(nèi)貸款利用外資其他投資自籌資金建筑安裝工程設(shè)備和工器具購置農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資其他費(fèi)用投資3、投資的特性：（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為（2）投資具有時(shí)間性（3）投資的目的在于得到報(bào)酬（4

12、）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性4、投資的作用：（1）投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)（3）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高（4）投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往（二）房地產(chǎn)投資1、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。*房地產(chǎn)開發(fā)投資：從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資。（1）商品房建設(shè)投資：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資

13、（含拆遷、回遷還建用房）。（2）土地開發(fā)投資:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義狹義狹義的房地產(chǎn)開發(fā)投資以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券、債券2、房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型：物業(yè)類型按物理形態(tài)劃分按使用目的劃分土地建成物業(yè)在建工程居住物業(yè)特殊物業(yè)商用物業(yè)工業(yè)物業(yè)類型含義包括目的居住物業(yè)供人們生活居住的房地產(chǎn)包括普通住宅、公寓、別墅等 滿足自用用于投資商用物業(yè)（經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)、投資性物業(yè)

14、）出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等用于投資自用自營工業(yè)物業(yè)為人類生活生活提高入住空間的房地產(chǎn)工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等出售出租特殊物業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等長期投資，靠日常經(jīng)營活動(dòng)的收益回收投資二、房地產(chǎn)投資的特性：1、位置固定性（不可移動(dòng)性）2、壽命周期長：*經(jīng)濟(jì)壽命：在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。*自然壽命：房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入

15、使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)建和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命公寓、酒店、劇院建筑40年工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓45年銀行、零售商業(yè)用房50年倉儲(chǔ)用房60年鄉(xiāng)村建筑25年二、房地產(chǎn)投資的特性：*房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。*注意：稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命有關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命公寓、酒店、劇院建筑40年工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓45年銀行、零售商業(yè)用房50年倉儲(chǔ)用房60年鄉(xiāng)村建筑25年3.適應(yīng)性4.各異性5.政策影響性6.專業(yè)管理依賴性7.相互影響性三、房地產(chǎn)

16、投資的形式投資形式房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托公司購買住房抵押支持證券權(quán)益型抵押型混合型1、房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資：投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資：指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)

17、資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)的四個(gè)方面的利益。例如：某公司以300萬元投資購買了一個(gè)250m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用作該公司的辦公室，將另外的150m2租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過10年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將擁有250m2寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入是450萬元?？梢钥闯觯摴镜闹脴I(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和

18、增值等幾方面的目的。2、房地產(chǎn)間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司 購買住房抵押支持證券四、房地產(chǎn)投資的利弊利弊相對(duì)較高的收益水平（開發(fā)：20%；置業(yè)：1520%）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級(jí)變現(xiàn)性差投資數(shù)額巨大投資回收周期長（開發(fā)：35年；置業(yè)：810年）需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)五、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念1、風(fēng)險(xiǎn):獲得預(yù)期收益可能性的大小。*風(fēng)險(xiǎn)可以用標(biāo)準(zhǔn)方差表示。標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種

19、可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布越分散，風(fēng)險(xiǎn)越大。*完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲得預(yù)期收益可能性的大小。五、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念2、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性:對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來投資收益的估計(jì)是定性的，而非定量的。3、風(fēng)險(xiǎn)分析的目的(1)分析預(yù)期收益是多少，出現(xiàn)的可能性大小(2)分析相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性大小(3)分析預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性4、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)(1)投入資金的安

20、全性(2)期望收益的可靠性(3)投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性(4)資產(chǎn)管理的復(fù)雜性(二)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購買力風(fēng)險(xiǎn)):投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2.市場供求風(fēng)險(xiǎn):投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。3.周期風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。4.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn):指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。(二)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)5.利率風(fēng)險(xiǎn):利率提高對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。6.政策風(fēng)險(xiǎn):政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、低價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策等對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生的影響。7.政治風(fēng)險(xiǎn):由政

21、變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略等因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。8.或然風(fēng)險(xiǎn):火災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。(三)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)1.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn):指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流為達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。2.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn):指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。3.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn):資本價(jià)值在很大成都上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用分析。(三)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)4.比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)):投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的可能。5.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn):指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)6.持有期風(fēng)險(xiǎn):指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。(四)風(fēng)

22、險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響1.投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平2.使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合(一)投資組合理論1.主要觀點(diǎn):對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同反應(yīng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合(一)投資組合理論2.作用:投資組合理論可以規(guī)避個(gè)別性非市場因素(個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等)，但系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國家金融狀況等)仍然存在。投資項(xiàng)目的數(shù)量個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非市場風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)3.風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無法規(guī)避，市場性風(fēng)險(xiǎn)率成為某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場變化反應(yīng)幅度的評(píng)估。投資者的應(yīng)得利益便以補(bǔ)償這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)率為主。E(rj):某一時(shí)段